1、九江樓市調(diào)查報(bào)告一、九江概況九江位于江西省北部，地處長(zhǎng)江黃金水道中下游，是大京九鐵路與*長(zhǎng)江唯一交點(diǎn)城市。交通十分便利，集水陸空于一體，處贛、鄂、皖四省交界處，是長(zhǎng)江黃金水道沿岸十大港口城市之一，現(xiàn)在是贛北政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、交通中心。如今九江已成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和京九經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射的重點(diǎn)城市。九江市人口總數(shù)為49.66萬(wàn)，其中潯陽(yáng)區(qū)26.55，廬山區(qū)23.11萬(wàn)，人口密度為710人/平方公里。98年市區(qū)居民人均可支配收入為3973萬(wàn)元，人均消費(fèi)支出3170.54元。食品支出占消費(fèi)性支出的53.2%；住房消費(fèi)由97年的人均388.76元增長(zhǎng)到98年的405.04元。人均居住面積也由9.82平方

2、米上升到10.98平方米。2000年在1999年集資房淡出市場(chǎng)后，居民用于購(gòu)買商品房，改善居住條件的消費(fèi)有望上升。二、九江樓市分析三、典型樓盤(pán)簡(jiǎn)介1、弘雅花園位于九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)九瑞大道，九江北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，30余棟，因市場(chǎng)需求不大，故開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)812年，一期5棟銷售良好，已交房，小區(qū)注重環(huán)境景觀。房屋面積稍微偏大，二房面積多為100平米左右，三房130平方米，單價(jià)1050元/1250元/（樓頂最高），樓層差價(jià)30元50元/平方米。車位2000元/平方米，無(wú)儲(chǔ)藏間。二期銷售一般。2、東盟城中城、學(xué)洲城2000年，臺(tái)資東盟實(shí)業(yè)集團(tuán)推出東盟城中城與學(xué)洲城，建筑面積十幾萬(wàn)平方米。地處

3、九江市樓盤(pán)最為集中的九龍商業(yè)街上，一期基本銷售完畢，現(xiàn)正銷售后兩期。其中學(xué)洲城全部為多層，城中城包括三棟小高層。戶型較多，可選擇面廣。多層均價(jià)達(dá)1300元/平方米，高層1530元/平方米1980元/平方米，3、4樓為1645元/平方米。店面5000元130000元/平方米。儲(chǔ)藏間1000元/平方米，每個(gè)10平方米左右，車庫(kù)1600元1800元/平方米，面積多為30平方米。3、湖濱小區(qū)小區(qū)由九江首屈一指的房地產(chǎn)商信華集團(tuán)有限公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，湖濱小區(qū)位于廬山南路與青年路交叉處，總占地面積5000平方米，總建筑面積28000平方米，其中住宅面積27341平方米，綠化率35%，生活設(shè)施配套完善，人口

4、比較密集，小區(qū)環(huán)境、氛圍、配套、人氣相比較南昌而言都是比較突出的。戶型面積偏大，設(shè)計(jì)不夠合理。以1000元/平方米起價(jià)推出，最高價(jià)1410元/平方米，均價(jià)1246元/平方米，略高于同類地段住宅項(xiàng)目20-30元/平方米。最近推出小高層價(jià)格區(qū)間在1680元2040元/平方米。車庫(kù)面積多40平方米以上，價(jià)格1500元1600元/平方米，儲(chǔ)藏間1280元/平方米，10平方米左右。4、廬峰小區(qū)廬峰小區(qū)是由九江經(jīng)濟(jì)適用住房中心開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房。位于九江市廬峰東路中段。30多棟多層（7層），單價(jià)876元/平方米996元/平方米。3棟小高層，單價(jià)986元/平方米起價(jià)，每層遞增50元/平方米。在九江市房產(chǎn)市場(chǎng)上

5、，其價(jià)格并不底，無(wú)車庫(kù)，儲(chǔ)藏間暫不對(duì)外推出。5、向陽(yáng)苑向陽(yáng)苑是九江市安居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)，位于西一路和西二路之間，地理位置比較好?？偨ㄖ娣e5.3萬(wàn)平方米，建筑密度30%，容積率2，綠化率30%。住宅202戶，住宅建筑面積2.6萬(wàn)平方米價(jià)格在1000元/平方米以內(nèi)。九江市政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房態(tài)度甚為含糊，在鼓勵(lì)商品房發(fā)展的同時(shí)，又刺激著經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)工建設(shè)。據(jù)政府有關(guān)單位及經(jīng)濟(jì)房的開(kāi)發(fā)商介紹，政府現(xiàn)已暫停經(jīng)濟(jì)適用房的銷售，而只能面向城市建設(shè)中的拆遷戶。四、九江市樓市開(kāi)發(fā)及收費(fèi)情況1、土地價(jià)格九江市政府按離甘棠湖中心區(qū)遠(yuǎn)近及便捷性將市區(qū)土地分為5類，分別為：土地類別 住

6、宅用地（元/平方米） 商業(yè)用地（元/平方米） 總面積（平方公里一類地 947.91 1802.43 6.8二類地 640.25 1283.12 10.64三類地 453.84 910.85 10.68四類地 323.05 602.38 22.08五類地 208.18 315.28 26.11九江市土地使用尚無(wú)整體規(guī)劃性。土地拍賣自2002年起逐步規(guī)范，都需先掛牌，再拍賣，原則上不再有協(xié)議出讓的土地。整個(gè)2002年共掛牌三宗地，一宗是地段極佳的汽車站對(duì)面的西園地塊，由信華集團(tuán)得到，地價(jià)超過(guò)200萬(wàn)/畝。另外在人民路一塊住宅地拍賣價(jià)格達(dá)到了60萬(wàn)/畝。另外流拍一塊地。2003年3月九江市國(guó)土資源局

7、掛牌的編號(hào)九掛20031號(hào)地塊位于長(zhǎng)虹北路京九大市場(chǎng)四期西側(cè)，總面積44952.86平方米，分割為A、B兩塊，起始價(jià)為1500萬(wàn)元（33393.02平方米）和540萬(wàn)（11559.84平方米），規(guī)劃用途為限高6層、容積率1.8的住宅用地。另2003年九江市國(guó)土資源局提出待拍的土地有10多宗，如九瑞大道中段地塊29558.75平方米，容積率1.5?？們r(jià)1078.89萬(wàn)元，荷花壟轉(zhuǎn)盤(pán)地塊9337.5平方米，容積率2.5，總價(jià)1142.36萬(wàn)元。前進(jìn)西路6號(hào)7488.3平方米，容積率1.5?？們r(jià)456.6萬(wàn)元。2、規(guī)費(fèi)3、媒體費(fèi)用4、其它費(fèi)用五、八里湖地塊八里湖地塊位于九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，八里湖路以

8、南，向陽(yáng)路以西。按市政府的分類應(yīng)界于一類地和二類地之間，距外貿(mào)碼頭、市中心較近，但屬老城區(qū)，道路較為狹窄，而且周圍居民收入比較底。附近沒(méi)有新式樓盤(pán)，有18路車（到火車站）、16路車、214路車到市中心繁華處。地塊周邊有九江市五中，九江市港務(wù)局、糧油進(jìn)出口公司、冷凍廠的宿舍，以及九江市房產(chǎn)局的租給低收入市民的房屋。周圍居民多長(zhǎng)期租房，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力買房。周圍收入較好的單位的居民一般承受的房屋價(jià)格在1100元/平方米以內(nèi)。業(yè)內(nèi)有關(guān)人士對(duì)該地塊物業(yè)的估價(jià)也大致在這一范圍內(nèi)。該地塊很不利的是四周都沒(méi)有大路，都是小巷子，只有繞過(guò)其西北面的冷凍廠可到潯陽(yáng)西路。第一篇 市 場(chǎng) 篇第一章 宏觀市場(chǎng)分析一、地理概

9、況：九江位于江西省北部，長(zhǎng)江中下游交接處南岸，地處贛、鄂、皖四省交界處，是長(zhǎng)江黃金水道沿岸十大港口城市之一，現(xiàn)在是贛北政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、交通中心，得天獨(dú)厚的自然條件和優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置，在振興江西經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，具有特別重要的戰(zhàn)略地位，為發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)奠定了基礎(chǔ)。二、地理位置：九江地理坐標(biāo)為東經(jīng)113°57116°53，北緯28°4730°06，全境東西27公里，南北寬140公里，總面積18.823平方公里，占江西省總面積的11.3%九江地處中亞熱帶向北亞熱帶的過(guò)渡區(qū)，氣候溫和，四季分明，年平均氣溫1617。雨量充沛，年降雨量13001600毫米，4050%

10、的降水量集中在第二季度。年均日照百分率為3847%，年均濕度達(dá)7080%，區(qū)域分布明顯，垂直差異較大。三、交 通：九江地處黃金水道中下游，是大京九鐵路與*長(zhǎng)江唯一交點(diǎn)城市。水陸交通十分便利，一個(gè)集水陸空于一體的立體交通樞紐城市已經(jīng)形成，九江已成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和京九經(jīng)濟(jì)帶交叉輻射的重點(diǎn)城市。四、人 口：98年來(lái)，九江市人口總數(shù)為49.66萬(wàn)，其中潯陽(yáng)區(qū)26.55，廬山區(qū)23.11萬(wàn)，人口密度為710人/平方公里。五、九江市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀九江是著名的旅游勝地，其自然景觀廬山、龍宮洞、石鐘山、吳城候鳥(niǎo)與人文景觀東林寺、能仁寺、真如寺、煙水亭、潯陽(yáng)樓交相輝映。98年金融風(fēng)暴的嚴(yán)重影響和長(zhǎng)江特大洪水的猛烈侵

11、襲，九江旅游業(yè)受重大影響。全市共接待海外旅游者8,565人次，旅游收入2,017.9萬(wàn)元人民幣，接待國(guó)內(nèi)旅游者272.1 萬(wàn)人次，旅游收入14.57億元人民幣，分別比歷史最好水平的1997年下降67.8%、69.6% 和15.2 %。為持續(xù)發(fā)展九江旅游業(yè)，98年起先后修建了五老峰旅游度假村、秀峰索道、太乙村、落星墩等景點(diǎn)，開(kāi)發(fā)了不少旅游新景點(diǎn)，注重度假和會(huì)展設(shè)施的建設(shè)與完善，為使廬山盡快成為國(guó)際旅游度假中心和國(guó)際會(huì)議展覽中心創(chuàng)造條件，為九江旅游業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的后勁。六、人民生活、物價(jià)：98年市區(qū)居民人均可支配收入為3973萬(wàn)元，人均消費(fèi)支出3170.54元。食品支出占消費(fèi)性支出的53.

12、2%；家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出小幅上升；通訊消費(fèi)增幅最大；住房消費(fèi)隨之提高，由97年的人均388.76元增長(zhǎng)到98年的405.04元。人均居住面積也由9.82平方米上升到10.98平方米。2000年在1999年集資房淡出市場(chǎng)后，居民用于購(gòu)買商品房，改善居住條件的消費(fèi)明顯上升，據(jù)保守統(tǒng)計(jì)住房消費(fèi)將達(dá)到人均440元左右。第二章 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況（一）九江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及特征十五時(shí)期，國(guó)家將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策陸續(xù)出臺(tái)。2000年全國(guó)商品房銷售火爆，全面出現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，初步概算全國(guó)商品房銷售總額可達(dá)1800億元人民幣，比1999年增長(zhǎng)了40%左右，

13、江西省同比增長(zhǎng)率高于全國(guó)平均水平，據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)可達(dá)60%左右，九江同比增長(zhǎng)率與全省平均水平基本持平。相比南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)，九江房地產(chǎn)起步慢，開(kāi)發(fā)規(guī)模小，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍小，開(kāi)發(fā)意識(shí)薄弱，但經(jīng)過(guò)近三年的市場(chǎng)培育，取得了可喜突破，具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：1、 住宅開(kāi)發(fā)勢(shì)成主流，小區(qū)開(kāi)發(fā)日漸喚醒隨著九江整體投資環(huán)境改善，相關(guān)優(yōu)惠政策出臺(tái)，房地產(chǎn)投資加大，1999年九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新開(kāi)工面積24.78萬(wàn)平方米，住宅開(kāi)發(fā)占絕對(duì)比例，商業(yè)服務(wù)用房較少，2000年開(kāi)發(fā)面積較99年同比增長(zhǎng)了14.37%,達(dá)到28萬(wàn)平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年九江商品房住宅投資占整體投資比例的85%以上，2001年住宅開(kāi)發(fā)力度持續(xù)加大，據(jù)報(bào)批

14、資料粗略統(tǒng)計(jì)有近20萬(wàn)平方米的新工程即將上馬。一些空置已久的項(xiàng)目在取得銀行信貸后，通過(guò)重新定位加以包裝，將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，參與競(jìng)爭(zhēng)。潯陽(yáng)路、十里大道、長(zhǎng)虹大道等城市主干道，住宅建設(shè)日益高漲。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也由過(guò)去低層次，同類地段同質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，上升到物業(yè)綜合素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。從單棟臨街商住樓發(fā)展到稍有規(guī)模的住宅小區(qū)。發(fā)展商開(kāi)始注重小區(qū)環(huán)境，例如濱江花園花力氣塑造中心庭園、噴泉廣場(chǎng)； 青年路的湖濱花園規(guī)劃出中心庭院，潯陽(yáng)東路的鴻豐花園騰出空地布置中心花園，成為2000年度受消費(fèi)者追捧的置業(yè)熱點(diǎn)，以此為契機(jī)，未來(lái)幾年住宅小區(qū)發(fā)展方向?qū)⒆裱睾０l(fā)達(dá)地區(qū)往生態(tài)社區(qū)發(fā)展，營(yíng)造回歸自然的居住環(huán)境。2 買方市場(chǎng)需求明

15、顯，專業(yè)營(yíng)銷開(kāi)始走俏供大于求是目前買方市場(chǎng)最明顯的特征，2000年竣工面積達(dá)20多萬(wàn)平方米銷售趨旺，但面對(duì)近20萬(wàn)平方米的存量住房，市場(chǎng)供給壓力激增。不少戶型功能不完善，間距過(guò)小，建筑質(zhì)量不好的住宅物業(yè)在同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中遭到消費(fèi)者無(wú)情拋棄。受外地專業(yè)策劃公司在九江策劃代理的明星樓盤(pán)的影響，九江不少開(kāi)明的發(fā)展商日漸走出拍腦袋的思維誤區(qū)，開(kāi)始引用“外腦”資源。從前期市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)的立項(xiàng)到整個(gè)項(xiàng)目的銷售及售后服務(wù)，都采用規(guī)范的全程策劃代理，避免決策的盲目性、規(guī)避入市的風(fēng)險(xiǎn)，縮短運(yùn)作周期，降低運(yùn)作成本，提高項(xiàng)目的可操作性。在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作中，既講究分工合作，又充分利用各自資源優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)市場(chǎng)

16、缺口，積極引導(dǎo)消費(fèi)，創(chuàng)造有效需求，專業(yè)營(yíng)銷扮演市場(chǎng)出奇制勝的關(guān)鍵角色。3 消費(fèi)者置業(yè)日趨理性，個(gè)性化物業(yè)成為熱點(diǎn)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)已初步進(jìn)入買方市場(chǎng)，消費(fèi)者面臨更多可以選擇的樓盤(pán)，消費(fèi)者的需求日益擴(kuò)大，消費(fèi)行為也日趨成熟、理性。消費(fèi)者不僅關(guān)心價(jià)格和比較戶型，更關(guān)注居住環(huán)境和小區(qū)配套。善于比較、注重實(shí)惠是當(dāng)前消費(fèi)者的突出特征，龍?chǎng)位▓@的創(chuàng)意戶型（躍層），湖濱花園的樓中樓贏得市場(chǎng)喝彩。（二）九江房地產(chǎn)發(fā)展前景與趨勢(shì)九江商品房在走向市場(chǎng)化的同時(shí)，注重學(xué)習(xí)外地的先進(jìn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。綠化從無(wú)到有，從零星點(diǎn)綴到規(guī)劃高綠化生態(tài)社區(qū)，物業(yè)管理從無(wú)意識(shí)到有意識(shí)地實(shí)行人本服務(wù)精神，整體建筑從簡(jiǎn)單的筒子樓、千篇一律的兵營(yíng)式排

17、列到擁有新穎外立面，舒適實(shí)用的戶型，以及擁有小區(qū)生活配套設(shè)施等都將是未來(lái)幾年九江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。在未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展中，將呈現(xiàn)幾大新趨勢(shì)：1、開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)規(guī)模將逐漸加大不少實(shí)力派企業(yè)品牌企業(yè)將瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)高回報(bào)利潤(rùn)空間進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，投資住宅開(kāi)發(fā)。改變過(guò)去投資主體小，開(kāi)發(fā)范圍窄的舊格局，廬峰路、長(zhǎng)虹大道、九龍街將成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。2、價(jià)格穩(wěn)中有升，需求有望拉大隨著江西整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，刺激房地產(chǎn)需求的多種利好政策頻頻出臺(tái)，信貸放寬，公房上市，梯度消費(fèi)即將形成，九江商品房供求也隨之趨熱，價(jià)格穩(wěn)中有升，但升幅不大。3、戶型面積需求加大，功能日趨完善目前空置積壓的三房一廳、二房一廳的比例過(guò)高

18、，在售的安居型的三房二廳、二房二廳，因戶型功能分區(qū)、通風(fēng)采光設(shè)計(jì)較實(shí)用，而受到消費(fèi)者的歡迎。不少有前瞻眼光的發(fā)展商注重項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和全程策劃，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，定位適銷對(duì)路的商品房，三房二廳、二房二廳將成為市場(chǎng)需求主流，少量的創(chuàng)意戶型如樓中樓、躍層、錯(cuò)層也會(huì)受到個(gè)性需求的消費(fèi)者喜受，但市場(chǎng)需求份額不大。4、 規(guī)模住宅小區(qū)將成為置業(yè)熱點(diǎn)，優(yōu)秀物業(yè)管理成為新的物業(yè)賣點(diǎn)。追求高品質(zhì)生活是改善居住條件的終極目標(biāo)，擁有完善的生活配套設(shè)施、清新宜人的居住環(huán)境，居則無(wú)憂的物業(yè)管理是走向成功的發(fā)展商的最佳選擇，相鄰城市南昌房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，培育中一系列廣受消費(fèi)者喜愛(ài)的生活社區(qū)。人文氣息濃厚、居住

19、環(huán)境優(yōu)越的住宅小區(qū)已成為置業(yè)亮點(diǎn)，市場(chǎng)有效需求釋放的巨大利潤(rùn)空間將吸引越來(lái)越多的九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商著手提高所開(kāi)發(fā)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，營(yíng)造消費(fèi)者需求的規(guī)模小區(qū),成為市場(chǎng)的置業(yè)熱點(diǎn)。5、交通便捷縮短時(shí)空距離，置業(yè)半徑會(huì)逐次擴(kuò)大新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)觸角將伸至各居民區(qū)，突破僅在繁華地段的市中心商業(yè)區(qū)中發(fā)展?fàn)I業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的舊觀念。城市交通的快速發(fā)展，為市中心擁擠的居住環(huán)境提供了新的發(fā)展空間，緩減市中心置業(yè)安家的壓力，郊區(qū)置業(yè)已成為現(xiàn)實(shí)。盡管不少受傳統(tǒng)市中心情結(jié)影響的消費(fèi)者，仍然關(guān)注潯陽(yáng)路等市中心地段住宅發(fā)展，但受城市規(guī)劃市中心用地限制的影響，未來(lái)幾年房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)將圍繞市政規(guī)劃的商業(yè)主干道而展開(kāi)，長(zhǎng)虹大

20、道、廬峰路、前進(jìn)路將是最直接的受益者。新材料、新能源的在城郊結(jié)合部規(guī)模社區(qū)的推廣適用，大大降低運(yùn)作成本，如此諸多優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引市場(chǎng)主流的中檔收入家庭到城郊結(jié)合部安家置業(yè)。附表二 九江市2000年第三次規(guī)劃審定商品房住宅項(xiàng)目一覽表申 請(qǐng) 單 位 建 設(shè) 地 址 報(bào)建用地面積（M2） 備 注九江鑫順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 長(zhǎng)虹西路 3732 容積率1.8，建筑密度26%，綠地率25%安福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 十里大道與長(zhǎng)虹西路交叉口西北角 515849 綠化率25%九江民生集團(tuán) 龍開(kāi)河路07-2號(hào)地塊 11610 容積率2.0,建筑密度30%,綠地率30%市天創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 環(huán)城路170-188 2620 市

21、安居工程指揮部 九龍街13-1地塊 4200 容積率2.0,建筑密度40%,綠地率20%廬峰小區(qū)建設(shè)指揮部 原看守所內(nèi) 16666.6 經(jīng)濟(jì)適用房市天強(qiáng)房地產(chǎn)公司 潯陽(yáng)路蓮花池路丁官路之間 4900 容積率3.9,建筑密度48%,綠地率25%廬山區(qū)五里鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 五里鄉(xiāng)畜牧場(chǎng)內(nèi) 10000 金城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 湓浦路口 900 容積率3.24,建筑密度46.5%贛北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 南湖支路 7000 申 請(qǐng) 單 位 建 設(shè) 地 址 報(bào)建用地面積（M2） 備 注市住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 三里街62號(hào) 1320 容積率2.3,建筑密度32%,綠地率大于25%東盟實(shí)業(yè)有限公司 廬山路沙子墩片區(qū) 9

22、750 容積率2.3,建筑密度32%,綠地率大于30%楚天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 龍開(kāi)河02地塊 3800 廈港房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 廬山路與普云路交匯 3250 容積率3.8,建筑密度35%安美達(dá)房地產(chǎn)公司 十里大道21號(hào) 5030 容積率2.5,建筑密度45%,綠化率大于25%九江鑫誠(chéng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 柴桑路18號(hào) 3050 容積率3.0,建筑密度45%,綠化率大于25%九江鑫誠(chéng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 十里大道1115號(hào) 570 綠地率大于25%九江市房地產(chǎn)公司 都天巷43-71號(hào) 4400 容積率2.5,建筑密度36%,綠地率大于25%九江市銀華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 電訊器材廠 9900 二、銷售狀況九江房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)

23、近幾年的市場(chǎng)培育，雖然取得了可喜的進(jìn)步，市場(chǎng)需求趨旺，市場(chǎng)前景看好，但作為拉動(dòng)九江經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力，仍顯力度不夠。市場(chǎng)發(fā)育的不完善，仍然是其主要特征，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的十二個(gè)銷售較好的商品房住宅物業(yè)（見(jiàn)附表一）2000年預(yù)售面積256000年平方米，粗略統(tǒng)計(jì)完成銷售面積131580多平方米，占預(yù)售面積的51.39%，商品房住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出個(gè)別物業(yè)銷售尚好，但未形成明星樓盤(pán)，整體銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的層次低下由于九江房地產(chǎn)市場(chǎng)小，受開(kāi)發(fā)思路的局限，跟風(fēng)現(xiàn)象較嚴(yán)重，略有成功之處很快被全盤(pán)照搬，聽(tīng)說(shuō)歐陸建筑較時(shí)尚，到處貼上“歐陸風(fēng)情”的標(biāo)鑒。某些項(xiàng)目

24、的二房二廳、三房二廳好銷，市場(chǎng)全都定位二房二廳、三房二廳。造成同類地段同質(zhì)物業(yè)增多，真正能滿足差異性需求的樓盤(pán)較少，可供消費(fèi)者選擇的余地減少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)只能走低層次的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)路線。2、營(yíng)銷手段落后，不能挖掘潛在優(yōu)勢(shì)盡管不少開(kāi)發(fā)商搭起了售樓處，在外墻上作了包裝，嘗試引進(jìn)上海、深圳的營(yíng)銷模式。但由于九江整體銷售水平的落后，銷售人員未經(jīng)系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)銷售技巧未能充分領(lǐng)悟，不能很好的引導(dǎo)消費(fèi)；策劃未能充分分析物業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)，去把握其市場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)不足，在資源整合上不能形成突出特征，只能走大眾化路線，滿足基本的屬性需求，這也是九江未能形成明星樓盤(pán)的關(guān)鍵因素。眾多住宅物業(yè)重視地段位置優(yōu)勢(shì)，忽視

25、了滿足公共活動(dòng)區(qū)的靈活處理，使小區(qū)缺乏親和力，物業(yè)流于大眾化。3、物業(yè)管理滯后發(fā)展，影響物業(yè)檔次提升九江市目前物業(yè)管理水平較低，還處在起步階段，現(xiàn)有的商業(yè)性物業(yè)管理公司不多。商品房住宅的物業(yè)管理大多由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬的物業(yè)管理處承擔(dān)，物業(yè)管理單位與業(yè)主對(duì)住宅物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識(shí)的誤區(qū)也僅限于日常代收水電費(fèi)，垃圾清理，門(mén)衛(wèi)看守以及入住前裝修的管理。對(duì)于住宅小區(qū)的生活環(huán)境保證及物業(yè)維護(hù)認(rèn)識(shí)不足，消費(fèi)心態(tài)仍處于10-20元/戶/月的水平，造成九江市物業(yè)管理現(xiàn)狀普遍的“臟、亂、差”，直接影響在售物業(yè)的檔次提升。三、典型樓盤(pán)分析（一）鴻豐花園1、 項(xiàng)目概況鴻豐花園位于潯陽(yáng)東路36號(hào)，占地30畝，建筑面積3

26、.8萬(wàn)平方米,規(guī)劃10棟6層商住樓,毗鄰市二中,周邊師專附中、市八中、潯東小學(xué)、龍山小學(xué)和九師附小等學(xué)校林立。三里街菜場(chǎng)馬獅商廈、聯(lián)盛百貨在數(shù)百米之距。規(guī)劃中規(guī)模最大的醫(yī)院171醫(yī)院亦在百米之內(nèi)。金融保險(xiǎn)系統(tǒng)均在沿街辦公。生活配套設(shè)施完善。一期臨街四棟，于2001年5月31日入住。二期五棟自2000年5月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，實(shí)現(xiàn)70%的銷售業(yè)績(jī)。2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)鴻豐花園充分利用該梯形地塊，規(guī)劃出36%高綠化2.1容積率的封閉式小區(qū)。（1）沿街南北朝向“一”字形4棟多層商住，擋住交通主干道的喧鬧，東西朝向的“品”字形；（2） 氣派的門(mén)碑樓將臨街的2棟樓聯(lián)成一體；（3） 大型的落地玻璃保證充足的光線；（4）

27、一梯二戶的單元式住宅，維持鄰里的寧?kù)o；（5） 以二房二廳、三房二廳為主力戶型滿足換房一族的置業(yè)需求。3、 戶型構(gòu)成：戶型 面積(m2) 數(shù)量(套) 占整體比例(%) 銷售量二房二廳一衛(wèi) 99.05 24 8.99 17二房二廳一衛(wèi) 100.42 24 8.99 16三房二廳二衛(wèi) 128.73 24 8.99 23三房二廳二衛(wèi) 139.26 24 8.99 20三房二廳二衛(wèi) 143.78 24 8.99 17復(fù)式(五房一廳) 231.48-248.44 9 3.35 4其他 含一期AB戶型 138 51.6 90合計(jì) 267 100 197二期住宅二層和六層定價(jià)1220元/平方米,三、四、五層定

28、價(jià)1280元/平方米。綜合評(píng)述鴻豐花園自2000年初推出來(lái)，因其處潯陽(yáng)區(qū)成熟的社區(qū)，成為不少想解決九江城市戶口的外地生意人和市中心情結(jié)的九江居民的置業(yè)目標(biāo)。鴻豐地產(chǎn)務(wù)實(shí)的開(kāi)發(fā)理念，工期短、綠化率高、戶型適當(dāng)、價(jià)格合理等諸多綜合因素的作用，使鴻豐花園成為九江市為數(shù)不多的暢銷住宅項(xiàng)目。（二）龍惠花園1、 項(xiàng)目概況龍惠花園是九江建成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)的住宅小芪 ，位于十里大道中段，鄰近十里大道與長(zhǎng)虹大道交匯處，享有諸多配套生活服務(wù)設(shè)施，周邊擁有市三醫(yī)院、建行、新村小學(xué)、菜市場(chǎng)等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，有多路公交車直通市區(qū)、火車站。小區(qū)共7棟，總建筑面積29880平方米，目前小區(qū)全部竣工。2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)

29、特點(diǎn)（1）室內(nèi)動(dòng)靜分離，功能較完善；（2）采光通訊性能俱佳，每個(gè)房間者有窗戶；（3）規(guī)劃較大的中心花園；（4）圍合式住宅小區(qū)，便于封閉式管理；（5）戶型較實(shí)用，以85.79-99.10平方米的二房二廳和101.12-145.42平方米的三房二廳為主,較受中等收入家庭歡迎。附戶型分布表戶型 面積（m2） 數(shù)量（套） 比例（%）二室一廳 76.40 13 31 1084.01 4 99.10 14 二室二廳 85.73 7 206 67.0988.38 24 92.02 28 93.74 21 97.55 56 99.10 14 90.08 56 三室二廳 101.12 6 65 20.97110

30、.84 21 117.22 6 113.67 6 145.42 14 四室二廳(復(fù)式) 209.10 3 6 1.94四室二廳一房(復(fù)式) 217.67 3 合計(jì) 310 308 1003、 價(jià)格水平龍惠花園在2000年5月以820元/平方米起價(jià)推出，均價(jià)927 元/平方米，最高價(jià)980元/平方米，略低于對(duì)面的天?；▓@，一次性付款可享97折優(yōu)惠，建行可提供7成20年按揭。附價(jià)格表層數(shù) 價(jià)格 備注1 880元/平方米 送花園2、6 920元/平方米 3、4、5 980元/平方米 7 820元/平方米 配庫(kù)房送屋面花園車庫(kù) 980元/平方米 4、 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：（1） 九江建成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)

31、的小區(qū)有4/7樓房評(píng)為優(yōu)質(zhì)工程，便于吸引消費(fèi)群體；（2） 十里大道目前人氣旺，市場(chǎng)需求較旺；（3） 小區(qū)周邊生活服務(wù)設(shè)施配套較為完善，加強(qiáng)了消費(fèi)群體的置業(yè)；（4） 采用先進(jìn)的紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，單元進(jìn)戶設(shè)有電子防盜門(mén)，統(tǒng)一安裝進(jìn)戶鐵防盜門(mén)，實(shí)行封閉性管理。劣勢(shì)：（1） 本項(xiàng)目規(guī)模較小，難于實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；（2） 相鄰處有天?；▓@競(jìng)爭(zhēng)。綜合評(píng)述：九江建成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的龍惠花園，以全新的歐陸式建筑技巧營(yíng)造了大景觀陽(yáng)臺(tái)，綠意蔥蘢的中庭花園，較新穎的布局、完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，合理的價(jià)格，一次性竣工且周邊生活服務(wù)設(shè)施完善，吸引消費(fèi)者，自2000年5月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，取得了70%的銷售業(yè)績(jī)。（三）

32、湖濱小區(qū)1、 項(xiàng)目概況小區(qū)由九江信華集團(tuán)有限公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，湖濱小區(qū)位于廬山南路與青年路交叉處，與甘棠公署相鄰，橫跨廬山南路，分為南北兩區(qū)，總占地面積5000平方米，總建筑面積28000平方米，其中住宅面積27341平方米，綠化率35%，生活設(shè)施配套完善，周邊擁有湖濱幼兒園、湖濱小學(xué)、市一中、十一中、青少年宮、銀行等生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)是具有較豐富生態(tài)自然環(huán)境的高格調(diào)歐陸式住宅小區(qū)。目前，南區(qū)已建成售完，北區(qū)共8棟正在建設(shè)中。 2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)北區(qū)占地2100平方米，總建筑面積2000平方米，共中住宅面積19100平方米，建筑特點(diǎn)如下：（1） 利用甘棠湖公園自然環(huán)境的高綠化優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造一個(gè)純生態(tài)的社區(qū)；

33、（2） 半園式布局8棟多層住宅，并規(guī)劃較大面積的中心花園與大自然景觀相互輝映；（3） 樓間距大，保證樓宇之間的充足通風(fēng)采光。3、 戶型分布戶型以103.89-110.91二室二廳和125.95-144.76平方米的三室二廳為主，但在多數(shù)為長(zhǎng)條形，不利于室內(nèi)空間的合理利用。戶型 面積（M2） 數(shù)量（套） 比例（%）二室二廳 103.89-110.91 123 67三室二廳 125.95-144.76 28 15三室二廳二衛(wèi) 125.95-130.97 33 17合計(jì) 184 1004、價(jià)格水平以1000元/平方米起價(jià)推出，最高價(jià)1410元/平方米，均價(jià)1246元/平方米，略高于同類地段住宅項(xiàng)目2

34、0-30元/平方米。一次性付款可享97折，建行提供7成20年按揭，2001年2月份價(jià)格表：2#價(jià)格表 4#價(jià)格表樓層 價(jià)格(元/M2) 數(shù)層 價(jià)格(元/M2)1F 1100 店面 73002F 1210 2F、6F 12603F 1260 3F、4F、5F 13104F、5F 1410 7F 10006F 1330 7F 1000 5、 優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：（1） 九江信華集團(tuán)有限公司成功地開(kāi)發(fā)了信華苑湖濱花園南區(qū)，建筑質(zhì)量施工期短等優(yōu)勢(shì)；（2） 北區(qū)規(guī)模較大，現(xiàn)以期房的形式售出50%以上，項(xiàng)目啟動(dòng)的資金壓力?。唬?） 毗鄰甘棠湖公園，周邊自然環(huán)境佳，市中心人氣旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛；（4） 整個(gè)

35、小區(qū)規(guī)模較大，便于鉆苑物業(yè)管理；（5） 與東寶公寓經(jīng)濟(jì)適用住房湖濱小區(qū)等共同形成較成熟社區(qū)。劣勢(shì)：（1） 北區(qū)建筑半圓型規(guī)劃，有2棟住宅是東西向，夏天陽(yáng)光直射室內(nèi)，不利于住戶休息；（2） 部分兩房二廳長(zhǎng)條型設(shè)計(jì)，不便于起居、家庭裝修和家俱擺設(shè)；（3） 與同類地段住宅物業(yè)相比價(jià)格高出20-30元/平方米。綜合評(píng)述：九江信華集團(tuán)有限公司利用其成功開(kāi)發(fā)湖濱花園南區(qū)的優(yōu)勢(shì)，在緊鄰甘棠花園處續(xù)建居住環(huán)境高格調(diào)歐陸住宅北區(qū)。小區(qū)配套設(shè)施完備，統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理，周邊自然環(huán)境佳，生活服務(wù)設(shè)施配套完善，地處市中心，吸引消費(fèi)者產(chǎn)生有效的置業(yè)需求。自2000年11月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，市場(chǎng)反映很好已取得50%的銷售業(yè)績(jī)。（

36、四）濱江花園1、 項(xiàng)目概況濱江花園位于九江市濱江路與甘棠北路交叉口，由4棟7層高住樓和2棟25層高的適用多功能商住樓組成，花園中間是花園噴泉，花草盆景，羅馬庭園式溫馨住宅環(huán)境，工程造型別致，獨(dú)具匠心，虛實(shí)結(jié)合，富有時(shí)代氣息。占地9250平方米，建筑面積49650平方米，建筑密度37.3%，綠化率50%，由九江市廬山區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司（以地皮融資），珠海建安集團(tuán)，上海市南市區(qū)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)有限公司共同開(kāi)發(fā)，珠海集團(tuán)總承建住宅。交通便利，物業(yè)管理規(guī)范，目前，4棟商住樓已竣工開(kāi)盤(pán)，高層已建一層。2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)由華東建筑設(shè)計(jì)研究院主持設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)本著以人為本的原則，南北通透，歐陸古典主義風(fēng)格與現(xiàn)代建筑結(jié)

37、合完善，特點(diǎn)如下：（1） 房型實(shí)用的擺設(shè)，通風(fēng)采光全部周密兼顧；（2） 室內(nèi)動(dòng)靜分離，功能較完善；（3） 規(guī)劃大面積的中心花園（4） 圍合式住宅小區(qū)，使于封閉式管理3、 戶型分布以77.50平方米84.07平方米的二房一廳和110.38平方米的三室二廳二衛(wèi)為主。戶型 面積(M2) 數(shù)量(套) 比例(%)二室一廳 77.50-84.07 32 44三室二廳二衛(wèi) 110.38 20 28四室二廳二衛(wèi) 131.02 10 14三室二廳二衛(wèi)(復(fù)式) 205.36-218.18 4 6四室二廳二衛(wèi)(復(fù)式) 241.33 2 3二室二廳(復(fù)式) 148.12-161.50 4 6合計(jì) 72 1004、價(jià)格

38、水平該項(xiàng)目以1480元/平方米起價(jià)，均價(jià)1603元/平方米，最高價(jià)1690元/平方米，一次性付款97折，交行提供6成10年按揭。樓層 價(jià)格（元/M2）1F 15302F、6F 15803F、5F 16804F 16907F 1480物管費(fèi) 40元/戶、月5、優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)劣：（1） 紅色坡形屋頂，羅馬庭園式中心花園，大面積綠化與滾滾長(zhǎng)江相輝映；（2） 內(nèi)墻基本裝修，門(mén)窗、外墻等其它合用部分裝修一致，有利于保證房屋質(zhì)量及外觀的完善統(tǒng)一；（3） 體貼入微的管家式物業(yè)管理服務(wù)，便于統(tǒng)一管理，讓業(yè)主住著安全舒心；（4） 珠海建安集團(tuán)等三家公司共同投資開(kāi)發(fā)，實(shí)力雄厚，一期先開(kāi)發(fā)4棟多層，有利于加速資金周轉(zhuǎn)

39、；（5） 交通便利，有一路直通市內(nèi)。劣勢(shì)：（1） 價(jià)格較高，高出同類地段住宅200-300元/平方米；（2） 44%二室一廳的戶型與小區(qū)高價(jià)位高品質(zhì)嚴(yán)重沖突；（3） 地理位置較偏，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行等生活服務(wù)設(shè)施配套欠完善，影響消費(fèi)置業(yè)；（4） 物業(yè)管理費(fèi)較高；（5） 高層建筑建在北面，阻礙了南面多層住宅的視野。綜合評(píng)述：濱江花園商住樓全框架結(jié)構(gòu)，工程造型新穎別致，立面線條豐富，虛實(shí)結(jié)合，富有時(shí)代氣息。中心花園噴泉，花草盆景，小區(qū)內(nèi)配套完備，住宅環(huán)境溫馨。物業(yè)管理先進(jìn)完備，交通便利。高品質(zhì)、高價(jià)格只適合高收入家庭購(gòu)置。地理位置較偏，周邊學(xué)校、醫(yī)院等生活設(shè)施配套欠完善，高比例的二室一廳與高品質(zhì)

40、、高價(jià)格相矛盾，只適合中等收入家庭消費(fèi)者，影響了住宅的銷售。目前，自2000年5月一盤(pán)以來(lái)，二室一廳只銷售2%，其它住宅幾乎銷售一空。第三章 消費(fèi)群體分析一、消費(fèi)需求趨勢(shì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研得出消費(fèi)需求結(jié)論 區(qū)域范圍由于九江市區(qū)域范圍不大，消費(fèi)者對(duì)距離的遠(yuǎn)近認(rèn)識(shí)通常以交通方便來(lái)衡量，潯陽(yáng)區(qū)交通通暢，商業(yè)繁華，仍是市中心情結(jié)的消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)。但價(jià)格合理，配套完善，交通便利的地段區(qū)域仍受到消費(fèi)者的喜愛(ài)，市政規(guī)劃的商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒃俅纬蔀橄M(fèi)者置業(yè)熱點(diǎn)。 住宅類型多層住宅仍然是消費(fèi)者最能接受的。別墅作為一種身份的象征受到不少人士的推崇，但消費(fèi)者能夠接受的別墅價(jià)格較低，價(jià)格適當(dāng)，環(huán)境優(yōu)美的別墅將受到中高檔收入

41、家庭喜愛(ài)。但比例不宜過(guò)大。高層住宅受到價(jià)格高、費(fèi)用高、實(shí)用率低以及停電停水等因素的困擾，市場(chǎng)需求極小。 價(jià)格水平九江市整體收入水平不高是直接影響居民購(gòu)房消費(fèi)的主要因素。潯陽(yáng)區(qū)消費(fèi)者最能接受的是900-1000元/平方米；廬山區(qū)消費(fèi)者最理想的價(jià)位是500元/平方米左右。從市場(chǎng)供求上分析，潯陽(yáng)區(qū)定位在1200元/平方米的價(jià)格的中檔偏上多層住宅是大有市場(chǎng)，廬山區(qū)經(jīng)過(guò)提高物業(yè)的綜合素質(zhì)，600-700元/平方米的多層住宅，1200-1300元/平方米的別墅應(yīng)該被市場(chǎng)接受。 住房面積2000年整體市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整，中檔偏大的三房單位、二房單位已成為主流。其中70-99平方米的二房、100-130平方米的三房

42、占大多數(shù)，而70-90平方米的二房、90-110平方米的三房單位，市場(chǎng)需求大于供給，捕捉市場(chǎng)有效需求有望滿足置業(yè)熱點(diǎn)。 戶型的構(gòu)成因安居型的三房二廳、二房二廳易滿足中檔偏上家庭置業(yè)一步到位的需求，故錯(cuò)層樓、中樓成為新生代家庭個(gè)性需求的熱點(diǎn)。開(kāi)發(fā)面積大小適中（70-99平方米的二房二廳和91-110平方米的三房二廳單位）功能分區(qū)完善，通風(fēng)采光俱佳的創(chuàng)意型戶型，既有別于平層的實(shí)在又有別墅型享受，將會(huì)受到市場(chǎng)的追捧。 交通便利消費(fèi)者在居住得舒適的同時(shí)，又關(guān)注市政配套設(shè)施的發(fā)展。交通的便利程度直接關(guān)系消費(fèi)者上班購(gòu)物、下一代上學(xué)等日常生活的舒適順暢。周圍景觀好、地理位置較佳、交通便利的樓盤(pán)依然是市場(chǎng)關(guān)注

43、的焦點(diǎn)。二、消費(fèi)者群體分析（一）消費(fèi)群體分類1、受訪者性別本次調(diào)查采用登門(mén)拜訪、電話預(yù)約、售樓處現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研等方式，發(fā)放回收230份問(wèn)卷，其中住宅問(wèn)卷114份，有效問(wèn)卷103份。商場(chǎng)消費(fèi)問(wèn)卷116份，有效問(wèn)卷111份。受訪者大部分是十里大道和市西一路那一帶的家庭。住宅問(wèn)卷其中男性是家庭購(gòu)房的主要決策者，占68.9%,女性相應(yīng)較少占31.1%。性 別 男 女 總 計(jì)人數(shù)（個(gè)） 71 32 103比例（%） 68.9% 31.1% 100%2、你的職業(yè)職 業(yè) 事業(yè)單位 企業(yè)管理 人員 公務(wù)員 私營(yíng)業(yè)主 金融證券人士 自由職業(yè)者 其它 合計(jì)人數(shù) （個(gè)） 9 7 5 43 0 30 9 103比例（%）

44、8.79% 6.8% 4.9% 41.7% 29.1% 8.7% 受訪者職業(yè)是私營(yíng)業(yè)主比例相當(dāng)大，占41.1%，而事業(yè)、企業(yè)單位比例較小，九江以從事商品批發(fā)和汽車銷售的商業(yè)人士較多占多數(shù)。1、 你受教育程度教育程度 初中以下 高中或中專 大 專 本科及以上 合 計(jì)人數(shù)（個(gè)） 10 70 16 7 103比例（%） 9.7% 68% 15.5% 6.8% 文化程度是高中或中專占70%，大?；虮究埔陨险?.8%，文化水平總體還算高，素質(zhì)也相對(duì)的高一些。2、 你現(xiàn)在的家庭成員家庭成員 三口之家 四口之家 三代同堂 其 它 合 計(jì)人數(shù)（個(gè)） 40 31 18 14 103比例（%） 38.8% 30.

45、1% 17.5% 13.6% 三口之家占38.8%，四口之家占30.1%，現(xiàn)在青年家庭是消費(fèi)主力軍。3、 家庭收入家庭年收入 2萬(wàn)元以下 24萬(wàn)元 48萬(wàn)元 8萬(wàn)元以上 合 計(jì)人數(shù)（個(gè)） 66 31 4 2 103比例（%） 64% 30.1% 3.92% 1.98% 100%家庭收入2萬(wàn)元以下的受訪者比例最多，占42.62%，24萬(wàn)元之間的占30.1%，再其次是在48萬(wàn)元之間者占3.92%，整體數(shù)據(jù)顯示為九江消費(fèi)者的收入水平比較低，商品房開(kāi)發(fā)的主力消費(fèi)群是家庭收入在24萬(wàn)元左右。4、 現(xiàn)居住宅為現(xiàn)居住宅 公房、宿舍 租房與借房 商品房 合計(jì)人數(shù)（個(gè)） 35 17 51 103比例（%） 34

46、% 16.5% 49.5% 100%消費(fèi)者所住商品房比例占49.5%，而租房與借房公房宿舍兩者總占50.5%，表明九江住房商品化程度不高，隨著市政府住房商品化的全面推進(jìn)，九江商品房的需求潛力巨大，一大批有購(gòu)買能力的租房戶、借房戶和住集體宿舍家庭都將轉(zhuǎn)化為有效需求。（二）住宅消費(fèi)需求特征分析1、 您準(zhǔn)備何時(shí)購(gòu)房何時(shí)購(gòu)買 3個(gè)月內(nèi) 半年內(nèi) 一年內(nèi) 二年內(nèi) 暫 無(wú) 合 計(jì)人數(shù)(個(gè)) 1 3 17 13 69 103比例(%) 0.1% 2.9% 16.5% 12.6% 67.9% 據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，二年以內(nèi)的準(zhǔn)備購(gòu)房者占有32.1%，其中半年至一年內(nèi)購(gòu)房者占整體調(diào)研比例的16.5%，一年至二年內(nèi)購(gòu)房者

47、占12.6%。2、 您購(gòu)房的主要原因買房原因 置業(yè) 改善條件 現(xiàn)居人理想 投資 為父母 為子女 其它 合計(jì)人數(shù)(個(gè)) 12 13 37 6 3 12 20 103比例(%) 11.7% 12.6% 36% 5.8% 2.9% 11.7% 19.4% 據(jù)調(diào)研結(jié)果表明：(1） 因居住不理想，而擬購(gòu)房者比例最高。據(jù)進(jìn)一步詢問(wèn)發(fā)現(xiàn)，該部分受訪者或住集體宿舍或借房、租房居住者較多。起居不分，餐廚合用，洗溺功能不全是他們目前住房的共同特征，嚴(yán)重地影響居住生活質(zhì)量，給生活帶來(lái)不便。（2） 其次，欲改善居住條件而購(gòu)房者占12.6%，據(jù)進(jìn)一步詢問(wèn)發(fā)現(xiàn)居住十里大道的有房受訪者，受以住建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)落后之苦，采光、通

48、風(fēng)，廚房排煙污水處理等不盡理想，希望通過(guò)換房來(lái)實(shí)現(xiàn)居住條件和生活質(zhì)量的同步提高。3、您喜歡的住宅類型住宅類型 高層公寓 多層住宅 獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的別墅 合 計(jì)人數(shù)(個(gè)) 8 74 21 103比例(%) 78% 718% 204% 100%目前生活條件中下，多層住宅仍然是消費(fèi)者最樂(lè)意接受的。占71.8%，其次是條件允許的前提下，受訪者寧愿選擇獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的別墅，占20.4%；而高層公寓的比例極小部分占7.8%。進(jìn)一步調(diào)查：由于九江經(jīng)濟(jì)疲軟，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入來(lái)說(shuō)購(gòu)買能力比較低，多層住宅價(jià)格一直處在較低的水平，自然受到消費(fèi)者歡迎。且九江房產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成多元化，別墅和高層住宅在九江房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于萌芽狀態(tài)，尚不

49、形成對(duì)多層住宅的競(jìng)爭(zhēng)。別墅項(xiàng)目?jī)H在弘雅花園旁興建二十多棟，高層公寓僅濱江花園有二棟，數(shù)量較少，銷售并未看好。4、您希望購(gòu)買住宅戶型戶型 二房一廳 二房二廳 三房一廳 三房二廳 四房二廳 復(fù)式（躍式） 合計(jì)人數(shù)(個(gè)) 8 22 24 21 15 13 103比例(%) 7.8% 21.4% 23.3% 31.1% 439% 12.5% 據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示,受訪者對(duì)二房、三房的市場(chǎng)需求較大。其中，三房二廳是消費(fèi)者最受青睞的戶型，占31.1%；其次是三房一廳占23.3%二房二廳占21.4%；復(fù)式、躍層式戶型等創(chuàng)新戶型也受到不少消費(fèi)者的喜愛(ài)。進(jìn)一步詢問(wèn)發(fā)現(xiàn)：（1） 三居室的戶型因功能較完備，能滿足首次

50、置業(yè)者一步到位或換房一族改善居住條件的需求。（2） 因消費(fèi)者的生活質(zhì)量的提高和消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)者對(duì)二?鎏難袂魘潑饗栽鑾俊?BR />（3） 復(fù)式、躍層等新穎戶型，體現(xiàn)一種時(shí)尚高貴的生活追求，消費(fèi)者潛意識(shí)中想擁有此等戶型，但經(jīng)濟(jì)條件限制了有效需求。5、您準(zhǔn)備選擇的住宅面積住宅面積 70 m2以下 71M2-90 m2 91m2-110 m2 111m2-130 m2 131m2-150 m2 151m2-170 m2 171m2-190 m2 191m2以上 合計(jì)人數(shù)(個(gè)) 8 38 33 9 6 2 1 6 103比例（%） 7.9% 36.8% 31.6% 8.8% 6.1% 1.

51、8% 0.9% 6.1% 100%受訪者對(duì)住宅面積的需求集中在70-130平方米的區(qū)段,占整體比例的77.2%，而其中70-90平方米占36.81%，90-110平方米占31.6%；110-130平方米占8.8%,而對(duì)其他面積的需求較分散。據(jù)進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)：（1）70-90平方米的二房較符合新婚年輕家庭消費(fèi)要求，尤其是在廬山區(qū)年輕家庭需求更明顯。（2）90-110平方米的三房是較符合中青年家庭的消費(fèi)需求。（3）110-130平方米能滿足中高檔收入家庭置業(yè)需求。6、您認(rèn)為在西一路購(gòu)房可接受的價(jià)格住宅單價(jià)(元/ m2) 900以下 900-1000 1000-1100 1100-1200 1200

52、-1300 1300-1400 合計(jì)人數(shù)(個(gè)) 66 28 6 0 1 2 103比例(%) 64.1% 27.2% 5.8% 0% 1% 1.9% 100%受訪者表示該地段可接受的最合理的房?jī)r(jià)為900元/平方米以下占64.1%，其次為900-1000元/平方米占27.2%，能接受1000-1100元/平方米的消費(fèi)者相應(yīng)較少。但消費(fèi)者強(qiáng)調(diào)個(gè)別物業(yè)檔次較高的房?jī)r(jià)可適當(dāng)調(diào)高，選擇1200元/平方米以上的合計(jì)占2.9%。7、 您購(gòu)房的信息來(lái)源信息來(lái)源 電視廣告 報(bào)紙廣告 戶外廣告 親友廣告 合 計(jì)人數(shù)（個(gè)） 14 25 29 45 113比例（%） 13.6% 24.3% 28.2% 33.9% 1

53、00%通過(guò)親友廣告獲取樓盤(pán)信息的最多占33.9%；其次是戶外廣告占28.2%，報(bào)紙廣告占24.3%,電視效果并不明顯。8、您選擇住宅的類型類 型 現(xiàn) 樓 期 樓 合 計(jì)人數(shù)（個(gè)） 75 28 103比例（%） 72.8% 27.2% 100%據(jù)調(diào)研結(jié)果表明：消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)樓的選擇趨向較期樓更明顯有72.8%的消費(fèi)者認(rèn)為現(xiàn)樓風(fēng)險(xiǎn)小,入伙快,而偏愛(ài)現(xiàn)樓。27.2%的消費(fèi)者認(rèn)為期樓可供選擇的余地大,對(duì)戶型功能分區(qū)、通風(fēng)、采光建筑質(zhì)量都有較大的選擇權(quán)而中意期樓。9、您選擇住宅考慮的最主要因素考慮條件 價(jià)格 位置 交通便利 小區(qū)環(huán)境 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 戶型好 購(gòu)物 建質(zhì) 周邊環(huán)境及治安 物業(yè)管理 付款方式 總計(jì)人

54、數(shù)（個(gè)） 77 28 64 23 6 19 24 18 27 15 8 309我們?cè)谡{(diào)研中列舉影響購(gòu)房行為的諸多因素，供受訪者做限量（多項(xiàng)選擇），最后發(fā)現(xiàn)排前五位的依次是價(jià)格、交通、地段區(qū)位、周邊環(huán)境和小區(qū)環(huán)境，與我們前期在九江調(diào)研結(jié)果基本相一致。在調(diào)研中進(jìn)一步詢問(wèn)發(fā)現(xiàn)：（1） 價(jià)格依然是九江消費(fèi)者最關(guān)心的敏感因素。目前，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度不高，物業(yè)檔次差距不大的市場(chǎng)環(huán)境中，價(jià)格依然是取勝的關(guān)鍵；（2） 交通是否便利是關(guān)系到消費(fèi)者日常生活上下班、兒童上學(xué)是否順暢的一大關(guān)鍵因素。（3） 地段區(qū)位作為房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟的標(biāo)志，在消費(fèi)者心目中占住重要地位。商業(yè)繁榮，配套設(shè)施完善的市中心地段依然是置業(yè)者的首

55、選之地。周邊環(huán)境和小區(qū)環(huán)境的優(yōu)美舒適已成為提升片區(qū)物業(yè)檔次的一大因素，湖水相印的富有人文氣志的文化社區(qū)，會(huì)受到置業(yè)者的追捧。10、您希望的付款方式付款方式 分期付款 一次性付款 銀行按揭 合計(jì)人數(shù)(個(gè)) 25 25 53 103比例(%) 24.3% 24.3% 51.4% 100%從付款方式來(lái)看，九江居民的消費(fèi)者較一年前有較大的改變，選擇銀行按揭來(lái)提前消費(fèi)購(gòu)房者有大幅提高，選擇分期付款來(lái)購(gòu)房者明顯減少。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)選擇分期付款的占24.3%，選擇銀行按揭的付款方式占51.4%。11、您是否希望所購(gòu)住宅裝修裝修狀況 不裝修 全套裝修 簡(jiǎn)單裝修 廚衛(wèi)裝修 合 計(jì)人數(shù)（個(gè)） 54 15 26 8 1

56、03比例（%） 52.42% 14.56% 25.2% 7.8% 100%有52.42%的消費(fèi)者選擇不裝修,但希望發(fā)展提供可參考的裝修設(shè)計(jì)方案；有14.56%的消費(fèi)者愿意選擇全套；有25.2%的消費(fèi)者選擇簡(jiǎn)單的裝修，說(shuō)明九江居民住房消費(fèi)正在逐漸接受外來(lái)文化教育的熏陶，注重居住生活的品味提高，同時(shí)表明在九江消費(fèi)者看來(lái)住房裝修仍是頗費(fèi)財(cái)力、精力的事情。12、您認(rèn)為物業(yè)管理收費(fèi)多少合適物業(yè)管理收費(fèi)(元/M2) 0.1以下 0.1-0.2 0.2-0.3 0.3-0.4 0.4以上 合 計(jì)人數(shù)（個(gè)） 56 40 2 3 2 103比例（%） 54.4% 38.8% 1.9% 2.9% 2% 100%接受物管費(fèi)在0.1元/平方米以下的占54.4%;其次是0.1-0.2元/平方米占38.8%,而選擇0.2元/平方米以上的占6.8%。據(jù)進(jìn)一步詢問(wèn)獲悉：九江住宅物業(yè)的物業(yè)管理水平低、服務(wù)范圍小導(dǎo)致可收取的物業(yè)管理費(fèi)用也較低。雖然有個(gè)別住宅小區(qū)引進(jìn)封閉式物業(yè)管理服務(wù)，但月前尚未起到示范作用。消費(fèi)調(diào)研結(jié)論：1、九江市域范圍不大，但受行政區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、文化的影響，置業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)板塊的選擇呈現(xiàn)出北熱南平的格局，北部具體地說(shuō)潯陽(yáng)區(qū)作為市中心依然是消費(fèi)者置業(yè)的最佳歸宿，南部的開(kāi)發(fā)區(qū)和廬山區(qū)在近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中雖有趨暖之勢(shì)，但相對(duì)市中心聚集了相當(dāng)部分中等收入的家庭置業(yè)安家。2、近三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的