1、樂(lè)山項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)回執(zhí)請(qǐng)?jiān)诜庞衬Ｊ较掠^看以達(dá)更佳效果1目前所需解決問(wèn)題問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想問(wèn)題2.引進(jìn)商家的名稱、所需面積、樓層問(wèn)題3.底商銷售面積、均價(jià)、銷售額以及剩余商業(yè)解決方案問(wèn)題4.住宅和公寓銷售面積、均價(jià)、銷售額問(wèn)題5.營(yíng)銷費(fèi)用、廣告策劃費(fèi)用的預(yù)算、溢價(jià)分成方案問(wèn)題6.取得預(yù)售后的資金回籠周期問(wèn)題7.保證金支付補(bǔ)充問(wèn)題8.項(xiàng)目銷售方式選擇補(bǔ)充問(wèn)題9.鋪位銷售之后項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)管理建議2項(xiàng)目概況 根據(jù)以往操作商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)以及商業(yè)地產(chǎn)操作規(guī)律，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目做出如下商業(yè)業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想3問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想1.主體商業(yè)2.公寓商業(yè)3.住宅商業(yè)4

2、.廣場(chǎng)商業(yè)回目錄4問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想主體商業(yè)業(yè)態(tài)分布二層：旗艦超市三層：旗艦超市四層：健身中心/電玩/KTV一層：旗艦超市導(dǎo)入?yún)^(qū)/化妝品/金銀首飾/鐘表/快餐店/精品服飾/銀行等下一頁(yè)回目錄5與對(duì)面服裝步行街隔街相望，易形成專業(yè)商街運(yùn)用品牌超市的效應(yīng)吸引人流和商氣引進(jìn)高利潤(rùn)行業(yè)且能承受較高租金，以求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化與周邊業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)拉動(dòng)了人流，共享了消費(fèi)資源，形成良性循環(huán)銀行方便了消費(fèi)者消費(fèi)，充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的積極性問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想主體一層：旗艦超市導(dǎo)入?yún)^(qū)/化妝品/金銀首飾/鐘表/精品服飾/銀行等下一頁(yè)回目錄6公寓商業(yè)業(yè)態(tài)分布二層：會(huì)所/網(wǎng)吧/茶樓/美容三層：酒吧

3、/桑拿按摩/足浴四層：精品餐飲店/河鮮館 引導(dǎo)：一層：手機(jī)超市/蛋糕房/藥房 問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想下一頁(yè)回目錄7引導(dǎo)：一層：快餐/手機(jī)超市/蛋糕房/藥房/餐飲 藥房配置保證了消費(fèi)者和附近居民的基本就醫(yī)條件區(qū)域緊靠汽車站職工小區(qū)提供中低檔餐飲必不可少與嘉定中路的手機(jī)商圈形成良好的互補(bǔ)在休閑廣場(chǎng)附近配置特色餐飲完全符合大眾的消費(fèi)需求問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想兩街及超市出口人流的經(jīng)過(guò)地是快餐店的絕佳位置下一頁(yè)回目錄8二層：會(huì)所、網(wǎng)吧、茶樓、美容此業(yè)態(tài)設(shè)置符合市民對(duì)于自身形象的消費(fèi)渴望滿足人們?cè)诠ぷ髦噍p松自我身心的需求周邊社區(qū)網(wǎng)絡(luò)配置欠缺，該業(yè)態(tài)設(shè)置正好解決了市民對(duì)網(wǎng)絡(luò)的需求休

4、閑會(huì)所設(shè)置與茶樓共同解決人們休閑娛樂(lè)的消費(fèi)渴望問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想下一頁(yè)回目錄9三層：酒吧、桑拿按摩、足浴充分滿足年輕人的消費(fèi)需求休閑購(gòu)物場(chǎng)所不可缺少的兩項(xiàng)，同時(shí)迎合了部分消費(fèi)者自我保健的消費(fèi)需求問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想下一頁(yè)回目錄10四層：精品餐飲店/河鮮館 適當(dāng)高檔餐飲設(shè)置，不僅滿足高端消費(fèi)者需求，同時(shí)，提高了項(xiàng)目自身的形象，有利于后期的招商工作問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想下一頁(yè)回目錄11住宅商業(yè)業(yè)態(tài)分布二層：餐飲/茶樓/保健/酒吧/咖啡/特色西餐 引導(dǎo)：一層：服裝、飾品、皮具問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想下一頁(yè)回目錄12引導(dǎo)：住宅商業(yè)一層：服裝、飾品、皮

5、具位于步行街的商品，百貨類商品常常是消費(fèi)者的首選問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想下一頁(yè)回目錄13消費(fèi)者在購(gòu)物同時(shí)不免會(huì)產(chǎn)生疲勞，配備適當(dāng)餐飲、休閑和娛樂(lè)必不可少問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想住宅商業(yè)二層：餐飲/茶樓/保健/酒吧/咖啡/特色西餐 下一頁(yè)回目錄14廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)分布二層：會(huì)所、網(wǎng)吧、茶樓引導(dǎo)：一層：特色餐飲（棒棒雞）問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想下一頁(yè)回目錄15引導(dǎo)：一層：特色餐飲（棒棒雞、糕點(diǎn)房）特色餐飲不僅滿足廣場(chǎng)附近游耍人群的消費(fèi)渴望，同時(shí)又迎合附近社區(qū)年輕人的就餐習(xí)慣問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想下一頁(yè)回目錄16二層：會(huì)所、網(wǎng)吧、茶樓休閑和情感交流的地方莫過(guò)于咖

6、啡或酒吧，人們?cè)谙M(fèi)的同時(shí)也排解了心中的不暢問(wèn)題1.商業(yè)業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)想下一頁(yè)回目錄17項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)土地24.21畝總建筑面積（總商業(yè)面積+總住宅面積）86451.8凈用地面積16187容積率5.34總商業(yè)面積25409.8其中包括：主體商業(yè)建筑面積共4層（4層*4400）17600 公寓商業(yè)共4層（4層*749）2996 住宅商業(yè)共2層（2層*2105）4210 廣場(chǎng)商業(yè)共2層（2層*301.9）603.8備注：表示該數(shù)據(jù)依貴司提供的基礎(chǔ)上在測(cè)算或換算中偏大 表示該數(shù)據(jù)依貴司提供的基礎(chǔ)上在測(cè)算或換算中偏小下一頁(yè)回目錄18項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)總住宅面積（公寓+住宅）61006（10486+505

7、20）其中包括： 公寓住宅面積 10486 住宅面積50520商業(yè)可銷售總面積11209.8其中包括：主體商業(yè)可銷售一層3400 公寓商業(yè)可銷售一、二、三、四層2996 住宅商業(yè)可銷售一、二層4210 廣場(chǎng)商業(yè)可銷售一、二層603.8商業(yè)非銷售面積14200其中包括：主體商業(yè)非銷售第1（1000）、2、3、414200地下負(fù)一層面積 11449回目錄19問(wèn)題2：引進(jìn)商家的名稱、所需面積、樓層 條件候選商家面積樓層備注候選商家一百佳超市9800 1樓1000 入口2樓4400 3樓4400 意向強(qiáng)烈候選商家二人人樂(lè)候選商家四好又多候選商家三新一佳回目錄20問(wèn)題3：底商銷售面積、均價(jià)、銷售額底商可

8、銷售單位可銷售面積總銷售面積銷售均價(jià)銷售額備注主體商業(yè)（底商）3400 6555.9 1萬(wàn)6555.21219萬(wàn)公寓商業(yè)（底商）749 住宅商業(yè)（底商）2105 廣場(chǎng)商業(yè)（底商）301.9 下一頁(yè)回目錄21問(wèn)題3：剩余商業(yè)解決方案剩余商業(yè)單位面積層數(shù)銷售方式業(yè)態(tài)銷售額備注主體商業(yè)14200 第1層：1000 第2層：4400 第3層：4400 第4層：4400 租租租租公寓商業(yè)2247 第2層：749 第3層：749 第4層：749 售:6500元/ 售:4500元/ 售:3000元/ 1048.6萬(wàn)住宅商業(yè)2105 第2層：2105 售:6500元/ 1368.25萬(wàn)廣場(chǎng)商業(yè)301.9 第2

9、層：301.9 售:6500元/ 196.235萬(wàn)點(diǎn)擊查看點(diǎn)擊查看點(diǎn)擊查看點(diǎn)擊查看回目錄22問(wèn)題4.住宅和公寓銷售面積、均價(jià)、銷售額單位面積層數(shù)均價(jià)銷售額住宅50520 24層2800元141，456，000元公寓1048614層3000元31，458，000元回目錄下一頁(yè)23問(wèn)題4.住宅和公寓總銷售面積、均價(jià)、銷售額商業(yè)單位可售面積層數(shù)價(jià)格（均價(jià)）銷售額主體商業(yè)底商34006555.9 1萬(wàn)65551190元公寓商業(yè)底商749 住宅商業(yè)底商2105 廣場(chǎng)商業(yè)主體底商301.9 公寓商業(yè)2247 第2層：749 售:6500/ 10486000元第3層：749 售:4500 / 第4層：749

10、 售:3000 / 住宅商業(yè)2105 第2層：2105 售:6500 / 13682500元廣場(chǎng)商業(yè)301.9 第2層：301.9 售:6500 / 19623500元商業(yè)小計(jì)共11209.86000元（均）67258800元住宅單位可售面積層數(shù)價(jià)格（均價(jià)）銷售額住宅50520 24層2800元141456000元公寓1048614層3000元31458000元住宅銷售小計(jì)共610062900元（均）176917400元總計(jì)72215.8 244176200元回目錄24問(wèn)題5.營(yíng)銷費(fèi)用、廣告策劃費(fèi)用的預(yù)算、溢價(jià)分成方案前期策劃費(fèi)：200,000元營(yíng)銷代理費(fèi)用：住宅：2.0%總銷售額， 即488

11、3524元 商業(yè)：2.8%總銷售額 ，即6836933.6元推廣費(fèi)用：住宅：1.0% 總銷售額，即2441762元 商業(yè)：1.5% 總銷售額，即3662643元溢價(jià)部分分成：貴司占60%，鄙司占40%支 付：代理費(fèi)及溢價(jià)分成在客戶簽署預(yù)售合同并交付 合同所規(guī)定的首付款后在次月15個(gè)工作日內(nèi)支付?；啬夸浵乱豁?yè)25問(wèn)題5.各階段推廣費(fèi)用的預(yù)算時(shí)間工作內(nèi)容推廣費(fèi)用準(zhǔn)備期銷售道具完成，外接待處投入使用，售樓處、樣板房落成并裝修完畢40%（976704.8元）開盤期在完成一階段已積累客戶的前提下，完成一次驚爆開盤20% （488352.4元）強(qiáng)銷期塑造品牌形象的第二輪攻勢(shì)，OR生活大全解，分賣點(diǎn)宣傳推廣

12、30% （732528.6元）清盤期穩(wěn)定媒體投放，穩(wěn)定去化速度，視銷售需要決定是否舉行促銷活動(dòng)，內(nèi)外兩手保證客戶源10% （244176.2元）備注：上表為住宅項(xiàng)目的推廣安排=1.0% 總銷售額=2441762元住宅項(xiàng)目的推廣安排回目錄下一頁(yè)26問(wèn)題5.各階段推廣費(fèi)用的預(yù)算時(shí)間工作內(nèi)容推廣費(fèi)用準(zhǔn)備期制作招商手冊(cè)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、團(tuán)隊(duì)組建樹立產(chǎn)品市場(chǎng)形象，廣泛傳播樓盤賣點(diǎn)，累積目標(biāo)客戶等40%（1465057.2元）開盤期報(bào)紙（雜志）+直郵+樓體條幅20%（732528.6元）持銷期營(yíng)銷活動(dòng)為主，媒體宣傳為輔30%（1098792.9元）清盤期穩(wěn)定媒體投放，穩(wěn)定去化速度10%（366264.3元）備注

13、：上表為商業(yè)項(xiàng)目的推廣安排=1.5% 總銷售額=3662643元商業(yè)項(xiàng)目的推廣安排回目錄下一頁(yè)27推廣費(fèi)用總計(jì)總推廣費(fèi)用： 住宅：1.0% 總銷售額，即2441762元 商業(yè)：1.5% 總銷售額，即3662643元 問(wèn)題5.各階段推廣費(fèi)用的預(yù)算回目錄28問(wèn)題6.取得預(yù)售后的資金回籠周期時(shí)間銷售率銷售面積回籠金額備注開盤23個(gè)月住宅50%3050388458700元按均價(jià)2900元總面積61006計(jì)算開盤46個(gè)月住宅30%18301.853075220元按均價(jià)2900元總面積61006計(jì)算商業(yè)（開盤）50%5604.933629400元按均價(jià)6000元總面積11209.8計(jì)算開盤79個(gè)月住宅20

14、%12201.235383480元按均價(jià)2900元總面積61006計(jì)算商業(yè)30%3362.9420177640元按均價(jià)6000元總面積11209.8計(jì)算清盤期1012個(gè)月商業(yè)20%2241.9613451760元按均價(jià)6000元總面積11209.8計(jì)算總計(jì)100%72215.8266595800元最終以實(shí)際操作中所產(chǎn)生的資金為準(zhǔn)說(shuō)明：1.商業(yè)項(xiàng)目在住宅項(xiàng)目開盤后4-6個(gè)月才開盤 2.上表中住宅可銷售面積為：61006，商業(yè)可銷售面積為：11209.8回目錄29問(wèn)題7.保證金支付方案：在第一筆代理費(fèi)用中扣除25%作為保證金回目錄30銷售模式比較優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)直接銷售發(fā)展商省事、麻煩少、沒(méi) 有負(fù)擔(dān)商鋪沒(méi)

15、有附加值，價(jià)格沒(méi)有支撐品牌商家租金較低，業(yè)主不接受，很難有品牌商家進(jìn)駐，不利于商業(yè)做旺銷售難度大、周期長(zhǎng)帶租約銷售銷售帶租約，對(duì)中小投資 者具有較大的吸引力發(fā)展商為了做旺商業(yè)，以非常優(yōu)惠的租金引進(jìn)主力商家，但轉(zhuǎn)租約時(shí)買家不會(huì)接受，商鋪容易滯銷返租銷售快速實(shí)現(xiàn)銷售，資金能快速回籠；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)利于商業(yè)的統(tǒng)一形象，易形成商業(yè)氛圍，保障商業(yè)做旺返租金加到了商鋪的價(jià)格里，所以商鋪的公布均價(jià)提高了，讓投資者感覺(jué)貴返租以后，發(fā)展商要承擔(dān)起統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的職責(zé)，客觀上增加了發(fā)展商的工作量返租存在一定程度法律風(fēng)險(xiǎn)回目錄下一頁(yè)問(wèn)題8.項(xiàng)目銷售方式選擇與策略31 本項(xiàng)目所處區(qū)域目前商業(yè)氛圍不濃，市場(chǎng)尚需一定時(shí)間的培育期，為

16、保證本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，兼顧投資者利益，同時(shí)也樹立發(fā)展商品牌，我們建議采取返租銷售模式。通過(guò)返租能有效降低投資門檻，也利于商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一與調(diào)整。就目前來(lái)講返租的方式有多種，但按年限大體可以分為短期返租和長(zhǎng)期返租?；啬夸浵乱豁?yè)問(wèn)題8.項(xiàng)目銷售方式選擇與策略32 從銷售角度看，短期返租使得銷售速度加快， 同時(shí)可以保證項(xiàng)目在近期內(nèi)可以有統(tǒng)一管理，進(jìn)而提升項(xiàng)目的影響力。 從投資客戶角度分析，對(duì)于這樣的地段，這樣品牌商家，只要價(jià)格適中，投資者也不希望發(fā)展商保持過(guò)長(zhǎng)的返租期。他們認(rèn)為返租給予的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際租金回報(bào)。 因此，我們建議：采取2-3年的短期返租策略，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，以

17、發(fā)展商之力助投資者平穩(wěn)度過(guò)守業(yè)期，同時(shí)也樹立發(fā)展商良好品牌，以利今后之長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。回目錄下一頁(yè)問(wèn)題8.項(xiàng)目銷售方式選擇與策略33 現(xiàn)階段業(yè)態(tài)規(guī)劃布局方式總體按照商業(yè)價(jià)值不同而規(guī)劃，屆時(shí)可根據(jù)對(duì)資金需求的程度來(lái)確定銷售比例，我們建議銷售時(shí)可按商業(yè)價(jià)值由高到低的區(qū)域推出銷售。銷售時(shí)可依據(jù)自身資金需求來(lái)確定銷售比例，總體次序?yàn)椋褐黧w商業(yè)公寓商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)住宅商業(yè) 如圖所示：ABCD 回目錄下一頁(yè)問(wèn)題8.項(xiàng)目銷售方式選擇與策略34ABCD回目錄下一頁(yè)問(wèn)題8.項(xiàng)目銷售方式選擇與策略35項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 由于項(xiàng)目目前仍然為一塊空地，其動(dòng)工興建尚需一定時(shí)日，若能于貴公司的緊密配合并盡快確定主力店的情況下，我們認(rèn)

18、為本項(xiàng)目銷售切入的時(shí)機(jī)最好在達(dá)到一定招商率的時(shí)候（如招商率70-80%）。 總體采取招商先行的策略，在項(xiàng)目具備招商條件的時(shí)候開展一層部分的招商，并同時(shí)做好銷售客戶資源的累積，在完成一定招商率時(shí)推出銷售。理由如下：先招商后銷售在推廣時(shí)投資主題鮮明，訴求點(diǎn)明確招商先行能給投資者較大信心，促進(jìn)成交通過(guò)引入一定品牌商家?guī)?dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍 回目錄下一頁(yè)問(wèn)題8.項(xiàng)目銷售方式選擇與策略36目標(biāo)商家示意品類目標(biāo)商家餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、男裝精品G2000、勁霸、比爾丹頓、威鵬、老爺車、雅濤、與狼共舞、雅戈?duì)?、鱷魚恤、華倫天奴、老人頭、羅蒙、紅豆、歐彭休閑服裝堡獅龍、班尼路、美特斯邦威、以純、佐丹奴、真維斯、生活

19、幾何、互動(dòng)地帶、圣天狐、藍(lán)色天空、佑威、尼高運(yùn)動(dòng)用品迪卡儂、大地戶外用品、LI-NING、ANTA、雙星、別克、特步、德爾惠、361、puma、美津儂、KAPPA、曼奴家居、嬰童簡(jiǎn)單生活、穗寶、海神、雅蘭、母嬰樂(lè)、愛(ài)嬰島、媽咪寶貝手機(jī)數(shù)碼迪信通、回目錄問(wèn)題8.項(xiàng)目銷售方式選擇與策略37 為建立本項(xiàng)目的整體形象，為商場(chǎng)內(nèi)各品牌商戶提供良好經(jīng)營(yíng)條件，提高本商場(chǎng)及各商戶的知名度及品牌美譽(yù)度，吸引更大的客流量，促進(jìn)各商戶的經(jīng)濟(jì)效益，除正確的市場(chǎng)定位、合理的商戶組合、適銷對(duì)路的商品外，完善的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理是商場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成功的重要因素。回目錄下一頁(yè)問(wèn)題9.經(jīng)營(yíng)管理建議38 為配合將來(lái)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，建議貴公司除

20、設(shè)立物業(yè)管理部門，以處理本項(xiàng)目的日常維修，保養(yǎng)，保安，清潔，保險(xiǎn)等物業(yè)管理事宜外，還應(yīng)考慮設(shè)立一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理部門，專門處理商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，協(xié)調(diào)商戶促銷推廣，及制訂將來(lái)持續(xù)的營(yíng)銷方向和策略等，以確保商業(yè)廣場(chǎng)能夠成功開業(yè)和具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 此外還可選擇聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)該部分工作，如有需要貴我雙方也可在此方面進(jìn)行再一步商討。8.1 設(shè)立經(jīng)營(yíng)管理部門回目錄下一頁(yè)問(wèn)題9.經(jīng)營(yíng)管理建議398.1 設(shè)立經(jīng)營(yíng)管理部門 物業(yè)管理部門主要為商業(yè)用戶物業(yè)管理服務(wù)，包括供水，供電，供氣，公共照明，電梯，電視，清潔，保安，以及上述設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)等，為用戶提供一個(gè)舒適，安全的環(huán)境，可以說(shuō)是“安內(nèi)”的一種服務(wù)。

21、 經(jīng)營(yíng)管理部門的功能中“對(duì)外”的職能是針對(duì)商業(yè)部分的，主要服務(wù)對(duì)象是商戶和顧客，提供一切商家、消費(fèi)者所需要的服務(wù)包括賣場(chǎng)規(guī)劃、貨品管理、促銷推廣活動(dòng)、招商以及商戶管理等，為商戶提供一個(gè)理想的營(yíng)商環(huán)境，為商戶和發(fā)展商創(chuàng)造最高效益和提升物業(yè)價(jià)值。經(jīng)營(yíng)管理部分所擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧啬夸浵乱豁?yè)問(wèn)題9.經(jīng)營(yíng)管理建議401、 部門組織架構(gòu)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部門宣傳推廣部人事及行政部客戶及招商部8.2 部門組織架構(gòu)及主要職能回目錄下一頁(yè)問(wèn)題9.經(jīng)營(yíng)管理建議412. 1 宣傳推廣部 每年、每季、每月都制定題材，然后舉行相應(yīng)的活動(dòng)，提高形象及知名度和促進(jìn)人流。宣傳推廣活動(dòng)亦可與商戶合作進(jìn)行。宣傳推廣部的主要職

22、能是促銷和客戶服務(wù)，具體工作可分為6個(gè)環(huán)節(jié)： 媒體宣傳：配合商場(chǎng)定位和主題，針對(duì)目標(biāo)顧客群而制訂出所需的媒體種類包括報(bào)紙、雜志、電臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)、戶外招牌等，當(dāng)中還牽涉到媒體的發(fā)放比例、頻率、時(shí)段、設(shè)計(jì)、內(nèi)容和費(fèi)用預(yù)算和分?jǐn)偟龋墙?jīng)營(yíng)管理重要一環(huán)。 活動(dòng)策劃：首先制訂出主題，而活動(dòng)內(nèi)容必須與商品促銷緊密連系，同時(shí)應(yīng)盡可能安排在場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行，盡量吸引顧客到場(chǎng)消費(fèi)。2、各部門主要功能8.2 部門組織架構(gòu)及主要職能回目錄下一頁(yè)問(wèn)題9.經(jīng)營(yíng)管理建議428.2 部門組織架構(gòu)及主要職能 場(chǎng)地布置：除節(jié)假日提供一般節(jié)慶場(chǎng)地布置外，還可充份發(fā)揮中庭、主入口、平臺(tái)、露天廣場(chǎng)等推廣場(chǎng)地，從燈光、音響以致舞臺(tái)布置上營(yíng)造出獨(dú)

23、特的購(gòu)物氣氛。 宣傳品、印刷品和禮品設(shè)計(jì)及制作：自行或外判專業(yè)廣告公司設(shè)計(jì)及制作各種宣傳品例如海報(bào)、橫幅、購(gòu)物袋、紀(jì)念品等。 會(huì)員制度及管理：現(xiàn)代商場(chǎng)都會(huì)著重建立和保持一批忠心的顧客，他們除能為商場(chǎng)帶來(lái)基本消費(fèi)外，更能提供寶貴的消費(fèi)訊息和數(shù)據(jù)，幫助管理者制訂出合適的策略。 公共關(guān)系：積極聯(lián)合社團(tuán)和政府機(jī)構(gòu)，舉辦社區(qū)文化及娛樂(lè)活動(dòng)，既可豐富商場(chǎng)的內(nèi)容又可保持良好的社區(qū)關(guān)系。2、各部門主要功能回目錄下一頁(yè)問(wèn)題9.經(jīng)營(yíng)管理建議438.2 部門組織架構(gòu)及主要職能2.2 客戶及招商部 室內(nèi)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)設(shè)有客戶及招商部，代表發(fā)展商與商戶接觸的窗口，處理及接受商戶的意見，同時(shí)對(duì)合適的零售商進(jìn)行招商，其它

24、職能包括：代表發(fā)展商協(xié)調(diào)和協(xié)助市場(chǎng)策劃及租賃代理的招商工作、負(fù)責(zé)協(xié)助商戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)視察及接收店鋪、制訂商戶資料及租賃檔案系統(tǒng)、定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和資料分析、負(fù)責(zé)顧客服務(wù)。2、各部門主要功能回目錄下一頁(yè)問(wèn)題9.經(jīng)營(yíng)管理建議448.2 部門組織架構(gòu)及主要職能2.3 人事及行政部 經(jīng)營(yíng)管理可自設(shè)一個(gè)人事及行政部（視乎實(shí)際需要大小而定），也可由物業(yè)管理公司的人事及行政部提供支持，為對(duì)部分商戶解決人事及行政問(wèn)題，而所牽涉的成本費(fèi)用、行政費(fèi)用可向需要服務(wù)的商戶收取。 人事方面：為部分商戶解決員工招聘，培訓(xùn)和管理的負(fù)擔(dān)，而培訓(xùn)的內(nèi)容應(yīng)包括下列各項(xiàng)：?jiǎn)T工服飾及禮儀、產(chǎn)品陳列及柜臺(tái)擺設(shè)、商品推介及服務(wù)態(tài)度、 處理顧

25、客投訴；行政方面：協(xié)助部分商戶制訂一些營(yíng)業(yè)的必需品例如：售貨品服飾、購(gòu)物袋、店鋪卡片、代購(gòu)收款機(jī)等等。2、各部門主要功能回目錄下一頁(yè)問(wèn)題9.經(jīng)營(yíng)管理建議458.3 經(jīng)營(yíng)管理部門各階段負(fù)責(zé)之工作 籌備期的工作 ：協(xié)助跟進(jìn)項(xiàng)目之發(fā)展規(guī)劃，聯(lián)合物業(yè)管理公司制訂及實(shí)施下列工作： 代表發(fā)展商協(xié)調(diào)市場(chǎng)策劃及租賃代理的招商工作 協(xié)調(diào)及參與廣告公司的宣傳工作 制訂開業(yè)計(jì)劃，落實(shí)工作到各負(fù)責(zé)人員 制訂開業(yè)工作時(shí)間表 制訂開業(yè)預(yù)算 制訂商戶裝修守則 制訂商場(chǎng)用戶手冊(cè)等文件 制訂推廣場(chǎng)地、廣告招牌的出租方案 設(shè)立經(jīng)營(yíng)管理辦公室及其它相關(guān)的籌備工作回目錄下一頁(yè)問(wèn)題9.經(jīng)營(yíng)管理建議46入伙/裝修期的工作：協(xié)助發(fā)展商及小業(yè)主接收已完成竣工的商場(chǎng)鋪位；協(xié)助發(fā)展商及小業(yè)主及租戶收取所有應(yīng)收的費(fèi)用；協(xié)助小業(yè)主及租戶提交設(shè)計(jì)裝修圖給予物業(yè)管理公司，協(xié)調(diào)審批程序，確保符合有關(guān)要求；確保小業(yè)主及租客正確使用場(chǎng)內(nèi)公眾設(shè)施；安排工程公司提供臨時(shí)供電安排，以便小業(yè)主及租客安排裝修工程；與物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)安排裝修廢料（泥頭）處理與物業(yè)管理公司協(xié)調(diào)提供完善清潔、保安服務(wù)；協(xié)助小業(yè)主及租客將單位裝修妥當(dāng)并及早開業(yè)；聯(lián)系各租客，劃一開業(yè)期，以營(yíng)造最佳開業(yè)效果。8.3 經(jīng)營(yíng)管理部門各階段負(fù)責(zé)之工作 回目錄下一頁(yè)問(wèn)題9.經(jīng)營(yíng)管理建議47開業(yè)前的工作：提供商場(chǎng)布局意見包括經(jīng)營(yíng)某部份