1、1億城地產(chǎn)培訓(xùn)：億城地產(chǎn)培訓(xùn)：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)改進(jìn)地址：深圳銀湖酒店地址：深圳銀湖酒店二零一二年三月十五日二零一二年三月十五日2房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 目錄目錄前言前言第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系運(yùn)行第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系運(yùn)行第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系改進(jìn)第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系改進(jìn) 3房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 前言前言一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述4 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過

2、二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項(xiàng)目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項(xiàng)目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。 很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 前言前言5 變化不斷增加和加快-風(fēng)險(xiǎn)不確定性 利益相關(guān)者不斷增加-利益細(xì)分、價(jià)值鏈延長 客戶和自身要求不斷提高-質(zhì)量、利潤、資金、效益、競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目復(fù)雜性不斷提高 -呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營管理呼喚房地產(chǎn)的運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 前言前言6房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 前言前言如何保證

3、企業(yè)持續(xù)高效的運(yùn)轉(zhuǎn)？如何實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的有效管理？如何做好分工協(xié)作？如何建立有效的運(yùn)營管理體系？如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？如何保證員工的工作激情？企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，面臨一系列問題：規(guī)模/市場(chǎng)影響力成長期成熟期創(chuàng)業(yè)期7房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理 前言前言成長期：管理成熟期：產(chǎn)品創(chuàng)業(yè)期：人規(guī)模/市場(chǎng)影響力 企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問題的重點(diǎn)有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，對(duì)規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運(yùn)營管理89一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容一、運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容 1、運(yùn)營的定義 2、運(yùn)營管理的基本概念 3、對(duì)運(yùn)營管理的深入理解前

4、言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容10一、運(yùn)營的定義一、運(yùn)營的定義 運(yùn)營（Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入輸出職能過程材料設(shè)備人員信息資金制造供應(yīng)運(yùn)輸服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容11二、運(yùn)營管理的基本概念二、運(yùn)營管理的基本概念1、運(yùn)營管理的幾種定義2、企業(yè)價(jià)值鏈3、基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營管理前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容12二、運(yùn)營管理的基本概念二、運(yùn)營管理的基本概念1 1、運(yùn)營管理的幾種定義、運(yùn)營管理的幾種定義

5、 運(yùn)營管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運(yùn)作管理、作業(yè)管理、運(yùn)作管理等，它們的名稱之所以不同，實(shí)際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過程。 與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“Production”或“manufacturing”,對(duì)應(yīng)的 （production Manage-ment），如：汽車、 生產(chǎn)等 提供服務(wù)的活動(dòng)稱為“operations”,運(yùn)作/運(yùn)營管理（Operations Management）前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容13運(yùn)營管理定義（1） 運(yùn)營管理（運(yùn)營管理（OMOM）是對(duì)運(yùn)營過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制

6、，是對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容14 運(yùn)營管理（OM）是對(duì)主要經(jīng)營活動(dòng)的管理，即組織和控制為客戶提供商品或服務(wù)中的最基本的經(jīng)營活動(dòng) (Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).運(yùn)營管理定義（運(yùn)營管理定義

7、（2 2）前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容15 運(yùn)營管理（運(yùn)營管理（OMOM）就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)。 (Operations management (OM) is defined as the design、operation and improvement of the systems that create and deliver the firms primary products and services )運(yùn)營管理定義（3）前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容16 現(xiàn)在的趨勢(shì)是將生產(chǎn)和提供服務(wù)的活動(dòng)均稱為“運(yùn)營

8、”，生產(chǎn)管理也就演化為運(yùn)營管理（operation management）,也有的稱之為“生產(chǎn)與運(yùn)作管理”“Production and Operation Management”前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容17二、運(yùn)營管理的基本概念二、運(yùn)營管理的基本概念2 2、企業(yè)價(jià)值鏈（、企業(yè)價(jià)值鏈（VCMVCM）u每一企業(yè)都是設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、交貨和對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合體。u所有這些活動(dòng)都可以用一個(gè)價(jià)值鏈（VCM）表示。u價(jià)值鏈把企業(yè)的活動(dòng)分成主要活動(dòng)（Primary Activities）和支持活動(dòng)（Secondary Activities）兩大類。企業(yè)價(jià)值鏈（企業(yè)價(jià)

9、值鏈（VCMVCM）-就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容1819房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈支持活動(dòng)主要活動(dòng)公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購、報(bào)建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)施工竣工銷售服務(wù)利潤前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容20企業(yè)價(jià)值鏈（企業(yè)價(jià)值鏈（VCMVCM）運(yùn)營管理（運(yùn)營管理（OM）就是對(duì)創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)。企業(yè)價(jià)值鏈（企業(yè)價(jià)值鏈

10、（VCM）就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實(shí)現(xiàn)增值的各個(gè)系統(tǒng)的集合。運(yùn)營管理（運(yùn)營管理（OM）就是企業(yè)價(jià)值鏈上的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改造前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容21二、運(yùn)營管理的基本概念二、運(yùn)營管理的基本概念3 3、基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營管理基于企業(yè)價(jià)值鏈的運(yùn)營管理 企業(yè)的運(yùn)營管理（OM）就是通過企業(yè)價(jià)值鏈上各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行分析和設(shè)計(jì)，強(qiáng)化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動(dòng)并不斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶價(jià)值需求的同時(shí)降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容22運(yùn)營管理的對(duì)象和內(nèi)容運(yùn)營管理的目標(biāo)運(yùn)營管理的

11、原則運(yùn)營管理的執(zhí)行者前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容23 運(yùn)營管理的對(duì)象運(yùn)營管理的對(duì)象 運(yùn)營管理的對(duì)象是運(yùn)營過程和運(yùn)營系統(tǒng)。 運(yùn)營過程是一個(gè)投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個(gè)勞動(dòng)過程或價(jià)值增加的過程，它是運(yùn)營管理的第一大對(duì)象，運(yùn)營管理必須考慮如何對(duì)這樣的生產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)進(jìn)行有效的組織和控制前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容241、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)2、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和運(yùn)行3、企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)和改進(jìn)運(yùn)營管理的內(nèi)容運(yùn)營管理的內(nèi)容前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容25第一：不斷滿足客戶需要。 （性能、價(jià)格、時(shí)間）第二：有效利用資源。 （人員

12、、材料、運(yùn)輔、庫存、設(shè)備、場(chǎng)地）運(yùn)營管理的目標(biāo)運(yùn)營管理的目標(biāo)提升產(chǎn)品價(jià)值、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)；降低成本，提高效率提升產(chǎn)品價(jià)值、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)；降低成本，提高效率 提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容26運(yùn)營管理的原則運(yùn)營管理的原則樹立整體思想，追求協(xié)調(diào)下的均衡運(yùn)營過程規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化堅(jiān)持量化的管理與控制前饋控制與反饋控制相結(jié)合剛性與柔性相結(jié)合充分利用信息平臺(tái)前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容27運(yùn)營管理的執(zhí)行者運(yùn)營管理的執(zhí)行者 首席運(yùn)營官首席運(yùn)營官（Chief Operating Officer,縮寫COO，又稱營運(yùn)長），主要負(fù)責(zé)

13、企業(yè)的日常營運(yùn)，輔助CEO（Chief Executive Officer）的工作；負(fù)責(zé)企業(yè)的運(yùn)營管理，對(duì)CEO負(fù)責(zé)，不對(duì)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)負(fù)責(zé)。COO在某些公司中同時(shí)任職總裁，但他們通常是常務(wù)或資深的副總裁 一般來講，COO負(fù)責(zé)公司職能體系的建設(shè)，并代表CEO處理企業(yè)日常職能事務(wù)。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，則CEO還要承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務(wù)的職能 公司整個(gè)的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，協(xié)助CEO制定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容28運(yùn)營管理的執(zhí)行者運(yùn)營管理的執(zhí)行者其化運(yùn)營管理執(zhí)行者其化運(yùn)營管理執(zhí)行者運(yùn)營總監(jiān)運(yùn)營總監(jiān)運(yùn)營管理部運(yùn)營管

14、理部經(jīng)營管理部經(jīng)營管理部計(jì)劃財(cái)務(wù)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理辦公室行政部行政部董事長秘書董事長秘書前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容29組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程組織建立各部門業(yè)績?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門和主管進(jìn)行考評(píng)協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作組織建立各部門的績效評(píng)估體系，對(duì)各部門和主管進(jìn)行考評(píng)運(yùn)營管理的主要職責(zé)運(yùn)營管理的主要職責(zé)前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容30組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃提出內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方

15、案組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運(yùn)營流程組織建立各部門業(yè)績?cè)u(píng)估體系，對(duì)部門和主管進(jìn)行考評(píng)協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系主持召開日常運(yùn)營會(huì)議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作組織建立各部門的績效評(píng)估體系，對(duì)各部門和主管進(jìn)行考評(píng)運(yùn)營管理的主要職責(zé)運(yùn)營管理的主要職責(zé)前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容311、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)2、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行3、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的各個(gè)系統(tǒng)的改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的內(nèi)容前言前言 運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容運(yùn)營管理的概念與內(nèi)容32一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)一、房地產(chǎn)企

16、業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述33一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的現(xiàn)狀與特點(diǎn)很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象：部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào)崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清授權(quán)不清，不知該不該做主單個(gè)項(xiàng)目做得很好，但多項(xiàng)目運(yùn)作問題不斷總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？同樣的問題重復(fù)發(fā)生不斷地處理問題但總也處理不完換一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)換一種做法越級(jí)指揮，計(jì)劃天天變制度流程一大堆，形同虛

17、設(shè)員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低客戶投訴不斷-出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套規(guī)范化的運(yùn)營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)占行業(yè)的規(guī)范化的運(yùn)營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)占行業(yè)的80%。前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述34認(rèn)識(shí)誤區(qū)： 認(rèn)為運(yùn)營管理就是項(xiàng)目計(jì)劃管理最新難題： 多項(xiàng)目跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)計(jì)劃和目標(biāo) 如何保證前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述35二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃管理的關(guān)系（一）運(yùn)營與項(xiàng)目（二）項(xiàng)目管理簡

18、介（三）運(yùn)營管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別（四）運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃的關(guān)系前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述36（一）運(yùn)營與項(xiàng)目工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同工作環(huán)境與方式的不同組織與管理上的不同前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述37（二）項(xiàng)目管理簡介（二）項(xiàng)目管理簡介項(xiàng)目的定義：項(xiàng)目的定義：對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)?！绊?xiàng)目管理項(xiàng)目管理就是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，有效的項(xiàng)目管理是指在規(guī)定用來實(shí)現(xiàn)具體目標(biāo)和指標(biāo)的時(shí)間內(nèi)，對(duì)組織機(jī)構(gòu)資源進(jìn)行計(jì)劃、引導(dǎo)和控制工作?！?-美國項(xiàng)目管理學(xué)會(huì)前

19、言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述38項(xiàng)目管理框架圖項(xiàng)目干系人的需要和期望9大知識(shí)領(lǐng)域核心功能范圍管理時(shí)間管理成本管理質(zhì)量管理人力資源管理溝通管理風(fēng)險(xiǎn)管理采購管理項(xiàng)目管理工具項(xiàng)目管理技術(shù)9大知識(shí)領(lǐng)域輔助功能前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述39項(xiàng)目管理簡介：項(xiàng)目管理簡介：項(xiàng)目與項(xiàng)目管理知識(shí)概念階段概念階段一般機(jī)會(huì)研究特定項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究方案策劃初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估商業(yè)計(jì)劃書的編定規(guī)劃階段規(guī)劃階段項(xiàng)目背景描述 質(zhì)量何證目標(biāo)確定 進(jìn)度安排范圍規(guī)劃 資源計(jì)劃范圍定義 費(fèi)用估計(jì)工作分解 費(fèi)用預(yù)算工作排序 質(zhì)量計(jì)劃工作延續(xù)時(shí)間估計(jì)實(shí)施階段實(shí)施階段采購規(guī)劃

20、 進(jìn)度控制招標(biāo)采購的實(shí)施 費(fèi)用控制合同管理基礎(chǔ) 質(zhì)量控制合同履行和收尾 安全控制實(shí)施計(jì)劃 范圍變更控制安全計(jì)劃 生產(chǎn)要素管理項(xiàng)目進(jìn)展報(bào)告 現(xiàn)場(chǎng)管理與環(huán)境保護(hù)收尾階段收尾階段范圍確認(rèn)質(zhì)量驗(yàn)收費(fèi)用決算與審計(jì)項(xiàng)目資料與驗(yàn)收項(xiàng)目交接與清算項(xiàng)目審計(jì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)共性知識(shí)項(xiàng)目管理組織形式 企業(yè)項(xiàng)目管理 訊息分發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 績效評(píng)價(jià)與人員激勵(lì) 沖突管理項(xiàng)目辦公室 企業(yè)項(xiàng)目管理組織設(shè)計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃 信息管理 溝通規(guī)劃 新經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)量化 項(xiàng)目經(jīng)理 組織規(guī)劃 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 項(xiàng)目監(jiān)理 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃多項(xiàng)目管理 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 行政監(jiān)督 法律法規(guī) 目標(biāo)管理與業(yè)務(wù)過程方法和工具要素分層法 不確定性分析 責(zé)任矩陣 質(zhì)量

21、控制的數(shù)理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案比較法 環(huán)境影響評(píng)估 網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù) 設(shè)計(jì)方法 里程碑計(jì)劃 并行工程資金的時(shí)間價(jià)值 項(xiàng)目融資 甘特圖 掙值法 質(zhì)量技術(shù)文件 工作分解結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 模擬技術(shù) 有無比較法 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 中國項(xiàng)目管理知識(shí)體系框架前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述40（三）運(yùn)營管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別（三）運(yùn)營管理與項(xiàng)目管理的區(qū)別運(yùn)營管理運(yùn)營管理項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理是企業(yè)價(jià)值鏈各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的增值是為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而完成項(xiàng)目的各項(xiàng)工作面對(duì)的是公司的運(yùn)營管理，包括多項(xiàng)目公司的管理（如多項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)公司）面對(duì)的是單個(gè)項(xiàng)目具有長期、連續(xù)、循環(huán)往復(fù)

22、的特點(diǎn)具有項(xiàng)目臨時(shí)、單次的特點(diǎn)范圍更廣（包括營銷等其他活動(dòng)）范圍相對(duì)較窄前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述41（四）運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃的區(qū)別（四）運(yùn)營管理與項(xiàng)目計(jì)劃的區(qū)別運(yùn)營管理項(xiàng)目計(jì)劃公司經(jīng)營計(jì)劃，包括公司除戰(zhàn)略規(guī)劃外的所有計(jì)劃工作的管理項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及相配合的各項(xiàng)計(jì)劃工作重要的還有運(yùn)營體系的設(shè)計(jì)和改進(jìn)只是項(xiàng)目管理的一種工具更全面的監(jiān)控和考核監(jiān)控進(jìn)度，調(diào)整計(jì)劃目標(biāo)是最大限度利用資源，滿足客戶不斷增長的需要，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力目標(biāo)是項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的保證，成本控制和實(shí)現(xiàn)質(zhì)量要求前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述42多項(xiàng)目公司企業(yè)管理的三個(gè)層次發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營體

23、系戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理運(yùn)營管理運(yùn)營管理前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述43確定需要項(xiàng)目選擇項(xiàng)目計(jì)劃項(xiàng)目執(zhí)行項(xiàng)目控制項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目結(jié)束定義計(jì)劃實(shí)施收尾項(xiàng)目的生命周期項(xiàng)目的生命周期前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述44 房地產(chǎn)企來產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng) 和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng) 主要系統(tǒng)：立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售 支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、采購、技術(shù)、 報(bào)建 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理就是對(duì)以上各個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行和改進(jìn)、以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的增值，提高效率、降低成本，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

24、綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述45三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的原理（一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈（二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng)/子系統(tǒng)前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述46（一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈（一）房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈支持活動(dòng)主要活動(dòng)公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、戰(zhàn)略計(jì)劃）人力資源管理（招聘、培訓(xùn)、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進(jìn)，新技術(shù)研究）采購、報(bào)建（原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供）立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì)施工竣工銷售服務(wù)利潤前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述47（二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中的各項(xiàng)活動(dòng)（二）房地產(chǎn)運(yùn)營管理體系中

25、的各項(xiàng)活動(dòng)/子系統(tǒng)子系統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價(jià)值鏈的主要系統(tǒng)和支持、保證、控制價(jià)值鏈的支持系統(tǒng)：主要系統(tǒng)：主要系統(tǒng)：立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工、銷售。支持系統(tǒng)：支持系統(tǒng)：人力資源、財(cái)務(wù)、行政、成本、技術(shù)、采購、報(bào)建。房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈（Value Chain）業(yè)務(wù)規(guī)范運(yùn)營組織運(yùn)營管理公司的運(yùn)營組織、業(yè)管規(guī)范和運(yùn)營流程均圍繞房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理綜述48第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系的

26、設(shè)計(jì)常見問題49公司發(fā)展戰(zhàn)略價(jià)值觀使命愿景Vision 希望未來成為什么樣的企業(yè)Mission 明確企業(yè)的客戶是誰？將為客戶提供什么樣的服務(wù)Values 公司在追求目標(biāo)時(shí)使用的準(zhǔn)則Strategy 公司的發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型50企業(yè)組織架構(gòu)運(yùn)營組織系統(tǒng)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)運(yùn)營流程系統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略企業(yè)運(yùn)營管理體系企業(yè)運(yùn)營管理體系房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型51運(yùn)營戰(zhàn)略運(yùn)營組織

27、系統(tǒng)部門職能崗位崗位職能業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)開發(fā)設(shè)計(jì)成本工程營銷物業(yè)行政人事財(cái)務(wù)運(yùn)營流程系統(tǒng)項(xiàng)目論證項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理招標(biāo)采購工程管理企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略運(yùn)營管理戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型52一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房

28、地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)53一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)按照現(xiàn)代管理理論 企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的也是最主要的職能是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營、市場(chǎng)營銷和人力資源管理。 分工的職能既是獨(dú)立的又是相互依賴的，正是這種相互依賴和配合才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。 企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)是這些職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型54四種架構(gòu)圖四種架構(gòu)圖 職能式 項(xiàng)目式 弱矩陣式 強(qiáng)矩陣式房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營

29、管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型55職能式職能式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員 適用于規(guī)模較小的，以技術(shù)為主的項(xiàng)目。不適用于時(shí)間限制性強(qiáng)或?qū)Ρ茸兓焖傧鄳?yīng)的項(xiàng)目項(xiàng)目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型56項(xiàng)目式項(xiàng)目式執(zhí)行主管執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目協(xié)調(diào)適用于包括多個(gè)相似單個(gè)項(xiàng)目的單位或組織以及長期的大型的重要的和復(fù)雜的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營

30、管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型57矩陣式弱矩陣執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型58矩陣式矩陣式- -平衡式平衡式執(zhí)行主管執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型59強(qiáng)

31、矩陣式執(zhí)行主管執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理主管項(xiàng)目經(jīng)理主管項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型60矩陣型-復(fù)合式執(zhí)行主管執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員職員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理主管項(xiàng)目經(jīng)理主管項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目A協(xié)調(diào)項(xiàng)目協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企

32、業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型61股東大會(huì)股東大會(huì)董事會(huì)董事會(huì)總裁總裁監(jiān)事會(huì)監(jiān)事會(huì)董事會(huì)秘書董事會(huì)秘書公司投資、財(cái)務(wù)委員會(huì)和外部行業(yè)專家顧問等公司投資、財(cái)務(wù)委員會(huì)和外部行業(yè)專家顧問等行政管理部行政管理部 人力資源部人力資源部 經(jīng)營管理部經(jīng)營管理部企業(yè)發(fā)展部企業(yè)發(fā)展部 技術(shù)管理部技術(shù)管理部 財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部北京金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地物業(yè)管理有限公司深圳市金地物業(yè)管理有限公司上海金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地置業(yè)顧問有限公司深圳市金地置業(yè)顧問有限公司深圳金地房

33、地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金地集團(tuán)組織架構(gòu)圖房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型62董事長總經(jīng)理技術(shù)發(fā)展委員會(huì)公司投資地產(chǎn)項(xiàng)目以項(xiàng)目經(jīng)理制執(zhí)行總經(jīng)辦計(jì)劃部行政部檔案室公關(guān)部見下頁華潤集團(tuán)組織架構(gòu)圖房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型63華潤集團(tuán)組織架構(gòu)圖接上頁財(cái)務(wù)部資金管理中心研發(fā)部經(jīng)營部工程管理部招標(biāo)采購中心合同預(yù)算部網(wǎng)絡(luò)部人力資源部法務(wù)部客服中心市場(chǎng)研究、土地談判、前期策劃

34、規(guī)劃局、立項(xiàng)、證照辦理 總建筑師負(fù)責(zé)，每個(gè)項(xiàng)目實(shí)行責(zé)任建筑師制總工負(fù)責(zé)制設(shè)計(jì)管理部合同起草、審核、執(zhí)行、監(jiān)約，做工程預(yù)算信息化平臺(tái)建立維護(hù) 鳳凰城 華亭嘉園優(yōu)仕園翡翠城成都翡翠城華潤俱樂部華潤特點(diǎn)：1、公司所有項(xiàng)目影響由華潤置地經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān)。專業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部市場(chǎng)化運(yùn)作2、實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理制、總工負(fù)責(zé)制、建筑師責(zé)任制3、市場(chǎng)反應(yīng)較慢，管理隊(duì)伍年輕化4、華遠(yuǎn)分流人才，內(nèi)傷較大5、資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu)勢(shì)6、逐漸形成自己開發(fā)模式，如鳳凰城項(xiàng)目和翡翠城項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型64董事長總經(jīng)理總經(jīng)辦萬科周刊秘書處

35、檔案室行政部財(cái)務(wù)管理中心資金結(jié)算中心建筑研究中心工程管理部企劃部管理總部物業(yè)管理部人力資源部審計(jì)法務(wù)部監(jiān)事長投資決投資決策中心策中心區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目利潤中心利潤中心成本費(fèi)成本費(fèi)用中心用中心大連萬科大連萬科天津萬科天津萬科北京萬科北京萬科深圳萬科深圳萬科武漢萬科武漢萬科南京萬科南京萬科沈陽萬科沈陽萬科財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部營銷部營銷部工程管理部工程管理部綜合部綜合部分管成分管成本財(cái)務(wù)本財(cái)務(wù)分管分管營銷營銷分管工程、規(guī)劃設(shè)分管工程、規(guī)劃設(shè)計(jì)、采購。預(yù)算計(jì)、采購。預(yù)算人力資源、行政、人力資源、行政、信息等功能集合信息等功能集合萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理

36、體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型65萬科組織架構(gòu)特點(diǎn)：最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理管理較規(guī)范集團(tuán)本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜各地區(qū)為法人治理機(jī)制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制分公司授權(quán)較大，機(jī)構(gòu)盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能人力資源管理非常重視，強(qiáng)調(diào)人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型66運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則合理處理好集中和分散的關(guān)系明確各部門之間的定位和權(quán)責(zé)界定及劃分分析各部門在運(yùn)營流程中發(fā)揮的職能確定各部門與其它部門溝

37、通協(xié)調(diào)關(guān)系確定各部門權(quán)利與行編寫各部門的部門職能分析各崗位工作飽滿程度因崗設(shè)人與因人設(shè)崗相結(jié)合確定部門各崗位名稱及基本工作內(nèi)容部門定崗定編時(shí)需要對(duì)公司短其與長期戰(zhàn)略綜合考慮公司織織架構(gòu)公司發(fā)展戰(zhàn)略各部門權(quán)力與責(zé)任各部門崗位定編部門各崗位職責(zé)確定房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型67 責(zé)權(quán)明確原則兼顧發(fā)展原則 精干高效原則戰(zhàn)略導(dǎo)向原則以戰(zhàn)略為核心的運(yùn)營組織系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于公司戰(zhàn)略，自上而下進(jìn)行設(shè)計(jì)力求機(jī)構(gòu)簡練，人員精干，從簡單到專業(yè)管理效率高，保持競(jìng)爭(zhēng)力?；诂F(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時(shí)兼顧未來的發(fā)展需要

38、。每一管理層次、部門、崗位的責(zé)任權(quán)利都明確和對(duì)應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則運(yùn)營組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則68 部門職能-例：成本部、采購部成本管理職能成本管理職能采購管理職能采購管理職能1、成本目標(biāo)管理：成本的前期測(cè)算、目標(biāo)制定、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、成本分析與后評(píng)估；2、工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、審核工程量及造價(jià)文件，對(duì)咨詢公司服務(wù)進(jìn)行跟蹤管理；3、現(xiàn)場(chǎng)成本控制：變更的造價(jià)計(jì)算、現(xiàn)場(chǎng)工程量測(cè)定、零星工程或材料采購的委托和簽證。1、供方管理：考察、評(píng)估、建庫并選用項(xiàng)目所需的合作單位及材料設(shè)備；2、采購及

39、招標(biāo)管理：工程、材料設(shè)備、設(shè)計(jì)、營銷方面的招標(biāo)，定標(biāo)的、定單位、定價(jià)格；3、合同管理：合同的簽訂、變更及追加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理。 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到運(yùn)營管理要求。與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達(dá)到運(yùn)營管理要求。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能二、設(shè)計(jì)組織架構(gòu)下的部門職能69崗位職責(zé)崗位職責(zé)-例：成本部、采購例：成本部、采購部部成本部經(jīng)理崗位職責(zé)預(yù)算工程師崗位職責(zé)采購部經(jīng)理崗位職責(zé)合約工

40、程主管崗位職責(zé)合約物資主管崗位職責(zé)合約營銷主管崗位職責(zé)成本管理事務(wù)員崗位職責(zé)三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分三、合理設(shè)計(jì)各部門崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型701、市場(chǎng)調(diào)查和供方管理工作：、市場(chǎng)調(diào)查和供方管理工作：1.1負(fù)責(zé)了解各施工單位的資質(zhì)狀況、施工業(yè)績、報(bào)價(jià)水平及任務(wù)飽和情況;1.2負(fù)責(zé)組織對(duì)供方（施工隊(duì)伍、設(shè)計(jì)單位、廣告商等）的資質(zhì)進(jìn)行考察，建立合格供方名錄；1.3負(fù)責(zé)定期對(duì)材料設(shè)備市場(chǎng)進(jìn)行考察，動(dòng)態(tài)掌握材料設(shè)備的市場(chǎng)信息；1.4負(fù)責(zé)編制或匯總供方市場(chǎng)考察報(bào)告評(píng)分表和材料市場(chǎng)考察報(bào)告；

41、1.5負(fù)責(zé)建立材料市場(chǎng)信息庫，為相關(guān)部門提供最新的市場(chǎng)價(jià)格信息。2、招投標(biāo)及合同管理、招投標(biāo)及合同管理2.1負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目整體施工招標(biāo)方案及計(jì)劃；2.2負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)招投標(biāo)工作；2.3負(fù)責(zé)組織工程招投標(biāo)工作；2.4負(fù)責(zé)組織工程監(jiān)理的分判；2.5負(fù)責(zé)組織營銷廣告包裝業(yè)務(wù)的分判工作；2.6負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)單位資格審核；2.7負(fù)責(zé)對(duì)部門起草的合同文件進(jìn)行解釋，建立和完善招投標(biāo)及合同文件的標(biāo)準(zhǔn)版本。3、甲供材料和裝飾材料的管理、甲供材料和裝飾材料的管理3.1負(fù)責(zé)編制公司甲供材料的進(jìn)度計(jì)劃；3.2負(fù)責(zé)物資采購；3.3負(fù)責(zé)協(xié)助設(shè)計(jì)部提供裝飾材料和其它需送樣報(bào)審物資的樣品。范例：采購部部門管理職能范例：采購部部門管理

42、職能房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型71范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé)范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)成本部工作，直接對(duì)主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負(fù)責(zé)，承擔(dān)本部門領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；2、制定本部門的工作計(jì)劃和目標(biāo)，負(fù)責(zé)本部門工作職責(zé)的落實(shí)和各項(xiàng)工作計(jì)劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進(jìn)行；3、組織部門預(yù)算專業(yè)人員開展項(xiàng)目各建設(shè)階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程造價(jià)，通過動(dòng)態(tài)控制實(shí)現(xiàn)成本控制目的；4、組織部門開展市場(chǎng)調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價(jià)信息，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)驗(yàn)分析，堅(jiān)持?jǐn)?shù)據(jù)積累；5、確認(rèn)和簽署部門發(fā)出的重要造價(jià)文件，如結(jié)算等

43、，配合公司完成三算單辦理等重大事項(xiàng)；6、負(fù)責(zé)組織部門管理制度與業(yè)務(wù)規(guī)范的建立，并與公司及相關(guān)部門的有關(guān)制度銜接，保證部門制度合理有效。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型72范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé)范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé)1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項(xiàng)目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、合同實(shí)施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。2、接受參加專業(yè)培訓(xùn)、更新知識(shí)、提高業(yè)務(wù)水平。3、及時(shí)掌握項(xiàng)目工程進(jìn)展的狀況，對(duì)承包商報(bào)送的工程形象進(jìn)度進(jìn)行審核，

44、提出付款額的建議。（僅限項(xiàng)目部的預(yù)算工程師）4、對(duì)不同的設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，并向現(xiàn)場(chǎng)工程師或設(shè)計(jì)單位提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)變更。5、工程進(jìn)行期間，定期制定成本估算報(bào)告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費(fèi)用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。6、審核工程變更清單，與承包商達(dá)成費(fèi)用上的增減協(xié)議。審核合同以外的新增材料單價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型73范例：成本管理中心總監(jiān)職位說明書范例：成本管理中心總監(jiān)職位說明書職務(wù)名稱成本管理中心所在部門成本管理中心直接上級(jí)

45、總經(jīng)理管理幅度直接下屬成本部經(jīng)理/采購部經(jīng)理管理層次1、職位職責(zé)1.1負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目的全過程成本控制工作；1.2負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)管理；1.3負(fù)責(zé)項(xiàng)目的合同管理；1.4負(fù)責(zé)公司的供方管理，包括考察、評(píng)審1.5負(fù)責(zé)建立有關(guān)制度與工作標(biāo)準(zhǔn)，包括標(biāo)準(zhǔn)合同文件、成本標(biāo)準(zhǔn)；1.6負(fù)責(zé)公司戌本管理方面業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的建設(shè)，人才梯隊(duì)建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)；1.7負(fù)責(zé)中心日常工作，完成各項(xiàng)計(jì)劃與目標(biāo)，做必要的總結(jié)與匯報(bào)；1.8負(fù)責(zé)與其化管理中心的工作配合與協(xié)調(diào)。2、任職資格2.1學(xué)歷：本科以上2.2專業(yè)：工程經(jīng)濟(jì)與管理、工程類2.3經(jīng)驗(yàn)：有竣工結(jié)算經(jīng)驗(yàn)，以及3年以上房地產(chǎn)公司成本控制，招標(biāo)及合同管理經(jīng)驗(yàn)2.4年齡：不限2.5資

46、格：中級(jí)職稱/造價(jià)工程師房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型74范例：成本部、采購部權(quán)限劃分范例：成本部、采購部權(quán)限劃分成本管理權(quán)限劃分成本管理權(quán)限劃分招標(biāo)采購事務(wù)權(quán)限劃分招標(biāo)采購事務(wù)權(quán)限劃分 1 1、 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 2 2、營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分、營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分 3 3、工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分、工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型75范例：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分范例

47、：規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分事項(xiàng)董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理成本部采購部設(shè)計(jì)部備注1招標(biāo)計(jì)劃批準(zhǔn)批準(zhǔn) 備案?jìng)浒附?jīng)辦2設(shè)計(jì)供方資質(zhì)預(yù)審批準(zhǔn)經(jīng)辦3招標(biāo)文件的發(fā)放批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦4中標(biāo)單位確定批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦5設(shè)計(jì)合同簽置100萬以下（含）批準(zhǔn)批準(zhǔn)審核審核審核經(jīng)辦由招標(biāo)小組確定，經(jīng)合同評(píng)審流程，100萬元以上設(shè)計(jì)合同及單位報(bào)董事長審批100萬以上批準(zhǔn)審核審核審核審核經(jīng)辦合格供方名冊(cè)備案批準(zhǔn)備案?jìng)浒附?jīng)辦房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型76范例：營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分范例：營銷事務(wù)招標(biāo)與合約權(quán)限劃分事項(xiàng)董事長總經(jīng)理成本部采

48、購部營銷部備注1招標(biāo)計(jì)劃批準(zhǔn) 備案?jìng)浒附?jīng)辦2供方資質(zhì)預(yù)審批準(zhǔn) 備案?jìng)浒附?jīng)辦3招標(biāo)文件的發(fā)放批準(zhǔn) 審核備案經(jīng)辦4中標(biāo)單位確定批準(zhǔn) 審核審核備案經(jīng)辦由招標(biāo)小組確定，合同評(píng)審流程5合同簽署（500萬元）批準(zhǔn) 審核備案經(jīng)辦合同供方名冊(cè)備案?jìng)浒競(jìng)浒附?jīng)辦房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型77范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分范例：工程合約與招標(biāo)權(quán)限劃分事項(xiàng)董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理采購部工程部成本部其他部門備注1招標(biāo)計(jì)劃批準(zhǔn)審核經(jīng)辦參與經(jīng)周例會(huì)討論批準(zhǔn) 2招標(biāo)文件審核經(jīng)辦參與參與參與按招標(biāo)流程3招標(biāo)資格預(yù)審審核經(jīng)辦參與參與參與同上4中標(biāo)單位確

49、定備案批準(zhǔn)審核經(jīng)辦參與參與參與同上5合同500萬以下批準(zhǔn)審核經(jīng)辦審核審核審核按合同管理流程500萬以上批準(zhǔn)審核審核經(jīng)辦審核審核審核按合同管理流程6合格供方名冊(cè)備案審核經(jīng)辦審核審核審核按資質(zhì)預(yù)審流程7計(jì)劃內(nèi)甲供材料設(shè)備采購材料設(shè)備5萬元以下，零星工程10萬元以下備案?jìng)浒概鷾?zhǔn) 備案零星工程和材料材米設(shè)備5萬元以上房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型78四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計(jì)方法和設(shè)計(jì)要求組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方法 明確戰(zhàn)略定位：開發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營思想（求快、求大

50、、求精）明確戰(zhàn)略定位：開發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營思想（求快、求大、求精） 設(shè)置管理模式：管理層級(jí)劃分（二級(jí)設(shè)置管理模式：管理層級(jí)劃分（二級(jí)OR三級(jí)）三級(jí)） 設(shè)計(jì)組織架構(gòu)：包括部門及職能、崗位及職責(zé)設(shè)計(jì)組織架構(gòu)：包括部門及職能、崗位及職責(zé) 劃分管理權(quán)限：即各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審批授權(quán)劃分管理權(quán)限：即各項(xiàng)業(yè)務(wù)的審批授權(quán)組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求 管理層級(jí)與部門職責(zé)配置可支持高效運(yùn)營管理層級(jí)與部門職責(zé)配置可支持高效運(yùn)營 適度授權(quán)、防范風(fēng)險(xiǎn)適度授權(quán)、防范風(fēng)險(xiǎn)總之：尋求風(fēng)險(xiǎn)與效率的最佳平衡點(diǎn)總之：尋求風(fēng)險(xiǎn)與效率的最佳平衡點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營

51、管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型79組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計(jì)原則組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計(jì)原則以組織系統(tǒng)為基礎(chǔ)廣與深原則制度導(dǎo)向原則實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)為原則共享互補(bǔ)原則分與合原則管理制度的制定必須能夠體現(xiàn) “分” 與“合”原則，對(duì)管理權(quán)限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理創(chuàng)造綜合效應(yīng)，達(dá)到資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相推動(dòng)，有效提高效率，降低管理成本管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)做出貢獻(xiàn)，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則，即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的原則，即必須明確和詳細(xì)以制度為導(dǎo)向，建立

52、一套完整的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理者個(gè)人的因素，加強(qiáng)制度的約束力房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型80組織系統(tǒng)文件的建立過程組織系統(tǒng)文件的建立過程 現(xiàn)狀診斷（WHY） 制定目標(biāo)（WHERE） 組織人員（WHO） 明確計(jì)劃（WHEN） 文件架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定（WHAT） 編制與評(píng)審/培訓(xùn)與應(yīng)用（HOW）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型81與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定系統(tǒng)文件的詳細(xì)程度與技能

53、及培訓(xùn)程度相適應(yīng)系統(tǒng)文件的詳細(xì)程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng)并非越細(xì)越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用并非越細(xì)越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用能夠自我完善，即文件自身有完善機(jī)制能夠自我完善，即文件自身有完善機(jī)制需要持續(xù)改進(jìn)需要持續(xù)改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型82統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式：統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式： 手冊(cè)封面 文件目錄 文件編號(hào) 文件版號(hào) 紙張 字體 字號(hào) LOGO房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系模型83三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)三、房地

54、產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)（一）（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容（二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)（二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)（三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立要求（三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立要求 其中，第（二）、（三）項(xiàng)內(nèi)容同運(yùn)營組織系統(tǒng)，不再重復(fù)其中，第（二）、（三）項(xiàng)內(nèi)容同運(yùn)營組織系統(tǒng)，不再重復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)84（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計(jì)原則業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計(jì)原則公司發(fā)展戰(zhàn)略公司發(fā)展戰(zhàn)略公司組織架構(gòu)公司組織架構(gòu)各部門管理制度各部門管理

55、制度各部門管理規(guī)定各部門管理規(guī)定各部門管理辦法各部門管理辦法管理制度是公司總體的管理管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明要求，全面和概括性地說明各部門對(duì)所管理內(nèi)容的基本各部門對(duì)所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求；規(guī)范要求；管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對(duì)管各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)；理制度的要求的落實(shí)；部門的管理辦法是對(duì)比較復(fù)部門的管理辦法是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過程、雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細(xì)說明，并方式方法等的詳細(xì)說明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理

56、規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)85一、管理制度一、管理制度管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明對(duì)所管理內(nèi)容的基本管理要求二、管理規(guī)定二、管理規(guī)定管理規(guī)定用于規(guī)范公司有關(guān)部門或項(xiàng)目各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標(biāo)、預(yù)結(jié)算，是對(duì)管理制度的要求的落實(shí)三、管理辦法三、管理辦法管理辦法是對(duì)比較復(fù)雜的某項(xiàng)業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細(xì)說明，并體現(xiàn)對(duì)具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標(biāo)準(zhǔn)，是對(duì)管理規(guī)定的補(bǔ)充和細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)

57、務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)86關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類的說明關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類的說明制度制度也可稱為：條例、規(guī)章也可稱為：條例、規(guī)章規(guī)定規(guī)定也可稱為：規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程也可稱為：規(guī)則、準(zhǔn)則、原則、規(guī)范、規(guī)程辦法辦法也可稱為：方法、細(xì)則、指引也可稱為：方法、細(xì)則、指引（指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文）（指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文）房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)87 四、房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì)四、房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)的設(shè)計(jì) （一）運(yùn)營流程系統(tǒng)的內(nèi)容（一）運(yùn)營流程系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）系

58、統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào)（二）系統(tǒng)的設(shè)計(jì)過程與工作協(xié)調(diào) （三）運(yùn)營流程系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立（三）運(yùn)營流程系統(tǒng)文件手冊(cè)的建立房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)88對(duì)流程負(fù)責(zé)而不是部門職能對(duì)流程負(fù)責(zé)而不是部門職能負(fù)責(zé)，減少不增值的活動(dòng)及負(fù)責(zé)，減少不增值的活動(dòng)及內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報(bào)告內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報(bào)告層級(jí)流程的接口，適當(dāng)采取層級(jí)流程的接口，適當(dāng)采取集中評(píng)審方式進(jìn)行決策，減集中評(píng)審方式進(jìn)行決策，減少過程環(huán)節(jié)，對(duì)員工進(jìn)行充少過程環(huán)節(jié)，對(duì)員工進(jìn)行充分的操作技能培訓(xùn)分的操作技能培訓(xùn)高效性原則高效性原則有效性原則有效性原則明確

59、流程關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵控制明確流程關(guān)鍵點(diǎn)及關(guān)鍵控制點(diǎn)的作業(yè)方法及要求，對(duì)薄點(diǎn)的作業(yè)方法及要求，對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控，并監(jiān)弱環(huán)節(jié)進(jìn)行有效管控，并監(jiān)控流程的執(zhí)行控流程的執(zhí)行戰(zhàn)略導(dǎo)向原則戰(zhàn)略導(dǎo)向原則根據(jù)公司戰(zhàn)略確定及組織目根據(jù)公司戰(zhàn)略確定及組織目標(biāo)，將組織目標(biāo)與相關(guān)流程標(biāo)，將組織目標(biāo)與相關(guān)流程對(duì)應(yīng)以提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)應(yīng)以提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力充分考慮內(nèi)外部可能存在的充分考慮內(nèi)外部可能存在的不確定因素以及可能的變化，不確定因素以及可能的變化，流程設(shè)計(jì)既要考慮現(xiàn)狀的實(shí)流程設(shè)計(jì)既要考慮現(xiàn)狀的實(shí)用性又具有適度的超前性用性又具有適度的超前性持續(xù)性原則持續(xù)性原則基于房地產(chǎn)基于房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈開發(fā)價(jià)值鏈房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管

60、理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì) （一）運(yùn)營流程系統(tǒng)的內(nèi)容（一）運(yùn)營流程系統(tǒng)的內(nèi)容89階段階段1 1階段階段2 2開發(fā)設(shè)計(jì)工程營銷部門職能驅(qū)動(dòng)部門職能驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營的運(yùn)營認(rèn)同流程、但部門職認(rèn)同流程、但部門職能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營能占據(jù)主導(dǎo)的運(yùn)營開發(fā)設(shè)計(jì)工程營銷階段階段3 3以流程驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營以流程驅(qū)動(dòng)的運(yùn)營設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理工程管理工程管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證工程管理工程管理設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的體系設(shè)計(jì) 房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)運(yùn)營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)90案例案例流程清單流程清單