1、滸關(guān)板塊市場調(diào)研報告博思堂地產(chǎn)綜合效勞股份徐溢斐 2021年 1 月 5 日 1 滸關(guān)概況 2 政策分析 3 個案 4 總結(jié) 5 規(guī)劃背景滸關(guān)片區(qū)規(guī)劃滸關(guān)板塊蘇州新區(qū)整體開展方向為“北擴西進。分別向廣闊的滸關(guān)板塊和西部板塊延伸。未來新區(qū)將建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心、大型會議會展中心和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)的，集現(xiàn)代文化和傳統(tǒng)文化于一體的，科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)。 西部板塊蘇州市地鐵規(guī)劃圖可以看到未來滸關(guān)為地鐵三號線圍繞。其中以華山路太湖大道一線和長江路北段為主線。3號線全長43.5公里，設(shè)站31座，是四條線中線路最長、站點最多的一條。該條線方案2021年建成 。輕軌

2、利好消息將提升工程區(qū)域價值，拉近購房人的心理距離。規(guī)劃背景大白蕩生態(tài)公園規(guī)劃 根本概況：大白蕩城市生態(tài)公園位于滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)，東臨312國道，南到鴻禧路、北至大同路、西鄰?fù)?，?guī)劃總面積50公頃，其中水面10公頃。規(guī)劃以生態(tài)為底、水為中心，通過功能分區(qū)將現(xiàn)代文化、古吳文化、水文化和諧融合。滸關(guān)擁有市區(qū)無可以比較的稀缺自然景關(guān)資源優(yōu)勢滸關(guān)商業(yè)原本滸關(guān)地區(qū)的商業(yè)是這個板塊的弱勢，但是在建中的大潤發(fā)滸關(guān)店以及商業(yè)街等新型商業(yè)模式的進駐，給滸關(guān)帶來了活力和生機，使得古老的滸關(guān)鎮(zhèn)成為年輕人居住的最正確選擇之一。一方面可以感受到桃源般的舒適生活氣息，另一方面也可以享受現(xiàn)代科技的便捷。未來的滸關(guān)必將成為一個

3、宜居宜商的繁華之地。板塊綜述：滸關(guān)板塊綜述及影響分析在蘇州房地產(chǎn)市場目前的高溫狀態(tài)下，其他各板塊工程已經(jīng)到達頂峰，為了讓更多涌入的新蘇州人能夠安家置業(yè)，新區(qū)北進的勢態(tài)已經(jīng)相當(dāng)明顯。未來必定會大力開展該板塊，如能夠合理安排規(guī)劃，加大商業(yè)配套投入，滸關(guān)會成為青年人定居的最正確選擇之一。板塊位于高新區(qū)以北，距離中心區(qū)域較遠，商業(yè)配套匱乏，居住氣氛不濃。板塊內(nèi)產(chǎn)品的可利用資源較少，主要是依托大白蕩濕地公園。由于距離中心城區(qū)較遠、周邊配套較差、景觀資源不夠突出，因此該板塊的 價格較低，且提升也較慢，屬于新區(qū)市場的“價格盆地。 但正是因為如此，才有更多價格提升的空間，在目前房產(chǎn)產(chǎn)品將長期處于 稀缺品的賣方

4、市場的情況下，滸關(guān)板塊或許會成為蘇州市場的投資潛力板塊。產(chǎn)品品質(zhì)不高，定位中高檔，主要吸引的是周邊區(qū)域客源。板塊周遍工廠遍布，在未來的開展過程中，如果能考慮居住環(huán)境和工廠環(huán)境的規(guī)劃， 在視覺上避開工廠，更有利于該板塊房產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)提升。 2 政策分析 3 個案 4 總結(jié) 5 1 滸關(guān)概況政策分析房地產(chǎn)作為經(jīng)濟宏觀調(diào)控的一個方向標(biāo)，國家的調(diào)控政策一直在尋求市場動亂中自己應(yīng)變的角色定位。回憶這幾年政策與市場之間的多元復(fù)雜關(guān)系，無疑能感覺到?jīng)Q策者用心之良苦，調(diào)控之艱難。2021年的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了寒冬到盛夏的過程，從08年金融危機開始，大量客戶持觀望態(tài)度，對房地產(chǎn)市場的影響?yīng)q為明顯，房產(chǎn)銷售業(yè)績大幅

5、下降，拐點論由此誕生，萬科率先降價銷售掀起一波房產(chǎn)崩盤的恐慌尚未消散，令人始料未及的事情發(fā)生了，大量熱錢涌入樓市，抄底大軍大肆購置，一時間樓市銷售又扶搖直上，逼迫國家出臺大量政策抑制樓市過熱。未來樓市情況如何還有待更加冷靜的觀察。但可以肯定的是，金融政策，土地政策各個重拳出擊，包括馬上要開始征收的房產(chǎn)物業(yè)稅，增值稅，目的只有一個穩(wěn)定樓市，促進樓市向健康的軌道開展。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部在今年1月9日發(fā)表了?落實科學(xué)開展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作?的講話，要求住房與城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)在2021年要做好9個方面的工作。其中全面推進保證性住房建設(shè)和促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定開展，這兩條被普遍認為是2021年我國

6、房地產(chǎn)政策開展的主線，也是2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)和深化。政策分析國家鼓勵保障型住房購置，保護剛性需求的意圖非常明顯。對投資客和恐慌性購房者的打壓也非常明顯。在今年投資客大批出擊后的樓市，2021年或許又會經(jīng)歷一個低谷。滸關(guān)的情況有所不同，綜觀蘇州各板塊，投資客和炒房團大量涌入的地區(qū)集中在園區(qū)，滸關(guān)主要滿足的還是剛性需求，2021年的樓市，滸關(guān)很有可能會成為新的銷售增長點，這對該板塊來說是一個契機。該板塊也會成為蘇州樓市的避風(fēng)港。 2 政策分析 4 總結(jié) 5 3 個案 1 滸關(guān)概況一、丹景廷 基地面積:18萬平方米 總建筑面積:10萬平方米 總戶數(shù):801戶容積率：1.3 得房率：80%

7、 綠化率：53%建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)情主力面積：89平方米單價：花園洋房59507500 小高層：55006500可售總價：5億停車位：802物業(yè)管理附加信息:多層0.99元 高層1.62元 開發(fā)商:蘇州新景天商務(wù)地產(chǎn)開展 投資商:蘇州新景天商務(wù)地產(chǎn)開展 物業(yè)管理公司:蘇州新港物業(yè)管理 代理商:博思堂地產(chǎn)綜合效勞股份 景觀設(shè)計單位:蘇州新區(qū)建筑設(shè)計研究院 工程位置：高新區(qū)滸墅關(guān)鎮(zhèn)永安路和永蓮路交界處丹景廷丹錦廷客源分析該樓盤主要以周遍客戶為主，有少量投資客，由于其房價漲幅較快較大，主要以高端人群為其主力買家。二、云景城基地面積:12萬平方米 總建筑面積:19萬平方米 總戶數(shù):282 總戶數(shù)：159

8、9容積率：1.6 得房率：80% 綠化率40%主力面積：高層89平方米 別墅285平方米平均單價：高層4500元/平方米 別墅5800元/平方米物業(yè)費用：高層1.6 多層0.95 別墅2.5停車位：282開發(fā)商:蘇州惠澤置業(yè)開展 投資商:蘇州建筑工程集團 蘇州市東吳房屋綜合開發(fā) 蘇州人民商場股份 物業(yè)管理公司:安邦物業(yè)管理 云 錦 城云錦城客源分析該樓盤由于地理位置較偏，置業(yè)者多為父母為下代準(zhǔn)備的婚房或者為首次置業(yè)者。多以年輕人居住為主。三、金櫚灣基地面積:12萬平方米 總建筑面積:16萬平方米 總戶數(shù):1300戶容積率：1.08得房率：80%綠化率：37%單價范圍：50005700主力面積：

9、85平方米停車位：1：1物業(yè):多層0.7元/平米月，高層0.9元/平米月 開發(fā)商:蘇州滸新置業(yè) 物業(yè)管理公司:蘇州新港物業(yè)管理公司 金 櫚 灣金櫚灣客源分析該盤主要以滸關(guān)片區(qū)的區(qū)域客源為主個體戶、周邊企業(yè)中高管是購房主力。工薪階層主要是吸引來自其他區(qū)域的客源。以自住為主，投資客主要是區(qū)域內(nèi)無房貸記錄的私營業(yè)主。四、金光大道占地面積:77000平方米 總建筑面積:166000平方米 開發(fā)周期:2年 總戶數(shù):1064戶單價范圍：45005300 容 積 率 1.76 綠 化 率 35.80% 物 業(yè) 費 1.40元/平方米月 物業(yè)公司 蘇州新港物業(yè)管理 開 發(fā) 商 蘇州永新置地 客源定位依據(jù)二金光

10、大道二期成交客源分析工程以滸關(guān)區(qū)域客源為主，占比例52%。新區(qū)其他客源占比例39%。工程置業(yè)動機以換房為主，占比例44%。其次是首購客源，占39%。五、新創(chuàng)理想城基地面積：30萬平方米總建筑面積：50萬平方米面積范圍：85平方米128平方米主力面積：92平方米 96平方米單價范圍：58006800容積率：1.55 得房率77%80% 綠化率40%總戶數(shù)：3917 售出：3200物 業(yè) 費 1.50元/平方米月 物業(yè)公司 新港物業(yè) 開 發(fā) 商 蘇州新創(chuàng)立設(shè)開展 競爭個案分析理想城1.該盤主要以新區(qū)客源為主，但滸關(guān)片區(qū)的客源可占到20%2.工薪階層是該盤的置業(yè)主力，個體戶、私營業(yè)主大局部來自滸關(guān)片

11、區(qū)。該盤極大吸引了新區(qū)中心區(qū)域的工薪階層也一定程度上吸引了局部滸關(guān)片區(qū)客源。這對本工程形成了較大的沖擊。新港名墅該工程是滸關(guān)第一個別墅工程。該工程前期以較低的價格取得了極大的成功。但由于其周邊環(huán)境較差，多外來人口，交通不便、一期別墅實景差等因素，該工程市場美譽度不高，形象一般。工程位置新區(qū)大同路與文昌路交匯處總建面積40萬平米產(chǎn)品類型聯(lián)排別墅、合院別墅建筑風(fēng)格中式建筑風(fēng)格在售均價聯(lián)排：7500元/平米、合院：7000元/平米主力面積聯(lián)排：210平米、合院：280平米推廣主題一期“今天開始住別墅；二期“新鄰里別墅生活工程介紹本工程是集別墅、多層、小高層、高層為一體的綜合性社區(qū)。一期別墅產(chǎn)品為現(xiàn)在

12、簡約風(fēng)格，目前已經(jīng)交房入住。二期別墅產(chǎn)品那么為粉墻黛瓦的中式風(fēng)格。推案介紹2006年6月本工程推出聯(lián)排別墅產(chǎn)品，目前已入住；2007年12月本工程推出合院別墅，共計172套房源，目前僅去化20%。利多分析本工程產(chǎn)品采用合院形式，在區(qū)域內(nèi)較為稀缺，且產(chǎn)品價格較低工程以滸關(guān)片區(qū)客源為主，占到客源總數(shù)的一半。新區(qū)客源為該工程的重要客源構(gòu)成，該工程較低的價格極大的吸引了新區(qū)中心城區(qū)中高收入家庭。滸關(guān)私營業(yè)主和周邊企業(yè)中高管是該工程的購置主力。新港名墅客源分析滸關(guān)板塊理想城以量體取勝，金光大道主打價格，金櫚灣丹錦廷為高端產(chǎn)品，云錦城主打環(huán)境牌。在地理位置上金櫚灣丹錦廷金光大道靠近滸關(guān)鎮(zhèn)區(qū)，商業(yè)配套相對完善，理想城依托長江路的便捷，在道路出行上有一定優(yōu)勢。戶型理想城戶型多樣，但多為小戶兩三房設(shè)計。丹錦廷金櫚灣多為大房舒適型設(shè)計。這三個樓盤具有典型性特征。 2 政策分析 4 總結(jié) 5 3 個案 1 滸關(guān)概況綜合綜合各項信息，金櫚灣和丹景廷的客戶定位為周遍地區(qū)自居居多，離滸關(guān)古鎮(zhèn)區(qū)較近，多為二套改善性住房，客戶大多為私營業(yè)主等。屬于滸關(guān)板塊中中高檔產(chǎn)品。金光大道理想城為青年創(chuàng)業(yè)性住戶，以量體取勝，首次置業(yè)者居多，周遍配套設(shè)施已經(jīng)比較成熟，環(huán)境狀況一般。屬于該板塊中經(jīng)濟型產(chǎn)品。云錦城獨占一角，依托大白蕩濕地公園，除交通不便外，安靜的環(huán)境是其最大的