1、物業(yè)行業(yè)標(biāo)桿運(yùn)營(yíng)指標(biāo)及成本控制運(yùn)營(yíng)服務(wù)屮心，對(duì)全國(guó)以主營(yíng)物業(yè)為主的7家上市公司進(jìn)行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，對(duì)其屮4家數(shù)據(jù)較全的上市公司年報(bào) 進(jìn)行了近三年的數(shù)據(jù)分析。一 物業(yè)上市公司名單及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍序號(hào)公司名稱上市時(shí)間上市板塊業(yè)務(wù)范圍1華仁物業(yè)2015 年新三版母公司華仁世紀(jì)集團(tuán)有限公司69. 60%控股，青島華仁物業(yè)股份有限公司； 高端寫字樓、高端住宅項(xiàng)目、市政項(xiàng)目及校園項(xiàng)目等服務(wù)領(lǐng)域；公司下設(shè) 市場(chǎng)開發(fā)部、運(yùn)營(yíng)管理部、品質(zhì)管理部、綜合管理部、人力資源部、財(cái)務(wù) 部、黨委、工會(huì)等職能部門。2東光股份2015 年新三版為高檔寫字樓、大型商業(yè)廣場(chǎng)、公寓、別墅、咼檔住宅小區(qū)、酒店、公共 場(chǎng)館、政府機(jī)關(guān)/企事業(yè)單

2、位辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各種類型物業(yè)項(xiàng)目提供物 業(yè)后勤保障服務(wù)。3丹田股份2015 年新三版向各大高校提供校園物業(yè)管理服務(wù)。目前為60多所高校提供清潔、宿管、 安防、綠化、維修等校園管家服。4開元物業(yè)2015 年新三版母公司杭州開元房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司80%控股，以房地產(chǎn)開發(fā)為依托發(fā)展的 物業(yè)，為住宅、商業(yè)物業(yè)及其他機(jī)構(gòu)，如銀行、醫(yī)院、政府等提供專業(yè)物 業(yè)管理服務(wù)。備注：表上四家物業(yè)上市公司，業(yè)務(wù)范圍較廣，服務(wù)對(duì)象覆蓋面較全。二行業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)分析2013-2015標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)均值（表1）序號(hào)年度凈資產(chǎn)收益率營(yíng)業(yè)凈利率營(yíng)業(yè)毛利率成本費(fèi)用率期間費(fèi)用率銷售費(fèi)用率管理費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率營(yíng)收

3、增長(zhǎng)率1201513. 085.6422. 6577. 3610. 390. 2710.31(0. 18)47.272. 7835. 122201419. 112. 5022. 2977.7112.321.9312. 26(0. 22)50. 541.9527. 263201327. 085.5423. 7876. 2211.240. 4510. 580. 2249. 552. 4732. 96合計(jì)59. 2713. 686& 72231.2933. 952. 6533. 14(0. 19)147. 357. 2095. 34均值19. 764. 5622.9177. 1011. 32

4、0. 8811.05-0. 0649. 122.4031.78表1是標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)均值，數(shù)據(jù)是從近三年年報(bào)數(shù)據(jù)較全的4家物業(yè)上市公司年報(bào)中獲取的，以上指標(biāo) 分別代表盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力，是反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心指標(biāo)，三.上述運(yùn)營(yíng)指標(biāo)計(jì)算公式及含義（表2 ）指標(biāo)類 型指標(biāo)名稱計(jì)算公式指標(biāo)強(qiáng)弱單位一指標(biāo)解釋及含義盈利能力凈資產(chǎn)收益率凈利潤(rùn)/（期初所有者權(quán)益+期末所有者 權(quán)益）/2大則強(qiáng)%1、該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。2、指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。3、該指標(biāo)體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。營(yíng)業(yè)凈利率凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入大則強(qiáng)%1、該指標(biāo)是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)

5、凈利潤(rùn)與銷售收入的對(duì)比關(guān)系，用以衡量企業(yè)在一定時(shí) 期的營(yíng)業(yè)收入獲取的能力。2該指標(biāo)反映每一元營(yíng)業(yè)收入帶來的凈利潤(rùn)的多少，每增加1元銷售收入的同 時(shí)，凈利潤(rùn)的增減程度，由此來考察銷售收入增長(zhǎng)的效益。營(yíng)業(yè)毛利率（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本）/營(yíng)業(yè)收入大則強(qiáng)%1、營(yíng)業(yè)毛利率有助于選擇投資方向。2. 毛利率指標(biāo)有助于預(yù)測(cè)企業(yè)的發(fā)展.衡量企業(yè)的成長(zhǎng)性。3. 營(yíng)業(yè)毛利率有助于評(píng)價(jià)經(jīng)理人員經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。4、有助于發(fā)現(xiàn)公司潛在的問題。期間費(fèi)用率（銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/營(yíng)業(yè) 收入數(shù)值小則強(qiáng)%該指標(biāo)指企業(yè)本期發(fā)生的、不能直接或間接歸入營(yíng)業(yè)成本，而是直接計(jì)入當(dāng)期損 益的各項(xiàng)費(fèi)用，包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等。銷

6、售費(fèi)用率銷售費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入數(shù)值小則強(qiáng)%該指標(biāo)是指期間費(fèi)用與銷售收入凈額之間的比率。該指標(biāo)越低越好，當(dāng)銷售期間 費(fèi)用率大于銷售毛利率時(shí)，則說明企業(yè)盈利相當(dāng)困難。管理費(fèi)用率管理費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入數(shù)值小則強(qiáng)%該指標(biāo)是指管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)用屬于期間費(fèi)用，在發(fā)生的當(dāng)期就計(jì)入當(dāng)期的損失或是利 益。成本費(fèi)用率（營(yíng)業(yè)成本子營(yíng)業(yè)收入額）x100%數(shù)值小則強(qiáng)%是指企業(yè)在當(dāng)期營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的百分比.數(shù)值越小反映企業(yè)對(duì)成本的控制 越好.財(cái)務(wù)費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入數(shù)值小則強(qiáng)%1、財(cái)務(wù)費(fèi)用率是指財(cái)務(wù)費(fèi)用與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的百分比。2、可通過這個(gè)指標(biāo)的計(jì)算，分析企業(yè)

7、的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，調(diào)整籌資渠道，改善資金結(jié) 構(gòu)，提高盈利水平。償債能力資產(chǎn)負(fù)債率（期初負(fù)債總額+期末負(fù)債總 額）/2 / （期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總 額）/2數(shù)值小則強(qiáng)%該指標(biāo)是評(píng)價(jià)公司負(fù)債水平的綜合指標(biāo)，也是一項(xiàng)衡量公司利用債權(quán)人資金進(jìn)行 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能力的指標(biāo)，反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。流動(dòng)比率流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債大則強(qiáng)%1、用來衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的 能力。2、比率越高，說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)，短期償債能力亦越強(qiáng)；反之則 弱，流動(dòng)比率應(yīng)在2： 1以上為優(yōu)。營(yíng)收增長(zhǎng)率（本年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-上年度主營(yíng)業(yè)務(wù) 收入）/上年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入x100%大則強(qiáng)%營(yíng)業(yè)增

8、長(zhǎng)率是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力，預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的 重要指標(biāo)。該指標(biāo)反映了企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的成長(zhǎng)狀況及發(fā)展能力。四、人員配比參考管理人員配置參考表（表一）資質(zhì)匸種配比一級(jí)資質(zhì)管理人員1 ： 6. 7二級(jí)資質(zhì)管理人員1 ： 6.4三級(jí)資質(zhì)管理人員1 ： 4.6工作人員配置參考表（表二）服務(wù)等級(jí)工種人數(shù)面積/戶數(shù)備注一級(jí)客服人員1400戶500戶（低于500戶的不得少于2人）總建筑面積超過 50萬nv以上的住 宅小區(qū)各崗位人員 配置町乘以0.9系 數(shù)。保潔人員10.8萬nf1萬冊(cè)（建筑面積）秩序維護(hù)人員10.6萬冊(cè)0.8萬rtf （建筑面積）綠化人員11萬nv1.5萬nf （綠化面積）維

9、修人員12萬nf2.5萬rtf （建筑面積）二級(jí)客服人員1500戶600戶（低于600戶的不得少于2人）保潔人員11力"冊(cè)1.2tjm2 （建筑面積）秩序維護(hù)人員10.8萬打1萬of （建筑面積）綠化人員11.5萬冊(cè)2萬nf （綠化面積）維修人員125萬冊(cè)3萬rtf （建筑面積）三級(jí)客服人員1600戶700戶（低于600戶的不得少于1人）保潔人員11.2萬nf1.4萬nf （建筑面積）秩序維護(hù)人員11萬冊(cè)1.2萬nf （建筑面積）綠化人員12力e2.5力 nv （綠化面積）維修人員13萬nf3.5萬of （建筑面積）四級(jí)客服人員1700戶800戶（低于700戶的不得少于1人）保潔人員

10、11.4萬耐1.6萬nf （建筑面積）秩序維護(hù)人員11.2萬itf1.5萬nv （建筑面積）綠化人員125萬打3萬of （綠化面積）維修人員13.5萬nf4力'nt （建筑面積）備注：以上此表僅作為參考，根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)等級(jí)及測(cè)算不同，可在保證質(zhì)量的情況下自行調(diào)整人員配置.四、物業(yè)管理企業(yè)人力成本控制物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本市于近年來在物價(jià)及人員工資的增長(zhǎng)，人力成本支出已占到物業(yè)公司 管理費(fèi)50%-70%的比重，而物業(yè)公司加上剩余成本支出費(fèi)用總計(jì)大約占到物業(yè)管理費(fèi)總額的9095%,其余即為盈 利。物業(yè)公司一般收費(fèi)率達(dá)到85%左右為保本，全國(guó)示范小區(qū)要求收費(fèi)率在95%以上。數(shù)據(jù)顯示

11、，傳統(tǒng)住宅物業(yè)管 理的利潤(rùn)率在0%5%,如果一個(gè)物業(yè)企業(yè)管理得好，利潤(rùn)可以達(dá)到8%。冃前全國(guó)物業(yè)管理公司t0p20中，有12 家均依附于開發(fā)商的自有物業(yè)，并不完全以盈利為目的，物管公司屮有95%都處于虧損狀態(tài)，而物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的平 均凈利潤(rùn)率約為5%左右，由此對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來講，通過合理的崗位配置，以及充分利用公司的資源，在保證工 作質(zhì)量的前提下，控制人力成本的支出對(duì)于企業(yè)盈利水平具有重大的意義。物業(yè)管理企業(yè)人力成本控制可以從以下兩點(diǎn)入手:1、管理人員工資的成本控制：物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了，物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。在工資組成中，管理人員 的工資占了相當(dāng)大的比重，一個(gè)部

12、門經(jīng)理的工資，是一線服務(wù)層員工的幾倍；減少一個(gè)管理人員的崗位，就可以 增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí) 有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度 來衡量，物業(yè)服務(wù)管理的全過程，90%的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以 精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi)，不但增加了成本，還增加 了內(nèi)耗，降低了管理效益。2、完善基層服務(wù)人員人力成本的控制首先科學(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)公司管理的小區(qū)（大廈）的實(shí)

13、際情況和本公司的管理水平定 崗定編。例如:管理面積比較大的封閉式多層小區(qū)，可按人均管理而積35004500平方米來核定小區(qū)管理處人員編 制。技防措施好又是封閉式高層小區(qū)，可按人均管理面積3500-5000平方米來核定管理處人員編制。技防措施差 又不是封閉式的高層小區(qū)，可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區(qū)，可 按人均管理而積2500平方米來核定管理處人員編制。開放式的小區(qū)管理難度比較大,可根據(jù)實(shí)際、具體的情況在 定編人數(shù)的基礎(chǔ)上乘以10-20%的系數(shù)。定編只是一個(gè)參考比較值,我們可把定編值看作是小區(qū)成本核算的邊際值, 大于邊際值就會(huì)減少利潤(rùn)甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。可以科學(xué)、合理、有效地設(shè)置公司職能部門和人員崗位，以管理“幅度”來確立機(jī)構(gòu)和和員編制比較科學(xué)、 合理、有效。管理面積在600萬平方米以內(nèi)的物業(yè)