1、城市綜合體案例對(duì)比第1頁(yè) 案例對(duì)比關(guān)鍵點(diǎn)研究目標(biāo)：選取經(jīng)典案例“北京銀泰中心”和“北京華貿(mào)中心”，經(jīng)過(guò)對(duì)比分析得出城市綜合體“垂直布局”與“平面布局”不一樣開發(fā)邏輯。對(duì)比關(guān)鍵點(diǎn)：相同點(diǎn)：1.地段：關(guān)鍵城市關(guān)鍵地段2.交通：項(xiàng)目所在地交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)3.規(guī)劃布局標(biāo)準(zhǔn)：各功效合理布局、均衡發(fā)展、相互依存、相互促進(jìn)且互不干擾4.銷售節(jié)奏與運(yùn)行模式：對(duì)外銷售與自持運(yùn)行相互配合，緩解部分開發(fā)壓力5.管理模式：專業(yè)化管理運(yùn)行團(tuán)體，統(tǒng)一運(yùn)行，最大程度整合和共享資源6.創(chuàng)新：勇于創(chuàng)新，形成自己價(jià)值內(nèi)核和品牌效應(yīng)不一樣點(diǎn)：功效布局：結(jié)合項(xiàng)目本身?xiàng)l件，打造不一樣功效布局模式，即“垂直布局”與“平面布局”，形成自己品牌

2、影響力。第2頁(yè)一、北京銀泰中心項(xiàng)目概況位于CBD關(guān)鍵區(qū)，涵蓋酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等多項(xiàng)功效，中央主樓高249.9米，共63層，是長(zhǎng)安街上最高建筑銀泰中心國(guó)貿(mào)中心東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋東長(zhǎng)安街基礎(chǔ)數(shù)據(jù) :基地面積： 31,305平方米 建筑總面積： 350,000平方米 地上建筑總面積： 265,300平方米 地下建筑總面積： 84,700平方米 大樓覆蓋率： 46% 綠化覆蓋率： 21% 容積率： 8 建筑形態(tài)：超高層項(xiàng)目區(qū)位：位于建國(guó)門外大街2號(hào)，北京中央商務(wù)區(qū)(CBD)關(guān)鍵，北臨長(zhǎng)安街，東接三環(huán)路，國(guó)貿(mào)南側(cè)，長(zhǎng)安街與東三環(huán)交匯處，毗鄰金融街和四大使館區(qū)。位于CBD關(guān)鍵區(qū)域。第3頁(yè)一、北京銀泰中心

3、項(xiàng)目概況企業(yè)團(tuán)體實(shí)力雄厚，項(xiàng)目含有強(qiáng)大資源整合能力企業(yè)團(tuán)體：開發(fā)商：北京銀泰置業(yè)有限企業(yè)全盤物業(yè)管理企業(yè)：凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)寫字樓物業(yè)管理企業(yè)：第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)(北京)有限企業(yè)北京銀泰置業(yè)有限企業(yè)隸屬中國(guó)銀泰投資有限企業(yè)，主要產(chǎn)業(yè)包含：房地產(chǎn)投資、大型商業(yè)百貨業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)及酒店業(yè)，還從事資本經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)托管、股權(quán)投資、投資咨詢、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)，與國(guó)內(nèi)外數(shù)百家客商建立了長(zhǎng)久穩(wěn)固業(yè)務(wù)關(guān)系，當(dāng)前企業(yè)總資產(chǎn)為1100億元人民幣。下屬企業(yè)有銀泰置地集團(tuán)、銀泰百貨集團(tuán)、銀泰控股股份有限企業(yè)、北京銀泰置業(yè)有限企業(yè)等。美國(guó)凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)是世界著名跨國(guó)酒店集團(tuán)，是五星級(jí)豪華商務(wù)酒店，其遍布全世界43

4、個(gè)國(guó)家，共有213間凱悅酒店及度假酒店。第一太平戴維斯是一家在倫敦股票交易所上市全球領(lǐng)先房地產(chǎn)服務(wù)提供商，為客戶提供綜合性地產(chǎn)服務(wù)包含寫字樓、商鋪、住宅、酒店式服務(wù)公寓、估價(jià)、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、投資、市場(chǎng)研究及開發(fā)顧問(wèn)、市場(chǎng)傳訊服務(wù)。企業(yè)于 1855 年創(chuàng)建，引領(lǐng)業(yè)界之先，當(dāng)前已在美洲、歐洲、亞太、非洲和中東各地設(shè)置了200家辦事處及聯(lián)營(yíng)機(jī)構(gòu)。第4頁(yè)一、北京銀泰中心項(xiàng)目概況地標(biāo)性城市綜合體項(xiàng)目，物業(yè)涵蓋住宅、酒店、商業(yè)和辦公等，配比為22%、12%、11%、55%項(xiàng)目物業(yè)配比:酒店： 31,700平方米 公寓： 58,400平方米 商業(yè)配套： 30,300平方米 辦公樓A： 72,300平方

5、米 辦公樓B： 72,500平方米物業(yè)配比：住宅22% ，酒店12% ，商業(yè)11% ，辦公55% 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏:開工日期 住宅首次開盤時(shí)間9月10日12月16日12月26日寫字樓開盤時(shí)間10月18日商業(yè)開業(yè)時(shí)間8月完工日期第5頁(yè)一、北京銀泰中心項(xiàng)目平面布局銀泰中心規(guī)劃設(shè)計(jì)將功效與本身特點(diǎn)相結(jié)合，同時(shí)做到由內(nèi)而外與由外而內(nèi)相互協(xié)調(diào)。項(xiàng)目整體由3棟相互獨(dú)立又相互聯(lián)絡(luò)超高層大樓組成寫字樓寫字樓銀泰大廈寫字樓獨(dú)立入口寫字樓獨(dú)立入口中心入口中心入口B1-3F商業(yè)配套5F6F會(huì)所，俱樂(lè)部雙入口設(shè)置，聯(lián)通商業(yè)，與寫字樓形成動(dòng)靜分區(qū)地下共4層，地下三層和四層是車庫(kù)，共1600個(gè)。地下一層和二層是商業(yè)。第6頁(yè)一

6、、北京銀泰中心項(xiàng)目功效布局項(xiàng)目包含2棟寫字樓和1棟綜合布局主樓，三棟大樓呈品字形中國(guó)人保財(cái)險(xiǎn)寫字樓銀泰寫字樓柏悅酒店配套柏悅府柏悅酒店柏悅居Park Life 城市時(shí)尚生活中心 186m249.9m186m物業(yè)配比：住宅22% ，酒店12% ，商業(yè)11% ，辦公55% 寫字樓：兩棟44層辦公樓，每棟地上面積約7.2萬(wàn)平米，標(biāo)準(zhǔn)層1849平米（層高4米）銀泰大廈柏悅府： 主樓5058層21套，建面17410平米柏悅酒店：34-49層，5963層酒店配套，237間客房，建面4萬(wàn)平米柏悅居： 7-33層精裝修酒店服務(wù)式公寓，共216套，建面39212平米商業(yè)：地下一層至地上3層，裙房連接3棟塔樓，總

7、面積52,199平方米VIP俱樂(lè)部： 地上5層，會(huì)議、餐飲會(huì)所： 地上6層，游泳、健身第7頁(yè)一、北京銀泰中心主樓功效布局中央主樓為酒店公寓樓，共63層，高249.9米，為長(zhǎng)安街沿線最高建筑，由柏悅酒店和極品酒店服務(wù)式公寓柏悅府、柏悅居等組成功效區(qū)按樓層嚴(yán)格區(qū)分，并將酒店配套至于頂層，讓人們能夠利用銀泰中心這個(gè)長(zhǎng)安街制高點(diǎn)，觀賞到整個(gè)北京和當(dāng)代化CBD,這不但為建筑增加了亮點(diǎn)，也真正表達(dá)了地標(biāo)性建筑作用第8頁(yè)一、北京銀泰中心主樓首層布局經(jīng)過(guò)不一樣入口設(shè)置及專屬電梯，實(shí)現(xiàn)人群分流第9頁(yè)一、北京銀泰中心物業(yè)運(yùn)行模式柏悅酒店提升項(xiàng)目檔次經(jīng)營(yíng)模式：引入中國(guó)第一家柏悅酒店，借助柏悅品牌提升項(xiàng)目檔次；是其在

8、中國(guó)唯一參加投資并全盤管理酒店項(xiàng)目豎向交通首層獨(dú)立大堂，3部專享電梯電梯直達(dá)頂層酒店大堂，不可去往柏悅居、柏悅府規(guī)劃情況建筑面積：37018平米客房數(shù)量：237間樓層： 34-49層柏悅酒店，5963層酒店配套首層平面圖首層獨(dú)立電梯廳功效分區(qū)柏悅酒店客房： 34F-49F酒店配套： 59F-63F大堂63F（頂層）SPA59F會(huì)議室60F餐廳61F酒吧62F第10頁(yè)一、北京銀泰中心物業(yè)運(yùn)行模式極品酒店服務(wù)式公寓經(jīng)營(yíng)模式：全部銷售； 運(yùn)作關(guān)鍵：以境外銷售為前導(dǎo)；境外以香港地域?yàn)橹饕N售市場(chǎng)，以專業(yè)投資、理財(cái)人士為主力客群； 將高端客群進(jìn)行了深入細(xì)分銷售方式：境內(nèi)自主銷售，境外委托代理行銷售；渠道

9、營(yíng)銷和公關(guān)營(yíng)銷相結(jié)合;銷售渠道：凱悅集團(tuán)、美林集團(tuán)、華平基金、海外路演、聯(lián)合公關(guān)活動(dòng)、產(chǎn)品推介會(huì)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 ;物業(yè)配比：柏悅居69%，柏悅府31%第11頁(yè)一、北京銀泰中心物業(yè)運(yùn)行模式極品酒店服務(wù)式公寓-柏悅居標(biāo)準(zhǔn)層平面圖9#133.58平米8#240.35平米產(chǎn)品特征：建筑面積：39212平米標(biāo)準(zhǔn)層：一梯9戶，戶型面積（僅兩類）133平米，一居占比45% 240平米，兩居占比55%設(shè)計(jì)格調(diào)：簡(jiǎn)練酒店式設(shè)計(jì)除電動(dòng)窗簾、光控、中央空調(diào)、石材地采暖等外無(wú)高科技使用率：72%柏悅居豎向交通首層獨(dú)立大堂，3部專享電梯電梯刷卡進(jìn)入柏悅居各層電梯不可直接抵達(dá)酒店配套，前往酒店，需先下一層再另乘電梯至酒店配套

10、銷售策略客戶起源： 70%外籍客戶，其中以華僑及港澳同胞為主購(gòu)置目標(biāo)：100%投資管理企業(yè)： 凱悅酒店管理企業(yè)成立物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用僅包含公共部分物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費(fèi)提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費(fèi)用第12頁(yè)一、北京銀泰中心物業(yè)運(yùn)行模式極品酒店服務(wù)式公寓-柏悅府產(chǎn)品特征：建筑面積：17410平米標(biāo)準(zhǔn)層：1700平米，標(biāo)準(zhǔn)層2-3戶戶型面積56-58F：869.43平米戶型，共6套，標(biāo)準(zhǔn)層戶50-55F：640.52平米（兩套聯(lián)賣）戶型，共5套；549.17平米戶型，共10套使用率：67%56-58F 869.43平米50-55F 640.52平米50-55F 549.17平米柏

11、悅府豎向交通首層獨(dú)立大堂，2部專享電梯電梯刷卡進(jìn)入柏悅府各層電梯可直接抵達(dá)上部酒店配套管理服務(wù)由柏悅酒店全班人員提供物業(yè)服務(wù)第13頁(yè)一、北京銀泰中心物業(yè)運(yùn)行模式柏悅酒店與柏悅居、柏悅府服務(wù)聯(lián)絡(luò)豎向分布標(biāo)準(zhǔn)柏悅酒店作為凱悅旗下最高端酒店品牌，對(duì)物業(yè)要求較高，需占有較高樓層優(yōu)勢(shì)資源酒店大堂設(shè)置在頂層資源最好位置，樹立高品質(zhì)形象柏悅府最初定位為開發(fā)商自持物業(yè)，并交由凱悅集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，打造頂級(jí)公寓，所以設(shè)置在資源很好高樓層處凱悅酒店集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方面管理柏悅居、柏悅府物業(yè)管理費(fèi)用僅包含公共部分管理，附加酒店式服務(wù)需另行收費(fèi)提供中介租賃服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)用柏悅府由柏悅酒店全班人員提供服務(wù)柏悅居由凱

12、悅酒店管理集團(tuán)成立物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行服務(wù)對(duì)柏悅居、柏悅府產(chǎn)生影響多數(shù)購(gòu)置柏悅居客戶并不了解北京市場(chǎng)，但因?yàn)閷?duì)柏悅品牌十分認(rèn)同，并看好酒店擁有固定租客資源，所以進(jìn)行投資性購(gòu)置。柏悅居在銷售中對(duì)客戶提供月租金為30美圓/平米價(jià)格參考。因?yàn)榘貝偩频耆嗳藛T為柏悅府提供高品質(zhì)服務(wù)，所以成為支撐柏悅府超高售價(jià)原因之一。第14頁(yè)一、北京銀泰中心物業(yè)運(yùn)行模式悅生活Park Life購(gòu)物中心A座商業(yè)定位：奢侈品零售中心 經(jīng)營(yíng)模式：發(fā)展商租賃式經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理； 業(yè)態(tài)組合：服裝、鐘表、珠寶、手機(jī)、餐飲 運(yùn)作關(guān)鍵：引入全球頂級(jí)奢侈品提升商業(yè)整體檔次與品質(zhì)，一二級(jí)品牌以擴(kuò)大客戶群體；當(dāng)前入駐國(guó)際一線品牌60余

13、個(gè)。高調(diào)奢侈品店面，符合項(xiàng)目整體客群第15頁(yè)一、北京銀泰中心物業(yè)運(yùn)行模式寫字樓A座嚴(yán)謹(jǐn)技術(shù)造就國(guó)際頂級(jí)辦公場(chǎng)所寫字樓定位：世界500強(qiáng)中國(guó)總部經(jīng)營(yíng)模式：先將一棟整體賣給PICC集團(tuán)，減輕前期壓力，另一棟自持出租長(zhǎng)久贏利； 入駐企業(yè)：美國(guó)思科、東京證券交易所、美國(guó)美邁斯與普衡律師事務(wù)所以及跨國(guó)咨詢企業(yè)等世界級(jí)企業(yè)運(yùn)作關(guān)鍵：前期減壓、后續(xù)自持；中國(guó)人保財(cái)險(xiǎn)寫字樓第16頁(yè)一、北京銀泰中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)原因一、外因1.地段：處于CBD關(guān)鍵區(qū)域，周圍商業(yè)氣氛十分濃厚，人流密集，配套完善。2.交通：地鐵1號(hào)線和10號(hào)線換乘樞紐；緊鄰長(zhǎng)安街，交通網(wǎng)絡(luò)密集，四通八達(dá)。二、內(nèi)因1.超高層，建筑面積約35萬(wàn)平米。2.酒

14、店、商場(chǎng)、公寓、寫字樓等各功效合理布局，相互促進(jìn)，相融而不干擾。3.引進(jìn)高端酒店，提升項(xiàng)目品質(zhì)。4.寫字樓A座整棟出售，緩解前期資金壓力。5.開發(fā)運(yùn)行團(tuán)體實(shí)力雄厚，資源整合能力強(qiáng)大。6.統(tǒng)一管理與運(yùn)行，形成最大化資源共享。關(guān)鍵地段，功效布局科學(xué)合理第17頁(yè)二、北京華貿(mào)中心項(xiàng)目概況開發(fā)商:北京國(guó)華置業(yè)有限企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)：北京華貿(mào)第一太平物業(yè)管理有限企業(yè);關(guān)鍵區(qū)位:坐落于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東900米處，西起西大望路，東臨東四環(huán)，南至通惠河，北臨朝陽(yáng)路，是沿國(guó)賓道進(jìn)入長(zhǎng)安街第一道亮麗風(fēng)景。位于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東900米處，是東長(zhǎng)安街上繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，含有地標(biāo)性質(zhì)百萬(wàn)平米超大規(guī)模建筑集群開發(fā)時(shí)

15、間:開工日期 6月;開盤時(shí)間:年初(寫字樓)開業(yè)時(shí)間:年9月;物業(yè)數(shù)據(jù) :基地面積：約 35萬(wàn)平方米 建筑總面積： 約100萬(wàn)平方米 國(guó)際公寓：約 20萬(wàn)平方米 酒店：利茲卡爾頓，JW萬(wàn)豪商業(yè)配套：華貿(mào)SKP，華貿(mào)購(gòu)物中心，商業(yè)街等約20萬(wàn)平米1號(hào)寫字樓： 4.9萬(wàn)平方米 2號(hào)寫字樓： 5.7萬(wàn)平方米 3號(hào)寫字樓： 6.6萬(wàn)平方米 綠化覆蓋率： 40% 車位配套：5000第18頁(yè)二、北京華貿(mào)中心功效布局集超5A智能寫字樓、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、國(guó)際公寓、商務(wù)樓等業(yè)態(tài)組成當(dāng)代商業(yè)綜合體項(xiàng)目，物業(yè)之間相互提供支撐在總體規(guī)劃上，建筑在南北向形成有機(jī)組織；寫字樓區(qū)（1）面向長(zhǎng)安街，并有其面向南側(cè)步行廣場(chǎng)

16、給寫字樓提供高尚商業(yè)辦公氣氛；寫字樓主入口在北側(cè)，與購(gòu)物中心入口相對(duì)獨(dú)立而不相互影響；公寓區(qū)（2）位于用地北部，擁有它相對(duì)獨(dú)立公寓區(qū),不一樣平臺(tái)高度上高低有致，形成整齊，宜人空間秩序；其次，也使花園充分擁有陽(yáng)光、擁有更大日照角度。商業(yè)區(qū)（3）與酒店（4）位于用地中部，由寫字樓和酒店共同圍合成一個(gè)在北京獨(dú)具特色主題公園。第19頁(yè)二、北京華貿(mào)中心物業(yè)配比辦公占比39%，住宅占比21%，酒店占比14%，商業(yè)占比26%物業(yè)類型建筑指標(biāo)面積（萬(wàn)）百分比累計(jì)商業(yè)北京SKPB1-F61819%26%華貿(mào)購(gòu)物中心寫字樓裙樓，B1-F444%華貿(mào)商業(yè)街長(zhǎng)300米，寬15米，三層臨街店鋪2.22%華貿(mào)廣場(chǎng)/0.3

17、0.3%酒店麗思卡爾頓/1314%14%JW萬(wàn)豪酒店辦公辦公樓3棟，分別為28層、32層、36層2021%39%商務(wù)樓/1818%公寓公寓層高2.9-3.1米，大堂層高4.75米2021%21%地上面積累計(jì)/約100100%100%第20頁(yè)二、北京華貿(mào)中心項(xiàng)目交通改造重金改造交通環(huán)境，經(jīng)過(guò)合理內(nèi)外部交通引導(dǎo)，提升了項(xiàng)目周圍通達(dá)性，確保了項(xiàng)目與區(qū)域順暢連接改進(jìn)交通環(huán)境：為了改進(jìn)周圍交通環(huán)境，國(guó)華投入了4-5千萬(wàn)進(jìn)行華貿(mào)橋、華貿(mào)東路和地鐵改建工程，極大緩解了交通壓力內(nèi)、外部交通五大舉措鑄就CBD通暢地段。人車分流，整體地下車位近5000個(gè)5.增加交通導(dǎo)引系統(tǒng),采取三級(jí)接力誘導(dǎo)模式，提升路網(wǎng)效率3.

18、增加建國(guó)輔助車道,降低主路交通壓力3.增加京通出入口,利用現(xiàn)實(shí)狀況市政路1.修建地下通道與地鐵連接，同時(shí)與周圍商業(yè)相連。紅色為地下過(guò)街通道藍(lán)色為地鐵連接通道4.增加轉(zhuǎn)向信號(hào)燈,降低迂回交通第21頁(yè)二、北京華貿(mào)中心物業(yè)運(yùn)行模式華貿(mào)酒店引進(jìn)萬(wàn)豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級(jí)品牌-超豪華酒店里茲卡爾頓(The Ritz-Carlton)和國(guó)際五星級(jí)酒店萬(wàn)豪（Marriott），提升項(xiàng)目品質(zhì)。麗思卡爾頓酒店：北京麗思卡爾頓酒店位于北京華貿(mào)中心華貿(mào)東路與華貿(mào)中路連接處，于12月12日正式開業(yè)。酒店配套：酒店擁有305間客房，設(shè)有行政樓層，配有獨(dú)立電梯通道。其中總統(tǒng)套房為國(guó)家元首或皇室專享，設(shè)在頂層水療健身中心充滿

19、當(dāng)代設(shè)計(jì)元素。JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店是北京第一家JW品牌酒店。酒店配套：五個(gè)當(dāng)代餐飲及娛樂(lè)場(chǎng)所，以及萬(wàn)豪獨(dú)創(chuàng)品牌“泉”水療中心，配置最先進(jìn)設(shè)施健身中心和寬敞宴會(huì)場(chǎng)地及高科技會(huì)議設(shè)備。經(jīng)營(yíng)方式：采取持有股份權(quán)益方式第22頁(yè)二、北京華貿(mào)中心物業(yè)運(yùn)行模式華貿(mào)國(guó)際公寓JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京

20、第一家JW品牌酒店JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店經(jīng)營(yíng)方式：運(yùn)行過(guò)程中形成租售并舉模式自持部分獨(dú)立運(yùn)行第23頁(yè)二、北京華貿(mào)中心物業(yè)運(yùn)行模式華貿(mào)商業(yè)JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店由北京SKP、華貿(mào)購(gòu)物中心兩部分組成。北京SKP：4月19日開業(yè)?，F(xiàn)由北京華聯(lián)集團(tuán)運(yùn)行。是國(guó)內(nèi)單體面積最大百貨企業(yè)，建筑面積約20萬(wàn)平米。華貿(mào)購(gòu)物中心：約4萬(wàn)平米，由開發(fā)商獨(dú)立運(yùn)行

21、，定位中高檔消費(fèi)人群。第24頁(yè)二、北京華貿(mào)中心物業(yè)運(yùn)行模式華貿(mào)中心寫字樓JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店運(yùn)行模式：出售與自持并行，由開發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)行。第25頁(yè)二、北京華貿(mào)中心總結(jié)JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店一、外因1.地段：位于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東900米處

22、，依靠于CBD，北臨朝陽(yáng)路，地理位置優(yōu)越。2.交通：地鐵1號(hào)線、14號(hào)線換乘中心，交通網(wǎng)絡(luò)密集。二、內(nèi)因1.項(xiàng)目交通：重金改造交通環(huán)境，經(jīng)過(guò)合理內(nèi)外部交通引導(dǎo)，提升了項(xiàng)目周圍通達(dá)性，確保了項(xiàng)目與區(qū)域順暢連接。2.超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)“城中城” 。3.利用高檔次寫字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象。4.各功效物業(yè)均以完善服務(wù)體系為先導(dǎo)。5.自持與銷售并行 ，緩解前期資金壓力。6.統(tǒng)一管理與運(yùn)行，形成最大化資源共享。利用地段創(chuàng)造有利條件，各業(yè)態(tài)有機(jī)組合第26頁(yè)三、案例對(duì)比開發(fā)邏輯JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌

23、酒店JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店一、共同點(diǎn)外因：1.地段：關(guān)鍵城市關(guān)鍵地段2.交通：項(xiàng)目所在地交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)3.項(xiàng)目體量：項(xiàng)目規(guī)模較大，均為30萬(wàn)平以上內(nèi)因：1.項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位均為高端城市綜合體，并就高端客戶進(jìn)行了深入劃分2.提升檔次：經(jīng)過(guò)引進(jìn)高端酒店提升項(xiàng)目檔次，并為項(xiàng)目其它業(yè)態(tài)提供高端配套與服務(wù)3.規(guī)劃布局：各功效合理布局、均衡發(fā)展、相互依存、相互促進(jìn)且互不干擾4.銷售節(jié)奏與運(yùn)行模式：對(duì)外銷售與自持運(yùn)行相互配合，緩解部分開發(fā)壓力5.管理模式：專業(yè)化管理運(yùn)行團(tuán)體，統(tǒng)一運(yùn)行，最大程度整合和共享資源6.創(chuàng)新：勇于創(chuàng)新，形成自己價(jià)值內(nèi)核和品牌效應(yīng)關(guān)鍵為地段優(yōu)勢(shì)，高端定位，科學(xué)布局第27頁(yè)三、案例對(duì)比開發(fā)邏輯JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒店JW萬(wàn)豪酒店：坐落于北京CBD中央商務(wù)區(qū)以東華貿(mào)中心關(guān)鍵，北京JW萬(wàn)豪酒店不但是北京第一家JW品牌酒