1、設(shè)計服務(wù)內(nèi)容 （即提供給客戶的圖紙文件類型） 1、設(shè)計說明書（一份） 2、材料用量清單（一份） 3、原始結(jié)構(gòu)圖 （依據(jù)套內(nèi)樓層數(shù)） 4、改造結(jié)構(gòu)圖 （依據(jù)套內(nèi)樓層數(shù)） 5、平面布局圖 （依據(jù)套內(nèi)樓層數(shù)） 6、天花吊頂圖 （依據(jù)套內(nèi)樓層數(shù)） 7、水路系統(tǒng)圖 （依據(jù)套內(nèi)樓層數(shù)） 8、電路系統(tǒng)圖 （依據(jù)套內(nèi)樓層數(shù)） 9、插座定位圖 （依據(jù)套內(nèi)樓層數(shù)） 10、開關(guān)、照明定位圖 （依據(jù)套內(nèi)樓層數(shù)） 11、立面圖 （依據(jù)空間設(shè)計造型個數(shù)） 12、現(xiàn)場制作家具詳圖（依據(jù)家具個數(shù)） 13、特別造型詳圖（依據(jù)特別造型個數(shù)） 14、客廳效果圖(兩張) *設(shè)計項目工地技術(shù)交底和后期陳設(shè)服務(wù)內(nèi)容： 設(shè)計項目后期服務(wù)收

2、費標(biāo)準(zhǔn)： (1).家裝后期指導(dǎo)服務(wù)30元/平方米; (2).樣板房、公裝后期指導(dǎo)服務(wù)-60元/平方米 設(shè)計項目后期服務(wù)內(nèi)容： （一）協(xié)助甲方在項目設(shè)計過程和施工過程中材料采購導(dǎo)購和整體配色服務(wù)。（導(dǎo)購和配色內(nèi)容包括瓷磚、地板、潔具、櫥柜、乳膠漆、木器漆、墻紙、套裝門、成品樓梯、燈具、設(shè)計圖紙內(nèi)的特殊工藝材料）； （二）協(xié)助甲方針對室內(nèi)陳設(shè)配飾指導(dǎo)服務(wù)。具體包括：家具、布藝（室內(nèi)窗簾、床品）選配的形式、材質(zhì)、樣式的確定；裝飾部品（室內(nèi)裝飾畫、工藝品、可移燈具）的陳列部位、數(shù)量、樣式的確定； 室內(nèi)植被綠化方案的確定；室內(nèi)整體色彩、色調(diào)合理搭配； （三）以上兩項服務(wù)的條款內(nèi)容，甲方服務(wù)時間總計不超過

3、30小時，超過30小時按每小時50元計算服務(wù)費； （四）乙方無義務(wù)陪同甲方在建材市場閑逛。甲方在約設(shè)計師進行材料導(dǎo)購服務(wù)之前，建議先進行材料品牌和價格摸底考察； （五）甲方如需要乙方進行材料導(dǎo)購服務(wù)或要求到達施工現(xiàn)場，須至少提前一天通知乙方，否則乙方不保證能按甲方要求到達現(xiàn)場。（注：此條款與公司的整體人力資源安排和設(shè)計師項目運作有關(guān)）； （六）在施工開工至竣工期間，甲方可要求乙方根據(jù)設(shè)計圖紙負(fù)責(zé)水電工、泥工、木工、油漆工和其他安裝工種的技術(shù)指導(dǎo)和交底服務(wù)，總到場次數(shù)不低于6次，不超過10次； （七）如因施工方或甲方單方面因素導(dǎo)致乙方重復(fù)進行技術(shù)指導(dǎo)和交底服務(wù)，超出最大限度規(guī)定到場次數(shù)，以每追加

4、一次收取人民幣100元的施工技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)費。（注：導(dǎo)致乙方重復(fù)技術(shù)指導(dǎo)的因素一般為施工期間項目經(jīng)理更換工人，業(yè)主中途更換施工隊，工人基本素質(zhì)或技術(shù)水平達不到施工制作要求等。）追加的施工技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)費由甲方支付； （八）在施工過程中，如果甲方對單獨某張立面圖紙要求乙方改動，乙方應(yīng)配合甲方改動； （九）應(yīng)甲方要求，乙方對施工方預(yù)決算提供審核意見提供甲方參考； （十）異地設(shè)計項目設(shè)計師后期服務(wù)差旅費由甲方支付； （十一）設(shè)計配套服務(wù)中的主體工作由配合設(shè)計師協(xié)助主案創(chuàng)意責(zé)任設(shè)計師完成。 *如需提供裝修管家服務(wù)，設(shè)計收費每平米增加30元。 三、服務(wù)流程 1.業(yè)主致電我公司初步咨詢。 2.業(yè)主來訪與設(shè)計師

5、就相關(guān)話題進行交流與溝通，確定設(shè)計師人選。 3.雙方簽訂設(shè)計委托協(xié)議書,客戶交納50%定金（設(shè)計工作完成后沖抵設(shè)計費），設(shè)計人員上門測量。 4.設(shè)計人員提供正式設(shè)計方案，雙方就設(shè)計方案交換意見并做出相應(yīng)修正。 5.設(shè)計方案定稿后開始制作施工圖和效果圖。 6.設(shè)計工作全部完成后，雙方交接設(shè)計圖紙文件同時結(jié)清全部設(shè)計費用。 7.跟蹤服務(wù)：工程開工后，支點設(shè)計師按工程進度到施工現(xiàn)場對施工單位進行圖紙交底。 8.室內(nèi)陳設(shè)配飾指導(dǎo)服務(wù)。 *備注 (客戶權(quán)益) 1.設(shè)計期間圖紙可以免費修改,修改若不滿意可以免費更換設(shè)計師. 2.如業(yè)主中途要求終止設(shè)計退還設(shè)計費,以設(shè)計師的實際付出工作量收取費用. 3.施工

6、期間沒到場解決設(shè)計技術(shù)交底問題的設(shè)計師,客戶可以直接向公司投訴,少去一次賠款100元,另業(yè)主對設(shè)計師服務(wù)不滿也可以要求公司更換設(shè)計師. 4.因圖紙問題導(dǎo)致的功能使用產(chǎn)生的后患,經(jīng)公司鑒定屬實,公司負(fù)責(zé)相應(yīng)的賠償. （注：室內(nèi)設(shè)計有一定藝術(shù)創(chuàng)作成份,因各人對設(shè)計效果的審美觀和評判角度不一樣,在甲方對設(shè)計圖紙滿意并收圖交付尾款后,不接受甲方主觀意識或者第三方人意識的認(rèn)為不美,不喜歡，不好看為依據(jù)作為退款和賠償?shù)睦碛?，也不接受甲方不使用圖紙施工為理由不交付尾款或要求退款。但在施工期間設(shè)計師接受局部調(diào)整和修改圖紙的義務(wù)。）驗房常用工具：一、量具：3m盒尺、2533cm直角尺、5060cm丁字尺、1m直

7、尺二、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“”字和“”字）；5號電池2節(jié)、測電筆；手錘；小錘；大燈（200w）、小燈（白熾燈1015w）三、輔助工具：鏡子、手電（2節(jié)1號電池）、塑料袋多個、紙+火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙+筆驗房專用工具：（質(zhì)檢站借）jzc-2型垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標(biāo)塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿；水電檢測錘（50g）；活動響鼓錘（25g）；鋼針小錘（10g）等。1 帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。 2 紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)

8、該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾 把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦） 1）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險大） 提示：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了 2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。 5招：陽臺裂縫危險大 一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大

9、。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。3）仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況。 提示：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。 3招：輕敲各面聽空裂 墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一

10、般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。 提示：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 10招：拉閘斷電不可少 電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。5）驗收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。 提示：做好這些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象

11、地漏等下水需要塞實（記得留一可拉扯掉的位置）。 6）驗收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 提示：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。 10招：拉閘斷電不可少 電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。7）核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符； 提示：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細(xì)核實。 驗房程序： 一、查看兩書一表一數(shù)：房屋質(zhì)量保證書

12、；房屋使用說明書；竣工驗收備案表；面積實測數(shù)據(jù)對照購房合同上的面積（自己可實測套內(nèi)面積）。二、不交費、不簽字、先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應(yīng)先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調(diào)好日期記錄證據(jù)）奠定基礎(chǔ)，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業(yè)主）；套內(nèi)面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主）。三、房屋完好。交接鑰匙后簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。四、交合理費用（物業(yè)管理費應(yīng)有市物價局批文等）五、暫可不交的費用：公共維修基

13、金，契稅：1.5+80元、待房產(chǎn)大證批準(zhǔn)后辦個人房產(chǎn)證時繳納。驗房順序： 專人進行同步紀(jì)錄，最后填寫一式四份驗房單，業(yè)主留好交房代表簽字的一份。一、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料（注意腰線部位的內(nèi)墻滲漏）、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。二、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽角、墻磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風(fēng)、采光、排煙（廚房）、排氣（衛(wèi)生間）、強弱電配電箱、強電：插座、開關(guān)、照明燈；弱電：可視對講、呼叫報警、電話、寬帶、有線電視。三、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。 解決糾紛方式：1、協(xié)商解決（集體更好操作）

14、，不成時可通過以下三結(jié)合方式。2、媒體曝光；非訴訟方式（政府職能部門投訴）；訴訟（集體訴訟影響大、成本低、成功率高） 驗房注意問題分述：1、 廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。2、衛(wèi)生間通風(fēng)：應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復(fù)；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。4、 空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘?。┣脫魤Ρ?/p>

15、，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測墻磚、地磚空鼓。5、 驗電：a、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)（應(yīng)有標(biāo)示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。b、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確，立即糾正。c、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。d、檢查有線

16、電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。e、檢查弱電插座數(shù)目：寬帶插座因戶型不同個數(shù)不一：比如二室二廳至少應(yīng)有2個，三室二廳至少應(yīng)有3個；有線電視插座還應(yīng)同步多一個。f、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。g、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)（或4節(jié)）5號電池測試門鈴。是否不響或響個不停。6、貓眼：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。7、測高度：用盒尺檢查房頂，取45個點，進行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.7m（或者2.65m）說明房頂或地面沒有傾斜。8、 測墻壁地面：用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有

17、劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻未發(fā)好，抹在墻上就會形成爆點）。9、 測乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆，不能局部刷漆，會與墻壁原色產(chǎn)生差異。10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門底部過早漚爛損壞。11、外立面的腰線在一般在12樓，45樓之間，大雨天一定要來看一看是否會滲漏。下雨時要檢查家里窗戶密封是否嚴(yán)密，有否有漏雨現(xiàn)象

18、。若有，及時提出修理。12、樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關(guān)心，如果沒有，應(yīng)及時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅設(shè)計規(guī)范”明確規(guī)定有）。13、檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。 14、室內(nèi)門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴(yán)重；關(guān)門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關(guān)應(yīng)該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。15、窗戶：推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應(yīng)推動開關(guān)靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時窗戶進水

19、。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應(yīng)拆換新玻璃，否則以后不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。所有外門窗均應(yīng)有紗門、紗窗。朝向通道和底層室外的窗戶應(yīng)有防盜網(wǎng)。16、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動，應(yīng)重新固定。大開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。17、臥室、客廳通風(fēng)窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內(nèi)面積30m2,那么開啟的窗戶面積應(yīng)有1.5m2； 18、廚房通風(fēng)窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內(nèi)面積10m2,那么開啟窗戶

20、面積應(yīng)有1m2。達不到者不合格（國家標(biāo)準(zhǔn)“住宅設(shè)計規(guī)范”）。廚房排煙孔直徑15cm，達不到時無法安裝油煙機。19、廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)?，要檢查陰角陽角達90度（房頂四角和地面四角），墻角無碰損，四角無磕碰，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，這樣時間久了可能會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。20、閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)試驗：（重要檢驗項目） 樓上衛(wèi)生間有人在洗澡，樓下衛(wèi)生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協(xié)調(diào)，做好各家的閉存水試驗。 具體做法是，在樓上和自家的衛(wèi)生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿

21、水，保持2448小時，樓下衛(wèi)生間沒有滲漏現(xiàn)象，說明防水合格。 打開樓上自來水閥門放水時應(yīng)將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現(xiàn)過別人家用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說明水表不合格，必須更換。 閉水試驗結(jié)束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設(shè)地磚，直至不存水為止。 有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現(xiàn)滲水問題，那時解決就麻煩了。 21、衛(wèi)生間：衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。衛(wèi)生間沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔直徑10cm，設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最

22、近的插座距離應(yīng)1.5m，并且是防水插座。衛(wèi)生間門上沒留0.02m2通風(fēng)百葉窗時，門下應(yīng)留3cm的間隙（國家標(biāo)準(zhǔn)“住宅設(shè)計規(guī)范”） 22、暖氣片：暖氣片上方應(yīng)有放氣閥，使用前應(yīng)擰動將氣體放掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣放不出來，暖氣片不熱。還要注意暖氣片安裝牢固，不能有松動現(xiàn)象；進水管和回水管的坡度應(yīng)符合要求，否則影響采暖效果。 23、地下室：室內(nèi)凈高2m，國家標(biāo)準(zhǔn)“住宅設(shè)計規(guī)范”上有規(guī)定。室內(nèi)結(jié)構(gòu)梁或管道影響使用空間的應(yīng)給予價格上的補償。問題與解答：問題：提起訴訟要在三個月內(nèi)？怎么回事？沒聽明白，怎么開始計算檢修時間？如何確定這次檢修過了？是誰做的記錄？業(yè)主嗎？超過三個月怎么辦？ 解答：

23、因質(zhì)檢站驗收之日（如3月8號）到頒發(fā)“竣工驗收備案表”的時間規(guī)定三個月（即6月8號），“備案表”標(biāo)注的日期是3個月前（即3月8號）。如果6月8號后提出訴訟，開發(fā)商可以拿出3月8號就合格的證據(jù)“竣工驗收備案表”：那您就被動了！當(dāng)然您保存好最近的“修房紀(jì)錄”證據(jù)也能證明您的房子那時不合格。因為法庭只重證據(jù)！從不認(rèn)可沒有證據(jù)的所謂“事實”！因為法律不同情無知的弱者！第一次驗房業(yè)主自己填寫驗房單簽字、開發(fā)商代表同時簽字，一式四份，業(yè)主留一份（關(guān)鍵證據(jù)）。自購房合同上的交房日至實際拿到鑰匙之日，開發(fā)商按日支付房款萬分之三的逾期違約金。待房屋全部修好，開始裝修，或入住時提起訴訟（最好3個月內(nèi)）也不晚。四，

24、驗收不合格如何處理? 在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理： 1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。 2)對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。問題一：未能按時交房 按合同約定，發(fā)展商會在交房前十幾天用掛號信的方式將交房通知單郵遞給買家，告知具體交房的時間及須帶齊的資料。發(fā)展商約定的交房時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為發(fā)展商已實

25、際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。 對策：購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定要是容易接收、能保障親自簽收的地點。如合同約定的收樓期恰遇上購房者出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進行，也可及時與發(fā)展商聯(lián)系，另行約定時間，并用書面形式確認(rèn)。問題二：開發(fā)商證書不全驗房前應(yīng)要求發(fā)展商出示建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書，索取住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證，竣工驗收備案表（簡稱“三書一證一表”），還有各種相關(guān)驗收表格，如住戶驗房交接表、驗收意見表（如樓宇驗收記錄表）等。只有證件齊全了，才能簽署

26、入住單。 時下不少樓盤“三書一證一表”不齊全，特別是建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證，這是因為樓盤整體建筑未完成，有關(guān)部門無法驗收。 對策：遇到這種情況，購房人可選擇不收房。如果確實被要求收房，也要在住戶驗房交接表、驗房記錄表等相關(guān)文件中寫明“未見文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。問題三：先簽文件后驗房先驗房后繳費、簽文件的收房程序是較合理的正常程序，但大多數(shù)發(fā)展商采取先繳錢填表、簽文件，再驗房的方法，使購房者處于被動狀態(tài)。 對策：購房者應(yīng)將先驗房再收房作為附加條款寫在合同里，不驗房就不收房。如當(dāng)初合同未有約定的，則可在收房文件中注明“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)

27、情況，也可與發(fā)展商討說法。 問題四：開發(fā)商大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，一些開發(fā)商總會表示這只是小問題，到時讓人修修就可以了，想方設(shè)法不讓業(yè)主將問題列進驗收文件里。 對策：不管發(fā)展商陪同人員如何信誓旦旦，業(yè)主都應(yīng)堅持原則，只要發(fā)現(xiàn)問題，無論大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來。如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。商品房交付中的注意事項及法律問題房屋交付涉及相當(dāng)多的法律和技術(shù)問題，是購房者在買房過程中容易出現(xiàn)問題的一個環(huán)節(jié)。 一、購房者收房步驟 購房者收到交房通知單后的收房步驟：1在規(guī)定的時間去物業(yè)部門查看資料，資料

28、包括：a、房屋的住宅質(zhì)量保證書；b、住宅使用說明書；c、竣工驗收備案表；d、面積實測表；e、管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結(jié)構(gòu)）； 2購房者會同物業(yè)驗房，驗房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)商品房買賣合同的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等； 3購房者就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字； 4開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單； 5購房者再次會同物業(yè)驗房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署住宅鑰匙收到書和入住交接單，商品房交付完成。 二、商品房交付中的注意事項 1、購房者在查看房屋資料時，房屋的住宅質(zhì)量保證書和住

29、宅使用說明書原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在住宅使用說明書中。購房者查看竣工驗收備案表原件需仔細(xì)，竣工驗收備案表是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。2購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署住宅鑰匙收到書，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。 3購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿

30、足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。 4商品房交付過程中，購房者驗房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此商品房買賣合同中的約定就極為關(guān)鍵。 三、商品房交付中的法律問題 商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。 1商品房“交付使用”。 怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認(rèn)識不同

31、，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在商品房買賣合同中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。 2商品房逾期交付的責(zé)任 開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀

32、情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在商品房買賣合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。 如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在商品房買賣合同合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金

33、時的房價款是整個房屋的價款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在商品房買賣合同中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。 如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 如果商品房買賣合同中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購房者催告后三個月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要

34、求開發(fā)商賠償損失。 3商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任 商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補正的。在此情況下，購房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。如因補正而構(gòu)成逾期交付時，開發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任；或者接受交付，但要求開發(fā)商在合理的時間予以補正，并可要求開發(fā)商賠償損失。 另一種情況是交付的房屋有瑕疵且無法補正的。此時購房者可作如下選擇：或解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；或接受交付，但要求開發(fā)商賠償瑕疵部分所致?lián)p失。比如商品房面積超出約定的較多，小區(qū)環(huán)境改變較大，甚至房屋主體結(jié)構(gòu)不合格等等情況。 購房者解除合同后，可以要求開發(fā)商賠償損失，損失的計算一般

35、很難確定，因此需要購房者與開發(fā)商在商品房買賣合同中約定計算方法，比如賠償損失為房價款的510，這樣有利于保護購房者，否則在目前房價上漲比較快的時候，開發(fā)商并不擔(dān)心購房者解除購房合同，購房者的利益也不能得到切實的保障。 荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃

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39、膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃

40、芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄

41、蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈

42、腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿

43、艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀

44、蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄

45、膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅

46、羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈

47、葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿

48、膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁

49、莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄

50、蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅

51、膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薆螀衿膀蚈羅膈腿蒈螈膄膈薀肅聿膇螞袆羅膆螅蠆芄膅蒄裊膀膄薇蚇肆芄蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膃芀螅罿聿艿蒅螂羅羋薇羈袁莈蝕螁腿莇荿羆肅莆蒂蝿羈蒞蚄羄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莂蟻蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚇膈葿薅袂肄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒆蟻罿