1、企業(yè)總部（eod）項(xiàng)目定位報(bào)告2010年7月目錄一、定位宗旨二、地塊基本資料及相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)三、重要配套四、市場(chǎng)分析五、上海總部經(jīng)濟(jì)研究及項(xiàng)目未來(lái)客戶群六、具體產(chǎn)品形態(tài)研究總部七、具體產(chǎn)品形態(tài)研究LOFT八、主力產(chǎn)品及目標(biāo)客戶九、強(qiáng)排方案十、重要部品部件十一、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及銷(xiāo)售周期及盈利預(yù)測(cè)一、定位宗旨 目前上海的辦公樓市場(chǎng)處于嚴(yán)重的供大于求的局面，截至到2009年6月末，辦公樓可售面積達(dá)到了287萬(wàn)平米，按照現(xiàn)在的辦公樓銷(xiāo)售速度計(jì)算，需20個(gè)月才能全部消化 另一方面，臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)潛在辦公供應(yīng)巨大，預(yù)計(jì)在今后的2-3年內(nèi)，至少有100萬(wàn)平米的商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)。 該項(xiàng)目要想實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)快速回籠資金，產(chǎn)

2、品必須作出差異化，與市場(chǎng)上絕大多數(shù)產(chǎn)品形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)二、地塊基本資料及相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積：22917平米容積率：2.0用地性質(zhì)：商務(wù)辦公，其中商業(yè)面積不小于30%建筑密度：30%建筑高度：32米地塊位置圖臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)簡(jiǎn)介 臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)總規(guī)劃5.14平方公里，是一個(gè)以“信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)的總部園區(qū)，是長(zhǎng)寧區(qū)規(guī)劃的三大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)之一，目前已有300多家企業(yè)入住，辦公氛圍濃厚 外環(huán)線外以現(xiàn)代物流業(yè)為主，知名企業(yè)包括：聯(lián)邦快遞、TNT、大航國(guó)際貨運(yùn) 外環(huán)內(nèi)北翟路以北以高端產(chǎn)業(yè)為主的高端企業(yè)總部和高技術(shù)企業(yè)聚集區(qū)，知名企業(yè)包括：聯(lián)合利華、博世、佳通輪胎、快克 外環(huán)內(nèi)北翟路以

3、南以信息服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)聚集區(qū)，知名企業(yè)包括：愛(ài)立信、史泰博、神州數(shù)碼、攜程網(wǎng)、明基等地塊周邊情況北面為10-1待出讓地塊，土地性質(zhì)商辦，容積率2.0，建面4.6萬(wàn)平米，而10-1的北面就是博世集團(tuán)和統(tǒng)一集團(tuán)的總部基地，目前均為在建工程；地塊西面為9號(hào)待出讓地塊，土地性質(zhì)商辦，容積率2.0，建筑限高40米，三幅地塊總建面14.7萬(wàn)平米地塊東面為10-3號(hào)待出讓地塊，土地性質(zhì)商辦，容積率2.0，建筑限高32米，總建面5.4萬(wàn)平米地塊南面為13號(hào)待出讓地塊，土地性質(zhì)是商辦，容積率2.5，建筑限高40米，兩幅地塊建面12萬(wàn)平米外外 環(huán)環(huán) 線線協(xié)協(xié) 和和 路路通通 協(xié)協(xié) 路路北北 翟翟 路路天天

4、山山 西西 路路福福 泉泉 路路三、重要配套1.交通配套 公共交通：距離地鐵2號(hào)線淞虹路站1.2公里，園區(qū)內(nèi)部目前沒(méi)有公交車(chē)，但新長(zhǎng)寧開(kāi)發(fā)的虹橋國(guó)際商務(wù)花園有3部開(kāi)往地鐵的班車(chē) 地面交通：地塊周邊協(xié)和路、通協(xié)路、福泉路路況均較好，目前可較為順利地與通向主干道天山西路，從而連接中環(huán)外環(huán)以及虹橋CBD, 而在建中的北翟路高架上砸道離地塊500米，建成后可直通虹橋交通樞紐核心位置 空中交通：距離虹橋機(jī)場(chǎng)6公里 北北翟路高架2.商務(wù)配套 目前，距離地塊最近的商業(yè)設(shè)施為淞虹路地鐵站上蓋的易初蓮花賣(mài)場(chǎng)，里面集購(gòu)物、餐飲為一體， 而距離地塊4公里左右就是虹橋CBD核心區(qū)域，里面有眾多低中高檔酒店及餐飲娛樂(lè)場(chǎng)

5、所，能滿足各階層的商務(wù)需要 另外臨空?qǐng)@區(qū)的11號(hào)地塊和16號(hào)地塊內(nèi)均規(guī)劃有酒店用地四、市場(chǎng)分析1.辦公樓整體市場(chǎng)情況近階段，上海辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)1) 辦公樓市場(chǎng)成交量雖有所上升，但成交主力以小戶型酒店式公寓為主，有效辦公成交不足2) 與住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升相反的是，辦公樓的整體市場(chǎng)價(jià)格有所回落,純粹的辦公項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度均較為緩慢3) 存量壓力相當(dāng)巨大。目前上海的辦公樓可售量287萬(wàn)平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的185萬(wàn)平米的水平。即使按照目前的銷(xiāo)售速度，需20個(gè)月才能去化。4) 存量主力：次核心區(qū)域的中高端寫(xiě)字樓。他們往往配置較高，離CBD區(qū)域較近但又非傳統(tǒng)CBD區(qū)域 遠(yuǎn)郊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，他們往往

6、以獨(dú)棟為主，價(jià)格低廉，低至5000元/平米，銷(xiāo)售情況一般 從目前市場(chǎng)的存量來(lái)看，做標(biāo)準(zhǔn)的辦公產(chǎn)品，即使配置再高，也必將受到激烈的競(jìng)爭(zhēng)2.板塊目前的價(jià)格水平及供應(yīng)狀況 目前板塊內(nèi)在售辦公樓較少，但虹橋國(guó)際商務(wù)花園7月預(yù)計(jì)會(huì)有1棟4000平米的總部樓可對(duì)外銷(xiāo)售，目前報(bào)價(jià)17000元/平米；而其二期也將會(huì)有5-6萬(wàn)平米的總部樓供應(yīng)，預(yù)計(jì)會(huì)在2010年中旬上市 除此之外臨空還有大批量的商辦用地要推出，總建面在百萬(wàn)平米以上，預(yù)計(jì)今年推出量在20萬(wàn)平米左右，未來(lái)的幾年，將有大量的辦公樓供應(yīng)外外 環(huán)環(huán) 線線協(xié)協(xié) 和和 路路通通 協(xié)協(xié) 路路北北 翟翟 路路天天 山山 西西 路路福福 泉泉 路路已出信息預(yù)告地塊

7、，總建面近40萬(wàn)平米 在虹橋CBD核心的10年左右乙級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)在18000-22000元/平米，而甲級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)在3萬(wàn)元/平米左右 臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)目前可租賃的辦公樓較多，租金水平一般在2-3元/平米天 周邊的二手房住宅次新房?jī)r(jià)格在16000-18000元/平米，老公房?jī)r(jià)格在13000-15000元/平米 項(xiàng)目明年上市所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是相當(dāng)巨大的，由于辦公項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)圈遠(yuǎn)大于住宅，這就造成了項(xiàng)目既會(huì)陷入到臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)內(nèi)眾多項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中，又會(huì)受到虹橋、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)甚至是嘉定青浦的園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的機(jī)會(huì)市場(chǎng)中辦公熱銷(xiāo)產(chǎn)品1.以重要交通、大型商業(yè)配套為支撐的小戶型精裝修酒店式公寓產(chǎn)品，單價(jià)一般在

8、萬(wàn)元出頭2.層高在5.2米以上的LOFT產(chǎn)品3.中外環(huán)間或者是外環(huán)周邊區(qū)域面積在1200-2500平米的獨(dú)棟或雙拼辦公樓市場(chǎng)的空白點(diǎn)及臨空項(xiàng)目的機(jī)會(huì)臨空地塊沒(méi)有大型的商業(yè)中心及或是重要交通樞紐，而地塊近7千的樓板價(jià)也不允許項(xiàng)目的萬(wàn)元左右的價(jià)格長(zhǎng)寧區(qū)沒(méi)有此類(lèi)產(chǎn)品，而區(qū)域內(nèi)的創(chuàng)意企業(yè)眾多，這將是項(xiàng)目成功的重要突破點(diǎn)臨空雖然有總部樓，但目前的供應(yīng)結(jié)構(gòu)普遍較大，2000平米以下的小獨(dú)棟產(chǎn)品也是長(zhǎng)寧區(qū)的絕對(duì)稀缺產(chǎn)品五、上?？偛拷?jīng)濟(jì)研究 及項(xiàng)目未來(lái)的客戶群1.上?？偛拷?jīng)濟(jì)分布圖2.各總部經(jīng)濟(jì)行業(yè)分布及代表案例區(qū)域總部基地主要行業(yè)可售項(xiàng)目中心城區(qū)傳統(tǒng)CBD區(qū)域南京西路、淮海路、徐家匯、陸家嘴、虹橋-非傳統(tǒng)區(qū)

9、域市北工業(yè)區(qū)通訊設(shè)備制造、機(jī)械裝備、輸配電設(shè)備、化工東方環(huán)球企業(yè)中心中發(fā)總部經(jīng)濟(jì)園現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、化工中鑫企業(yè)廣場(chǎng)虹橋國(guó)際商務(wù)花園高新技術(shù)、信息服務(wù)、物流業(yè)IBP漕河涇信息、電子、高科技、通訊無(wú)張江總部基地（張江高科技園）高新技術(shù)、醫(yī)藥、IT、教育、銀行信用卡世和中心 市郊嘉定西郊生產(chǎn)性服務(wù)區(qū)工業(yè)設(shè)備、化工、物流、貿(mào)易慧創(chuàng)國(guó)際大業(yè)領(lǐng)地企業(yè)總部基地展示、研發(fā)、貿(mào)易、財(cái)務(wù)結(jié)算大業(yè)領(lǐng)地上海紫竹科學(xué)園集成電路與軟件研發(fā)、新材料、生命科學(xué)、新能源、航空航天和數(shù)字內(nèi)容無(wú)寶山鋼鐵總部基地鋼鐵及與剛鐵相關(guān)行業(yè)鋼領(lǐng)青浦西郊總部經(jīng)濟(jì)園生物醫(yī)藥、現(xiàn)代紡織及新材料、精密機(jī)械、電子信息、出口加工無(wú)青浦文化產(chǎn)業(yè)城

10、文化、藝術(shù)、影視上海北竿山國(guó)際藝術(shù)中心 根據(jù)對(duì)各個(gè)總部園區(qū)的調(diào)研，入駐企業(yè)的行業(yè)特征與當(dāng)?shù)刂苓叺呐涮浊闆r具有直接關(guān)系。從招商策略上，我們可以發(fā)現(xiàn)如下特點(diǎn)：1、擁有較明確產(chǎn)業(yè)定位的園區(qū)，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)的效率較高。2、很多園區(qū)在定位時(shí)，將目光放在高科技、網(wǎng)絡(luò)等智力型產(chǎn)業(yè)上，以此爭(zhēng)取政府部門(mén)的支持和優(yōu)惠政策，便于降低門(mén)檻吸引更多企業(yè)。3、多數(shù)總部園區(qū)均為工業(yè)用地，房產(chǎn)購(gòu)置成本較低，但企業(yè)入駐需要具備投資金額門(mén)檻。因此，一些投資額較小的軟服務(wù)企業(yè)便很難進(jìn)入。4、爭(zhēng)取大型企業(yè)、龍頭企業(yè)，希望通過(guò)這些企業(yè)的帶動(dòng)作用，增強(qiáng)行業(yè)影響力，進(jìn)而擴(kuò)大招商范圍。5、從實(shí)際招商效果來(lái)看，很多選擇總部園區(qū)的企業(yè)除了科技、信

11、息業(yè)之外，加工業(yè)、制造業(yè)、物流業(yè)、貿(mào)易業(yè)等行業(yè)占有很重要的比例。3.本案適合哪些行業(yè)入駐發(fā)展 根據(jù)臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)重點(diǎn)的發(fā)展方向，該區(qū)域目標(biāo)吸引高新技術(shù)、信息服務(wù)、航運(yùn)物流類(lèi)的企業(yè)。我們分析臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)依托大虹橋交通樞紐區(qū)，在虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)大型化和大規(guī)模運(yùn)輸?shù)碾p重帶動(dòng)下，今后將從純粹的“運(yùn)輸中心”轉(zhuǎn)變?yōu)榕R空制造業(yè)、綜合物流、旅游及服務(wù)業(yè)、鮮活性農(nóng)業(yè)等空港產(chǎn)業(yè)聚集的中心。這些產(chǎn)業(yè)也會(huì)因?yàn)榕c空港距離的遠(yuǎn)近選擇不同的距離層次?？崭劭崭劭崭劭崭劭崭劭崭?空港空港臨空指向性最強(qiáng)產(chǎn)業(yè)臨空指向性最強(qiáng)產(chǎn)業(yè)臨空指向性較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)臨空指向性較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)臨空指向性一般產(chǎn)業(yè)臨空指向性一般產(chǎn)業(yè)臨空指向性較弱產(chǎn)業(yè)臨空指向性較弱產(chǎn)業(yè)我們

12、遵循產(chǎn)業(yè)航空樞紐指向性強(qiáng)度的高低決定產(chǎn)業(yè)布局，將本案置入空間位置以確定相關(guān)產(chǎn)業(yè)。第一層是空港區(qū)是機(jī)場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施及空港運(yùn)輸服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地，其范圍大約機(jī)場(chǎng)周邊l公里布局臨空指向性最強(qiáng)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。這主要為飛機(jī)運(yùn)行、旅客、貨物流動(dòng)服務(wù)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，包括飛機(jī)維修及地勤服務(wù)、旅客出行所必須的候機(jī)及食宿服務(wù)、零售商業(yè)、貨物急送快遞、倉(cāng)儲(chǔ)及貨物裝卸、貨運(yùn)代理及物流服務(wù)業(yè)、機(jī)場(chǎng)服務(wù)員自身所需要的社區(qū)服務(wù)等?？崭劭崭劭崭劭崭?空港空港第二層是緊臨機(jī)場(chǎng)周邊的空港區(qū)，在空港周邊1-5公里范圍內(nèi)布局臨空指向性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，主要滿足空港運(yùn)營(yíng)、空港服務(wù)人員、旅客活動(dòng)的需要，包括倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、物流及配送業(yè)、商貿(mào)、商務(wù)、金融、保險(xiǎn)、酒店、

13、會(huì)展、會(huì)計(jì)及審計(jì)、呼叫中心服務(wù)等信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?？崭劭崭劭崭劭崭?空港空港第三層是空港交通走廊沿線區(qū)域，在空港周邊5l0公里范圍內(nèi)，布局臨空指向性一般產(chǎn)業(yè)，包括總部經(jīng)濟(jì)、休閑旅游業(yè)、數(shù)據(jù)處理、中介及咨詢、信息及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子元件與附件制造、醫(yī)療器械制造與供應(yīng)、藥物制品批發(fā)及配送、電器配送、公共倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等產(chǎn)業(yè)?？崭劭崭劭崭劭崭劭崭劭崭?空港空港第四層是外圍輻射區(qū)，在空港周邊l0公里外。主要布局臨空指向性較弱產(chǎn)業(yè)，一般是指新一代機(jī)電儀化產(chǎn)業(yè)、光學(xué)儀器制造、電子和電器設(shè)備制造工(量)具與控制儀器制造、特殊化工制品制造、通訊器材制造、特殊塑料部件制造、特殊構(gòu)造金屬制品、機(jī)械裝備制造業(yè)、化工

14、業(yè)、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)等。 按照以上模型，本案距離空港在6公里左右。因此，按照產(chǎn)業(yè)空間位置，可以大致將產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為：商貿(mào)、商務(wù)、金融、保險(xiǎn)、酒店、會(huì)展、會(huì)計(jì)及審計(jì)、呼叫中心服務(wù)等信息服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、休閑旅游業(yè)、數(shù)據(jù)處理、中介及咨詢、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、電子元件與附件制造、醫(yī)療器械制造與供應(yīng)、藥物制品批發(fā)及配送、電器配送、公共倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等產(chǎn)業(yè)。4.項(xiàng)目未來(lái)客戶最有可能的行業(yè)未來(lái)項(xiàng)目的客戶來(lái)源：1）高新技術(shù)、信息服務(wù)、航運(yùn)物流，這三個(gè)行業(yè)是臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向2）依托虹橋交通樞紐而形成的外貿(mào)3）臨近區(qū)域的相關(guān)產(chǎn)業(yè)：中發(fā)總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的物流、化工、現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 虹橋CBD中的物流、商貿(mào)、服裝 漕河涇的高科技、電子信息

15、等行業(yè) 虹橋的寫(xiě)字樓樓齡一般較老，配置比較老化，而少有的一些新的寫(xiě)字樓售價(jià)和租金都比較高，區(qū)域內(nèi)的企業(yè)有外遷到臨空的可能性 普陀區(qū)中發(fā)總部經(jīng)濟(jì)園的地段限制了其企業(yè)的形象，區(qū)域內(nèi)的企業(yè)有搬往更好地段的沖動(dòng) 漕河涇每過(guò)一定的時(shí)間都會(huì)對(duì)園區(qū)的企業(yè)進(jìn)行梳理，對(duì)于沒(méi)有達(dá)到其稅收要求的企業(yè)會(huì)通過(guò)提高租金的方式將一些中小企業(yè)“清除”出去，這些企業(yè)也將可能成為項(xiàng)目的客戶 5.不同行業(yè)的客戶需求貿(mào)易、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：需要有體面的辦公場(chǎng)所獨(dú)棟式的辦公樓無(wú)疑可以最大限度的滿足這方面的需求，同時(shí)配備挑空的大堂，氣派的門(mén)面物流：需要有較大的倉(cāng)庫(kù)地下室空間，普通辦公樓是無(wú)法滿足這一要求的服裝、設(shè)計(jì)：需要有空間的層次感LOFT

16、辦公的設(shè)置 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度分析法及客戶需求分析法綜合來(lái)看： 花園式的小獨(dú)棟辦公產(chǎn)品和富有空間感的LOFT產(chǎn)品是最適合的產(chǎn)品形態(tài) 六、具體產(chǎn)品形態(tài)研究總部總部樓客戶敏感點(diǎn)“層高不要超過(guò)5層，單層面積500平米”盡量壓低總部樓層高“一層層高4.5米以上，其他樓層3.6米以上，能否有些樓層可局部隔成2層”“入口和大堂要?dú)馀?，要有醒目的廣告位，最好能夠沿街”這類(lèi)企業(yè)比較注重企業(yè)的形象，要設(shè)置氣派的大堂和1樓沿路的展廳，而且通過(guò)錯(cuò)棟的形式使盡量多的樓棟能夠有醒目的店招“外立面能否更豐富，要莊重、新穎，否能夠做出弧形或是退臺(tái)”“是否可以給我一個(gè)倉(cāng)庫(kù)” 通過(guò)地下室解決1.面積段上海熱銷(xiāo)的幾個(gè)總部基地 東方環(huán)

17、球企業(yè)中心 主力面積1600平米左右 慧創(chuàng)國(guó)際 主力面積1800-2500平米 總部1號(hào) 主力面積1100-2500平米 中鑫企業(yè)廣場(chǎng) 主力面積1300-3000平米板塊總部的供應(yīng) 板塊目前有一個(gè)在售項(xiàng)目虹橋國(guó)際商務(wù)花園，其單棟面積至少是4000平米，主力面積在8000-10000平米 建議項(xiàng)目總部樓主力面積在1800-2000平米，少量3000平米，一是這一面積段在市場(chǎng)熱銷(xiāo)的面積范圍內(nèi)，二是可以與板塊內(nèi)的供應(yīng)主力虹橋國(guó)際商務(wù)花園形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 2.立面現(xiàn)代2.立面古典2.立面中規(guī)中矩 立面是客戶選擇購(gòu)買(mǎi)的重要因素，一定要加以重視 從實(shí)際調(diào)研來(lái)看，目前市面上有兩種鮮明的立面風(fēng)格： 1）現(xiàn)代風(fēng)格：

18、大面積的玻璃幕墻配以少量石材或者鋁板 2）古典風(fēng)格：大面積的石材貼面 兩種立面形式都有成功的案例，喜好現(xiàn)代風(fēng)格的客戶群占多數(shù)，特別是高科技行業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)；而喜好古典風(fēng)格的多以個(gè)體老板為主，行業(yè)多為化工行業(yè)、設(shè)備制造 考慮到我們的客戶定位多以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、物流業(yè)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，因此建議采用現(xiàn)代風(fēng)格，大面積的深色玻璃幕墻配以少量石材的形式，這樣的立面風(fēng)格也更易得到外國(guó)資本的青睞 3.單棟體態(tài) 購(gòu)買(mǎi)物業(yè)與否，第一眼的感覺(jué)很重要，第一眼感覺(jué)除了立面風(fēng)格外，就是單棟樓的體態(tài)同一個(gè)項(xiàng)目類(lèi)似的面積，左圖為單層500平米5層的建筑，右圖則是單層300平米8層的建筑，兩者的銷(xiāo)售情況相差甚遠(yuǎn)，左圖更像是一個(gè)獨(dú)門(mén)獨(dú)戶

19、的總部樓，而右圖則和一般的高層辦公樓沒(méi)啥差別，絲毫沒(méi)有獨(dú)棟的感覺(jué)單層300平米，總高在16.5米的建筑單體單層500平米，總高在18米的建筑單體 總部樓建筑高度總部樓建筑高度/ /單層面積不大于單層面積不大于0.550.55，這樣的樓棟更有獨(dú)棟，這樣的樓棟更有獨(dú)棟辦公的效果，總層數(shù)不宜超過(guò)辦公的效果，總層數(shù)不宜超過(guò)5 5層，單層面積層，單層面積400-500400-500為宜，頂層為宜，頂層做一定的退臺(tái)，降低感覺(jué)容積率做一定的退臺(tái)，降低感覺(jué)容積率4.建筑層高 總部樓的客戶講究門(mén)面，因此建議大門(mén)進(jìn)去有個(gè)9米高的挑空大堂 9米挑空大堂的效果標(biāo)準(zhǔn)層高大堂的效果 對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)層，層高建議在3.8米，而頂層

20、建議在5.5米這一剛好滿足1層計(jì)算面積的臨界點(diǎn)，提升產(chǎn)品的附加值 這樣總層高在22米左右，還可滿足低層住宅的要求，只需配備一個(gè)消防樓梯，提升產(chǎn)品的使用率 5.地下室 從調(diào)研情況來(lái)看，多數(shù)樓盤(pán)均有地下室，但地下室普遍計(jì)算面積，地下室處理方式有二種： 1）半地下采光地下室 2）全地下室 地下室的功能也有三種： 1）一是多為多功能空間，有設(shè)備間、倉(cāng)庫(kù)、娛樂(lè)室等功能 2）二是作為單獨(dú)地下車(chē)庫(kù)，做好地面通往地下室的車(chē)型通道 3）三是一半做多功能間，一半做車(chē)庫(kù)陽(yáng)光半地下室地下車(chē)庫(kù)功能地下室功能建議 對(duì)于地下室，我們建議能夠做出獨(dú)立的車(chē)庫(kù)入口，有獨(dú)立的地下室，可停8-10部車(chē)位，再留出100-200平米的空

21、間，作為多功能間，由于2.2米以上就要計(jì)算面積，因此建議車(chē)庫(kù)空間做到2.2米，多功能空間做到2.8米以上，地下室能夠自然采光6.電梯 5層的建筑，建議采用1、2部電梯各一個(gè)，需有1部電梯通道地下室，滿足不同客戶需求。 電梯承重1150KG，品牌建議中高檔中鑫的電梯通向地下室慧創(chuàng)國(guó)際、總部1號(hào)的電梯較小，展示效果也差世和中心的電梯效果令人滿意7.店招及總部樓的布局位置店招不應(yīng)僅僅展示給商務(wù)區(qū)里面的人流看，更應(yīng)該給交通干道的人流看 建議總部樓均安排在地塊的兩條干道通協(xié)路及協(xié)和路而建，總部樓的建議總部樓均安排在地塊的兩條干道通協(xié)路及協(xié)和路而建，總部樓的樓體醒目位置應(yīng)有對(duì)外的店招，而樓體醒目位置應(yīng)有對(duì)

22、外的店招，而1 1、2 2層空間則具備對(duì)外的展示功能層空間則具備對(duì)外的展示功能8.中庭的設(shè)計(jì) 我們所調(diào)研的項(xiàng)目中，有兩個(gè)項(xiàng)目有類(lèi)似聯(lián)排的中庭設(shè)計(jì)總部1號(hào)的中庭起到了樓梯的作用 世和中心的中庭，則更接近于聯(lián)排別墅中庭的作用，起到了地下室樓梯間采光通風(fēng)的作用9.露臺(tái) 建議在建筑的5層有一個(gè)50平米以上的露臺(tái)，來(lái)增加產(chǎn)品的附加值10.裝修 由于不同行業(yè)的客戶喜好存在巨大的差異，因此建議毛坯交房,對(duì)于由特殊要求的客戶，可以采用靈活的交房方式 11.綠化 綠化這個(gè)原先只在住宅產(chǎn)品中重視的項(xiàng)目如今在很多辦公園區(qū)也得到了一定的重視 在調(diào)研過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)很多項(xiàng)目在樓體旁使用了密集的小竹林，效果均比較好 七、

23、具體產(chǎn)品形態(tài)研究LOFT客戶敏感點(diǎn)LOFT 由于世紀(jì)廣場(chǎng)有現(xiàn)成的LOFT案例，因此，我們通過(guò)這些購(gòu)買(mǎi)客戶的語(yǔ)言來(lái)改進(jìn)我們的產(chǎn)品“現(xiàn)在5.25米層高偏低，能再高出20公分就好了”如果能做此類(lèi)產(chǎn)品，層高建議達(dá)到5.5米 “現(xiàn)在隔好后上層沒(méi)有可以打開(kāi)的窗戶”每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層上下均應(yīng)設(shè)置通風(fēng)窗下層有窗上層沒(méi)有隔層后上下也均有通風(fēng)窗“現(xiàn)在的大堂中規(guī)中矩，能否可以設(shè)置挑空的大堂，能否可以像有些酒店一樣中間有景觀電梯” 對(duì)于單層面積較大的單體，可以采用中庭設(shè)計(jì)，使用觀光電梯，這樣以來(lái)，1-2層的商鋪也會(huì)比較好賣(mài)“現(xiàn)在的空調(diào)制冷效果比較差”空調(diào)制冷量要考慮1.5層的標(biāo)準(zhǔn)“物業(yè)費(fèi)太高，而且我們這種企業(yè)工作時(shí)間比較彈性

24、，經(jīng)常在中央空調(diào)正常開(kāi)啟時(shí)間段外工作，能夠可以改成可自己通過(guò)開(kāi)關(guān)控制空調(diào)”使用VRV空調(diào)，物業(yè)費(fèi)控制在10元/平米天“到便利店不方便”協(xié)調(diào)好便利性與景觀效果的關(guān)系立面建議 由于針對(duì)客戶多為創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)，因此立面風(fēng)格建議現(xiàn)代，采用深色玻璃幕墻形式2.單套面積建議 我們對(duì)上海我們對(duì)上海4個(gè)熱銷(xiāo)的個(gè)熱銷(xiāo)的LOFT產(chǎn)品的客戶購(gòu)買(mǎi)面積進(jìn)行了詳細(xì)的分析，產(chǎn)品的客戶購(gòu)買(mǎi)面積進(jìn)行了詳細(xì)的分析，最小面積最小面積54平米，最大面積平米，最大面積1200平米。平米。 單層面積宜單層面積宜1000平米，最大不超過(guò)平米，最大不超過(guò)1200平米平米 96.5%以上的購(gòu)買(mǎi)在以上的購(gòu)買(mǎi)在300平米以下，因此我們針對(duì)平米以下，因

25、此我們針對(duì)300平米以下的面積平米以下的面積進(jìn)行分析進(jìn)行分析購(gòu)買(mǎi)面積290.0270.0250.0230.0210.0190.0170.0150.0130.0110.090.070.050.030.010.080706050403020100Std. Dev = 41.34 Mean = 107.6N = 410.00 購(gòu)買(mǎi)面積集中在90-130平米之間，而綠地東海岸項(xiàng)目和世紀(jì)廣場(chǎng)55和61兩個(gè)面積段的產(chǎn)品也受到了一些小公司和投資客的追捧。 LOFTLOFT主力面積在主力面積在80-80-130130平米，同時(shí)配置少量平米，同時(shí)配置少量的的6060平米左右的單位，多平米左右的單位，多套乃至整層

26、打通套乃至整層打通 3.大堂及電梯 配備9米的挑空大堂，大堂精裝修，裝修風(fēng)格現(xiàn)代 電梯3-4部，電梯廳及電梯內(nèi)部裝修現(xiàn)代，電梯品牌中高檔，承重1200KG 4.衛(wèi)生間 公共衛(wèi)生間，每層有男女各一個(gè)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間精裝修，裝修風(fēng)格高檔 衛(wèi)生間也應(yīng)有空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng) 5.空調(diào) 上面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，空調(diào)采用VRV，制冷量應(yīng)相當(dāng)于1.5層的標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備平臺(tái)要有足夠的散熱空間八、主力產(chǎn)品及目標(biāo)客戶1.項(xiàng)目主力產(chǎn)品LOFT 1層層高5.4米，2層3.6米，3-6層5.5米，單層面積在1000-1200平米，可多套乃至整層打通 1、2層30%面積挑空，大堂精裝修 公共衛(wèi)生間，單套主力面積在60平米及80-130平米，公

27、共衛(wèi)生間配置，可多套乃至整層打通 得房率應(yīng)達(dá)到70% 空調(diào)采用VRV，考慮到隔層后空調(diào)的制冷量，空調(diào)通風(fēng)口不僅設(shè)在戶內(nèi)，還應(yīng)設(shè)在包括衛(wèi)生間在內(nèi)的公共部位 電梯配置3-4部，電梯承重1150-1200KG，貨梯轎箱要大 總部 單棟主力面積在1800-2000平米，做2-3棟3000-4000平米的獨(dú)棟， 層高最好4層，不宜超過(guò)5層， 多數(shù)樓棟能夠有單獨(dú)的門(mén)牌號(hào)， 每棟樓擁有獨(dú)立的可做私家花園的空間，附送陽(yáng)光地下室，局部做下沉式庭院， 每戶配備1-2個(gè)電梯，可直通地下室。要有較為氣派的大堂，1、2層局部挑空，形成挑高9米面積在200平米以上的大堂。標(biāo)準(zhǔn)層層高3.9米，頂層做到5.5米甚至6米， 立

28、面則采用石材和玻璃幕墻相配合 獨(dú)棟應(yīng)有沿街展示面，1樓具備展廳功能，沿街面能夠采用透明材質(zhì)2.目標(biāo)客戶 LOFT產(chǎn)品 行業(yè)：服裝、建筑設(shè)計(jì)、IT、廣告、媒體等創(chuàng)意型企業(yè) 區(qū)域：臨空、虹橋、桃浦、嘉定及青浦 總部產(chǎn)品 行業(yè)：貿(mào)易、物流、高科技 區(qū)域：臨空、虹橋、桃浦及江浙 重點(diǎn)針對(duì)虹橋CBD內(nèi)使用面積在2000-4000平米的企業(yè)以及漕河涇、普陀中發(fā)總部基地內(nèi)的企業(yè)九、強(qiáng)排方案方案一方案二十、售樓處樣板房范圍 目前市面上的辦公樓樣板段普遍效果不好，有點(diǎn)連最起碼的道路指示系統(tǒng)都沒(méi)有交代清楚。 我們應(yīng)當(dāng)同樣重視這個(gè)樣板段 展示內(nèi)容：一棟總部樓，含室外庭院、地下室功能布置、1-2層精裝修工程及標(biāo)準(zhǔn)層的

29、簡(jiǎn)裝工程 2套LOFT，含大堂、電梯廳、及3層公共部位（含衛(wèi)生間）裝修等交付標(biāo)準(zhǔn)及80平米和150平米兩套精裝修樣板房 1個(gè)通道，從總部樓到LOFT樓棟的一段道路及道路邊綠化景觀系統(tǒng) 樣板展示區(qū)選址樣板展示區(qū)選址售樓處及總售樓處及總部樓樣板展部樓樣板展示示LOFTLOFT樣板樓樣板樓十、重要部品部件總部樓LOFT結(jié)構(gòu)及初裝修結(jié)構(gòu)形式框架，盡量減少柱對(duì)整體空間的影響框架，盡量減少柱對(duì)整體空間的影響層數(shù)層高共五層，一層4.8米，二層4.2米，一二層70%面積挑空，3-5層3.8米共六層，一層5.4米，二層3.6米，一二層30%面積挑空，3-6層5.5米基礎(chǔ)形式樁基平屋面斜層面平屋面戶內(nèi)平層錯(cuò)層復(fù)式

30、平層外墻石材為主，玻璃幕墻相結(jié)合深色玻璃幕墻為主門(mén)窗工程單元門(mén)結(jié)合幕墻入戶門(mén)無(wú)玻璃門(mén)，厚度8mm陽(yáng)臺(tái)門(mén)無(wú)窗結(jié)合幕墻總部樓LOFT公共部位精裝修 電梯廳品牌中高檔，建議采用奧的斯、通力或同等品牌，客梯1200KG品牌中高檔，建議采用奧的斯、通力或同等品牌，2客梯1貨1150KG大堂樓地面裝飾毛坯石材（以室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)為準(zhǔn)）墻面裝飾毛坯石材（以室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)為準(zhǔn)）天棚裝飾毛坯裝修豪華（以室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)為準(zhǔn)）樓梯間樓地面裝飾毛坯防滑地磚墻面裝飾內(nèi)墻乳膠漆內(nèi)墻乳膠漆天棚裝飾內(nèi)墻乳膠漆內(nèi)墻乳膠漆欄桿樓梯欄桿簡(jiǎn)易木扶手鐵欄桿簡(jiǎn)易木扶手鐵欄桿陽(yáng)臺(tái)欄桿鐵藝無(wú)私家花園欄桿（分戶、下沉庭院）鐵藝無(wú)空調(diào)板裝飾設(shè)備平臺(tái)，注意留足夠的散熱空間衛(wèi)生間潔具毛坯建議采用TOTO、科勒、樂(lè)家或同等品牌地面毛坯防滑地磚空調(diào)及通風(fēng)毛坯要有空調(diào)通風(fēng)口總部樓LOFT室內(nèi)給排水PPR室內(nèi)燃?xì)?-2層預(yù)留戶式燃?xì)獾奈恢茫龀善窡煹朗覂?nèi)通風(fēng)空調(diào)無(wú)，預(yù)留設(shè)備平臺(tái)VRV空調(diào)，建議采用大金，其中LOFT樓棟標(biāo)準(zhǔn)層的空調(diào)制