1、關(guān)于物業(yè)管理工作情況匯報(bào)一、關(guān)于物業(yè)管理基本情況截止二OO六年十月底，全市有物業(yè)企業(yè)38家，其中本市34家，外省進(jìn)余備案2家，外市進(jìn)余備案2家。本市34家物業(yè)企業(yè)中有二級(jí)資質(zhì)2家，三級(jí)資質(zhì)9家，暫定三級(jí)資質(zhì)20家，無資質(zhì)即單位自行設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的有3家。物業(yè)管理從業(yè)人員1618人，其中持有物業(yè)管理上崗證的223人，持有物業(yè)管理師證的10人。管理項(xiàng)目68個(gè)，管理面積546萬平方米，其中住宅小區(qū)59個(gè)面積萬平方米。我市物業(yè)管理雖然起步晚、起點(diǎn)低，但通過幾年的努力，還是得到了較大的發(fā)展，小區(qū)管理水平也有了進(jìn)一步的提開。由外地企業(yè)托管的北湖星城、月亮灣、皇家花園等小區(qū)的物業(yè)管理定位相對(duì)比較高，起到了

2、一定的示范帶動(dòng)作用。全市XX年以來的房地產(chǎn)開發(fā)新建項(xiàng)目的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%由長林機(jī)械廠下崗工人組建的家和物業(yè)公司、電工廠下崗工人組建的嘉園物業(yè)公司已走上市場，充滿生機(jī)和活力，成為我市物業(yè)管理行業(yè)的生力軍。物業(yè)企業(yè)總體服務(wù)水平也有所提高，大多數(shù)企業(yè)能做到憑資質(zhì)在規(guī)定的范圍內(nèi)開展經(jīng)營活動(dòng)；工作人員統(tǒng)一著裝、持證上崗、崗位職責(zé)上墻公布；收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公布在小區(qū)告示欄；公布投訴電話、業(yè)主投訴有記錄，有效投訴辦結(jié)率在80額上。二、關(guān)于工作和成效今年以來，在局黨組、局務(wù)會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我們重點(diǎn)在四個(gè)方面進(jìn)行了加強(qiáng)，并初見成效。1、加強(qiáng)指導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展。一是由臺(tái)物管

3、政策。經(jīng)過深入調(diào)研、廣泛征求意見，先后多易其稿，由臺(tái)了新余市物業(yè)管理辦法、新余市物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法等。并根據(jù)實(shí)際起草了關(guān)于要求理順住宅室內(nèi)裝飾裝修管理職能的請(qǐng)示、新余市物業(yè)管理用房管理辦法和新余市XX年老住宅小區(qū)綜合整治與轉(zhuǎn)入物業(yè)管理實(shí)施方案等相關(guān)配套文件。二是開展現(xiàn)場指導(dǎo)。先后深入到女人世界、鐘山花園、鐵路家屬區(qū)等小區(qū)指導(dǎo)籌備組建業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)換屆工作，新成立業(yè)主委員會(huì)8個(gè)。三是抓好典型示范。重點(diǎn)指導(dǎo)北湖星城小區(qū)提升物業(yè)管理檔次，爭創(chuàng)全省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)，并從局機(jī)關(guān)辦公大樓做起，開展了物業(yè)管理招投標(biāo)試點(diǎn)。2、加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范物管行業(yè)行為。一是把好物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢關(guān)。3月份下發(fā)

4、了年檢通知，擬在7月份開展年檢，督促各物業(yè)企業(yè)在此時(shí)間段內(nèi)對(duì)照年檢通知要求抓緊整改，以此促進(jìn)物業(yè)企業(yè)逐步走向規(guī)范。通過年檢，吊銷了2家企業(yè)資質(zhì)，一家延期轉(zhuǎn)正。二是把好前期物業(yè)管理落實(shí)關(guān)。使新建小區(qū)物管用房、專項(xiàng)維修資金的歸集基本得到落實(shí)。新建小區(qū)物管覆蓋率達(dá)到100%累計(jì)歸集維修資金500余萬元，維修資金增值萬元。三是把好物業(yè)管理投訴處理關(guān)。辦理市人大代表和市政協(xié)委員提案各1件、處理市長熱線投訴5個(gè)、調(diào)解物業(yè)管理糾紛6起，接受物業(yè)管理政策法規(guī)咨詢上百人次，滿意率80%Z上。3、加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)市民物管意識(shí)。一是召開會(huì)議宣傳。新余市物業(yè)管理辦法由臺(tái)后，組織召開了全市物業(yè)管理工作會(huì)議，進(jìn)行貫徹落實(shí)。

5、二是編印宣傳資料。印發(fā)了XX冊(cè)辦法學(xué)習(xí)資料單行本，在各小區(qū)張貼了500份辦法布告。三是進(jìn)行戶外廣告宣傳。在各主要街道和小區(qū)懸桂宣傳條幅50條，生動(dòng)宣傳車巡回宣傳了2天。四是通過媒體宣傳。在新余日?qǐng)?bào)全文刊發(fā)辦法，并刊登有關(guān)解讀辦法的宣傳文案，電視臺(tái)也播發(fā)了相關(guān)新聞。4、加強(qiáng)培訓(xùn)，提高物管隊(duì)伍素質(zhì)。6月下旬，誠邀省委黨校職業(yè)培訓(xùn)中心送教上門，在新余開設(shè)了一期物業(yè)管理部門經(jīng)理、物管員培訓(xùn)班，培訓(xùn)人數(shù)達(dá)46人，從而提高了全市物業(yè)管理專業(yè)人員持證上崗率。對(duì)擬參加物業(yè)管理經(jīng)理取證培訓(xùn)人員也做好了摸底工作，擬在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候組織外由參訓(xùn)I。三、關(guān)于問題和不足就我市的物業(yè)管理，目前還存在許多的問題，集中表現(xiàn)在:1

6、、物業(yè)企業(yè)總體素質(zhì)偏低。一是人員素質(zhì)不高。大多數(shù)企業(yè)其工程、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)類專業(yè)技術(shù)人員很少，申報(bào)資質(zhì)時(shí)，其職稱證書大多是借來的，真正在企業(yè)上班的不多。少數(shù)企業(yè)其物業(yè)管理專業(yè)人員持證上崗率也還達(dá)不到資質(zhì)管理要求。特別是其從業(yè)人員比如保安、保潔等人員年齡偏大,文化程度偏低。二是資本金嚴(yán)重不足。大多數(shù)企業(yè)其注冊(cè)資本在驗(yàn)資后即被抽走，具辦公、裝備投入不到位。2、物業(yè)服務(wù)行為不夠規(guī)范。一是物業(yè)管理政策法規(guī)意識(shí)淡薄。不少物業(yè)管理人員不熟悉國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例不熟悉新余市物業(yè)管理辦法等物業(yè)管理政策法規(guī)。二是物業(yè)管理知識(shí)貧乏。大多數(shù)物業(yè)管理人員只知道看門搞衛(wèi)生收費(fèi)，不懂得更高層次的物業(yè)管理，所以服務(wù)水平比較低。三

7、是接管項(xiàng)目未履行嚴(yán)格的驗(yàn)收手續(xù)。給后續(xù)管理帶來很大的被動(dòng)。四是惡性競爭現(xiàn)象嚴(yán)重。有的企業(yè)不是靠服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)去競爭，只單依靠降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)競爭。3、業(yè)主委員會(huì)制度不健全。業(yè)主自治組織沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)是個(gè)松散性組織，沒有與社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來，靠主管部門一家單槍匹馬實(shí)才難當(dāng)指導(dǎo)與監(jiān)管重任。4、業(yè)主意識(shí)還有待增強(qiáng)。目前，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理越來越重視，買房先看物業(yè)管理，但也有少數(shù)業(yè)主既想享受服務(wù)又不愿交費(fèi)或想少交費(fèi)。5、監(jiān)管缺乏“抓手”。由于未能參與開發(fā)項(xiàng)目源頭把關(guān)，也沒有最終的綜合驗(yàn)收，造成一些小區(qū)公建配套設(shè)施不到位，給后期的物業(yè)管理留下隱患。比如，物業(yè)管理用房就還沒有得

8、到很好的落實(shí)。6、指導(dǎo)力量薄弱。全市這么大的范圍，目前就一個(gè)物業(yè)科擔(dān)著，加上渝水區(qū)沒有相應(yīng)的機(jī)構(gòu)，編制嚴(yán)重不足。四、關(guān)于認(rèn)識(shí)和體會(huì)物業(yè)管理是個(gè)系統(tǒng)工程，牽涉面廣、工作難度大。從局里為了進(jìn)一步做好優(yōu)化服務(wù)環(huán)境工作，所征求到的意見和建議看，大多也是涉及物管方面的，這至少說明了三個(gè)問題：第一，從主觀上來講，說明我們的工作還沒到位，存在著對(duì)物管的宣傳小，監(jiān)管力度不大等許多問題，不能令市民滿意。第二，從客觀上看，我市的物管由于起步晚、起點(diǎn)低，市場發(fā)育還不全，發(fā)展還很不規(guī)范，可以說是任重道遠(yuǎn)。第三，還說明了市民的物管意識(shí)越來越強(qiáng)，對(duì)物管工作愈來愈關(guān)注，這是好事，對(duì)我們進(jìn)一步推進(jìn)物管工作十分有利。因?yàn)槲飿I(yè)管

9、理是個(gè)新興行業(yè)，牽涉到社會(huì)的方方面面，與業(yè)主的工作生活息息相關(guān)，隨著物管工作的進(jìn)一步推進(jìn)，許多矛盾和焦點(diǎn)問題也將逐漸顯現(xiàn)由來，市民投訴只會(huì)越來越多，這是發(fā)展中的問題，只有在發(fā)展中不斷加以完善和改進(jìn)、提高。五、關(guān)于思路和對(duì)策明年乃至今后一個(gè)時(shí)期的物管工作，擬打算重點(diǎn)抓好“五個(gè)結(jié)合”。即：1、把解決實(shí)際問題與規(guī)范市場結(jié)合起來。一是真正把物業(yè)管理招投標(biāo)開展起來，以解決物業(yè)管理市場無序競爭，把整個(gè)行業(yè)拖垮的現(xiàn)象。二是要制定小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)管理辦法，以解決目前小區(qū)停車難、物管收費(fèi)亂、業(yè)主意見大這一突生問題。三是要理順住宅室內(nèi)裝飾裝修管理職能，并做好與城管的協(xié)商工作，把住宅室內(nèi)裝飾裝修管理真正落到實(shí)處

10、，這一塊是目前物業(yè)管理糾紛最多最難的一塊。四是要由臺(tái)物業(yè)管理用房管理辦法，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)把好關(guān)，解決開發(fā)企業(yè)少提供或降低標(biāo)準(zhǔn)提供物管用房問題。2、把培育本土企業(yè)與引進(jìn)品牌物管結(jié)合起來。一是要通過加強(qiáng)培訓(xùn)等手段，千方百計(jì)指導(dǎo)本土物管企業(yè)提高管理和服務(wù)水平，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)外樹形象，做大做強(qiáng)。二是要通過加強(qiáng)與開發(fā)企業(yè)溝通等手段，千方百計(jì)引導(dǎo)其選聘沿海先進(jìn)地區(qū)品牌物管企業(yè)承接前期物業(yè)管理項(xiàng)目，藉此引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的經(jīng)營理念，以對(duì)我市的物業(yè)管理起到示范和帶動(dòng)作用，促進(jìn)全市物業(yè)管理提升檔次。3、把抓示范試點(diǎn)與全面推進(jìn)結(jié)合起來。一是抓好北湖星城物業(yè)管理示范小區(qū)建設(shè)，指導(dǎo)其從物業(yè)硬件設(shè)施

11、、物管企業(yè)內(nèi)部管理到日常物業(yè)服務(wù)等各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)，嚴(yán)格按照國家物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不斷加以完善，并協(xié)助其處理好業(yè)主投訴及與警務(wù)、市政管理等相關(guān)部門的關(guān)系，確保明年進(jìn)入全省優(yōu)秀示范小區(qū)行列，爭取后年進(jìn)入國家優(yōu)秀示范小區(qū)行列。二是抓好電工廠老舊小區(qū)劃片整合物業(yè)管理試點(diǎn)工作。協(xié)助他們爭取市國有企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在資金上給予支持，對(duì)電工廠現(xiàn)有老舊住宅區(qū)進(jìn)行綜合整治，做好圍墻封閉、外墻刷新、補(bǔ)植綠化等公建配套設(shè)施。并對(duì)周邊新開發(fā)的土地，做好開發(fā)企業(yè)的工作，將其整合到電工廠一個(gè)物業(yè)管理區(qū)城內(nèi)，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)公建配套設(shè)施，以擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模、共享公建配套設(shè)施資源，節(jié)約管理成本，提高物業(yè)管理水平，服務(wù)業(yè)主

12、。通過抓好示范試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步在全市推開。4、把處理好物業(yè)管理投訴與加強(qiáng)政策法規(guī)宣傳結(jié)合起來。目前，物業(yè)管理方面的投訴越來越多，這里有幾方面的原因。一是隨著物業(yè)管理覆蓋面的擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)對(duì)象越來越多。二是有的是因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，引起業(yè)主不滿三是由于物業(yè)物理政策法規(guī)宣傳不到位，造成業(yè)主不了解物業(yè)管理也因此不理解物業(yè)管理。對(duì)此我們一方面要認(rèn)真接受并處理好投訴，更多的是要在規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)行為的同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理政策法規(guī)以及物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，讓廣大市民了解熟悉物業(yè)管理，自覺接受物業(yè)管理并積極支持物業(yè)管理。5、把物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合起來。建議明確將街道辦事處、居委會(huì)納入物業(yè)管理監(jiān)管體系中

13、，讓基層組織參與指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)的日常工作，把黨的組織建到社區(qū)。我們主管部門要加強(qiáng)與基層組織的緊密協(xié)作，采取“分級(jí)管理、協(xié)調(diào)指導(dǎo)”的方法，充分調(diào)動(dòng)基層組織的主觀能動(dòng)性，將具體工作和事務(wù)交給街道一級(jí)去做，業(yè)委會(huì)籌備組人選由街道辦、居委會(huì)把關(guān)，行業(yè)主管部門指導(dǎo)，主管部門主要抓政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)等宏觀工作，明確分工，協(xié)商共管。六、關(guān)于建議和要求隨著人民生活水平和住房條件的不斷改善，居民對(duì)居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來越高，各種物業(yè)管理矛盾和糾紛日益增多，迫切需要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的引導(dǎo)和物業(yè)管理市場的規(guī)范。為此，特提由以下建議和要求：1、加強(qiáng)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)。建議市政府成立“新余市物業(yè)管理委員會(huì)”這樣的非常設(shè)機(jī)