1、用經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理分析河北省房價與城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的相關(guān)性用經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理分析河北省房價與城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的相關(guān)性長期以來，中國人都渴望居者有其房。而近年我國房地產(chǎn)很熱門，房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲，搞得政府焦頭爛額，百姓叫苦連天，已產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。房地產(chǎn)價格上漲太快，房地產(chǎn)需求釋放過于迅速，容易使房地產(chǎn)業(yè)透支下期需求，影響其持續(xù)安康開展，還容易導(dǎo)致部分低收入群體住房困難和銀行及社會資金不合理地向房地產(chǎn)傾斜，加劇金融風(fēng)險和社會的貧富分化，影響社會穩(wěn)定。根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示，5月份全國70個大中城市房價同比上漲6.4%，4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，著實(shí)在令人吃驚。可以

2、說5月創(chuàng)下了18個月來的新高，但房價仍是沒有最高，只有更高，像一匹脫韁的野馬。這是為什么呢？除了房地產(chǎn)市場的不標(biāo)準(zhǔn)炒作外，還需要我們用經(jīng)濟(jì)學(xué)的根本原理來分析房價持續(xù)高漲的原因。一、土地出讓招拍掛政策各地政府代行土地?fù)碛姓咧畽?quán)，土地由地方政府所壟斷。近些年來越來越多的采取純粹價高者得之的拍賣方式來向開發(fā)商出讓土地，這就造成土地價格的突飛猛進(jìn)，進(jìn)而使得很大程度上基于土地價格的房產(chǎn)價格也就隨之扶搖直上。如今中央為了保住18億畝耕地的紅線，要求地方政府必須采取一切措施集約、節(jié)約用地。在城市尤其是中心城市，這一趨勢更加明顯。城市化進(jìn)程使得土地資源相對稀缺這一矛盾更加突本文由論文聯(lián)盟搜集整理出，一個地方城

3、市化進(jìn)程越快，它的房價上漲得也更快。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求曲線進(jìn)展分析，這一原因帶來的土地價格的上升導(dǎo)致房產(chǎn)本錢的上升，使得房產(chǎn)市場的供應(yīng)曲線S左移到S。而下面二點(diǎn)是需求的原因，需求的增加，導(dǎo)致房產(chǎn)市場的需求曲線D右移到D，這樣兩支曲線的同時挪動就造成了房價的上升，而同時房產(chǎn)交易數(shù)量即平衡時需求或供應(yīng)的數(shù)量并未縮水。二、居民自購房需求的激增根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，需求必須滿足兩個條件：第一，要有欲望和主觀的需要，需求層次的進(jìn)步和將來二十年內(nèi)我國正處在青壯年人口增長的頂峰期，使房地產(chǎn)市場的開展有了保證。第二，要有貨幣購置力。需求是以購置力為前提的。當(dāng)前我國的高儲蓄率以及金融信貸市場的開展，以及一人有難，眾

4、人相幫等的傳統(tǒng)中國文化，為很多不具買房條件的居民提供了方便。因此，購房的需求非常旺盛。目前，用于自住的購房者大體分為四類：一是城市建立中形成的拆遷戶，他們是被動剛性需求房子被拆了，必須得買新房，盡管部分人要背上沉重的房貸并嚴(yán)重的影響生活質(zhì)量。二是城市、農(nóng)村中一部分比較富有的人，他們原先有住房，如今在良好收入的支撐下具有強(qiáng)烈的換房需求他們要求更新環(huán)境更好、面積更大的房子。屬于二次購房，這部分人所占比例相對較小但絕對數(shù)量卻不少。三是隨著中國經(jīng)濟(jì)的開展，在一些興隆的城市，大量的外資進(jìn)入中國，這些外商有購置辦公樓、住房的需求?；蚴怯捎诘乩砦恢玫鹊脑?，一些港、澳、臺同胞在內(nèi)地購置住房加劇了需求。由于需

5、求層次的不同，這部分人主要的需求是高檔住宅、寫字樓。這些樓盤客觀起到了價格示范效應(yīng)的作用。四是結(jié)婚購房的年輕人，中國的傳統(tǒng)習(xí)慣結(jié)婚需要新房，且要求有獨(dú)立的房屋，使他們也有著強(qiáng)烈的購房需求，盡管大部分人由于參加工作時間不長，收入有限，但在父母、親戚的幫助下。也參加了購房大軍中，成為房奴。三、長期持續(xù)的低利率環(huán)境及人民幣的升值是造成房價泡沫性虛高的重要原因假設(shè)說，居民自購房需求的激增及土地供應(yīng)的缺乏，造成了房價的不斷攀升，那么，我國長期的低利率政策及人民幣的升值所造成的投資、投機(jī)那么是房價泡沫性虛高的根本原因。一是低利率導(dǎo)致資金流入房地產(chǎn)業(yè)。作為投資或者投機(jī)者，之所以保有各種資產(chǎn)如房地產(chǎn)、股票、債

6、券等，是為了從中獲取收益。假設(shè)我們假定各類資產(chǎn)之間的流動性及風(fēng)險一致，那么各類資產(chǎn)之間假設(shè)有收益差的話，人們就會通過賣掉收益率低的資產(chǎn)，購入收益率高的資產(chǎn)來進(jìn)展資產(chǎn)調(diào)整，最后達(dá)致資產(chǎn)收益的平衡。這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱作裁定交易。這些年來，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在著宏大的收益，而貸款本錢相對較低，這樣，根據(jù)上面的裁定交易的原理。大量資產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。這些年來，我國房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)商的土地儲藏、開發(fā)貸款、建筑商的流動資金貸款到消費(fèi)者信貸，無一例外來自銀行，這整個過程所需資金差不多占到全部房地產(chǎn)資金的80%左右。二是低利率使房價出現(xiàn)泡沫。大量的資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使房價出現(xiàn)了泡沫的可能。打比方說，你拿100萬元的

7、資金投資了一處房產(chǎn)，租金年收益為10萬元，當(dāng)前的長期利率程度是5%，那么你所持有房產(chǎn)的資產(chǎn)價格是符合資產(chǎn)價值的在這里為簡便起見，不考慮房產(chǎn)折舊以及風(fēng)險溢價等問題。而同時，在這一年間房產(chǎn)的市場價格又上漲了10%。假設(shè)把這處房產(chǎn)出售再加上租金收入，一年獲利20萬元，資本100萬元的年收益率就是20%，比長期利率多3倍。假設(shè)人們普遍預(yù)期房價還將繼續(xù)上漲的話，那么從資本投資收益的角度來看，投資這處房產(chǎn)是絕對合理的。只要房價能保持年5%以上的上漲，同時長期利率不超過5%，那么從資本投資收益的角度來看，任何時候購置這處房產(chǎn)哪怕它漲上了天都是合理的。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所謂的合理性泡沫。這也就是資產(chǎn)市場上會出現(xiàn)越

8、漲越買，越買越漲這種正反響現(xiàn)象的合理解釋。當(dāng)然了，這里所說的合理是從資本投資收益的角度而言的，并不是指資產(chǎn)的價格合理符合資產(chǎn)的價值。從資產(chǎn)收益的角度來看已處于泡沫狀態(tài)，而從資本投資收益的角度來看卻是合理的。三是低利率及人民幣的升值刺激投機(jī)、投資購房增多。銀行貸款利率越低，商品房資金本錢就越低，購房者投資或消費(fèi)的購房本錢也越低，就會大大刺激房市的有效需求，一步步拉動商品房價格上升。所謂的投資性購置，比方買幾套用于出租，以獲取租金回報(bào)，這股力量比較偏于理性。最厲害的是所謂的游資。游資所信奉的生存法那么是東方不亮西方亮，炒罷南方炒北方。房地產(chǎn)市場的高收益率吸引了全世界游資的目光，從中東的石油美元到美國數(shù)量眾多的對沖基金，全世界許多熱錢都進(jìn)入了中國的房地產(chǎn)市場，他們與一般的投資不同的是他們還會憑借豐富的經(jīng)歷主動對特定地段的房地產(chǎn)進(jìn)展炒作。這些熱錢代表著國外以投機(jī)為主的投資性需求，它們的進(jìn)入更加加劇了房地產(chǎn)價格的攀升速度。房價的上升反過來又吸引更多投資性資金的進(jìn)入。于是房價越炒越高，當(dāng)房價被打壓下來，泡沫一破裂，他們又掉轉(zhuǎn)槍頭，另尋出路，就像繁殖才能極強(qiáng)的細(xì)菌總是喜歡尋找最適宜生長的溫床和病灶一樣，更可