1、廊坊市廣陽區(qū)和平路朝陽市場改造項目地塊市場定位及物業(yè)發(fā)展建議報告20110311北京機構(gòu)1PART5 項目整體定位總體定位新朝陽藍山廣場發(fā)展目標：一個商業(yè)繁華、色彩繽紛的城市旺地；一個生態(tài)自然，充滿本地人文氣息的高尚生活社區(qū)；一張最能代表廊坊商業(yè)發(fā)展的名片。一個演繹文化、時尚、休閑、娛樂、生態(tài)現(xiàn)代化城市中心2三大功能板塊構(gòu)成功能板塊復(fù)合化綜合商業(yè)居住酒店業(yè)態(tài)國際名店城時尚女人坊兒童主題商城電影城娛樂動漫城汽車展廳高層住宅快捷酒店兼具商務(wù)、辦公（酒店四星級裝修標準）主題特征先進的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式注入情景休閑理念，形成景商互融的獨特環(huán)境，營造頂級交流空間和氛圍城市中心的全景生活社區(qū)“海文化”PART

2、5 項目整體定位3建筑主題建議海洋主題建筑表現(xiàn)方法 色彩在空間上以藍、白兩種主色調(diào)相互交錯，白的清冷和藍的幽深表現(xiàn)海洋的,一種波浪的清透感和水的湛藍感; 線條空間線條以波浪型或貝殼紋理為表現(xiàn); 小品帆船、滑板,在地面、墻面、地下、墻下放置海洋生物貝殼、珊瑚等真正的實體或藝術(shù)品; 裝飾地面局部鋪上藍色透明鋼化玻璃，下面鋪上白色的細沙和鵝卵石，撒上貝殼、海星、海螺，美麗的沙灘便珍藏在這里了,地面鋪裝材料采用裝飾混凝土，壓印海洋生物印記； 植物體現(xiàn)地中海海洋熱帶氣候PART5 項目整體定位商業(yè)定位4業(yè)態(tài)定位根據(jù)Lifestyle Mall的商業(yè)定位確定本項目的業(yè)態(tài)組合為特色商業(yè)+休閑娛樂+特色餐飲+

3、零售PART5 項目整體定位商業(yè)定位接下來要解決的是 商業(yè)體量的確定 主力業(yè)態(tài)的選擇 各種業(yè)態(tài)在項目中的規(guī)模比例 各種業(yè)態(tài)在項目中的分布5項目商業(yè)級別：根據(jù)各商業(yè)級別的基本指標，結(jié)合本項目的基本條件，確定本項目屬于城市級商業(yè)，進而確定項目的基本業(yè)態(tài)與規(guī)模需求。商業(yè)級別城市級商業(yè)區(qū)域性商業(yè)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上3.6-18萬 9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域

4、15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民人均商業(yè)面積（按輻射人口計算）0.3-0.50.5-0.80.8-11-1.5商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪PART5 項目整體定位商業(yè)定位6本身商業(yè)級別外在市場因素 根據(jù)項目地塊所處的商圈等級、本項目確定的商業(yè)級別、輻射人口所需商業(yè)面積，現(xiàn)有市場商業(yè)容量及未來市場狀況，確定本項目商業(yè)體量應(yīng)該在20-30萬平方米之間。項目體量分析綜合內(nèi)外因素，本項目商業(yè)體量可定位于20-25萬平方米左右。PART5 項目整體定位商業(yè)定位 未來5-8年，廊坊市中心人口預(yù)計可達118萬左右，按照50%的

5、市場滲透率，人均消費支出2000元/年計算（參考2010年廊坊城鎮(zhèn)居民食品、服裝、娛樂等消費指標），則消費支出合計12億元。按照保本營業(yè)額5000萬元/萬平米計算，則計算出本項目可支撐24萬平米的商業(yè)面積。+7本項目業(yè)態(tài)比例建議最高最低其次最小零售商鋪：化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表眼鏡、通信最大特色品牌店：電器、音像、美容中心、家居用品、運動用品、健身中心租金面積大型主力店：百貨公司、超市、影院次主力店：美食廣場、大型中式酒樓、娛樂中心由于大型百貨、超市、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的租金比較低，因此不建議在項目中設(shè)置過多的該類業(yè)態(tài)。建議零售業(yè)態(tài)占到50%，餐飲、休閑、娛樂各占10-20%?？偨Y(jié)得

6、出商業(yè)業(yè)態(tài)承租面積及租金承受力規(guī)律模型如下：PART5 項目整體定位商業(yè)定位8A、集中商業(yè)店鋪面寬（m）進深(m)物業(yè)形式店鋪面積 ()配套8-1012-15平層80200獨立上下水B、住宅底商C、主力業(yè)態(tài)面寬（m）進深(m)物業(yè)形式店鋪面積()46812一托二60140PART5 項目整體定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)面積（）電影院4000兒童體驗城（比如世界、小人國）10000動漫電玩城2000滑冰場2000迪卡儂5000由目標業(yè)態(tài)建筑指標確定產(chǎn)品定位9展現(xiàn)給客戶的住宅形象首席體現(xiàn)項目高檔次和在廊坊的地位中央位于廊坊中心區(qū)域，最后的城市絕版地段城市生活典范通過對商業(yè)的打造，充分發(fā)揮居住價值，以及自身產(chǎn)品

7、的打磨，建立廊坊市新的高檔住宅標準 城市中央首席生活典范社區(qū) 廊坊市城市化生活的引領(lǐng)者PART5 項目整體定位住宅定位10住宅產(chǎn)品及戶型定位建議產(chǎn)品形式戶型面積梯戶比以板式高層產(chǎn)品為主，為做足容積率和考慮回遷因素，并要做少量塔樓為保證中高端客戶需求，主要采用一梯二戶設(shè)計，塔樓采用二梯八戶設(shè)計本項目大戶型尺度要對應(yīng)市場暢銷戶型，而基于項目條件、銷售要求及市場現(xiàn)狀，因此不建議開發(fā)四居以上的大面積戶型產(chǎn)品；為保證銷售速度，項目戶型要適當縮小，以便控制總價，但要保證采光、通風不影響居住舒適度。PART5 項目整體定位住宅定位11本案住宅建筑定義：以挺拔、大氣的高層板樓為主，搭配簡潔、穩(wěn)重、典雅的新古典

8、主義風格亮相，在造型設(shè)計上不是仿古，也不是復(fù)古，而是追求神似，用簡化的手法、現(xiàn)代的材料和加工技術(shù)去追求傳統(tǒng)式樣的大致輪廓特征。建筑形象建議12建筑形象建議公寓建筑形象應(yīng)時尚新穎，體現(xiàn)挺拔、簡潔、俊朗的形象，充分體現(xiàn)城市至高點的氣勢臨愛民道一側(cè)是項目對外形象的最核心展現(xiàn)，要集中打造富有品質(zhì)感的城市屆面，給人先入為主的品質(zhì)感；強調(diào)豎向線條的打造，體現(xiàn)現(xiàn)代化的都市感。色系可采用反映海洋風情的“藍白色系”，底部商業(yè)和上層住宅統(tǒng)一建筑形象，共同構(gòu)建現(xiàn)代化的項目形象。13項目戶型建議產(chǎn)品編號主力戶型主力面積（）產(chǎn)品價值對應(yīng)客群一房一室一廳(局部一室半)60-70快速銷售、穩(wěn)定回款投資客群、剛性客群二房二室

9、二廳80-90快速銷售、穩(wěn)定回款剛性客群二室二廳90-100快速銷售、穩(wěn)定回款剛性客群三房三室二廳120-130快速銷售、穩(wěn)定回款首次改善置業(yè)客群三室二廳130-140實現(xiàn)高利潤、樹立形象二次改善置業(yè)客群PART5 項目整體定位住宅定位14建議本項目酒店部分定位為商務(wù)型經(jīng)濟(快捷)酒店，既可滿足廊坊城市特征，又能滿足項目總體量及各部分分配，本項目酒店建筑面積確定在10000平方米左右，其余部分可作為辦公自用PART5 項目整體定位酒店定位定位快捷酒店（星級裝修）兼具商務(wù)、辦公建筑面積10000平方米面積套內(nèi)面積30平方米套數(shù)250-300間合作方式建議與品牌連鎖酒店合作，毛坯交樓，長期租賃辦公

10、自用為主（余量可租賃）15戶型分布原則實現(xiàn)項目整體價值最大化二期產(chǎn)品作用占比排布原則一居60 經(jīng)濟型產(chǎn)品10%不占用社區(qū)優(yōu)質(zhì)資源，根據(jù)設(shè)計需求，安排在相對邊緣位置，保證社區(qū)資源最佳利用二居8090經(jīng)濟型產(chǎn)品20%不占用社區(qū)優(yōu)質(zhì)資源，根據(jù)設(shè)計需求，安排在相對邊緣位置，保證社區(qū)資源最佳利用二居90100 三居120130主流產(chǎn)品50%占用部分優(yōu)質(zhì)資源，私密性較高三居130140舒適型產(chǎn)品20%排布在社區(qū)核心位置，保證舒適度及私密性好，最大化占有景觀資源。戶型設(shè)計建議16規(guī)劃方案：集中商業(yè)+住宅+快捷酒店一期商業(yè)（已建）二期住宅（擬建）二期商業(yè)綜合體（擬建）快捷酒店整體規(guī)劃方案17規(guī)劃方案一（容積率

11、：3.5）規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項 目數(shù) 值規(guī)劃總用地面積133024.76總建筑面積723788.48地上總建筑面積460509.11 其中： 住宅建筑面積109470 公寓建筑面積 83842.56酒店（辦公）建筑面積38102.4 綜合商業(yè)建筑面積220595.79住宅商鋪建筑面積8498.36地下總建筑面積263279.37其中綜合商業(yè)面積63441.42商業(yè)停車場152712.3 住宅停車場47125.65居住戶數(shù)2124綠地率30%容積率3.5建筑密度40%停車位（輛）5265其中：地下商業(yè)停車位2165 地上商業(yè)停車位500地下住宅停車位540地上住宅停車位60地上酒店停車

12、位2000整體規(guī)劃方案18規(guī)劃方案一之鳥瞰示意整體規(guī)劃方案19方案一：容積率3.5方案：總占地為13.3萬平米，總建面積70.85萬平米（含地下），其中銷售面積為43.4萬平方米、持有面積27.5萬平方米各業(yè)態(tài)指標匯總：地塊指標基本情況：PART6 物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算20商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪（3F）商品住宅商品住宅商品住宅 （30F）商鋪（2F)樓間距：130m樓間距：20m140m12m40m15mR= 28mR= 40mR= 54m12m130m84m18m18m30m87m80m商鋪進深：12m124m101m65m68m工行PART6

13、 物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算方案一尺寸分布： 容積率=3.521PART6 方案一投資估算22方案一財務(wù)評價 項目總成本：48.26億元，稅后利潤8.20億元，成本凈利潤16.99%。 項目總體收益水平良好，項目建成后仍將獲得高達價值16.6億元的物業(yè)。方案一：前期投入總成本48.26億元，建成銷售后盈利8.2億元，其中持有部分未來運營收入估算在16.6億元。PART6 方案一財務(wù)指標分析投資利潤率指標投資毛利率26.73%投資凈利率20.04%投資利潤率指標成本毛利率22.65%成本凈利率16.99%持有物業(yè)類型 持有物業(yè)面積 (平方米、個)收益預(yù)估 （萬元）備注 持有集中商業(yè)面積（平方

14、米） 146,675 137,574 2元/天*，年漲幅2%快捷酒店出租面積（平方米） 10,000 2,441 200間，標間180元/天，價格漲幅5%自持辦公物業(yè)面積（平方米） 28,102 15,815 1.2元/天*商業(yè)地下二、三層（車庫）2,165 9,731 350元/月*個23規(guī)劃方案二（容積率：3.6） 規(guī)劃平面及主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項 目數(shù) 值規(guī)劃總用地面積133024.76總建筑面積739388.11地上總建筑面積476109.54 其中： 住宅建筑面積109470 公寓建筑面積 99442.56酒店（辦公）建筑面積38102.4 綜合商業(yè)建筑面積220595.79住宅商鋪建

15、筑面積8498.36地下總建筑面積263279.37其中綜合商業(yè)面積63441.42商業(yè)停車場152712.3 住宅停車場47125.65居住戶數(shù)2332綠地率30%容積率3.6建筑密度40%停車位（輛）5265其中：地下商業(yè)停車位2165 地上商業(yè)停車位500地下住宅停車位540地上住宅停車位60地上酒店停車位2000整體規(guī)劃方案24方案二容積率3.6方案：總占地為13.3萬平米，總建面積72.41萬平米（含地下），其中銷售面積45萬平方米、持有面積27.4萬平方米各業(yè)態(tài)指標匯總：地塊指標基本情況：PART6 物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算25規(guī)劃方案二之鳥瞰示意整體規(guī)劃方案26商業(yè)（集中式

16、街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪商品住宅PART6 物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算商品住宅商品住宅樓間距：130m樓間距：20m140m12m40m15mR= 28mR= 40mR= 54m12m130m84m18m18m30m87m80m商鋪進深：12m124m101m65m68m工行方案二尺寸分布： 容積率=3.627PART6 方案二投資估算28方案二財務(wù)評價 項目總成本：49.16億元，稅后利潤8.8億元，成本凈利潤17.93%。 項目總體收益水平良好，項目建成后仍將獲得高達價值16.6億元的物業(yè)。方案二：前期投入總成本49.16億元，建成銷售后盈利8.8億元，其中持有

17、部分未來運營收入估算在16.6 億元。PART6 方案二財務(wù)指標分析投資利潤率指標投資毛利率28.25%投資凈利率21.19%投資利潤率指標成本毛利率23.91%成本凈利率17.93%持有物業(yè)類型 持有物業(yè)面積 (平方米、個)收益預(yù)估 （萬元）備注 持有集中商業(yè)面積（平方米） 146,675 137,574 2元/天*，年漲幅2%快捷酒店出租面積（平方米） 10,000 2,441 200間，標間180元/天，價格漲幅5%自持辦公物業(yè)面積（平方米） 28,102 15,815 1.2元/天*商業(yè)地下二、三層（車庫）2,165 9,731 350元/月*個29規(guī)劃方案三（容積率：3.8） 規(guī)劃平

18、面及主要經(jīng)濟技術(shù)指標 項 目數(shù) 值規(guī)劃總用地面積133024.76總建筑面積767871.15地上總建筑面積504592.15 其中： 住宅建筑面積109470 公寓建筑面積 127925.6酒店（辦公）建筑面積38102.4 綜合商業(yè)建筑面積220595.79住宅商鋪建筑面積8498.36地下總建筑面積263279.37其中綜合商業(yè)面積63441.42商業(yè)停車場152712.3 住宅停車場47125.65居住戶數(shù)2548綠地率30%容積率3.8建筑密度40%停車位（輛）5265其中：地下商業(yè)停車位2165 地上商業(yè)停車位500地下住宅停車位540地上住宅停車位60地上酒店停車位2000整體規(guī)

19、劃方案30方案三容積率3.8方案：總占地為13.3萬平米，總建面積75.3萬平米（含地下），其中銷售面積47.8萬平方米、持有面積27.4萬平方米各業(yè)態(tài)指標匯總：地塊指標基本情況：PART6 物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算31規(guī)劃方案三之鳥瞰示意整體規(guī)劃方案32商業(yè)（集中式街區(qū)商業(yè)）一期商業(yè)（已建）商品住宅酒店+辦公商鋪（3F）商品住宅PART6 物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算商品住宅商品住宅 （30F）商鋪（2F)樓間距：130m樓間距：20m140m12m40m15mR= 28mR= 40mR= 54m12m130m方案三尺寸分布： 容積率=3.884m18m18m30m87m80m商鋪進

20、深：12m124m101m65m68m工行33PART6 方案三投資估算3435方案三 財務(wù)評價 項目總成本：50.79億元，稅后利潤9.94億元，成本凈利潤23.2%。 項目總體收益水平良好，項目建成后仍將獲得高達價值16.6億元的物業(yè)。方案三：前期投入總成本50.79億元，建成銷售后盈利9.94億元，其中持有部分未來運營收入估算在16.6 億元。PART6 方案三財務(wù)指標分析投資利潤率指標投資毛利率30.91%投資凈利率23.18%投資利潤率指標成本毛利率26.09%成本凈利率19.57%持有物業(yè)類型 持有物業(yè)面積 (平方米、個)收益預(yù)估 （萬元）備注 持有集中商業(yè)面積（平方米） 146,

21、675 137,574 2元/天*，年漲幅2%快捷酒店出租面積（平方米） 10,000 2,441 200間，標間180元/天，價格漲幅5%自持辦公物業(yè)面積（平方米） 28,102 15,815 1.2元/天*商業(yè)地下二、三層（車庫）2,165 9,731 350元/月*個35三套方案對比分析PART6 物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算 三套方案都表明項目總體收益水平良好，且項目建成后都可獲得高達價值16.6億元的持有物業(yè)。36自持銷售（住宅和公寓）銷售（住宅底商、外街+內(nèi)街一、二層）工商銀行集中商業(yè)：外街（一托二形式），內(nèi)街一、二層以及住宅底商均銷售，三、四層及局部五層為開發(fā)商自持；住宅和公寓

22、：全部銷售；酒店和辦公樓：開發(fā)商持有PART6 物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算租售模式建議37價格預(yù)測住宅、商業(yè)部分價格預(yù)測物業(yè)類型售價（元/平米）住宅10000集中商業(yè)28000商業(yè)街35000住宅底商25000說明：本項目住宅價格取值：從項目市場定位出發(fā)，取值應(yīng)符合市場平臺水平；參考周邊項目價格及近期廊坊市場整體表現(xiàn)，本項目住宅上市時，預(yù)計市場價格將有進一步的提升，住宅均價定位為10000元/；本項目商業(yè)價格取值：項目處于廊坊市中心核心地段，商業(yè)價值高，可參考同類型、同檔次在售商業(yè)項目較少。本案主要參照萬達廣場商業(yè)價格；住宅底商價格定位在30000元/平方米，商業(yè)街價格定位在35000元/平方米。

23、住宅項目參考售價（元/平米）名人國際9000萬達廣場（住宅部分）9000新華廣場（二手房）10000-11000商業(yè)項目參考售價（元/平米）萬達廣場（住宅底商）28000萬達廣場（商業(yè)街）30000-60000天匯豐商城（集中商業(yè)）首層租金7元/天*二層租金5元/天*本項目住宅及商業(yè)部分售價：PART6 物業(yè)發(fā)展建議及經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算物業(yè)類型售價（元/平米）集中商業(yè)40000住宅底商40000參考案例的價格計算的基數(shù)為建筑面積，本測算方案的基數(shù)為可售面積計算，按照商業(yè)設(shè)計的基本情況，得房率在50%左右，因為商業(yè)部分定價在4萬元/38人流動線平面交通分析 盡量減少人流交通動線，保證一條人流主動線

24、； 以“十字街”形式增加部分商業(yè)昭示性，并提升消費者逛街的愉悅度。39 路線：外部主要道路車行環(huán)線 路線：商業(yè)內(nèi)部車行環(huán)線 路線：住宅區(qū)內(nèi)部車行環(huán)線 路線：商業(yè)地下車庫出入口 路線：住宅地下車庫出入口 車流動線平面交通分析40地下空間功能分析為減少占用地面過多，增加商業(yè)及地面綠化面積，開發(fā)利用地下空間，除滿足地下停車以外，還設(shè)置部分內(nèi)部公共服務(wù)用房，滿足內(nèi)部需求。圖 例地下一層商業(yè)區(qū)域地下二、三層停車區(qū)域住宅區(qū)地下一層停車區(qū)域 停車出入口地下服務(wù)區(qū)域平面交通分析41進入地下一層進入地上一層進入地上一層進入地上二層通過下沉廣場進入地下一層直接進入首層通過扶梯進入地上二層下沉廣場示意建議采用“三首層”的設(shè)計方法，同時增加地下一層和二層的進入性，提升其商業(yè)價值下沉廣場下沉廣場立體交通立體交通分析42景觀平面分析43主要入口效果意象共享空間44大型海洋主題景觀廣場共享空間波浪形綠化隔離墻中央景觀噴泉海洋生物造型休息椅利用各種生動的造型，在景觀細節(jié)上處處突顯海洋主題。45服裝服飾皮具珠寶服裝服飾化妝品咖啡廳兒童服裝、玩具、快餐店服裝服飾鞋類咖啡廳ABDCE業(yè)態(tài)規(guī)劃一層規(guī)劃原則：五個組團業(yè)態(tài)分布清晰，彼此形成互動 品牌專賣店及專柜，以時尚為主導(dǎo)，針對廊坊市消費水平及購買需求現(xiàn)狀，引入國內(nèi)或國外相關(guān)品牌，涵蓋服裝、珠寶首飾、化妝品、鞋類及兒童用品等； 南