1、建立普通標(biāo)準(zhǔn)住宅產(chǎn)品最佳定價(jià)模型稅收籌劃方案：土地增值稅對(duì)產(chǎn)品定價(jià)和銷售凈利率影響討論 作者：謝興明目錄一、問題的提出二、兩個(gè)有價(jià)值的基本概念：K與R三、不同稅率條件下的定價(jià)模型：P=K*C和K與R值的理論推導(dǎo)四、不同稅率條件下的銷售凈利潤率模型：I=ab*C/P的理論推導(dǎo)五、不同稅率條件下無效價(jià)格區(qū)間模型：K*CPk*C的理論推導(dǎo)六、無效價(jià)格區(qū)間模型、模型適用條件及其意義七、最佳定價(jià)模型、模型適用條件及其意義八、定價(jià)模型適用需要注意的問題一、問題的提出利潤是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力和源泉。增加利潤總量、提高產(chǎn)品利潤率則是企業(yè)努力的方向和目標(biāo)。影響產(chǎn)品利潤總量的三大基本要素為： 售價(jià)、成本費(fèi)用和數(shù)量 （

2、經(jīng)營規(guī)模）； 影響產(chǎn)品利潤率的兩大基本要素為：售價(jià)和成本費(fèi)用。對(duì)一般制造行業(yè)而言：第一，增加產(chǎn)品利潤總量的基本方法是：或者提高 售價(jià)，或者降低成本費(fèi)用，或者擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，或者這三種方法同時(shí)并舉。如果 有條件，三種方法同時(shí)并舉效果最佳。第二，提高產(chǎn)品利潤率的基本方法是：或 者提高售價(jià)，或者降低成本費(fèi)用，或者這兩種方法同時(shí)并舉。如果有條件，兩種 方法同時(shí)并舉效果最佳。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言， 一方面，它具有一般制造行業(yè)的共性生產(chǎn)產(chǎn)品， 遵循一般制造行業(yè)增加產(chǎn)品利潤總量和提高產(chǎn)品利潤率的基本規(guī)律和方法； 另一 方面，它又具有區(qū)別于一般制造行業(yè)的個(gè)性生產(chǎn)特殊產(chǎn)品（房屋） ，國家特 殊的稅收政策征收土地增值

3、稅。在考慮土地增值稅因素影響后，在特定的條件下，同一種產(chǎn)品，提高產(chǎn)品 售價(jià)可能降低產(chǎn)品銷售凈利率， 反過來，降低售價(jià)則可能提高產(chǎn)品銷售凈利潤率， 這是一種悖論，即互相矛盾的結(jié)論。然而，產(chǎn)生這一種悖論原因是什么呢？這是 由于土地增值稅的特殊性，比如：稅法的高稅率且超率累進(jìn)規(guī)定，法定扣除規(guī)定， 免稅條件規(guī)定等。這些規(guī)定對(duì)產(chǎn)品定價(jià)以及由定價(jià)、成本、費(fèi)用率、增值率、稅 率決定的銷售凈利潤率產(chǎn)生重要影響。我們來看例子：某種開發(fā)產(chǎn)品（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）：1目標(biāo)單位售價(jià)分別可以預(yù)定為3300元/平方米、3500元/平方米、3700元/平方米和3900元/平方米；2目標(biāo)單位開發(fā)成本（不含利息的法定扣除項(xiàng)目）：20

4、00元/平方米；3目標(biāo)銷售費(fèi)用率：9.2% （營銷費(fèi)率3.2%、管理費(fèi)率3%、財(cái)務(wù)費(fèi)率3%）;注：以后各種模型討論的費(fèi)用率，以此為標(biāo)準(zhǔn)。4其他條件由稅法規(guī)定。單位產(chǎn)品增值稅和銷售凈利率預(yù)測(cè)如下：單位產(chǎn)品增值稅預(yù)測(cè)單位：元序號(hào)項(xiàng)目第一方案第二方案第三方案第四方案1單位售價(jià)3,300.003,500.003,700.003,900.002法定扣除項(xiàng)目2,781.502,792.502,803.502,814.50單位開發(fā)成本2,000.002,000.002,000.002,000.00加計(jì)扣除 20%400.00400.00400.00400.00三項(xiàng)費(fèi)用 10%200.00200.00200.

5、00200.00稅金及附加 5.5 %181.50192.50203.50214.503增值額518.50707.50896.501,085.504增值率18.64%25.34%31.98%38.57%5稅率0.00%30.00%30.00%30.00%6應(yīng)交增值稅金0.00212.25268.95325.65單位產(chǎn)品銷售凈利率預(yù)測(cè)單位：元序號(hào)項(xiàng)目第一方案第二方案第三方案第四方案1單位售價(jià)3,300.003,500.003,700.003,900.002單位開發(fā)成本2,000.002,000.002,000.002,000.003稅金及附加 5.5 %181.50192.50203.50214

6、.504應(yīng)交土地增值稅0.00212.25268.95325.655營銷費(fèi)用 3.2 %105.60112.00118.40124.806管理費(fèi)用 3 %99.00105.00111.00117.007財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 %99.00105.00111.00117.008稅前利潤總額814.90773.25887.151,001.059所得稅 25%203.73193.31221.79250.2610凈利潤611.18579.94665.36750.7911銷售凈利潤率18.52%16.57%17.98%19.25%從上述預(yù)測(cè)結(jié)果看：1、第一方案售價(jià)最低，但由于它享受免稅優(yōu)惠，所以銷售凈利率為18.

7、52，比第二方案和第三方案分別高1.95和0.54個(gè)百分點(diǎn)；比第四方案低0.73個(gè)百分點(diǎn)，但第四方案的價(jià)格比第一方案高600元/平方米。2、第二方案售價(jià)比第一方案售價(jià)高200元/平方米，但由于不能享受免稅 優(yōu)惠，企業(yè)并沒有得到任何實(shí)惠，不僅銷售凈利率（質(zhì)量指標(biāo)）下降，而且單位 產(chǎn)品利潤額（數(shù)量指標(biāo)）也減少31.24元/平方米。3、第三方案售價(jià)比第一方案售價(jià)高400元/平方米，但由于不能享受免稅 優(yōu)惠，不僅銷售凈利率（質(zhì)量指標(biāo)）下降，而且單位產(chǎn)品利潤額（數(shù)量指標(biāo)）僅 增加54.18元/平方米。4、第四方案售價(jià)比第一方案售價(jià)高600元/平方米，但由于不能享受免稅 優(yōu)惠，銷售凈利率（質(zhì)量指標(biāo)）僅提高

8、0.73個(gè)百分點(diǎn)，單位產(chǎn)品利潤額（數(shù)量 指標(biāo)）僅增加139.61元/平方米。一般規(guī)律，同一種產(chǎn)品在成本不變的情況下，提高產(chǎn)品售價(jià)就能提高產(chǎn)品 銷售凈利率和增加單位產(chǎn)品利潤。 然而， 從分析結(jié)果看， 對(duì)于房地產(chǎn)這種特殊商 品，由于土地增值稅因素的重要影響， 提高產(chǎn)品售價(jià)未必能達(dá)到提高產(chǎn)品銷售凈 利率和增加單位產(chǎn)品利潤目的。 比如：方案二和方案三， 由于售價(jià)提高程度不夠， 提高售價(jià)的結(jié)果是：銷售凈利潤率不僅沒有提高，反而下降了，事與愿違。方案 四雖然提高了銷售凈利潤率，但售價(jià)大幅度提高，如果市場(chǎng)接受，當(dāng)然可行；大 幅度提高售價(jià)的好處是可以提高產(chǎn)品銷售凈利潤率， 增加產(chǎn)品利潤總量； 壞處是： 也許會(huì)

9、失去價(jià)格競爭優(yōu)勢(shì)，不利于銷售?，F(xiàn)在提出的問題是：1、在實(shí)際定價(jià)工作中怎樣才能避免無效價(jià)格區(qū)間， 即：提高售價(jià)反而降低 銷售凈利潤率？2、在增值稅因素影響的條件下，價(jià)格、成本、費(fèi)用率、增值率、稅率與銷 售凈利潤率之間是否存在內(nèi)在的、 本質(zhì)的、可以量化的、 科學(xué)的數(shù)量邏輯聯(lián)系？ 換句話說：這些因素的相互影響是否存在可以遵循的一般模型或者規(guī)律？二、兩個(gè)有價(jià)值的基本概念解決上述問題的實(shí)質(zhì)，就是要解決在增值稅因素影響條件下，是否存在最佳定價(jià)模型問題。 為了解決這個(gè)問題，我們引入兩個(gè)有價(jià)值的概念：開發(fā)成本系數(shù)K和銷售成本率R,其中重點(diǎn)考察開發(fā)成本系數(shù)K。1開發(fā)成本系數(shù)K: K=P/C,其中：P為銷售收入或

10、者價(jià)格，C為開發(fā)成本 或者單位開發(fā)成本（開發(fā)成本的具體構(gòu)成由稅法規(guī)定） ；2、銷售成本率R: R=C/P,其中：P為銷售收入，C為開發(fā)成本；3、K與R的相互關(guān)系：R=1/K；4、K與R的意義：K與R本質(zhì)作用是一致的，即：它們以兩種不同的方式， 發(fā)揮相同的作用：約束免稅的增值率區(qū)間和價(jià)格區(qū)間；約束應(yīng)交稅的增值率區(qū)間、稅率區(qū)間和價(jià)格區(qū)間；由于P與C在函數(shù)上反映為受K影響的線性關(guān)系，即:P=K*G當(dāng)C確定時(shí)，如果K是常數(shù)，則P也能夠確定。5、問題是：P與C在函數(shù)上是否反映為受K影響的線性關(guān)系，即：P=K*C是否成立？ K是否為常數(shù)？如果K是常數(shù)，這個(gè)常數(shù)的值是多少？三、不同稅率條件下的定價(jià)模型：P=

11、K*C和K與R值的理論推導(dǎo)討論范圍界定：1、稅法規(guī)定， 土地增值稅的納稅對(duì)象分為兩類： 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅具體劃分界限由各省、 自治區(qū)、 直轄市 人民政府規(guī)定。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20（增值率）的，免交土地 增值稅；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額超過扣除項(xiàng)目金額20（增值率）的，一律應(yīng)交 土地增值稅；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅無論增值率為多少，一律應(yīng)交土地增值稅； 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：1增值率小于50的，稅率30，速算扣除系數(shù)02增值率小于100的，稅率40，速算扣除系數(shù)53增值率小于200%的，稅率50%，速算扣除系數(shù)15%4增值率大于200%的

12、，稅率60%，速算扣除系數(shù)35%2、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅討論：增值率小于20%（免稅模型稅率0%）增值率大于20%且小于50%（交稅模型一稅率30%）增值率大于50%且小于100%（交稅模型一稅率40%）3、 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅討論與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅討論范圍一致，區(qū)別在于非普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅討論沒有免稅模型。除了上述各種情況外，如果其他情況確實(shí)存在，可以通過類似的方法推導(dǎo)單位產(chǎn)品應(yīng)交增值稅一一預(yù)測(cè)模型序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式1單位售價(jià)P2法定扣除項(xiàng)目C(1+30%)+P*5.5%單位開發(fā)成本C加計(jì)扣除 20%C*20%三項(xiàng)費(fèi)用 10%C*10%稅金及附加 5.5 %P*5.5%3增值額P-C(1+30%)-P*5.5%=

13、P(1-5.5%)-C(1+30%)=94.5%*P-1.3*C4增值率(P(1-5.5%)-C(1+30%)/(C(1+30%)+P*5.5%)=(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)5稅率0%或者 30%、40%、50%、60%6應(yīng)交增值稅金(94.5%*P-1.3*C)*(0 或者 30% 40%、50%、60%)即：應(yīng)交增值稅二（94.5%*P-1.3*C）*（0或者30% 40%、50%、60%）這就是應(yīng)交增值稅金模型。其中，適用稅率由增值率確定，當(dāng)增值率大于50%時(shí)，應(yīng)交稅金模型還應(yīng)當(dāng)扣除與增值率對(duì)應(yīng)的速算扣除數(shù)。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一一稅率為0%的免稅定價(jià)模型：P=

14、K*C和K與R值序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式1當(dāng)增值率20%時(shí)免交土地增值稅2增值率(94.5%*P-1.3*C”(1.3*C+5.5%*P)20%3開發(fā)成本系數(shù)(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*20%=(26 % *C+1.1%*P)P(94.5%-1.1%)C(26%+1.3)93.4%*P1.56*CP59.8802%即：P167.0235%*C（線性關(guān)系成立）,K=167.0235% R=59.8802%于是有：公式1:P3340.47元/平方米時(shí)，就不可以享受免稅優(yōu)惠，只能適用稅率為30% 的應(yīng)交稅定價(jià)模型。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一一稅率為30%的應(yīng)交稅定價(jià)模型：P=K*C和K

15、與R值序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式1當(dāng)：20%增值率50%時(shí)土地增值稅稅率為30%2增值率(94.5%*P-1.3*C”(1.3*C+5.5%*P)50%3開發(fā)成本系數(shù)(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*50%=(65% *C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)C(65%+1.3)91.75%*P1.95*CP47.0513%4應(yīng)交土地增值稅系數(shù)區(qū)間47.0513 % C/P59.8802%即：P212.5345%*C（線性關(guān)系成立），K=212.534% R=47.0513%于是有：公式2:167.0235%*CP212.5345%*C這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)交稅稅率30

16、%條件下的定價(jià)模型。1、K=212.534% R=47.0513%S質(zhì)上也是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；2、不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往 是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的值就對(duì)應(yīng)確定。比如：當(dāng)C=2000元/平方米P的最小值為：167.0235%*2000=3340.47，P的最大值為：212.534%*2000=4250.68,當(dāng)P3340.47元/平方米時(shí)，就可以享受免稅優(yōu)惠，適用稅率為0%當(dāng)P=3340.47元/平方米時(shí)，享受免稅優(yōu)惠條件下，銷售凈利潤率最高。當(dāng)3340.47P4250.68元/平方米時(shí)，只能適用稅率40%應(yīng)交稅模型。

17、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一稅率為40%的應(yīng)交稅定價(jià)模型：P=K*C和K與R值序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式1當(dāng)：50%增值率100%時(shí)土地增值稅稅率為40%2增值率(94.5%*P-1.3*C”(1.3*C+5.5%*P)100%3開發(fā)成本系數(shù)(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*100%=(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)C(1.3+1.3)89%*P2.6*CP34.2308%4應(yīng)交土地增值稅系數(shù)區(qū)間34.2308 % C/P47.0513%即：P292.1348%*C（線性關(guān)系成立），K=292.13484% R=34.2308%于是有：公式3：212.534%*CP2

18、92.1348%*C這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)交稅稅率40%條件下的定價(jià)模型。1、K=292.1348% R=34.2308%S質(zhì)上也是由稅法規(guī)定的非常確定的常數(shù)；2、不同地區(qū)，或者同一地區(qū)不同區(qū)域，或者同一區(qū)域不同位置的C值往往 是不同的，但無論哪一種情況，只要C值能夠確定，則P的值就對(duì)應(yīng)確定。比如：當(dāng)C=2000元/平方米P的最小值為：212.354%*2000=4250.68，P的最大值為：292.1348%*2000=5842.69，當(dāng)P4250.68元/平方米時(shí)，適用稅率為30%當(dāng)4250.68P4250.68元/平方米時(shí)，只能適用稅率50%應(yīng)交稅模型。非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一稅率為30%的應(yīng)交稅

19、模型：P=K*C和K與R值序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式1當(dāng)：增值率50%時(shí)土地增值稅稅率為 30%2增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)50%3開發(fā)成本系數(shù)(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*50%=(65% *C+2.75%*P)P(94.5%-2.75%)C(65%+1.3)91.75%*P1.95*CP47.0513%即：P212.5345%*C（線性關(guān)系成立），K=212.534% R=47.0513%于是有：公式4:P4250.68元/平方米時(shí)，只能適用稅率40%應(yīng)交稅模型。非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一稅率為40%的應(yīng)交稅定價(jià)模型：P=K*C和K與R值

20、序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式1當(dāng)：50%增值率100%時(shí)土地增值稅稅率為40%2增值率(94.5%*P-1.3*C”(1.3*C+5.5%*P)100%3開發(fā)成本系數(shù)(94.5%*P-1.3*C)v(1.3*C+5.5%*P)*100%=(1.3*C+5.5%*P)P(94.5%-5.5%)C(1.3+1.3)89%*P2.6*CP34.2308%即：P292.1348%*C（線性關(guān)系成立），K=292.13484% R=34.2308%于是有：公式5：212.534%*CP292.1348%*C這就是非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)交稅稅率40%條件下的定價(jià)模型。它普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)交稅稅率40%條件下的定價(jià)模型（公式3）

21、是一致的定價(jià)模型小結(jié)1、應(yīng)交增值稅金模型應(yīng)交增值稅金模型為：（94.5%*P-1.3*C）*（0或者30% 40%、50%、60%）;其中，適用稅率由增值率確定，當(dāng)增值率大于50%時(shí)，應(yīng)交稅金模型還應(yīng)當(dāng)扣除與增值率對(duì)應(yīng)的速算扣除數(shù)。適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。2、定價(jià)模型：定價(jià)模型的數(shù)理性質(zhì)：P=K*C即：P與C之間反映為受K約束的線性關(guān) 系。其中K值幾乎由稅法規(guī)定，除了利息是相對(duì)靈活的因素外。免稅（稅率0%）定價(jià)模型:公式1: P167.0235%*C其中K=167.0235%; 適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。交稅（稅率30%）定價(jià)模型： 公式2：167.0235%*CP212.534

22、5%*C其中K=212.5354%;適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。交稅（稅率40%）定價(jià)模型： 公式3：212.534%*CP292.1348%*C其中K=292.1348%;適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。交稅（稅率30%）定價(jià)模型：公式4:P212.5345%*C其中K=212.5354%;適用條件：非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。四、不同稅率條件下的銷售凈利潤率模型：匸a-b*C/P理論推導(dǎo)、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一一免稅（稅率0%）條件下的銷售凈利潤率模型序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式1單位售價(jià)P2單位開發(fā)成本C3稅金及附加 5.5 %P*5.5%4應(yīng)交土地增值稅(94.5%*P-1.3*C)*0%= 05營銷費(fèi)用 3.2

23、 %P*3.2%6管理費(fèi)用 3%P*3.0%7財(cái)務(wù)費(fèi)用 3%P*3.0%8利潤總額P-C-P(5.5%+3.2%+3%+3%) = P(1-14.7%)-C=85.3%*P-C9所得稅 25 %(85.3%*P-C)*25%10銷售凈利潤(85.3%*P-C)*75%11銷售凈利潤率(85.3%*P-C)*75%/P=85.3%*75%-75%*C/P=63.975%-75%*C/P即：銷售凈利潤率=63.975%-75%*C/P設(shè)銷售凈利潤率為：I，于是有：公式6:I=63.975%-75%*C/P這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一一免稅（稅率0%）條件下的銷售凈利潤率模型。常數(shù)a=63.975%，受銷售

24、費(fèi)用率和稅率的影響，其中稅率影響由稅法規(guī) 定，它是固定的，銷售費(fèi)用率則是相對(duì)固定的，有一定彈性，當(dāng)銷售費(fèi)用率發(fā)生 變化，則常數(shù)對(duì)應(yīng)變化。但由于費(fèi)用率的變化是可控的， 所以常數(shù)的值對(duì)應(yīng)也是 可控的。系數(shù)b=75%是由所得稅法規(guī)定的。當(dāng)C確定且P167.0235%*C時(shí)，可以計(jì)算出由不同P值所決定的對(duì)應(yīng)銷 售凈利潤率值。比如：當(dāng)C=2000元/平方米P的最大值為：167.0235%*2000=3340.47，銷售凈利潤率的最大值為：63.975%-75%*C/P= 19.07%當(dāng)P3340.47=3300元/平方米時(shí)，銷售凈利潤率的值為63.975%-75%*C/P二18.52%，類似地可以推導(dǎo)出

25、當(dāng)0P3340.47元/平方米時(shí)，由于不可以享受免稅優(yōu)惠，只能適用稅率為30%的應(yīng)交稅模型。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一一交稅（稅率30%）條件下的銷售凈利潤率模型序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式1單位售價(jià)P2單位開發(fā)成本C3稅金及附加 5.5 %P*5.5%4應(yīng)交土地增值稅(94.5%*P-1.3*C)*30%= 28.35 % P-39%*C5營銷費(fèi)用 3.2 %P*3.2%6管理費(fèi)用 3%P*3.0%7財(cái)務(wù)費(fèi)用 3%P*3.0%8利潤總額P-C-28.35P+39%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-28.35%-14.7%)-61%*C=56.95%*P-61%*C9所得稅 25%(56.95%*P

26、-61%*C)*25%10 銷售凈利潤(56.95%*P-61%*C)*75%11 銷售凈利潤率(56.95%*P-61%*C)*75%/P=56.95%*75%-61%*75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/P即：銷售凈利潤率=42.7125%-45.75%*C/P，于是有:公式7：I=42.7125%-45.75%*C/P這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一一交稅（稅率30% ）條件下的銷售凈利潤率模型。常數(shù)a=42.7125%，受銷售費(fèi)用率和稅率的影響，其中稅率影響由稅法 規(guī)定，它是固定的，銷售費(fèi)用率則是相對(duì)固定的，由一定彈性的，當(dāng)銷售費(fèi)用率 發(fā)生變化，則常數(shù)對(duì)應(yīng)變化。但由于費(fèi)用率的變化是

27、可控的， 所以常數(shù)的值對(duì)應(yīng) 也是可控的。系數(shù)b=45.75%是由增值稅法和所得稅法規(guī)定的。當(dāng)C確定且167.0235%*C Pv212.534%*C時(shí)，可以計(jì)算出由不同P值所 決定的對(duì)應(yīng)銷售凈利潤率值。比如：當(dāng)C=2000元/平方米1P的最大值為：212.534%*2000=4250.68，銷售凈利潤率的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P=21.186%2當(dāng)P4250.68=4200元/平方米時(shí)，銷售凈利潤率的值為：42.7125%-45.75%*C/P=20.926%3類似地可以推導(dǎo)出當(dāng)3340.47P4250.68元/平方米時(shí)，由于增值率提高，只能適用應(yīng)交稅稅率40%模型。普

28、通標(biāo)準(zhǔn)住宅一一交稅（稅率40%）條件下的銷售凈利潤率模型序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式1單位售價(jià)P2單位開發(fā)成本C3稅金及附加 5.5 %P*5.5%4應(yīng)交土地增值稅(94.5%*P-1.3*C)*40%-(1.3*C+5.5%*P)*5%=37.8 % P-52%*C-6.5 % C-0.275 % P=37.525 % P-58.5%C5營銷費(fèi)用 3.2 %P*3.2%6管理費(fèi)用 3 %P*3.0%7財(cái)務(wù)費(fèi)用 3 %P*3.0%8利潤總額P-C-37.525P+58.5%*C-P(5.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-37.525%-14.7%)-41.5%*C=47.775%*P-41.5%*C9

29、所得稅 25%(47.775%*P-41.5%*C)*25%10銷售凈利潤(47.775%*P-41.5%*C)*75%11銷售凈利潤率(47.775%*P-41.5%*C)*75%/P=47.775%*75%-41.5%*75%*C/P=35.8312%-31.125%*C/P即：銷售凈利潤率二35.8312%-31.125%*C/P，于是有:公式8：I=35.8312%-31.125%*C/P這就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅交稅（稅率40）條件下的銷售凈利潤率模型。常數(shù)a=35.8312%，受銷售費(fèi)用率和稅率的影響，其中稅率影響由稅法 規(guī)定，它是固定的，銷售費(fèi)用率則是相對(duì)固定的，由一定彈性的，當(dāng)銷售費(fèi)用

30、率 發(fā)生變化， 則常數(shù)對(duì)應(yīng)變化。 但由于費(fèi)用率的變化是可控的， 所以常數(shù)的值對(duì)應(yīng) 也是可控的。系數(shù)b=31.125%是由增值稅法和所得稅法規(guī)定的。當(dāng)C確定且212.534%*C Pv292.1348%*C時(shí)，可以計(jì)算出由不同P值所 決定的對(duì)應(yīng)銷售凈利潤率值。比如：當(dāng)C=2000元/平方米1P的最大值為：292.1348%*2000=5842.69, 銷售凈利潤率的最大值為：35.8312%-31.125%*C/P=25.1768%2當(dāng)P5842.69=5800元/平方米時(shí)，銷售凈利潤率的值為：35.8312%-31.125%*C/P=25.0984%，3類似地可以推導(dǎo)出當(dāng)4250.68P425

31、0.68元/平方米時(shí)，由于增值率提高，只能適用應(yīng)交稅稅率50%模型。非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一交稅（稅率30%）條件下的銷售凈利潤率模型 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅交稅（稅率30%）條件下的銷售凈利潤率模型與普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅交稅（稅率30%）條件下的銷售凈利潤率模型是一致的即： 公式7：I=42.7125%-45.75%*C/P非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一交稅（稅率40%）條件下的銷售凈利潤率模型 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅交稅（稅率40%）條件下的銷售凈利潤率模型與普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅交稅（稅率40%）條件下的銷售凈利潤率模型是一致的即： 公式8：I=35.8312%-31.125%*C/P銷售凈利潤率模型小結(jié)1、銷售凈利潤率一般模型及其的數(shù)理

32、性質(zhì)：一般模型為：I=a%-b%*C/p數(shù)理性質(zhì)：I與P之間反映為受a% b%勺束的曲線關(guān)系，其中a%與b%由稅法和費(fèi)用率確定。當(dāng)稅法和費(fèi)用率變化時(shí)，a% b%S之變化，模型也對(duì)應(yīng)變化。2、免稅（稅率0%）模型：公式6:I=63.975%-75%*C/p適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。3、交稅（稅率30%）模型： 公式7：I=42.7125%-45.75%*C/P； 適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。4、交稅（稅率40%）模型： 公式8：I=35.8312%-31.125%*C/P； 適用條件：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。五、不同稅率條件下的無效價(jià)格區(qū)間模型：K*CPk*C的理論推導(dǎo)普通標(biāo)準(zhǔn)住

33、宅稅率為30%時(shí)的無效價(jià)格區(qū)間1、免稅模型條件下：增值率20%，稅率為0%P的最大值為：167.0235%*C,I的最大值為：63.975%-75%*C/P即：I=63.975%-75%*C/P=63.975%-75%*C/167.0235%*C=63.975%-44.904%=19.071%比如：當(dāng)C=2000元/平方米P的最大值為：167.0235%*2000=3340.47,I的最大值為：63.975%-75%*C/P= 19.071%2、交稅模型條件下：20%增值率50%，稅率30%P與I的最小值P的最小值為：167.0235%*C,I的最小值為：42.7125%-45.75%*C/P

34、即：I=42.7125%-45.75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/167.0235%*C=42.7125%-27.3913%=15.3211%比如：當(dāng)C=2000元/平方米P的最小值為：167.0235%*C=3340.47,I的最小值為：42.7125%-45.75%*C/P=15.3211%P與I的最大值P的最大值為：212.534%*C,I的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P即：I=42.7125%-45.75%*C/P=42.7125%-45.75%*C/212.534%*C=42.7125%-21.5259 %= 21.1865%比如：當(dāng)C=2000元

35、/平方米P的最大值為：212.534%*2000=4250.68,I的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P=21.1865%3、交稅模型：20%增值率50%，稅率30%的無效價(jià)格區(qū)間P與I的最小值P的最小值為：167.0235%*C,I的最小值為：42.7125%-45.75%*C/P=15.3211%當(dāng)I=19.071% （與免稅模型的最大值相等）時(shí)P值推導(dǎo)：因?yàn)椋?2.7125%-45.75%*C/P=19.071%42.7125%-19.071%=45.75%*C/P 23.6415%=45.75%*C/P所以：P=193.5156%C即：167.0235%*CP193.51

36、56%C為無效價(jià)格區(qū)間模型193.5156%*CP212.534%*C為有效價(jià)格區(qū)間模型由于P=167.0235%C與P=193.5156%C兩條直線的系數(shù)分別為K=167.0235%和k=193.5156%，且0Kk,所以兩條直線并不平行，而且隨著C值的增加，無效價(jià)格區(qū)間將擴(kuò)大。比如：當(dāng)C=2000元/平方米，I=19.071%時(shí)P值推導(dǎo)：因?yàn)椋?2.7125%-45.75%*C/P=19.071%所以：P值為：3870.313元/平方米，或者：P=193.5156%C=193.5156%*2000=3870.313即：3340.47P3870.313為無效價(jià)格區(qū)間；3870.313P425

37、0.68為有效效價(jià)格區(qū)間。又比如：當(dāng)C=3000元/平方米時(shí)，P=193.5156%C=193.5156 % *3000 = 5805.468即：5010.705P5805.468為無效價(jià)格區(qū)間；5805.468P6376.02為有效效價(jià)格區(qū)間。當(dāng)C=2000元/平方米時(shí)，無效價(jià)格區(qū)間差額：3870.313-3340.47=529.843當(dāng)C=3000元/平方米時(shí)，無效價(jià)格區(qū)間差額：5010.705-5805.468=794.763第一種情況：如果單位價(jià)格提高到大于3340.47元時(shí)，就必須適用稅率為30%的應(yīng)稅模型。當(dāng)價(jià)格在3340.47P3870.148區(qū)間內(nèi)，換句話說：在應(yīng)稅模型條件下，

38、在 價(jià)格3340.47元的基礎(chǔ)上，如果價(jià)格提高小于（3870.153340.47）529.68元， 那么，銷售凈利潤率任何值均小于免稅模型的銷售凈利潤率的最大值， 即：提高 售價(jià)但銷售凈利潤率不能提高， 甚至可能下降。 所以，我們把這個(gè)價(jià)格區(qū)間稱為 無效價(jià)格區(qū)間。當(dāng)價(jià)格在3870.148P4250.68時(shí)，就必須適用較高級(jí)稅率（40%）的應(yīng)稅模型。第二種情況與第一種情況討論是一致的，這里從略。4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅稅率為30%時(shí)的無效價(jià)格區(qū)間測(cè)試1當(dāng)P3340.47時(shí)，增值率20%享受免稅優(yōu)惠，即：稅率為0%,當(dāng)C=2000元/平方米P的最大值為：167.0235%*2000=3340.47，銷售凈

39、利潤率的最大值為：63.975%-75%*C/吐19.071%2當(dāng)3340.47P4250.68時(shí)，20%增值率50%，沒有免稅優(yōu)惠，即：稅率 為30%3模型測(cè)試情況：單位產(chǎn)品增值稅（稅率30%）模型測(cè)試單位：元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式方案 1方案 2方案 3方案 41單位售價(jià)P3,341.473,500.003,870.324,250.682法定扣除項(xiàng)目C(1+30%)+P*5.5%2,783.782,792.502,814.162,835.09單位開發(fā)成本C2,000.002,000.002,001.002,001.00加計(jì)扣除 20%C*20%400.00400.00400.20400.20三項(xiàng)

40、費(fèi)用 10%C*10%200.00200.00200.10200.10稅金及附加 5.5 %P*5.5%183.78192.50212.86233.793增值額94.5%*P-1.3*C557.69707.501,055.991,415.594增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)20.03%25.34%37.52%49.93%5稅率30.00%30.00%30.00%30.00%30.00%6應(yīng)交增值稅金(94.5%*P-1.3*C)*30%167.31212.25316.80424.68普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一一單位產(chǎn)品銷售凈利潤率（稅率30% ）模型測(cè)試單位：元序號(hào)項(xiàng)目

41、計(jì)算公式方案 1方案 2方案 3方案 41單位售價(jià)P3,341.473,500.003,870.324,250.682單位開發(fā)成本C2,000.002,000.002,000.002,000.003稅金及附加 5.5 %P*5.5%183.78192.50212.86233.794應(yīng)交土地增值稅28.35 % P-39%*C167.31212.25316.80424.685營銷費(fèi)用 3.2 %P*3.2%106.93112.00123.84136.026管理費(fèi)用 3%P*3.0%100.24105.00116.10127.527財(cái)務(wù)費(fèi)用 3%P*3.0%100.24105.00116.1012

42、7.528利潤總額56.95%*P-61%*C682.97773.25984.441,201.159所得稅 25%(56.95%*P-61%*C)*25%170.74193.31246.11300.2910銷售凈利潤(56.95%*P-61%*C)*75%512.23579.94738.33900.8611銷售凈利潤率42.7125%-45.75%*C/P15.33%16.57%19.08%21.19%從測(cè)試情況看：當(dāng)價(jià)格在3340.47vPv3870.313區(qū)間內(nèi)，銷售凈利潤率值均低于免稅模型P=3340.47時(shí)銷售凈利潤率最大值19.071%?？梢姡?340.47vPv3870.313區(qū)

43、間內(nèi)漲價(jià)并無實(shí)際意義。當(dāng)價(jià)格在3870.313P4250.68區(qū)間內(nèi)，銷售凈利潤率值均高于免稅模型P=3340.47時(shí)銷售凈利潤率最大值19.07%?？梢姡?870.313P4250.68區(qū)間內(nèi)漲價(jià)才有實(shí)際意義。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅稅率為40%時(shí)的無效價(jià)格區(qū)間和有效價(jià)格區(qū)間1、交稅模型條件下：20增值率50%，稅率30P與I的最大值P的最大值為：212.534%*CI的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P=21.1865%2、交稅模型條件下：50%增值率100%，稅率40%，速算扣除系數(shù)5%P與I的最小值P的最小值為：212.534%*CI的最小值為：35.8312%-31.125%*C

44、/P=35.8312%-31.125%*C/212.534%*C=35.8312%-14.6447%=21.1865%可見：當(dāng)p=212.534%*C時(shí)交稅模型（20%增值率50%，稅率30%）與交稅模型（50%增值率100%， 稅率40%，速算扣除系數(shù)5%）比較：I的值是一致的即：交稅模型稅率40%沒有無效價(jià)格區(qū)間。比如：當(dāng)C=2000元/平方米，I=21.1865%時(shí)P值推導(dǎo)：因?yàn)椋?5.8312%-31.125%*C/P=21.1865%所以，P值為：4250.68元/平方米可見：交稅模型稅率30%時(shí)的P和I的最大值（4250.68和21.1865%） 與交稅模型稅率40%時(shí)的P和I的最

45、小值（4250.68和21.18605%）是一致 的。4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅稅率為40%時(shí)的無效價(jià)格區(qū)間測(cè)試1當(dāng)3340.47P4250.68時(shí)，20%增值率50%，沒有免稅優(yōu)惠，即：稅率為30%，當(dāng)P的最大值為：212.534%*2000=4250.68時(shí)，銷售凈利潤率的最大值為：42.7125%-45.75%*C/P=21.1865%2當(dāng)4250.54P5842.69時(shí)，50%增值率100%，沒有免稅優(yōu)惠，即：稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%；當(dāng)P的最小值為：4250.68元/平方米（35.8312%-31.125%*C/P=21.1865%銷售凈利潤率的最小值為：35.8312%-31.125

46、%*C/P=21.1865%當(dāng)P的最大值為：292.1348%*2000=5842.69時(shí)，銷售凈利潤率的最大值為：35.8312%-31.125%*C/P=25.1768%3模型測(cè)試情況：單位產(chǎn)品增值稅（稅率40% ）模型測(cè)試單位：元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式方案 1方案 2方案 3方案 41單位售價(jià)P4,251.684,500.004,800.005,000.002法定扣除項(xiàng)目C(1+30%)+P*5.5%2,833.842,847.502,865.302,876.30單位開發(fā)成本C2,000.002,000.002,001.002,001.00加計(jì)扣除 20 %C*20%400.00400.004

47、00.20400.20三項(xiàng)費(fèi)用 10 %C*10%200.00200.00200.10200.10稅金及附加 5.5 %P*5.5%233.84247.50264.00275.003增值額94.5%*P-1.3*C1,417.841,652.501,934.702,123.704增值率(94.5%*P-1.3*C)/(1.3*C+5.5%*P)50.03%58.03%67.52%73.83%5稅率40.00%40.00%40.00%40.00%40.00%6應(yīng)交增值稅金(94.5%*P-1.3*C)*40%速算扣除數(shù)425.44518.63630.62705.67普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一一單位產(chǎn)品銷售凈

48、利潤率（稅率40% ）模型測(cè)試單位：元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式方案 1方案 2方案 3方案 41單位售價(jià)P4,251.684,500.004,800.005,000.002單位開發(fā)成本C2,000.002,000.002,000.002,000.003稅金及附加5.5 %P*5.5%233.84247.50264.00275.004應(yīng)交土地增值稅37.525 % P-58.5%C425.44518.63630.62705.675營銷費(fèi)用 3.2 %P*3.2%136.05144.00153.60160.006管理費(fèi)用 3%P*3.0%127.55135.00144.00150.007財(cái)務(wù)費(fèi)用 3%P*

49、3.0%127.55135.00144.00150.008利潤總額47.775%*P-41.5%*C1,201.241,319.881,463.791,559.349所得稅 25%(47.775%*P-41.5%*C)*25%300.31329.97365.95389.8310銷售凈利潤(47.775%*P-41.5%*C)*75%900.93989.911,097.841,169.5011銷售凈利潤率35.8312%-31.125%*C/P21.19%22.00%22.87%23.39%從測(cè)試情況看：當(dāng)價(jià)格在4250.68P5000價(jià)格區(qū)間內(nèi)，銷售凈利潤率值均高于交稅模型稅 率為30%且最大

50、值P=4250.68時(shí)的銷售凈利潤率最大值21.186%。測(cè)試結(jié)果表明，在4250.54P5842.69,50%增值率100%稅率40%時(shí), 沒有無效價(jià)格區(qū)間 類似地可以推導(dǎo)出非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅稅率為30、40、50和60時(shí)沒有無效價(jià)格區(qū)間。六、無效價(jià)格區(qū)間模型、模型適用條件及其意義無效價(jià)格區(qū)間模型：167.0235*CP193.5156*C其中：P為價(jià)格或者銷售收入，C為開發(fā)成本或者單位開發(fā)成本，下同。模型適用條件：1、符合法定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)；2、增值率區(qū)間：20增值率50；3、增值稅率：30。模型意義：1通過該模型，可以確定當(dāng)C為任意值的情況下的無效價(jià)格區(qū)間，即：確 定最小無效價(jià)格值

51、和最大無效價(jià)格值。2、可以有效避免提高售價(jià)但不提高、甚至降低銷售凈利潤率情況出現(xiàn)。3、從數(shù)理邏輯上討論：由于P=167.0235%C與P=193.5156%C兩條直 線的系數(shù)分別為K=167.0235%和k=193.5156%，且0Kk所以，兩條直線 過直角坐標(biāo)原點(diǎn)且并不平行，隨著C值的增加，無效價(jià)格區(qū)間將擴(kuò)大。這進(jìn)一步 證明了討論無效價(jià)格區(qū)間模型， 對(duì)于科學(xué)定價(jià)、 提高產(chǎn)品價(jià)格競爭能力和提高產(chǎn) 品銷售凈利潤率具有重要的實(shí)用價(jià)值。七、最佳定價(jià)模型、模型適用條件及其意義最佳定價(jià)模型：免稅模型1、定價(jià)模型：P167.0235%*C2、銷售凈利潤率模型：I=63.975%-75%*C/P3、模型適用條件：符合法定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)；(2)增值率區(qū)間：增值率20%;增值稅率：0