1、土地財政模式面臨重要拐點分析摘要：自上世紀(jì)九十年代以來，地方政府的土地財政模式為政府帶來了大量的資金，但是發(fā)展到現(xiàn)在，土地財政依賴模式已經(jīng)難以持續(xù),土地財政轉(zhuǎn)型面臨重要拐點。在本文中，筆者通過對多位專家的理論進(jìn)行總結(jié)，并對土地模式的基本途徑以及造成的危害進(jìn)行闡述，對土地財政模式新的工作措施進(jìn)行探討，希望可以給相關(guān)部門一些參考。關(guān)鍵詞:土地財政基本途徑危害新措施隨著改革開放后我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，推動了城市的規(guī)模擴(kuò)大。而城市的快速擴(kuò)張也帶動了相關(guān)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。城市的擴(kuò)張都是以地方政府的政策為主導(dǎo)性的，而在這其中，土地財政”起到了非常重要的作用。也就是說，地方政府從土地中獲得了土地出讓收入和相關(guān)企

2、業(yè)的所得稅收入及利潤。土地財政”使地方政府獲得資金推動城市建設(shè)的發(fā)展，增加了地方財政收入和公務(wù)人員收入，但是實施的城市擴(kuò)張戰(zhàn)略也給社會發(fā)展帶來了很大的危害。尤其是近兩年，地方政府對土地財政依賴”的模式已經(jīng)面臨崩潰的邊緣，越來越多的事實表明土地財政”模式正面臨著重要的轉(zhuǎn)折點。長久性的依賴土地財政”只能出現(xiàn)更多的問題，會對社會和諧和穩(wěn)定產(chǎn)生不利的影響，土地財政”轉(zhuǎn)型刻不容緩。土地財政模式基本途徑1.1地方政府通過土地出讓取得大量收入地方政府通過土地出讓取得大量的土地出讓金，這是我國土地財政”模式的主要特點。按照我國相關(guān)的法律法規(guī)，地方政府對具有商業(yè)價值的土地掛牌出讓，進(jìn)行招標(biāo)、拍賣或掛牌等，通過相

3、關(guān)拍賣程序進(jìn)行競爭性招標(biāo)，這樣最大化的實現(xiàn)土地的價值，增加地方政府的土地收益。中標(biāo)者再將土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，以獲取更大的收益。1.2利用建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增加地方稅收根據(jù)我國有關(guān)的稅務(wù)法律，其中涉及到建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的法律就有十多個。隨著近些年地方政府大力進(jìn)行城市規(guī)模的擴(kuò)大化，促進(jìn)了建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也就給當(dāng)?shù)卣畮砹舜罅靠捎^的稅務(wù)收入。而建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展相關(guān)行業(yè)也給當(dāng)?shù)卣畮砹舜罅康亩惤鹗杖?。此外，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為地方政府提供了大量的非稅收入，這些都是非常復(fù)雜的行政事業(yè)性收費(fèi)，透明度很低，很難統(tǒng)計。1.3通過扶持國有企業(yè)獲取房地產(chǎn)各方利益地方

4、政府不直接介入土地的管理，而是在土地管理部門下設(shè)一個國有企業(yè)作為土地儲備專門機(jī)構(gòu)，并在政策上進(jìn)行扶持，負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)赝恋氐拈_發(fā)與管理。對外這個國有企業(yè)是一個非營利性的組織，對內(nèi)按照當(dāng)?shù)貒临Y源和房屋管理局指定的政策和要求進(jìn)行管理。在土地市場上負(fù)責(zé)土地儲備，充分參與土地的競標(biāo)管理。是地方政府進(jìn)行營業(yè)性土地出讓經(jīng)營的重要載體。通過則個國有企業(yè)的管理，進(jìn)行土地拍賣的時候，可以先不預(yù)付收購資金，而在中標(biāo)后再行支付。通過國有企業(yè)的管理，加快當(dāng)?shù)氐耐恋亓魍?，使政府快速獲得土地收益。土地財政模式的危害2.1導(dǎo)致財政收入不可持續(xù)和不穩(wěn)定土地收益就是利用土地使用權(quán)獲得的租金，是預(yù)支了土地未來幾十年的收益。我國的很多地

5、方政府負(fù)責(zé)人目光短淺，一切以政績?yōu)橹行?，只看到出讓土地帶來的?jīng)濟(jì)發(fā)展等優(yōu)勢，卻沒有去想預(yù)支土地收益會對今后財政收入產(chǎn)生的影響，導(dǎo)致地方財政收入注定沒有可持續(xù)性。雖然近些年房地產(chǎn)市場火爆使當(dāng)?shù)卣畯耐恋刂蝎@得了更多的收益，但是一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，就會造成當(dāng)?shù)刎斦杖氲牟环€(wěn)定。2.2導(dǎo)致地方政府發(fā)展規(guī)劃不合理很多地方政府近乎依賴性的把不可再生的土地資源作為地方財政的支撐點，不斷提高土地出讓的價格。政府的一切工作都是以城市發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)建筑和開發(fā)為中心點。那么，地方政府的發(fā)展規(guī)劃就缺乏科學(xué)性、合理性。遇到經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不穩(wěn)定，就會使政府的發(fā)展規(guī)劃出現(xiàn)不斷調(diào)整的局面。2.3導(dǎo)致其他行業(yè)衰落，容易誘發(fā)金

6、融風(fēng)險土地財政”模式，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速發(fā)展。雖然房地產(chǎn)發(fā)展帶動了水泥、鋼鐵、玻璃和其他許多行業(yè)的發(fā)展，為就業(yè)做出了貢獻(xiàn)。但是除了房地產(chǎn)行業(yè)，其他企業(yè)缺乏活力，缺乏自主創(chuàng)新能力，缺乏核心技術(shù)，很多企業(yè)不得不停產(chǎn)倒閉。而土地財政”模式把地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)和銀行捆綁到了一起，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，出現(xiàn)金融危機(jī)，必定會造成房地產(chǎn)泡沫，誘發(fā)金融風(fēng)險。2.4加大貧富分化，對社會穩(wěn)定和諧產(chǎn)生不利影響土地財政”的模式，造成了政府的土地出讓價格不斷增長，進(jìn)而使房價一漲再漲。按照聯(lián)合國人居署住房報告有關(guān)數(shù)據(jù)指出，房價收入比是用來衡量物價水平和需求的合理性，即合理的房價應(yīng)為當(dāng)?shù)厝司迥甑氖杖肟偤?。但是在我國大多?shù)

7、地區(qū)，不吃不喝十五年才能買上房子。造成問題的原因就是我國的房價過高，而造成房價過高的主要原因就是地方政府土地財政”模式推動的高地價。土地財政模式新的工作措施3.1土地財政”應(yīng)逐步擺脫土地所有權(quán)的束縛首先,地方政府不能再參與土地出讓的買賣。建立國有土地資源管理公司，對土地的出讓等進(jìn)行管理，地方政府只要做好土地微觀規(guī)劃管制與土地市場的宏觀調(diào)控就可以。這樣可以有效避免地方政府在土地出讓中各種腐敗現(xiàn)象的存在，提高土地的使用性能，有效降低土地的出讓價格，抑制房價的增長，維持社會的穩(wěn)定和和諧；其次,對土地規(guī)劃進(jìn)行科學(xué)合理的管理。土地的規(guī)劃必須本著科學(xué)合理的使用原則進(jìn)行規(guī)劃，對土地的使用用途和使用年限要有明

8、確的規(guī)定，對土地的征用要按照國家有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行3.2建立財政平衡體系，改革現(xiàn)有的中央和地方稅制首先,地方政府需要實現(xiàn)財政結(jié)構(gòu)合理化，理順財政分配結(jié)構(gòu)，以確保財政收支平衡。其次地方政府要建立獨(dú)立穩(wěn)定的地方稅務(wù)體系，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)前我國房產(chǎn)稅的重點工作是進(jìn)行多套房產(chǎn)的稅務(wù)征收，增加房產(chǎn)稅稅收的基礎(chǔ)，增強(qiáng)稅收的征收力度。當(dāng)然，對房產(chǎn)稅的征收是一個循序漸進(jìn)的過程，是一項長期的工作。短期內(nèi)，地方政府還是要完善地方的營業(yè)稅收。對于和土地有關(guān)的銷售稅、物業(yè)稅、資源稅、環(huán)境稅等，國家必須進(jìn)行稅收改革，對稅務(wù)的征收政策和征收力度進(jìn)行調(diào)整。3.3建立健全土地受讓金管理和儲備制度地方政府要建立健全土地受讓金管理和儲備制度，成立由地方土地儲備機(jī)構(gòu)、地方財政局、稅務(wù)局及資產(chǎn)經(jīng)營公司共同管理的一個部門。這個部門的職責(zé)就是確保土地受讓金可以及時進(jìn)入儲備賬戶，并進(jìn)行管理，其他部門不得另行設(shè)立賬戶或者小金庫。對于土地受讓金的儲備管理，必須遵循國家有