1、學(xué)習(xí)要求： 1.了解房地產(chǎn)估價報告的寫作要求、原則和職業(yè)道德等； 2.熟悉房地產(chǎn)估價報告的規(guī)范格式； 3.熟悉房地產(chǎn)估價報告中常見的錯誤形式及找錯步驟； 4.掌握前述4大估價方法在具體案例分析中的應(yīng)用。能力目標(biāo)： 根據(jù)估價報告的規(guī)范格式，能撰寫房地產(chǎn)估價報告； 在撰寫房地產(chǎn)估價報告時，能有意識地避免估價報告中常見的錯誤； 在審核估價報告時，能找出估價報告中存在的常見錯誤。第一講 房地產(chǎn)估價報告概述一、房地產(chǎn)估價報告的要求（1）全面性（2）公正性和客觀性（3）準(zhǔn)確性（4）概括性二、房地產(chǎn)估價報告的寫作原則1.客觀性原則2.目標(biāo)性原則3.規(guī)范性原則三、房地產(chǎn)估價報告的基本內(nèi)容四、房地產(chǎn)估價職業(yè)道德

2、第二講 房地產(chǎn)估價報告規(guī)范格式1.封面2.目錄3.致委托人函4.估價師聲明5.估價的假設(shè)和限制條件6.估價結(jié)果報告7.估價技術(shù)報告8.附件致函對象致函正文致函落款致函日期+ + +委托方估價方估價對象估價目的估價時點(diǎn)價值定義估價依據(jù)估價原則估價方法估價結(jié)果估價人員估價作業(yè)日期估價報告應(yīng)用的有效期個別因素分析區(qū)域因素分析市場背景分析最高最佳使用分析估價方法選用估價測算過程估價結(jié)果確定房地產(chǎn)估價報告估價項(xiàng)目名稱：海南大廈主樓及附樓拍賣價格評估報告 委托方：海南人民法院 估價方：海南明正房地產(chǎn)評估有限公司 估價人員：李影文 注冊房地產(chǎn)估價師 黃 芳 注冊房地產(chǎn)估價師 蔣 正 注冊房地產(chǎn)估價師 估價作

3、業(yè)日期：2002年9月23日至2002年10月8日估字（2002）第219附件：海南大廈主樓及附樓拍賣價格評估報告目錄一、致委托方函二、估價師聲明三、估價假設(shè)和限制條件四、估價結(jié)果報告五、估價技術(shù)報告六、附件致委托方函 海南人民法院： 受貴院委托，本公司對位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè)大廈主樓（停建工程）及附樓在估價時點(diǎn)2002年10月8日的房地產(chǎn)價值進(jìn)行估價，為貴院辦理案件提供公開市場價值依據(jù)。 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)實(shí)地勘察及市場調(diào)查，并進(jìn)行認(rèn)真的分析和測算后，確定估價對象在估價時點(diǎn)的公開市場價值總額為1540.08萬元，大寫人民幣壹仟伍佰肆拾萬

4、零捌佰元整，平均市值單價787.3元/平方米，大寫人民幣每平方米柒佰捌拾柒元叁角。 注：1.本報告估價結(jié)果包含應(yīng)向政府補(bǔ)交土地出讓金。經(jīng)計算，土地出讓金總額為138.392萬元，大寫人民幣壹佰叁拾萬叁仟玖佰貳拾元整。若拍賣成交，由法院扣繳。若以物抵債，則應(yīng)從公開市場價值總額中扣除。 2.本報告估價結(jié)果包含主樓2-4層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動設(shè)備。估價的測算過程及有關(guān)說明，請見估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告。估價師聲明 我們鄭重聲明： 1.我們在本估價報告中陳述的實(shí)施時真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假

5、設(shè)和限制條件的限制。 3.我們在本估價報告中的股價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范（C，B/T50291-1999)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，擬定本估價報告。 5.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘、拍照。 6.沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。估價假設(shè)和限制條件1.經(jīng)到瓊山市國土局查檔及咨詢，估價對象宗地為無償劃撥用地，本報告估價結(jié)果包含辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時應(yīng)向政府補(bǔ)交的土地出讓金等各項(xiàng)稅費(fèi)。2.依據(jù)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證，房屋所有權(quán)人與土地使用者不一致。經(jīng)查房屋所有權(quán)證及房屋他項(xiàng)權(quán)證記載，估價對象由房屋

6、所有權(quán)人海南有限公司向瓊山市公司購買土地，但未辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，假設(shè)可補(bǔ)辦過戶手續(xù)。3.依據(jù)房屋所有權(quán)證及房屋分層平面圖，瓊山市房產(chǎn)局查檔而來，今后以房管部門核發(fā)的分幢（層）房屋所有權(quán)證的面積為準(zhǔn)，見表10-1.幢名稱層次面積（平方米）備注主樓21581.012含1層（架空層做設(shè)備用房）及頂層局部分?jǐn)?2028.073含1層（架空層）、2層樓梯間、頂層局部分?jǐn)?966.344查房產(chǎn)局檔案資料5-2013803.115附樓整幢1183.156合計19561.70表10-1 各層面積分布表4.依據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，估價對象主樓于1994年停建，附樓于1992年建成，假設(shè)與實(shí)際情況相符。5.估價對象主樓

7、2-4層已由承租人裝修使用，本報告估價結(jié)果包含主樓2-4層室內(nèi)裝修，但不包括室內(nèi)空調(diào)主機(jī)等可移動設(shè)備。 6.沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。估價結(jié)果報告一、估價委托方名 稱：海南人民法院二、估價方機(jī)構(gòu)名稱：海南明正房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：張能杰地 址：?？谑旋埨ケ甭?5號中航大廈cA6022資質(zhì)等級：貳級資格證書：建房估證字2001049號電話號碼：1名稱大廈主樓及附樓公共配套齊全坐落海南省瓊山市府城鎮(zhèn)瓊州大道東側(cè)現(xiàn)狀主樓主體為停建工程，其中2-4層已裝修使用，附樓為現(xiàn)房面積總建筑面積19561.70平方米，其中主樓18378.544平方米，附樓1183.156平方米，宗地總面積3

8、596.5平方米地勢坡地景觀良好環(huán)境良好權(quán)屬海南有限公司表10-2 基本情況表三、估價對象層數(shù)主樓共20層（第1層依坡地而建偉架空層），附樓9層（錯層式）朝向坐東向西結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土平面布置主樓合理、附樓較差用途商住綜合工程質(zhì)量主樓19-20層頂棚滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，附樓未見異常維護(hù)稍差建成年月主樓1994年停建，附樓1992年建成表10-3 建筑情況表外墻面2-3層正面采用落地玻璃墻，配合局部噴涂裝飾外門第2層（沿街）正門不銹鋼玻璃地彈門內(nèi)墻面2-4層部分包木墻面，部分刷涂料；5-20層墻面層已抹灰刷白內(nèi)門2-4層木夾板門包門套；5-20加層已安裝門框及普通夾板門（部分已損壞）地面2-4層5

9、010地磚，局部花崗巖地面；5-20層地面未做窗合金玻璃窗（5-20層窗扇及窗框被盜嚴(yán)重）頂棚2-4層部分木夾板吊頂，部分龍骨刷黑吊頂，部分龍骨石膏板吊頂；4-加層，部分抹灰刷白，部分未做保養(yǎng)2-4層一般，5-20層較差衛(wèi)生間2-4層鋪砌2030墻磚至頂，鋁扣板吊頂，地面砌地磚，衛(wèi)生潔具齊全；1-20層貼2米高墻磚，已預(yù)埋上下水管道，其余未樓梯電梯井未安裝；消防梯為旋轉(zhuǎn)梯，不銹鋼管扶手，樓梯面未做；2-3層室內(nèi)步梯鋪砌花崗巖石面，鐵藝護(hù)欄木護(hù)手表10-4 主樓建筑物裝修表外墻面條磚外門鋁合金玻璃門及拉閘防盜門內(nèi)墻面多彩噴涂內(nèi)門木夾板門地面4040地磚，4層以上地板膠地面窗鋁合金玻璃窗（窗扇部分

10、被盜）頂棚2層部分木夾板吊頂，部分輕鋼龍骨石膏板吊頂；其余部分抹灰刷白保養(yǎng)稍差衛(wèi)生間陶瓷錦磚地面，木窗戶型每層兩個單間和一個套間，有公用廚房，平面布置不規(guī)則樓梯花崗巖貼面，不銹鋼扶手表10-5 附樓建筑物裝修表四、估價目的 為海南人民法院辦理案件提供估價對象的公開市場價值的依據(jù)。五、估價時點(diǎn) 2002年10月8日六、價值定義 本次估價采用的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)為估價對象房地產(chǎn)那在公開市場上最可能形成的客觀合理價格。估價結(jié)果為估價對象在商住綜合用途下的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)價格。七、估價依據(jù)1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范；2.國家和地方的法律、法規(guī)和有關(guān)政策文件；3.鑒定委托書海南（200

11、2）第號；4.房屋所有權(quán)證（瓊山文莊證字第號）；5.“大廈”各層房產(chǎn)平面圖；6.國有土地使用證瓊山國有（府城）字第號及土地登記審批表和宗地平面圖；7.估價人員進(jìn)行市場調(diào)查和實(shí)地勘察所獲取的有關(guān)資料。八、估價原則1.合法原則：以估價對象核發(fā)使用、合法處分為前提估價。2.最高最佳使用原則：以估價對象最高最佳使用為前提估價。3.替代原則：要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4.估價時點(diǎn)原則：估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)客觀合理價格或價值。九、估價方法 根據(jù)估價對象現(xiàn)房部分占項(xiàng)目總建筑面積的29.4%，停建工程部分占項(xiàng)目總建筑面積的70.6%，以及不同用途的特點(diǎn)，本次分別采取兩

12、條技術(shù)路線進(jìn)行估價，然后綜合確定估價對象的市場價值。第一條技術(shù)路線：對于現(xiàn)房部分即主樓2-4層和附樓，考慮主樓2-4層位商業(yè)用途，出租人有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價。附樓為居住用途，市場交易實(shí)例較多，故采用市場比較法進(jìn)行估價。對主樓（塔樓）5-20層停建工程部分，根據(jù)估價對象房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價（在計算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值時采用市場比較法）。第二條路線：因項(xiàng)目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部分因經(jīng)營不善等原因也停業(yè)多年，結(jié)合交易市場狀況，對估價對象整體采用成本法進(jìn)行估價（在計算重新取得土地價值時采用基準(zhǔn)地價修正法和假設(shè)開發(fā)法）。 收益法的定義：運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將

13、預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 市場比較法的定義：將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。 假設(shè)開發(fā)法的定義：預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 成本法的定義：以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)所需要的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出房地產(chǎn)的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價值的方法。 基準(zhǔn)地價修正法定義：

14、在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。十、估價結(jié)果 估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過認(rèn)真的分析和測算，確定估價對象在估價時點(diǎn)的公開市場價值總額為1540.08萬元，大寫人民幣大寫人民幣壹仟伍佰肆拾萬零捌佰元整，平均市值單價787.3元/平方米，大寫人民幣每平方米柒佰捌拾柒元叁角。十一、估價人員 姓名 估價資格或職稱 簽名蓋章 李影文 注冊房地產(chǎn)估價師 黃 芳 注冊房地產(chǎn)估價師 蔣 正 注冊房地產(chǎn)估價師十二、估價作業(yè)日期2002年9月23日至2002年10月8日十三、估價報告有效期限本報告書應(yīng)用有限期為半年，即

15、從2002年10月8日至2003年4月7日止 海南明正房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 2002年10月8日估價技術(shù)報告一、個別因素分析1.估價對象由一幢主樓20層綜合大廈及9層附樓組成。主樓第1層依坡地而建為架空層，做設(shè)備用房使用，2-4層于1998年出租，經(jīng)營餐飲及娛樂業(yè)，現(xiàn)空置，主樓5-20層現(xiàn)為“半拉子”工程。主樓2層（沿街首層大堂兩側(cè)為茶藝館，室內(nèi)中檔裝修，刷黑色龍骨吊頂，包木墻面，拋光磚地面，內(nèi)設(shè)各式茶座、卡座及秋千凳等。南側(cè)夜總會（浮士德）高檔裝修，內(nèi)設(shè)豪華KTV包廂、表演舞臺、音控室、雅座、巴臺等。第3層（沿街第2層）中檔裝修，有可容納約200桌宴席的餐廳及木夾板隔斷的包廂約36間，主體

16、結(jié)構(gòu)已完工，室內(nèi)已做隔墻，外墻貼條磚，內(nèi)墻抹灰刷白，已安裝木夾板門，衛(wèi)生間已貼2米高墻磚，預(yù)埋上下水管道，其余未做，電梯未安裝。主樓于1994年停建至今尚未完工，物業(yè)維護(hù)差，鋁合金窗扇大部分被盜，頂層滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，這些因素制約了股價對象的市場價值。2.估價對象附樓為框架結(jié)構(gòu)住宅用房，平面布置欠佳，室內(nèi)普通裝修，由于使用已10年，維護(hù)稍差，略顯陳舊，個別窗扇被盜，加之所處位置建筑密度大，環(huán)境、景觀差，制約了物業(yè)的市場價值。3.估價對象主樓門前有較大戶外停車場，這對物業(yè)的有效利用提供了較好條件。二、區(qū)域因素分析 估價對象位于海南省瓊山市府城鎮(zhèn)主干道瓊州大道東側(cè)，與樓隔路相望，北面為公司。區(qū)

17、域內(nèi)有大俠、 醫(yī)院、 電影院、中學(xué)等，地理位置優(yōu)越，交通便捷，商業(yè)繁華度良好，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為完善。三、市場背景分析 由于宏觀房地產(chǎn)市場疲軟，海南省海府地區(qū)積壓商品房和停建工程較多，以致房地產(chǎn)市場供過于求，銷售價格處于低迷狀態(tài)。加之政府正加大處置積壓商品房力度，四大資產(chǎn)管理公司又下調(diào)價格加快處置變現(xiàn)不良資產(chǎn)，這些因素勢必影響到房地產(chǎn)二級市場的交易價格。但估價對象所處地理位置較好，從長遠(yuǎn)看仍具有增值的潛力。四、最高最佳使用分析 根據(jù)建筑物設(shè)計使用功能及需求市場狀況分析，營業(yè)用房及商住用房仍有一定需求市場，主樓若將部分改為商住兩用房，更能符合當(dāng)前市場的需求。估價對象要達(dá)到最高最佳使用，

18、應(yīng)以商住綜合用途最為有利，故本次評估確定估價對象在估價時點(diǎn)為商住綜合用途。五、估價方法的選用同估價結(jié)果報告所述六、估價測算過程（一）第一條技術(shù)路線：分別采用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法測算估價對象的市場價值。1.采用收益法計算估價對象現(xiàn)房主樓2-4層的市場價值（第1層依坡地而建的架空層作為設(shè)備用房）。采用收益法的計算公式為式中 V房地產(chǎn)市場價值總額； a為年凈收益； r資本化率； N耐用年限； n已經(jīng)過年限。V= 1- a 1r （1+r）N-n實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C名稱紅峰木業(yè)（瓊山市煙草專賣局鋪面）海南新華印刷廠宿舍首層鋪面來福樓首層鋪面位置府城鎮(zhèn)瓊州大道府城鎮(zhèn)紅城湖路府城鎮(zhèn)紅城湖路類型沿街

19、首層鋪面沿街首層鋪面沿街首層鋪面結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修普通中等普通成交日期2002.92002.92002.9 出租價（元/平方米）203036項(xiàng)目實(shí)例（1）計算估價對象主樓1-4層的年有效毛收入1）采用市場比較法確定估價對象第2層（即沿街首層）租金選取可比實(shí)例表10-6 實(shí)例選用表注：選用實(shí)例均為實(shí)際可出租建筑面積租金，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)由承租方負(fù)擔(dān)。 交易情況修正 根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，無須進(jìn)行交易情況修正。 交易日期修正 根據(jù)府城房地產(chǎn)租賃市場狀況，選取的實(shí)例成交日期至估價時點(diǎn)時間較近，故無須進(jìn)行交易日期修正。 區(qū)域因素修正 根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，3

20、個可比實(shí)例與估價對象的區(qū)域因素比較修正如表10-7所示區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C繁華程度0.210101010.5交通便捷程度0.210101010環(huán)境0.210101010配套設(shè)施0.21011.51111規(guī)劃限制0.210101010綜合1.0100101103103表10-7 區(qū)域因素比較修正表個別因素權(quán)數(shù)估價對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C臨街深度0.3108.51111裝修標(biāo)準(zhǔn)0.210797新舊程度0。21071012建筑結(jié)構(gòu)0.210101010平面布置0.1107.51010綜合1.010080.5101101 個別因素修正據(jù)現(xiàn)場勘察和所掌握資料，3個可比實(shí)例與估價對象個別因

21、素比較修正列表如表10-8所示。表10-8 個別因素比較修正表實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價格（元/平方米）203036交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/101100/103100/103個別因素修正100/80.5100/101100/101修正后單價（元/平方米）252935 求出比準(zhǔn)價格 把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計算出可比實(shí)例修正后的單價，其計算列表如表10-9所示。表10-9 綜合計算修正表項(xiàng)目實(shí)例采用簡單算術(shù)平均法計算出一個綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價格。估價對象第2層（沿街為首層） 租金=（25+

22、29+35）3=30（元/平方米）位置物業(yè)名稱租金2層與首層租金環(huán)比3層與2層租金環(huán)比海秀路寶覆大廈首層70元/平方米月2 層40元/平方米月3 層30元/平方米月57%75%五指山路鼎華大廈首層187元/平方米月2 層 80元/平方米月3 層 50元/平方米月43%63%海秀路34號瑞華大廈首層150元/平方米月2 層 80元/平方米月3 層 30元/平方米月33%60%綜合百分率44.33%66%2）鑒于瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場第2、3層類似出租案例較少，故采用海府地區(qū)類似物業(yè)各層之間租金的價值環(huán)比，求出估價對象各層租金，環(huán)比百分率列表計算，如表10-10所示。表10-10 租金環(huán)比百分率列

23、表計算表估價對象租金（元/平方米）建筑面積（平方米）出租率（%）2層（首層）301581.012953層（2層）3044.33%=13.32028.073904層（3層）13.366%=8.8966.34490合計4575.43估價對象可出租面積（%）年（月）年有效毛收入（萬元/年）2層（首層）921249.743層（2層）921226.84層（3層）92128.4合計3)估價對象主樓2-4層營業(yè)用房年有效毛收入，如表10-11所示。表10-11 2-4層營業(yè)用房年有效毛收入（2）計算主樓2-4層年運(yùn)營總費(fèi)用1）管理費(fèi)：按有效毛收入的3%計。管理費(fèi)=84.993%=2.55（萬元/年）2）維修

24、費(fèi)：維修費(fèi)按建筑物重置價的1%，建筑物重置價按1200元/平方米計。 維修費(fèi)=4575.4312001%=5.49（萬元/年）3）稅金：營業(yè)稅及附加按有效毛收入的5.5%計算，房產(chǎn)稅按有效毛收入的12%，合計為有效毛收入的17.55. 稅金=84.9917.5%=14.87 （萬元/年）4）保險費(fèi)：按建筑物重置價格的12%計。 保險費(fèi)=4575.43120012%=1.1（萬元/年）5）年運(yùn)營費(fèi)用合計=管理費(fèi)+維修費(fèi)+稅金+保險費(fèi) =2.55+5.49+14.87+1.1=24.01 （萬元/年）（3）計算主樓2-4層年凈收益 年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營總費(fèi)用=84.99-24.01=60

25、.98（萬元/年）（4）資本化率r的確定 采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：安全利率取國家一年期存款利率1.98%，風(fēng)險調(diào)整值根據(jù)府城地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及預(yù)期，結(jié)合估價對象所處位置及物業(yè)類型的特點(diǎn)，確定風(fēng)險調(diào)整值為5.02%。 資本化率r=1.98%+5.02%=7%（5）計算估價對象主樓2-4層收益價格 V= =845.31（萬元）2.采用市場比較法計算估價對象現(xiàn)房附樓在估價時點(diǎn)的公開市場價值。（1）選取可比實(shí)例ar1- （1+7%）60-81實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C名稱鳳翔山莊A棟311房天鵝花園C棟807房金竹花園B幢30房位置瓊山市鳳翔路瓊山市鳳翔路瓊山市龍昆南路類型住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝

26、修普通普通普通成交日期2001.7.132001.9.112001.8.13成交價格（元/平方米）800747766表10-12 實(shí)例選用表（2）交易情況修正 根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，無須進(jìn)行交易情況修正。（3）交易日期修正 根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)狀況，去年七月份至今該區(qū)房地產(chǎn)交易市場價格較為平緩，沒有明顯上升或下跌現(xiàn)象，故無須進(jìn)行交易日期修正。（4）區(qū)域因素修正 根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，3個可比實(shí)例與估價對象的區(qū)域因素比較修正如表10-13所示。區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C環(huán)境0.110131313景觀0.210131313交通便捷度0.2109

27、.59.510繁華程度0.1109910小區(qū)配套設(shè)施0.110121212規(guī)劃限制0.110101010治安狀況0.110101010綜合1.0100112112114表10-13 區(qū)域因素比較修正表個別因素權(quán)數(shù)估價對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C樓層0.210139.513新舊程度0.21013.513.513.5裝修標(biāo)準(zhǔn)0.110101010工程質(zhì)量0.110101010朝向0.110101010平面布置0.110131313設(shè)施設(shè)備0.110101010建筑結(jié)構(gòu)0.110101010綜合1.0100116109116（5）個別因素修正 據(jù)現(xiàn)場勘察和所掌握資料，3個可比實(shí)例與估價對象的個別因素比較修

28、正如表10-14所示。表10-14 個別因素比較修正表實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價格（元/平方米）900747766交易情況修正100 /100100 /100100 /100交易日期修正100 /100100 /100100 /100區(qū)域因素修正100 /112100 /112100 /114個別因素修正100 /116100 /109100 /116修正后單價（元/平方米）616612579（6）求出比準(zhǔn)價格 把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計算得出可比實(shí)例修正后的單價，其計算如表10-15所示。采用簡單算術(shù)平均法計算出一個綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價格。 附樓市值單價=（616+612+579）3=6

29、02(元/平方米) 附樓市值總額=6021183.156=712 260=71.23（萬元）表10-15 綜合計算修正比較表實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C名稱港苑大廈A1701房鐘誠大廈A1201房金搴大廈1905房位置瓊山市龍昆南路瓊山市龍昆南路瓊山市龍昆南路類型高層商住兩用高層商住兩用高層商住兩用結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修中等中等中等成交日期2001.12.72001.8.242001.8.13成交價格（元/平方米）1230100012003.采用假設(shè)開發(fā)法計算估價對象主樓（塔樓）5-20層的市場價值假設(shè)開發(fā)法的計算公式為停建工程價格=續(xù)建完成后的房地價值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息 -銷售費(fèi)用-續(xù)建投資

30、利潤-買方購買停建工程的稅費(fèi)（1）采用市場比較法測算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)市場價值1）選取可比實(shí)例表10-16 實(shí)例選用表項(xiàng)目實(shí)例2）交易情況修正 根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，無須進(jìn)行教育情況修正。3）交易日期修正 根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場狀況，可比實(shí)例成交日期至估價時點(diǎn)房地產(chǎn)交易市場價格較為平緩，沒有明顯上升或下跌現(xiàn)象，故無須進(jìn)行交易日期修正。4）區(qū)域因素修正 根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察和所掌握資料，3個可比實(shí)例與估價對象的區(qū)域因素比較修正如表10-17所示。區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C繁華程度0.210101010環(huán)境0.210121010景觀0.21011.591

31、1交通便捷度0.11010.51010.5小區(qū)配套設(shè)施0.110101010規(guī)劃限制0.110101010治安狀況0.110101010綜合1.0100107.598102.5表10-17 區(qū)域因素比較表個別因素權(quán)數(shù)估價對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C樓層0.210141314工程質(zhì)量0.210111111裝修標(biāo)準(zhǔn)0.110101010新舊程度0.110101010朝向0.110101010平面布置0.110101011設(shè)施設(shè)備0.110101010配套設(shè)施0.110111111.5綜合1.0100111109112.5表10-18 個別因素比較表5）個別因素修正 據(jù)現(xiàn)場勘查和所掌握資料，3個可比實(shí)例與

32、估價對象個別因素修正如表10-18所示。實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價格（元/平方米）123010001200交易情況修正100 /100100 /100100 /100交易日期修正100 /100100 /100100 /100區(qū)域因素修正100 /107.5100 /98100 /102.5個別因素修正100 /111100 /109100 /112.5修正后單價（元/平方米）103193610416）求出比準(zhǔn)價格 以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計算出可比實(shí)例修正后的單價，其計算如表10-19所示。采用簡單算術(shù)平均法計算出一個平均價格作為比準(zhǔn)價格。 估價對象5-20層市值單價=（1031+936

33、+1041）3 =1003（元/平方米）表10-19 綜合修正計算表項(xiàng)目實(shí)例項(xiàng)目單方造價（元/平方米）備注門窗工程90裝飾工程及局部改造工程（含腳手架）130樓地面工程及其他35水電安裝90電梯95局部改造工程設(shè)計費(fèi)用10合計450（2）續(xù)建成本 根據(jù)估價對象5-20層停工現(xiàn)狀及瓊山市工程造價確定（按商住兩用房的標(biāo)準(zhǔn)），續(xù)建成本為450元/平方米，詳細(xì)見表10-20所示。（3）管理費(fèi)用按續(xù)建成本的2%計。 管理費(fèi)用=4502%=9（元/平方米）表10-20 續(xù)建成本估算表（4）投資利息 利率按國家一年期貸款利率5.31%，續(xù)建期為半年，設(shè)停建工程價值為x。 投資利息=停建工程價值（1+5.31

34、%） -1 +續(xù)建成本和管理費(fèi)（1+5.31%） -1 =0.0262x+（450+9）0.013=（0.0262x+6）（元/平方米）（5）銷售稅費(fèi) “兩稅一費(fèi)”按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，銷售費(fèi)用取房地總價的1%，交易手續(xù)費(fèi)按處置積壓房地產(chǎn)政策2元/平方米計。 銷售稅費(fèi)=10031%+2=12（元/平方米）（6）續(xù)建投資利潤 取停建工程價值和開發(fā)成本的5%計算。 利潤=（x+450）5%=（0.05x+22.5）（元/平方米）（7）買方購買停建工程的稅費(fèi) 按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，故不計。0.50.25（8）計算估價對象5-20層（停建工程）市場價值1）停建工程價值單價 x=1003-450

35、-9-0.0262x-6-2-0.05x-22.5 x=467.8（元/平方米）2）停建工程價值總額=467.813803.115=645.71（萬元）4.估價對象市值總額=1 項(xiàng)+2 項(xiàng)+3 項(xiàng) =845.31+71.23+645.71=1562.25（萬元）（二）第二條技術(shù)路線：采用成本法計算估價對象的整體價值（在計算土地價值時采用基準(zhǔn)地價修正法和假設(shè)開發(fā)法）。 采用成本法的計算公式為 房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物重新建造成本-建筑物折舊1.計算土地重新取得價格（1）采用基準(zhǔn)地價修正法和家屬開發(fā)法對土地使用權(quán)在估價時點(diǎn)的市場價值進(jìn)行估價。 經(jīng)測算，估價對象3596.5平方米土地使用

36、權(quán)公開市場價值總額為345.98萬元，大寫人民幣叁佰肆拾伍萬玖仟捌佰元整詳見附件土地估價報告明正平（2002）估字第號，略。（2）主樓、附樓地價分?jǐn)?）分?jǐn)傁禂?shù)=總地價建筑面積=345.98 19561.7=0.01768662）主樓分?jǐn)偟貎r=18378.5440.0176866=325.05（萬元）3）附樓分?jǐn)偟貎r=1183.1560.0176866=20.93（萬元）2.計算建筑物重新建造成本建筑物重置成本=開發(fā)成本+管理費(fèi)+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤+稅費(fèi)（1）開發(fā)成本=建安工程費(fèi)+勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)+市政設(shè)施配套費(fèi)1）建安工程費(fèi)根據(jù)估價對象現(xiàn)狀及瓊山市建安造價確定估價對象主樓及附樓

37、建安工程費(fèi)如表10-21所示。主樓建安工程費(fèi)=18378.544860=1580.55（萬元） 附樓建安工程費(fèi)=1183.156800=94.6（萬元）項(xiàng)目單方造價（元/平方米）備注樁基礎(chǔ)工程110鋼筋混凝土工程350磚石工程50腳手架工程40門窗工程40綜合2-4層二次樓地面工程22裝修及水電安裝裝飾工程210其他18水電安裝20合計860表10-21 主樓已完工程造價估算表項(xiàng)目單方造價（元/平方米）基礎(chǔ)工程90鋼筋混凝土工程230磚石工程50腳手架工程40門窗工程130樓地面工程45裝飾工程120其他15水電安裝80合計800表10-22 附樓已完工程造價估算表注：主樓、附樓已投入費(fèi)用正好

38、代表了該地區(qū)平均客觀成本。2）勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)：按建安工程費(fèi)的6%計，則 主樓勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)=1580.556%=94.83（萬元） 附樓勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)=94.656%=5.68（萬元）3）市政設(shè)施配套費(fèi)： 按政府有關(guān)規(guī)定40元/平方米計算，則 主樓市政設(shè)施配套費(fèi)=18378.54440=73.51（萬元） 附樓市政設(shè)施配套費(fèi)=1183.15640=4.73（萬元）4）開發(fā)成本合計：1項(xiàng)+2項(xiàng)+3項(xiàng) 主樓=1580.55+ 94.83+73.51=1748.89（萬元） 附樓=94.65+ 5.68+4.73=105.06（萬元）（2）管理費(fèi)=（土地取得費(fèi)+開發(fā)成本）2% 主樓

39、管理費(fèi)=（325.05+1748.89）2%=41.48（萬元） 附樓管理費(fèi)=（20.93+105.06）2%=2.52（萬元）（3）投資利息：利率按國家一年期貸款利率5.31%，按現(xiàn)狀建設(shè)期為一年計。1）土地費(fèi)用利息 主樓=325.051+5.31%）-1=17.26（萬元） 附樓=20.93 1+5.31%）-1=1.11（萬元）2）開發(fā)成本、管理費(fèi)用利息 主樓=（1748.89+41.48） 1+5.31%）-1=46.92（萬元） 附樓=（105.06+2.52）1+5.31%）-1=2.82（萬元） 3）投資利息合計 主樓= 17.26+ 46.92=64.18（萬元） 附樓= 1.

40、11+ 2.82=3.93（萬元）（4）銷售費(fèi)用：未發(fā)生，故不計。（5）開發(fā)利潤：取土地價格、開發(fā)成本的3%計。 主樓=（325.05+1748.89）3%=62.22（萬元） 附樓=（20.93+105.06）3%=3.78（萬元）110.50.5（6）稅費(fèi)：稅金按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，交易手續(xù)費(fèi)按2元/平方米計，則 主樓稅費(fèi)=18378.5442=3.68（萬元） 附樓稅費(fèi)=1183.1562=0.24（萬元）（7）建筑物重置成本 主樓重置成本=1748.89+41.48+64.18+62.22+3.68=1920.45(萬元） 附樓重置成本=105.06+2.52+3.93+3。78+

41、0.24=115.53（萬元）3.計算建筑物折舊（1）物質(zhì)折舊。建筑物耐用年限為60年，主樓已經(jīng)過年限為8年，附樓已經(jīng)過年限為10年。主樓成新度為1-860=86.67%，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際勘察，由于停工時間較長，物業(yè)維護(hù)差，部分樓層露筋、滲水，因停業(yè)多年，營業(yè)用房室內(nèi)裝修部分損壞，故綜合確定主樓成新度為83%；附樓自然成新度為1-1060=83.3%，結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際勘察，由于查封后無人使用，物業(yè)維護(hù)稍差，故綜合確定附樓成新度為80%。 主樓物質(zhì)折舊額=1920.45（1-83%）=326.48（萬元） 附樓物質(zhì)折舊額=115.45（1-80%）=23.11（萬元）（2）功能折舊。由于建筑物設(shè)計至今已

42、相隔10年，需求市場的變化必然影響到原設(shè)計使用功能的貶值。依據(jù)最高最佳使用原則，主樓需要改造為商住兩用才能適應(yīng)市場需求，附樓平面布置不合理，故分別主樓功能折舊率10%，附樓功能折舊率15%，則 主樓功能折舊額=1920.4510%=192.05（萬元） 附樓功能折舊額=115.4515%=17.33(萬元）（3）經(jīng)濟(jì)折舊。由于估價對象主樓主體為半拉子工程，目前市場積壓半拉子工程較多，變現(xiàn)的難度較大，附樓所處位置建筑密度大、環(huán)境經(jīng)觀察，加之目前瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場低迷，結(jié)合估價對象環(huán)境狀況及物業(yè)類型的特點(diǎn)，綜合確定主、附樓經(jīng)濟(jì)折舊率為15%。 主樓經(jīng)濟(jì)折舊額=1920.45150%=288

43、.0675（萬元） 附樓經(jīng)濟(jì)折舊額=115.4515%=17.33(萬元）（4）建筑物折舊總額 主樓折舊額=326.48+192.05+288.07=806.6（萬元） 附樓折舊額=23.11+17.33+17.33=57.77(萬元）4.計算估價對象的市場價值（1）主樓市場價值總額=325.05+1920.45-806.6=1438.9（萬元）（2）附樓市場價值總額=20.93+115.53-57.77=78.69（萬元）（3）估價對象市場價值總額=1438.9+78.69=1517.59（萬元） 綜合確定估價對象的市場價值：以上采用兩條技術(shù)路線的估價結(jié)果相近，故采用算術(shù)平均法確定其市場價值

44、，則 估價對象市場價值總額：（1562.25+1517.9）2=1540.075（萬元） 估價對象平均市值單價：15400750 19561.70=787.3（元/平方米）七、估價結(jié)果確定 根據(jù)以上計算結(jié)果，確定估價對象在估價時點(diǎn)的公開市場價值總額為1540.08萬元，大寫人民幣壹仟伍佰肆拾萬零捌佰元整，平均市值單價787.3元/平方米，大寫人民幣每平方米柒佰捌拾柒元叁角。附件1.土地估價報告明正評（2米：）估字第 號鑒定委托書海南（2002）第 號2.房屋所有權(quán)證（瓊山文莊證字第公 號）3.“ 大廈”各層房產(chǎn)平面圖4.土地登記審批表瓊山市 公司宗地圖5.估價人員現(xiàn)場拍攝的照片6.估價機(jī)構(gòu)及估

45、價人員的資格證明 土地估價報告（略）第三講 房地產(chǎn)估價報告常見錯誤分析及改錯舉例一、房地產(chǎn)估價報告查錯步驟1.快速瀏覽報告2.詳細(xì)檢查報告3.分析測算過程4.估價結(jié)果的確定二、房地產(chǎn)估價評估報告常見錯誤1.報告書漏項(xiàng)（如缺少評估依據(jù)、報告有效期等2.估價對象描述不全3.選用的估價方法不妥4.各種評估方法中的錯誤5.其他方面房地產(chǎn)估價報告常見錯誤分析房地產(chǎn)估價報告改錯舉例例1 分析下述估價報告，請指明其中存在的錯誤商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）估價結(jié)果報告一、委托方商貿(mào)有限公司，法定代表：，市路號二、估價方房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表

46、： 市路號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級： 級。三、估價對象商貿(mào)樓位于市路號，四至 ，屬商貿(mào)有限公司所有。 商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。 商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611平方米，總用地面積為2560平方米。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價目的評估商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。五、估價時間2003年4月1日六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價依據(jù)（略）八、估價方法

47、根據(jù)估價對象特點(diǎn)、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價，然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。九、估價結(jié)果估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/平方米（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。十、估價人員（略）十一、估價作業(yè)期2003年3月10日至3月20日。十二、估價報告應(yīng)用的有效期（略）估價技術(shù)報告一、個別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價方法選用（略）六、估價測算

48、過程（一）收益法估價測算1.估算年有效毛收入根據(jù)房屋所有權(quán)證記載，估價對象總建筑面積為6611平方米，其中，1-6層建筑面積各1000平方米，7層建筑面積為410平方米，8層建筑面積為201平方米。1-2層、3-6層、7-8層的建筑面積與使用面積之比分別是1：0.8、1：0.75、1：0.7.估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7-8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1-3層10%，4-6層15%，

49、7-8層20%。根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：（1）1層年有效毛收入：A=10001000.812=96.00（萬元）（2）2層年有效毛收入：B= 1000800.81290%=69.12（萬元）（3）3層年有效毛收入：C= 1000600.7512=63.00（萬元）（4）4層年有效毛收入：D= 1000600.751285%=45.90（萬元）（5）5層年有效毛收入：E= 1000400.751285%=30.60（萬元）（6）6層年有效毛收入：F= 1000301285%=36.00（萬元）（7）7-8層年有效毛收入： G=（410+201）200.71280%=8.21（

50、萬元）年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G =96.00+ 69.12 +63.00+ 45.90 + 30.60 + 36.00 + 8.21 =343.43（萬元）2.估算年運(yùn)營費(fèi)用（1）年土地使用費(fèi)：根據(jù)市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達(dá)到房地產(chǎn)出租經(jīng)營的應(yīng)按每年293元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費(fèi)。則 年土地使用費(fèi)=293 2560=75.01（萬元）（2）年管理費(fèi)：根據(jù)市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計支付管理費(fèi)。則 年管理費(fèi)=343.43 5%=17.17（萬元）（3）年維修費(fèi)：按年租金收入的8%計支維修費(fèi)。則 年維修費(fèi)=343.43 8%=27.47（萬元）（4）年保險費(fèi)：按年租

51、金收入的2%計算。則 年保險費(fèi)=343.43 2%=0.69（萬元）（5）年稅費(fèi)：根據(jù)市固定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加為年租金收入的5.5%。則 年稅費(fèi)=343.43（12%+5.5%）=60.10（萬元） 年運(yùn)營費(fèi)用=年土地使用費(fèi)+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險費(fèi)+年稅費(fèi) =75.01+17.17+27.47+0.69+60.10=180.44（萬元）3.估算年凈收入 年凈收入=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用 =343.43-180.44=162.99（萬元）4.確定資本化率資本化率根據(jù)一年期的存款利

52、率等因素確定為8%。5.選出計算公式求出收益價格由于估價對象的收益年限為有限年，即n=40-5=35（年），且凈收益每年基本上固定不變，因此選用以下公式計算收益價格。將上述相關(guān)數(shù)據(jù)a=162.99，r=8%，n=35代入上述公式， 求得V=1899.58（萬元）（二）成本法估價測算過程1.估算土地價格根據(jù)市基準(zhǔn)地價表及基準(zhǔn)地價修正法，估價對象土地使用權(quán)出讓期40年的基準(zhǔn)地價為每平方米土地面積2860元，由于估價對象土地使用權(quán)從土地使用權(quán)出讓之日至估價時點(diǎn)已經(jīng)過5年，其減價率為540=12.5%。則估價對象土地價格為 土地價格=2860（1-12.5%）2560=640.64（萬元）V= 1-

53、ar（1+r）1n2.估算建筑現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-建筑物折舊（1）建筑物重置價格根據(jù)市客觀重置成本及相關(guān)因素，估價對象建筑物的重置單價（含紅線內(nèi)市政配套費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤）為1290元/平方米。則建筑物重置總價為 建筑物重置總價=12906611=852.82（萬元）（2）建筑物折舊根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年，殘值率為0.而估價對象建筑物已使用2年，則采用直線折舊法計算的折舊費(fèi)總額為建筑物折舊費(fèi)總額=建筑物重置總價（1-殘值率）已使用年限耐用年限 =852.82 （1-0） 2 60=28.43（萬元）（3）建筑物現(xiàn)值 建筑物現(xiàn)值=

54、852.82-28.43=824.39（萬元）3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格 估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值 =640.64+824.39=1465.03（萬元）（三）估價結(jié)果的確定以收益法的股價結(jié)果和成本法的股價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結(jié)果。即 估價對象房地產(chǎn)總價=（1899.58+1465.03）2 =1682（萬元）（已取整）估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611=2544（元/平方米）七、估價結(jié)果經(jīng)過評估，某商務(wù)樓在在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整）。 附件（略）答：1. “估價時間”用語錯

55、誤，應(yīng)為估價時點(diǎn)；2. 缺少估價原則；3. 估價方法中缺少選用的估價方法的定義；4. 未分析租金水平的變化趨勢；5. 1層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；6. 3層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；7. 6層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)；8. 年瑩瑩費(fèi)用中不應(yīng)計算土地使用費(fèi)；9. 未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、氣、熱等費(fèi)用；10. 保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計算；指錯參考答案11. 資本化率取值未說明理由；12. 可獲收益年限錯，應(yīng)為36年；13. 基準(zhǔn)地價修正法中年期修正方法（公式）錯；14.

56、基準(zhǔn)地價修正法中已“經(jīng)過年限”錯，應(yīng)為4年；15. 基準(zhǔn)地價修正法僅對日期進(jìn)行了修正，對土地的狀況未進(jìn)行修正；16. 建筑物折舊年限計算錯（應(yīng)為2/37）；17. 未說明估價結(jié)果的確定的理由。例2 分析下述估價報告，請指明其中存在的錯誤 在建工程房地產(chǎn)抵押價值估價報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設(shè)和限制條件（略）房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方（略）二、估價方（略）三、估價對象（略）1. 區(qū)位狀況（略）2. 實(shí)物狀況（略）3. 權(quán)益狀況（略）四、估價目的 為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。五、價值定義 本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估

57、價結(jié)果為估價對象在估價時點(diǎn)時的公開市場的客觀合理價值。七、估價依據(jù)（略）八、估價方法 估價人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及估價目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值采用市場法估價。九、估價結(jié)果 經(jīng)測算，估價對象在估價時點(diǎn)2005年4月18日的客觀價值為人民幣4794.52萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。十、估價人員（略）十一、估價作業(yè)日期2005年4月16日至2005年4月22日十二、估價報告應(yīng)用的有效期（略）估價技術(shù)報告一、個別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估價方

58、法選用1.估價對象是具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法進(jìn)行估價。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及購買估價對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價對象的客觀合理價格或價值。2.估價對象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用，應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。3.對以上兩種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。五、估價測算過程（一）假設(shè)開發(fā)

59、法分析測算1. 采用的公式估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資 利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得估價對象應(yīng)繳納的稅費(fèi)2. 估價對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算 運(yùn)用市場法測算估價對象開發(fā)完成后的價值。市場法是將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。（1）采用的公式估價對象價格=可比實(shí)例價格 =可比實(shí)例價格 100（ ）（ ）100100（ ）交易情況 修正交易日期 修正房地產(chǎn)狀況 修正正常市場價格實(shí)際成交價格估價時點(diǎn)價格成交日期價格估價對象狀況價格實(shí)例狀況價格（2）所選

60、可比實(shí)例如表10-23所示 表10-23所示 可比實(shí)例情況表ABC估價對象項(xiàng)目名稱苑樓園園項(xiàng)目坐落村號路號道號道號土地使用權(quán)取得方式出讓出讓出讓出讓土地等級住宅級住宅級住宅級住宅級建筑結(jié)構(gòu)鋼混高層鋼混高層鋼混高層鋼混高層規(guī)劃用途住宅住宅住宅住宅成新狀況+成新+成新+成新交易情況正常正常正常交易日期2005.32005.32005.4成交價格（元/平方米）310031002960可比實(shí)例名稱比較項(xiàng)目（3）交易情況修正可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無須修正，交易情況修正系數(shù)均為100/100.（4）交易日期調(diào)整近期市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例A、B、C均屬近期交易，交易日期無須調(diào)整，調(diào)