1、第九章 房地產(chǎn)證券化房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）第一節(jié) 房地產(chǎn)證券化與證券市場(chǎng)概述第二節(jié) 房地產(chǎn)融資證券化第三節(jié) 住房抵押貸款證券化房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）學(xué)習(xí)目標(biāo) 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）1了解證券市場(chǎng)及房地產(chǎn)證券化基礎(chǔ)知識(shí)。2理解房地產(chǎn)證券化的基本概念及住房抵押貸款證券化的運(yùn)作流程。3掌握房地產(chǎn)融資證券化的重要作用及住房抵押貸款證券化過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制方法。第一節(jié) 房地產(chǎn)證券化與證券市場(chǎng)概述一、證券市場(chǎng)概述證券是指各類記載并代表一定權(quán)利的法律憑證。它用以證明持有人有權(quán)依其所持憑證記載的內(nèi)容而取得應(yīng)有的權(quán)益。有價(jià)證券是指標(biāo)有票面金額，用于證明持有人或該證券指定的特定主體對(duì)特定財(cái)產(chǎn)擁有所有權(quán)或債權(quán)的憑

2、證。有價(jià)證券有廣義與狹義之分。廣義的有價(jià)證券包括商品證券、貨幣證券和資本證券。商品證券是證明持有人有商品所有權(quán)或使用權(quán)的憑證。貨幣證券是指本身能使持有人或第三者取得貨幣索取權(quán)的有價(jià)證券。資本證券是指由金融投資或與金融投資有直接聯(lián)系的活動(dòng)而產(chǎn)生的證券。狹義的有價(jià)證券即指資本證券。房地產(chǎn)證券化所涉及的證券主要指資本證券。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）有價(jià)證券具有期限性、收益性、流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)，是政府、銀行、企業(yè)和個(gè)人重要的投資工具。根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)可以將證券分為不同的種類。比如，按證券發(fā)行主體的不同，有價(jià)證券可分為政府證券、金融證券和公司證券；按是否在證券交易所掛牌交易，可分為上市證券與非上市證

3、券；按募集方式分類，可分為公募證券（面向大眾）和私募證券（面向少數(shù)特定投資者）；按證券所代表權(quán)利的性質(zhì)分類，可以分為股票、債券和其他證券三大類。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）證券市場(chǎng)是指買賣有價(jià)證券的場(chǎng)所與網(wǎng)絡(luò)。它具有以下三個(gè)顯著特征：第一，證券市場(chǎng)是價(jià)值直接交換的場(chǎng)所；第二，證券市場(chǎng)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利直接交換的場(chǎng)所；第三，證券市場(chǎng)是風(fēng)險(xiǎn)直接交換的場(chǎng)所。證券市場(chǎng)是一國(guó)金融市場(chǎng)的重要組成部分，對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著十分重要的作用。證券市場(chǎng)的主要功能包括：融通資金、資本定價(jià)、資本配置、轉(zhuǎn)換機(jī)制、分散風(fēng)險(xiǎn)和宏觀調(diào)控等。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）二、房地產(chǎn)證券化的含義資產(chǎn)證券化是指原始權(quán)益人將流動(dòng)性不強(qiáng)的資產(chǎn)或具有

4、可預(yù)測(cè)現(xiàn)金流收入的資產(chǎn)，集中并分割成可在證券市場(chǎng)上流通的有價(jià)證券的過(guò)程。資產(chǎn)證券化的對(duì)象一般包括政府擔(dān)保的抵押貸款、私人機(jī)構(gòu)擔(dān)保的抵押貸款、汽車貸款、信用卡貸款、租賃應(yīng)收款和一般商業(yè)貸款等，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化只是其中的一種類別。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）房地產(chǎn)證券化是資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體運(yùn)用，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象，以房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)有關(guān)的債權(quán)作擔(dān)保，發(fā)行股票、債券、單位信托或其他受益憑證，直接從證券市場(chǎng)籌集資金的一種資金融通方式。房地產(chǎn)證券化有兩種基本形式：一是房地產(chǎn)本身或所有權(quán)證券化（權(quán)益型），二是房地產(chǎn)抵押權(quán)的證券化（抵押權(quán)型）。還有一些房地產(chǎn)證券化形式則是這二者不同程度的融合。 房地產(chǎn)

5、金融實(shí)務(wù)（第3版）權(quán)益型房地產(chǎn)證券化又可以細(xì)分為三種類型：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化，它是以融資主體自身的資產(chǎn)或信譽(yù)作擔(dān)保，或針對(duì)某一房地產(chǎn)項(xiàng)目并以其建成后的銷售收益作擔(dān)保而發(fā)行的證券。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證券化，它是指通過(guò)有價(jià)證券形式，將房地產(chǎn)與投資者之間的直接物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為由于擁有有價(jià)證券而形成的債權(quán)關(guān)系，使房地產(chǎn)的價(jià)值由固定的資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)性的有價(jià)證券形式。（3）房地產(chǎn)投資信托（REITs），它是一種大眾化的投資工具，是通過(guò)發(fā)行受益證券或入股憑證的方式，將分散的不等額資金匯集成基金，交由專家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，主要投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，投資者在扣除一定費(fèi)用之后按出資比例分享基金的增值收益

6、。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）三、 我國(guó)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)證券化發(fā)展的現(xiàn)狀我國(guó)證券發(fā)行市場(chǎng)的恢復(fù)與起步是從1981年國(guó)家發(fā)行國(guó)庫(kù)券開(kāi)始的。此后，債券發(fā)行連年不斷，發(fā)行數(shù)額不斷增加，債券種類由國(guó)家債券擴(kuò)展到金融債券、企業(yè)債券、國(guó)際債券的發(fā)行。我國(guó)的股票發(fā)行始于1984年。1984年9月，北京成立了第一家股份有限公司天橋百貨股份有限公司，并發(fā)行了股票。同年11月，由上海電聲總廠發(fā)起成立的上海飛樂(lè)音響股份有限公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行股票。之后，上海延中實(shí)業(yè)股份有限公司也面向社會(huì)發(fā)行了股票。全國(guó)其他一些城市也相繼發(fā)行了股票。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）我國(guó)的證券交易市場(chǎng)始于1986年。1986年8月，沈陽(yáng)信托投資公

7、司第一次面向社會(huì)開(kāi)辦了證券交易業(yè)務(wù)，之后，沈陽(yáng)市建設(shè)銀行信托投資公司和工商銀行沈陽(yáng)證券公司也開(kāi)辦了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。1986年9月，上海市幾家專業(yè)銀行的信托部門及信托投資公司開(kāi)辦了股票“柜臺(tái)交易”，1988年4月和6月，財(cái)政部先后在全國(guó)61個(gè)大中城市進(jìn)行轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的試點(diǎn)。到1990年，全國(guó)證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)已基本形成，隨場(chǎng)外交易市場(chǎng)的形成，場(chǎng)內(nèi)交易市場(chǎng)也迅速發(fā)展起來(lái)，1990年11月26日，國(guó)務(wù)院授權(quán)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)的上海證券交易所宣告成立，并于1990年12月19日正式營(yíng)業(yè)，成為我國(guó)第一家證券交易所；1991年4月11日，我國(guó)另一家由中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)的證券交易所深圳證券交易所也宣告成立，并于同年7月3日

8、正式營(yíng)業(yè)。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）2014年7月22日，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)行的“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品(RMBS)”在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)招標(biāo)成功，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為1.25倍。郵儲(chǔ)銀行此次發(fā)行的個(gè)人住房貸款證券化產(chǎn)品，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為23680筆個(gè)人住房抵押貸款，產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模共計(jì)68.14億元。此單個(gè)人房貸證券化業(yè)務(wù)，一方面支持了消費(fèi)金融、住房金融，另一方面緩解了商業(yè)銀行資本占用、期限錯(cuò)配壓力，對(duì)于盤活個(gè)人住房抵押貸款存量，優(yōu)化住房金融方面的信貸資產(chǎn)增量具有重要意義。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）我國(guó)房地產(chǎn)證券化取得了一定程度的發(fā)展是與我國(guó)證券市場(chǎng)分不開(kāi)的。一方面，證券市場(chǎng)不斷規(guī)范與

9、發(fā)展將為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化奠定很好的基礎(chǔ)；另一方面，房地產(chǎn)證券化的穩(wěn)步推進(jìn)也使得我國(guó)證券市場(chǎng)品種越來(lái)越豐富，進(jìn)一步提高了我國(guó)證券市場(chǎng)的創(chuàng)新能力，為其他資產(chǎn)證券化積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）第二節(jié) 房地產(chǎn)融資證券化一、房地產(chǎn)融資證券化的背景與原因房地產(chǎn)融資證券化最早發(fā)源于美國(guó)。20世紀(jì)70年代，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了“滯脹”現(xiàn)象，為了應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，美聯(lián)儲(chǔ)（美國(guó)的中央銀行）被迫提高聯(lián)邦基金利率，銀行籌資成本大為上升，亟待金融創(chuàng)新以緩解銀行的經(jīng)營(yíng)困境。為獲取更多的資金來(lái)源并轉(zhuǎn)嫁利率風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)三大抵押貸款公司（政府國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)、聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住房抵押貸款公司），以及

10、其他一些從事住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，將所持有的住房抵押貸款按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重新組合，再以該貸款組合產(chǎn)生的收益現(xiàn)金流作擔(dān)保發(fā)行證券，出售給投資者以收回資金，這就是最早的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化形式。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）分析房地產(chǎn)融資證券化的原因，大概有以下幾個(gè)方面：（1）資產(chǎn)證券化是商業(yè)銀行及房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍、拓寬收入來(lái)源和融資渠道并增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的必然選擇。（2）20世紀(jì)70年代出現(xiàn)的通貨膨脹使居民偏好房地產(chǎn)投資，希望借助證券化工具間接地涉足房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)資金的保值與增值。（3）西方房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)融資證券化創(chuàng)造了必要條件。 （4）20世紀(jì)80年代之后，隨著全球金融自由化的

11、不斷擴(kuò)散和演進(jìn)，其他國(guó)家紛紛仿效美國(guó)開(kāi)始嘗試住房抵押貸款證券化。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）二、房地產(chǎn)融資證券化的主要特點(diǎn)1房地產(chǎn)融資證券化的參與者眾多2房地產(chǎn)證券投資組合可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)3實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)的資本大眾化與經(jīng)營(yíng)專業(yè)化兩大目標(biāo)4房地產(chǎn)證券收益穩(wěn)定且流動(dòng)性強(qiáng)房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）三、房地產(chǎn)融資證券化的主要作用（一）房地產(chǎn)證券化有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 （二）房地產(chǎn)證券化有利于商業(yè)銀行的發(fā)展（三）房地產(chǎn)證券化有利于證券市場(chǎng)的完善和發(fā)展（四）房地產(chǎn)證券化有利于房地產(chǎn)投資隊(duì)伍的培育房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）四、房地產(chǎn)融資證券化的主要形式1房地產(chǎn)股票截止到2015年，在滬深兩地上市的房地產(chǎn)企業(yè)

12、達(dá)137家，在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)共48家。2房地產(chǎn)債券2015年9月28日，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2015年公司債券（第一期）獲準(zhǔn)發(fā)行，共募集資金人民幣30億元，最終票面利率為4.02%。3房地產(chǎn)信托4房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）第三節(jié) 住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券是最早的資產(chǎn)證券化品種，也是住房抵押貸款交易的二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是住房抵押貸款發(fā)放的市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)是二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，二級(jí)市場(chǎng)使銀行等金融機(jī)構(gòu)可以提前回收信貸資金并轉(zhuǎn)移金融風(fēng)險(xiǎn)，反過(guò)來(lái)又促進(jìn)了一級(jí)市場(chǎng)的健康發(fā)展。住房抵押貸款之所以能夠證券化，主要有三方面原因：一是住房抵押貸款普及率高、規(guī)模大。二是收益穩(wěn)定。三是貸

13、款的安全性較高。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）一、住房抵押貸款證券化的含義住房抵押貸款證券化（MBS-Mortgage-Backed Securitization）是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動(dòng)性較差但具有未來(lái)現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款組合，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購(gòu)入，經(jīng)過(guò)擔(dān)保或信用增級(jí)后以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。這一過(guò)程將原先不易變現(xiàn)的信貸資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場(chǎng)上流通的證券。住房抵押貸款證券化以銀行信用為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了直接融資與間接融資的高度融合，使房地產(chǎn)金融活動(dòng)進(jìn)入到一個(gè)更高級(jí)的階段。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）二、住房抵押貸款證券化的意義1有利于拓寬商

14、業(yè)銀行的融資渠道2有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力3有利于商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理4有利于加強(qiáng)商業(yè)銀行的資本管理5增加中央銀行宏觀金融調(diào)控的手段6有利于完善住房金融體系房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）三、住房抵押貸款證券化的運(yùn)作機(jī)理房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）住房抵押貸款證券化的基本運(yùn)作流程見(jiàn)圖9-1。圖9-1 住房抵押貸款證券化運(yùn)作流程（一）原始資產(chǎn)的形成 商業(yè)銀行（原始權(quán)益人）以所購(gòu)住房為抵押向購(gòu)房者（原始債務(wù)人）發(fā)放住房按揭貸款，購(gòu)房者按照貸款合同約定按期償還貸款本息。住房抵押貸款到期之前，銀行擁有住房的抵押權(quán)，而該抵押貸款則可以成為證券化的原始資產(chǎn)。（二）組建資產(chǎn)池（Asset Pool）發(fā)起人（原始權(quán)益人

15、）首先要根據(jù)自身的融資要求，確定其證券化的目標(biāo)；然后對(duì)能夠證券化的抵押貸款原始資產(chǎn)進(jìn)行清理、估算，根據(jù)證券化的目標(biāo)確定資產(chǎn)數(shù)，最后將這些資產(chǎn)匯集組建資產(chǎn)池。選擇原始資產(chǎn)進(jìn)入資產(chǎn)池的基本標(biāo)準(zhǔn)是：該資產(chǎn)可以產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流收入；原始權(quán)益人持有該資產(chǎn)已有一段時(shí)間，信用表現(xiàn)記錄良好；資產(chǎn)具有標(biāo)準(zhǔn)化的合約文件，即資產(chǎn)具有很高的同質(zhì)性；資產(chǎn)抵押物的變現(xiàn)價(jià)值較高；原始債務(wù)人的地域和人口統(tǒng)計(jì)分布廣泛；資產(chǎn)的歷史記錄良好，即違約率和損失率較低；資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)容易獲得。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）（三）發(fā)起人向SPV出售資產(chǎn)SPV的作用主要是：（1）按照法律上“真實(shí)出售”的條件從發(fā)起人處購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)；（2

16、）對(duì)住房抵押貸款證券化產(chǎn)品進(jìn)行信用增級(jí)；（3）聘請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)信用增級(jí)后的證券進(jìn)行信用評(píng)級(jí)；（4）選擇證券化的服務(wù)人、受托人等中介機(jī)構(gòu)；（5）選擇承銷商，承銷抵押支持證券；（6）委托服務(wù)人從原始債務(wù)人處收取抵押貸款本息；（7）委托受托銀行（受托管理人）向證券持有人按約定方式進(jìn)行償付。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）（四）信用增級(jí)在進(jìn)行信用評(píng)級(jí)之前，SPV要聘請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)所設(shè)計(jì)的證券進(jìn)行考核，以確定為了達(dá)到發(fā)行人所希望的目標(biāo)而需要進(jìn)行信用增級(jí)的程度。信用增級(jí)主要采取內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)兩種形式。內(nèi)部信用增級(jí)一般由住房抵押貸款證券化的發(fā)起人實(shí)施，增級(jí)方式包括直接追索權(quán)、超額擔(dān)保及設(shè)計(jì)優(yōu)先/次

17、級(jí)結(jié)構(gòu)等。直接追索權(quán)是指發(fā)起人承諾在貸款違約時(shí)支付債券本息；超額擔(dān)保是指證券發(fā)起人并未獲得全部抵押貸款出售的資金，剩余的資金將首先用來(lái)承擔(dān)貸款損失；所謂優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)，是指把證券按風(fēng)險(xiǎn)大小分為優(yōu)級(jí)和次級(jí)，次級(jí)證券利率高于優(yōu)級(jí)證券利率，購(gòu)買次級(jí)證券的投資者沒(méi)有任何評(píng)級(jí)要求，信用增級(jí)來(lái)自于他花錢購(gòu)買特別機(jī)構(gòu)的次級(jí)證券，為保證優(yōu)先證券的償付提供了補(bǔ)充手段。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）（五）信用評(píng)級(jí)在信用增級(jí)之后，SPV再次聘請(qǐng)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)將要發(fā)行的證券進(jìn)行正式的發(fā)行評(píng)級(jí)，并且向投資者公布最終評(píng)級(jí)結(jié)果。由于抵押支持證券的基礎(chǔ)是證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，因而信用評(píng)級(jí)的依據(jù)是基礎(chǔ)資產(chǎn)本身的質(zhì)量而非發(fā)起人的信用。抵

18、押貸款支持證券經(jīng)過(guò)信用增級(jí)之后，其信用級(jí)別往往高于發(fā)起人的信用級(jí)別。證券定級(jí)后，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)還會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)、資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)、違約履約率等情況對(duì)評(píng)級(jí)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）（六）發(fā)行證券 信用評(píng)級(jí)之后，證券化發(fā)起人（SPV）將選擇證券承銷商，采取公募或私募的方式發(fā)售證券。由于抵押支持證券一般盈利性和安全性均較高，因而主要的購(gòu)買者是保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等注重穩(wěn)健投資的機(jī)構(gòu)投資者。（七）向發(fā)起人支付基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)款證券出售之后，SPV從證券承銷商那里獲得發(fā)行證券的收入，然后按事先約定的價(jià)格向發(fā)起人支付購(gòu)買基礎(chǔ)資產(chǎn)（住房抵押貸款）的價(jià)款，同時(shí)要向?yàn)樽C券化服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)支付相關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)金

19、融實(shí)務(wù)（第3版）（八）資產(chǎn)管理與回收資產(chǎn)收益服務(wù)人負(fù)責(zé)對(duì)資產(chǎn)池進(jìn)行管理，主要職責(zé)是收取、記錄資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，并且把全部收入存入SPV事先指定的受托銀行。受托銀行按約定建立積累金賬戶，以便按時(shí)向投資者償付本金和利息。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）（九）證券清償在抵押支持證券的本息償付日，SPV將委托銀行按時(shí)足額地向投資者償付本息。當(dāng)證券本息全部被償付完畢后，如果資產(chǎn)池產(chǎn)生的收入還有剩余，則這些剩余將按協(xié)議規(guī)定在證券發(fā)起人和發(fā)行人之間進(jìn)行分配。 至此，住房抵押貸款證券化過(guò)程宣告結(jié)束。雖然證券化表內(nèi)模式與表外模式有所不同，但除了沒(méi)有設(shè)立SPV之外，其基本流程大致相同。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）四、住房抵

20、押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)控制（一）資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及其控制資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是指用于證券化的抵押貸款質(zhì)量較差導(dǎo)致管理成本上升和信用風(fēng)險(xiǎn)增加而給證券化參與各方帶來(lái)?yè)p失的可能性。 住房抵押貸款支持證券的收益歸根結(jié)蒂來(lái)自原始資產(chǎn)的收益，原始資產(chǎn)包括住房抵押貸款及其抵押物（房地產(chǎn)），如果抵押貸款違約率高或者房地產(chǎn)價(jià)值急劇下降都會(huì)直接影響到證券化產(chǎn)品到期清償問(wèn)題。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）為了防止資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，可以采取以下防控措施：（1）對(duì)貸款組合的逾期貸款率進(jìn)行估計(jì)，并通過(guò)計(jì)提貸款壞賬準(zhǔn)備金對(duì)呆壞賬進(jìn)行沖銷；（2）通過(guò)增加第三方擔(dān)?；蛘哔?gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)的方式提高證券化產(chǎn)品的信用等級(jí)；（3）SPV在購(gòu)買貸款時(shí)應(yīng)在協(xié)

21、議中制定一些保障條款，比如設(shè)置貸款對(duì)住房?jī)r(jià)值比率（抵押率）的最大值；要求銀行對(duì)貸款質(zhì)量進(jìn)行擔(dān)保，一旦出現(xiàn)違約，SPV對(duì)銀行有追索權(quán)；要求商業(yè)銀行提供詳細(xì)的財(cái)務(wù)文件，加強(qiáng)對(duì)客戶的資信調(diào)查和定期評(píng)估.（4）監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)完善個(gè)人信用征信系統(tǒng)，為證券發(fā)起人與發(fā)行人提供全面的個(gè)人信用記錄，從而提高住房抵押貸款的發(fā)放質(zhì)量。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）（二）利率風(fēng)險(xiǎn)及其控制利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率變化給抵押支持證券發(fā)行人或證券持有者帶來(lái)?yè)p失的可能性。對(duì)發(fā)行人而言，利率風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在，當(dāng)利率上升時(shí)，債券價(jià)格會(huì)下降，從而影響發(fā)行人的籌資規(guī)模；當(dāng)利率下降時(shí)，則使發(fā)行人的利息收入減少。對(duì)證券投資者而言，利率風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在，利率變動(dòng)引致證

22、券價(jià)格變動(dòng)，從而影響投資者的投資回報(bào)。此外，利率變化也是產(chǎn)生住房抵押貸款提前償付行為的重要原因。 目前對(duì)于證券化中的利率風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有很好的防范措施，隨著金融衍生工具技術(shù)的不斷發(fā)展，證券發(fā)行人可以利用金融衍生產(chǎn)品來(lái)沖銷利率風(fēng)險(xiǎn)，這些產(chǎn)品包括遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨合約、利率期權(quán)合約及利率互換等，但這些金融工具的使用都存在一定的代價(jià)。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）（三）資產(chǎn)打包風(fēng)險(xiǎn)及其控制資產(chǎn)打包風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行住房抵押貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)不同從而很難將信譽(yù)高、風(fēng)險(xiǎn)小的信貸資產(chǎn)劃分成利率、期限和種類趨同的若干群組而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如果各家商業(yè)銀行對(duì)抵押貸款的劃分標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，劃分層次清晰，將會(huì)造成證券化產(chǎn)品的定價(jià)困難并導(dǎo)

23、致按揭貸款證券公司收入流與債務(wù)流的不匹配。 為控制資產(chǎn)打包風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款合約的標(biāo)準(zhǔn)化，確保各商業(yè)銀行貸款條件的統(tǒng)一性。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）（四）提前償付風(fēng)險(xiǎn)及其控制提前償付風(fēng)險(xiǎn)是指原始債務(wù)人提前償還住房抵押貸款從而打亂證券化原有計(jì)劃而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。提前償付行為發(fā)生之后，由于原始債務(wù)人提前償還住房抵押貸款，導(dǎo)致抵押貸款平均持有期限縮短，貸款余額加速下降，從而降低發(fā)行人的利息收入。此外，提前償付行為的發(fā)生會(huì)增加預(yù)測(cè)基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的難度，進(jìn)而影響抵押貸款支持證券的定價(jià)，提高證券發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。提前償付行為的發(fā)生主要源于經(jīng)濟(jì)環(huán)境與個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況的動(dòng)態(tài)變化，因此很難進(jìn)行預(yù)測(cè)，同時(shí)也很難完全消

24、除提前償付風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）為更好地避免提前償付風(fēng)險(xiǎn)，可以采取以下防控措施：（1）SPV與銀行在購(gòu)買貸款協(xié)議中約定，一旦發(fā)生提前償付行為，銀行必須提供相同條件的貸款賣給SPV；（2）SPV如果用提前還款進(jìn)行投資，應(yīng)限定投資范圍為收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小的金融產(chǎn)品；（3）SPV可以利用提前還款以證券回購(gòu)方式來(lái)解決抵押支持證券償付的期限不匹配的問(wèn)題；（4）通過(guò)金融創(chuàng)新增加住房抵押貸款證券化品種以防范提前償付風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)新的證券化產(chǎn)品如轉(zhuǎn)手抵押貸款證券、擔(dān)保抵押債券、本金與利息切塊抵押貸款證券等，將提前償付風(fēng)險(xiǎn)部分地轉(zhuǎn)嫁出去。 房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）課堂討論 美國(guó)次貸危機(jī)（subprime c

25、risis）又稱次級(jí)房貸危機(jī)，也譯為次債危機(jī)。它是指一場(chǎng)發(fā)生在美國(guó)，因次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的金融風(fēng)暴。它致使全球主要金融市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性不足危機(jī)。美國(guó)“次貸危機(jī)”是從2006年春季開(kāi)始逐步顯現(xiàn)的，2007年8月開(kāi)始席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)，最終導(dǎo)致全球性金融動(dòng)蕩與經(jīng)濟(jì)蕭條。請(qǐng)準(zhǔn)備材料分組討論以下問(wèn)題：房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）討論題目：1美國(guó)次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因是什么？2美國(guó)次貸危機(jī)與住房抵押貸款證券化密切相關(guān)，我國(guó)還要不要大力發(fā)展住房抵押貸款證券化？3、我國(guó)房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀、問(wèn)題及對(duì)策討論目的：培養(yǎng)學(xué)生綜合分析和解決問(wèn)題的能力討論方式：讓學(xué)生先收

26、集和整理材料，提出自己的觀點(diǎn)，然后進(jìn)行分組討論，教師作最后總結(jié)。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）思考與練習(xí)一、填空題1、廣義的有價(jià)證券包括 、 和 。狹義的有價(jià)證券即指 。2、按證券所代表權(quán)利的性質(zhì)，可分為 、 和其他證券三大類。3、我國(guó)的兩家證券交易所分別為1990年12月成立的 證券交易所和1991年7月成立的 證券交易所。4、住房抵押貸款證券是最早的 證券化品種，也是住房抵押貸款交易的 市場(chǎng)。5、住房抵押貸款到期之前， 擁有住房的抵押權(quán)，而該抵押貸款則可以成為證券化的 。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）二、單項(xiàng)選擇題1、資產(chǎn)證券化源于20世紀(jì)70年代美國(guó)的（ ）。A、證券抵押債券 B、住房抵押證券 C、

27、設(shè)備抵押債券 D、商業(yè)抵押證券2、我國(guó)目前的證券投資基金主要是（ ）。A、公司型基金 B、契約型基金 C、單位信托基金 D、對(duì)沖基金3、（ ）是房地產(chǎn)企業(yè)按照法定程序發(fā)行的、約定在一定期限還本付息的有價(jià)證券。A、房地產(chǎn)股票 B、房地產(chǎn)信托 C、房地產(chǎn)債券 D、房地產(chǎn)抵押債券4、我國(guó)證券發(fā)行市場(chǎng)的恢復(fù)與起步是從1981年國(guó)家發(fā)行（ ）開(kāi)始的。A、金融債券 B、公司債券 C、國(guó)際債券 D、國(guó)庫(kù)券5、我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限一般較長(zhǎng)，最長(zhǎng)期限達(dá)（ ）年。A、10 B、20 C、30 D、70房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）三、多項(xiàng)選擇題1、按證券發(fā)行主體的不同，有價(jià)證券可分為（ ）。A、政府證券

28、B、金融證券 C、商品證券 D、公司證券2、按品種結(jié)構(gòu)分，證券市場(chǎng)主要包括（ ）等類型。A、股票市場(chǎng) B、債券市場(chǎng) C、基金市場(chǎng) D、衍生品市場(chǎng)3、投資基金作為一種投資方式具有（ ）等特點(diǎn)。A、分散風(fēng)險(xiǎn) B、專家經(jīng)營(yíng) C、收益穩(wěn)定 D、手續(xù)簡(jiǎn)便4、住房抵押貸款之所以能夠證券化，其主要原因在于（ ）。A、住房抵押貸款普及率高、規(guī)模大 B、收益穩(wěn)定 C、貸款的安全性較高D、信用貸款占比較高5、住房抵押貸款證券化的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要有（ ）。A、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) B、資產(chǎn)打包風(fēng)險(xiǎn) C、利率風(fēng)險(xiǎn) D、提前償付風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）四、簡(jiǎn)答題1、證券市場(chǎng)的主要參與者有哪些？2、簡(jiǎn)述證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)證券化的關(guān)

29、系。3、房地產(chǎn)融資證券化的主要作用是什么？4、房地產(chǎn)融資證券化的主要形式有哪些？5、簡(jiǎn)述住房抵押貸款證券化的意義。6、簡(jiǎn)述住房抵押貸款證券化的主要運(yùn)作流程。五、論述題如何防控住房抵押貸款證券化的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）實(shí)踐與訓(xùn)練 實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目：圖9-2為美國(guó)住房抵押貸款證券化運(yùn)作模式圖，請(qǐng)根據(jù)所學(xué)知識(shí)寫出每一步驟的具體內(nèi)容。實(shí)訓(xùn)目的：熟悉美國(guó)住房抵押貸款證券化運(yùn)作模式。實(shí)訓(xùn)步驟：同學(xué)分組（35人一組），查閱相關(guān)資料,討論完成。房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）圖9-2 美國(guó)住房抵押貸款證券化運(yùn)作模式案例分析 首個(gè)住房公積金貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成功發(fā)行 近日，國(guó)內(nèi)首單以個(gè)人住房公積金貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券“匯富武漢住房公積金貸款1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，將在上海證券交易所上市交易，這標(biāo)志著萬(wàn)億級(jí)的公積金貸款存量資產(chǎn)迎來(lái)盤活的良機(jī)。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，此專項(xiàng)計(jì)劃由武漢公積金中心為緩解當(dāng)前流動(dòng)性不足風(fēng)險(xiǎn)而發(fā)起的，由中國(guó)民生銀行及東方