1、WORD62/62密云市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc153090089第一章：住宅市場(chǎng)的整體特征 PAGEREF _Toc153090089 h 5HYPERLINK l _Toc153090090第一節(jié)：住宅市場(chǎng)的利好因素 PAGEREF _Toc153090090 h 5HYPERLINK l _Toc153090091一、住宅市場(chǎng)的消費(fèi)力水平持續(xù)提升 PAGEREF _Toc153090091 h 5HYPERLINK l _Toc153090092二、新城市規(guī)劃促進(jìn)住宅的郊區(qū)化發(fā)展 PAGEREF _Toc153090092 h 6

2、HYPERLINK l _Toc153090093三、“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”將實(shí)現(xiàn)北城與北部（含東北部）郊區(qū)的跨越式發(fā)展 PAGEREF _Toc153090093 h 7HYPERLINK l _Toc153090094第二節(jié)：住宅市場(chǎng)的不確定因素 PAGEREF _Toc153090094 h 9HYPERLINK l _Toc153090095一、金融政策與環(huán)境的影響 PAGEREF _Toc153090095 h 10HYPERLINK l _Toc153090096（一）“人民幣升值”給住宅市場(chǎng)帶來的不確定因素 PAGEREF _Toc153090096 h 10HYPERLINK l _To

3、c153090097（二）“加息”給住宅市場(chǎng)帶來的不確定因素 PAGEREF _Toc153090097 h 10HYPERLINK l _Toc153090098（三）金融政策與環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響 PAGEREF _Toc153090098 h 10HYPERLINK l _Toc153090099二、房地產(chǎn)住宅政策影響 PAGEREF _Toc153090099 h 11HYPERLINK l _Toc153090100（一）2006年主要住宅新政影響 PAGEREF _Toc153090100 h 12HYPERLINK l _Toc153090101（二） “20042006年房地產(chǎn)相

4、關(guān)政策重點(diǎn)摘要”（見附件） PAGEREF _Toc153090101 h 19HYPERLINK l _Toc153090102第二章：密云住宅市場(chǎng)特征 PAGEREF _Toc153090102 h 20HYPERLINK l _Toc153090103第一節(jié)：密云區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總況 PAGEREF _Toc153090103 h 20HYPERLINK l _Toc153090104一、生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè) PAGEREF _Toc153090104 h 21HYPERLINK l _Toc153090105二、生態(tài)工業(yè)區(qū)發(fā)展 PAGEREF _Toc153090105 h 23HYPERL

5、INK l _Toc153090106三、京承高速二期的通車，促進(jìn)密云區(qū)域住宅市場(chǎng)的加快發(fā)展 PAGEREF _Toc153090106 h 24HYPERLINK l _Toc153090107（一）2006年9月23日，京承高速二期建成通車 PAGEREF _Toc153090107 h 24HYPERLINK l _Toc153090108（二）對(duì)密云住宅市場(chǎng)發(fā)展和本項(xiàng)目開發(fā)的影響 PAGEREF _Toc153090108 h 25HYPERLINK l _Toc153090109第二節(jié)：密云住宅市場(chǎng)發(fā)展總況 PAGEREF _Toc153090109 h 26HYPERLINK l

6、_Toc153090110一、郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)促進(jìn)密云住宅市場(chǎng)的加快發(fā)展 PAGEREF _Toc153090110 h 27HYPERLINK l _Toc153090111二、郊區(qū)化發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的影響 PAGEREF _Toc153090111 h 28HYPERLINK l _Toc153090112第三節(jié)：密云區(qū)域低密度住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 PAGEREF _Toc153090112 h 29HYPERLINK l _Toc153090113一、各項(xiàng)目位置圖形示意 PAGEREF _Toc153090113 h 29HYPERLINK l _Toc153090114二、各項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)信息

7、 PAGEREF _Toc153090114 h 30HYPERLINK l _Toc153090115三、各項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)與配套信息 PAGEREF _Toc153090115 h 31HYPERLINK l _Toc153090116四、各項(xiàng)目產(chǎn)品與銷售信息比較 PAGEREF _Toc153090116 h 32HYPERLINK l _Toc153090117五、區(qū)域低密度產(chǎn)品市場(chǎng)特征分析結(jié)論 PAGEREF _Toc153090117 h 38HYPERLINK l _Toc153090118六、區(qū)域低密度產(chǎn)品市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的借鑒 PAGEREF _Toc153090118 h

8、39HYPERLINK l _Toc153090119第四節(jié)：區(qū)域普通住宅產(chǎn)品市場(chǎng)特征分析 PAGEREF _Toc153090119 h 39HYPERLINK l _Toc153090120一、典型項(xiàng)目位置示意 PAGEREF _Toc153090120 h 40HYPERLINK l _Toc153090121二、各項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)信息 PAGEREF _Toc153090121 h 41HYPERLINK l _Toc153090122三、各項(xiàng)目產(chǎn)品特征比較 PAGEREF _Toc153090122 h 42HYPERLINK l _Toc153090123（一）戶型面積區(qū)間比較 PAG

9、EREF _Toc153090123 h 43HYPERLINK l _Toc153090124（二）區(qū)域普通住宅產(chǎn)品戶型面積區(qū)間比較結(jié)論 PAGEREF _Toc153090124 h 45HYPERLINK l _Toc153090125（三）、區(qū)域普通住宅項(xiàng)目銷售狀況比較 PAGEREF _Toc153090125 h 46HYPERLINK l _Toc153090126（四）項(xiàng)目各戶型單價(jià)與銷售率比較 PAGEREF _Toc153090126 h 47HYPERLINK l _Toc153090127（五）各項(xiàng)目總價(jià)圍區(qū)間比較 PAGEREF _Toc153090127 h 47H

10、YPERLINK l _Toc153090128四、調(diào)研項(xiàng)目客群分析 PAGEREF _Toc153090128 h 48HYPERLINK l _Toc153090129五、區(qū)域高檔住宅項(xiàng)目銷售分析： PAGEREF _Toc153090129 h 49HYPERLINK l _Toc153090130六、區(qū)域普通住宅市場(chǎng)分析總結(jié) PAGEREF _Toc153090130 h 51HYPERLINK l _Toc153090131第五節(jié)：與本項(xiàng)目容積率接近的典型住宅項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc153090131 h 52HYPERLINK l _Toc153090132一、明珠花園容

11、積率1.15 PAGEREF _Toc153090132 h 52HYPERLINK l _Toc153090133（一）產(chǎn)品形態(tài)分析 PAGEREF _Toc153090133 h 52HYPERLINK l _Toc153090134（二）產(chǎn)品分析 PAGEREF _Toc153090134 h 54HYPERLINK l _Toc153090135（三）銷售分析 PAGEREF _Toc153090135 h 56HYPERLINK l _Toc153090136（四）對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 PAGEREF _Toc153090136 h 56HYPERLINK l _Toc15309013

12、7二、燕語華庭容積率1.17 PAGEREF _Toc153090137 h 57HYPERLINK l _Toc153090138（一）產(chǎn)品形態(tài)分析 PAGEREF _Toc153090138 h 57HYPERLINK l _Toc153090139（二）產(chǎn)品分析 PAGEREF _Toc153090139 h 59HYPERLINK l _Toc153090140（三）銷售分析 PAGEREF _Toc153090140 h 60HYPERLINK l _Toc153090141（四）對(duì)本項(xiàng)目的借鑒意義 PAGEREF _Toc153090141 h 60HYPERLINK l _Toc

13、153090142第三章：本案目標(biāo)客戶調(diào)研 PAGEREF _Toc153090142 h 62HYPERLINK l _Toc153090143第一節(jié)：針對(duì)在密云區(qū)置業(yè)客戶的調(diào)研 PAGEREF _Toc153090143 h 62HYPERLINK l _Toc153090144一、調(diào)研方法 PAGEREF _Toc153090144 h 62HYPERLINK l _Toc153090145二、樣本選擇依據(jù) PAGEREF _Toc153090145 h 62HYPERLINK l _Toc153090146三、調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析 PAGEREF _Toc153090146 h 62HYP

14、ERLINK l _Toc153090147（一）成交客戶區(qū)域來源統(tǒng)計(jì)分析 PAGEREF _Toc153090147 h 62HYPERLINK l _Toc153090148（二）公寓意向客戶需求分析 PAGEREF _Toc153090148 h 64HYPERLINK l _Toc153090149四、對(duì)本項(xiàng)目的啟示 PAGEREF _Toc153090149 h 66第一章：住宅市場(chǎng)的整體特征本章調(diào)研目的通過對(duì)住宅市場(chǎng)整體利好信息和市場(chǎng)不確定因素的把握，特別是對(duì)2006年1-9月各項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)的綜合分析，明確2006年住宅市場(chǎng)的最新發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)，判斷本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。第一節(jié)：

15、住宅市場(chǎng)的利好因素概述GDP發(fā)展水平的持續(xù)提升和居民恩格爾系數(shù)的逐年降低，都說明目前的住宅市場(chǎng)有著充足的消費(fèi)力，市場(chǎng)空間很大；同時(shí)“兩軸兩帶多中心”的新城市布局，以與奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)，使密云等北部郊區(qū)有望實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。但也應(yīng)當(dāng)看到宏觀環(huán)境對(duì)密云住宅市場(chǎng)的利好，僅為輻射性的利好。第一節(jié)架構(gòu)一、住宅市場(chǎng)的消費(fèi)力水平持續(xù)提升二、新城市規(guī)劃促進(jìn)住宅的郊區(qū)化發(fā)展三、“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”將實(shí)現(xiàn)北城與北部（含東北部）郊區(qū)的跨越式發(fā)展一、住宅市場(chǎng)的消費(fèi)力水平持續(xù)提升經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展，GDP水平近兩年大幅提升；截止2006年月底，市居民恩格爾系數(shù)為30.5，逐年降低，接近最富裕水平，居民住宅消費(fèi)能力水平持續(xù)增強(qiáng)。圖

16、（一）：1996-2005年市GDP曲線圖（二）：市居民恩格爾系數(shù)近三年變化資料來源：統(tǒng)計(jì)局背景資料：居民恩格爾系數(shù)是指食品支出占總支出的比值，國際上通常用它來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平狀況，59%以上為貧困，50%到59%為溫飽，40%到50%為小康，30%到40%為富裕，低于百30%則達(dá)到最富裕水平。二、新城市規(guī)劃促進(jìn)住宅的郊區(qū)化發(fā)展“兩軸兩帶多中心”的新城市規(guī)劃，從政府層面極促進(jìn)了住宅市場(chǎng)向郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)；同時(shí)也應(yīng)看到，該規(guī)劃對(duì)密云住宅市場(chǎng)提供的僅是輻射性的促進(jìn)作用。將發(fā)展新城11個(gè)，分別為：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。其中，位于東部發(fā)展帶上

17、的通州、順義和亦莊個(gè)新城則是未來重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。密云住宅市場(chǎng)受到了整體布局利好的輻射，但并不是重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。背景資料：“兩帶”，是北起懷柔、密云，沿順義、通州東南指向和的“東部發(fā)展帶”，以與西部山區(qū)以與延慶、昌平等連線的“西部發(fā)展帶”。重點(diǎn)發(fā)展的是“東部發(fā)展帶”。它北起懷柔、密云，重點(diǎn)發(fā)展順義、通州、亦莊，東南指向、，與區(qū)域發(fā)展的大方向相一致?！拔鞑堪l(fā)展帶”與的西部山區(qū)相聯(lián)系，既是的生態(tài)屏障，又聯(lián)系了延慶、昌平、沙河、良鄉(xiāng)、黃村等。三、“奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)”將實(shí)現(xiàn)北城與北部（含東北部）郊區(qū)的跨越式發(fā)展對(duì)于郊區(qū)化的推動(dòng)，相比順義所享受到的各種直接利好，密云更多的是受到輻射性的促進(jìn)作用。1、建設(shè)用地大幅增加。

18、從2003年開始，進(jìn)入了奧運(yùn)場(chǎng)館與相關(guān)設(shè)施的全面建設(shè)階段，開復(fù)工總面積將持續(xù)在1億平方米左右，名列世界榜首。據(jù)市國土資源和房屋管理局方面提供的資料，在籌辦奧運(yùn)會(huì)期間，將進(jìn)行大量的危房改造和市政建設(shè)，建設(shè)用地、特別是劃撥用地的數(shù)量將大幅增加。預(yù)計(jì)2002年至2007年，劃撥用地將達(dá)到平均每年500公頃到800公頃。其中，危改用地2002年、2003年均為300公頃至350公頃，2004年為200公頃至250公頃，2005年為100公頃至150公頃；經(jīng)濟(jì)適用房劃撥用地每年預(yù)計(jì)平均需要100公頃至200公頃。交通、基礎(chǔ)設(shè)施、能源建設(shè)每年需劃撥用地為50公頃至60公頃。同時(shí)，據(jù)測(cè)算，2002年至200

19、7年，市年土地出讓面積將達(dá)到8001200公頃，2002年2004年征地工作也將達(dá)到高潮，每年解決約1000公頃土地，逐步完成清河等10個(gè)城市組團(tuán)的建設(shè)，每年約5000公頃用地，實(shí)現(xiàn)33個(gè)小城鎮(zhèn)建設(shè)的起步，保障每年300萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地。2、房地產(chǎn)投資將高速增長。2002年至2008年，市奧運(yùn)設(shè)施建設(shè)與相關(guān)投資將達(dá)到2800億元，其中，直接用于奧運(yùn)場(chǎng)館和相關(guān)設(shè)施的新增固定資產(chǎn)投資約1349億元。受奧運(yùn)會(huì)的影響，第三產(chǎn)業(yè)的增長速度、規(guī)?？偭恳耘c在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位都將得到大幅提升。其中，2001年至2007年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展年均增速可達(dá)16.3，其速度高于經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展速度。另據(jù)有關(guān)

20、專家的保守估計(jì)，奧運(yùn)會(huì)的舉辦和加入世貿(mào)組織的影響，在未來5年，市場(chǎng)房地產(chǎn)投資將比正常水平提高30。3、城市中心北移，并推動(dòng)北部郊區(qū)的跨越式發(fā)展。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策性很強(qiáng)的市場(chǎng)，政府政策導(dǎo)向和規(guī)劃對(duì)一個(gè)地區(qū)，甚至一個(gè)城市的發(fā)展起著決定性的作用，比如，1979年經(jīng)濟(jì)特區(qū)的設(shè)立，1993年浦東新區(qū)的設(shè)立，中關(guān)村、的形成等。2008年奧運(yùn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的影響在于對(duì)城市總體規(guī)劃布局的改變。隨著奧林匹克公園的建設(shè)，將在市區(qū)北部、城市中軸線北端形成一個(gè)集體育、文化、會(huì)展、休閑于一體的全新的城市功能區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)，使城市中心從天安門北移至奧林匹克公園中心區(qū)。同時(shí)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)也將推動(dòng)北部郊區(qū)產(chǎn)業(yè)和居

21、住的跨越式發(fā)展，特別是順義地區(qū)，由于擁有國門經(jīng)濟(jì)和稀缺的溫榆河、潮白河兩大天然水系；再加上擁有奧運(yùn)水上運(yùn)動(dòng)中心和緊鄰?qiáng)W運(yùn)主中心區(qū)的位置優(yōu)勢(shì)，成為北部郊區(qū)最直接的受惠區(qū)域。本項(xiàng)目所處的密云地區(qū)，也將由于潮白河的加快整治和開發(fā)，以與京承高速二期的通車，實(shí)現(xiàn)區(qū)域升級(jí)；但相比較同屬北部區(qū)域的順義，密云仍僅是政策的輻射性區(qū)域。第二節(jié)：住宅市場(chǎng)的不確定因素概述在住宅市場(chǎng)大勢(shì)看好的情況下，仍然存在著對(duì)市場(chǎng)發(fā)展方向起著不確定影響的因素。主要包括目前我國所處的金融環(huán)境和金融政策，以與政府自2005年以來連續(xù)出臺(tái)的住宅調(diào)控政策。根據(jù)2005年和2006年的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看，目前住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，特別是市場(chǎng)的

22、剛性需求旺盛，政策性導(dǎo)向只會(huì)引起市場(chǎng)的短時(shí)波動(dòng)，很快原來被壓抑的各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)還會(huì)出現(xiàn)更強(qiáng)烈的反彈效應(yīng)。第二節(jié)架構(gòu) 一、金融政策與環(huán)境的影響（一）“人民幣升值”給住宅市場(chǎng)帶來的不確定因素（二）“加息”給住宅市場(chǎng)帶來的不確定因素（三）金融政策與環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響二、房地產(chǎn)住宅政策影響（一）2006年主要住宅新政影響1、“90平方米70%”對(duì)住宅市場(chǎng)的影響2、“限制外資與港澳臺(tái)客戶在京購房”對(duì)住宅市場(chǎng)的影響（二）“20042006年房地產(chǎn)相關(guān)政策重點(diǎn)摘要”（見附件）一、金融政策與環(huán)境的影響（一）“人民幣升值”給住宅市場(chǎng)帶來的不確定因素1、從短期看，人民幣升值預(yù)期會(huì)刺激國外熱錢進(jìn)入，特別是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)

23、行投資。國外資本的大量流入，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)的整體升級(jí)，以與住宅市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。2、從長期看，人民幣升值可能使我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國際競爭力受到削弱，控制住宅市場(chǎng)價(jià)格就成為提高國家競爭力的基礎(chǔ)政策。（二）“加息”給住宅市場(chǎng)帶來的不確定因素目前，我國銀行利率處于歷史上的低位。雖然中央銀行連續(xù)4次加息，但目前的銀行貸款利率仍然處于較低水平。如果把住房價(jià)格因素考慮到物價(jià)指數(shù)的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，則我國當(dāng)前的物價(jià)指數(shù)可能遠(yuǎn)不是國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)出的1，而有可能是10甚至20。按照這個(gè)物價(jià)指數(shù)，當(dāng)前我國處于嚴(yán)重的通貨膨脹當(dāng)中，實(shí)際利率是一個(gè)負(fù)值，這是造成我國房地產(chǎn)投機(jī)盛行的一個(gè)重要因素?；谝?guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)和利率真實(shí)化的要

24、求，特別是控制以房地產(chǎn)投資為核心的經(jīng)濟(jì)過熱問題，未來預(yù)期中央銀行大幅度升息的可能性是存在的。而升息對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抑制作用十分明顯。（三）金融政策與環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響目前國外投資客對(duì)于住宅市場(chǎng)的投資，主要集中在郊區(qū)別墅和市區(qū)的高級(jí)公寓，本項(xiàng)目由于所處的位置和規(guī)劃條件，對(duì)于該部分客戶的投資性不強(qiáng)，因此“人民幣升值”對(duì)于本項(xiàng)目的影響預(yù)期很??；而“加息”傳統(tǒng)上對(duì)于中低端客群有一定的影響力，本案需要與時(shí)搜集和分析客戶對(duì)進(jìn)一步“加息”的反饋，以便與時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。二、房地產(chǎn)住宅政策影響概述2005年以來國家對(duì)住宅市場(chǎng)的政策調(diào)控力度不斷加大，從2005年初開始，以打擊投機(jī)，穩(wěn)定住房價(jià)格為核心，“國八條”以

25、與七部委的聯(lián)合發(fā)文相繼出臺(tái)。雖然在一系列調(diào)控政策的影響下，六七月的住宅市場(chǎng)充滿了觀望的氛圍，但剛一進(jìn)入10月，住宅銷售價(jià)格的漲幅便已經(jīng)突破了20%！這說明住宅市場(chǎng)的剛性需求非常旺盛，政策只是短期延緩了真實(shí)需求的釋放。為了能夠切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，并調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以構(gòu)建“社會(huì)主義和諧社會(huì)”，從2006年5月的 “國六條” 開始，政府陸續(xù)出臺(tái)了“國十五條”和“165號(hào)文件”，其中“90平方米70%”的規(guī)定對(duì)市場(chǎng)震撼最大。同期還出臺(tái)了限制外資與港澳臺(tái)客戶購房的政策。從6月開始，市場(chǎng)又同2005年一樣進(jìn)入了觀望期，但根據(jù)2006年1-9月的各項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示，本次調(diào)控導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)比去年更小，觀望

26、期也縮短，進(jìn)入9月市場(chǎng)供應(yīng)量，成交量和成交價(jià)格等指標(biāo)均呈現(xiàn)大幅上漲。因此預(yù)期，由于市場(chǎng)需求的持續(xù)旺盛，至少在2008年以前，住宅市場(chǎng)的價(jià)格仍將繼續(xù)走高。但同時(shí)也應(yīng)看到，本次政策對(duì)“90平方米70%”的規(guī)定，對(duì)未來住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重大影響：未來小戶型產(chǎn)品的競爭將更加激烈，而戶型（90平方米以上戶型）則由于其市場(chǎng)的稀缺性，價(jià)格還將進(jìn)一步大幅提升。（一）2006年主要住宅新政影響1、“90平方米70%”對(duì)住宅市場(chǎng)影響（相關(guān)政策：“國六條”，“國十五條”，“165號(hào)文件”）（1）開發(fā)商的反映：調(diào)控市場(chǎng)放量節(jié)奏，“金九銀十”集中放量住宅市場(chǎng)的放量自6月起呈現(xiàn)放緩的局面，表現(xiàn)出開發(fā)商一定的市場(chǎng)觀望

27、心態(tài)。由于有了去年下半年市場(chǎng)銷售出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈的經(jīng)驗(yàn)，以與開發(fā)商搭乘“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的心理，自9月起，新盤還是出現(xiàn)了快速放量的局面。（詳見（3）A：“新政實(shí)施前后住宅市場(chǎng)供銷對(duì)比”）（2）消費(fèi)者的反映：短暫觀望，剛性需求旺盛根據(jù)2005年的政策性影響經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)價(jià)格在觀望了近半年的時(shí)間后，依然持續(xù)走高。因此2006年消費(fèi)者對(duì)于新政的市場(chǎng)觀望期相對(duì)較短，不到3個(gè)月需求量即開始爬升，表明市場(chǎng)的剛性需求非常旺盛。（詳見（3）A：“新政實(shí)施前后住宅市場(chǎng)供銷對(duì)比”）（3）新政實(shí)施前后（2006年6月1日前后），各銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)A、新政實(shí)施前后住宅市場(chǎng)供銷對(duì)比資料來源：房地產(chǎn)交易網(wǎng)B、新政實(shí)施前后住宅市場(chǎng)價(jià)

28、格走勢(shì)A、B綜合分析：從住宅成交均價(jià)和成交套數(shù)兩項(xiàng)指標(biāo)的總體走勢(shì)上看，新政導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)的短暫波動(dòng)，但很快（9月）便呈現(xiàn)兩項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)上漲的局面，且上漲的幅度更大，說明之前的調(diào)整是非市場(chǎng)性的，住宅市場(chǎng)仍保持供需兩旺的基本格局，市場(chǎng)上的存量房也得到進(jìn)一步消化。C、新政實(shí)施前后住宅市場(chǎng)各產(chǎn)品類型銷售情況對(duì)比資料來源：房地產(chǎn)交易網(wǎng)a）2006年1-9月普通住宅成交套數(shù)和成交價(jià)格走勢(shì)圖b）2006年1-9月公寓產(chǎn)品成交套數(shù)和成交價(jià)格走勢(shì)圖c）2006年1-9月別墅產(chǎn)品成交套數(shù)和成交價(jià)格走勢(shì)圖a）-c）綜合分析：通過以上的各組數(shù)據(jù)對(duì)比，普通住宅受“90平方米70%”政策的影響較大，市場(chǎng)出現(xiàn)了一定的波動(dòng)；而

29、公寓市場(chǎng)和別墅市場(chǎng)由于目標(biāo)人群對(duì)價(jià)格的相對(duì)不敏感性，且對(duì)未來大戶型稀缺價(jià)值的預(yù)期，市場(chǎng)表現(xiàn)為持續(xù)向上的走勢(shì)。特別是別墅市場(chǎng)自2003年起5年停止供地的政策出臺(tái)后，目前的市場(chǎng)存量更為稀缺，在新政的影響下，出現(xiàn)大幅度走高局面。d）2006年1-9月各戶型面積成交套數(shù)對(duì)比從上圖可以看出，各戶型面積成交區(qū)間主要集中在90-160平方米，既體現(xiàn)了“90平方米70%”政策動(dòng)機(jī)的針對(duì)性，也說明了未來此面積區(qū)間的戶型雖然在市場(chǎng)供應(yīng)量上會(huì)大幅減少，但其價(jià)值也會(huì)出現(xiàn)級(jí)跳式提高，是市場(chǎng)熱需產(chǎn)品。e）2006年1-9月各類戶型住宅成交套數(shù)比資料來源：房地產(chǎn)交易網(wǎng)從1-9月各類戶型住宅成交套數(shù)比來看，兩居和三居更被市場(chǎng)

30、看好。兩居與三居成交比例分別為35%和30%。其中，兩室兩廳、三室兩廳成交的比例分別為23%和25%，是市場(chǎng)中最受青睞的兩種戶型。（4）“90平方米70%”政策對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)的影響雖然本項(xiàng)目由于容積率和限高的要求，產(chǎn)品只能定位為以普通住宅為主，但由于本項(xiàng)目的特殊原因，在產(chǎn)品面積的配比上基本不受該政策的直接影響。同時(shí)我們也應(yīng)當(dāng)在考慮產(chǎn)品銷售風(fēng)險(xiǎn)和回款速度的基礎(chǔ)上，根據(jù)目前市場(chǎng)需求旺盛且未來市場(chǎng)稀缺的“90-160平方米”，“兩室兩廳、三室兩廳”的產(chǎn)品類型，制定本項(xiàng)目的產(chǎn)品開發(fā)策略。背景資料： 1、“國六條”：2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論房地產(chǎn)問題，會(huì)議提出了六項(xiàng)

31、針對(duì)性措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：第一條：切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第二條：進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。第三條：合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性需求過快增長。第四條：進(jìn)一步整頓和規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。第五條：加強(qiáng)城鎮(zhèn)、廉租住房建設(shè)，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)有步驟的解決低收入家庭住房困難。第六條：完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明度，全面、與時(shí)、準(zhǔn)確的發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。2、“國十五條”：月日電國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見，主要容為：（一）制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展

32、普通商品住房。（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。（四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。（六）保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。（七）加大對(duì)閑置土地的處置力度。（八）嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。（九）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。（十）切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違規(guī)行為。（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。（十二）規(guī)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。（十三）積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。（十四）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。（十五）堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。3、“165號(hào)文

33、件”：2006年7月12日 建設(shè)部 建住房2006165號(hào)關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見下發(fā)地方各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局、規(guī)劃局（委）：主要容為：自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度（從6月1日起計(jì)算，下同）新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刈》空{(diào)查的實(shí)際狀況以與土地、能源、水資源和環(huán)境等綜合承載能力，分析住房需求，制定住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷》靠偯娣e的套型結(jié)構(gòu)比例。套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。對(duì)于200

34、6年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目，由城市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)啬甓刃陆ㄉ唐纷》拷Y(jié)構(gòu)比例要求，區(qū)別規(guī)劃用地性質(zhì)、項(xiàng)目布局，因地制宜地確定需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)的具體項(xiàng)目。2、“限制外資與港澳臺(tái)客戶在京購房”對(duì)住宅市場(chǎng)影響（相關(guān)政策：“171號(hào)”文件與市建委關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知）（1）2006年1-9月成交客戶區(qū)域來源資料來源：房地產(chǎn)交易網(wǎng)根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年，外資與港澳臺(tái)在京購房成交套數(shù)占全年商品住房成交套數(shù)的3.8%。今年1-9月，外資與港澳臺(tái)客戶在京購房成交套數(shù)占5%,雖然整體比例不高，但其本身年均增長速度幾近一倍。如果沒有政策性的調(diào)控，預(yù)期隨著今年底中

35、國加入WTO時(shí)所承諾的銀行和保險(xiǎn)業(yè)的開放，以與對(duì)于人民幣將進(jìn)一步升值的預(yù)期，外資與港澳臺(tái)客戶所占的成交比例還會(huì)出現(xiàn)級(jí)跳式成長。（2）2006年1-9月外資與港澳臺(tái)客戶對(duì)住宅產(chǎn)品類型的需求資料來源：房地產(chǎn)交易網(wǎng)根據(jù)上圖，外資與港澳臺(tái)客戶以高級(jí)公寓和別墅為主要消費(fèi)對(duì)象，對(duì)這部分人群的政策性限制，對(duì)本市普通住宅的銷售影響不大。（3）“限制外資與港澳臺(tái)客戶在京購房”對(duì)本項(xiàng)目的影響由于該部分客群傳統(tǒng)上以別墅和高級(jí)公寓為主要消費(fèi)對(duì)象，限制政策出臺(tái)后，預(yù)期這部分需求和資金會(huì)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)和中國的二三線城市。在本項(xiàng)目所處的密云區(qū)域，此類客戶所占比例很小，根據(jù)我司項(xiàng)目組在密云區(qū)域的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，目前只有亞讕灣有個(gè)別

36、此類客戶，因而對(duì)于本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和銷售的影響不大。背景資料1、171號(hào)文件主要容： 境外機(jī)構(gòu)在境設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購買商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境限購一定面積的自住商品房。 符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，并持有效證明（境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境機(jī)構(gòu)的證明，境外個(gè)人應(yīng)持其來境工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明）到土地和

37、房地產(chǎn)主管部門辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記，對(duì)不符合條件的不予登記。 2、關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知：市建委已經(jīng)在2006年7月20日下發(fā)了關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購買商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知，通知規(guī)定，港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境購買自住商品房的數(shù)量“暫定只能購買一套住宅”，并于7月21日起執(zhí)行。通知指出，凡不符合規(guī)定的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，開發(fā)企業(yè)不得與其進(jìn)行網(wǎng)上簽約，未按規(guī)定執(zhí)行產(chǎn)生的合同糾紛由當(dāng)事人承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。7月21日后違規(guī)進(jìn)行網(wǎng)上簽約的房屋交易部門將不辦理預(yù)售登記和轉(zhuǎn)移

38、登記手續(xù)。（二） “20042006年房地產(chǎn)相關(guān)政策重點(diǎn)摘要”（見附件）第二章：密云住宅市場(chǎng)特征本章調(diào)研目的通過對(duì)密云本區(qū)域住宅市場(chǎng)的客戶構(gòu)成，戶型面積需求，價(jià)格承受力的統(tǒng)計(jì)分析，并結(jié)合本案地塊的實(shí)際情況，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行更加市場(chǎng)化的定位，以期最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)將產(chǎn)品本身做出特色。第一節(jié)：密云區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總況概述密云位于新城市規(guī)劃的東部發(fā)展帶，縣擁有包括密云水庫，潮白河在的眾多生態(tài)旅游資源。全縣林木覆蓋率達(dá)到60.3%，水體質(zhì)量達(dá)到國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，空氣質(zhì)量達(dá)到國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，被譽(yù)為“山水大觀，首都郊野公園”。優(yōu)越的自然環(huán)境，對(duì)于發(fā)展郊區(qū)度假型和休閑養(yǎng)老型住宅市場(chǎng)提供了必備的條件；同時(shí)由于密云

39、生態(tài)工業(yè)區(qū)的建設(shè)，不僅為密云經(jīng)濟(jì)的全面性發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持，也為密云住宅市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展，提供了穩(wěn)定的且具備一定消費(fèi)力水平的購買人群。9月23日京承高速二期的通車，又進(jìn)一步提升了城區(qū)客戶在密云置業(yè)的需求。第一節(jié)架構(gòu)一、生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)二、生態(tài)工業(yè)區(qū)發(fā)展三、京承高速二期的通車，促進(jìn)密云區(qū)域住宅市場(chǎng)的加快發(fā)展一、生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)天然稀缺的生態(tài)環(huán)境資源，不僅將帶動(dòng)區(qū)域度假類和休閑養(yǎng)老類住宅市場(chǎng)的需求，而且也為區(qū)域未來的產(chǎn)品和形象升級(jí)提供了硬件支撐。雖然目前與臨近的順義、昌平地區(qū)的住宅市場(chǎng)，特別是別墅市場(chǎng)相比，密云區(qū)域的住宅市場(chǎng)在發(fā)展成熟度，市場(chǎng)認(rèn)可度，典型項(xiàng)目等方面均相差很大，但密云擁有天然的生態(tài)景觀資源

40、，并且隨著對(duì)外交通環(huán)境的不斷改善，密云住宅市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿蜕禎摿Χ紩?huì)非常巨大。背景資料：密云縣的旅游資源分布相對(duì)集中。目前，已形成了“一城帶環(huán)線”的格局。全縣現(xiàn)有旅游景點(diǎn)29個(gè)，其中一些景點(diǎn)在全國享有盛譽(yù)。如云蒙山植被茂密、怪石嶙峋、溪潭密布、瀑布成群，是度假避暑的理想之地，被專家譽(yù)為“ 北國”；云岫谷風(fēng)景區(qū)以其冰川漂礫、水秀石紅、華北地區(qū)最大的狩獵場(chǎng)而享譽(yù)京城；司馬臺(tái)長城以其“險(xiǎn)、密、奇、巧、全”五大特色被稱為 中國長城之最 ，并被聯(lián)合國教科文組織列為“ 世界文化遺產(chǎn) ”。 全縣共有旅游賓館飯店40余家，其中五星級(jí)2家，三星級(jí)5家，二星級(jí)11家，一星級(jí)6家，民俗旅游村31個(gè)。形成了不同檔次

41、、服務(wù)周到、功能齊全的旅游服務(wù)配套設(shè)施。附表：密云縣2000年以來旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r圖表密云縣2000年以來旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r圖表單位：萬人次、萬元年度接待人次去年同期增加（%）綜合收入去年同期增加（%）2000年453.8313.3436000202001年513.011344000222002年708.338100000127.272003年7100.281011001.1（非典因素影響）2004年7505.6313000029從上表可看出，密云旅游業(yè)發(fā)展較快，除2003年因非典因素影響外，呈逐年遞增，至2004年達(dá)到130億收入，對(duì)未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，將刺激一定的度假、養(yǎng)老類產(chǎn)品發(fā)展。二、生態(tài)

42、工業(yè)區(qū)發(fā)展分析：密云生態(tài)工業(yè)區(qū)以汽車零部件、電子信息、食品飲料、家具制造、農(nóng)副產(chǎn)品深加工、新型建材、服裝加工、機(jī)械加工等工業(yè)項(xiàng)目為發(fā)展重點(diǎn)。園區(qū)職工以高級(jí)管理人員，高技術(shù)知識(shí)分子，高技能工人為主，為密云住宅市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供了穩(wěn)定，且具備一定消費(fèi)力水平的客戶資源。預(yù)期這部分客戶資源將成為本項(xiàng)目有可能規(guī)劃的小高層產(chǎn)品的主力客戶。背景資料：密云工業(yè)開發(fā)區(qū)于1992年5月經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立,是教育部認(rèn)定的“中國高校新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”、科技部批準(zhǔn)的“國家火炬計(jì)劃綠色高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”、市科委建立的“高新技術(shù)成果孵化基地”。1999年國務(wù)院將其列入中關(guān)村科技園幅射區(qū)，2000年升入市級(jí)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)總公司

43、注冊(cè)資金2.8億元，總資產(chǎn)達(dá)50億元，經(jīng)營圍包括開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、土地出轉(zhuǎn)讓與房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)投資。發(fā)展宗旨是：按照首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和總體規(guī)劃，堅(jiān)持“發(fā)展是硬道理”理論，加快開發(fā)區(qū)建設(shè)，使之成為規(guī)劃科學(xué)、布局合理、設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。抓住我國入世和舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)的重要機(jī)遇，發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生物食品產(chǎn)業(yè)，使之成為促進(jìn)首都郊區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)郊區(qū)現(xiàn)代化的重要增長點(diǎn)和可持續(xù)發(fā)展的支撐點(diǎn)，成為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。目前，區(qū)企業(yè)138家，清華、北大、理工大學(xué)等16所高校與中科院、信息產(chǎn)業(yè)部所屬高科技企業(yè)建立產(chǎn)業(yè)基地。以現(xiàn)代汽車、北汽

44、控股等為代表的汽車產(chǎn)業(yè)基地，以信息產(chǎn)業(yè)部十二所、恒基偉業(yè)為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)基地，以伊利、太子奶等為龍頭的生物食品產(chǎn)業(yè)基地己形成一定規(guī)模。開發(fā)區(qū)將以雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)惠政策、完善設(shè)施和良好的服務(wù)，為入?yún)^(qū)企業(yè)創(chuàng)造寬松、舒適的投資環(huán)境，秉承真誠互利、共同發(fā)展的原則，同國外各界朋友合作，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展、共同繁榮。三、京承高速二期的通車，促進(jìn)密云區(qū)域住宅市場(chǎng)的加快發(fā)展（一）2006年9月23日，京承高速二期建成通車開通后，駕車從市區(qū)開車走京承高速半小時(shí)就能到密云縣城，比現(xiàn)在走京密路節(jié)省約一半時(shí)間。背景資料：京承高速公路分為一、二、三期和部分。一期工程是從北三環(huán)到高麗營；二期工程南起高麗營，北至密云沙峪溝

45、；三期工程南起密云沙峪溝，北至京冀交界；部分則是自京冀交界到的部分，目前該段已部分建成通車。此次建成的京承高速二期道路寬度35米，為雙向6車道，設(shè)計(jì)時(shí)速為120公里/小時(shí)，沿線共設(shè)收費(fèi)站15處，出口車道35個(gè)，進(jìn)口車道26個(gè)。（二）對(duì)密云住宅市場(chǎng)發(fā)展和本項(xiàng)目開發(fā)的影響（1）交通的便捷性，拉近了密云與市區(qū)的空間距離，大大縮減了到達(dá)兩地的時(shí)間成本，進(jìn)一步擴(kuò)大市區(qū)擁有私家車的消費(fèi)者的購房比例；（2）對(duì)于京承高速沿線區(qū)域產(chǎn)生一種拉動(dòng)的作用，特別是推動(dòng)密云與順義和懷柔的區(qū)域整合；（3）不僅帶動(dòng)整個(gè)密云區(qū)域價(jià)值的提升，而且也將進(jìn)一步促進(jìn)郊區(qū)化居住生活方式的發(fā)展；（4）有利于密云區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步提升區(qū)

46、客戶的消費(fèi)能力和購買需求；（5）密云往來京城的交通時(shí)間大幅降低之后，“低房價(jià)、環(huán)境優(yōu)”的優(yōu)勢(shì)將會(huì)吸引京城購房人的更多關(guān)注。城區(qū)客戶主要購買密云獨(dú)棟別墅的傳統(tǒng)格局將被打破，預(yù)期會(huì)有更多的客戶消化更豐富的產(chǎn)品類型。（6）由于別墅項(xiàng)目對(duì)快速交通道路和市區(qū)高端消費(fèi)群體的依賴，京承高速二期的建成將會(huì)極大的促進(jìn)別墅類項(xiàng)目的價(jià)格提升，面積消化以與銷售速度的加快：根據(jù)我方的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目的銷售代表表示，近期會(huì)有500元/平方米左右的漲幅；同時(shí)，對(duì)于區(qū)普通住宅的影響相對(duì)會(huì)比較溫和。（7）對(duì)于密云區(qū)域客戶而言，沿河大街以南具有了較為優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢(shì)，密云區(qū)域客戶群的關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向了此區(qū)域，加之此區(qū)域原有開

47、發(fā)的亞瀾灣別墅、磨利山莊別墅、瑞海姆度假酒店、瑞海姆別墅、瑞海姆高檔公寓、太揚(yáng)家園高檔公寓等項(xiàng)目，使沿河大街以南區(qū)域的高檔居住社區(qū)的區(qū)域認(rèn)知度提高；同時(shí)，此區(qū)域有目前密云政府規(guī)劃建設(shè)的密云體育館，規(guī)劃一期占地425畝，2008年交付使用，地塊呈南北長、東西短分布，部將設(shè)置各類比賽場(chǎng)館、常規(guī)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，可對(duì)外開放，將有條件吸引更多客戶購房。第二節(jié)：密云住宅市場(chǎng)發(fā)展總況概述依托區(qū)優(yōu)越的生態(tài)自然環(huán)境，特別是水環(huán)境潮白河和密云水庫，密云住宅市場(chǎng)基本形成了沿潮白河開發(fā)的別墅類板塊，以與依托縣中心區(qū)完善生活配套的普通住宅板塊。其中，以別墅類板塊為密云住宅市場(chǎng)的特色和亮點(diǎn)。密云區(qū)域與其它郊區(qū)的住宅市場(chǎng)比較，特別

48、是與京通快速路、機(jī)場(chǎng)高速路沿線的住宅市場(chǎng)比較，密云區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)較為緩慢，開發(fā)規(guī)模也小，開發(fā)品質(zhì)一般，開發(fā)產(chǎn)品類型相對(duì)比較單一，經(jīng)濟(jì)型別墅與6層以下板樓產(chǎn)品為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。第二節(jié)架構(gòu)一、郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)促進(jìn)密云住宅市場(chǎng)的加快發(fā)展二、郊區(qū)化發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的影響一、郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)促進(jìn)密云住宅市場(chǎng)的加快發(fā)展不僅“兩軸兩帶多中心”的布局，從戰(zhàn)略上引導(dǎo)了住宅市場(chǎng)的郊區(qū)化發(fā)展；同時(shí)隨著各區(qū)域土地供應(yīng)和各區(qū)域住宅價(jià)格的不平衡，以與郊區(qū)優(yōu)美、健康的自然生態(tài)環(huán)境，都促使了住宅郊區(qū)化發(fā)展的加速實(shí)現(xiàn)。資料來源：房地產(chǎn)交易網(wǎng)圖（一）：城八區(qū)2006年1-9月商品房預(yù)售登記套數(shù)對(duì)比圖（二）：郊區(qū)2006年1-9月商品房預(yù)售

49、登記套數(shù)對(duì)比圖（三）：2006年1-9月各區(qū)縣住宅成交均價(jià)郊區(qū)2006年1-9月住宅成交單價(jià)表： 單位：元/平方米順義昌平大興懷柔密云通州房山門頭溝平谷767365005000480047004500400038002500在城八區(qū)以，豐臺(tái)，海淀和石景山的供應(yīng)量為主，表明集中供應(yīng)板塊都以城市邊緣區(qū)域?yàn)橹?。城市中心區(qū)的土地已經(jīng)非常稀缺，且平均價(jià)格均突破了8000元/平方米，產(chǎn)品性價(jià)比不高。隨著郊區(qū)縣項(xiàng)目的持續(xù)供應(yīng)和城市中心區(qū)供應(yīng)的不斷萎縮，未來進(jìn)一步向郊區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)明朗。密云區(qū)域2006年1-9月住宅成交單價(jià)為4000-5000元/平方米，屬于郊區(qū)住宅成交單價(jià)中的中等區(qū)間（密云區(qū)域低密度住

50、宅：經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目價(jià)格提升了區(qū)域整體成交單價(jià)），與高價(jià)區(qū)間6500-7673元/平方米相比，有一定的升值潛力。二、郊區(qū)化發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的影響從大的發(fā)展形勢(shì)上，郊區(qū)化對(duì)于本項(xiàng)目的銷售，特別是作為普通住宅銷售非常有利。但從上面的圖（二）可以看出，目前郊區(qū)縣供應(yīng)以昌平，通州，大興和順義為主，密云的供應(yīng)量很少，表明本區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的空間還很大的同時(shí)，也表明了區(qū)域板塊的價(jià)值未被充分認(rèn)可。因此，對(duì)于本項(xiàng)目未來的銷售而言，還需要進(jìn)一步引導(dǎo)對(duì)區(qū)域的認(rèn)知，特別是引導(dǎo)對(duì)密云已經(jīng)有一定情節(jié)的客戶，這樣才有利于在節(jié)約成本的同時(shí)，加快銷售進(jìn)度和提升市場(chǎng)形象。第三節(jié)：密云區(qū)域低密度住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析概述密云區(qū)域因其優(yōu)越豐富

51、的自然景觀資源以與旅游資源，低密度產(chǎn)品市場(chǎng)較為活躍。但相對(duì)其它傳統(tǒng)的低密度產(chǎn)品區(qū)域而言，密云區(qū)域的低密度產(chǎn)品多處于中低檔次，市場(chǎng)以經(jīng)濟(jì)型低密度產(chǎn)品為主流；區(qū)域高端的低密度產(chǎn)品較少，銷售狀況也一般。備注：本章節(jié)中數(shù)據(jù)來源于項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、咨詢、現(xiàn)場(chǎng)顧客訪談等途徑第三節(jié)架構(gòu)一、各項(xiàng)目位置圖形示意二、各項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)信息三、各項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)與配套信息四、各項(xiàng)目產(chǎn)品與銷售信息比較五、區(qū)域低密度產(chǎn)品市場(chǎng)特征分析結(jié)論六、區(qū)域低密度產(chǎn)品市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的借鑒一、各項(xiàng)目位置圖形示意二、各項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)信息密云區(qū)域低密度產(chǎn)品狀況表：（樣本選擇：近兩年密云在售項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積（萬）建筑面積（萬）容積率

52、綠化率花園面積亞瀾灣密云京承高速公路出口500米54100墨庭院密云大橋西側(cè)8.085.20.6443%200左右翠堤花墅密云縣向北2公里白河西岸6.283.90.6248%300左右白河澗（南區(qū)）密云白河風(fēng)景區(qū)密溪路旁11.1860.5342%100以茉莉山莊密云新密順路194.370.2340%500-800鴻福天地密云新北路北側(cè)7.505.890.7857%200左右瑞海姆密云區(qū)西大橋路-8.91.5640%100-300注：瑞海姆項(xiàng)目容積率1.56，含有規(guī)劃中有部分公寓，故此容積率在此不做參考。（一）各項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與容積率比較項(xiàng)目開發(fā)占地面積與建筑面積、容積率

53、比較圖表注：瑞海姆項(xiàng)目容積率1.56，含有規(guī)劃中有部分公寓，故此容積率在此不做參考。目前區(qū)域的低密度項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較小，近兩年在售項(xiàng)目總開發(fā)建筑面積僅為64.37萬平方米，開發(fā)占地總面積為145.57萬平方米，市場(chǎng)發(fā)展緩慢；市場(chǎng)總體容積率較低，普遍集中在0.23-0.78之間，其中亞瀾灣最低，僅為0.18。區(qū)域各項(xiàng)目整體居住環(huán)境較為舒適；在綠化率方面，普遍集中在40%-48%之間，少量超過50%，達(dá)到57%；亞瀾灣最高，達(dá)到了90%，這也是該項(xiàng)目環(huán)境方面的最大賣點(diǎn)（地塊的原生自然資源與潮白河的水系資源）。（二）各項(xiàng)目花園面積比較項(xiàng)目中低檔別墅私家花園面積一般在100300平米，高檔項(xiàng)目花園一般在

54、500平米以上?；▓@最多是亞瀾灣達(dá)到1300平米。三、各項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)與配套信息項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)總套數(shù)裝修車位配比商業(yè)配套亞瀾灣聯(lián)排獨(dú)棟160毛坯1：2馬術(shù)俱樂部、漁夫俱樂部、水上俱樂部、專屬特色俱樂部；便利店、醫(yī)療中心、洗衣房、西餐廳、咖啡廳、臺(tái)球、沙胡球、乒乓球、兒童活動(dòng)中心等；圖書室、室網(wǎng)球場(chǎng)、室游泳池、健身中心、餐廳等配套。水墨庭院疊拼獨(dú)棟-毛坯1：21220平方米會(huì)所翠堤花墅聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟168毛坯1:1.2便利店：物美超市白河澗聯(lián)排、獨(dú)棟100多套毛坯1：2教育、醫(yī)療、 文體、便利店、市場(chǎng)、金融郵電茉莉山莊雙拼獨(dú)棟、39毛坯雙拼：1：1獨(dú)棟：1：2會(huì)所、超市、銀行、郵政代辦所、健身

55、房、美容院、網(wǎng)球場(chǎng)等鴻福天地聯(lián)排、雙拼、疊拼258毛坯1：1燕賽商場(chǎng)、物美超市、超市發(fā)與大中電器等瑞海姆聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟26毛坯1：1五星級(jí)度假休閑酒店SPA水療中心，體育館，保齡球館外，還有京郊獨(dú)有的800平米仿真海濱造浪浴場(chǎng)目前區(qū)域低密度產(chǎn)品市場(chǎng)中，各種產(chǎn)品形態(tài)均有，其中疊拼類別墅項(xiàng)目相對(duì)比較稀缺。在市場(chǎng)供應(yīng)方面，市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)相差較大，從26套到258套。這與特定項(xiàng)目的整體規(guī)劃有關(guān)，部分項(xiàng)目除了規(guī)劃有低密度別墅外，還兼有普通類住宅類產(chǎn)品，相對(duì)這種社區(qū)，單純的低密度社區(qū)無疑更具有市場(chǎng)競爭力。在裝修方面，在售產(chǎn)品中均為毛坯產(chǎn)品，側(cè)面反映市場(chǎng)中客戶群較為理性，對(duì)裝修的單價(jià)不明確較為敏感，也同時(shí)更

56、具有個(gè)性化的自我裝修傾向。在車位配比方面，多為1：2車位，比較充足，側(cè)面反映市場(chǎng)客戶私家車擁有普遍，且客戶活動(dòng)圍較廣，區(qū)域外聯(lián)較頻繁。在商業(yè)配套方面，都有基本滿足客戶生活需求的配套，但一般都是較為簡單的基本配套，沒有富有針對(duì)性特色性配套設(shè)施。其中亞瀾灣以定位高端的專屬特色私人俱樂部提升項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)也滿足高端客戶群的需求；瑞海姆項(xiàng)目以五星級(jí)度假休閑酒店與附屬配套，提升項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)吸引了大批度假類客戶。四、各項(xiàng)目產(chǎn)品與銷售信息比較項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品面積均價(jià)元/產(chǎn)品總價(jià)萬元/套已售已推未售開盤時(shí)間入住時(shí)間亞瀾灣獨(dú)棟聯(lián)排290-505240-32510800300-600 220-3002200

57、030000一期2002年5月一期2002年12月二期2005年5月水墨庭院獨(dú)棟228-2835200120-16029518.4614243.2二期2005年9月二期2006年8月疊拼176-22090-110翠堤花墅獨(dú)棟350-4008500297-3407404.1332220.42005年9月2006年6月雙拼202-2806500132-182聯(lián)排160-200480076.896白河澗獨(dú)棟260-27442001601806540026453二期2004年4月二期2005年6月聯(lián)排144-22060105茉莉山莊獨(dú)棟200-4007300170-39060004000二期2005年

58、開盤2003年9月雙拼180-250110-160鴻福天地雙拼270-2905800150-1701803.150915.3二期2005年7月二期2006年12月聯(lián)排2302705500126-148疊拼15016038005760注：瑞海姆別墅產(chǎn)品目前還沒有正式對(duì)外銷售，在此不做統(tǒng)計(jì)。（一）各類型產(chǎn)品戶型主力套均面積的比較1、獨(dú)棟產(chǎn)品套均面積比較：（單位：平方米）項(xiàng)目名稱最小面積最大面積茉莉山莊200400水墨庭院228283白河澗260274翠堤花墅350400亞瀾灣290505瑞海姆360450密云獨(dú)棟產(chǎn)品，除亞瀾灣和瑞海姆有較大的獨(dú)棟面積外，其他項(xiàng)目基本集中在200-400平方米。雙拼

59、產(chǎn)品套均面積比較：（單位：平方米）項(xiàng)目套均最小面積套均最大面積茉莉山莊180250翠堤花墅202280鴻福天地270290瑞海姆300300密云雙拼產(chǎn)品套均面積區(qū)集中在200-300平方米，其海姆最大，為300平方米。聯(lián)排、疊拼產(chǎn)品套均面積比較：（單位：平方米）項(xiàng)目套均最小面積套均最大面積水墨庭院（疊拼）176220白河澗（聯(lián)排）144220翠堤花墅（聯(lián)排）160200鴻福天地（聯(lián)排）230270鴻福天地（疊拼）150160亞瀾灣（聯(lián)排）240325瑞海姆（聯(lián)排）220240密云區(qū)域疊拼產(chǎn)品較稀缺，面積在150-220平方米；聯(lián)排產(chǎn)品面積稍大，基本集中在200平方米左右，亞瀾灣最大為325平方

60、米。區(qū)域各類型產(chǎn)品主力套均面積區(qū)間特點(diǎn)：產(chǎn)品類型獨(dú)棟產(chǎn)品雙拼產(chǎn)品聯(lián)排產(chǎn)品疊拼產(chǎn)品主力套均面積區(qū)間（）200-400202-300200左右150-220密云區(qū)域的低密度項(xiàng)目，除了獨(dú)棟產(chǎn)品的面積跨越較大外，其他產(chǎn)品類型的面積跨越都比較集中；亞瀾灣和瑞海姆的面積定位普遍比同區(qū)域的大，為區(qū)域的高端產(chǎn)品；區(qū)域疊拼產(chǎn)品比較稀缺。（二）各類型產(chǎn)品套均總價(jià)比較1、獨(dú)棟套均總價(jià)比較：（單位：萬元/套）項(xiàng)目名稱套均最低總價(jià)套均最高總價(jià)茉莉山莊170390水墨庭院120160白河澗160180翠堤花墅297340亞瀾灣300600瑞海姆300500密云區(qū)域獨(dú)棟產(chǎn)品的總價(jià)主要集中在300萬以，亞瀾灣和瑞海姆作為密云