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文檔簡(jiǎn)介
1、.第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位一、項(xiàng)目名稱:花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、項(xiàng)目場(chǎng)址:JC市*三、建設(shè)單位:*地產(chǎn)有限公司第二節(jié)編制依據(jù)1、建設(shè)單位委托編制“花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告”的項(xiàng)目委托書。2、關(guān)于建設(shè)“花園住宅小區(qū)”項(xiàng)目預(yù)可研。3、甘肅省JC市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院關(guān)于“花園住宅小區(qū)項(xiàng)目”建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)圖文。4、國家計(jì)委發(fā)布的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法。5、國家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)。6、國家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)7、國家頒布的有關(guān)行業(yè)規(guī)范、法規(guī)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),建設(shè)單位提供的各種基礎(chǔ)資料和其它有關(guān)文件證明等。8、花園住宅小區(qū)項(xiàng)目巖土工
2、程勘查報(bào)告書。第三節(jié)研究范圍受建設(shè)單位委托,甘肅省建筑設(shè)計(jì)研究院經(jīng)濟(jì)所組織有關(guān)工程技術(shù)人員和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員赴現(xiàn)場(chǎng)做了深入的調(diào)查研究并和有關(guān)人員進(jìn)行了座談,在廣泛收集信息、查閱相關(guān)資料及分析研究的基礎(chǔ)上,圍繞JC市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的“花園住宅小區(qū)項(xiàng)目”建設(shè)工程總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,按照國家的有關(guān)規(guī)定及建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)、可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià)的要求,進(jìn)行本項(xiàng)目的可行性研究。本報(bào)告研究的內(nèi)容和范圍主要是:一、項(xiàng)目建設(shè)的背景二、投資的必要性三、市場(chǎng)需求分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)四、擬建規(guī)模五、建設(shè)地址與建設(shè)條件六、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案七、環(huán)境保護(hù)八、節(jié)能九、組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員和培訓(xùn)十、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及工程
3、招投標(biāo)十一、投資估算和資金籌措十二、風(fēng)險(xiǎn)分析十三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析十四、項(xiàng)目建設(shè)可行性評(píng)價(jià)十五、研究結(jié)論與建議第四節(jié)項(xiàng)目承辦單位簡(jiǎn)介“花園住宅小區(qū)項(xiàng)目”工程建設(shè)是由甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司組織承辦的。單位簡(jiǎn)介:甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的民營企業(yè),法人代表翟學(xué)仁,公司是按現(xiàn)代企業(yè)制度組建,暫定三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司自成立以來,始終堅(jiān)持“以人為本,追求卓越”的企業(yè)宗旨,遵循“團(tuán)結(jié)、進(jìn)取、創(chuàng)新、高效”的企業(yè)文化和精神,以實(shí)現(xiàn)顧客滿意,獲得社會(huì)認(rèn)可為經(jīng)營目標(biāo),開拓創(chuàng)新、與時(shí)俱進(jìn),以高品質(zhì)、最具特色與潛力的產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng),贏得顧客。企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出了健康、合理、高效、持續(xù)的良
4、好局面。甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司擁有一支具備優(yōu)良素質(zhì)、富有創(chuàng)新精神、充滿激情與活力,朝氣蓬勃、紀(jì)律嚴(yán)明、奮發(fā)向上的創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)。公司現(xiàn)有員工中具有研究生學(xué)歷者占5%,具有本科學(xué)歷的占50%,具有大專以上學(xué)歷的占70%,各類專業(yè)技術(shù)人才占80%以上,在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中有明顯的人才優(yōu)勢(shì),為企業(yè)今后的長遠(yuǎn)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公司地址:JC市新華路87號(hào)郵政大廈4樓企業(yè)法人:甘肅固安金盛房地產(chǎn)有限公司企業(yè)類型:有限責(zé)任經(jīng)營范圍:房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和銷售開發(fā)資質(zhì):暫定三級(jí)企業(yè)注冊(cè)資金:人民幣2000萬元。公司設(shè)有一室六部:經(jīng)理辦公室、開發(fā)部、工程部、造價(jià)部、營銷部、企業(yè)管理部、財(cái)務(wù)部。第五節(jié)可行性研究初步結(jié)論一
5、、主要結(jié)論“花園住宅小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目,位于JC市西北角,西靠北京路,南臨泰安路,北臨百里防風(fēng)林帶,東臨金川公司4號(hào)果園,地處上風(fēng)向,常年空氣清新,環(huán)境優(yōu)美,是居家生活的絕佳位置。周圍生活設(shè)施完備,交通便捷?;▓@小區(qū)充滿現(xiàn)代氣息的設(shè)計(jì)風(fēng)格,高品質(zhì)的社區(qū)定位,人性化的設(shè)計(jì)理念,都符合本地消費(fèi)者對(duì)高檔住宅的需求。周圍學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、銀行等公用設(shè)施云集,交通便利。地理位置非常優(yōu)越,填補(bǔ)了該地區(qū)中高檔園林化住宅樓的空白。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將提升JC居民的現(xiàn)代生活居住品位,提高居住層次。提升金川區(qū)整體形象,推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)建設(shè),帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。對(duì)金川區(qū)的未來發(fā)展具有積極的意義,同時(shí)將產(chǎn)生較大的社會(huì)效益。本項(xiàng)目
6、的內(nèi)部收益率無論是所得稅前33.87%,還是所得稅后23.88%,均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)內(nèi)部基準(zhǔn)值10;行業(yè)基準(zhǔn)收益率為10時(shí),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前1536.97萬元,所得稅后849.33萬元均大于零;投資回收期所得稅前2.47年,所得稅后2.57年,從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)上講是積極可行的。綜合分析,實(shí)施“花園住宅小區(qū)”項(xiàng)目社會(huì)效益顯著、影響深遠(yuǎn),項(xiàng)目建設(shè)積極可行,建議在工程可行性研究方案的基礎(chǔ)上不斷深化,盡快完善工程初步設(shè)計(jì),積極籌措建設(shè)資金,使本建設(shè)項(xiàng)目盡早建成投入使用。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景一、JC市概述JC市始建于1981年,位于甘肅省河西走廊東部,祁連山麓北部,是古絲綢之路上一座年輕的工業(yè)城市?,F(xiàn)轄一縣一區(qū)
7、,總面積9600平方公里,總?cè)丝?6萬,其中城鎮(zhèn)人口24萬。JC因盛產(chǎn)鎳聞名于世,被譽(yù)為“中國的鎳都”。六十年代鄧小平同志來金川視察時(shí)曾親切地稱為祖國的“金娃娃”。1992年8月江澤民同志視察JC時(shí)題詞:“騰飛的鎳都”。1994年以來連續(xù)三年被評(píng)為“全國雙擁模范城”,并相繼被省委、省政府命名為省級(jí)文明城市和省級(jí)衛(wèi)生城市,2002年又被命名為“全國文明城市”。2002年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值45.2億元,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)9912元,財(cái)政收入達(dá)9億元,其中地方財(cái)政收入達(dá)2.6億元;全市消費(fèi)零售總額達(dá)12億元,社會(huì)消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為101%,城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)8230元,農(nóng)民人均純收入3020元。JC市
8、發(fā)展前景十分廣闊,“十五”期間,市委、市政府決心抓住西部大開發(fā)的歷史機(jī)遇,依托國有大中型企業(yè)優(yōu)勢(shì),加大對(duì)外開放、招商引資力度。目前,以JC經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、JC高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭,建成我國最大的鎳鈷新材料開發(fā)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。同時(shí),不斷完善投資環(huán)境,先后開辟了四個(gè)工業(yè)園區(qū),多次修定完善招商引資優(yōu)惠政策,實(shí)行聯(lián)合辦公及限時(shí)辦理制度,實(shí)行“一站式”服務(wù)。城市建設(shè)日新月異,城鄉(xiāng)交通四通八達(dá),通訊快速便捷,金融機(jī)構(gòu)健全,為廣大投資者提供了良好的投資軟、硬環(huán)境。二、JC市目前現(xiàn)狀(一)、JC市是1981年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的省轄地級(jí)市,是一個(gè)以開采冶煉鎳等有色金屬為主的資源型工礦城市。JC處在新
9、亞歐大陸橋中段,蘭新鐵路、國道312線橫穿境內(nèi)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,城市建設(shè)逐步完善,市區(qū)規(guī)劃建設(shè)面積42平方公里,已建成24平方公里,交通郵電通訊快速發(fā)展,市內(nèi)道路日趨完善,各種公用設(shè)施基本齊全。目前,已形成配套的供水、供熱等系統(tǒng),城市服務(wù)功能日益增強(qiáng)。JC地勢(shì)西南高、東北低,南部海撥最高4442米,北部海撥最低1372米,相對(duì)高差3115米。因而形成了生態(tài)的多樣性特征,海拔從高到低有常年積雪的高山寒漠11000 公頃,高山草甸88453 公頃,原始森林10956 公頃,高山灌木林36195 公頃,干草原80421公頃,荒漠草原77827 公頃,綠洲平原239479公頃,荒漠戈壁4156
10、69 公頃。長期以來,受巴丹吉林沙漠和騰格里沙漠的影響,風(fēng)大沙多,干旱缺水,植被稀疏,溫帶大陸性氣候明顯,生態(tài)環(huán)境比較脆弱。年均氣溫4.8,年均日照2878小時(shí),無霜期134天。多年平均降水量在100毫米左右,年蒸發(fā)量是降水量的26倍,荒漠化程度嚴(yán)重。全市多年平均水資源總量5.77億立方米,其中地表水資源量5.4億立方米,地下水資源量0.37億立方米。2002年全市人均水資源量 867立方米(含外市區(qū)人口),低于全省1150立方米和全國2200立方米的人均水平。被列為全國108個(gè)重點(diǎn)缺水城市和13個(gè)資源型缺水城市之一。由于缺水,全市161.45萬畝可耕地,只能灌溉69萬畝。2003年,全市按確
11、定的目標(biāo)任務(wù),牢牢把握國家實(shí)施西部大開發(fā)的良好機(jī)遇,著力培育壯大有色金屬材料、無機(jī)化工、能源三大支柱產(chǎn)業(yè),大力實(shí)施農(nóng)業(yè)“一特兩化”(發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效節(jié)水型特色農(nóng)業(yè),實(shí)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)),切實(shí)加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè),社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了新的成績,為全面建設(shè)小康社會(huì)邁出了較好的一步。15月,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到18.31億元,同比增長13.61%,其中,第一產(chǎn)業(yè)增長4.18%,第二產(chǎn)業(yè)增長14.98%,第三產(chǎn)業(yè)增長9.38%。全市財(cái)稅總收入完成4.01億元;大口徑財(cái)政收入完成2.74億元,同比增長37.89%;地方財(cái)政收入完成1.25億元,同比增長33.24%。(二)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基本
12、思路及遠(yuǎn)期規(guī)劃城市是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的載體。任何一個(gè)城市都與所在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)緊密相關(guān),與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互依存,相互促進(jìn),相互制約。只有提高城市化水平,才能有效地拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展;也只有區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,才能從根本上推動(dòng)城市建設(shè)和發(fā)展。正是基于這樣的認(rèn)識(shí),我們提出了今年及今后一個(gè)時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本思路,即:以全面建設(shè)小康社會(huì)統(tǒng)攬全局,發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì),突出工業(yè)特色,著力培育壯大有色金屬材料、無機(jī)化工、能源三大支柱產(chǎn)業(yè),大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效節(jié)水型特色農(nóng)業(yè),加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè),走新型工業(yè)化富民強(qiáng)市之路,推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步,努力把JC市建成西隴海蘭新線經(jīng)濟(jì)帶甘肅段的工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。
13、總體目標(biāo)是:2004年提前一年實(shí)現(xiàn)“十五”計(jì)劃;在2000年的基礎(chǔ)上,2006年國內(nèi)生產(chǎn)總值翻一番,2012年翻兩番,使民主更加健全,科教更加進(jìn)步,文化更加繁榮,社會(huì)更加和諧,人民生活更加殷實(shí),提前8年實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。圍繞以上思路和目標(biāo),著重抓好以下幾方面的工作:(1)、加快培育“三大”支柱產(chǎn)業(yè),推動(dòng)新型工業(yè)化進(jìn)程。JC是一個(gè)工礦型城市,優(yōu)勢(shì)在資源,特色在工業(yè),發(fā)展的潛力和希望都在工業(yè)。必須把深入實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略作為整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略重點(diǎn),主要依托特色產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)資源,加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,通過大力發(fā)展有色金屬材料、無機(jī)化工、能源三大支柱產(chǎn)業(yè),配套發(fā)展建筑、建材、加
14、工等產(chǎn)業(yè),不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈,擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)群,推動(dòng)工業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。有色金屬材料產(chǎn)業(yè),主要通過支持金川集團(tuán)公司,加快發(fā)展鎳、銅、鈷和稀貴金屬等有色金屬材料生產(chǎn),力爭(zhēng)到2006年,使鎳、銅、鈷的年產(chǎn)量分別達(dá)到10萬噸、25萬噸、4000噸,精深產(chǎn)品加工生產(chǎn)量和增加值比重有一定幅度的提高,銷售收入達(dá)到100億元,比2002年翻一番,利稅超過15億元,工業(yè)增加值達(dá)到34億元。(2)、加快“一特兩化”發(fā)展步伐,切實(shí)增加農(nóng)民收入。全面建設(shè)小康城市,重點(diǎn)在農(nóng)村,難點(diǎn)也在農(nóng)村,關(guān)鍵在于解決好“三農(nóng)”問題,核心是增加農(nóng)民收入。從JC市的實(shí)際出發(fā),重點(diǎn)是突出“一特兩化”(大力發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效節(jié)水型特色農(nóng)業(yè),推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化
15、經(jīng)營和標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)),按照“龍頭帶基地,基地連市場(chǎng)”的思路,加大農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,大力發(fā)展以胡蘿卜等無公害蔬菜為主的蔬菜產(chǎn)業(yè)、以優(yōu)質(zhì)肉羊?yàn)橹鞯酿B(yǎng)殖業(yè)、以優(yōu)質(zhì)飼草為主的草產(chǎn)業(yè)、以啤酒大麥為主的啤酒原料產(chǎn)業(yè)、以鮮食葡萄為主的優(yōu)質(zhì)林果業(yè)等五項(xiàng)特色產(chǎn)業(yè)和以面粉加工、啤酒原料加工、草畜產(chǎn)品加工、食品加工等為重點(diǎn)的四個(gè)優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)加工業(yè),建立農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系和信息服務(wù)體系,打造“綠色品牌”,走產(chǎn)加銷一體化、“綠色富農(nóng)”的發(fā)展路子,形成具有JC特色的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工和銷售體系,切實(shí)把草的產(chǎn)業(yè)做大、羊的產(chǎn)業(yè)做精、菜的產(chǎn)業(yè)做優(yōu)、啤酒原料的產(chǎn)業(yè)做強(qiáng),努力建成全省重要的草業(yè)大市、肉羊生產(chǎn)加工基地、啤酒源料生產(chǎn)加工基地和
16、無公害標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)示范基地。通過大力發(fā)展小城鎮(zhèn)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè),不斷提升農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的整體水平,最大限度地轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力,多渠道增加農(nóng)民收入。努力使全市農(nóng)業(yè)增加值到2006年達(dá)到6.3億元,2012年達(dá)到9億元,力爭(zhēng)翻一番。(3)、著力夯實(shí)發(fā)展基礎(chǔ),不斷增強(qiáng)城市功能。圍繞建設(shè)設(shè)施齊備、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域重點(diǎn)城市,重點(diǎn)抓好四個(gè)環(huán)節(jié):一是以建設(shè)節(jié)水型社會(huì)和創(chuàng)建節(jié)水城市為目標(biāo),切實(shí)解決水資源供求矛盾。水是制約JC市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“瓶頸”。實(shí)現(xiàn)JC城市的可持續(xù)發(fā)展,核心是要牢牢把握“三個(gè)基本”問題,即:水是JC市人民群眾賴以生存的基本條件,干旱缺水是JC市的基本市情,節(jié)水是JC市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的基本出發(fā)點(diǎn)
17、。按照“合理開發(fā)、綜合利用、統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求,建立工業(yè)、農(nóng)業(yè)、城鄉(xiāng)生活全方位節(jié)水的新機(jī)制,千方百計(jì)把有限的水資源管好、用好、保護(hù)好,實(shí)現(xiàn)水資源的持續(xù)利用。(4)、牢固樹立“以人為本”的思想,加速城市化建設(shè)進(jìn)程。鑒于我市是一個(gè)典型的資源型工礦城市,加之地處沙漠邊緣,水資源匱乏,生態(tài)環(huán)境比較脆弱,因此,我們建設(shè)城市、發(fā)展城市必須立足市情,突出“以人為本”和“生態(tài)立市”的思想,以實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧相處為目標(biāo),通過整合生態(tài)環(huán)境、生態(tài)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)文化等措施,著力調(diào)整城市空間布局,優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),構(gòu)建與城市建設(shè)體系相平衡的自然生態(tài)體系,走可持續(xù)發(fā)展的路子,力爭(zhēng)把JC建成西部地區(qū)獨(dú)具特色、具有時(shí)代
18、風(fēng)貌的現(xiàn)代生態(tài)城市,努力營造最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和居住生活的良好環(huán)境。一是抓好城市規(guī)劃設(shè)計(jì)。從我市的實(shí)際出發(fā),在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上,致力于規(guī)劃與設(shè)計(jì)、規(guī)劃與建設(shè)、規(guī)劃與管理協(xié)調(diào)一致,按自然規(guī)律辦事,把城市規(guī)劃與區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、周邊環(huán)境和現(xiàn)存的生態(tài)條件有機(jī)地結(jié)合起來,堅(jiān)持趨利避害,突出“鎳都”特色,制定出一個(gè)符合JC實(shí)際、富有人性化的長遠(yuǎn)規(guī)劃。三、“花園住宅小區(qū)”項(xiàng)目建設(shè)概況花園住宅小區(qū)位于JC市西北角,西靠北京路,南臨泰安路,北臨百里防風(fēng)林帶,東臨金川公司4號(hào)果園,地處上風(fēng)向,常年空氣清新,環(huán)境優(yōu)美,是居家生活的絕佳位置?;▓@小區(qū)定位為高品質(zhì)大型住宅社區(qū),在這樣一個(gè)工業(yè)化污染較嚴(yán)重的城市,地理位置十
19、分優(yōu)越。本項(xiàng)目樓體外立面設(shè)計(jì)為現(xiàn)代式風(fēng)格,引入組團(tuán)概念,用不同的色塊區(qū)分各組團(tuán),整個(gè)建筑群體美觀實(shí)用,不僅解決了商住用房,而且在很大程度上美化了JC市的城市景觀。在小區(qū)配套及環(huán)境設(shè)計(jì)上,300米長的景觀大道在很大程度上提升了小區(qū)的品質(zhì),小區(qū)內(nèi)配套的幼兒園、會(huì)所以及室外活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)極大的方便了住戶的生活。小區(qū)用地面積160畝,總建筑面積150804.87平方米,分兩期開發(fā),預(yù)計(jì)第一期工程擬建建筑面積74365.91平方米。其中:住宅55959.26平方米,地下儲(chǔ)藏室8265.90平方米,商鋪6469.88平方米,會(huì)所1633.50平方米,幼兒園2037.37平方米。第二期工程擬建建筑面積764
20、38.96平方米,其中:住宅63867.84平方米,地下室9434.10平方米,商鋪3137.02平方米。小區(qū)有如下特點(diǎn):1、交通條件:用地南臨城市干道泰安路,距離市中心區(qū)(人民廣場(chǎng))約為1公里,西鄰北京路,是通往城市繁華地段的主要交通干道,交通環(huán)境較好。2、周邊環(huán)境:用地西北側(cè)為城市防護(hù)林帶;南側(cè)隔泰安路為26區(qū)住宅及鄰近的體育館,有利于將來形成共同的成熟社區(qū);東側(cè)是農(nóng)田和果園,自然環(huán)境優(yōu)美;離工業(yè)區(qū)比較遠(yuǎn),處于本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向的上風(fēng)向,空氣清潔,受污染影響很小。3、用地狀況:花園住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約10.76公頃,現(xiàn)狀已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)三通一平。4、用地規(guī)劃:花園住宅小區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面
21、積約15.08萬平方米,地上13.31萬平方米,地下1.77萬平方米;其中,住宅建筑面積11.98萬平方米,商業(yè)及其他建筑面積3.10萬平方米,建筑高度18米,容積率為1.26,綠化率為32.9%。第三章市場(chǎng)需求分析一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述JC市小康建設(shè)起步建設(shè)于20世紀(jì)80年代中期,曾先后于六五末期、七五末期實(shí)現(xiàn)了脫貧與溫飽目標(biāo);特別自1994年正式組織實(shí)施以來,全市各級(jí)組織和廣大農(nóng)民群眾艱苦奮斗,開拓進(jìn)取,付出了艱辛的努力,進(jìn)行了有益的探索與實(shí)踐,取得了十分顯著的成效,農(nóng)村面貌發(fā)生了深刻的變化。1997年,反映我市農(nóng)村小康建設(shè)的17項(xiàng)量化指標(biāo)綜合實(shí)現(xiàn)程度達(dá)到94.9%(按省定標(biāo)準(zhǔn)衡量),市屬1
22、縣1區(qū)、11個(gè)鄉(xiāng)、130個(gè)村進(jìn)入小康行列,分別占總數(shù)的100%、91.7%和95.6%;有5.25萬農(nóng)戶、21.11萬農(nóng)民的生活達(dá)到小康水平,分別占農(nóng)村總戶數(shù)和總?cè)丝诘?1.8%和92.9%,全市農(nóng)村總體上基本實(shí)現(xiàn)省定初級(jí)小康目標(biāo)。從1997年實(shí)現(xiàn)基本初級(jí)小康以后,為了積極穩(wěn)妥地推進(jìn)全市農(nóng)村寬裕型小康建設(shè),1998年JC市又及時(shí)提出了向?qū)捲P托】颠~進(jìn)的號(hào)召。到2002年底,同1997年全市初級(jí)小康的量化指標(biāo)相比,除住房質(zhì)量只達(dá)到省定標(biāo)準(zhǔn)(磚土木、磚木結(jié)構(gòu)住房比重80%)而未達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)(磚木鋼混結(jié)構(gòu)住房比重80%)外,其他各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到或超過初級(jí)小康值,又有了新的發(fā)展和提高。農(nóng)民人均純收入持續(xù)
23、增長,達(dá)到3051元,比1997年增加851元;恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降,達(dá)到44%,比1997年下降6.5個(gè)百分點(diǎn);文化生活服務(wù)支出比重上升到14.5%,上升1.5個(gè)百分點(diǎn);人均衣著消費(fèi)支出達(dá)到59元(90年不變價(jià));人均住房面積達(dá)到30平方米,而且住房結(jié)構(gòu)日趨合理、寬敞、明亮,僅小康樣板房就達(dá)2.15萬套;通電話的行政村比重由1997年的43.4%上升到91%;自來水普及率為73%;農(nóng)村人口自然增長率保持穩(wěn)定;農(nóng)村人均預(yù)期壽命、通汽車的行政村比重、用電農(nóng)戶比重、享受社會(huì)保障的人口比重、萬人刑事案件發(fā)案件數(shù)等指標(biāo)均有不同程度的上升或下降。JC市歷年市區(qū)城鎮(zhèn)居民收支情況單位:元年份(年)人均人均實(shí)際
24、收入可支配收入實(shí)際支出消費(fèi)支出198510571043973863198611431129103393019871268125412041095198814921476147413511989184618301739157919902031201516461449199123122296214919091992251925032659233019933036302032502483199438093792357831621995506550475516453519965838582065075581199759875964537848331998543554164828410219995843
25、5823695855252000652665047132584020018020800083166137近年來,特別是國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略部署以來,JC的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是日新月異。從以下幾點(diǎn)就可以看出JC市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的快速增長。(一)、國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,綜合實(shí)力逐步增強(qiáng)。全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出“五快兩增三突破”的發(fā)展態(tài)勢(shì)?!拔蹇臁保阂皇侨猩a(chǎn)總值增長較快,全年完成54.16億元,同比增長15.2,增速創(chuàng)歷史新高,提前兩年實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃目標(biāo)。二是工業(yè)生產(chǎn)增長較快,全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值33.27億元,增長18.09%,其中規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值31.28億元,增長18.73。三是固定資產(chǎn)投資增長較快,完成
26、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資23.42億元,增長32.67,是近年增幅最高的。四是市場(chǎng)消費(fèi)增長較快,實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額13.05億元,增長12.93。五是進(jìn)出口總額增長快,完成2.84億美元,增長1.84倍。“兩增”:一是財(cái)政收入穩(wěn)定增長,地方財(cái)政收入完成2.87億元,增長16.62。二是城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加,市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到8862元,增加629元;農(nóng)民人均純收入達(dá)到3277元,增加226元?!叭黄啤保阂皇侨司鵊DP突破1萬元,達(dá)到1.18萬元。二是大口徑財(cái)政收入突破10億元。三是規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入突破100億元。(二)、工業(yè)的支柱優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯,新材料產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)實(shí)施。按照新型工業(yè)
27、化的要求,我們進(jìn)一步確立工業(yè)發(fā)展的思路,大力發(fā)展有色金屬、無機(jī)化工、能源三大支柱產(chǎn)業(yè),積極培育新材料產(chǎn)業(yè),配套發(fā)展建筑建材、裝備制造等產(chǎn)業(yè),工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略得以深入實(shí)施。金川集團(tuán)公司5萬噸銅電解、6000噸/日選礦生產(chǎn)線、金化集團(tuán)合成氨“三改六”等一批重點(diǎn)技改項(xiàng)目相繼建成,工業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化,經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。全市規(guī)模以上工業(yè)綜合效益指數(shù)達(dá)到117.45%,比上年提高了25.96個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)利稅12.53億元,增長85.79,其中利潤4.69億元,增長148.59。及早謀劃JC未來發(fā)展,把新材料作為發(fā)展接續(xù)和替代產(chǎn)業(yè)的重要切入點(diǎn),切實(shí)加強(qiáng)院地院企合作,邀請(qǐng)國內(nèi)有關(guān)知名專家、學(xué)者對(duì)我市發(fā)展新材料產(chǎn)業(yè)
28、進(jìn)行科學(xué)論證,對(duì)城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行研討,啟動(dòng)了國家級(jí)新材料產(chǎn)業(yè)化基地和大學(xué)產(chǎn)業(yè)園,同時(shí)由政府牽線,組織有關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人積極同科研院(所)洽談對(duì)接項(xiàng)目,推動(dòng)了新材料產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。目前涉及新材料領(lǐng)域的37個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)落戶JC,簽約項(xiàng)目資金9億多元。二、長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)新的形勢(shì)和要求,JC市政府工作的基本思路是:堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo),認(rèn)真貫徹十六大、十六屆三中全會(huì)和中央、全省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及市五次黨代會(huì)精神,以全面建設(shè)小康社會(huì)統(tǒng)攬全局,高舉發(fā)展、改革的旗幟,樹立科學(xué)的發(fā)展觀,按照“五個(gè)統(tǒng)籌”的要求,著力發(fā)展壯大有色金屬、無機(jī)化工、能源三大支柱產(chǎn)業(yè),積極培育新材料產(chǎn)業(yè),配套
29、發(fā)展建筑建材、裝備制造等產(chǎn)業(yè),大力實(shí)施農(nóng)業(yè)“一特兩化”,進(jìn)一步加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè),加快工業(yè)強(qiáng)市、綠色富民步伐,努力解決經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的突出問題和關(guān)系人民群眾切身利益的突出問題,推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)發(fā)展和人的全面進(jìn)步。今后JC市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是:2005全市生產(chǎn)總值增長12.5%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長16;社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長11%;進(jìn)出口總額增長15%;地方財(cái)政收入增長10%;市區(qū)居民人均可支配收入增加500元;農(nóng)民人均純收入增加230元;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi);人口自然增長率控制在7以內(nèi)。實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo),核心是發(fā)展,重點(diǎn)在項(xiàng)目,動(dòng)力在改革,關(guān)鍵在開放,根本
30、是提高人民生活水平。具體要切實(shí)做好以下十個(gè)方面的工作:(一)、加快實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略,推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程。堅(jiān)持大力發(fā)展有色金屬、無機(jī)化工、能源三大支柱產(chǎn)業(yè),培育壯大新材料產(chǎn)業(yè),配套發(fā)展建筑建材、裝備制造等產(chǎn)業(yè),重點(diǎn)推動(dòng)實(shí)施“5個(gè)1”工業(yè)振興計(jì)劃,即:到2006年,發(fā)展銷售收入100億元的企業(yè)1戶、20億元的企業(yè)1戶、3億元以上的企業(yè)10戶、1億元以上的企業(yè)10戶和規(guī)模以上企業(yè)100戶,全市工業(yè)銷售收入達(dá)到180億元以上,形成煤、電、汽、鎳一體化發(fā)展、無機(jī)化工產(chǎn)業(yè)延伸、新材料產(chǎn)業(yè)成長良好、配套產(chǎn)業(yè)競(jìng)相發(fā)展的工業(yè)格局。(二)、推進(jìn)農(nóng)業(yè)“一特兩化”,切實(shí)增加農(nóng)民收入。要把解決“三農(nóng)”問題作為我們?nèi)抗?/p>
31、作的重中之重,始終把增加農(nóng)民收入作為事關(guān)全局的大事,按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求,用工業(yè)化的思維謀劃農(nóng)業(yè),以工業(yè)化的理念經(jīng)營農(nóng)業(yè),大力推進(jìn)“一特兩化”,堅(jiān)持走好“十條路子”,多渠道增加農(nóng)民收入,努力實(shí)現(xiàn)“綠色富農(nóng)”。一是加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。正確處理好結(jié)構(gòu)調(diào)整與糧食安全的關(guān)系,切實(shí)保護(hù)耕地,確保糧食生產(chǎn)安全。二是實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,提升農(nóng)業(yè)的自我發(fā)展能力。堅(jiān)持走龍頭帶基地連市場(chǎng)的路子,大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),突出抓好啤酒原料、肉羊加工、飼草加工等龍頭加工業(yè),使啤酒原料加工能力達(dá)到15萬噸,肉羊加工能力達(dá)到15萬只,草產(chǎn)品加工能力達(dá)到10萬噸。繼續(xù)推進(jìn)致富項(xiàng)目入戶工程,著力增加農(nóng)民收入
32、。三是推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn),打造“綠色品牌”。制定JC市無公害農(nóng)畜產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程,進(jìn)一步建立完善農(nóng)產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)體系,全面實(shí)施無公害食品安全行動(dòng)計(jì)劃,圍繞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié),搞好技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù),加強(qiáng)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范基地建設(shè),加快培育優(yōu)質(zhì)、安全的無公害、綠色品牌,提高農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。四是加快農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設(shè),努力提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體水平。切實(shí)把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為改善城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的切入點(diǎn)、作為一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)慎密部署,切實(shí)抓好。按照“統(tǒng)一規(guī)劃,分步實(shí)施,綜合開發(fā),配套建設(shè)”的原則,積極穩(wěn)妥地推進(jìn)小城鎮(zhèn)配套建設(shè),引導(dǎo)企業(yè)和農(nóng)村富余勞動(dòng)力向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,大力發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè),不斷增強(qiáng)小城鎮(zhèn)聚集生產(chǎn)要素的
33、綜合功能,繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì),帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展。五是加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民的培訓(xùn)教育,下功夫轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動(dòng)力。加大對(duì)農(nóng)民培訓(xùn)教育的投入,多渠道籌措資金,用3年時(shí)間,實(shí)施10萬農(nóng)民勞動(dòng)技能提升計(jì)劃,增強(qiáng)農(nóng)民就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的能力;六是實(shí)施科技興農(nóng)戰(zhàn)略,切實(shí)推進(jìn)農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步。進(jìn)一步建立完善農(nóng)業(yè)科技服務(wù)體系和激勵(lì)機(jī)制,加大與省內(nèi)外農(nóng)業(yè)高等院校、院所的合作力度,加強(qiáng)農(nóng)業(yè)科技人員培訓(xùn),實(shí)施星火產(chǎn)業(yè)帶計(jì)劃,積極引進(jìn)推廣農(nóng)業(yè)優(yōu)良品種和先進(jìn)適用技術(shù),提高農(nóng)業(yè)的科技含量。七是加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),不斷改善農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件。進(jìn)一步增加財(cái)政支農(nóng)資金和農(nóng)業(yè)基本建設(shè)投資,重點(diǎn)抓好農(nóng)村“六小”工程,啟動(dòng)實(shí)施生態(tài)家園富民計(jì)劃,加
34、強(qiáng)農(nóng)村小康住宅建設(shè),加快村村通油路工程建設(shè)步伐,抓好丁家峽、大干溝等小水電站建設(shè),增強(qiáng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。八是完善農(nóng)村綜合信息服務(wù)體系,提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化水平。進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè),以信息化帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化,積極發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品行業(yè)協(xié)會(huì)和農(nóng)民專業(yè)合作組織,多方位開辟農(nóng)產(chǎn)品“綠色通道”,增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。(三)、加快非公經(jīng)濟(jì)、第三產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展,提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體水平。堅(jiān)持把非公有制經(jīng)濟(jì)作為促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的重要力量,全面落實(shí)鼓勵(lì)發(fā)展的各項(xiàng)政策措施,積極在市場(chǎng)準(zhǔn)入、投融資、土地使用、技術(shù)引進(jìn)等方面創(chuàng)造平等的創(chuàng)業(yè)條件,切實(shí)保護(hù)非公有制企業(yè)的合法權(quán)益,引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)參與國有企業(yè)改
35、組改造、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、生態(tài)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),進(jìn)入高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)和社會(huì)事業(yè)等領(lǐng)域,努力壯大非公有制經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和實(shí)力。(四)、進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放,大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。積極利用兩個(gè)市場(chǎng)、兩種資源,不斷拓寬對(duì)外開放的層次、領(lǐng)域和范圍,大力引進(jìn)域外資源、資本、人才和技術(shù),努力提高對(duì)外開放水平。一是進(jìn)一步加大招商引資力度,努力擴(kuò)大利用外資的規(guī)模。繼續(xù)推行招商引資目標(biāo)責(zé)任制,建立完善招商引資激勵(lì)機(jī)制,加強(qiáng)與省內(nèi)外、國內(nèi)外企業(yè)、金融界、商會(huì)的聯(lián)系和協(xié)作,多渠道開展投資洽談,全過程抓好項(xiàng)目落實(shí),確保引進(jìn)資金4.5億元,力爭(zhēng)達(dá)到5億元。同時(shí),積極采取項(xiàng)目融資、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式,加快利用外資發(fā)展經(jīng)濟(jì)和
36、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐,努力提高招商引資工作的成效和水平。二是進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外貿(mào)易,積極開展對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流與合作。認(rèn)真研究國際市場(chǎng)和新的出口退稅政策,完善企業(yè)出口服務(wù)體系,支持企業(yè)調(diào)整出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu),擴(kuò)大出口產(chǎn)品規(guī)模,千方百計(jì)開拓國際市場(chǎng);積極開展對(duì)外工程承包、裝備制造和勞務(wù)輸出,不斷拓寬發(fā)展空間。支持金川集團(tuán)公司等企業(yè)拓展國外資源,擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模。(五)加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè),推動(dòng)人與自然的和諧發(fā)展。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面,重點(diǎn)組織實(shí)施好以金武公路、金雅公路、永民公路為主的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,以灌區(qū)改造、病險(xiǎn)水庫加固、人飲解困、節(jié)水工程為主的水利基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,以及信息、通信、能源和社會(huì)事業(yè)等方
37、面的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。同時(shí),積極配合省上做好金永高速公路的前期工作。三、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀(一)、基本情況金川自1958年發(fā)現(xiàn)特大型硫化銅鎳礦后,開始大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),于1981年2月成立了甘肅省轄地級(jí)市JC市。建市二十多年來,歷屆政府始終堅(jiān)持“城市發(fā)展要緊緊圍繞鎳基地的建設(shè),最有效的為工業(yè)生產(chǎn)和人民生活服務(wù)”的指導(dǎo)思想,在第一版城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下,目前市區(qū)規(guī)劃面積42平方公里,建成工業(yè)、生活小區(qū)38個(gè),城市路網(wǎng)骨架已基本形成,市政管網(wǎng)配套設(shè)施趨于完善,文化、體育、交通、郵電通訊設(shè)施發(fā)展迅速,城市環(huán)境日趨整潔優(yōu)美,綜合服務(wù)功能逐步增強(qiáng)。(二)、城市總體規(guī)劃編制情況JC市城市規(guī)
38、劃的編制,總體上經(jīng)歷了三個(gè)過程。(1)建市前的初步規(guī)劃工礦區(qū)規(guī)劃(70年代)JC市的形成和發(fā)展始于鎳礦的開發(fā)。上世紀(jì)50年代,開始了礦山、工廠的籌建。60年代初期,金川公司組織編制過幾次城鎮(zhèn)規(guī)劃,但當(dāng)時(shí)的規(guī)劃是以礦產(chǎn)開發(fā)為主,堅(jiān)持城鎮(zhèn)建設(shè)為工業(yè)服務(wù)的原則,圍繞金川公司工礦企業(yè)的生產(chǎn)和發(fā)展,規(guī)劃了工礦區(qū)(即現(xiàn)在的市區(qū)15號(hào)小區(qū)),確定出三條主要道路(即現(xiàn)在的北京路、金川路、蘭州路)。經(jīng)八冶公司、金川公司20多年的建設(shè)發(fā)展,到70年代末,初步形成了一定的城鎮(zhèn)規(guī)模。由于城鎮(zhèn)建設(shè)與工業(yè)生產(chǎn)沒有同步進(jìn)行,存在城鎮(zhèn)用地不合理;功能分區(qū)不明確,工業(yè)區(qū)和生活居住區(qū)相互混雜;城鎮(zhèn)道路、給排水、電力均不配套;商業(yè)
39、服務(wù)、文化體育設(shè)施不齊全;環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化設(shè)施差;城鎮(zhèn)功能很不完善等方面的問題。(2)城市總體規(guī)劃(第一版)的編制1981年建市后,為了更快地發(fā)展、開發(fā)鎳基地,省、市領(lǐng)導(dǎo)將編制科學(xué)合理的城市規(guī)劃列為建設(shè)現(xiàn)代化城市的首要任務(wù)。1981年7月,省政府組織省建委、JC市籌委會(huì)、金川有色金屬公司、第八冶金建設(shè)公司等有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和城市規(guī)劃方面的專家及工程技術(shù)人員,第一次召開了關(guān)于JC市城市建設(shè)的專題會(huì)議,對(duì)城市選址等主要問題進(jìn)行討論。大家認(rèn)為JC市的成立是鎳基地建設(shè)發(fā)展的結(jié)果,且城市和工業(yè)一體化有利于城市的發(fā)展,因此將市址選在金川鎮(zhèn)。此方案于1982年4月經(jīng)省建委正式批準(zhǔn)。(3)城市總體規(guī)劃修編近年來,隨
40、著城市建設(shè)的發(fā)展和西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施,“以人為本,優(yōu)化人居環(huán)境,著眼大開發(fā)建設(shè)投資環(huán)境”已成為JC市城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì),這對(duì)城市規(guī)劃的觀念和內(nèi)容提出了新的更高的要求。同時(shí),城市總體規(guī)劃(第一版)所確定的城市性質(zhì)已不能滿足當(dāng)前與長遠(yuǎn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的需要,城市人口、用地規(guī)模預(yù)測(cè)欠科學(xué)性,城市布局與功能分區(qū)不夠明確,缺少對(duì)市區(qū)中心、商業(yè)中心、城市景觀和主要客運(yùn)樞紐、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)的規(guī)劃以及近郊區(qū)居民點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃管理的闡述,在深度和廣度上已不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要。另外,按照建設(shè)部關(guān)于城市總體規(guī)劃實(shí)施十年左右應(yīng)作補(bǔ)充調(diào)整和修編的有關(guān)規(guī)定,加之第一版總體規(guī)劃實(shí)施已至規(guī)劃末期,為了確保城市總體規(guī)
41、劃的先導(dǎo)作用,JC市于1999年8月編制了JC市城市總體規(guī)劃修編大綱。JC市城市總體規(guī)劃(20002020年)確定的城市性質(zhì)為“全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、商貿(mào)中心;以有色金屬生產(chǎn)、無機(jī)化工、能源和其它輔助工業(yè)配套的園林化(具有西部戈壁特色,符合當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境實(shí)際)現(xiàn)代化(在資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中依靠科學(xué)技術(shù))工業(yè)城市;甘肅省河西地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心城市之一”。城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地范圍仍為第一版城市總體規(guī)劃所確定的規(guī)劃范圍,城市總體布局為“一心(人民文化廣場(chǎng))、三軸(新華路、金川路和北京路)、三區(qū)(新華路以南的老區(qū)、新華路以北的新區(qū)和開發(fā)區(qū))”。經(jīng)過修編的城市總體規(guī)劃,在城市功能、地位、城市特點(diǎn)、城市發(fā)展方
42、向等方面,繼承了第一版總體規(guī)劃的合理成份,體現(xiàn)了城市發(fā)展的延續(xù)性和協(xié)調(diào)性。同時(shí),對(duì)原城市規(guī)劃布局作出了適當(dāng)調(diào)整,力求與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相一致,與城市的功能和地位相統(tǒng)一,與環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡相協(xié)調(diào),努力做到對(duì)城市的發(fā)展具有指導(dǎo)性和超前性。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1、指導(dǎo)思想更加明確,貫徹“有利生產(chǎn)、方便生活”和“保護(hù)環(huán)境、造福人民”的方針,提出了優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、營造人居環(huán)境,加強(qiáng)城市生態(tài)建設(shè)等一系列的指導(dǎo)原則。2、城市性質(zhì)中增加了“園林化”城市概念,并以地方立法形式確立了建設(shè)目標(biāo)。3、明確了城市在區(qū)域建設(shè)中的地位。城市定位為“甘肅省河西地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心城市之一”,即:通過資源優(yōu)勢(shì)、人才技術(shù)優(yōu)勢(shì)和資金
43、優(yōu)勢(shì),帶動(dòng)和輻射周邊地區(qū),更好地為甘肅經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù),不斷壯大自己。4、正確分析了影響和制約城市發(fā)展的因素??茖W(xué)預(yù)測(cè)城市化發(fā)展,合理制定人口規(guī)模和用地規(guī)模,使城市規(guī)模與城市功能配套建設(shè)相統(tǒng)一。5、修編的城市總體規(guī)劃增加了規(guī)劃實(shí)施和管理的具體措施,使規(guī)劃更趨完善,突出了規(guī)劃的法律地位,為更好地實(shí)施和管理提供了充分的執(zhí)法依據(jù)。所以從城市總體規(guī)劃方面來看,花園住宅小區(qū)的建設(shè)是非常符合城市總體規(guī)劃的。(三)、城市建設(shè)情況20多年來,JC市城市建設(shè)始終貫徹“由內(nèi)向外,由南到北,緊湊集中,協(xié)調(diào)發(fā)展”的方針,不論城市功能分區(qū)、道路建設(shè),還是城市發(fā)展用地等方面,都以規(guī)劃為指導(dǎo),對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展起到了積極地推
44、動(dòng)作用。(1)、堅(jiān)持以道路建設(shè)為重點(diǎn),加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。按照“以道路為框架進(jìn)行城市建設(shè),以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)城市發(fā)展”的城市建設(shè)指導(dǎo)思想,市上從原工礦區(qū)的實(shí)際出發(fā),制定了基礎(chǔ)設(shè)施先行的建設(shè)方針,拉開了大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的序幕。對(duì)外交通方面:徹底改造了河永公路、金永公路,使對(duì)外交通的瓶頸制約大為減緩。城市道路方面:按照“重車道與路燈同步建設(shè),輕車道、人行道視資金狀況分步配套”的原則,先后新建和拓建了新華路、公園路、永昌路等15條城市主次干道。截止2002年底,已建成城市道路總長98公里,面積113.5萬平方米,城市骨架初具規(guī)模。實(shí)現(xiàn)了客貨分流,形成了城市環(huán)路,方便了人民生活,便利了城市交
45、通。城市給排水方面:重點(diǎn)建成了設(shè)計(jì)日供水能力10萬噸的城市供水工程,敷設(shè)城市輸配水管線137公里,城市年生活用水量達(dá)1745萬立方米。敷設(shè)排水管線151公里,排水網(wǎng)絡(luò)初步形成。目前正在建設(shè)日處理污水8萬立方米的城市污水處理廠。同時(shí),市區(qū)部分區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了集中供熱,供熱面積達(dá)241.6萬平方米。(2)、堅(jiān)持以加快城市住宅建設(shè)為基礎(chǔ),不斷改善了城市居民生活條件。近年來,JC市在堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、多方集資、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則下,使城市住宅建設(shè)的步伐不斷加快,有效地改善了城市居民居住條件和居住環(huán)境。目前,市區(qū)已建成住宅小區(qū)22個(gè),住宅建筑面積由1980年的39.69萬平方米增加到2002年底的473.9
46、6萬平方米,人均居住面積18.42平方米,切實(shí)提高了城市居民的生活質(zhì)量。(附JC市歷年社會(huì)固定資產(chǎn)投資表)歷年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年份(年)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資合計(jì)其中基本建設(shè)更新改造198147932934185919827788633014581983117041031413901984165511418620231985235751965135631986187101364150231987188791343054181988295662056285011989306002329672291990346492576180231991593964207311953199272441506971
47、7412199384249576451845919948830364368175421995117491742374107219965964416417279431997747054322725972199877619427312034419999584252827240802000109379566803547120011504495293551801(3)、堅(jiān)持以村鎮(zhèn)建設(shè)為補(bǔ)充,積極推進(jìn)了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程。JC市轄一縣一區(qū),共12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),136個(gè)行政村,其中建制鎮(zhèn)8個(gè)。近年來,我市加強(qiáng)了村鎮(zhèn)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè),農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的步伐進(jìn)一步加快,城市化水平達(dá)到47.1。全市建
48、成各類小康住宅22885戶(套),其中不同風(fēng)格的小康樣板樓800多棟,農(nóng)村人均房屋面積達(dá)30.48平方米。(四)、JC市城市發(fā)展存在的基本問題JC經(jīng)過建市以來的大規(guī)模建設(shè),以鎳基地為龍頭的JC地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)體系開始形成,城市的綜合服務(wù)功能也初步形成,一座具有現(xiàn)代化風(fēng)貌的戈壁新城已經(jīng)在祖國西部崛起。然而,在創(chuàng)造輝煌的同時(shí),也鑄就了一系列不可回避而又迫切需要解決的突出問題。一是資源性城市的可持續(xù)發(fā)展。二是第三產(chǎn)業(yè)比重偏低,制約了城市功能的發(fā)揮。三是城市二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)突出,影響了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí),國家企業(yè)與地方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之間沒有形成相互滲透、相互融合、相互促進(jìn)的城市經(jīng)濟(jì)體系。四是由于我市是隨著工礦企
49、業(yè)的發(fā)展而興起的工業(yè)城市,在城市發(fā)展和企業(yè)發(fā)展過程中,無論是發(fā)展方針、發(fā)展目標(biāo)的統(tǒng)一,還是發(fā)展方向、發(fā)展重點(diǎn)的確立上,都客觀地存在一些不協(xié)調(diào)性和不一致性,這對(duì)更好地規(guī)劃城市、建設(shè)城市是有一定影響的。五是作為一個(gè)資源型的工礦城市,因城市煙塵污染超標(biāo),使大氣環(huán)境質(zhì)量下降,城市生態(tài)環(huán)境受到破壞。同時(shí),工業(yè)廢水和規(guī)劃區(qū)的尾礦池由于不能得到綜合治理,對(duì)周圍的植被和郊區(qū)農(nóng)作物及城鄉(xiāng)居民的身體健康造成了嚴(yán)重影響,生態(tài)環(huán)境的惡化也影響了城市的發(fā)展和景觀。六是JC市作為全國嚴(yán)重的干旱缺水城市之一,包括重復(fù)利用水量,人均水資源只有1317立方米/年,遠(yuǎn)低于全國及全省人均水平(不易大規(guī)模進(jìn)行城市擴(kuò)張、多增加流動(dòng)人口
50、,農(nóng)業(yè)人口分布達(dá)到三分之一務(wù)農(nóng)、三分之一從事農(nóng)產(chǎn)品加工、三分之一勞務(wù)輸出)。水資源不僅制約著城市人民生活水平的進(jìn)一步提高,而且嚴(yán)重約束了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)的規(guī)模。七是城市對(duì)外交通已成為制約城市發(fā)展的瓶頸,發(fā)展交通基礎(chǔ)設(shè)施是加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)的迫切需要。市區(qū)對(duì)外僅有一個(gè)出口,加之交通條件基礎(chǔ)薄弱,又偏離蘭新鐵路和國道312線。這些不利因素,使JC市在河西走廊中段的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)未能轉(zhuǎn)化為區(qū)位優(yōu)勢(shì),沒有產(chǎn)生應(yīng)有的輻射和帶動(dòng)作用(建設(shè)至青海、阿右旗、山丹公路,形成東西南北的交通網(wǎng)絡(luò))。總體來說JC市的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步,通過對(duì)已經(jīng)開盤的項(xiàng)目看,本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)一種供需兩旺的勢(shì)頭。2004年整體市場(chǎng)需求
51、量將繼續(xù)加大,與此同時(shí),由于JC經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和環(huán)保的新型居住概念對(duì)JC市民的刺激作用,廣大市民對(duì)于居住條件的要求越來越高,JC房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含著巨大潛力。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施,許多外地開發(fā)商紛至沓來,許多企業(yè)看好JC房地產(chǎn)市場(chǎng),他們?cè)贘C房地產(chǎn)開發(fā)中嘗到了甜頭,正蓄勢(shì)待發(fā),制定雄心勃勃的開發(fā)計(jì)劃。JC房地產(chǎn)開發(fā)目前呈現(xiàn)出兩個(gè)發(fā)展趨勢(shì):一是由鬧市區(qū)開始向近郊區(qū)發(fā)展;二是居民由過去只求擁有一套住房的簡(jiǎn)單要求,開始追求住宅的周邊環(huán)境,外地開發(fā)商進(jìn)入JC,帶來新的建筑產(chǎn)品和管理模式。由于外地發(fā)展商的進(jìn)入,產(chǎn)品檔次不斷提高,使剛剛起步的JC房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變的激烈。在供應(yīng)量和需求量同時(shí)增長的時(shí)期,要求
52、開發(fā)商具有較高的操作水平和創(chuàng)造能力,適合發(fā)展趨勢(shì)的住宅產(chǎn)品將會(huì)獲得巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)。四、JC市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理基本情況近年來,JC市商品房開發(fā)建設(shè)也逐年上升,目前市區(qū)人均居住面積10.6平方米,農(nóng)民生活用房面積31.24平方米。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,JC市大部分住房仍是早期本地企業(yè)為職工所修建的廉價(jià)福利房設(shè)計(jì)早已過時(shí),無法滿足現(xiàn)代人們的生活、居住需求和品味。JC市幾乎沒有一個(gè)封閉式花園小區(qū),目前的住宅小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施更無從談起,這樣的居住環(huán)境與飛速發(fā)展的本地經(jīng)濟(jì)與人民生活水平極不相符,造成了大部分居民持幣待購的局面,全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)及成因分析(三個(gè)轉(zhuǎn)變,
53、兩個(gè)提高,一個(gè)穩(wěn)定)1、消費(fèi)主體逐步發(fā)生變化近年來,在國家關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需,刺激住房消費(fèi)政策的鼓勵(lì)下,隨著房改的逐步深化,JC市住房消費(fèi)已由過去的集團(tuán)消費(fèi)占主導(dǎo)轉(zhuǎn)向個(gè)人消費(fèi)占主導(dǎo)。個(gè)人購房比例明顯提高,2000年個(gè)人購房比例占總交易額的36.4,比1996年提高近20個(gè)百分點(diǎn)。2、市民住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變,負(fù)債購房逐步成為熱點(diǎn)在國家金融政策的支持下,市民的消費(fèi)觀念已由攢錢買房轉(zhuǎn)變?yōu)橘J款買房,負(fù)債購房占房屋交易總量的比例已逐年上升。按揭購房己成住房消費(fèi)的主流,形成了一種消費(fèi)時(shí)尚。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)在2000年預(yù)(銷)售的商品房中,按揭購房約占個(gè)人購房的60。3、對(duì)住房供應(yīng)要求逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變以前人們?cè)谧》康男枨笊铣?/p>
54、價(jià)格因素外主要考慮的因素是:在地理位置上要求市中心、在布局上大多數(shù)選擇兩室一廳,而很少考慮環(huán)境因素、小區(qū)綠化、物業(yè)管理等。而現(xiàn)在人們對(duì)住房的選擇已逐步將住房環(huán)境、綠化、采光、物業(yè)管理作為重要選擇因素,在住房地理位置的選擇也已由追求市區(qū)逐步向追求城郊住宅小區(qū)轉(zhuǎn)變。在房型選擇上也逐步由經(jīng)濟(jì)、實(shí)用型向舒適型、多功能型、享受型轉(zhuǎn)變。4、居民法律意識(shí)明顯提高近年來,房地產(chǎn)交易糾紛投訴逐年上升,一方面反映了開發(fā)商的經(jīng)營行為還欠規(guī)范,同時(shí)也體現(xiàn)了消費(fèi)者的法律意識(shí)逐步提高。人們?cè)谫彿繒r(shí),除考慮商品房本身的因素外,普遍注重了開發(fā)商的信譽(yù)和預(yù)購商品房的用地、建設(shè)手續(xù)是否合法等問題。己改變了以前只圖價(jià)格便宜而不顧房
55、屋開發(fā)建設(shè)手續(xù)齊全與否的商品房消費(fèi)誤區(qū)。5、市場(chǎng)管理水平逐步提高近年來,市房地產(chǎn)管理局在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理上,堅(jiān)持“管而不死,活而有序”的原則,持續(xù)不斷地做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育、發(fā)展、管理工作。在市場(chǎng)的硬件建設(shè)、政策法規(guī)建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)及市場(chǎng)管理方面采取了一系列行之有效的措施,促進(jìn)了JC房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)管理水平。6、房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定在國家有關(guān)政策支持下,JC市采取一系列行之有效的措施來降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,降低或取消有關(guān)稅費(fèi),調(diào)節(jié)開發(fā)商利潤,平抑房地產(chǎn)交易價(jià)格,近兩三年來,JC市房地產(chǎn)買賣價(jià)格、租賃價(jià)格基本保持穩(wěn)中有升的良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。7、商品房供求基本平衡隨著住房二級(jí)市場(chǎng)的全面開放,
56、JC市住房供應(yīng)體系以逐步完善,住房供應(yīng)狀況有了明顯好轉(zhuǎn)。隨著房改的深入,金融的助動(dòng),住房有效需求逐步增大。從房地產(chǎn)商品的供求關(guān)系上講,應(yīng)屬于需求大于供給,并且市場(chǎng)的潛在需求較大。(附JC市房屋施工面積、竣工面積表)全社會(huì)房屋施工及竣工面積單位:萬平方米年份(年)房屋施工面積房屋竣工面積住宅面積198110.087.403.31198215.0010.956.60198323.008.104.80198442.5023.507.60198540.7020.8010.30198641.5017.508.00198741.8022.8012.00198842.6031.0622.10198935.7025.1014.50199041.6019.105.60199174.0041.808.50199251.0039.006.70199359.0030.807.60199453.0220.049.74199553.8647.7323.26199630.7519.8315.58199729.7819.7213.39199857.6838.1429.68199985.7672.2050.15200072.6449.3830.44200164.2439.0927.713、今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯處于良好狀態(tài)。隨著住房分配貨幣化全面推進(jìn),市場(chǎng)潛在需求將逐步轉(zhuǎn)化為
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