1、 我國(guó)城市CBD規(guī)劃設(shè)計(jì)的趨勢(shì) 中央商務(wù)區(qū)(Central Business District簡(jiǎn)稱CBD)是現(xiàn)代化城市以商務(wù)辦公為主的第三產(chǎn)業(yè)集聚地。只有第三產(chǎn)業(yè)（即服務(wù)業(yè)）聚集的功能中心，才能稱之為CBD。CBD一定是城市中心，是城市的繁華地段，但并不是所有城市中心都是CBD。 CBD的類型 CBD分四種類型：世界級(jí)CBD、區(qū)域級(jí)CBD、國(guó)家級(jí)CBD、地區(qū)級(jí)CBD。影響CBD類型的兩個(gè)因素，城市類型是決定CBD類型的首要因素；交通樞紐等級(jí)也影響CBD類型。 CBD的類型是相對(duì)的， CBD分級(jí)是動(dòng)態(tài)可變的。 地區(qū)級(jí)的CBD可能發(fā)展為國(guó)家級(jí)CBD；國(guó)家級(jí)CBD也可能上升為世界級(jí)CBD。 CBD的

2、規(guī)模的規(guī)模 CBD規(guī)模分為用地規(guī)模和建筑規(guī)模。 CBD用地規(guī)模大約14平方公里，CBD核心區(qū)用地規(guī)模約1平方公里。 辦公建筑面積是衡量CBD建筑規(guī)模的實(shí)質(zhì)性指標(biāo)，辦公規(guī)模越大，CBD等級(jí)越高。CBD建筑規(guī)模隨市場(chǎng)需求而變化。 分類分類級(jí)別級(jí)別主要城市列舉主要城市列舉總用地面積總用地面積 （公頃）（公頃）CBD規(guī)模規(guī)模 （萬(wàn)平方（萬(wàn)平方米）米）CBD 建設(shè)強(qiáng)度建設(shè)強(qiáng)度第一類世界級(jí)下曼哈頓21015007.14紐約中城區(qū)1207005.83東京臨海（SUB-CBD）1503502.33德方斯（SUB-CBD）1602501.56第二類國(guó)際區(qū)域級(jí)芝加哥中心1806003.33新加坡1503502.3

3、3休斯頓中心1504202.80悉尼1002502.5日本橫濱未來(lái)21186300-4002北京建外400800-10002.5上海陸家嘴1704002.2 分類分類級(jí)別級(jí)別主要城市列舉主要城市列舉總用地面積總用地面積 （公頃）（公頃）CBD規(guī)模規(guī)模 （萬(wàn)平方（萬(wàn)平方米）米）CBD 建設(shè)強(qiáng)度建設(shè)強(qiáng)度第三類地區(qū)級(jí)深圳福田194.1269.61.39廣州天河163.7296.31.81重慶161.8600.53.71大連260.3589.92.27南京214.75732.67杭州252.7517.92.05天津149.6276.61.85成都152.6262.21.72青島122.72562.09

4、福州119.5251.32.10廈門109.6223.82.04現(xiàn)代化城市的中心現(xiàn)代化城市的中心 現(xiàn)代CBD以金融業(yè)為主的商務(wù)辦公區(qū)，商業(yè)、娛樂(lè)、酒店、公寓等為CBD提供配套服務(wù)，資本、信息的高效流通是現(xiàn)代CBD的根本。以商務(wù)辦公為主要功能以商務(wù)辦公為主要功能 中央商務(wù)區(qū)包括金融中心、商務(wù)中心、信息中心、商業(yè)活動(dòng)等功能，但它必須以商務(wù)辦公為主要功能，它區(qū)別與城市商業(yè)中心等其它功能組團(tuán)中心。第三產(chǎn)業(yè)集聚之地第三產(chǎn)業(yè)集聚之地 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)途徑為：勞動(dòng)密集型資金密集型技術(shù)密集型智力密集型。第三產(chǎn)業(yè)集聚意味著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)處于技術(shù)密集型或智力密集型的高級(jí)階段。 發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)達(dá)國(guó)家CBD的形成發(fā)展的形成發(fā)展

5、制造業(yè)中心商貿(mào)中心航運(yùn)中心金融中心 多數(shù)國(guó)際金融、貿(mào)易中心都是依靠?jī)?yōu)先發(fā)展制造業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)實(shí)力，首先成為制造業(yè)中心；然后，生產(chǎn)出來(lái)的商品就需要運(yùn)輸，進(jìn)而發(fā)展物流運(yùn)輸。同時(shí)，制造業(yè)的發(fā)達(dá)也帶來(lái)了充裕的資金，于是以經(jīng)營(yíng)資金為主，服務(wù)于生產(chǎn)、貿(mào)易和投資的金融業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。進(jìn)而，實(shí)現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代，形成商貿(mào)中心、金融中心，即：例如：東京、新加坡和香港等。東京新宿日本橫濱日本橫濱n香港維多利亞新加坡巴而地摩巴而地摩 上世紀(jì)90年代起，一些先發(fā)展起來(lái)的大中城市，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)由制造業(yè)迅速向高新技術(shù)和金融貿(mào)易等技術(shù)含量高、附加值高的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化，開(kāi)始進(jìn)入從工業(yè)化到后工業(yè)化的變革時(shí)期，為追求經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)而提出建

6、設(shè)CBD，已經(jīng)成為當(dāng)今時(shí)代的產(chǎn)物。 1990年國(guó)務(wù)院開(kāi)發(fā)浦東，其中小陸家嘴定位為金融貿(mào)易中心區(qū)，即陸家嘴CBD從此建立； 1992年，北京城市總體規(guī)劃提出建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)的構(gòu)想，從此開(kāi)始了CBD的選址及規(guī)劃建設(shè)； 1992年在深圳福田中心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中，提出建設(shè)深圳CBD的宏偉目標(biāo)。深圳是全國(guó)城市規(guī)劃中較早提出建設(shè)CBD的城市。 中國(guó)中國(guó)CBD的形成發(fā)展的形成發(fā)展1、金融中心的集聚是、金融中心的集聚是CBD 形成的標(biāo)志形成的標(biāo)志 CBD的形成時(shí)機(jī)的形成時(shí)機(jī) （1 1）CBDCBD能否形成，取決與城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力。能否形成，取決與城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 能否真正形成CBD，取決與城市社會(huì)發(fā)展水平和

7、經(jīng)濟(jì)規(guī)模總量，取決與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例，這是發(fā)達(dá)國(guó)家形成CBD的經(jīng)驗(yàn)。 （2 2）金融中心是）金融中心是CBDCBD不可缺少的功能。不可缺少的功能。 世界上所有成功的CBD都包含金融中心的功能，金融中心是依靠政府引導(dǎo)下由市場(chǎng)力量推動(dòng)而成。CBD的建立是否以金融中心為龍頭，并非人工選擇，它隨著城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升而逐步產(chǎn)生需求。2、辦公需求是、辦公需求是CBD 形成的動(dòng)力形成的動(dòng)力 （1 1）辦公需求量與城市類型有關(guān)。）辦公需求量與城市類型有關(guān)。 （2 2）辦公需求量大，表示第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。）辦公需求量大，表示第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。 辦公需求是建設(shè)CBD的動(dòng)力，辦公需求與第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值相關(guān)，對(duì)辦公樓的需求與一個(gè)城市

8、的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平關(guān)系很大，其中第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模特別是金融服務(wù)業(yè)的規(guī)模更是至關(guān)重要。 人均GDP(元/人）城市類別1萬(wàn)2萬(wàn)4萬(wàn)8萬(wàn)16萬(wàn)地區(qū)性金融貿(mào)易中心城市0.20.30.50.71.0一般性大中城市（工業(yè)與商貿(mào)并重） 0.10.20.350.50.83、CBD 形成時(shí)機(jī)的參考指標(biāo)形成時(shí)機(jī)的參考指標(biāo)分類類型 CBD辦公面積（萬(wàn)平方米）城市GDP總量（億美元）人均GDP （美元）第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重（%）城市舉例一世界級(jí)200030003000080紐約、倫敦二區(qū)域級(jí)500-100015002000070悉尼、香港三國(guó)家級(jí)50010001000065上海、北京四地區(qū)級(jí)30050060005

9、5深圳、廣州CBD的四類功能的四類功能 1 1、四類功能，缺一不可、四類功能，缺一不可 CBD建筑功能分四類：辦公、商業(yè)、公用設(shè)施和居住。這四類功能可以概括為“1主3副”：以商務(wù)辦公為主，商業(yè)娛樂(lè)、公共設(shè)施、居住公寓為副，配套齊全。無(wú)論CBD發(fā)展到什么階段，這四類功能必不可少。 2 2、功能混合區(qū)是功能混合區(qū)是CBD發(fā)展的方向發(fā)展的方向 CBD是第三產(chǎn)業(yè)的集中辦公區(qū)，是以辦公為主體的綜合商業(yè)、文化娛樂(lè)、市政公共設(shè)施、居住等功能混合區(qū)，這種功能模式已經(jīng)成為當(dāng)今CBD的發(fā)展趨勢(shì)。但是CBD的功能配套是隨著市場(chǎng)需求逐步配套，經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的積累以及市場(chǎng)的篩選才能相對(duì)完善。CBD的功能比例的功能比例

10、1 1、確保商務(wù)辦公大于、確保商務(wù)辦公大于1/31/3 CBD中的辦公建筑比例應(yīng)占1/3到/-1/2以上，辦公樓面積低于1/3的地區(qū)，已不能稱之為CBD，應(yīng)按照其主導(dǎo)功能重新定位。 2 2、商業(yè)娛樂(lè)小于、商業(yè)娛樂(lè)小于1/41/4 對(duì)于CBD這樣一個(gè)以辦公為主要功能的區(qū)域，商業(yè)功能比例應(yīng)控制在一定范圍之內(nèi)，比例過(guò)高，CBD或成了商業(yè)中心。 3 3、公共設(shè)施根據(jù)需求及政府實(shí)力而定、公共設(shè)施根據(jù)需求及政府實(shí)力而定 公共設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量是一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及CBD等級(jí)的重要體現(xiàn)，其建設(shè)總量在CBD中所占的比例，應(yīng)視地方政府的財(cái)政實(shí)力和社會(huì)需求而定。 4 4、住宅小于、住宅小于1/31/3 在保證CBD

11、其它功能使用的前提下，合理安排一定比例的住宅、公寓等用地。既緩解CBD上下班交通的通勤壓力，也增加CBD夜間的生活氣息。CBD具有集聚和輻射效應(yīng)，將形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具有集聚和輻射效應(yīng)，將形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。新增長(zhǎng)點(diǎn)。 CBD占地小，單位面積產(chǎn)之高，是城市經(jīng)濟(jì)支柱之一，也是城市形象之一。CBD作為一個(gè)區(qū)域性商務(wù)品牌，規(guī)劃品位高，基礎(chǔ)設(shè)施完備、先進(jìn)，有良好的文化氛圍，擁有便捷、舒適的工作和娛樂(lè)環(huán)境。這些條件不僅有利于發(fā)展商貿(mào)，尤其是推動(dòng)無(wú)形商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，而且有利于吸引資本、技術(shù)和人才，特別是吸引總部經(jīng)濟(jì)進(jìn)駐、技術(shù)和高層次管理人員入?yún)^(qū)，通過(guò)商貿(mào)活動(dòng)形成互動(dòng)，促進(jìn)發(fā)展。同時(shí)，CBD對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生示范

12、和輻射效應(yīng)，不僅帶動(dòng)整個(gè)城市商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且會(huì)對(duì)優(yōu)化城市工作和生活環(huán)境起著重要作用。一般來(lái)講，CBD環(huán)境質(zhì)量比較高，對(duì)在這里工作的人員素質(zhì)也比較高。 激活激活CBD區(qū)內(nèi)外的住宅市場(chǎng)。區(qū)內(nèi)外的住宅市場(chǎng)。 CBD新建、重建項(xiàng)目會(huì)直接刺激區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且對(duì)周邊局部和相關(guān)服務(wù)建設(shè)也是一個(gè)千載難逢的機(jī)遇會(huì)在增加人員流入CBD的同時(shí)，刺激交通線周圍住宅市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮。由于CBD的商務(wù)現(xiàn)代化水準(zhǔn)較高，在這里服務(wù)的人員素質(zhì)比較高，其收入和消費(fèi)的水準(zhǔn)也會(huì)比較高，可以預(yù)期其周邊特別是沿地鐵一線的住宅市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)看好。豐富城市的旅游文化內(nèi)涵。豐富城市的旅游文化內(nèi)涵。CBD是一個(gè)城市現(xiàn)代化的象征，也是城市

13、經(jīng)濟(jì)繁榮的象征，同時(shí)也是一種文化產(chǎn)業(yè)。成功的CBD必然成為國(guó)內(nèi)外游客觀光游覽的必經(jīng)之地。紐約曼哈頓CBD平均每年接納550580萬(wàn)國(guó)內(nèi)外游客。CBD優(yōu)美的輪廓線是城市獨(dú)特的魅力優(yōu)美的輪廓線是城市獨(dú)特的魅力 1 1、在、在CBDCBD辦公提升企業(yè)形象辦公提升企業(yè)形象 優(yōu)美的CBD天際輪廓線，與高效率的交通、通信等市政設(shè)施具有他那個(gè)燈重要的作用，能吸引更多國(guó)際資本和產(chǎn)業(yè)的集中。隨著公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，許多實(shí)力雄厚的企業(yè)開(kāi)始注意樹(shù)立公司品牌和企業(yè)形象，CBD辦公樓是他們展示經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的極佳場(chǎng)所。2 2、成功的、成功的CBDCBD形象形象 由于CBD是一個(gè)城市的地價(jià)峰值區(qū)，絕大多數(shù)CBD辦公樓為高

14、層和超高層建筑，集中的高層和超高層，為CBD創(chuàng)造了鮮明的形象特征。 香港：天際輪廓線山水呼應(yīng)，地標(biāo)中環(huán)大廈+中銀大廈上海：震撼的輪廓線展示面向世界的雄心，地標(biāo)東方明珠+金茂大廈CBD的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度國(guó)外大城市的CBD開(kāi)發(fā)強(qiáng)度一般較高，國(guó)內(nèi)CBD開(kāi)發(fā)強(qiáng)度一般在1.6-3.5之間。1、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)CBD：開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大于3.5，如重慶CBD。特點(diǎn)是土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大，交通荷載、環(huán)境荷載和市政設(shè)施荷載都處于滿負(fù)荷甚至超負(fù)荷狀態(tài)。2、中等強(qiáng)度開(kāi)發(fā)CBD：開(kāi)發(fā)強(qiáng)度在2.0-2.7之間，如上海外灘，深圳羅湖、大連、南京等，特點(diǎn)是土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度中等，交通、環(huán)境和市政設(shè)施等支撐荷載在合理范圍之內(nèi)，能夠支撐CBD的正常

15、運(yùn)作。3、低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)CBD：開(kāi)發(fā)強(qiáng)度在2.0以下，如深圳福田、廣州天河、天津、成都等。特點(diǎn)是交通暢通、環(huán)境優(yōu)美，但也可能存在著基礎(chǔ)設(shè)施低效=聚集效應(yīng)弱等問(wèn)題。同時(shí)城市副中心由于是在已有城市中心CBD的基礎(chǔ)上進(jìn)行建設(shè)的，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度一般也在2.0左右。國(guó)內(nèi)部分城市國(guó)內(nèi)部分城市CBD建設(shè)強(qiáng)度與建設(shè)強(qiáng)度與GDP比較比較紐約紐約CBD發(fā)展為發(fā)展為CBR隨著紐約城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，CBD規(guī)模也隨著擴(kuò)大，就業(yè)崗位集中，地價(jià)和辦公樓租金等急劇上漲，由此CBD的交通日趨不便，逐漸產(chǎn)生分散的趨勢(shì)。隨著美國(guó)郊區(qū)化居住趨勢(shì)的發(fā)展，一些制造業(yè)企業(yè)總部以及一些工程和建筑類設(shè)計(jì)公司等開(kāi)始從市中心的CBD撤出，遷往市中心以外的

16、地區(qū)或郊區(qū)，逐步導(dǎo)致了CBD的分散，形成了包含若干商務(wù)功能組團(tuán)的CBR（中央商務(wù)帶）。倫敦倫敦CBD發(fā)展為發(fā)展為CAZ倫敦CBD集中了金融、貿(mào)易、文化、信息、服務(wù)行業(yè)及其商務(wù)辦公、酒店、公寓、會(huì)展等配套設(shè)施，并提供完善的市政通訊、便捷的交通設(shè)施，特別是倫敦網(wǎng)絡(luò)化的地鐵公交系統(tǒng)。隨著時(shí)間的推移，CBD發(fā)展成為倫敦的高端服務(wù)和商務(wù)活動(dòng)的中心，從CBD逐漸擴(kuò)展和延伸為CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）。CBD發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步進(jìn)行,未來(lái)CBD更注重多種功能的混合，更關(guān)注城市多樣化的生活需求。美國(guó)李名儀/ 廷丘勒建筑事務(wù)所方案1996年，舉行了深圳市中心區(qū)核心地段城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢。中心區(qū)核心地段占地1.93平方

17、公里，深南大道以南1.26平方公里，以北0.67平方公里?？偨ㄖ?guī)模約360萬(wàn)平米。法國(guó)SCAU建筑與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)國(guó)際公司方案新加坡雅科本建筑規(guī)劃咨詢顧問(wèn)公司方案香港華藝設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司方案規(guī)劃平面圖 n 綜合方案建筑高度控制圖 n 綜合方案根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃確定，陸家嘴金融中心區(qū)是上海CBD的主體部分，用地約1.7平方公里，規(guī)劃建筑總面積435萬(wàn)平方米。1991年，中國(guó)上海聯(lián)合設(shè)計(jì)咨詢組、英國(guó)羅杰斯、法國(guó)貝羅、意大利?？怂_斯、日本伊東豐雄五家設(shè)計(jì)單位參與陸家嘴中心地區(qū)國(guó)際方案征集。中國(guó)上海聯(lián)合設(shè)計(jì)咨詢組方案 n 國(guó)際方案征集英國(guó)羅杰斯方案 法國(guó)貝羅方案 1991年，中國(guó)上海聯(lián)合設(shè)計(jì)咨詢組

18、、英國(guó)羅杰斯、法國(guó)貝羅、意大利?？怂_斯、日本伊東豐雄五家設(shè)計(jì)單位參與陸家嘴中心地區(qū)國(guó)際方案征集。英國(guó)羅杰斯方案法國(guó)貝羅方案1991年，中國(guó)上海聯(lián)合設(shè)計(jì)咨詢組、英國(guó)羅杰斯、法國(guó)貝羅、意大利?？怂_斯、日本伊東豐雄五家設(shè)計(jì)單位參與陸家嘴中心地區(qū)國(guó)際方案征集。意大利福克薩斯方案日本伊東豐雄方案1992年底，成立上海陸家嘴中心區(qū)規(guī)劃深化工作組，進(jìn)行規(guī)劃深化工作，最終，陸家嘴金融中心區(qū)占地174萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積435萬(wàn)平方米，毛容積率2.5。n 綜合方案1992年底，成立上海陸家嘴中心區(qū)規(guī)劃深化工作組，進(jìn)行規(guī)劃深化工作，最終，陸家嘴金融中心區(qū)占地174萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積435萬(wàn)平方米，毛容積率2.5。n 綜合方案北京商務(wù)中心區(qū)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)與建國(guó)門外大街交匯的地區(qū)，規(guī)劃總用地面積約4平方公里。其中核心區(qū)位于大北窯立交橋東北角，占地約30公頃，規(guī)劃總建筑面積143.5萬(wàn)平方米，主要用于寫字樓、酒店、會(huì)展中心、文化娛樂(lè)等現(xiàn)代商務(wù)設(shè)施建設(shè)。區(qū)位圖用地現(xiàn)狀圖于2000年底公開(kāi)向國(guó)內(nèi)外8家一流設(shè)計(jì)院征集方案，最終美國(guó)JOHNSON FAIN,日本都