1、房屋贈與的法律程序及稅費在房地產(chǎn)交易中，贈與是區(qū)別于買賣的一種房地產(chǎn)轉讓方式，它是指房地產(chǎn) 所有權人在法律允許的范圍內(nèi)，自愿將其所有的房地產(chǎn)無償贈送給他人的法律行 為。通常情況下，贈與合同于雙方簽字之日起成立、生效。根據(jù)司法部、建設部 的有關規(guī)定，接受贈與房地產(chǎn)的受贈人，應當持房地產(chǎn)所有人的“贈與公證書” 和本人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房 地產(chǎn)所有權證，到房地產(chǎn)行政管理機關辦理所有權轉移登記手續(xù)。經(jīng)公證證明后 需辦理房地產(chǎn)所有權轉移、變更登記手續(xù)的，應當在出具公證書之日起兩個月內(nèi)， 到房地產(chǎn)管理機關申請。逾期提出申請者，應向房地產(chǎn)管理機關說明理由，房地 產(chǎn)

2、管理機關視情況予以辦理。通常情況下，辦理房地產(chǎn)贈與需要經(jīng)過以下幾個步驟。首先，將欲贈與房地產(chǎn)委托專業(yè)評估公司評估得出市場價；然后雙方簽訂贈 與合同并辦理贈與合同公證手續(xù)；最后到房地產(chǎn)交易中心辦理所有權轉移登記手 續(xù)。相關稅費主要包括：評估費（不同總價收費標準不一）、公證費（評估價的 2%）和契稅（評估價的3%）。評估費的收費標準為：100萬元以下按評估價的 0.5%收取，1001000萬元按評估價的0.25%收取，1000萬元以上的按評估價的 0.18%收取。與買賣不同的是，房地產(chǎn)贈與方式不需要繳納營業(yè)稅，不涉及房款 交割。贈與合同在以下條件下不可以撤銷：一、具有救災、扶貧等社會公益、道德 義

3、務性質的贈與合同，無論財產(chǎn)權利是否轉移，均不得撤銷贈與；二、經(jīng)過公證 的贈與合同；三、沒有法定的撤銷贈與理由，贈與合同已經(jīng)被履行或部分履行的， 已履行的部分不能被撤銷。贈與合同在以下條件下可以被撤銷：一、財產(chǎn)權利尚未轉移的，且不存在法 定的不可撤銷事由的；二、受贈人嚴重侵害贈與人或贈與人近親屬的；三、受贈 人對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行的；四、受贈人不履行贈與合同約定的義務的； 五、因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼 承人或者法定代理人可以撤銷贈與；六、贈與人為了逃避應履行的法定義務，將 自己的財產(chǎn)贈與他人損害他人利益的。需要說明的是，贈與人根據(jù)上述前四種情況欲撤

4、銷贈與的，應當在知道或者 應當知道撤銷原因之日起一年內(nèi)行使；贈與人的繼承人或者法定代理人根據(jù)第五 種情況行使撤銷權的，應當在知道或者應當知道撤銷原因之日起六個月內(nèi)行使。 超過行使期限，該撤銷權消滅。贈與人撤銷贈與，應將其撤銷贈與的意思通知受 贈人，如果沒有通知，不發(fā)生撤銷贈與的法律效力。贈與被撤銷后，權利人可以 請求返還贈與的財產(chǎn)。另外，雖然不存在法定的撤銷理由，但贈與人的經(jīng)濟狀況 顯著惡化，且嚴重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或家庭生活的，按照合同法規(guī)定，可以不再履 行贈與義務。最后，贈與人所贈與的財產(chǎn)必須是自己的財產(chǎn)，將和他人共同共有 的財產(chǎn)或者已設定銀行抵押的房地產(chǎn)贈與他人，是無效的處置行為。贈與的稅費

5、:一，個人向他人贈與房屋不征收營業(yè)稅根據(jù)相關規(guī)定，個人向他人無償贈與不動產(chǎn)，包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無 償贈與不動產(chǎn)等三種情況，這三種情況可以向當?shù)囟悇諜C關辦理營業(yè)稅免稅申 請，也就是說個人向他人無償贈與房屋，可以不征收5.5%的營業(yè)稅，但是必須 向稅務機關辦理免稅申請。二、個人向他人贈與房屋，全額征收契稅、印花稅。根據(jù)相關規(guī)定，對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契稅， 在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經(jīng)稅務機關審核并簽字蓋章的個人無償 贈與不動產(chǎn)登記表，稅務機關（或其他征收機關）應在納稅人的契稅和印花稅 完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在個人無償贈與不動產(chǎn)登記表中簽 字并將

6、該表格留存，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人， 房屋權屬部門不予辦理贈與產(chǎn)權轉移登記手續(xù)。三、對個人將受贈房屋對外銷售時依法征收營業(yè)稅個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業(yè)稅時，對通過繼承、 遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按發(fā) 生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、 繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。對通過其他無償受贈方式取得的住 房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注 明的時間確定。四、個人將受贈房屋對外銷售時征收個人所得稅受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，

7、再次轉讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個 人所得稅時，以財產(chǎn)轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理 費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。個人將房產(chǎn)無償贈送他人應如何納稅個人將房產(chǎn)無償贈送他人，以及個人無償受贈房產(chǎn)涉及的稅收問題，因涉及 個人的切身利益一直以來備受關注。但對于房產(chǎn)贈與具體要繳哪些稅，怎么繳， 很多納稅人并不太清楚。為此，筆者結合現(xiàn)行相關政策對該問題進行歸納總結， 供納稅人參考使用。一、各稅種相關政策分析一般來說，個人無償贈與他人房產(chǎn)涉及到營業(yè)稅及其附加、個人所得稅、土 地增值稅、契稅以及印花稅。下面分別就這些稅種進行分析。（一）營業(yè)稅及其附加按照

8、2009年1月1日起實施的營業(yè)稅條例實施細則第五條第一款規(guī)定: 單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應 稅行為，應征收營業(yè)稅。該條規(guī)定改變了原條例只對單位無償贈送視同應稅行為 征收營業(yè)稅的處理原則，個人也被納入其中，而且把土地使用權也納入其中。但我們也注意到，根據(jù)國家稅務總局關于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不 動產(chǎn)稅收管理有關問題通知（國稅發(fā)2006144號）文件的規(guī)定，符合繼承、 遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況并提交相關資料的，個人無償贈與不 動產(chǎn)，可免納營業(yè)稅。而前不久剛剛下發(fā)的，自2009年1月1日起執(zhí)行的財 政部國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營

9、業(yè)稅若干免稅政策的通知（財稅 2009111號），對個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權暫免征收營業(yè)稅的情形作 了如下限定：（一）離婚財產(chǎn)分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、 外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或 者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（四）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn) 權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。從上述規(guī)定可以看出，財稅2009111號對免稅的情形進行了限定，國稅發(fā) 2006144號文件的免稅優(yōu)惠條件就不適用了。除了上述規(guī)定外，對于應稅的其他情形，根據(jù)營業(yè)稅條例實施細則第二 十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理

10、由或者本細則第五 條所列視同發(fā)生應稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應稅行為的平均價格核定；（三）按下列公式核定：營業(yè)額二營業(yè)成本或者工程成本X（1 +成本利潤率）：（1-營業(yè)稅稅率）公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定。第二十五條第三款規(guī)定納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使 用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權、土地 使用權轉移的當天。（二）土地增值稅土地增值稅暫行條例實施細則第二條：“條例第二條所稱的轉讓國有土 地使用權、地上的建筑物及其附著

11、物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償 轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為?！币虼?，個人以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（三）個人所得稅按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，個人無償贈與他人房產(chǎn)也可以享受免繳個稅的優(yōu)惠。根 據(jù)2009年5月25日起執(zhí)行的財稅200978號文件規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權 無償贈與，對當事雙方均不征收個人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外 祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務 的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)

12、權的法定繼承人、遺囑繼承人 或者受遺贈人。除上述免稅情形外，其他應稅情形的贈與，區(qū)分以下兩項行為進行處理：一是受贈時，在財稅200978號下發(fā)之前，對其他情形的受贈行為是否繳 納個人所得稅沒有明確的規(guī)定，因個人所得稅是列舉式的稅目，因受贈所得不屬 于十大稅目中的所得，亦未在國務院財政部門確定征稅的其他所得的相關文件中 進行規(guī)范，因此，在2009年5月25日之前是不征收個人所得稅的。但2009年 5月25日起，根據(jù)財稅200978號文件的規(guī)定，受贈人因無償受贈房屋取得的 受贈所得，按照“經(jīng)國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得 稅，稅率為20%.具體應納稅所得額為：房地產(chǎn)贈與合同上標

13、明的贈與房屋價值 減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。二是對受贈后再行轉讓該房屋時，也要區(qū)分不同的年度來處理，2006年9 月14日下發(fā)的國稅發(fā)2006144號文件曾經(jīng)規(guī)定：“受贈人取得贈與人無償贈 與的不動產(chǎn)后，再次轉讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉讓收入 減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得 額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅 時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收?！币蛟撘?guī)定沒有扣除財產(chǎn) 原值，不符合中華人民共和國個人所得稅法實施條例第二十二條：“財產(chǎn)轉 讓所得，按照一次轉讓財產(chǎn)的收入額減除

14、財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，計算納 稅。”的規(guī)定，2009年5月25日起財稅200978號文件對此做出如下修改：以 其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉 讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。對于上述兩項所得，如果受贈時贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格 或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值，以及再行轉讓時轉讓受贈房屋價格明顯 偏低且無正當理由的，稅務機關可依據(jù)該房屋的市場評估價格或采取其他合理方 式確定受贈人的應納稅所得額。這里提醒納稅人，還需要注意離婚析產(chǎn)個稅的特殊處理。析產(chǎn)又稱財產(chǎn)分析，是指財產(chǎn)共有人通過協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標準，將 共同財產(chǎn)予以分割，

15、而分屬各共有人所有。析產(chǎn)一般發(fā)生在大家庭分家或者夫妻 離婚時對財產(chǎn)的處理中。2009年8月17日下發(fā)的國家稅務總局關于明確個人所得稅若干政策執(zhí)行 問題的通知（國稅發(fā)2009121號）文件，對近年來非常熱門且爭議頗多的關 于“個人轉讓離婚析產(chǎn)房屋的征稅問題”做出明確的規(guī)定：（1）通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權是夫妻雙方對共同共有財產(chǎn)的處置， 個人因離婚辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，不征收個人所得稅。（2）再轉讓時，允許扣除其相應的財產(chǎn)原值和合理費用納個人所得稅，其 相應的財產(chǎn)原值，為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉讓者占房屋所 有權的比例。（3）若符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申請免征

16、個人所得稅。 該規(guī)定財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅有關 問題的通知（財稅字1999278號）已有規(guī)定：“自用5年以上”，是指個人 購房至轉讓房屋的時間達5年以上。在執(zhí)行上述政策中，納稅人還需要理解以下幾個具體問題的界定：（1）購置時間為：分割行為前的購房時間確定，房產(chǎn)權證上注明的日期， 或契稅完稅證明上注明的時間，即指填發(fā)日期。同時出具且二者所注明的時間不 一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權證上注明的時間 早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權證注明的時間為購買房屋的時 間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權證上注明的時間的，以契稅完稅證

17、 明上注明的時間為購買房屋的時間。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開 具日期或房屋產(chǎn)權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。（2）轉讓時間為：以銷售發(fā)票上注明的時間為準。（3）購房價格：按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。（4）“家庭唯一生活用房”：是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅 人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。（四）契稅、印花稅關于個人無償贈與不動產(chǎn)契稅、印花稅稅收管理問題，國稅發(fā)2006144號 文件作了明確的規(guī)定：“對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應對受贈人全額征收契 稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經(jīng)稅務

18、機關審核并簽字蓋章的個人 無償贈與不動產(chǎn)登記表，稅務機關（或其他征收機關）應在納稅人的契稅和印 花稅完稅憑證上加蓋個人無償贈與印章，在個人無償贈與不動產(chǎn)登記表 中簽字并將該表格留存。稅務機關應積極與房管部門溝通協(xié)調，爭取房管部門對 持有加蓋”個人無償贈與“印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產(chǎn)權轉移登記手 續(xù)，對未持有加蓋”個人無償贈與“印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產(chǎn) 權轉移登記手續(xù)”。此外，根據(jù)契稅暫行條例第二條第四款的規(guī)定，房屋贈與行為屬于轉移 土地、房屋權屬，應納契稅，稅率為3-5%，計稅依據(jù)為，房屋贈與，由征收機 關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定，納稅義務發(fā)生時間為，取得 其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。根據(jù)印花稅暫行條例實施細則第五條規(guī)定，單位和個人產(chǎn)權的買贈與所 產(chǎn)的書據(jù)為產(chǎn)權轉移書據(jù)，應按萬分之五的稅率于書立時貼花。但是，根據(jù)印 花稅暫行條例第四條規(guī)定：財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校 所立的書據(jù)免納印花稅。二、提前了解如何辦理免稅手續(xù)以上就是個人無償贈與他人房產(chǎn)所涉及到的各種稅的政策規(guī)定。那么，在實 際操作中，納稅人去稅務機關辦理相關事宜時還應注意哪些程序性的規(guī)定呢？筆 者認為，應前提了解贈與雙方辦理免稅手續(xù)時，應向稅務機關提交哪些資料。主 要有以下四類：（一）按照國家