標(biāo)題第8章建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及招投標(biāo)建筑市場(chǎng)建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式建筑企業(yè)投標(biāo)

普通高等教育工程管理專業(yè)規(guī)劃教材8.18.28.3建筑企業(yè)管理1標(biāo)題第8章建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及招投標(biāo)建筑市場(chǎng)建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)8.1建筑市場(chǎng)

8.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)

8.1.228.1建筑市場(chǎng)8.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征建筑市場(chǎng)8.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征

1.建筑市場(chǎng)的概念

狹義的建筑市場(chǎng)，是指以建筑產(chǎn)品為交換內(nèi)容的場(chǎng)所。廣義的建筑市場(chǎng)，則是指建筑產(chǎn)品供求關(guān)系的總和。2.建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)

（1）建筑市場(chǎng)中沒(méi)有商業(yè)中介人，由建筑產(chǎn)品的需求者和生產(chǎn)者直接進(jìn)行交易活動(dòng)。（2）在建筑市場(chǎng)中，交換關(guān)系的確立在產(chǎn)品生產(chǎn)之前。這一特點(diǎn)與第一個(gè)特點(diǎn)是相關(guān)聯(lián)的。（3）與一般商品的交換相比，建筑產(chǎn)品的交換過(guò)程很長(zhǎng)。（4）建筑市場(chǎng)具有顯著的區(qū)域性特點(diǎn)。（5）建筑市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)較大。3普通高等教育工程管理專業(yè)規(guī)劃教材8.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征1.建筑市場(chǎng)的概念248.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征2.建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)（1）建筑市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)較大從建筑產(chǎn)品生產(chǎn)者方面來(lái)看，建筑市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：①定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

②生產(chǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

③需求者支付能力的風(fēng)險(xiǎn)

建筑市場(chǎng)對(duì)需求者的風(fēng)險(xiǎn)主要是由“先確定交換關(guān)系，后進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)”的特點(diǎn)所引起的，主要表現(xiàn)在：①價(jià)格與質(zhì)量的矛盾

②價(jià)格與交貨時(shí)間的矛盾

③預(yù)付工程款的風(fēng)險(xiǎn)48.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征2.建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)（1）8.1.2建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)1.建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的含義

建筑市場(chǎng)又稱建筑市場(chǎng)營(yíng)銷，指建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)銷售建筑商品和提供服務(wù)以滿足業(yè)主（用戶）需求的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容（1）建筑市場(chǎng)調(diào)查。（2）建筑工程投標(biāo)。（3）選擇經(jīng)營(yíng)方式。

（4）談判與簽訂合同。（5）索賠和中間結(jié)算。（6）竣工結(jié)算。

58.1.2建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)1.建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的含義2.建筑市場(chǎng)經(jīng)8.1.2建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)3.建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要反映在以下幾個(gè)方面：（1）建筑產(chǎn)品價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。（2）建筑產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)。（3）工期的競(jìng)爭(zhēng)。

68.1.2建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)3.建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)68.2

建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式

8.2.1建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展工程項(xiàng)目承包模式分類

8.2.278.2建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式8.2.1建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的8.2.1

建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展

階段經(jīng)營(yíng)方式圖示經(jīng)營(yíng)方式第一階段（14世紀(jì)前）業(yè)主自營(yíng)方式第二階段（14~15世紀(jì)）第三階段（15~17世紀(jì)）第四階段（17~18世紀(jì)）承發(fā)包方式經(jīng)營(yíng)承包商出現(xiàn)第五階段（19世紀(jì)~）總包、分包方式總承包企業(yè)出現(xiàn)表8-1經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展88.2.1建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展階段經(jīng)8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類1.設(shè)計(jì)-招標(biāo)-施工承包模式（Design-Bid-Build，DBB）

（1）在設(shè)計(jì)開始時(shí)引入設(shè)計(jì)方（architect/engineer，簡(jiǎn)稱A/E），簽訂設(shè)計(jì)合同；（2）設(shè)計(jì)方（A/E）進(jìn)行設(shè)計(jì)（含方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)）；（3）設(shè)計(jì)方（A/E）進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)（施工圖設(shè)計(jì)），同時(shí)編制完整、規(guī)范的招標(biāo)文件，這些招標(biāo)文件一般包括：工程圖紙、技術(shù)規(guī)范、以及合同文件等；

（4）用該招標(biāo)文件進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，與中標(biāo)的施工總包簽訂總價(jià)合同，施工總包就施工對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)；工程項(xiàng)目進(jìn)入施工階段，由施工總包視情況進(jìn)一步選擇分包商；（5）施工結(jié)束后的設(shè)施管理階段，由業(yè)主負(fù)責(zé)運(yùn)行和維護(hù)。98.2.2工程項(xiàng)目承包模式分類98.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類圖8-1設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造（DBB）承包模式108.2.2工程項(xiàng)目承包模式分類圖8-1設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造圖8-2設(shè)計(jì)-談判-建造（DNB）承包模式8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類11圖8-2設(shè)計(jì)-談判-建造（DNB）圖8-3多個(gè)施工總包（DBB）模式8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類12圖8-3多個(gè)施工總包（DBB8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類2.建造管理承包模式（ConstructionManagementContract，CMc）(1）風(fēng)險(xiǎn)型建造管理（CM@Risk）這種方法涉及三個(gè)主要參與方：業(yè)主、設(shè)計(jì)方、建造管理方（CM@Risk）。對(duì)設(shè)計(jì)和施工階段的決定，做時(shí)間和成本上的建議。

具體工作：①編制進(jìn)度和成本計(jì)劃；②控制進(jìn)度和成本；③參與施工合同的談判和授予；④根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，采購(gòu)關(guān)鍵材料和設(shè)備；⑤管理和協(xié)調(diào)各方關(guān)系，保證施工的正常進(jìn)行。138.2.2工程項(xiàng)目承包模式分類2.建造管理承包模式（Con(2）顧問(wèn)型建造管理（CM-Advisor）

業(yè)主在項(xiàng)目一開始或者設(shè)計(jì)基本結(jié)束時(shí)聘用，顧問(wèn)型建造管理方也提供連續(xù)的建造管理服務(wù)（可含項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工中的項(xiàng)目管理），作為業(yè)主的顧問(wèn)，但不承擔(dān)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和施工責(zé)任。

它與設(shè)計(jì)方和施工方不是合同關(guān)系，而是溝通關(guān)系。

（3）代理型建造管理（CM-Agent）Design-Management方就是既承擔(dān)CM-agent又承擔(dān)工程設(shè)計(jì)。建造管理模式及其變種的示意圖如圖8-4至8-7所示。

8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類14(2）顧問(wèn)型建造管理（CM-Advisor）（3）代理型建圖8-4建造管理模式（CMc）模式示意圖8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類15圖8-4建造管理模式（CMc）模式示意圖8.2.2工程圖8-5顧問(wèn)型建造管理模式（CM-Advisor）示意圖8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類16圖8-5顧問(wèn)型建造管理模式（CM-Advisor）示意圖圖8-6代理型建造管理模式（CM-Agent）示意圖8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類17圖8-6代理型建造管理模式（CM-Agent）示意圖8.圖8-7設(shè)計(jì)管理模式（Design-Management）示意圖8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類18圖8-7設(shè)計(jì)管理模式（Design-Management）8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類3.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）

（1）橋接型設(shè)計(jì)-建造承包模式

橋接型可以說(shuō)是由DBB和DB組合出的一種項(xiàng)目交付方式。具體工作有：①業(yè)主先聘請(qǐng)一家設(shè)計(jì)方作設(shè)計(jì)到初步設(shè)計(jì)深度；②該設(shè)計(jì)方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，用于選擇設(shè)計(jì)－施工方；③設(shè)計(jì)－施工方完成詳細(xì)設(shè)計(jì)和施工，施工中，設(shè)計(jì)方是業(yè)主代表。198.2.2工程項(xiàng)目承包模式分類3.設(shè)計(jì)-建造承包模式（De3.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）（2）設(shè)計(jì)-采購(gòu)-施工總承包模式（Engineering-Procurement–Construction，EPC）

工程承包商具體工作為：設(shè)計(jì)采購(gòu)管理和協(xié)調(diào)分包商間的關(guān)系辦理與工程項(xiàng)目有關(guān)的許可/執(zhí)照/批準(zhǔn)進(jìn)度計(jì)劃和控制設(shè)備質(zhì)量維修保證。

8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類203.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）設(shè)計(jì)3.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）

圖8-8設(shè)計(jì)-建造（DB）承包模式8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類213.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）3.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）

圖8-9Bridging設(shè)計(jì)-建造（DB）承包模式8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類223.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）4.業(yè)主自行管理模式（Owner-Build，OB）

圖8-4業(yè)主自行承包模式（OB）8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類234.業(yè)主自行管理模式（Owner-Build，OB）

項(xiàng)目承包模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)設(shè)計(jì)招標(biāo)-建造（DBB）承包模式(1)各參與方非常熟悉的一種傳統(tǒng)方法；(2)各參與方的角色和責(zé)任非常清楚；(3)可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)獲得最低報(bào)價(jià)。(1)只能設(shè)計(jì)結(jié)束后開始施工，因此項(xiàng)目的總工期相對(duì)較長(zhǎng)；(2)缺少第三方對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的可建造性檢查；(3)實(shí)施階段容易出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，引起爭(zhēng)議索賠；(4)低報(bào)價(jià)可能引起質(zhì)量欠佳；(5)易超成本。建造管理（CM）承包模式(1)第三方的引入，加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度，成本，設(shè)計(jì)的管理和控制，價(jià)值工程；(2)檢查設(shè)計(jì)圖紙和實(shí)際施工的矛盾之處；(3)可獲得有競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格；(4)可以在設(shè)計(jì)進(jìn)行到一定階段后，開始施工，因此縮短項(xiàng)目總工期。(1)業(yè)主的項(xiàng)目管理工作較多，各方管理工作出現(xiàn)重疊；(2)設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)型建造管理方之間的協(xié)調(diào)關(guān)系；(3)邊設(shè)計(jì)邊施工可導(dǎo)致一些設(shè)計(jì)變更。8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類表8-2各種承包模式的比較）24項(xiàng)目承包模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)設(shè)計(jì)招標(biāo)-建造（DB

設(shè)計(jì)-建造（DB）承包模式(1)僅一個(gè)合同；(2)設(shè)計(jì)和施工的連續(xù)性，縮短項(xiàng)目總工期；(3)有效的減少總體成本；(4)業(yè)主可以較早獲得項(xiàng)目的進(jìn)度和成本估算；(5)有效溝通；(6)有效的設(shè)計(jì)可建造性檢查；(7)爭(zhēng)議索賠減少；(8)業(yè)主項(xiàng)目管理工作減少；(9)優(yōu)化設(shè)計(jì)；(10)工程質(zhì)量較DBB的好。(1)是一種較新的方法，交付方式操作復(fù)雜；(2)目前競(jìng)爭(zhēng)性較?。?3)項(xiàng)目一開始就要求業(yè)主對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度，投資做出果斷決策；(4)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施后，業(yè)主缺少與設(shè)計(jì)方，施工方的直接溝通；(5)對(duì)業(yè)主的報(bào)價(jià)早于詳細(xì)設(shè)計(jì)之前完成，可能出現(xiàn)質(zhì)量上妥協(xié)以滿足預(yù)算；(6)設(shè)計(jì)-建造方內(nèi)部存在矛盾。業(yè)主自行管理（Owner-Build）模式(1)有利于促進(jìn)專業(yè)化項(xiàng)目管理的成熟；(2)有利于防止項(xiàng)目建設(shè)中違紀(jì)違法行為的出現(xiàn)。(1)業(yè)主的利益不能得到有效保證；(2)代理業(yè)主與監(jiān)理的關(guān)系不能很好理順表8-2各種承包模式的比較8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類25設(shè)計(jì)-建造（DB）承包模式(1)僅一個(gè)合5.其他模式

圖8-10項(xiàng)目管理的其他模式8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類265.其他模式圖8-10項(xiàng)目管8.3建筑企業(yè)投標(biāo)

8.3.1工程建設(shè)招標(biāo)投、標(biāo)的概念與招標(biāo)方式工程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序

8.3.2

8.3.3工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧278.3建筑企業(yè)投標(biāo)8.3.1工程建設(shè)招標(biāo)投、標(biāo)的概念8.3.1

招標(biāo)投標(biāo)的概念與招標(biāo)方式1.招標(biāo)投標(biāo)的概念

工程建設(shè)招標(biāo)是指招標(biāo)人在發(fā)包建設(shè)項(xiàng)目之前，公開招引或邀請(qǐng)投標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)人的意圖和要求提出報(bào)價(jià)，擇日當(dāng)場(chǎng)開標(biāo)，以便從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2.招標(biāo)方式（1）公開招標(biāo)

又稱無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指招標(biāo)人通過(guò)報(bào)刊、廣播或電視等公共傳播媒介介紹、發(fā)布招標(biāo)公告或信息而進(jìn)行招標(biāo)，是一種無(wú)限制的競(jìng)爭(zhēng)方式。（2）邀請(qǐng)招標(biāo)

又稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)288.3.1招標(biāo)投標(biāo)的概念與招標(biāo)方式1.招標(biāo)投標(biāo)的概念288.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序圖8-12（1）施工招標(biāo)投標(biāo)程序298.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序圖8-12（1）施工招標(biāo)圖8-12（2）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序30圖8-12（2）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招圖8-12（3）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序31圖8-12（3）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招圖8-12（4）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序32圖8-12（4）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招1.招標(biāo)準(zhǔn)備階段的主要工作（1）確定招標(biāo)方式招標(biāo)人應(yīng)依據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)、招標(biāo)人的管理能力、工程建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃、招標(biāo)前準(zhǔn)備工作的完成情況、合同類型等因素的影響程度，最終確定招標(biāo)方式。（2）標(biāo)段的劃分

招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段。標(biāo)段的劃分應(yīng)當(dāng)綜合考慮招標(biāo)項(xiàng)目的專業(yè)要求、管理要求、對(duì)工程投資的影響以及工程各項(xiàng)工作的銜接等因素。（3）招標(biāo)備案招標(biāo)人向建設(shè)行政主管部門辦理申請(qǐng)招標(biāo)手續(xù)。

8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序331.招標(biāo)準(zhǔn)備階段的主要工作8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序32.招標(biāo)階段的主要工作內(nèi)容（1）招標(biāo)公告（投標(biāo)邀請(qǐng)書）發(fā)布。（2）資格預(yù)審。（3）發(fā)售招標(biāo)文件。（4）現(xiàn)場(chǎng)考察。（5）投標(biāo)預(yù)備會(huì)（招標(biāo)答疑）。（6）投標(biāo)文件的遞交。8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序34普通高等教育工程管理專業(yè)規(guī)劃教材2.招標(biāo)階段的主要工作內(nèi)容8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序33.決標(biāo)成交階段的主要工作內(nèi)容（1）開標(biāo)（2）評(píng)標(biāo)（3）定標(biāo)

中標(biāo)人應(yīng)符合下列條件之一：①能夠最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；②能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低；但是投標(biāo)價(jià)格低于成本的除外。（4）發(fā)出中標(biāo)通知書并簽訂合同8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序353.決標(biāo)成交階段的主要工作內(nèi)容8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程8.3.3

工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧1.根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)采用不同報(bào)價(jià)（1）高報(bào)價(jià)策略

遇到如下情況報(bào)價(jià)可高一些：施工條件差的工程；專業(yè)要求的技術(shù)密集型工程，而本公司在這方面又有專長(zhǎng)，聲望也較高；總價(jià)低的小工程，以及自己不愿做、又不方便不投標(biāo)的工程；特殊的工程，如港口碼頭、地下開挖工程等；工期要求急的工程；投標(biāo)對(duì)手少的工程；支付條件不理想的工程。368.3.3工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧1.根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的不同特（2）低報(bào)價(jià)策略遇到如下情況報(bào)價(jià)可低一些：

施工條件好的工程，工作簡(jiǎn)單、工程量大而一般公司都可以做的工程;本公司目前急于打入某一市場(chǎng)、某一地區(qū)，或在該地區(qū)面臨工程結(jié)束，機(jī)械設(shè)備等無(wú)工地轉(zhuǎn)移時(shí)；本公司在附近有工程，而本項(xiàng)目又可利用該工程的設(shè)備、勞務(wù)，或有條件短期內(nèi)突擊完成的工程；投標(biāo)對(duì)手多，競(jìng)爭(zhēng)激烈的工程；非急需工程；支付條件好的工程。8.3.3

工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧37（2）低報(bào)價(jià)策略施工條件好的工程，工作簡(jiǎn)單、工程量大而一般公2.不平衡報(bào)價(jià)法

不平衡報(bào)價(jià)法是指一個(gè)工程項(xiàng)目總報(bào)價(jià)基本確定后，通過(guò)調(diào)整內(nèi)部各個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)。

一般可以考慮在以下幾方面采用不平衡報(bào)價(jià)：（1）能夠早日結(jié)賬收款的項(xiàng)目（如開辦費(fèi)、基礎(chǔ)工程、土方開挖、樁機(jī)等）。（2）預(yù)計(jì)工程量變化的項(xiàng)目。（3）設(shè)計(jì)圖紙不明確的項(xiàng)目。3.多方案報(bào)價(jià)法

8.3.3

工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧382.不平衡報(bào)價(jià)法8.3.3工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧384.增加建議方案法

增加建議方案法指的是：根據(jù)招標(biāo)文件的中規(guī)定，可以提一個(gè)建議方案，即是可以修改原設(shè)計(jì)方案，提出投標(biāo)者的方案。與多方案報(bào)價(jià)法之比較。多方案報(bào)價(jià)法與增加建議方案法很容易混淆,應(yīng)注意它們的區(qū)別與聯(lián)系：提出主體不同。指向目標(biāo)不同。變動(dòng)前后均須報(bào)價(jià)。8.3.3

工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧394.增加建議方案法提出主體不同。8.3.3工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策5.突然降價(jià)法6.無(wú)利潤(rùn)報(bào)價(jià)法

即投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)測(cè)算的利潤(rùn)為零或非常低。適用：

（1）投標(biāo)人在可能中標(biāo)的情況下擬采取將部分工程分包給報(bào)價(jià)低的分包商；（2）或?qū)τ诜制谕稑?biāo)的工程采取前段中標(biāo)后段得利；（3）或?yàn)榱碎_拓建筑市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)企業(yè)長(zhǎng)期無(wú)標(biāo)的困境等。8.3.3

工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧405.突然降價(jià)法8.3.3工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧40標(biāo)題第8章建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及招投標(biāo)建筑市場(chǎng)建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式建筑企業(yè)投標(biāo)

普通高等教育工程管理專業(yè)規(guī)劃教材8.18.28.3建筑企業(yè)管理41標(biāo)題第8章建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及招投標(biāo)建筑市場(chǎng)建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)8.1建筑市場(chǎng)

8.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)

8.1.2428.1建筑市場(chǎng)8.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征建筑市場(chǎng)8.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征

1.建筑市場(chǎng)的概念

狹義的建筑市場(chǎng)，是指以建筑產(chǎn)品為交換內(nèi)容的場(chǎng)所。廣義的建筑市場(chǎng)，則是指建筑產(chǎn)品供求關(guān)系的總和。2.建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)

（1）建筑市場(chǎng)中沒(méi)有商業(yè)中介人，由建筑產(chǎn)品的需求者和生產(chǎn)者直接進(jìn)行交易活動(dòng)。（2）在建筑市場(chǎng)中，交換關(guān)系的確立在產(chǎn)品生產(chǎn)之前。這一特點(diǎn)與第一個(gè)特點(diǎn)是相關(guān)聯(lián)的。（3）與一般商品的交換相比，建筑產(chǎn)品的交換過(guò)程很長(zhǎng)。（4）建筑市場(chǎng)具有顯著的區(qū)域性特點(diǎn)。（5）建筑市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)較大。43普通高等教育工程管理專業(yè)規(guī)劃教材8.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征1.建筑市場(chǎng)的概念2448.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征2.建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)（1）建筑市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)較大從建筑產(chǎn)品生產(chǎn)者方面來(lái)看，建筑市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：①定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

②生產(chǎn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

③需求者支付能力的風(fēng)險(xiǎn)

建筑市場(chǎng)對(duì)需求者的風(fēng)險(xiǎn)主要是由“先確定交換關(guān)系，后進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)”的特點(diǎn)所引起的，主要表現(xiàn)在：①價(jià)格與質(zhì)量的矛盾

②價(jià)格與交貨時(shí)間的矛盾

③預(yù)付工程款的風(fēng)險(xiǎn)48.1.1建筑市場(chǎng)的概念及特征2.建筑市場(chǎng)的特點(diǎn)（1）8.1.2建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)1.建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的含義

建筑市場(chǎng)又稱建筑市場(chǎng)營(yíng)銷，指建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)銷售建筑商品和提供服務(wù)以滿足業(yè)主（用戶）需求的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容（1）建筑市場(chǎng)調(diào)查。（2）建筑工程投標(biāo)。（3）選擇經(jīng)營(yíng)方式。

（4）談判與簽訂合同。（5）索賠和中間結(jié)算。（6）竣工結(jié)算。

458.1.2建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)1.建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的含義2.建筑市場(chǎng)經(jīng)8.1.2建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)3.建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要反映在以下幾個(gè)方面：（1）建筑產(chǎn)品價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。（2）建筑產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)。（3）工期的競(jìng)爭(zhēng)。

468.1.2建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)3.建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)68.2

建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式

8.2.1建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展工程項(xiàng)目承包模式分類

8.2.2478.2建筑企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式8.2.1建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的8.2.1

建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展

階段經(jīng)營(yíng)方式圖示經(jīng)營(yíng)方式第一階段（14世紀(jì)前）業(yè)主自營(yíng)方式第二階段（14~15世紀(jì)）第三階段（15~17世紀(jì)）第四階段（17~18世紀(jì)）承發(fā)包方式經(jīng)營(yíng)承包商出現(xiàn)第五階段（19世紀(jì)~）總包、分包方式總承包企業(yè)出現(xiàn)表8-1經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展488.2.1建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的發(fā)展階段經(jīng)8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類1.設(shè)計(jì)-招標(biāo)-施工承包模式（Design-Bid-Build，DBB）

（1）在設(shè)計(jì)開始時(shí)引入設(shè)計(jì)方（architect/engineer，簡(jiǎn)稱A/E），簽訂設(shè)計(jì)合同；（2）設(shè)計(jì)方（A/E）進(jìn)行設(shè)計(jì)（含方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)）；（3）設(shè)計(jì)方（A/E）進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)（施工圖設(shè)計(jì)），同時(shí)編制完整、規(guī)范的招標(biāo)文件，這些招標(biāo)文件一般包括：工程圖紙、技術(shù)規(guī)范、以及合同文件等；

（4）用該招標(biāo)文件進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，與中標(biāo)的施工總包簽訂總價(jià)合同，施工總包就施工對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)；工程項(xiàng)目進(jìn)入施工階段，由施工總包視情況進(jìn)一步選擇分包商；（5）施工結(jié)束后的設(shè)施管理階段，由業(yè)主負(fù)責(zé)運(yùn)行和維護(hù)。498.2.2工程項(xiàng)目承包模式分類98.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類圖8-1設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造（DBB）承包模式508.2.2工程項(xiàng)目承包模式分類圖8-1設(shè)計(jì)-招標(biāo)-建造圖8-2設(shè)計(jì)-談判-建造（DNB）承包模式8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類51圖8-2設(shè)計(jì)-談判-建造（DNB）圖8-3多個(gè)施工總包（DBB）模式8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類52圖8-3多個(gè)施工總包（DBB8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類2.建造管理承包模式（ConstructionManagementContract，CMc）(1）風(fēng)險(xiǎn)型建造管理（CM@Risk）這種方法涉及三個(gè)主要參與方：業(yè)主、設(shè)計(jì)方、建造管理方（CM@Risk）。對(duì)設(shè)計(jì)和施工階段的決定，做時(shí)間和成本上的建議。

具體工作：①編制進(jìn)度和成本計(jì)劃；②控制進(jìn)度和成本；③參與施工合同的談判和授予；④根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，采購(gòu)關(guān)鍵材料和設(shè)備；⑤管理和協(xié)調(diào)各方關(guān)系，保證施工的正常進(jìn)行。538.2.2工程項(xiàng)目承包模式分類2.建造管理承包模式（Con(2）顧問(wèn)型建造管理（CM-Advisor）

業(yè)主在項(xiàng)目一開始或者設(shè)計(jì)基本結(jié)束時(shí)聘用，顧問(wèn)型建造管理方也提供連續(xù)的建造管理服務(wù)（可含項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、施工中的項(xiàng)目管理），作為業(yè)主的顧問(wèn)，但不承擔(dān)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和施工責(zé)任。

它與設(shè)計(jì)方和施工方不是合同關(guān)系，而是溝通關(guān)系。

（3）代理型建造管理（CM-Agent）Design-Management方就是既承擔(dān)CM-agent又承擔(dān)工程設(shè)計(jì)。建造管理模式及其變種的示意圖如圖8-4至8-7所示。

8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類54(2）顧問(wèn)型建造管理（CM-Advisor）（3）代理型建圖8-4建造管理模式（CMc）模式示意圖8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類55圖8-4建造管理模式（CMc）模式示意圖8.2.2工程圖8-5顧問(wèn)型建造管理模式（CM-Advisor）示意圖8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類56圖8-5顧問(wèn)型建造管理模式（CM-Advisor）示意圖圖8-6代理型建造管理模式（CM-Agent）示意圖8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類57圖8-6代理型建造管理模式（CM-Agent）示意圖8.圖8-7設(shè)計(jì)管理模式（Design-Management）示意圖8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類58圖8-7設(shè)計(jì)管理模式（Design-Management）8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類3.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）

（1）橋接型設(shè)計(jì)-建造承包模式

橋接型可以說(shuō)是由DBB和DB組合出的一種項(xiàng)目交付方式。具體工作有：①業(yè)主先聘請(qǐng)一家設(shè)計(jì)方作設(shè)計(jì)到初步設(shè)計(jì)深度；②該設(shè)計(jì)方準(zhǔn)備招標(biāo)文件，用于選擇設(shè)計(jì)－施工方；③設(shè)計(jì)－施工方完成詳細(xì)設(shè)計(jì)和施工，施工中，設(shè)計(jì)方是業(yè)主代表。598.2.2工程項(xiàng)目承包模式分類3.設(shè)計(jì)-建造承包模式（De3.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）（2）設(shè)計(jì)-采購(gòu)-施工總承包模式（Engineering-Procurement–Construction，EPC）

工程承包商具體工作為：設(shè)計(jì)采購(gòu)管理和協(xié)調(diào)分包商間的關(guān)系辦理與工程項(xiàng)目有關(guān)的許可/執(zhí)照/批準(zhǔn)進(jìn)度計(jì)劃和控制設(shè)備質(zhì)量維修保證。

8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類603.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）設(shè)計(jì)3.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）

圖8-8設(shè)計(jì)-建造（DB）承包模式8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類613.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）3.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）

圖8-9Bridging設(shè)計(jì)-建造（DB）承包模式8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類623.設(shè)計(jì)-建造承包模式（Design-Build，DB）4.業(yè)主自行管理模式（Owner-Build，OB）

圖8-4業(yè)主自行承包模式（OB）8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類634.業(yè)主自行管理模式（Owner-Build，OB）

項(xiàng)目承包模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)設(shè)計(jì)招標(biāo)-建造（DBB）承包模式(1)各參與方非常熟悉的一種傳統(tǒng)方法；(2)各參與方的角色和責(zé)任非常清楚；(3)可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)獲得最低報(bào)價(jià)。(1)只能設(shè)計(jì)結(jié)束后開始施工，因此項(xiàng)目的總工期相對(duì)較長(zhǎng)；(2)缺少第三方對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的可建造性檢查；(3)實(shí)施階段容易出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，引起爭(zhēng)議索賠；(4)低報(bào)價(jià)可能引起質(zhì)量欠佳；(5)易超成本。建造管理（CM）承包模式(1)第三方的引入，加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度，成本，設(shè)計(jì)的管理和控制，價(jià)值工程；(2)檢查設(shè)計(jì)圖紙和實(shí)際施工的矛盾之處；(3)可獲得有競(jìng)爭(zhēng)性價(jià)格；(4)可以在設(shè)計(jì)進(jìn)行到一定階段后，開始施工，因此縮短項(xiàng)目總工期。(1)業(yè)主的項(xiàng)目管理工作較多，各方管理工作出現(xiàn)重疊；(2)設(shè)計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)型建造管理方之間的協(xié)調(diào)關(guān)系；(3)邊設(shè)計(jì)邊施工可導(dǎo)致一些設(shè)計(jì)變更。8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類表8-2各種承包模式的比較）64項(xiàng)目承包模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)設(shè)計(jì)招標(biāo)-建造（DB

設(shè)計(jì)-建造（DB）承包模式(1)僅一個(gè)合同；(2)設(shè)計(jì)和施工的連續(xù)性，縮短項(xiàng)目總工期；(3)有效的減少總體成本；(4)業(yè)主可以較早獲得項(xiàng)目的進(jìn)度和成本估算；(5)有效溝通；(6)有效的設(shè)計(jì)可建造性檢查；(7)爭(zhēng)議索賠減少；(8)業(yè)主項(xiàng)目管理工作減少；(9)優(yōu)化設(shè)計(jì)；(10)工程質(zhì)量較DBB的好。(1)是一種較新的方法，交付方式操作復(fù)雜；(2)目前競(jìng)爭(zhēng)性較?。?3)項(xiàng)目一開始就要求業(yè)主對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度，投資做出果斷決策；(4)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施后，業(yè)主缺少與設(shè)計(jì)方，施工方的直接溝通；(5)對(duì)業(yè)主的報(bào)價(jià)早于詳細(xì)設(shè)計(jì)之前完成，可能出現(xiàn)質(zhì)量上妥協(xié)以滿足預(yù)算；(6)設(shè)計(jì)-建造方內(nèi)部存在矛盾。業(yè)主自行管理（Owner-Build）模式(1)有利于促進(jìn)專業(yè)化項(xiàng)目管理的成熟；(2)有利于防止項(xiàng)目建設(shè)中違紀(jì)違法行為的出現(xiàn)。(1)業(yè)主的利益不能得到有效保證；(2)代理業(yè)主與監(jiān)理的關(guān)系不能很好理順表8-2各種承包模式的比較8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類65設(shè)計(jì)-建造（DB）承包模式(1)僅一個(gè)合5.其他模式

圖8-10項(xiàng)目管理的其他模式8.2.2

工程項(xiàng)目承包模式分類665.其他模式圖8-10項(xiàng)目管8.3建筑企業(yè)投標(biāo)

8.3.1工程建設(shè)招標(biāo)投、標(biāo)的概念與招標(biāo)方式工程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序

8.3.2

8.3.3工程投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略與技巧678.3建筑企業(yè)投標(biāo)8.3.1工程建設(shè)招標(biāo)投、標(biāo)的概念8.3.1

招標(biāo)投標(biāo)的概念與招標(biāo)方式1.招標(biāo)投標(biāo)的概念

工程建設(shè)招標(biāo)是指招標(biāo)人在發(fā)包建設(shè)項(xiàng)目之前，公開招引或邀請(qǐng)投標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)人的意圖和要求提出報(bào)價(jià)，擇日當(dāng)場(chǎng)開標(biāo)，以便從中擇優(yōu)選定中標(biāo)人的一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。2.招標(biāo)方式（1）公開招標(biāo)

又稱無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指招標(biāo)人通過(guò)報(bào)刊、廣播或電視等公共傳播媒介介紹、發(fā)布招標(biāo)公告或信息而進(jìn)行招標(biāo)，是一種無(wú)限制的競(jìng)爭(zhēng)方式。（2）邀請(qǐng)招標(biāo)

又稱有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)688.3.1招標(biāo)投標(biāo)的概念與招標(biāo)方式1.招標(biāo)投標(biāo)的概念288.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序圖8-12（1）施工招標(biāo)投標(biāo)程序698.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序圖8-12（1）施工招標(biāo)圖8-12（2）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序70圖8-12（2）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招圖8-12（3）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序71圖8-12（3）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招圖8-12（4）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序72圖8-12（4）施工招標(biāo)投標(biāo)程序8.3.2程項(xiàng)目施工招1.招標(biāo)準(zhǔn)備階段的主要工作（1）確定招標(biāo)方式招標(biāo)人應(yīng)依據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)、招標(biāo)人的管理能力、工程建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃、招標(biāo)前準(zhǔn)備工作的完成情況、合同類型等因素的影響程度，最終確定招標(biāo)方式。（2）標(biāo)段的劃分

招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段。標(biāo)段的劃分應(yīng)當(dāng)綜合考慮招標(biāo)項(xiàng)目的專業(yè)要求、管理要求、對(duì)工程投資的影響以及工程各項(xiàng)工作的銜接等因素。（3）招標(biāo)備案招標(biāo)人向建設(shè)行政主管部門辦理申請(qǐng)招標(biāo)手續(xù)。

8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序731.招標(biāo)準(zhǔn)備階段的主要工作8.3.2程項(xiàng)目施工招投標(biāo)程序32.