1、某項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及招商政策建議課件某項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及招商政策建議課件泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組壹、招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)貳、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位叁、招商政策及租金標(biāo)準(zhǔn)泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 壹、招商時(shí)間節(jié)點(diǎn) 一、時(shí)間節(jié)點(diǎn):12月26日2011年4月2011年9月2011年12月市場(chǎng)正式運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)定位一期開(kāi)盤(pán)及招商首簽租金標(biāo)準(zhǔn)確定市場(chǎng)開(kāi)業(yè)1年市場(chǎng)培育招商政策確定招商推廣開(kāi)始招商換簽開(kāi)始大型宣傳活動(dòng)23年興市意向客戶(hù)派發(fā)邀請(qǐng)函并邀約至現(xiàn)場(chǎng)參觀所有意向客戶(hù)邀約并告知開(kāi)盤(pán)當(dāng)天招商首簽商戶(hù)圖紙開(kāi)始設(shè)計(jì)為裝修做準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)后至年前重點(diǎn)拜訪(fǎng)大客戶(hù)為年后招商首簽做準(zhǔn)備招商首簽儀式大客戶(hù)代表簽約經(jīng)營(yíng)廣告推廣啟動(dòng)鄉(xiāng)

2、鎮(zhèn)招商適時(shí)啟動(dòng)外地招商啟動(dòng)換簽儀式年前招商手冊(cè)出臺(tái)泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組壹、招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)12月26日2011年4月2011年9月20貳、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位一、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告及分析 1、目的： （1）對(duì)楚州及淮安小商品、五金市場(chǎng)重新摸底，搜集客戶(hù)信息 （2）對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分提供依據(jù) （3）對(duì)招商政策的制定提供數(shù)據(jù)依據(jù) 2、范圍：楚州所有小商品、五金市場(chǎng)及沿街商業(yè) 3、本次市調(diào)是針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群隨機(jī)分層抽樣進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查 4、本次調(diào)查樣本數(shù)量為1000份 5、問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析（如下）（1）目前經(jīng)營(yíng)行業(yè)？泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組分析：對(duì)上述數(shù)據(jù)細(xì)分后各業(yè)態(tài)需求總面積為五金約8

3、000平米，家具約8000平米，服飾類(lèi)約4500平米，日用百貨類(lèi)約6000平米.貳、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（1）目前經(jīng)營(yíng)行業(yè)？泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司（2）商鋪年收入？（3）目前經(jīng)營(yíng)狀況？分析：從圖表可以看出，大部分年收入在3萬(wàn)、5萬(wàn)、10萬(wàn)三個(gè)區(qū)間，說(shuō)明本地區(qū)的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況檔次偏差較大；從細(xì)分角度來(lái)看，市場(chǎng)內(nèi)部及中心地帶經(jīng)營(yíng)狀況較好，外圍沿街及部分市場(chǎng)內(nèi)部商戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況較差；但往往此項(xiàng)調(diào)查的數(shù)據(jù)一般都比較偏低，大多數(shù)商戶(hù)對(duì)自己的實(shí)際收入都不太過(guò)于暴露。分析：從經(jīng)營(yíng)狀況看，經(jīng)營(yíng)狀況一般的占78%，可以看出，經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)自己的經(jīng)營(yíng)狀況持比較認(rèn)可的態(tài)度，大多認(rèn)為本地的消費(fèi)就這么大，缺乏一定的進(jìn)取精神。從此也能看出

4、本項(xiàng)目的招商難度。泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組（2）商鋪年收入？（3）目前經(jīng)營(yíng)狀況？分析：從圖表可以看出，（4）影響經(jīng)營(yíng)因素？分析：約三分之一的商戶(hù)覺(jué)得自己所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)商戶(hù)過(guò)于飽和，但從另外一方面來(lái)講，約三分之二的 商戶(hù)想發(fā)展的更好，但受到各種各樣的限制。比如覺(jué)得受店面所處的地理位置或市場(chǎng)地理位置 影響的占到43%，有的是因?yàn)樽约旱牡昝嫣?，有的是覺(jué)的目前的市場(chǎng)管理不好。（5）從業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)晗蓿糠治觯簭拇吮砜梢钥闯鲎罱鼉赡晷麻_(kāi)店的商戶(hù)明顯減少，05年到08年正式國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步提升的黃金 時(shí)段，很多人選擇此時(shí)經(jīng)商。同時(shí)也反映出09年10年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始漸入低迷。泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公

5、司 恒豐義烏城項(xiàng)目組（4）影響經(jīng)營(yíng)因素？分析：約三分之一的商戶(hù)覺(jué)得自己所經(jīng)營(yíng)的行（6）當(dāng)?shù)乇拘袠I(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)？（7）本行業(yè)前景看好程度？分析：接近81%的商戶(hù)對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的行業(yè)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境持積極態(tài)度。但也有對(duì)自己經(jīng)營(yíng)行業(yè)的前景難以 預(yù)測(cè)，但從比例開(kāi)看，如此多的商戶(hù)對(duì)本行業(yè)看好，對(duì)我們的招商也提供了可以爭(zhēng)取的空間。分析：大多數(shù)人對(duì)于本行業(yè)持滿(mǎn)意態(tài)度，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)本行業(yè)的前景還是看好，畢竟城市人口不斷增 加，新建樓盤(pán)越來(lái)越多。泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組（6）當(dāng)?shù)乇拘袠I(yè)環(huán)境評(píng)價(jià)？（7）本行業(yè)前景看好程度？分析：接（8）您所在市場(chǎng)規(guī)模、容量是否能滿(mǎn)足需求？ 分析：約58%的商戶(hù)認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)規(guī)

6、模、容量不能滿(mǎn)足需求。主要因?yàn)槟壳八谑袌?chǎng)的規(guī)模、管理、 以及倉(cāng)儲(chǔ)、車(chē)位等配套不能滿(mǎn)足自己經(jīng)營(yíng)的需要。分析：從此數(shù)據(jù)看，楚州的市場(chǎng)或沿街商鋪存在著許許多多的問(wèn)題，比如新世紀(jì)商貿(mào)城等大部分覺(jué)得市場(chǎng)規(guī)劃的業(yè)態(tài)比較亂，規(guī)劃不合理，配套缺乏，包括市區(qū)的市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)、車(chē)位難以解決的問(wèn)題，那么這些問(wèn)題，也就是我們市場(chǎng)所需要改進(jìn)和檢討的問(wèn)題。（9) 您覺(jué)得您所在市場(chǎng)的缺點(diǎn)有？泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組（8）您所在市場(chǎng)規(guī)模、容量是否能滿(mǎn)足需求？ 分析：約58%(10) 商鋪經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品去向？(11) 您了解恒豐義烏城嗎？分析：近大半商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)半徑大多局限于楚州本城區(qū)，每個(gè)市場(chǎng)的輻射半徑都較小，難以輻射

7、到淮安市 區(qū)，但畢竟還有約三分之一的商戶(hù)實(shí)力雄厚，這部分商戶(hù)將是我們招商的重點(diǎn)對(duì)象。分析：此數(shù)據(jù)只代表市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)了解項(xiàng)目的一個(gè)參考。從上表看，不了解的達(dá)到三分之二，說(shuō)明我們的 廣告推廣還需要進(jìn)一步的加強(qiáng)。另外介紹的達(dá)到231，可以看出從來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)有一定的傳播效應(yīng)。泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組(10) 商鋪經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品去向？(11) 您了解恒豐義烏城嗎（12）恒豐義烏城最吸引您投資的原因是？分析：我們市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了反復(fù)的市調(diào)，車(chē)站為項(xiàng)目增加的分值最大。地段、規(guī)模、業(yè)態(tài)的整體規(guī)劃、倉(cāng)儲(chǔ)、 以及車(chē)位等硬件配套已經(jīng)得到絕大部分商戶(hù)的認(rèn)可。而周邊的住宅開(kāi)發(fā)也為本項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)成功 添加砝碼。(13)

8、 是否會(huì)選擇在恒豐義烏城經(jīng)營(yíng)？分析：有62%的商戶(hù)可以考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目，有8%的明確表示會(huì)進(jìn)駐本項(xiàng)目，但在問(wèn)卷調(diào)查里，有部分 商戶(hù)要看了項(xiàng)目之后才考慮，擔(dān)心的問(wèn)題還是很多的，比如市場(chǎng)免租期，租金的問(wèn)題，但還要看 我們的政策出來(lái)后，看是否有吸引力，如果免租期過(guò)低或者租金過(guò)高的話(huà)，有可能就不來(lái)。泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組（12）恒豐義烏城最吸引您投資的原因是？分析：我們市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了(14) 租金最高接受程度？（元/m2.月）分析：約67%的商戶(hù)能接受的最高租金為510元/m2.月；但此數(shù)據(jù)是根據(jù)樣本總數(shù)得出，不能完全 反映實(shí)際租金情況，但從周邊市場(chǎng)的租金及招商政策來(lái)看本項(xiàng)目的租金不宜過(guò)

9、高。泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組(15) 租賃的面積選擇？（m2）分析：在此項(xiàng)調(diào)查中，經(jīng)營(yíng)狀況一般、有擴(kuò)店預(yù)算的需要的面積不是很大，較多維持在50平米，而品 牌或者經(jīng)營(yíng)狀況稍微好一點(diǎn)的，需要的面積在100平米左右，而品牌或者經(jīng)營(yíng)狀況很好的，大 都有擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積的需求，這類(lèi)商戶(hù)占到總比例不是很大。(14) 租金最高接受程度？（元/m2.月）分析：約67%泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方案一：（銷(xiāo)售用）泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組方案二：（招商用)泰

10、博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 叁、招商政策及租金標(biāo)準(zhǔn)一、楚州及淮安部分同類(lèi)市場(chǎng)比較表新世紀(jì)商貿(mào)城興僑市場(chǎng)喜來(lái)樂(lè)國(guó)際商貿(mào)城博德五金家居建材廣場(chǎng)仕泰隆國(guó)際工業(yè)品城淮安國(guó)際商城開(kāi)業(yè)時(shí)間1999年約1998年未開(kāi)業(yè)年底開(kāi)業(yè)2010年10月試營(yíng)業(yè)06年11月26日知名度高高淮安市區(qū)較高高一般高結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架、磚混底商框架、展廳框架、展廳框架框架建筑面積約8萬(wàn)平米約2000平米36萬(wàn)平米(一期16萬(wàn)平米)總計(jì)20萬(wàn)平米（其中展廳4.5萬(wàn)）一期15萬(wàn)平米一期30萬(wàn)平米主力面積40-60平米15-20平米20平米、70平米一層、二層共72平1、2、3

11、層工126平米40平米商戶(hù)總數(shù)約140戶(hù)約70戶(hù)總計(jì)5000套商鋪520戶(hù)110戶(hù)約300戶(hù)經(jīng)營(yíng)特色家居建材小商品服裝小商品建材、家裝五金機(jī)床、模具為主建材家居五金租金(元/m2.月)1層45元/月2層18-22元/月16-20元/月免兩年租金第三年1層90元/月2層60元/月；3層45元/月；4層30元/月一期免兩年租金二期展廳免一年租金第三年32元/月交半年用一年10元/平米.月免兩年大戶(hù)三年現(xiàn)20元/平.月交通狀況8、69、63、61、67路及鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交交通一般汽車(chē)南站、6條公交線(xiàn)路2條公交線(xiàn)路、寧連高速50/52/62/46公交京滬高速淮安機(jī)場(chǎng)8/10/60等多條公交周邊配套鄉(xiāng)鎮(zhèn)停車(chē)站、

12、銀行、主干道東岳廟、東門(mén)菜場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)汽車(chē)南站、青浦區(qū)行政中心、大學(xué)城紅星美凱龍、大長(zhǎng)江國(guó)際家居廣場(chǎng)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、物流富士康、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、國(guó)家加工出口區(qū)、公交停車(chē)場(chǎng)綠地集團(tuán)、新淮安市政府、主題公園泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組叁、招商政策及租金標(biāo)準(zhǔn)新世紀(jì)商貿(mào)城興僑市場(chǎng)喜來(lái)樂(lè)博德五金仕新世紀(jì)商貿(mào)城興僑市場(chǎng)喜來(lái)樂(lè)國(guó)際商貿(mào)城博德五金家居建材廣場(chǎng)仕泰隆國(guó)際工業(yè)品城淮安國(guó)際商城出租率98%100%未招商90%90%80%樓層功能一層：五金、陶瓷、板材、小商品二層：家具低檔服裝、鞋帽、皮具箱包等小商品、五金、男裝、女裝、針織、鞋帽等。一層五金、建材二層、三層商住辦公一層商鋪、二層、三層辦公居住

13、一層五金、建材、家居二層三層商住商戶(hù)來(lái)源本地、浙、閩本地匯通、蘇北、浙等市區(qū)老建材市場(chǎng)昆山居多、少量本地江、浙、皖泰博企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組二、項(xiàng)目SWOT簡(jiǎn)析優(yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目緊鄰楚州新汽車(chē)站，旁邊規(guī)劃有一個(gè)公交總站，交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2、項(xiàng)目周邊有多個(gè)住宅樓盤(pán)相繼推出，并且未來(lái)將開(kāi)發(fā)更多的住宅小區(qū)，周邊將形 成旺盛的人氣，升值及消費(fèi)潛力較大。3、項(xiàng)目地處高速公路到楚州的必經(jīng)之地，不僅能夠?yàn)楸景篙斔痛罅咳藲?，而且?duì)項(xiàng) 目的推廣較為有利。4、項(xiàng)目總建26萬(wàn)方，是楚州最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)：1、項(xiàng)目離楚州區(qū)中心尚有一段距離，地段上相對(duì)較為偏僻。2、周邊多為住宅項(xiàng)目

14、，且入住率不高，缺乏足夠的商業(yè)氣氛。新世紀(jì)商貿(mào)城興僑市場(chǎng)喜來(lái)樂(lè)博德五金仕泰隆淮安出租率98%103、楚州本地市場(chǎng)較小，而其經(jīng)濟(jì)及交通條件又不足以吸引淮安及外地客戶(hù)來(lái)本地消費(fèi)，因而 本案26萬(wàn)方的體量，潛在消費(fèi)人群不足必然是制約本案后續(xù)招商的瓶頸。4、開(kāi)發(fā)商在本地沒(méi)有成功案例，難以發(fā)揮品牌知名度。5、當(dāng)?shù)厝司杖胨捷^低，購(gòu)買(mǎi)力較弱。機(jī)會(huì)點(diǎn)：1、楚州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些 為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉。2、楚州本地缺乏標(biāo)志性的小商品、五金專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)有市場(chǎng)也大都存在管理混亂、擁擠、停 車(chē)位不足等問(wèn)題，因此經(jīng)營(yíng)戶(hù)急需一個(gè)綜合性、現(xiàn)代化的專(zhuān)業(yè)批零市場(chǎng)，

15、以發(fā)揮市場(chǎng)集 群效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。3、根據(jù)淮安市委（2009）2號(hào)文件，政府將改造或搬遷整合市區(qū)大部分現(xiàn)有市場(chǎng)，逐步引導(dǎo) 向綜合大市場(chǎng)搬遷，由此，對(duì)本案的招商工作也將起到一定推動(dòng)作用。威脅點(diǎn):1、項(xiàng)目規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力是一個(gè)較大的考驗(yàn)，如后期開(kāi)發(fā)遲 緩，必然對(duì)后期招商構(gòu)成較大影響。就目前形勢(shì)看，本項(xiàng)目已推廣將近一年，進(jìn)度緩 慢，導(dǎo)致部分經(jīng)營(yíng)戶(hù)尤其是淮安市區(qū)經(jīng)營(yíng)戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目市區(qū)信心。2、淮安同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目(義烏+喜來(lái)樂(lè))在楚州攻城略地，挖掘客戶(hù)，造成項(xiàng)目潛在客戶(hù)資源 流失。3、淮安匯通市場(chǎng)及其他現(xiàn)有的同類(lèi)市場(chǎng)在當(dāng)?shù)刂容^高，輻射力太強(qiáng)，將會(huì)給本項(xiàng)目 的招商帶來(lái)一定的威脅。泰博企業(yè)

16、管理顧問(wèn)有限公司 恒豐義烏城項(xiàng)目組3、楚州本地市場(chǎng)較小，而其經(jīng)濟(jì)及交通條件又不足以吸引淮安及外三、招商政策建議 依據(jù)： 1、參考淮安其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)招商政策 2、項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn) 3、通過(guò)對(duì)商戶(hù)的問(wèn)卷調(diào)查及商戶(hù)反饋信息 方案一： 租賃合同三年一簽，起始日期為市場(chǎng)開(kāi)業(yè)當(dāng)日。 第一、二年租金全免；簽合同交第三年租金； 第一、二年免收物業(yè)管理費(fèi)；第三年6元/ .年； 前三年免收市場(chǎng)推廣費(fèi)； 前三年免收市場(chǎng)管理費(fèi)； 工商管理費(fèi)全免； 協(xié)助業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶(hù)辦理子女入學(xué)手續(xù)； 享受淮安市最優(yōu)惠的稅收政策； 除收取國(guó)家法律規(guī)定的稅費(fèi)外，不另行收取其他地方性規(guī)費(fèi)； 免費(fèi)提供全方位電子商務(wù)和貸款融資金融服務(wù)。 方案二： 租賃合同三年一簽，