1、江蘇開(kāi)放大學(xué)形成性考核作業(yè)學(xué)號(hào)姓名課程代碼020025課程名稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)評(píng)閱教師第2次任務(wù)共3次任務(wù)江蘇開(kāi)放大學(xué)請(qǐng)務(wù)必將答案寫(xiě)在題后的答題紙上。一、單選題（每小題3分，共30分）1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限關(guān)于居住用地的規(guī)定是（A）年。A、70B、60C、50D、402、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限關(guān)于工業(yè)用地的規(guī)定是（C）年。A、70B、60C、50D、403、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限關(guān)于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地的規(guī)定是（D）年。A、70B、60C、4、從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是指（B）。A、房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度C、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度5、以下在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中屬

2、于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（A、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)B、比較風(fēng)險(xiǎn)50D、40B、獲取預(yù)期投資收益的可能性大小D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度D）。C、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)6、對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括（）。A、銷售收入B、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī)、成本利潤(rùn)率D、投資回報(bào)率7、下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（）。A、找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象B、從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素C、分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍D、對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏

3、感性因素8、房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起（）日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。A、15B、30C、45D、609、以下不屬于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件是（）。A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證C、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明10、下列屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資前分析指標(biāo)的是（）。A、項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率B、總投資收益率C、項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率二、多選題（每題4分，共1

4、6分）1、投資者不可以控制的風(fēng)險(xiǎn)有（ACE）。A通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)R比較風(fēng)險(xiǎn)C政治風(fēng)險(xiǎn)D時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)E、利率風(fēng)險(xiǎn)2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方案的選擇一般采用比較分析法，即對(duì)各個(gè)方案的（）各指標(biāo)用分級(jí)的方式進(jìn)行比較。（）。A安全性B、經(jīng)濟(jì)性C適用性D、可行性E、可靠性3、土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（）。A協(xié)議出讓B、招標(biāo)出讓C、拍賣出讓D交換出讓4、盈虧平衡分析的基本方法是建立（）之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。A銷售收入與成本日銷售收入與費(fèi)用C、成本與產(chǎn)量D利潤(rùn)與成本E、銷售收入與銷量三、簡(jiǎn)答題（共42分）1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序。（18分）2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

5、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析中融資前和融資后財(cái)務(wù)分析指標(biāo)有哪些？（24分）四、計(jì)算題（12分）某開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款8000萬(wàn)元，期限3年，以商品房做抵押，該企業(yè)的信用等級(jí)為A級(jí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AAA級(jí)。試計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度。（信用等級(jí)系數(shù)為70%、貸款方式系數(shù)為50%、貸款期限系數(shù)為130%、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)為80%）請(qǐng)將答案寫(xiě)在下一頁(yè)的答題紙上。江蘇開(kāi)放大學(xué)作答結(jié)果：、單選題(每小題3分，共30分)題號(hào)12345678910答案ACDBDABBDD、多選題(每小題4分，共16分)題號(hào)1234答案ACEABDABCCE二、簡(jiǎn)答題(共42分)1、答：(1)組織準(zhǔn)備。進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性

6、研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員包括了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的專家、熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營(yíng)、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來(lái)主持。(2)資料收集及市場(chǎng)調(diào)查?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場(chǎng)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非具名戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的資料等。(3)開(kāi)發(fā)方案的設(shè)計(jì)、選優(yōu)。這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有

7、關(guān)成果，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國(guó)家政策等，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)、對(duì)比優(yōu)選，確定具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開(kāi)發(fā)方案，會(huì)出現(xiàn)不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)優(yōu)選出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。(5)編寫(xiě)可行性研究報(bào)告。可行性研究報(bào)告書(shū)是對(duì)可行性研究全過(guò)程的描述，其內(nèi)容要與研究?jī)?nèi)容相同、且全面、翔實(shí)。2、答:財(cái)務(wù)分析內(nèi)容基本報(bào)表評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析融資前分析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流里表項(xiàng)目投資回收期項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值融資后分析資本金現(xiàn)金流量表項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資各方現(xiàn)金流里表投資各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表總投資收益率、項(xiàng)目資金金