1、附件2:余杭區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理實施辦法（征求意見稿）根據(jù)國土資源部關于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知（國土資發(fā)2012132號）、浙江省人民政府辦公廳關于切實做好省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)引導和項目準入工作的意見（浙政辦發(fā)20123號）、杭州市人民政府辦公廳關于規(guī)范創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理的實施意見（試行）（杭政辦20142號）等文件精神，為促進我區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，規(guī)范創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理，結合余杭實際，特制訂本實施辦法：一、指導思想堅持優(yōu)地優(yōu)用，嚴進嚴由”的基本原則，建立創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理機制，規(guī)范創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目用地準入、驗收工作制度，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地差別化管理，以優(yōu)化我區(qū)國土空間開發(fā)格局，推

2、動創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，增強經(jīng)濟發(fā)展活力。二、加強規(guī)劃引導區(qū)規(guī)劃部門要完善我區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地布局規(guī)劃，引導創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)空間結構合理分布。根據(jù)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地需求，做好具體地塊的選址論證工作，科學制定創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目用地技術經(jīng)濟指標。在符合城市規(guī)劃的前提下，存量工業(yè)項目轉型升級成創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目的，其用地管理參照本實施辦法執(zhí)行，并按創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地評估后土地差價補繳土地由讓金。三、規(guī)范創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理（一）嚴格限定創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)范圍本實施辦法所稱創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)是指文化創(chuàng)意、信息軟件、物聯(lián)網(wǎng)、節(jié)能環(huán)保、現(xiàn)代物流等具有顯著創(chuàng)新、創(chuàng)意特征，從第二產(chǎn)業(yè)中分離由來的以產(chǎn)品研發(fā)、核心技術產(chǎn)品生產(chǎn)試驗為主的產(chǎn)業(yè)，具體按余

3、杭區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)分類指導目錄（試行）（詳見附件）進行認定。為進一步推進我區(qū)數(shù)字經(jīng)濟號工程”發(fā)展，對投資落戶我區(qū)的云計算大數(shù)據(jù)、集成電路、機器人研制及人工智能等產(chǎn)業(yè)，按照創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)范圍進行認定。用地企業(yè)主體（或經(jīng)批準設立的項目公司）的經(jīng)營范圍需符合余杭區(qū)以及意向地塊所在平臺、鎮(zhèn)街的產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向。（二）切實提高土地集約利用水平認真貫徹資源節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，深化以畝產(chǎn)論英雄、以集約促轉型的理念，遵循市場配置、完善政策、優(yōu)化扶持”原則，充分發(fā)揮市場作用，完善相關政策，提高創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地容積率（原則上不低于2.0）,大力推行節(jié)約集約用地，提升土地畝產(chǎn)效率。（三）規(guī)范創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地程序創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地采用招標、拍

4、賣、桂牌方式公開由讓，項目前期立項、用地審批等工作，參照我區(qū)工業(yè)項目用地前期準備、土地由讓辦理程序執(zhí)行，由國土余杭分局、區(qū)經(jīng)信、住建（規(guī)劃）、環(huán)保等部門負責做好相關工作。（四）建立創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)差別化地價管理根據(jù)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地特征，建立創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)差別化地價管理制度，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地由讓起價按工業(yè)用地評估價的1.5倍修正后評估確定。由讓起價原則上按不低于成本價評估確定。具體成本由各土地由讓平臺、鎮(zhèn)街根據(jù)本轄區(qū)內(nèi)工業(yè)功能區(qū)做地成本進行測算后報區(qū)政府統(tǒng)一平衡確定。（五）規(guī)范創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地由讓方式創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地試行先租賃后由讓”的彈性供地制度。首期用地采用租賃方式供地，辦理租賃土地使用權證，租賃期限最長一般

5、不超過6年，年租金為由讓價格和土地還原率的乘積。未經(jīng)由租人同意，租賃土地使用權不得轉讓、由租和抵押。租賃時，應對最高由讓年限（含租賃期限）和由讓價格予以明確。重大特殊項目經(jīng)區(qū)政府審核并批準后，可采用一次性由讓的方式供地。（六）規(guī)范創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)權管理按本實施辦法由讓的項目原則上按工業(yè)（創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)）用途登記土地使用權，以區(qū)別于普通工業(yè)用地。具體由產(chǎn)權登記管理部門根據(jù)本實施辦法辦理。（七）規(guī)范創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地分割轉讓管理創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地原則上不得分割轉讓。為豉勵節(jié)約集約利用土地，對部分特殊項目，在已取得由讓土地使用權和保持創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地性質不變的前提下，企業(yè)達到產(chǎn)值、稅收約定要求后，經(jīng)區(qū)政府批準，允

6、許將用地整體或按規(guī)劃確定的分割單元轉讓（可轉讓建筑面積合計不得超過項目地上總建筑面積的50%）o創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地分割轉讓，屬地平臺、鎮(zhèn)街保留優(yōu)先回購權。屬地平臺、鎮(zhèn)街放棄優(yōu)先回購權的，方可轉讓給同類性質企業(yè)?；刭弮r按原由讓土地使用權價格扣減使用年限后確定，對地上建筑物參考當年建設造價，不可移動的設備、設施按折舊后現(xiàn)值評估后予以補償。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地的分割轉讓采取先租后轉”模式。受讓企業(yè)須注冊在余杭區(qū)，原則上應是承租在該物業(yè)中生產(chǎn)運營一年以上的創(chuàng)新型企業(yè)。四、強化創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)準入管理（一）實施創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目用地準入管理申請用地的準入條件包括投資強度、容積率、單位用地產(chǎn)值（營業(yè)收入）、單位用地達產(chǎn)稅收、

7、萬元增加值綜合能耗等，其中投資強度不低于500萬元/畝、單位用地產(chǎn)值（營業(yè)收入）不低于1000萬元/畝、單位用地達產(chǎn)稅收不低于50萬元/畝、萬元增加值綜合能耗不高于0.05噸標準煤/萬元。除區(qū)重大招商引資項目外，新落戶我區(qū)的項目，首次供地面積原則上不得超過50畝。凡新增創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地項目，由屬地平臺、鎮(zhèn)街邀請相關專家及部門進行評審論證，提交區(qū)招商引資和浙商創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新工作領導小組審核批準后實施。同時，根據(jù)余杭區(qū)工業(yè)標準地”工作實施意見（余政辦2018126號）文件要求，擬用地規(guī)模在50畝以內(nèi)、50畝（含）100畝之間、100畝（含）200畝之間、200畝（含）以上的項目，對單位用地達產(chǎn)稅收指標分別

8、按1.0、1.2、 1.3、1.5倍系數(shù)實行差別化管理。（二）建立創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)資格審查制度各平臺、鎮(zhèn)街根據(jù)本轄區(qū)內(nèi)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，在符合土地利用總體規(guī)劃和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地布局規(guī)劃的前提下，向區(qū)政府提交創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地申請，經(jīng)區(qū)政府批準后實施。提交的申請材料需如實載明以下十個方面的內(nèi)容：選址地塊四至、土地面積、項目名稱、意向投資主體、產(chǎn)業(yè)類型、擬桂牌地價、相關控制指標（包括投資強度、土地產(chǎn)生、達產(chǎn)稅收、綜合能耗、容積率、環(huán)境保護等指標）、由讓方式、分割轉讓比例、分割轉讓的條件等。（三）嚴格創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)達產(chǎn)驗收1 .開竣工時間確認項目開工或竣工后，土地受讓方填寫工業(yè)用地項目開工確認表或工業(yè)用地項目土

9、建竣工確認表，提交項目所在平臺、鎮(zhèn)街審核并組織開、竣工驗收。2 .竣工驗收一是由區(qū)行政服務中心牽頭，會同區(qū)發(fā)改、住建（規(guī)劃）、國土、環(huán)保、林水、交警、消防等部門，負責對規(guī)劃、建設等內(nèi)容進行聯(lián)合竣工驗收，并由具竣工驗收意見書。二是由區(qū)經(jīng)信局牽頭，負責對產(chǎn)業(yè)類型、投資強度進行專項復核驗收。對其中非土地受讓方自身生產(chǎn)經(jīng)營的項目，在投資強度達到約定條件后，允許在土地受讓方和屬地平臺、鎮(zhèn)街由具證明材料及相關承諾后，先予通過產(chǎn)業(yè)類型、投資強度專項復核驗收。未通過上述驗收的，國土部門暫緩辦理不動產(chǎn)權證書，由相關主管部門責令其限期整改，整改期限最長不超過半年。驗收通過或經(jīng)整改后復核通過的，辦理不動產(chǎn)權證變更登

10、記。整改后仍不能達到履約監(jiān)管協(xié)議約定的，竣工核驗不予通過，其違約責任按簽訂的履約監(jiān)管協(xié)議相關條款執(zhí)行。3 .達產(chǎn)驗收對次性由讓”的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地項目，通過項目聯(lián)合竣工驗收、產(chǎn)業(yè)類型和投資強度專項復核驗收后，辦理相關不動產(chǎn)權證。國有建設用地使用權由讓合同或履約監(jiān)管協(xié)議事先約定同意分割轉讓的項目，企業(yè)可向所在平臺、鎮(zhèn)街提交企業(yè)入駐申請；項目達產(chǎn)后，由各平臺、鎮(zhèn)街牽頭會同相關部門，根據(jù)履約監(jiān)管協(xié)議明確的項目準入條件和土地由讓合同要求開展達產(chǎn)驗收工作。對先租后讓”的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地項目，租賃期滿前通過聯(lián)合竣工驗收、產(chǎn)業(yè)類型和投資強度專項復核驗收后，可辦理剩余年限土地由讓手續(xù)，繳納土地價款（租賃時確定的最

11、高由讓年限土地由讓價格總額一已繳納的年租金總額），換發(fā)剩余年限土地使用權證書；租賃期滿后未通過達產(chǎn)驗收的，由屬地平臺、鎮(zhèn)街責令企業(yè)限期整改，整改期限最長不超過1年，并簽訂土地租賃合同補充協(xié)議以延長租賃期限；逾期仍未通過達產(chǎn)驗收的，解除土地租賃合同，收回建設用地使用權。（四）加強創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目履約管理創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)項目在取得土地使用權、簽訂土地租賃合同時應繳納履約保證金。履約保證金原則上按約定最高年限土地由讓金總額的10%繳納，對項目按期開工、土建如期竣工、投資強度達標、達產(chǎn)驗收通過等四項指標進行約束，四項指標分別占履約保證金總額的1/4o項目按期開工、土建如期竣工、投資強度達標等三項指標履約保證金

12、的返還，按關于進一步加強工業(yè)用地由讓及批后監(jiān)管工作的指導意見（余政辦201852號）文件規(guī)定執(zhí)行；項目通過達產(chǎn)驗收的，退還剩余履約保證金，未通過達產(chǎn)驗收的，按規(guī)定沒收履約保證金。違約責任應在履約監(jiān)管協(xié)議或土地生讓合同中予以明確。五、其他1 .屬地平臺、鎮(zhèn)街作為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地租賃（由讓）的責任主體，要與項目主體及入駐企業(yè)簽訂履約協(xié)議，并加強履約監(jiān)管。2 .區(qū)土地由讓領導小組辦公室要牽頭組織區(qū)有關職能部門，加強對創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地租賃（由讓）各個環(huán)節(jié)的指導、服務和監(jiān)管，創(chuàng)新機制，嚴格把關，確保項目順利落地及運營。3 .本意見自2019年X月X日起施行，試行期三年，試行期內(nèi)租賃（由讓）的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地適

13、用本意見。余杭區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地管理暫行辦法（余經(jīng)信201838號）同時廢止，已由讓的項目按原政策執(zhí)行。附件：1.余杭區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)分類指導目錄（試行）2.余杭區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地出讓流程附件1:余杭區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)分類指導目錄（試行）序號產(chǎn)業(yè)名稱二級分類產(chǎn)業(yè)說明容積率一文化創(chuàng)意信息服務業(yè)以軟件研發(fā)、數(shù)據(jù)中心、試驗中心等為主>2.0動漫游戲業(yè)游戲的開發(fā)、設計及相關配套服務>2.0設計服務業(yè)A11-A15>2.0現(xiàn)代傳媒業(yè)A25-32部分，不包括其批發(fā)、零售場所>2.0藝術品業(yè)A33-A40>2.0二信息軟件業(yè)E01-E06設計、研發(fā)中心>2.0三物聯(lián)網(wǎng)G01-G09設計

14、、研發(fā)中心>2.0四先進裝備制造通用設備制造業(yè)設計、研發(fā)中心>2.0專用設備制造業(yè)設計、研發(fā)中心>2.0交通運輸設備制造業(yè)設計、研發(fā)中心>2.0電氣機械及器材制造業(yè)設計、研發(fā)中心>2.0儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè)設計、研發(fā)中心>2.0計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)設計、研發(fā)中心>2.0五生物醫(yī)約H03H05H07-H14設計、研發(fā)中心>2.0六節(jié)能環(huán)保I03-I12設計、研發(fā)中心>2.0七新能源J01-J03設計、研發(fā)中心>2.0八新材料最新科技成果轉化與應用設計、研發(fā)中心>2.0九現(xiàn)代物流一類物流倉儲用地對環(huán)境無干擾、

15、污染和安全隱患的現(xiàn)代化物流基地，以及相關的物流軟件研發(fā)、技術咨詢服務基地>2.0說明：1.上述涉及產(chǎn)業(yè)代碼詳見杭州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向目錄與空間布局指引（2013年本）。2.容積率原則上不低于2.0,因城市規(guī)劃設計，景觀風貌等原因對建筑高度有特殊控制的以規(guī)劃審批為準附件2:余杭區(qū)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地出讓流程一、項目申請各平臺、鎮(zhèn)街根據(jù)本轄區(qū)內(nèi)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，在符合土地利用總體規(guī)劃和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地布局規(guī)劃的前提下，向區(qū)政府提交創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地申請，經(jīng)區(qū)政府批準后實施。提交的申請材料需如實載明以下十個方面的內(nèi)容：選址地塊四至、土地面積、項目名稱、意向投資主體、產(chǎn)業(yè)類型、擬桂牌地價、相關控制指標（包括

16、投資強度、土地產(chǎn)生、達產(chǎn)稅收、綜合能耗、容積率、環(huán)境保護等指標）、由讓方式、分割轉讓比例、分割轉讓的條件等。二、由讓流程1 .條件設定。根據(jù)區(qū)政府批復意見及平臺、鎮(zhèn)街提交的正式申報材料，區(qū)級相關職能部門根據(jù)“標準地”由讓工作要求，由具相應的控制指標和意見。對按規(guī)定需由上級主管部門審批的項目，以上級主管部門的批復為準。2 .方案審定。國土余杭分局根據(jù)各職能部門由具的相關控制指標和意見及各平臺、鎮(zhèn)街提交的由讓材料，編制創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地租賃（由讓）方案，提交區(qū)土地由讓工作領導小組會議審定同意后按規(guī)定程序組織公開由讓。3 .資格認定。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地公開桂牌后，區(qū)經(jīng)信局根據(jù)屬地平臺、鎮(zhèn)街由具的書面審核意見

17、及意向競買企業(yè)提交的競買申請、承諾，在3個工作日內(nèi)審核并由具報名資格認定書，意向企業(yè)根據(jù)桂牌文件規(guī)定參與競買。4 .土地由讓。經(jīng)區(qū)政府批準“一次性由讓”的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地，意向企業(yè)在競得土地后，先與受讓單位簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，明確控制性指標要求和違約責任，并在規(guī)定時間內(nèi)與國土余杭分局簽訂國有建設用地使用權由讓合同，繳納土地由讓金、契稅后，簽訂交地協(xié)議，辦理不動產(chǎn)權登記；對“先租后讓”的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地，需明確租賃期限（最長不超過6年）和租賃價格，與國土余杭分局簽訂國有建設用地使用權租賃合同，辦理租賃土地使用權證，年租金為由讓價格和土地還原率的乘積。三、開竣工及項目驗收1 .開竣工時間確認。項目開工或竣工后，由項目所在平臺、鎮(zhèn)街審核并組織開、竣工驗收。2 .竣工及達產(chǎn)驗收。由區(qū)行政服務中心牽頭組織項目聯(lián)合竣工驗收工作，由區(qū)經(jīng)信局牽頭組織產(chǎn)業(yè)類型和投資強度專項復核驗收工作，由項目所在平臺、鎮(zhèn)街組織項目達產(chǎn)驗收工作。3 .分割轉讓審批。國有建設用地使用權由讓合同或履約監(jiān)管協(xié)議事先約