1、如何進行房地產(chǎn)市場分析？如何進行房地產(chǎn)市場分析？本報告是嚴(yán)格保密的。2課程目標(biāo)課程目標(biāo)正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。本報告是嚴(yán)格保密的。3學(xué)習(xí)內(nèi)容學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？進行房地產(chǎn)市場分析應(yīng)從哪些方面入手？還存在哪些問題？你認(rèn)為此房地產(chǎn)市場分析報告有哪些可取之處？P 217本報告是嚴(yán)格保密的。4市場市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘

2、需求尚未被滿足的市場3。規(guī)避市場風(fēng)險4。制定項目的發(fā)展方向和市場定位5。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議6。評估開發(fā)商目標(biāo)實現(xiàn)的可能性。市場分析市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合整合與提煉與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師建筑師是唯美主義的，市場分析市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁。這正是我們房地產(chǎn)房地產(chǎn)顧問顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷。具體起到哪些作用呢？本報告是嚴(yán)格保密的。5什么是房地產(chǎn)市場分析？什么是房地產(chǎn)市場分析？u拓拓 展展u建筑師建筑

3、師是設(shè)計圖紙的，而建造師建造師按照建筑師設(shè)計的圖紙指揮施工。兩者差距相當(dāng)大，建筑師是很難以取得的，而建造師是工程類執(zhí)業(yè)資格中較易取得的。 概念，即指：針對某種特定物業(yè)針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！本報告是嚴(yán)格保密的。6STEP1:STEP1:需求需求市場分析目標(biāo)客戶需求分析市場分析目標(biāo)客戶需求分析u通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房

4、地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。：確定目標(biāo)消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計目標(biāo)消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費價值趨向（偏好）等本報告是嚴(yán)格保密的。7STEP2:STEP2:供給供給市場分析競爭項目市場分析市場分析競爭項目市場分析u通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取?，F(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項目租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動租金或者售價，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價的波動現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）現(xiàn)有和擬

5、建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）本報告是嚴(yán)格保密的。8STEPSTEP: :市場分析的落腳點必須回答的市場分析的落腳點必須回答的三個核心問題三個核心問題后面與案例結(jié)合講解本報告是嚴(yán)格保密的。9房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1 1、思路、思路u三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場u兩個方面兩個方面供給、需求u三個時段三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析青島房地房地產(chǎn)產(chǎn)市場青島住宅住宅市場青島高端住宅高端住宅市場例如：競爭供給分析客戶需求分析本報告是嚴(yán)格保密的。10房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的

6、思路、步驟和方法2 2、步驟、步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標(biāo)客戶的分析找到項目的機會點、預(yù)估

7、項目的市場占有率。本報告是嚴(yán)格保密的。11房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3、方法、方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。本報告是嚴(yán)格保密的。12房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3、方法、方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析（二）基本資料的獲得（二）基本資料的獲得一、區(qū)域經(jīng)濟

8、環(huán)境分析一、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標(biāo)總量指標(biāo) GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)水平指標(biāo)：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)

9、展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談本報告是嚴(yán)格保密的。13房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3、方法、方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)的指標(biāo)人均人均GDPGDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDPGDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800800300030003000300040004

10、000400040008000800080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展本報告是嚴(yán)格保密的。14房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3、方法、方法異常異?；菊；菊Ｕ＿\行正常運行基本正?；菊．惓．惓７康禺a(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅額增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，

11、將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資/ /固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積銷售面積/ /竣工面積竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額商品房銷售額/ /房地產(chǎn)投資額房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（三）能夠反映區(qū)域房地

12、產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)的指標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。15房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3。方法。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析分類分類說明說明適用范圍適用范圍典型全國性指數(shù)典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價格指數(shù)動態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格評估等中房指數(shù)、全國35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟指標(biāo)，采用一定的綜合方法（

13、如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法）對這些指標(biāo)進行加權(quán)綜合，得到一個綜合景氣指數(shù)多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)中國當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)的指標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。16房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3、方法、方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析場分析消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.4

14、0.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住恩格爾系數(shù)與住房支出比重的房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額恩格爾系數(shù)食物支出金額/ /總支出金額總支出金額與國際上其他國家相比，在相同相同的收入水平下的收入水平下，我國城市居民的住房支出住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 。北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%4

15、0.6%34.8%20042004年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)的指標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。17房價收入比房價收入比衡量城市住房可支付能力高低、衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標(biāo)反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標(biāo) u同一城市的房價收入比會隨時間發(fā)生波動 。u同一國家中不同城市的房價收入比存在差異。u在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國家，房價收入比波動較大，暫時還沒有一個理想的目標(biāo)值。 “46倍”是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國。 某個住宅市場上某個指定時期內(nèi)銷

16、售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義房價收入比平均房價房價收入比平均房價/平均家庭年收入平均家庭年收入平均房價面積單價面積指標(biāo)平均家庭年收入平均個人年收入計算人口數(shù) 定義定義計算方法及缺陷計算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房價收入比結(jié)果相差是非常大的各指標(biāo)的取值不同，算出的房價收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價：經(jīng)濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價面積指標(biāo)：60平方米、

17、80平方米、人均建筑面積平均家庭人口平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 本報告是嚴(yán)格保密的。18房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3、方法、方法第三步第三步專業(yè)市場分析專業(yè)市場分析1、供給總量供給總量：房地產(chǎn)市場當(dāng)前的物業(yè)存量。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2、供給結(jié)構(gòu)供給結(jié)構(gòu) 按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價格等對各片區(qū)供給量進行分類，進而分析各片區(qū)的供給特征3、現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的特點現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的特點4、近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和

18、出租的情況5 5、租金或者售價，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價的波動、租金或者售價，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價的波動6 6、現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）、現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7、現(xiàn)有物業(yè)的營銷方式現(xiàn)有物業(yè)的營銷方式數(shù)據(jù)獲得數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查供給分析供給分析本報告是嚴(yán)格保密的。19房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3、方法、方法第三步第三步專業(yè)市場分析專業(yè)市場分析需求量需求量：在外生經(jīng)濟變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。影響需求量的因素

19、影響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅(qū)動因素市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅(qū)動因素市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點、營銷手段及市場反應(yīng)市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點、營銷手段及市場反應(yīng)消費者對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評價消費者對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評價數(shù)據(jù)獲得數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)銷售人員訪談對目標(biāo)消費者的調(diào)查（問卷調(diào)查、訪談） 需求分析需求分析供給與需求的對比分析供給與需求的對比分析通過對影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點分析預(yù)測未來市場的供需走勢。分析預(yù)測未來市場的供需走勢。本報告是嚴(yán)格保密的。20房地產(chǎn)市場分析

20、的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3 3、方法、方法第四步第四步項目市場分析項目市場分析（微觀層面）（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。（房地產(chǎn)項目價。（房地產(chǎn)項目- -四個特性）四個特性）法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟特性：價格、付款方式自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項目自身資源條件分析項目自身資源條件分析競爭對手分析競爭對手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、

21、心理特征、行為模式找出項目的目標(biāo)客戶找出項目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市場的機會點場的機會點最終最終目標(biāo)目標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。21進行房地產(chǎn)市場分析時進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性項目差異性3。 過于偏重對過于偏重對“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會

22、賣得好別人做什么賣得好，我們做也會賣得好u房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。本報告是嚴(yán)格保密的。22補充幾點市場分析方法的補充幾點市場分析方法的建議建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。房地產(chǎn)專業(yè)顧問的競爭力在于：基于事實的分析和研究找房地產(chǎn)專業(yè)顧問的競爭力在于：基于事實的分析和研究找到項目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點子，那不是我們的到項目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點子，那不是我們的強項！強項！EXC