1、昆山市整體市場分析一、昆山城市研討 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總二、昆山房地產(chǎn)市場研討 1、城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概略 2、商業(yè)市場分析 3、酒店式公寓市場分析 4、房地產(chǎn)市場總體分析 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總昆山城市研討 昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、

2、蘇州交界。 1989年撤縣設市，市域面積927平方公里，戶籍總?cè)丝?5萬，下轄10個鎮(zhèn)和國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。昆山現(xiàn)擁有國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、綜合保稅區(qū)等著名園區(qū)。在國家統(tǒng)計局公布的全國百強縣市排名中，昆山已多年蟬聯(lián)第一 。一、總體概略二、區(qū)位交通滬寧高鐵/京滬高鐵航空:上海虹橋機場距45公里，約半小時車程，上海浦東機場距100公里，約1小時車程。港口:上海港中國最大港口、間隔60公里、張家港距100公里、太倉瀏家港距35公里，吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位300噸。鐵路:京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設有二等客貨運輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機場路、312國道；

3、蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達100公里； 三、行政區(qū)劃昆山總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米；轄10個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)：玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；一個區(qū)為昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；截至2007年底，昆山市全市戶籍總?cè)丝?67.98萬人，常住人口超140萬人。新型工貿(mào)城鎮(zhèn)關(guān)鍵詞：區(qū)位足、經(jīng)濟穩(wěn)、城鎮(zhèn)新、社會榮、富民實 陸家已逐漸成為一個開展環(huán)境優(yōu)、綜合實力強、城鎮(zhèn)建立快、社會事業(yè)調(diào)和、人民生活富有的新型貿(mào)工城鎮(zhèn)。先后被認定為全國小城鎮(zhèn)綜合

4、改革試點鎮(zhèn)、國家衛(wèi)生鎮(zhèn)、全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)，綜合實力位居全國千強鎮(zhèn)60位。 陸家是昆山的門戶：東臨上海、西接蘇州，緊靠昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)；312國道、滬寧鐵路、滬寧高速、京滬高鐵、滬寧城際輕軌等五條交通大動脈穿鎮(zhèn)而過。陸家鎮(zhèn)花橋國際商務城關(guān)鍵詞：融入上海、面向世界、效力江蘇 江蘇省委省政府對全省加速現(xiàn)代效力業(yè)作出全面部署，建立花橋國際商務城成為其中一項重要戰(zhàn)略舉措。根據(jù)部署，花橋國際商務城將按照“融入上海、面向世界、效力江蘇的總定位，發(fā)揚上海的區(qū)位優(yōu)勢、江蘇的政策優(yōu)勢、昆山的本錢優(yōu)勢，高起點規(guī)劃，大手筆建立，最終建成江蘇省內(nèi)、上海經(jīng)濟圈內(nèi)、滬寧線上以國際性商務效力為主要產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代商務城。 將商務

5、城50平方公里分為啟動區(qū)、配套區(qū)、物流區(qū)、控制區(qū)等四大功能區(qū)，首期重點開發(fā)11平方公里啟動區(qū)。花橋鎮(zhèn)花橋國際商務城將重點吸引三大特征產(chǎn)業(yè)一、制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中心、采購中心、營銷中心、管理效力中心等；二、大公司業(yè)務流程中的后臺處置中心，包括運營支持、供應鏈處置、客戶管理中心以及銀行、證券、保險等大型金融機構(gòu)的財務結(jié)算中心、客戶呼叫中心等；三、跨國公司業(yè)務流程的外移外包，包括網(wǎng)絡管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)運用軟件研發(fā)制定等IT流程業(yè)務。 同時，引進與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展現(xiàn)和文化、居住等工程。力爭經(jīng)過8-10年的努力，將花橋國際商務城建立成為國內(nèi)一流的集聚現(xiàn)代商貿(mào)效力業(yè)的功能區(qū)，成

6、為江蘇開展現(xiàn)代效力業(yè)的示范區(qū)。 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總昆山城市研討一、國民消費總值昆山經(jīng)濟總量繼續(xù)堅持高速增長，GDP自2002年以來已延續(xù)8年繼續(xù)增長，延續(xù)三年GDP增長速度超越10%。2021年，昆山市完成GDP為1750億元，比上年增長28.8%；人均GDP為220000元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24808元，比上年增長13.14%。如下圖，縱向比較，2005年-2021年昆山市GDP與人均GDP不斷增長；橫向與周邊四市相比，雖然GDP總量低于上海市與蘇州市，但上升勢頭很快，可見其經(jīng)濟飛速

7、開展。從早期的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主開展到高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主：2021年落戶昆山的800多家外資企業(yè)中電子信息企業(yè)占到一半以上，構(gòu)成了電子信息、精細機械、精細化工、民生用品4大主導產(chǎn)業(yè)是中國重要的電子信息消費基地，擁有電子信息消費企業(yè)800多家，構(gòu)成了完善的電子信息產(chǎn)業(yè)鏈；臺灣排名前10位的筆記本電腦消費廠商有6家落戶昆山。2005年，消費的筆記本電腦到達1500萬臺，手機和數(shù)碼相機各1000萬臺擁有320多家汽車零配件消費企業(yè)，構(gòu)成了以豐田叉車、加藤工程機械、三一重工等為代表的特種車輛產(chǎn)業(yè)群；擁有南亞塑膠、金剛化工、丹尼斯克食品添加劑等眾多精細化工企業(yè)和一致食品、捷安特自行車、櫻花衛(wèi)廚、三得利啤酒等一大

8、批民生用品消費企業(yè)； 二、主導產(chǎn)業(yè) 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總昆山城市研討一、城市總體定位 昆山提出了“片區(qū)開展、“市域即城市、“大區(qū)域聯(lián)動三個新理念，統(tǒng)籌區(qū)域根底設備建立，整合市域城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)空間，突出前瞻性、戰(zhàn)略性、綜合性。長江三角洲地域現(xiàn)代制造業(yè)興隆的工貿(mào)城市規(guī)劃總體定位2002年2025年將昆山建立成為功能完備、優(yōu)質(zhì)適居、具有活力的現(xiàn)代化工商城市。昆山的定位是工商業(yè)城市，特征是制造業(yè)基地。昆山可以借用蘇州、上海的設備來為本人效力。根據(jù)這個規(guī)劃，昆山今后將按7大功能區(qū)來重新整合資源，謀求整體有機

9、開展 。在市域城鎮(zhèn)架構(gòu)上，規(guī)劃構(gòu)成一個大城市級別的中心城區(qū)人口80萬，三個小城市級別的片區(qū)中心。保管6個傳統(tǒng)特征鎮(zhèn)：周莊鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)和花橋鎮(zhèn)。 昆山市地處上海和蘇州之間，緊靠陽澄湖和淀山湖，按照地域和和片區(qū)特征可分為七大片區(qū)： 中心城區(qū) 東部片區(qū) 北部住宅區(qū) 陽澄湖休閑片區(qū) 吳淞工業(yè)片區(qū) 中部生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)片區(qū) 南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū)。 中心城綜合片區(qū)：功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)興隆、第三產(chǎn)業(yè)昌盛、適宜居住的生態(tài)園林城市。北部片區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和勞動密集型產(chǎn)業(yè)并舉開展，依托太倉港。東部片區(qū)：以花橋國際商務區(qū)為依托開展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)。吳淞

10、江工業(yè)園片區(qū)：定位為以高新技術(shù)為主導，勞動密集型產(chǎn)業(yè)為輔的現(xiàn)代生態(tài)制造業(yè)基地。中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)：以高科技農(nóng)業(yè)研發(fā)、實驗、消費為主。陽澄湖休閑旅游片區(qū)：以陽澄湖為中心，以休閑、旅游、度假為主要功能。南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)：以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特征旅游為主體，重點開展第三產(chǎn)業(yè)。市域道路系統(tǒng)規(guī)劃交通綜合想象四 縱 經(jīng)周市、兵希、陸家、石浦、淀山湖至朱家角之南北向道路，為貨運優(yōu)先道路。 現(xiàn)有黃浦江路現(xiàn)南延經(jīng)千燈至淀山湖 現(xiàn)有省道224即南北公路 利用蘇州繞城公路之平面?zhèn)溶嚨乐聊细坌陆ǖ缆费由熘铃\溪。五 橫 北區(qū)東西向高速公路平面?zhèn)溶嚨馈ＬK昆太高速公路 現(xiàn)有新省道324由太倉接往富士康路 滬寧高速公路 現(xiàn)有之機場路

11、 由上海青浦區(qū)經(jīng)淀山湖、錦溪以西、至蘇州吳江。蘇滬高速。以四縱五橫為重心的市域道路系統(tǒng)未來規(guī)劃交通京滬高速鐵 銜接北京和上海，最高時速可達350km/h,沿途設置21個車站，途徑昆山。滬寧城際鐵路已開通！ 銜接上海和南京，分為250和350km/h兩種，在昆山境內(nèi)有三站。軌道交通 引進上海11號線以及蘇州sb1、2號線，構(gòu)成城市軌道交通網(wǎng)。公路交通 規(guī)劃維持現(xiàn)狀“三橫兩縱高速公路網(wǎng)絡；規(guī)劃構(gòu)成“環(huán)加放射線的干線公路規(guī)劃構(gòu)造。內(nèi)部交通未來規(guī)劃交通軌道交通：蘇州S2B線經(jīng)過周莊、錦溪和淀山湖，東接上海軌道交通20號線朱家角站。上海市軌道交通11號線西延線由安亭進入昆山。蘇州市域軌道S1線接蘇州軌道

12、交通3號線、滬寧城際唯亭站向東進入昆山至陽澄湖站與昆山城市軌道1號線并線，構(gòu)成市域軌道交通。 公路交通方面：規(guī)劃維持現(xiàn)狀“三橫兩縱高速公路網(wǎng)絡；規(guī)劃構(gòu)成“環(huán)加放射線的干線公路規(guī)劃構(gòu)造。“環(huán)由城北路、東城大道、機場路、古城路構(gòu)成?！胺派渚€由南放射線、北放射線構(gòu)成。中心城區(qū)構(gòu)成“環(huán)形加井字的快速路系統(tǒng)。昆山未來交通規(guī)劃圖外部交通規(guī)劃未來昆山市將有滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路等穿越昆山而過，區(qū)域鐵路運輸在整個長三角綜合交通運輸體系中將發(fā)揚更大的作用；1京滬高速鐵路規(guī)劃情況：規(guī)劃京滬高速鐵路全長1318公里，設計時速為350公里/時，沿途共設北京、天津、濟南、南京、昆山、上海等21座車站，是聯(lián)

13、絡我國環(huán)渤海和長三角兩大經(jīng)濟區(qū)的重要交通大動脈。2021年建成后，昆山至南京只需1個小時；昆山到上海約15分鐘；昆山至北京約4小時30分鐘，比京滬鐵路客運列車現(xiàn)有的速度快一倍以上；2滬寧城際鐵路規(guī)劃情況：根據(jù)，滬寧城際軌道線起自南京，經(jīng)鎮(zhèn)江、無錫、蘇州，最后到達上海站，全長295公里，時速分160公里和250公里兩種，建成后昆山到上海只需約20分鐘，列車開車間隔時間最短為3分鐘；估計2020年城際鐵路全日客流量66100人次/日，2030年為73340人次/日；城市遠景規(guī)劃至2030年城市定位：全球性IT產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)和買賣平臺，長三角區(qū)域重要的先進制造業(yè)和現(xiàn)代效力業(yè)城市。城市規(guī)模：到2021

14、年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模250萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模195萬人，建立用地控制在242平方公里以內(nèi)；到2030年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模330萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模270萬人，建立用地控制在309平方公里以內(nèi)。外部區(qū)域協(xié)調(diào)開展與上海以交通為根底，借助“大浦東、“大虹橋的優(yōu)勢，實現(xiàn)“同城效應，全面融入上海 。與蘇州加強交通根底設備的全面對接，結(jié)合維護陽澄湖等生態(tài)環(huán)境，協(xié)調(diào)江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)的維護及旅游開發(fā)，合力推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)共同開展。 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總昆山城市研討昆山城市價值重構(gòu)到 2021

15、年，率先實現(xiàn)全面建立小康社會的目的。效力業(yè)比重進一步提高，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造明顯優(yōu)化；創(chuàng)新才干顯著加強，科技提高對經(jīng)濟增長的奉獻率大幅提升；區(qū)域分工和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃趨于合理，對外開放程度明顯提高；單位地域消費總值能耗進一步降低，主要污染物排放總量得到有效控制；社會保證體系覆蓋城鄉(xiāng)，公共效力才干顯著加強；城鄉(xiāng)居民人均收入進一步提高，人民生活明顯改善。人均地域消費總值到達82000 元中心區(qū)100000 元，效力業(yè)比重到達48%中心區(qū)50%，城鎮(zhèn)化程度到達67%中心區(qū)70%。長三角城市群開展目的:昆山昆山是長三角城市群中中心的制造業(yè)基地城市之一，隨著長三角城市群的整體騰飛，昆山城市的價值將隨之獲得成倍的增長。48

16、%45%67%60%8200064477 2021年2021年人均GDP城市化率效力業(yè)比重長三角二線城市的增長空間宏大！未來5年內(nèi)增幅明顯！昆山城市價值重構(gòu) 長三角城際軌道交通規(guī)劃的推進與實施，將從根本上實現(xiàn)長三角一體化的格局?，F(xiàn)有城市之間的房價差距將被迅速拉平，昆山樓市的增長仍有寬廣的空間。長三角地域2021-2020交通規(guī)劃 長三角地域城際軌道交通的開展目的是：建立以上海為中心，滬寧、滬杭(甬)為兩翼的城際軌道交通主構(gòu)架，覆蓋區(qū)內(nèi)主要城市，主要技術(shù)配備到達國際先進程度。 長三角城際軌道交通列車時速250公里至300公里之間，并真正實現(xiàn)公交化運轉(zhuǎn)。因此滬寧杭城際列車設計列車編組為初期68輛，

17、遠期12輛，列車運轉(zhuǎn)最短間隔為3分鐘。滬寧城際直達列車游覽時分80分鐘，大站停列車游覽時分96分鐘；滬杭城際直達列車游覽時分45分鐘，站站停列車游覽時分60分鐘以內(nèi)，將大大縮短沿線城市間的時空間隔。城際中短途客流為主，2020年承當客流44580萬人次 長三角城際軌道交通不同于客貨混跑的滬寧、滬杭等既有鐵路，也不同于城市內(nèi)地鐵和輕軌，它是以城際中短途客流為主，主要承當城際鐵路沿線各個城市和中心城鎮(zhèn)之間的客流，兼顧城市組團、次中心城鎮(zhèn)間的客流。據(jù)預測，到2020年，城際軌道交通承當?shù)目土鳛?4580萬人次，全部為區(qū)域內(nèi)部城市之間的客流。 高密度公交化列車，時速250-300公里 ，最短間隔3分鐘

18、 長三角城際軌道交通列車時速250公里至300公里之間，并真正實現(xiàn)公交化運轉(zhuǎn)，將推出小編組、高密度公交化列車，尤其是頂峰時段密集到發(fā)。因此滬寧杭城際列車設計列車編組為初期68輛，遠期12輛，列車運轉(zhuǎn)最短間隔為3分鐘。滬寧城際直達列車游覽時分80分鐘，大站停列車游覽時分96分鐘；滬杭城際直達列車游覽時分45分鐘，站站停列車游覽時分60分鐘以內(nèi)，將大大縮短沿線城市間的時空間隔。44580萬人次 300公里/小時 3分鐘 公交化昆山城市價值重構(gòu)昆山市域可以劃分為7個片區(qū)，其中城市開展的主要區(qū)域為中心城區(qū)及東部片區(qū)。中心城綜合片區(qū)：功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)興隆、第三產(chǎn)業(yè)昌盛、適宜居住的生態(tài)園林城市。東部

19、片區(qū)：以花橋國際商務區(qū)為依托開展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)。隨著花橋國際商務區(qū)確實立和建立，未來城市的主要開展方向?qū)⒁詵|進南移位主。 對比近期昆山城市規(guī)劃的兩次方案可以發(fā)現(xiàn)：傳統(tǒng)城市中心的中心位置逐漸穩(wěn)定，而東部新區(qū)成為了重要的開展板塊，同時聯(lián)動花橋國際商務城，勢必將推進昆山城市中心的東進南移！昆山城市市域規(guī)劃 1、城市概略 2、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)開展情況 3、城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃+交通規(guī)劃 4、長三角規(guī)劃對昆山的意義 5、昆山城市賣點匯總昆山城市研討20分鐘上海、20分鐘蘇州的獨享天生區(qū)位優(yōu)勢，使之成為了上海-蘇州線上的產(chǎn)業(yè)節(jié)點城市。本身以電子信息、精細機械、精細化

20、工、民生用品等低耗費、高產(chǎn)出的“親民產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，為昆山的城市經(jīng)濟提供了長久、穩(wěn)定的開展平臺。從城市定位上來看昆山的定位是工商業(yè)城市，特征是制造業(yè)基地。差別化、個性化的城市定位打造了長三角區(qū)域內(nèi)不可復制的“昆山方式?！拔鍣M四縱的城市路網(wǎng)規(guī)劃使昆山的路網(wǎng)交通四通八達，為其集約化產(chǎn)業(yè)流通提供了良好平臺。京滬高速鐵、滬寧城際鐵路已開通！、軌道交通、公路交通構(gòu)成了龐大的現(xiàn)代城市交通網(wǎng)，使昆山的城市內(nèi)外部交通銜接暢通無阻。同時也推進了高端人士、資金流、物流、信息流在昆山聚集?！叭谌肷虾?、與蘇州共同完成城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的外部城市關(guān)系定位使昆山未來在長三角區(qū)域的立意充溢想象空間。昆山城市賣點匯總昆山房地產(chǎn)市場

21、研討 1、城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概略 2、商業(yè)市場分析 3、酒店式公寓市場分析 4、房地產(chǎn)市場總體分析開發(fā)投資低開高走，辦公樓投資力度加強 2021年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資低開高走，從年初9.9%的增幅一路震蕩走高，到年底增幅達29.2%；辦公樓開發(fā)投資勢頭強勁，共完成投資8.42億元，同比增幅達126.6%。開發(fā)資金到位良好，利用外資大幅上升 2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金626.31億元，同比增長27.5%；其中利用外資8.92億元，同比增幅達109.0%，占比交上年高出0.6個百分點。商品房銷售創(chuàng)歷史新高，二手房市場再現(xiàn)火爆 全年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)商品房銷售面積626.13萬平方米，銷

22、售額359.14億元，分別比上年增長89.1%和118.2%。二手房市場隨著一級市場的回暖，再現(xiàn)火爆，2021年全市二手房成交21827套，是去年同期的2.7倍。對經(jīng)濟的拉動作用加強，奉獻度不斷提升 2021年房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為47.5%，同比去年提高3.6個百分點。另有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全年全市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)地方稅收27.45億元，同比增長22.4%，占第三產(chǎn)業(yè)地方稅收的比重為55.7%。一、2021房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)特點昆山房地產(chǎn)市場研討 1、城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概略 2、商業(yè)市場分析 3、酒店式公寓市場分析 4、房地產(chǎn)市場總體分析一、商業(yè)概述 作為全國百強縣排名第一的昆山市，目前人口

23、超越200萬，城市容顏日新月異，居民收入逐年快速增長，消費需求供需兩旺。 昆山市商業(yè)設備主要集中于老城區(qū)，主要包括商業(yè)街，百貨公司，特征商業(yè)街，文娛中心，大賣場生活類及專業(yè)賣場，專業(yè)市場等。 以人民路，亭林路，百潤發(fā)等代表的昆山市商業(yè)，根本滿足市民根本的生活消費需求。目前昆山市的商業(yè)設備不但向本地居民提供效力，同時也吸引著周邊城市的居民前往，如太倉和上海。 現(xiàn)有品牌的落后與昆山居民日益增長的品牌認識是目前昆山零售市場最大的矛盾之一 。人民路商圈城北蕭林路商圈老城區(qū)火車站商圈城東商圈商圈分析一、商業(yè)概述及分布中心片區(qū)：由城市中心地帶主要街道構(gòu)成，是昆山傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，輻射范圍可達全市及下屬其家鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

24、城北片區(qū)：傳統(tǒng)居住區(qū)，檔次中低，工業(yè)用地開發(fā)根本已構(gòu)成蔓延之勢，商業(yè)不斷開展不好。城南片區(qū)：由滬寧鐵路、規(guī)劃滬寧高速鐵路、滬寧高速公路及312國道組成的交通屏障，商業(yè)、辦公同步開展。城西片區(qū)：昆山市高檔住宅樓盤集合地，森林公園和大學城的建立使城市向西開展有一定的根底，現(xiàn)今以社區(qū)小商業(yè)為主。城東片區(qū)：在市政規(guī)劃中，城東片區(qū)將被打呵斥商業(yè)、商務辦公和居住為一體的整合體，商業(yè)氣氛尚未構(gòu)成，政府規(guī)劃重點地域，前景看好。目前昆山商業(yè)依然是以傳統(tǒng)的市中心人民路沿線為絕對中心，其他區(qū)域商業(yè)配套普遍開展滯后，沒有跟上區(qū)域的規(guī)劃。昆山市區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)片狀分布，五大片區(qū)開展不平衡。二、商業(yè)主干道研討人民路人民路前進西

25、路至朝陽西路段是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約1000米的商業(yè)街，以正陽橋為界分為南北兩段，包括昆山賓館4星級，世紀商廈，新華書店，肯德基餐廳2家，利瑪商城，新世界商廈，蘇州美羅城昆山店，正陽大樓商場，昆山商廈，美羅云集于此。小結(jié)：作為昆山商業(yè)的代表，人民路商業(yè)街客流量大，服飾類商品最為集中。從商場的規(guī)模與品牌方面，除昆山商場外，人民路的商場普遍呈現(xiàn)面積小，品牌低檔的特點。昆山商廈作為大型百貨公司，其購物環(huán)境，品牌檔次明顯高于其他商場，其以規(guī)模優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢，品牌優(yōu)勢等獲得了當?shù)叵M者的認同。昆山商廈的勝利闡明了昆山居民對于商場的規(guī)模、環(huán)境、品牌方面的需求，同事也闡明了昆山市民具有相當?shù)南M才干

26、。亭林路亭林路是昆山另一條商業(yè)街，位于前進西路以北，于人民路相銜接，被指馬鞍山東路，亭林公園，著名的奧灶面館就位于亭林路上，相比人民路，亭林路商業(yè)節(jié)根本都是街鋪，包括服飾、飾品、鞋等，此外，有多個樓盤選擇在亭林路上開設了銷售處，構(gòu)成了亭林路商業(yè)街的一大特征亭林路商圈北門路北門路位于昆山“城北，是昆山主要的居住區(qū)，人口密集。以蕭林路為界，北門路北段文娛業(yè)比較興隆，是昆山主要文娛場所之一?，F(xiàn)有的商鋪都是由近年來開發(fā)并已逐漸成熟的小區(qū)沿街商鋪組成，大多都是幾十個平米的面積。北門路的主要消費這位周邊居民，屬于社區(qū)商業(yè)街。北門路商圈商業(yè)賣場研討 昆山歐尚商業(yè)中心目前是昆山最大的一家大型超市，同時也是歐尚

27、在中國啟動的第一個商業(yè)中心。開業(yè)時間：2021年1月11日總占地面積：56000平方米大型超市賣局面積：14000平方米位置：坐落于昆山白馬涇路與超華商貿(mào)城比鄰車位：696個免費停車位交通：104、5、126、20路公交車直達理念： “低價、選擇、效力、質(zhì)量特征： 歐尚兒童俱樂部是昆山地域獨此一家兒童免費“寄托所品牌：VEROMODA、ONLY、FOX、IPOD、必勝客、肯德基、屈臣氏、國美電器初次進入昆山的品牌：特力屋、85度C、滿記甜品、DQ冰激淋、BISOUDEVE、SELECTED、味千拉面、神采飛揚大型室內(nèi)文娛公園重點商業(yè)個案研討億立國際商貿(mào)物流城集五金、機電、建材、汽配、木材、家具

28、六大業(yè)態(tài)為一體，依托運輸、倉儲、信息等物流產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，領(lǐng)筑長三角商貿(mào)物流大商圈，億宏物流園投資，從開發(fā)、建立到運營管理全程運作，一致招商，一致規(guī)劃，一致運營。開盤：2021-05-01位置：昆山339省道與新浦路交界處總面積：13萬主流鋪面：3540收益：10年托管，年報答8%。配套：綜合商場:昆山商貿(mào)城，紅星美凱龍，麥德龍，港龍建材城售價：商鋪一樓價錢17000元/-18000元/,二樓價錢80元/，三樓價錢9880元/在售商業(yè)供需分析 經(jīng)過圖表可以看到，昆山現(xiàn)大體量的商鋪出如今城東的弘基財富廣場和中心的中茵世貿(mào)廣場，弘基財富廣場是黃浦花園的商業(yè)配套，屬于一個大型的商業(yè)街區(qū)并配有一個SHOPP

29、INGMALL，中茵世貿(mào)廣場是一中心又一大型綜合性商辦工程，該兩個工程占整個區(qū)域內(nèi)的60%，而其他商鋪體量較小，主要是由于都是以底商的形狀推出市場，這極大的限制了工程的體量。市場部觀念：六、在售商業(yè)產(chǎn)品分析 經(jīng)過圖表可以看到，昆山各主要商業(yè)產(chǎn)品其規(guī)劃面積分化較為明顯，小面積商鋪產(chǎn)品根本在30-120平方米左右，偏大的產(chǎn)品在200-300平方米左右。目前昆山在售的商業(yè)中，普通專業(yè)市場商鋪的面積跨度較大，底商那么相對戶型面積偏小。 從商鋪產(chǎn)品形狀來看，街區(qū)型商業(yè)占據(jù)最大比重，專業(yè)市場和底商也有不小比例，大型商場相對比較稀缺。市場部觀念：七、在售商業(yè)價錢分析經(jīng)過圖表可以看到，在售商鋪的價錢大致可分為

30、三個區(qū)段，590014000元/平米主要為一些底商類商鋪，體量較小，不成規(guī)模，客源由本身住宅提供；1400020000元/平米主要為有規(guī)模的綜合商業(yè)體，具有良好規(guī)劃，能輻射周邊區(qū)域，人流量較大，因此價錢也較高；2000050000元/平米主要為底商沿街商鋪，由于其獨有的區(qū)位優(yōu)勢，東方曼哈頓背靠規(guī)劃中的5萬平米的沃爾瑪超市，緊臨交通主干道，具有較高的投資報答率，也導致了其較高的售價。市場部觀念：八、在售商業(yè)去化分析 經(jīng)過圖表可以看到，整個市場的整體去化率曾經(jīng)相當高了，大部分商鋪去化超越了80%，部分商鋪甚至曾經(jīng)售完，市場相當活潑，投資者對于昆山商業(yè)市場相當看好。當然，高去化率也導致今后1至2年內(nèi)

31、，區(qū)域市場商業(yè)供應的緊張。市場部觀念：昆山房地產(chǎn)市場研討 1、城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概略 2、商業(yè)市場分析 3、酒店式公寓市場分析 4、房地產(chǎn)市場總體分析一、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店市場概述 昆山市場酒店公寓的出租率根本堅持在85%以上，租金通常也要比公寓高出30左右，同時由于酒店公寓具備了投資、保值、收益、租住、無風險的五大投資特征，將酒店效力與居家氣氛融為一體，因此其租賃前景非?？春?，升值空間很大，相對于普通公寓而言，更具吸引力。 但縱觀如今的昆山房產(chǎn)市場，充斥著大量標榜著“酒店公寓的物業(yè)，然而多數(shù)從本質(zhì)而言只能稱為“小戶型獨身公寓，并非嚴厲意義上的酒店式公寓，更談不上國際規(guī)范奢華酒店公寓。昆山

32、市場上小戶型酒店式公寓有的是作為規(guī)?；^(qū)開發(fā)的附屬產(chǎn)品，如：吉田國際廣場、雍景灣南苑、前進錄、都市現(xiàn)代城；另外是單獨建立的酒店式公寓產(chǎn)品，如杰座、泊仕等；另外的像長江酒店式公寓是老樓改造工程。從總體上來看，昆山酒店式公寓的分布范圍廣，各盤總量大小及質(zhì)量參差不齊。二、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店分布及匯總 中心城區(qū)項目類型位置狀態(tài)均價景秀麗都廣場普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓開發(fā)區(qū)長江路東側(cè)、慶豐路北側(cè) 待售待定聯(lián)邦國際 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓 新312國道與339省道交匯處待售8500吉田國際廣場普通住宅, 酒店式公寓, 寫字樓昆山市中華園路與柏廬路交匯待售待定領(lǐng)御普通住宅, 酒店

33、式公寓, 商鋪, 寫字樓前進中路283號(人事局東南側(cè)30米)在售15000 中茵世貿(mào)廣場酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓玉山鎮(zhèn)前進西路與中山路交叉口 在售16000翡翠名都普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪長江路與合興路交匯處在售9500君悅鹿城一品酒店式公寓長江中路178號（裕元酒店南）在售9500雙星疊座酒店式公寓, 寫字樓昆山312國道與城市主干道柏廬路交叉口西南處在售7800TOP凱迪城(二期)普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪玉山前進西路與虹橋路交界處在售8500東方麗池 普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪長江南路、慶豐西路交匯處 尾盤6800 昆山新天地酒店式公寓, 商鋪柏廬路與同豐路交叉處 已

34、售完23000人民路65號酒店式公寓人民路與集街交匯處已售完14000朝陽廣場普通住宅, 酒店式公寓朝陽西路與合興路交匯處已售完6000二、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店分布及匯總 城東項目類型位置狀態(tài)均價 中冶.昆庭 普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓開發(fā)區(qū)前進路南太湖路西在售8800 帝景天成普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓前進東路與順帆路交匯處 在售8300啟發(fā)廣場普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪昆山陸家鎮(zhèn)陸家浜路與312國道交匯處 在售6500 隆祺麗景國際酒店式公寓, 寫字樓前進路和黃浦江路交叉口東南面在售11000 財富灣2期 酒店式公寓, 小戶型公寓, 商鋪, 寫字樓昆山陸家

35、金陽西路與老312國道交界處 在售6000中航城 普通住宅, 酒店式公寓, 小戶型公寓, 別墅, 商鋪, 寫字樓, 花園洋房前進東路南、洞庭湖路西在售8600弘基財富廣場酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓前進東路與順帆路交匯處在售6500佳茂緣商務廣場普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓, 其它陸家鎮(zhèn)金陽路與黃浦江路延伸段在售13000東方國際廣場酒店式公寓, 小戶型公寓, 寫字樓玉山昆山市前進東路東方華庭對面在售13000騰龍閣酒店式公寓昆山市前進東路1063號 已售完8150紅頂會館酒店式公寓, 商鋪前進東路與黃浦江路交匯處 已售完11000二、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店分布及匯總 城南項目類型

36、位置狀態(tài)均價親水佳苑普通住宅, 酒店式公寓張浦鎮(zhèn)銀河路與港浦路交匯處 待售4700 卿峰麗景普通住宅, 酒店式公寓, 別墅千燈鎮(zhèn)機場路南側(cè)少卿西路2號在售4800假日半島酒店式公寓, 別墅周莊鎮(zhèn)周莊全功路東側(cè)（古鎮(zhèn)南） 在售5500上郡商業(yè)廣場酒店式公寓, 商鋪千燈鎮(zhèn)尚書路與機場路交叉口在售11000千石商業(yè)廣場 酒店式公寓千燈鎮(zhèn)機場路與尚書路路口 在售8000上湖酒店公寓酒店式公寓張浦鎮(zhèn)海虹路、商鞅路交界處在售5600夜周莊酒店式公寓, 商鋪周莊鎮(zhèn)大橋路80號在售60000上海外郡普通住宅, 酒店式公寓千燈黃浦江路與炎中路交叉口 在售5600晶藍上城酒店式公寓, 商鋪千燈鎮(zhèn)黃浦江路東側(cè)、瓊花

37、二路南側(cè)在售6300龍隱水莊酒店式公寓周莊大學路66號已售完6000盛世明珠園酒店式公寓周莊淀南路509號已售完3600清水依瓦諾酒店式公寓, 別墅淀山湖北側(cè)已售完7500二、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店分布及匯總 城西項目類型位置狀態(tài)均價克拉水城酒店式公寓, 別墅, 商鋪陽澄路與民權(quán)路交匯處已售完12000城北項目類型位置狀態(tài)均價 華豐二手汽車城酒店式公寓, 商鋪黃浦江路205號 在售9200 中基高爾夫花園普通住宅, 酒店式公寓, 商鋪昆太路736號在售13000祥和花園酒店式公寓, 商鋪, 寫字樓 昆山市昆太路與白塘路尾盤7000優(yōu)秀普通住宅, 酒店式公寓玉山鎮(zhèn)北門路252254號 已售完72

38、00紐約之星酒店式公寓昆山市北門路已售完7000三、酒店式公寓個案匯總分析 領(lǐng)御電話：57923366 57923399 地址：前進中路283號 價格：10000元/平米樓盤介紹項目分析領(lǐng)御項目位于前進中路與珠江路交口的東南角，地處市中心絕版地段。前進中路是目前昆山金融、政府機構(gòu)的中心，整體商務氛圍濃厚。東起市政府、西至玉山鎮(zhèn)政府短短二公里左右距離上共分布著十多家銀行網(wǎng)點，多家星級酒店（如昆山賓館、瑞士大酒店、一醉皇冠大酒店等）及眾多政府行政辦公大樓（如市政府、玉山鎮(zhèn)政府、行政服務中心、地稅、國稅大樓等等）；而且像科博館、大戲院、市民文化廣場、圖書館等大型公建配套設施和場所也都分布在小區(qū)東西兩

39、側(cè)，直線距離基本上在200米范圍內(nèi)，地理位置得天獨厚，是目前昆山最市中心、地段最好的項目之一。 領(lǐng)御項目就定位本身來說，它填補了昆山中長期高端租賃市場空白，在昆山一般商旅人士會選擇住酒店，也有部分商旅人士對居住品質(zhì)要求達到酒店公寓服務的客房標準，實際上在昆山是沒有選擇余地，這批客戶只好零散地選擇在較高檔的住宅里，但目前昆山住宅與酒店公寓環(huán)境相比具有一定差距，領(lǐng)御的出現(xiàn)實際上就是填補這個空白。項目規(guī)劃地下2層，地上26層，總高約100米。是一幢綜合性建筑。底下一至四層為配套商業(yè)；第一批面市的私產(chǎn)酒店式公寓位于五至十四層，戶型面積在4050平米之間，全部為一室一廳一衛(wèi)設計。在酒店的室內(nèi)空間設計上，

40、領(lǐng)御采用的是目前昆山酒店公寓缺乏的挑高復式戶型，空間具有趣味性，功能更強大，同樣是50平方米，在傳統(tǒng)酒店中只是個標房，但領(lǐng)御戶型可以達到兩房兩廳的寬松格局，樓下是會客廳、廚房、早餐廳，樓上是書房和主臥室。對于中長期的商旅人士來說是非常好的產(chǎn)品，它的性價比遠遠超出一般的星級酒店。主出入口參照酒店設計，進門后即為挑高12米的大堂，彰顯尊貴品質(zhì)。除部分地上臨時停車位外，還設置了地下統(tǒng)一停車位，可電梯上下，非常方便。領(lǐng)御酒店公寓就是委托給上海帝高酒店進行運營管理，10年的經(jīng)營期，每年回報在7%-8%的之間。 后期管理方面則聘請了國際著名的戴得梁行擔當前期物業(yè)顧問，并采用了周界防范系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、電

41、子巡更系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、大廳信息發(fā)布系統(tǒng)及多媒體查詢系統(tǒng)等智能安防設施，保證業(yè)主入住后享受安全、無憂、高品質(zhì)的生活。三、酒店式公寓個案匯總分析 鹿城一品電話：55185858 地址：長江中路178號價格：8200元/平米樓盤介紹項目分析位于長江中路裕元酒店南側(cè)，毗鄰城市中央公園、婁江以及友誼公園，離市政府僅八百米，由原建造昆山瑞士大酒店的光達房產(chǎn)以高新技術(shù)標準重金打造了占地8200平米33層的兩棟高檔住宅。以中央空調(diào)及24小時供冷熱水為亮點成為昆山首個三聯(lián)供小區(qū)，蒸汽能源法的供給方式讓您深刻體會到環(huán)保和節(jié)能，干掛花崗巖和30毫米厚的擠塑聚苯保溫板讓您在有舒適環(huán)境的同時擁有完美的

42、視覺享受，8米的挑空大堂讓您有置身于星級酒店的感覺。市府鄰，裕元南，公園旁 社區(qū)預計將于今年3-4月份，一期主要推出的是社區(qū)兩幢高樓之中面南的一幢，這幢樓主要以毛坯120-161平方米的大戶型為主。位居長江中路裕元酒店南側(cè)，為100000中央城市公園、婁江水岸景觀帶以及友誼公園環(huán)繞，緊鄰市政府僅數(shù)百米之內(nèi)。8200平米土地上，只建筑兩棟33層共99.8米的雙子座公館，以復原迎賓大道上應有的高貴。地段如此絕版，樓市再形低迷又如何能影響到？！該樓盤為一棟33層的高樓，1-2層為商鋪，3-33層為住宅，戶型有酒店公寓 40-60平方米，還有三房和四房戶型面積為150-180平方米大公館，小公寓 三、

43、酒店式公寓個案匯總分析 中航城國際公寓電話：57922888 地址：玉山鎮(zhèn)前進路南、洞庭湖路西價格：預計8000元/平米樓盤介紹項目分析中航國際公寓，依托了36萬平米中航城高尚社區(qū)的品質(zhì)，以及10萬平米都市商業(yè)配套的優(yōu)勢，滿足一站消費體驗，盡享城東最先成熟的商業(yè)屬地之繁華便捷。中航國際公寓的戶型面積以50及90平米左右的小戶型為雙主力，以低總價+低月供形式降低置業(yè)門檻，為客戶輕松實現(xiàn)入主品質(zhì)社區(qū)的置業(yè)愿望。在整體規(guī)劃之初，中航城就考慮到為客戶省去裝修困擾，品牌精裝標準居昆山之上。在戶型設計上，開創(chuàng)性引入生態(tài)空中庭院，盡享陽光清風，并贈送部分空間，提高了戶型的性價比，同時部分戶型南北雙陽臺的優(yōu)化

44、設計，為您平添更多私享領(lǐng)域。眾多優(yōu)勢之外，中航國際公寓更秉持一貫的高端服務式理念，以酒店禮賓級服務定義豪門品質(zhì)，更配備專屬個性化服務，盡顯生活愜意無憂。中航國際公寓以50 m2 及90 m2左右雙主力小戶型為主，在設計上充分為高品位人士考慮，廳、臥、廚、衛(wèi)一應俱全，入戶玄關(guān)、獨立廚衛(wèi)、空中庭院、南北雙陽臺等優(yōu)化設計，使精致空間于細節(jié)之處盡顯人性化。70年產(chǎn)權(quán)，總價相對較低的小戶型，伴隨昆山城市迅猛發(fā)展和中航城大城生活氛圍的日漸濃厚，升值潛力已然綻現(xiàn)。中航國際公寓選用國際一流品牌，從櫻花整體廚柜，到科勒衛(wèi)浴系列，再到雙層中空LOW-E玻璃，甚至到每個墻面的棱線，每處細節(jié)的拼接，都歷經(jīng)重重檢驗，精

45、裝名副其實，也唯有這樣的品質(zhì)，才經(jīng)得住成功人士苛刻的目光。三、酒店式公寓個案匯總分析 吉田國際公寓電話：57923366 57923399 地址：前進中路283號 價格：7500元/平米樓盤介紹項目分析吉田國際廣場占地155947平方米，總建筑近70萬平方米，作為一個低密度，高綠化的現(xiàn)代化多時純高層社區(qū)，以前瞻性的眼 光，創(chuàng)造性的智慧打造一座昆山前所未有的純高層現(xiàn)代都市城，以商務辦公，休閑聚會全方位配套設施讓城南新都市中心成 為眾所矚目的焦點。該案一期推出小高層住在及酒店式公寓，小高層278套，酒店式公寓403套，房型面積在48287平米。 從城南板塊的發(fā)展看，吉田國際酒店公寓是城南第一個酒店

46、式服務公寓。目前吉田國際公寓的出租率已達到80%，月租金在1800-2500元之間，而投資者的客戶回報率在7%左右。除此之外，它的產(chǎn)品定位及精裝修的標準在現(xiàn)階段來說仍是一個難得產(chǎn)品。 吉田酒店公寓開發(fā)公司聘請了一家有經(jīng)驗的酒店管理公司進行管理，與吉田國際公寓的業(yè)主簽訂一份租賃協(xié)議，幫助他們進行后期的出租和服務工作。 三、酒店式公寓個案匯總分析 優(yōu)秀電話：57923366 57923399 地址：前進中路283號 價格：7000元/平米樓盤介紹項目分析“優(yōu)秀”地處北門路中心地段，核心區(qū)域擁有與生俱來的至上身價，市區(qū)難得的精裝修酒店式公寓，將為城市貴族帶來一場全新的高品質(zhì)生活秀！ 獨樹一幟的酒店式

47、公寓管理體系，聘請專業(yè)物管公司為業(yè)主提供人性化的服務理念。彩色可視對講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等一系列高科技智能化配置，全面提升了優(yōu)秀的檔次。 36-66的精致戶型實現(xiàn)低首付、低總價的經(jīng)濟優(yōu)勢，也為投資人士帶來絕佳機會，無與倫比的地理位置和絕對的精裝修是“優(yōu)秀”為業(yè)主在最短的時間內(nèi)取得最大收益率的可靠保證，投資回報率絕不亞于商鋪！ “優(yōu)秀”周邊商業(yè)配套成熟，居住氛圍濃郁，銀行、餐廳、休閑、娛樂、菜場、學校等設施一應俱全。1路、11路、105路、59路、18路等多路公交路線從小區(qū)門口交織而過；步行5分鐘，即可抵達人民路繁華商圈與蕭林路商業(yè)中心，頃刻與城市血脈融為一體，輕松享受都市核心生活的繁華與便利。獨樹一幟的酒店式公寓管理體系，聘請專業(yè)物管公司為業(yè)主提供人性化的服務理念。彩色可視對講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等一系列高科技智能化配置，全面提升了優(yōu)秀的檔次。四、酒店式公寓供求關(guān)系分析 對比因素產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓產(chǎn)權(quán)業(yè)主業(yè)主物業(yè)用途不自住可住可出租配套服務標準酒店設施生活配套齊全經(jīng)營管理委托酒