單方總價包包干住宅EPC設(shè)計管理要要點——以濟南董家家和鄭州華華南城項目目為例局設(shè)計總院院阮阮浩目錄CONTENTS1定義及特點點2項目分析3設(shè)計管控要要點4相關(guān)建議單方總價包包干住宅EPC分析1.1定義1.2趨勢1.3研究意義011.1單方包干EPC住宅的定義義①按總建筑面積積進行單方總總價包干②結(jié)算面積積以圖審合格證證或正式規(guī)劃驗驗收面積為準(zhǔn)③業(yè)主通常常完成方案設(shè)計并報規(guī)通過過后發(fā)包④業(yè)主通常常完成裝飾、幕墻墻、園林景景觀方案設(shè)計單方總價包干EPC住宅1.2單方包干EPC住宅的趨勢勢政府棚改、、舊城改造造需求非開發(fā)主業(yè)業(yè)業(yè)主需求求EPC政策引導(dǎo)鼓勵總價包包干2018年到2020年3年棚改攻堅堅計劃，改改造各類棚棚戶區(qū)1500萬套地方平臺公公司、軍隊隊、新興業(yè)業(yè)主政府投資項項目優(yōu)先有裝配式、、BIM要求單方總價包包干，更可可控裝配率指標(biāo)標(biāo)在30%~50%居多1.3單方包干EPC住宅的研究究意義探討單方包包干EPC住宅項目具具有巨大價價值！創(chuàng)效直接思路清晰，滿足要求的經(jīng)濟性結(jié)算高效結(jié)算計算簡單明了，爭議少設(shè)計能力對設(shè)計優(yōu)化能力要求高復(fù)制性強住宅項目傳承借鑒內(nèi)容多項目分析2.1項目概況2.2項目條件分分析2.3設(shè)計管理思思路與方法法022.1項目概況項目名稱

濟南市董家EPC鄭州華南城中園EPC項目類型國有投資，安置房民企，商品房建設(shè)單位

濟南市歷城區(qū)國有資產(chǎn)運營有限公司鄭州華南城有限公司項管公司山東貝特建筑項目管理咨詢有限公司無EPC總包單位

中建三局第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司中建三局集團有限公司工程總承包公司設(shè)計單位中建三局第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司建筑設(shè)計院中建三局工程設(shè)計有限公司建筑面積總建筑面積545363㎡（最終圖審面積）；地下建筑面積169556㎡；地上建筑面積373106㎡總建筑面積約81.8萬㎡，其中地上建筑面積60.8萬平方米，地下室建筑面積約21萬平方米（人防5.5萬平方米）工程造價2918元/㎡單方總價包干，結(jié)算面積以施工圖審查認(rèn)定的面積為準(zhǔn)合同總價：16.15億元2350元/㎡單方總價包干，結(jié)算面積以《建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實確認(rèn)書》的竣工總建筑面積為準(zhǔn)合同總價：19.23億元設(shè)計條件業(yè)主完成方案設(shè)計，但未通過審查；業(yè)主完成園林景觀方案設(shè)計30%裝配率業(yè)主完成方案設(shè)計，但未通過審查；業(yè)主完成園林景觀、裝飾、泛光方案設(shè)計2.1項目概況濟南董家效效果圖2.1項目概況鄭州華南城城效果圖2.1項目概況版塊業(yè)主及項管公司EPC總承包方報批報建立項、土地、環(huán)評、方案報規(guī)等手續(xù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含）后所有手續(xù)設(shè)計方案及初步設(shè)計、園林景觀方案、裝配式方案、交付標(biāo)準(zhǔn)、品牌設(shè)備清單等施工圖設(shè)計、專項設(shè)計（裝飾、智能等）、深化設(shè)計、材料設(shè)備報審合約招采選定供水、供電、供氣、供暖施工單位并支付費用（至戶表箱前）除水、電、氣、暖外所有的專業(yè)分包及設(shè)備施工無所有專業(yè)施工及水、電、氣、暖分包的現(xiàn)場協(xié)調(diào)竣工移交無辦理手續(xù)及配合移交EPC權(quán)責(zé)界面2.2項目條件分分析項目定義明明確招標(biāo)文件已已明確詳細細的界面、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、做法、、品牌安置房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)相對較低低，優(yōu)化創(chuàng)創(chuàng)效空間有限濟南董家項項目招標(biāo)文文件中的相相關(guān)定義文文件，共66頁華南城集團團設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日漸完善善2.2項目條件分分析標(biāo)準(zhǔn)控制嚴(yán)嚴(yán)苛四個同類安安置房項目目同步實施施，業(yè)主對對均一性控制制嚴(yán)苛建筑做法優(yōu)化困難同業(yè)主、同同標(biāo)準(zhǔn)、同同交付對象象、同工期期的四個安安置房項目目，分別四四家EPC總包實施中建一局中建三局均一性要求求嚴(yán)苛2.2項目條件分分析方案設(shè)計待待審方案設(shè)計業(yè)業(yè)主已完成成，因土地地證等手續(xù)續(xù)未完善，，尚未正式式報規(guī)、定定稿兩項目前期期方案設(shè)計計倉促，存存在優(yōu)化空間項目前期僅僅完成規(guī)劃劃咨詢養(yǎng)老配建指指標(biāo)不滿足足新規(guī)要求求2.3設(shè)計管理思思路及方法法總體思路嚴(yán)控設(shè)計質(zhì)量設(shè)計管理以設(shè)計質(zhì)量控制為主；強化設(shè)計評審和跨版塊融合，保障現(xiàn)場建造以不影響均一性及品質(zhì)的隱蔽項為主；少量高價值的建筑做法優(yōu)化重點突破以退為進，主動對接借助方案報審機會，將總包設(shè)計管理鏈條前延至方案階段，提升價值創(chuàng)效空間明確優(yōu)化方向延伸管理鏈鏈條2.3設(shè)計管理思思路及方法法三個階段方案（初設(shè)）設(shè)計施工圖設(shè)計深化設(shè)計四個融合設(shè)計與報建設(shè)計與商務(wù)設(shè)計與品質(zhì)設(shè)計與建造八項管理溝通機制管理、分包招標(biāo)技術(shù)文件管理標(biāo)準(zhǔn)維護管理、設(shè)計文件管理設(shè)計進度管理、接口管理、評審管理材料設(shè)備報審管理“三四八””工作法價值創(chuàng)造的的核心設(shè)計質(zhì)量的的體現(xiàn)精益建造的的保障設(shè)計管理的的途徑設(shè)計管理的的措施方法指引設(shè)計管控要要點3.1完善組織架架構(gòu)3.2編制設(shè)計管管理實施策策劃3.3營造管控環(huán)環(huán)境3.4方案設(shè)計管管控3.5施工圖設(shè)計計管控3.6深化設(shè)計管管控033.1完善組織架架構(gòu)項目組織架架構(gòu)引入設(shè)計咨咨詢公司，，提供專業(yè)業(yè)優(yōu)化技術(shù)術(shù)服務(wù)建筑結(jié)構(gòu)：建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)（含鋼結(jié)結(jié)構(gòu)）、裝配式裝飾幕墻：幕墻、裝飾飾、園林景景觀、標(biāo)識識標(biāo)牌等外觀效果專業(yè)機電安裝：電氣、給排排水、消防防、暖通、、智能、市市政等功能專業(yè)設(shè)計管理“1+3+N”架構(gòu)——1個負責(zé)人+3個專業(yè)組+后臺支持項目設(shè)計管管理組織架架構(gòu)人員配備動態(tài)化化同類專業(yè)集集約化后臺技術(shù)支支撐前端管理落落地商務(wù)專人指指導(dǎo)3.1完善組織架架構(gòu)策劃目錄設(shè)計創(chuàng)效主主要關(guān)注點點，覆蓋從從方案至深深化設(shè)計，，全專業(yè)設(shè)計管理實實施策劃——謀定而后動動！3.2編制設(shè)計管管理實施策策劃群策群力設(shè)計管理策劃總體目標(biāo)設(shè)計界面管理架構(gòu)設(shè)計計劃管理思路管控措施風(fēng)險對策優(yōu)化要點3.3營造管控環(huán)環(huán)境（1）梳理工作作界面——控制EPC風(fēng)險邊界的的根本需要要！梳理與業(yè)主、方方案院等外外部方工作界面，，界定總包工工作范圍，為成本鎖鎖定奠定基基礎(chǔ)案例：市政政配套界面面梳理（市政給水水二次加壓壓水泵，屬屬于業(yè)主配配套費范圍圍，該項成成本可核減減）整理項目建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)易錯要點報建界面方案調(diào)整市政配套暫定項新規(guī)執(zhí)行3.3營造管控環(huán)環(huán)境（2）明確建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)——準(zhǔn)確、清晰晰的定義文文件，是采采用總價包包干的前提提！主動細化定定義文件，，避免后期期爭議案例：菜鳥鳥物流廠房房，業(yè)主標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)詳盡，，實施過程程中爭議較較少項目定義文件交付界面技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)品牌清單項目履約的的依據(jù)界面：交付付條件、工工作范圍、、工作內(nèi)容容——做什么標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計計要求、技技術(shù)要求等等——怎么做品牌：材料料設(shè)備品牌牌清單——用什么3.3營造管控環(huán)環(huán)境項目溝通機機制文本設(shè)計管理實實施細則，，共14章，涵蓋設(shè)設(shè)計管理全全流程（3）建立溝通通機制——正式、公平平、可追溯溯！對外：編制制與業(yè)主溝溝通機制，，明確雙方方設(shè)計管控控權(quán)限、范圍圍、流程、、時限等（SMART準(zhǔn)則）對內(nèi)：編制制完成設(shè)計管理實實施策劃、、實施細則則，覆蓋設(shè)計計管理全流流程，明確確溝通程序序、責(zé)任人人等3.3營造管控環(huán)環(huán)境聯(lián)合體合同要點明確項目主導(dǎo)方雙方權(quán)責(zé)、工作界面收益共享、風(fēng)險共擔(dān)付款路徑控制設(shè)計費收益益總承包收益益設(shè)計合同要點設(shè)計范圍設(shè)計取費標(biāo)準(zhǔn)修改配合義務(wù)、時限過程成果提供限額設(shè)計配合（4）強化設(shè)計計管控——合約約束+利益共享！合約約束是是基礎(chǔ)，建建立標(biāo)準(zhǔn)的的聯(lián)合體協(xié)協(xié)議、設(shè)計計合同利益共享最有效，提提升設(shè)計院院站位計件制，收收入單一收益開源（優(yōu)化分成、、改圖費等））3.4方案設(shè)計管控控設(shè)計價值鏈設(shè)計管理鏈條條前移——實現(xiàn)價值創(chuàng)造造！成本樹——干、枝、葉問題是：如何何實現(xiàn)設(shè)計管管理鏈條前移移？如何延伸設(shè)計計管理鏈條？？（1）尋找方案設(shè)設(shè)計漏洞某案例：原方案設(shè)計為為2層地下室。經(jīng)經(jīng)復(fù)核地質(zhì)情情況，2層地下室需開開挖4m厚基巖，嚴(yán)重重影響工期。。經(jīng)我方方案案優(yōu)化，在旁旁邊公園區(qū)域域新增一塊區(qū)區(qū)域作為地下下室，整體優(yōu)優(yōu)化為1層地下室。3.4方案設(shè)計管控控方案設(shè)計復(fù)核核要點合規(guī)性合理性經(jīng)濟性規(guī)劃條件經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)標(biāo)配套配比日照消防人防中水海綿城市裝配率綠色建筑太陽能……總平布置交通組織豎向標(biāo)高分期預(yù)留地下情況……面積復(fù)核機電系統(tǒng)智能系統(tǒng)結(jié)構(gòu)體系……3.4方案設(shè)計管控控如何延伸設(shè)計計管理鏈條？？（2）與報批報建建結(jié)合借力政府機構(gòu)構(gòu)審核意見方案報規(guī)主導(dǎo)導(dǎo)權(quán)？華南城案例：：某住宅項目，，方案設(shè)計及及報規(guī)均為業(yè)業(yè)主范圍。經(jīng)經(jīng)策劃，總包包主動出擊，，幫業(yè)主履行行方案報規(guī)手手續(xù)。借助規(guī)規(guī)劃局意見，，優(yōu)化方案，，如建筑面積積計容、外立立面修改3.4方案設(shè)計管控控（3）觀感、效果果優(yōu)化董家項目：園林優(yōu)化前景觀節(jié)點無主主次鋪裝量大而分分散風(fēng)雨連廊華而而不實優(yōu)化后鋪裝減少主次突出構(gòu)筑物取消個人品味差異異對更好品質(zhì)的的追求幕墻、精裝、、泛光、園林林等專業(yè)如何延伸設(shè)計計管理鏈條？？3.4方案設(shè)設(shè)計管管控3.5施工圖圖設(shè)計計管控控總包各各部門門專業(yè)分分包全員參與分清主次借助外力量多、、價高高可交付付性策劃點點落實實審核提提示清清單技術(shù)顧顧問審查中中心態(tài)度＞＞能力力方向＞＞方法法重視設(shè)設(shè)計評評審——“三必必須””所有設(shè)設(shè)計必必須評評審所有評評審必必須留留痕合理意意見必必須落落實3.5施工圖圖設(shè)計計管控控設(shè)計階段專業(yè)優(yōu)化策劃點落實情況施工圖設(shè)計建筑避難間位置優(yōu)化，減少防火門窗面積將每戶避難間從主臥調(diào)整至衛(wèi)生間保溫（外墻保溫材料，住宅車庫頂板和飄窗保溫）外墻、頂板部位保溫進行修改，與業(yè)主溝通后同意進行修改防水（車庫頂板、底板，屋面）已落實，車庫底板防水做法優(yōu)化，車庫頂板及屋面優(yōu)化做法排布，減少找平層門窗（門窗尺寸與材質(zhì)，防火門等級，門窗型材）已落實，優(yōu)化避難間位置，減少防火門窗面積內(nèi)墻材質(zhì)（精密砌塊、輕質(zhì)隔墻板）已落實，內(nèi)墻采用輕質(zhì)隔墻板抹灰優(yōu)化（墻體）已落實，外墻一次現(xiàn)澆，免抹灰豎向標(biāo)高及覆土優(yōu)化已落實，通過下洼綠地等手段進行專項設(shè)計控制3.5施工圖圖設(shè)計計管控控設(shè)計階段專業(yè)優(yōu)化策劃點落實情況施工圖設(shè)計結(jié)構(gòu)總說明：砌體、鋼筋材質(zhì)及連接做法已落實，砌塊等級已優(yōu)化，鋼筋連接已優(yōu)化地下室：樁長、樁徑優(yōu)化；樁型比選已落實，樁長總長平均優(yōu)化1/3地下室：筏板配筋及厚度已落實，板厚改為300，面筋從C16@200優(yōu)化為C14@200；底筋從C14@200優(yōu)化為C16@200地下室：柱墩尺寸及配筋已落實，鋼筋已優(yōu)化，柱墩部分優(yōu)化住宅：剪力墻布置、配筋優(yōu)化、邊緣構(gòu)件復(fù)核已復(fù)核，因設(shè)計出圖節(jié)點緊，綜合價值不高，未實施住宅：結(jié)構(gòu)梁配筋及截面已落實，梁配筋已優(yōu)化住宅：現(xiàn)澆板配筋及截面已復(fù)核，優(yōu)化量不大重點——面積策策劃重點核核對各各類雨雨棚、、景觀觀連廊廊、采采光頂頂、機機房在滿足容積率的前提下，優(yōu)先把低成本部分做滿，如單層便民店等3.5施工圖圖設(shè)計計管控控工程結(jié)結(jié)算=最終圖圖審面面積×固定單單方總總價±材料價價差調(diào)調(diào)整±簽證常規(guī)優(yōu)優(yōu)化點點《建筑工工程建建筑面面積計計算規(guī)規(guī)范》GB/T50353-2013全文14頁3.5施工圖圖設(shè)計計管控控↑車庫庫雨棚棚，常常規(guī)商商業(yè)地地產(chǎn)項項目，，為增增加可可售面面積，，通常常不畫畫入圖圖紙，，不計計入總總建筑筑面積積↓風(fēng)雨雨連廊廊，常常規(guī)商商業(yè)地地產(chǎn)項項目，，屬于于園林林景觀觀設(shè)計計范圍圍，前前期建建筑設(shè)設(shè)計中中不表表示，，不計計入總總建筑筑面積積↑單層層/多層商商鋪，，單位位建造造成本本較低低，增增加計計容面面積，，可實實現(xiàn)創(chuàng)創(chuàng)效濟南董董家：：通過過車庫庫雨棚棚、車車道補補充計計容和和便民民店擴擴大等等方式式，增增加低低成本本的總總建筑筑面積積2000多㎡深化設(shè)設(shè)計——精益建建造的保障《中建三三局住住宅工工程精精益建建造實實施指指南（（1.0版）》兩圖融融合、、一體體化施施工、、預(yù)制制構(gòu)件件、永永臨結(jié)結(jié)合、、措施施方案案優(yōu)化化精裝深深化設(shè)設(shè)計中中，機機電點點位精精準(zhǔn)預(yù)預(yù)埋3.6深化設(shè)設(shè)計管管控外墻砌砌體改改鋁模模整體體一次次現(xiàn)澆澆序號專業(yè)優(yōu)化點優(yōu)化內(nèi)容1結(jié)構(gòu)樁長CFG樁長優(yōu)化2結(jié)構(gòu)地庫頂板地庫頂板由空心密肋樓蓋優(yōu)化為主梁大板結(jié)構(gòu)3建筑面積A：便民店增加269㎡，雨棚增加840平米，地下二層增加586㎡；

D：便民店增加386㎡，雨棚增加276平米4避難間優(yōu)化每戶防火避難間調(diào)整至衛(wèi)生間，減少防火門、窗面積5防水修改地下室頂板及底板防水做法優(yōu)化6機電界面優(yōu)化機電界面優(yōu)化：市政給水泵、給水干管等屬于業(yè)主配套費范圍，成本中可扣除7景觀方案優(yōu)化園林景觀優(yōu)化：借施工圖設(shè)計，對原招標(biāo)方案合理優(yōu)化，形成主次分明，提升重點區(qū)域效果，同時降低總體造價8電梯梯速2m/s優(yōu)化為1.5m/s9結(jié)構(gòu)主樓復(fù)核梁鋼筋，配筋優(yōu)化10地下室筏板配筋及厚度（根據(jù)受力模型，在柱墩外側(cè)部分配筋應(yīng)為構(gòu)造配筋即雙層雙向C12@180即可，原圖中配筋為板底雙向C14@200，板面雙向C16@200）11柱墩大小根據(jù)柱沖切面決定，柱沖切線為45°，即柱墩尺寸應(yīng)為柱尺寸+2倍柱墩高度。柱墩平面尺寸可做優(yōu)化,相應(yīng)減小柱墩鋼筋長度及基槽開挖面積。12人防區(qū)域柱帽鋼筋由包絡(luò)施工改為按人防鋼筋施工13頂板結(jié)構(gòu)形式改為大板加柱帽形式，前后版本柱帽鋼筋優(yōu)化設(shè)計優(yōu)優(yōu)化成成果（（濟南南董家家）序號專業(yè)優(yōu)化點優(yōu)化內(nèi)容1結(jié)構(gòu)樁基工程荷載驗算、樁基間距優(yōu)化2主體工程荷載驗算、鋼筋含量優(yōu)化3底板聚苯板優(yōu)化地下室結(jié)構(gòu)防水底板下部原100mm厚滿鋪的EPS板，優(yōu)化為僅在獨基周邊500mm寬的范圍內(nèi)按80mm鋪設(shè)水電井道地下室水電井門及井道砌體取消每個單元負2層減少一個FM丙1防火門4水電井道地下室水電井門及井道砌體取消每個單元負2層減少一個FM丙1防火門5建筑保溫工程保溫一體化變更為擠塑板6門窗避難間門窗防火等級要求為乙級，調(diào)整至衛(wèi)生間后，減少了乙級防火門窗的面積防火窗C1變?yōu)镃27面積計容車庫鋼雨棚面積計容8面積計容將商業(yè)屋頂閣樓、超出規(guī)范層高部分面積等計入建筑面積9幕墻幼兒園外立面干掛石材調(diào)整為真石漆10電梯電梯安裝Z3電梯數(shù)量調(diào)減4臺，新增2臺扶梯；

梯門寬度從1m（非標(biāo)尺寸）調(diào)整為0.9m（標(biāo)注尺寸）11大機電變配電工程三