1、成本控制要點應(yīng)用指南編者按我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來,編纂成這本公司成本控制要點應(yīng)用指南。其中有三點需要說明:第一:控制要點是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗,按權(quán)重篩選出來的,不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二:成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里,我們以控制什么What、怎樣控制How和誰來控制Who的編寫形式,僅提供一本應(yīng)用指南。第三:由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中,本指南的內(nèi)容將在實踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷Ｄ夸浀谝豁? 立項成本控制要點應(yīng)用指南第二項. 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第三項. 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第四項. 施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第五項.

2、 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第六項. 銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第七項. 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第八項. 期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南第九項. 物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南附件. 北京公司規(guī)范化管理系列文件目錄 立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制,運作時靈活度較小,基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用,因此,這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)。第一項 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大,具有“一錘定音”的地位和作用:在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵,可以最大

3、限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜,基本原則是,周密規(guī)劃,科學(xué)討論,嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。第二項 67 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作,在程序上沒有太多變數(shù),但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂,重點在于評標(biāo)。 第三項 89 施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面,一個是因各種變更帶來的費用,另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因,施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動,而在變更時明確目的和遵循程序都是必

4、須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。 第四項 1011 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息,通過明確而科學(xué)的流程,就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率,達(dá)到成本控制的目的。 第五項12 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制,但一旦制訂了費用目標(biāo)總額,具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多,所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外,由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響,所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 第六項 1314 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作

5、方、第三方,和自己的調(diào)研,不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走,防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作。 第七項 15期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南 八 項 第 期間費用主要有財務(wù)、人工、行政三 塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變 化，期間費用的靈活性很高，更需要加 強對期間費用的計劃控制。財務(wù)部在這 一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還 有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支 出情況。 控制要點 控制什么 （1） 公司開發(fā)速度、 規(guī)模與貸款計劃 怎么控制 x制定年度資金計劃 y資金占壓費用估算與 控制 x制定項目總體開發(fā)計 劃 x制定工程年度付款計 劃 x制定年度銷售計劃 x依據(jù)總部人事部有關(guān) 規(guī)定確定北京

6、公司工 資總額 y依據(jù)國家和公司有關(guān) 規(guī)定確定加班補助及 其他費用與出差補助 z依據(jù)北京公司獎優(yōu)懲 劣的政策確定獎金額 x通訊費用實行限額報 銷 y交際費用實行定額報 銷 z車輛交通費實行油料 歸口管理；過路費、 過橋費、停車費、養(yǎng) 路費實報實銷管理； 維修費、保養(yǎng)費事前 審批；部門經(jīng)理以上 私家車限額報銷 誰來控制 1、財務(wù)部負(fù)責(zé)年度 資金 計劃 2、財務(wù)部與審算部 配合 控制占壓資金量 項目部負(fù)責(zé)項目總體開發(fā) 計劃 工程部負(fù)責(zé)工程年度付款 計劃 銷售部負(fù)責(zé)年度銷售計劃 參考文件 1、財務(wù)費 用 （2）地價款的支付 （3）工程款的支付 （4）銷售回款的管理 （1）薪金 （2）崗位津貼 （3）

7、出差補助 詳見付款審批程序 規(guī)范中工程款付款 流程、營銷費用付 款流程 2、人工費 （4） 加班補助及其他 用 費用 （5） 獎金（含即時獎 財務(wù)部負(fù)責(zé) 詳見費用報銷規(guī)范 第 15 條 至 第 19 條、第 26 至第 29 條。 金） （1）通訊費用 （2）交際費用 （3）車輛交通費 3、行政管 理費用 總辦與財務(wù)部負(fù)責(zé) 詳見費用報銷規(guī)范 第 1 條至第 14 條、 第 20 至 25 條 （4）其他辦公用品費 16 物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南 九 項 第 地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的 費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損 補貼三個方面?？蛻舴?wù)中心擔(dān)負(fù)著這 一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原

8、則是以 明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物 業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶 來的額外成本。 控制要點 控制什么 怎么控制 x制定委托管理邀約 并致物業(yè)公司 y物業(yè)公司就邀約項 目提交物業(yè)管理方案 z經(jīng)同北京公司客戶 服務(wù)中心達(dá)成一致意 見后簽訂委托管理協(xié) 議 x制定委托經(jīng)營合同 y物業(yè)公司就委托經(jīng) 營合同提交委托經(jīng)營 方案 z經(jīng)同北京公司客戶 服務(wù)中心達(dá)成一致意 見后簽訂委托管理協(xié) 議 誰來控制 參考文件 （1）未銷售的商品 房 1 、 委 托 物 （2）地產(chǎn)公司辦公 室 業(yè)管理 （3）職工宿舍 （4）樣板間 北京公司客戶服務(wù)中 心 負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定 委 托管理協(xié)議 詳見物業(yè)管理成本控 制規(guī)范中第 8 條 2、資產(chǎn)委 （2）幼兒園 托經(jīng)營 （3）班車 （1）康樂中心 北京公司客戶服務(wù)中 心 負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽定 委 托經(jīng)營合同 詳見物