1、專題五現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值2專題五現(xiàn)金流量與資金的時(shí)間價(jià)值2第一節(jié) 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量圖房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量第一節(jié) 現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量的定義現(xiàn)金流出概念現(xiàn)金流入的概念凈現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量的定義現(xiàn)金流量圖概念圖示：繪制現(xiàn)金流量的基本規(guī)則現(xiàn)金流量圖概念房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量五種常見的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式 開發(fā)銷售模式 開發(fā)-持有-出租-出售模式 購(gòu)買-持有-出租-出售模式現(xiàn)金 購(gòu)買-更新改造-出售模式現(xiàn)金 購(gòu)買-更新改造-出租-出售模式房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量五種常見的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式開發(fā)-銷售模式現(xiàn)金流量圖開發(fā)-銷售模式現(xiàn)金

2、流量圖開發(fā)-持有-出租-出售模式現(xiàn)金流量圖開發(fā)-持有-出租-出售模式現(xiàn)金流量圖購(gòu)買-持有-出租-出售模式現(xiàn)金流量圖購(gòu)買-持有-出租-出售模式現(xiàn)金流量圖購(gòu)買-更新改造-出售模式現(xiàn)金流量圖購(gòu)買-更新改造-出售模式現(xiàn)金流量圖購(gòu)買-更新改造-出租-出售模式現(xiàn)金流量圖購(gòu)買-更新改造-出租-出售模式現(xiàn)金流量圖第二節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值的概念利息與利率單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息名義利率與實(shí)際利率第二節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值的概念資金時(shí)間價(jià)值的概念定義對(duì)定義的兩方面的理解資金時(shí)間價(jià)值的決定因素資金時(shí)間價(jià)值的概念定義利息與利率利息的概念與表達(dá)式利率的概念與表達(dá)式利息與利率利息的概念與表達(dá)式單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)

3、息單利計(jì)息的概念與表達(dá)式復(fù)利計(jì)息的概念與表達(dá)式單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息單利計(jì)息的概念與表達(dá)式名義利率與實(shí)際利率名義利率的概念實(shí)際利率的概念名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表達(dá)式名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系（5種關(guān)系）名義利率、實(shí)際利率與通脹率的關(guān)系名義利率與實(shí)際利率名義利率的概念名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表達(dá)式設(shè)名義利率為r，若年初借款為P，在一年中計(jì)算利息m次，則每一計(jì)息周期的利率為： ，一年后的本利和為： 其中，利息為IFP 。故實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表達(dá)式設(shè)名義利率為r，若年初借款名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系（5種關(guān)系）（1）實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；（2）名

4、義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；（3）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)，m1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；（4）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；（5）當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m 時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：ier1名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系（5種關(guān)系）（1）實(shí)際利率比名義利名義利率、實(shí)際利率與通脹率的關(guān)系對(duì)名義利率和實(shí)際利率及其相互關(guān)系，還可以從是否剔除了通貨膨脹因素的影響來(lái)區(qū)分。名義利率，是包含了通貨膨脹因素的利率；實(shí)際利率，是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實(shí)利率。假如名義利率為r、實(shí)際利率為i、通貨膨脹率為e，則三者的關(guān)系為： 名義利率、實(shí)際利率與通脹率的關(guān)系對(duì)名義

5、利率和實(shí)際利率及其資金等效值與復(fù)利計(jì)算資金等效值的概念復(fù)利計(jì)算 復(fù)利系數(shù)的運(yùn)用資金等效值與復(fù)利計(jì)算資金等效值的概念資金等效值的概念資金等效值現(xiàn)值終值或未來(lái)值時(shí)值資金等效值的概念資金等效值資金等效值資金等效值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。在以后的討論中，我們把等效值簡(jiǎn)稱為等值。例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是15%，一年后要還的本利和為115元。這就是說(shuō)，現(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對(duì)值不等，但它們是等值的，即其實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等。資金等效值資金等效值是指在考慮時(shí)

6、間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)值在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值現(xiàn)值在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱終值或未來(lái)值把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值終值或未來(lái)值把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)時(shí)值把資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。時(shí)值把資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。復(fù)利計(jì)算P現(xiàn)值；F終值（未來(lái)值）；A連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值G每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；s每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n計(jì)息周期數(shù)；i每個(gè)計(jì)息周期的利率。在復(fù)利計(jì)算和考慮資金時(shí)

7、間因素的計(jì)算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的兩項(xiàng)。比較不同投資方案的經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，常常換算成P值或A值，也可換算成F值來(lái)進(jìn)行比較。復(fù)利計(jì)算P現(xiàn)值；公式與系數(shù)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)公式與系數(shù)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)如果在時(shí)點(diǎn)t0時(shí)的資金現(xiàn)值為P，并且利率i已定，則復(fù)利計(jì)息的n個(gè)計(jì)息周期后的終值為F?，F(xiàn)金流量圖如下：一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)如果在時(shí)點(diǎn)t0時(shí)的資金現(xiàn)值為一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)一次支付的終值公式FP（

8、1i）n一次支付的終值系數(shù)（1i）n一次支付的現(xiàn)值公式P=F(1+i) -n一次支付的現(xiàn)值系數(shù)(1+i) -n一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)一次支付的終值公式等額序列支付等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個(gè)計(jì)息周期期末都有一個(gè)等額支付金額A，現(xiàn)金流量圖如下圖所示。此時(shí)，其現(xiàn)值可以這樣確定：把每一個(gè)A看作是一次支付中的F，用一次支付復(fù)利計(jì)算公式求其現(xiàn)值，然后相加，即可得到所求的現(xiàn)值。等額序列支付等額序列支付是指在現(xiàn)金流量圖上的每一個(gè)計(jì)息周期期等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與資金回收系數(shù)等額序列支付資金回收公式等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與資金回收系數(shù)等額序列支付資金回收公式等額序列支付終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)所謂等

9、額序列支付的儲(chǔ)存基金系數(shù)和終值系數(shù)就是在已知F的情況下求A，或在已知A的情況下求F，現(xiàn)金流量圖如圖5-10所示。因?yàn)榍懊嬉呀?jīng)有了P和A之間的關(guān)系，我們也已經(jīng)知道了P和F之間的關(guān)系，所以很容易就可以推導(dǎo)出F和A之間的關(guān)系。等額序列支付終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)所謂等額序列支付的儲(chǔ)存基金等額序列支付終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)等額序列支付的儲(chǔ)存基金公式等額序列支付終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)等額序列支付的儲(chǔ)存基金公式復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法為了減少書寫上述復(fù)利系數(shù)時(shí)的麻煩，可采用一種標(biāo)準(zhǔn)表示法來(lái)表示各種系數(shù)。這種標(biāo)準(zhǔn)表示法的一般形式為（X/Y，i，n）。X表示所求的是什么，Y表示已知的是什么。例如F/P表示“已知P求

10、F”，而（F/P，10%，25）表示一個(gè)系數(shù)。這個(gè)系數(shù)若與現(xiàn)值P相乘，便可求得本金P按年利率為10%復(fù)利計(jì)息時(shí)25年后的終值F。后表匯總了上述6個(gè)復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法，以及系數(shù)用標(biāo)準(zhǔn)表示法表示的復(fù)利計(jì)算公式。復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法為了減少書寫上述復(fù)利系數(shù)時(shí)的麻煩，可采用復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法及復(fù)利計(jì)算公式匯總表復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法及復(fù)利計(jì)算公式匯總表復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用例題1、已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際利率是多少？復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用例題1、已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方例題2、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式

11、為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？例題2、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限為3年，年例題3、某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問(wèn)改家庭有償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少？例題3、某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果例題4、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為25萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款

12、利率為15%，問(wèn)月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，問(wèn)該家庭的月收入須為多少，才能購(gòu)買上述住宅？例題4、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為25萬(wàn)元的住宅例題5、某家庭擬購(gòu)買一套面積為80m2的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為3500元/m2，首付款為房?jī)r(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限為15年，公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。問(wèn)該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額為多少？例題5、某家庭擬購(gòu)買一套面積為80m2的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為例題6：某單位以4000元/m2 的價(jià)格，購(gòu)買了一套建筑面積為120m2

13、 的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，改貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，與第6年初一次提前償還了貸款本金8萬(wàn)元，從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？例題6：某單位以4000元/m2 的價(jià)格，購(gòu)買了一套建筑面例題7：某家庭以3500元/m2，購(gòu)買了一套建筑面積為80m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，改貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%，月等額還款金額占借款綜合的比例即月還款常數(shù)為0.65%。問(wèn)抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行一次償還的剩余本金金額是多少？例題7：某家庭以3500元/m2，購(gòu)買了一套建筑面積為80m1現(xiàn)

14、金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（）。（2004年試題）A資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)B日歷年度的年初C某一基準(zhǔn)時(shí)刻D既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)E既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)2資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的必要補(bǔ)償。（）（2002年試題）1現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流3怎么區(qū)分“等額還本并支付利息”與“等額還本付息”？等額還本利息照付是每期還本數(shù)額相等，每期利息是相應(yīng)的剩余本金所應(yīng)支付的利息；這與等額還本付息是不一樣的。比如借1萬(wàn)元

15、，分10年還，每年等額還本利息照付時(shí)還本金1000元，利息按規(guī)定利率支付；若是等額還本付息則不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)還的等額本金，而是利息與本金一并考慮，按等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出每年的還本付息額。3怎么區(qū)分“等額還本并支付利息”與“等額還本付息”？4已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為1255%，則該筆貸款是按照（）作為計(jì)息周期的。（2001年試題）A年； B半年；C季度；D月。 4已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實(shí)際利率為12555銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為725%，則名義年利率是（）。（2007年試題）A702%；B704%；C750%；D785%5銀行為某