1、市場推廣簡報(bào)市場個(gè)案精武大廈：項(xiàng)目概述：本項(xiàng)目位于東寶興路、四川北路。公共交通方便，商務(wù)樓集中。生活、醫(yī)療、教育商業(yè)配套完善，且集中于四川路沿線附近。今年年底交房。產(chǎn)品分析：本案總共有28層，裙房7層，只有獨(dú)立一幢。兩梯四戶，房型為四房兩廳、三房兩廳。得房率75%屬于商住較高一類。銷售情況良好，只剩六套。價(jià)格分析：樓層差價(jià)20元/層M，朝向差價(jià)：東西100元/M、南北200元/M。單價(jià)范圍：5220元/M5840元/M；總價(jià)為：84萬96萬。物業(yè)管理3.05元/M天（辦公），1.5元/M天（住家）客戶分析：主要購買者以辦公為主要用途。以外貿(mào)公司，外地公司，私人企業(yè)、國企辦事處為主，客戶以中小面

2、積需求為主。銷售情況：銷售率為90%。產(chǎn)品的樓層、朝向去化較均勻，虹口商城項(xiàng)目概述：本項(xiàng)目位于虬江路、四川北路。公共交通方便，商務(wù)樓集中。生活、醫(yī)療、教育商業(yè)配套完善，且集中于四川路沿線附近。與今年年底動(dòng)工集中綠地隔街相望。產(chǎn)品分析：17層為商業(yè)裙房。822層為商住。面積85.23233.41平方米，北向以小房型為主,面積從85.2396.41M；南向房型123169M。五梯12戶，得房率75%。價(jià)格分析：南北差價(jià)1000元/M，單價(jià)53106800元/M朝向面積單價(jià)范圍總價(jià)套數(shù)配比南向86.516300668054.557.713887.55089.835160538046.348.3421

3、01.615180534052.654.242123.81636067307883137.5127.166340671080852615132.33635067208488.9137.5151/1576450680010110221169.6363706690107113137.5北向85.235250568044.748.42660153496.415310568051.154.72615134.026430649086.286.942151.09/1576450668010010121178.786314648011211421南北233.4164606760150157261515161

4、78.786489664411611821客戶分析：以在四川北路經(jīng)商的外地人士為主，以商住兩用為主。以私人業(yè)主為主。銷售分析：朝向分析：朝向剩余總套數(shù)銷售率南198878北96085南北72875合計(jì)3517680面積分析：面積M配比%剩余套總套總價(jià)銷售率8610141.5%1173445886%12313431.9%1156788972%15117811.7%62110111873%22314.9%72615015775%合計(jì)100%3517682%市場分析優(yōu)勢（1）區(qū)域：四川北路是悠久人文歷史名街與黃浦區(qū)市級(jí)商業(yè)中心聯(lián)系緊密，自身商業(yè)繁榮度較高。為迎接APEC會(huì)議，四川北路沿線棚戶區(qū)將大規(guī)

5、模改造成集中綠地。將改善沿街景觀現(xiàn)狀。四川北路商業(yè)服務(wù)半徑，涉及蘇州河以北各區(qū)。對(duì)周遍各臨界區(qū)域，有次一級(jí)市中心的服務(wù)作用。區(qū)域配套齊全集中。公共交通線路：徐家匯方向游10人民廣場18路中山公園21路楊浦方向874路普陀方向47路（2）供需：四川北路沿線商務(wù)樓數(shù)量有限，等級(jí)不高。（3）產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，結(jié)構(gòu)靈活劣勢（1）四川北路商業(yè)區(qū)域等級(jí)層次不高，缺少集中辦公氛圍（2）商住兩用辦公樓影響自身的辦公品質(zhì)（3）缺少純辦公樓的物業(yè)管理、硬件配套。（4）相臨商務(wù)區(qū)域：曲陽商務(wù)中心、四平路溧陽路商務(wù)區(qū)，對(duì)本案有分流客戶的威脅3、機(jī)會(huì)內(nèi)外銷商品房的并軌制，擴(kuò)大了市場的需求量，提高了市場的購買力。四川北路景觀

6、規(guī)劃將提高其商業(yè)品質(zhì)，增加市場吸納力。四川北路辦公樓供給量有限，需求趨勢被看好。四川北路商業(yè)價(jià)值、人文價(jià)值、區(qū)位價(jià)值前景看好。產(chǎn)品分析：房型：面積配比（620F）房型面積朝向套數(shù)配比1/2/187.51南1511%2/2/192.96西157511%55%108.66西1511%115.21南1511%120.45南1511%127.34南1511%3/2/2147.5北154511%33%151.8北1511%152.14北1511%朝向配比朝向房型面積套數(shù)配比總面積金額南1/2/187.51450.51156011%44%1312.656757.653.72/2/1115.211511%1

7、728.15120.451511%1806.75127.341511%1910.1西2/2/192.96201.62153011%22%1394.43024.31.6108.661511%1629.9北3/2/2147.5451.44154511%33%2212.56771.63.7151.81511%2277152.141511%2282.1特點(diǎn)：大限度的自由分割，面積從87450M可任意分層高3.2M，可按裝中小型中央空調(diào)。客戶分析：行業(yè)：物流運(yùn)輸、外貿(mào)公司、律師行、廣告公司、IT公司等服務(wù)性質(zhì)公司外地公司駐上海辦事處等聯(lián)絡(luò)機(jī)構(gòu)國企下屬的分支機(jī)構(gòu)四川北路各商家的公司駐地客源區(qū)域：虹口區(qū)為主

8、楊浦區(qū)為輔外地、港臺(tái)駐上海公司特點(diǎn)：公司規(guī)模較小外地私人購買行為較多公司一般處在起步或發(fā)展階段價(jià)格定位依據(jù)：市場供給參照定價(jià)市場需求能力市場供需趨勢定價(jià)原則（見附件）價(jià)目表及各類指標(biāo)統(tǒng)計(jì)（見附件）市場切入分析：（一）產(chǎn)品分析：產(chǎn)品定位：100%商業(yè)辦公樓向市場公開依據(jù)：產(chǎn)品：產(chǎn)品自身的建筑結(jié)構(gòu)，不適宜作為居家住宅。如：室內(nèi)大體積承重柱；標(biāo)準(zhǔn)層總面積中有55%面積朝向在西向、北向。產(chǎn)品大彈性自由分割的格局，更適合辦公使用市場：市場對(duì)住宅小區(qū)規(guī)劃需求日益提高。四川北路在本區(qū)域定位是以商業(yè)、商務(wù)為中心，而與本項(xiàng)目主力總價(jià)相近的住宅區(qū)域，目前主要集中在周家嘴路、臨平路、大連路沿線。區(qū)域位置決定了本產(chǎn)品

9、，適合辦公?，F(xiàn)有的四川北路成熟商業(yè)街，便捷交通，直通市區(qū)中心及市區(qū)其他各類重要商業(yè)、交通、金融節(jié)點(diǎn)。四川北路沿線定位于商住兩用的樓盤如精武大廈、虹口商城，其多數(shù)業(yè)主以辦公為主四川北路沿線辦公樓形態(tài)多以：商場、酒店、餐館與辦公混合型為主。17層為商業(yè)形式為主，其余樓層以辦公為主。市場調(diào)研結(jié)果證明，四川北路的各商務(wù)樓出租情況較好，商主兩用物業(yè)出售率在90%，因此辦公樓需求潛力較大。四川北路沿線各類物業(yè)出租率：物業(yè)名稱物業(yè)形態(tài)租金（元/M/天）出租情況租客備注七百新凱福酒店商場、公寓式酒店2.54000M七百下屬企業(yè)、裝飾公司、美容中心最近剛開始向外出租空余客房福海商業(yè)中心商場、茶室休閑、商務(wù)辦公2

10、.090%以上物流、儲(chǔ)運(yùn)、外貿(mào)、咨詢、廣告、外資駐中辦事處、律師行、通訊技術(shù)、教育文化公司規(guī)模較大、注重公司對(duì)外形象和品質(zhì)感。在行業(yè)中屬于較知名的企業(yè)高寶新時(shí)代廣場商場、商務(wù)辦公2.02.190%以上聯(lián)華、上海黃頁、網(wǎng)絡(luò)公司、外駐、通訊技術(shù)、房地產(chǎn)、外貿(mào)、儲(chǔ)運(yùn)、廣告與福海商務(wù)中心的物業(yè)定位同一層次上。業(yè)主與福海相似。福德商務(wù)中心商場、餐廳、健身、商務(wù)2.050%物流、廣告、房地產(chǎn)、律師行、咨詢以物流公司為主。福德商務(wù)租金與其自身的硬件設(shè)施不配套市場切入：從外在客觀環(huán)境分析：四川北路商業(yè)、商務(wù)已具備一定規(guī)模氣候，適宜商務(wù)。從市場需求來看：對(duì)四川北路商務(wù)樓需求量較大。需求形式多樣化，不同層次需求并

11、存。產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、房型設(shè)計(jì)具有做辦公樓的優(yōu)勢。四川北路現(xiàn)有的商住可售準(zhǔn)現(xiàn)房被市場基本去化。四川北路商務(wù)樓出租率較高，說明四川路由單純的商業(yè)、文化街，逐步向商務(wù)、商業(yè)街綜合性的、高級(jí)集中的、商業(yè)形態(tài)發(fā)展。價(jià)格定位（二）客戶分析：1、客戶定位：行業(yè)：物流儲(chǔ)運(yùn)、律師行廣告業(yè)、咨詢業(yè)外貿(mào)、裝潢設(shè)計(jì)通訊技術(shù)、房地產(chǎn)公司性質(zhì)：以私人企業(yè)為主，其規(guī)模不大外地公司駐上海辦事處知名品牌銷售公司駐地2、市場依據(jù)：虹口區(qū)商務(wù)區(qū)域比較：各類商務(wù)區(qū)代表物業(yè)租金出租情況業(yè)主來源四川北路福海、高寶2.090%行業(yè)種類多、公司層次較高溧陽路、臨平北路、四平路家紡大廈2.070%行業(yè)較單一，東方國際內(nèi)的系統(tǒng)單位較多，紡織品外貿(mào)為

12、主國貿(mào)大廈、2.470%多以國外公司駐上海代表處為主曲陽路、中山北路商務(wù)中心2.170%區(qū)政府下屬經(jīng)濟(jì)實(shí)體，外地經(jīng)濟(jì)區(qū)來招商由上表可知，四川北路可吸納的公司，行業(yè)范圍較廣，層次規(guī)模多樣。作為辦公商務(wù)區(qū)，四川北路的人氣漸已初現(xiàn)。市場推廣計(jì)劃推廣要點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)四川北路少有的現(xiàn)房層高3.2米的大空間，是一般辦公樓不具備的。內(nèi)部空間分割自由度大。從80M430M的辦公面積，都可以整體供給，完全的大空間，適宜辦公布局。四川北路現(xiàn)有的環(huán)境優(yōu)勢：交通、商業(yè)配套、服務(wù)區(qū)域半徑、市場認(rèn)知度四川北路潛值挖掘：人文價(jià)值、商業(yè)價(jià)值、景觀規(guī)劃、區(qū)域市場趨勢必要支出，額外收益：辦公地必要租金支出，一般辦公樓只有使用權(quán)。選擇榮

13、欣大廈不僅擁有所有權(quán)，還有獲得所有權(quán)的收益權(quán)利。弱化四川北路商業(yè)區(qū)域等級(jí)層次不高，缺少集中辦公氛圍商住兩用辦公樓影響自身的辦公品質(zhì)缺少純辦公樓的物業(yè)管理、硬件配套。推廣案名：商界名家：商界空間上指四川北路商業(yè)街；暗指商業(yè)辦公。名家空間實(shí)體指榮欣大廈，在四川北路上較有知明度；特指入主榮欣，為商界成功人士。名家理解為曾與多倫多名人街，有緊密聯(lián)系的歷史名人，為榮欣大廈增添人文內(nèi)涵。推廣主題：四川北路稀有現(xiàn)房。租金含義：租金投資，輕松擁有榮欣區(qū)域位置：經(jīng)典坐標(biāo)位四川北路商業(yè)街與多倫多名人街的鉑金坐標(biāo)位（3）自由大空間：3.23.5M罕有層高，讓您真切掌握空間自由度（4）升值潛力：搶主榮欣，利潤零風(fēng)險(xiǎn)廣

14、告計(jì)劃預(yù)熱期（2001/9/19/30）訴求點(diǎn)：租金投資，輕松擁有榮欣媒體選擇媒體名稱版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)（元）合計(jì)解放日?qǐng)?bào)二版半版1110000160000新民晚報(bào)彩色廣告版23*7.6150000（2）第一強(qiáng)銷期（2001/10/110/31）訴求點(diǎn)：經(jīng)典坐標(biāo)位四川北路商業(yè)街與多倫多名人街的鉑金坐標(biāo)位媒體選擇媒體名稱版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)合計(jì)新民晚報(bào)A2版23*7.6144000104000新聞晨報(bào)頭版半版/彩色160000（3）第二強(qiáng)銷期（2001/11/111/30）訴求點(diǎn)：3.23.5M罕有層高，讓您真切掌握空間自由度媒體選擇媒體名稱版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)合計(jì)解放日?qǐng)?bào)4版通欄/彩色140000840

15、00新民晚報(bào)A2版23*7.6144000（4）清盤期（2001/12/112/31）訴求點(diǎn)：搶主榮欣，利潤零風(fēng)險(xiǎn)媒體選擇媒體名稱版面規(guī)格頻次報(bào)價(jià)合計(jì)新民晚報(bào)A2版23*7.614400044000廣告預(yù)算媒體名稱解放日?qǐng)?bào)新聞晨報(bào)新民晚報(bào)合計(jì)頻次2147報(bào)價(jià)15000060000182000392000銷售策略：租金對(duì)比表租金計(jì)算七、銷售策略：租金對(duì)比表（以20年為年限）（實(shí)際付款總額）租金計(jì)算單元號(hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款本息總額實(shí)際付款總額H、J20255001102030805540130160單元號(hào)實(shí)際付款總額每月還款*物業(yè)費(fèi)元/天M2H、J16066673031.15

16、（按揭）租金計(jì)算單元號(hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款物業(yè)費(fèi)租金H、J202550011020308055403030.96租金對(duì)比項(xiàng)目海福商務(wù)中心高寶新時(shí)代廣場精武大廈虹口商城榮欣租金2.02.0_2.21.131.351.15投資回報(bào)明晰表*（1）租金回報(bào)單元號(hào)面積租金月租金月還貸月物業(yè)月支出月收益H、J2021.27272554030358431429單元號(hào)面積首付月支出月收益月收益率H、J202301250142914.3%單元號(hào)面積房價(jià)首付租金收益實(shí)際收益每月實(shí)際收益回本年限H、J202110303210845005.6租商務(wù)樓與買商辦樓項(xiàng)目租商務(wù)樓（東寶新時(shí)代廣場）買商務(wù)樓

17、（榮欣）首付款較少（2個(gè)月押金）30萬（3.5年租金）租金2.01.1520年后收益0110萬元每天/月/M收益00.75出租權(quán)收益權(quán)無有銷售計(jì)劃：可售總套數(shù)：171套平均每套面積：123M可售總面積：21033M均價(jià)：5626元/M總銷金額：1.18億元銷售階段銷售套數(shù)銷售率銷售面積M銷售金額（萬元）預(yù)熱期4325%52892976第一強(qiáng)銷期6035%73804152第二強(qiáng)銷期6035%73804152清盤期85%984554精武大廈租金計(jì)算：單元號(hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款本息總額實(shí)際付款總額17F/D1775500972030674640101131單元號(hào)實(shí)際付款總額每月還

18、款*物業(yè)費(fèi)月支出元/天M217F/D131545854560031.13虹口商城租金計(jì)算：單元號(hào)面積單價(jià)總價(jià)貸款年限首付貸款額度每月還款本息總額實(shí)際付款總額8F09169.663701082031775331128159單元號(hào)實(shí)際付款總額每月還款*物業(yè)費(fèi)月支出元/天M28F09159662525368781.35榮欣價(jià)目表 單元 樓層A座115.21B座87.51C座120.45D座127.34E座151.80F座147.50G座152.14H座96.96I座108.66合計(jì)1107.43均價(jià)6F56925724575657895400540054005497549750456560665.5

19、50.069.373.782.076.782.253.359.77F5735576757995832544354435443554055405084356496650.469.874.282.777.382.953.760.38F57785810584258755486548654865583558351230569266.550.870.374.783.277.983.454.160.89F5821585358855918552955295529562656265161757356751.270.875.283.978.584.154.561.310F58645896592859615572

20、557255725669566952004577867.551.671.375.784.679.184.854.961.811F590759395971600456155615561557125712523915821685271.876.285.379.785.555.462.312F59505982601460475658565856585755575552778586468.552.472.376.78680.386.255.862.813F5993602560576090570157015701579857985316559076952.872.877.286.780.986.956.

21、263.314F60366068610061335744574457445841584153552595069.553.273.377.787.481.587.656.663.815F6079611161436176578757875787588458845393959937053.673.878.288.182.188.36064.316F61226154618662195830583058305927592754326603670.55474.378.788.882.789.160.464.817F6165619762296262587458745874597059705471360797

22、154.474.879.289.583.389.760.865.318F62086240627263055918591859186013601355100612271.554.875.379.790.28490.461.265.819F6251628363156348596159615961605660565548761657255.275.880.290.984.691.261.666.320F62946326635863916004600460046099609955874620872.555.676.380.791.685.291.86266.821F633763966401643460

23、476047604761426142562616251735676.881.292.385.892.562.467.322F63806412644464776090609060906185618556648629473.556.477.381.79386.493.262.867.823F6423645564876520613361336133622862285703563377456.877.882.293.78793.963.268.324F64666498653065636176617661766271627157422638074.557.278.382.794.487.694.663.

24、668.8合計(jì)1089581095301101381107651033741033741033741052171052179621475626均價(jià)5734576457965830544054405440553755375626榮欣定價(jià)原則價(jià)格分析1、價(jià)格定位：單價(jià)定位：54006563元/M均價(jià)為：5626元/M總銷金額：118331650元總價(jià)范圍：5092萬元2、市場依據(jù)：單價(jià)起價(jià)：以市場比較法設(shè)定而得主要以虹口商城價(jià)格為參照起價(jià)虹口商城與本項(xiàng)目價(jià)格影響因素比較比較因素榮欣大廈虹口商城備注區(qū)域位置虬江路四川路多倫路四川路區(qū)域位置優(yōu)勢差不多商業(yè)形態(tài)商業(yè)、商住商業(yè)、商住商業(yè)形態(tài)相似建造時(shí)間現(xiàn)房今年年底交房榮欣大廈建造時(shí)間較長建筑立面面磚涂料榮欣比虹口商城立面更適合辦公樓空間格局大空間、自由分割局部可以分割榮欣比虹口商城空間格局更適合辦公樓綜合上述因素榮