1、某項目結(jié)算總結(jié)及成本分析報告緊張忙碌的2010年已經(jīng)過去，某項目結(jié)算工作也基本落下帷幕，回顧整個結(jié)算過 程，可以說收獲巨大、成績顯著。第一部分 某項目結(jié)算總結(jié)“某項目”作為本公司的第一個項目，她的成功是有目共睹的。當她奇跡般地完 成驗收和入伙后，結(jié)算就成為預算部的頭等大事，同時也是公司的重大事件之一，因 為它直接關系到公司和某項目項目的利潤水平和成本控制水平。但是，由于某項目項目是公司開發(fā)的第一個項目，規(guī)模較大，周期長，變化多，分包和甲供材內(nèi)容多，力卩 上設計、合同、現(xiàn)場管理和成本控制方面經(jīng)驗均不足，使得建設過程中隱藏和遺留下 來的種種問題最終不可避免地在結(jié)算中暴露出來，未曾化解的矛盾焦點也紛

2、紛轉(zhuǎn)移到 預算部。工作量大、工作難度高、工作責任重，是某項目結(jié)算的特點，如何把好這道 成本控制的最后一關，是預算部面臨的一個重大課題。通過半年來艱苦細致的工作，我們終于以辛勤的努力換來令人滿意的成果。一是如期完成結(jié)算任務，基本實現(xiàn)公司下達的成本指標。截至2003年4月30 日，除少量配合營銷的項目（如樣板房和送裝修）和極個別乙方未報送項目外，某項目結(jié) 算已基本全部完成，僅余若干存在分歧的項目有待進一步消化處理。據(jù)初步統(tǒng)計，某 項目結(jié)算工程總成本為 億元億元，由于與中建二局等單位分歧未消化， 存在分歧1152 萬元（詳見附表二），按消除一半分歧的保守估計，結(jié)算成本應為億元，對照預算部2001 年

3、7月上報公司領導的包含相同成本項目的工程總造價，此結(jié)算結(jié)果已達到億元以內(nèi) 的成本控制指標。完成總包、分包和甲供材結(jié)算項目約90項，涉及合同約150份，合同金額約29000萬元，實現(xiàn)核減額4000萬元以上。（詳細數(shù)據(jù)請見 附表一“某項 目”工程成本明細表）二是鍛煉了團隊和每個成員，使預算部這個年輕的集體迅速成長為一個團結(jié)、向 上，關鍵時刻能打硬仗的優(yōu)秀集體。三是積累了寶貴的直接經(jīng)驗和一手資料，也發(fā)現(xiàn)了問題與不足，為今后的改進與 提高奠定了基礎。這次結(jié)算的經(jīng)驗包括專業(yè)上、管理上、配合上等諸方面，具體總結(jié)如下。1, 建立明確的成本指標。此項工作應在項目建設初期進行， 并隨項目的進展而深 入、細化。但

4、某項目項目前期控制工作薄弱，早期缺乏正確的指標。好在 結(jié)算開始時，成本指標已非常明確，且包含兩層含義，一是公司給預算部 下達的總成本指標，二是部門內(nèi)部將總指標分配到每個結(jié)算子項， 使每項 結(jié)算工作均有具體的核減指標。而且這個指標是一個要求較高的指標， 是 所謂“跳一跳才能達到的目標”。2, 分工明確、責任到人。部門經(jīng)理在每項結(jié)算報送時，就立即分配到人, 并在安排結(jié)算任務時，就將成本指標同時落實到具體預算人員頭上。結(jié)算任務的 分派既按專業(yè)分工，又考慮每個預算人員結(jié)算內(nèi)容的關聯(lián)性， 并基本維持 工作量均勻，以保證結(jié)算的整體進度。3, 統(tǒng)一思想、步調(diào)一致。結(jié)算伊始，公司最高領導就為預算部樹立了嚴格把

5、關的指導思想，主張“只要我們有1條理由，哪怕對方有99條理由，我們也 可以不付100%勺錢”。公司于2002年 月 日又下發(fā)了關于加強合約 預算部工作的通知，充分體現(xiàn)了公司領導對結(jié)算工作的高度重視和支持， 這使每位預算工程師在審核中都可以堅持不放過一絲一毫對我方有利的 因素，采取先盡可能加大分歧，再逐步消化分歧的策略，使結(jié)算結(jié)果向我 方傾斜。4, 加強制度建設和規(guī)范化管理。為了某項目結(jié)算，我部專門制訂了某項目結(jié)算管理制度，經(jīng)部門內(nèi)部和相關部門的討論和調(diào)整，由公司審批后成為 指導某項目結(jié)算工作的管理制度，使預算部在結(jié)算審核過程中，統(tǒng)一了思 想，明確了工作職責，規(guī)范了工作流程和采用了標準化的工作文

6、件。5, 計劃管理、緊湊安排。 由于時間緊、任務重，預算部對某項目結(jié)算的計劃管理很重視，通過每周的部門例會，由部門經(jīng)理安排任務，檢查和督促完成 情況。同時對各項結(jié)算中發(fā)現(xiàn)的問題在部門內(nèi)部及時溝通，審核人、 復核 人及時向經(jīng)理匯報，使問題得到及早解決。6, 人員保障和隊伍建設。為保障結(jié)算工作按時完成,預算部通過多次招聘，補充了人員的不足，設立了副經(jīng)理和園林專業(yè)預算師等崗位。 部門還通過組織 外出活動和給員工過生日，使大家加深了解，加強凝聚力， 活躍了部門氣 氛，結(jié)算工作雖然艱苦，但也充滿樂趣。7, 廣開思路，多口徑比較、多方案分析。在結(jié)算中，預算部對任何可能有不同結(jié)果的計算方法、套價方法均做計算

7、和分析，多個口徑比較，以期得到對我方最有利的結(jié)算結(jié)果，特別是對合同條文可以有不同理解或含義不清時。如，在4、5#樓結(jié)算中，對外墻面磚和裝修磚（均為甲供材）的套定額（紙 皮磚或塊料）、采用單價（信息價或采購價）和如何計取費用、扣除超領 貨款等因素綜合考慮，共比較了 12種方案，使我方在就此分歧與乙方洽 談的過程中處于主動地位，爭取到了有利的解決方案。尤其對于甲供材， 全部進行合同量、訂貨量、定額定用量與實際領用量的對比， 超領部分從 結(jié)算中扣減。8, 采用先進技術手段（CAD和CAM提高效率、加強管理。我部采用了可視化工 程量計算軟件，通過使用，熟悉和掌握其功能，以提高工作效率。同時， 為記錄和

8、查詢結(jié)算審核情況，充分發(fā)揮計算機輔助管理的效力，我部建立 了結(jié)算數(shù)據(jù)庫，其中包含了合同目錄、承包單位、結(jié)算審核的人員、進度、 合同價、結(jié)算報價和審定的價格、歸檔情況、以及索賠情況等，使領導能 隨時掌握結(jié)算進度和人員工作情況，特別是能全面記錄交叉費用和應索賠 的事項，防止出現(xiàn)漏洞。9，加強部門間的協(xié)作和配合。結(jié)算制度中建立了會簽制度,由某項目現(xiàn)場管理人 員對每份結(jié)算進行會簽，并通過與項目部、設計人員和檔案管理人員的溝 通，使預算部能更全面地掌握建設過程中遺留的問題，在結(jié)算中加以處理和解決。10，多下現(xiàn)場了解實際情況。由于某項目項目資料不完善，許多結(jié)算必須的依據(jù)不夠充分，我們只有多下現(xiàn)場掌握實際情

9、況，如采用的材料、施工具體內(nèi) 容、部位等情況，必要時進行現(xiàn)場測量，以保證結(jié)算的真實性、合理性?？傊?，某項目的結(jié)算對預算部來說是一次真正的考驗，現(xiàn)在可以說這是一次成功 的事后控制經(jīng)驗。但成績之后也有不足。通過這次結(jié)算，我們充分體會到成本控制需 要通過嚴密的控制體系和完整的控制過程（事前、事中和事后控制）實現(xiàn)。某項目項 目前期缺乏控制而產(chǎn)生的不良后果是明顯的，其中值得吸取的教訓很多，我們一直在 總結(jié)和提煉，并在朗園項目的成本控制上加以改進。目前，我們正在配合工程中心新 工作思路，進行制度化和規(guī)范化建設，以期通過公司推行的規(guī)范化管理制度，實現(xiàn)各 部門默契配合、協(xié)調(diào)運作，把朗園項目的造價控制好。同時，

10、更重要的是以朗園為起 點，逐步摸索出一套行之有效的、適合本公司具體情況的成本控制機制，適應公司今 后的發(fā)展大計。第二部分 某項目成本分析一、總成本指標某項目的總成本指標，從不同的角度統(tǒng)計有以下幾方面的統(tǒng)計結(jié)果1,如前文所述，按我部2001年7月確認的分項工程和費用內(nèi)容，某項目工程總成本億，按建筑面積為123233平方米計算，每平方米建筑面積成本 2131元；按銷售面積為96102平方米計算，每平方米銷售面積成本|2733 元（詳見附表一）。2，由于工程建設后期產(chǎn)生了一些事前沒有考慮到的新增項目，從而增加了工程成本，共計182萬元（詳見附表三）；3，除上述工程成本之外，為配合營銷而發(fā)生的工程費用

11、，如樣板房、售樓處、廣告工程、綠化等約1360萬元，此部分費用發(fā)生因隨營銷需要，產(chǎn) 生較多增加（詳見 附表四）；4，根據(jù)公司計財部近期明確的關于工程費用明細內(nèi)容，樣板房、售樓處的費用屬營銷費，燈光、園林、綠化等屬工程費，按此劃分標準，某項目 工程成本應增加919萬元。5，由于缺乏前期控制，在某項目結(jié)算過程中不得不采用了一些特殊辦法，獲得部分額外的核減額。經(jīng)分析，若按規(guī)范的方法、100%?合規(guī)定地計算，某項目的結(jié)算造價應增加1000萬元左右。由于在大大小小各個分項 上均存在這樣的核減額，無法詳盡統(tǒng)計，這里只統(tǒng)計了幾個大項，見下結(jié)算項目核減數(shù)額（萬元）核減理由備注13#樓 土建抹灰等按對我方有利方

12、式套價；工程量少計仍是分歧45#樓土建腳手架等按對我方有利方式套價；工程量少計人工挖孔樁及大臨工程80鋼筋少算，護壁加厚未算；大臨工程少算商品砼249砼單價和數(shù)量按有利我方算法仍是分歧鉆孔樁仍是分歧基坑支護8竣工資料不齊全合計已結(jié)算，存在分歧，按一半分歧計算為萬元。6，某項目主體工程（屬一類工程）的取費標準與現(xiàn)在深圳建設行業(yè)的一般行情相比偏高，目前一類工程往往按三類下浮10驅(qū)費，而某項目是按二 類下浮5%總造價比三類下浮10%高出約%高出部分的造價為1592萬 丿元。綜上所述，按目前的成本類別劃分，某項目的“真實”建安工程成本，為億元，成本指標為每平方米建筑面積 2172元，每平方米銷售面積2

13、786元 詳見下表。序號費用內(nèi)容數(shù)額（萬元）備注1我部2001年7月確認的分項工程和費用內(nèi)容26260其中含一半未消化的分歧共 萬元2新增項目工程造價182以時間為界3按新成本類別劃分加入的費用919含泛光照明和園林綠化4特殊手段核減的數(shù)額1002應加上5總包取費方面可下浮的造價1592應減去總造價合計267711+2+3+4-5-6每平米建筑面積造價2172建筑面積123233平米每平米銷售面積造價2786銷售面積96102平米，造價水平對比1，總體水平中海地產(chǎn)在其項目建設中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款 方式的優(yōu)勢將各類合同定價維持在較低水平，同時，由于中海的前期造價控制

14、工作十 分充分，在施工中變更和簽證很少，以至中海地產(chǎn)的成本水平在業(yè)界公認是偏低的， 低于萬科地產(chǎn)。工程造價水平的高低，在造價管理行業(yè)普遍采用每平方米建筑面積的 造價指標來考察。據(jù)我部初步了解，中海地產(chǎn)的同類工程造價指標控制在每平方米建 筑面積2300元，其中不包括勘察、設計和監(jiān)理費，而某項目工程造價中包含勘察設計 和監(jiān)理費共500萬元。若按2300元/M2計，某項目的工程成本將達到億元；更何況， 某項目主體工程（屬一類工程）的取費標準與現(xiàn)實深圳建設行業(yè)的一般行情相比偏高， 目前一類工程往往按三類下浮10%費，而某項目是按二類下浮 5%總造價比三類下 浮10%高出約%由此可見，某項目的結(jié)算成本處

15、于較低水平。2，各項造價指標深圳建設工程價格信息是由深圳市建設工程造價管理站編印、每月定期發(fā)布、用以提供建筑市場信息和發(fā)布建設行業(yè)政策法規(guī)為主的內(nèi)部刊物?，F(xiàn)將某項目工程造價指標與信息價上發(fā)布的參考指標列表對比，以考察某項目各專業(yè)的造價指標各專業(yè)工程綜合指標（每m指建筑面積）序號項目單位某項目指標信息價指標對比情況11-3#樓土建工程（15-24層指標）元/m212601540較高24-5#樓土建工程（15-35層指標）元/m216201980較低3給排水工程元/m2100150較低4通風與空調(diào)元/冷噸701175009500略低5強電工程元/m2135163略低6弱電工程元/m2A小區(qū)智能化（

16、對講、保安監(jiān)控、抄表）元/m2較低B停車場管理系統(tǒng)元/m2略低7燃氣工程元/戶15002000在范圍內(nèi)8消防工程元/m270 110較低9市政道路工程元/125219002500較低上表對比結(jié)果顯示，僅1-3#樓土建工程指標偏高，主要原因是1-3#樓大部分戶型是帶裝修的，而信息價指標中室內(nèi)僅含粗裝修（乳膠漆）分項工程單位造價指標序號項目單位某項目指標信息價指標對比情況1土石方工程1-3#樓元/m3持平2土石方工程4-5#樓元/m3持平3樁基礎工程1-3#樓元/m3850略低4樁基礎工程4-5#樓元/m3900持平5砼及鋼筋砼工程1-3#樓元/m31400持平6砼及鋼筋砼工程4-5#樓元/m31

17、450持平上表對比情況顯示，三大分項工程的單位造價幾乎均與指標持平，反映某項目項目在這幾個分項工程方面經(jīng)濟性一般。 三，成本分析1,主要工料指標（每100 m2建筑面積）序號項目單位某項目指標信息價指標對比情況11-3# 樓2人工工日略高3鋼筋T偏咼4砼3 m偏咼5模板3 m略高6砌塊3 m偏低74-5# 樓8人工工日偏低8鋼筋T偏咼6砼3 m偏咼7模板3 m略高8砌塊3 m偏低上表對比結(jié)果顯示，鋼筋、砼指標均偏高，經(jīng)濟性較差。另外1-3#樓用工較多,主要原因是其中多數(shù)戶型含室內(nèi)裝修2, 土建工程成本構成分析各項費用比例序項目1-3# 樓4-5# 樓號造價（元）占比重造價（元）占比重1人工費1

18、4,327,%14,069,%2材料費36,671,%25,548,%3機械費9,039,%11,496,%4費用11,739,%12,044,%5稅金2,380,%2,588,%合計74,158,100%65,747,100%分部分項工程造價比重序號項目1-3# 樓4-5# 樓造價（元）占比重造價（元）占比重1土石方工程1,341,%1,181,%2磚石工程2,073,%2,092,%3砼及鋼筋砼工程42,344,%36,675,%4樓地面工程1,355,%2,049,%5屋面工程2,624,%2,825,%6裝飾工程9,605,%7,390,%7腳手架工程5,002,%2,751,%8垂直

19、機械運輸費5,147,%5,474,%9超咼補貼費3,001,%4,120,%10簽證1,664,%747,%合計74,158,100%65,747,100%3,項目建安成本構成分析建安成本項目造價（元）指標比重（%）一、前期工程費用489,臨電施工115,通信管線及遷移工程35,電纜鋪設工程10,泵房遷移（含消防費用）214,周邊建筑物監(jiān)測（地質(zhì)）115,二、巖土工程3,997,三、基礎工程14,884,樁基工程（含大臨）15,113,沉降觀測費8,四、主體工程233,213,1-5#樓主體工程139,906,分包工程16,721,:a塑鋼、鋁合金門窗制安8,359,b、防火門供貨及安裝2,

20、710,C、入戶門制作安裝工程1,351,d、人防工程1,250,e、1-3#樓送裝修房木地板制安工 程777,f、4-5#樓觀光電梯玻璃罩工程607,g、1-3#樓送裝修房戶內(nèi)門制安工 程509,h、煙道工程422,i、1-5#樓外墻涂料工程327,j、1-3#樓送裝修房門檻石、窗臺 板制安工程123,k、白蟻防治工程120,l、水池防護91,m 4-5#樓地下室外墻防水工程38,n觀光電梯井道涂料工程32,甲供材22,043,a 1-5#樓外墻面磚及1-3#樓內(nèi)墻 磚7,026,b、商品砼14,747,c、4-5#樓煙道耐火磚耐火泥:52,d、4-5#樓外墻文化石217,安裝工程49,29

21、5,a、常規(guī)水電21,255,b、消防工程5,890,C、通風空調(diào)1,993,d、變配電設備及安裝3,906,e、發(fā)電機組消聲環(huán)保58,f、發(fā)電機設備安裝110,g、電梯設備及安裝13,717,h、燃氣工程2,366,i、水電甲供材2,063,裝修工程5,247,住戶大堂裝飾1,044,裙房外墻裝修4,203,五、室外配套工程11,842,小區(qū)智能化1,177,安裝類2,005,景觀類7,500,道路370,信報箱制安費用150,永久性導示系統(tǒng)250,泳池設備226,泳池裝修93,垃圾中轉(zhuǎn)站六、工程其他費5,087,工程監(jiān)理費1,400,燃氣工程監(jiān)理費75,工程勘察（詳勘）95,工程設計費3,

22、316,工程造價咨詢費200,合計269,514,第三部分 幾個典型事例的回顧和總結(jié)1,三算單辦理由于小業(yè)主辦理房產(chǎn)證需要定額站核準的三算單，為了實現(xiàn)房產(chǎn)證的及時辦理（按 規(guī)定應在入伙后150天之內(nèi)），我部根據(jù)公司部署，在結(jié)算未完的情況下著手辦理三算 單。同時，為了配合財務成本核算方面的需要，三算單的審定造價越大越好，但是， 三算單是建設主管部門出具的合法文件， 是施工單位向建設單位要求付款的合法依據(jù)。 因此，既要使施工單位配合及早辦理，又要達到造價偏高的要求，還要防范公司的風 險，這的確是一項難度較大的工作。我們先后三次辦理三算單，前兩次均因南京三建 的不配合而擱淺，后經(jīng)多方努力才終于完成任

23、務。一方面基本保證了房產(chǎn)證辦理的時 間，另一方面核準造價中加入總包單位承包范圍之外的工程造價9356萬元，且比實際結(jié)算造價高出2868萬元（詳見下表）。序號項目名稱核準造價 （萬元）結(jié)算造價（萬元）核準咼出結(jié)算造 價（萬元）分歧造價 （萬元）一一一分包工程及甲供材1人防工程2防火門及門窗工程3小區(qū)智能化1154燃氣工程5消防工程5896室外給排水7高低壓設備安裝0810kv外線電纜安裝09自動扶梯10日立電梯11貨梯3312發(fā)電機8213環(huán)網(wǎng)柜-214干式變壓器4646015低壓配電柜15016空調(diào)設備123123017面磚48018給水設備2819衛(wèi)生潔具1818020開關插座3333021

24、電線電纜206206022拋光磚等220220023電子鎖3434024應急燈025吸頂燈026?；u等027砂巖1212028文化石029商品砼10001350-35030煙道工程31觀光電梯玻璃外罩1-31小計二二二1-3#樓主體工程-三4-5#樓主體工程7920一 三合計通過這件事，我們總結(jié)出經(jīng)驗如下： 首先必須做通施工單位的工作，使之配合，最好在合同中明確有關時間、內(nèi)容 （如在其承包總造價中包括分包和甲供部分的造價）、數(shù)額的要求； 為防范風險，一方面在雙方蓋章的相關結(jié)算書上注明只作為三算單辦理的文件 不是雙方付款依據(jù)，另一方面，設法使施工單位在甲乙雙方確認真正的結(jié)算數(shù)據(jù)之前 拿不到定額

25、站出具的三算單； 做好咨詢公司的工作，保證在造價的數(shù)額上和時間上滿足我們的需要，并不會做不利于我方而利于施工單位的事； 通過我們自己的關系或咨詢公司的關系做好定額站的工作，使之不會節(jié)外生枝； 公司作好兩手準備，由開發(fā)部盡量做通國土局的工作，萬一三算單不能及時辦 理，也不致嚴重影響房產(chǎn)證的辦理； 我們必需全面而深入地掌握三算單辦理的所有細節(jié)要求，保證所需資料的完 備，在辦理中爭取主動。總之，三算單的辦理，是我部配合公司項目建設過程的一個重大事項，各個項目 的背景和情況不同（如投資主體的比例，施工單位的具體情況），可能出現(xiàn)不同的問題， 需采用不同的辦理方式。不論怎樣，我們都要認清情況，明確目的，在

26、解決問題的過 程中積累經(jīng)驗。2，4#樓電梯大堂的結(jié)算4#樓電梯大堂原經(jīng)過招標確定由廣東鵬達施工，后因照顧某種特殊關系而轉(zhuǎn)由深 圳市建筑裝飾（集團）有限公司，具體負責人是李大榮（此人與土地合作方有親戚關 系）。合同于2002年3月6日簽定，合同價定為萬元，略低于與廣東鵬達所簽合同的 萬元，（計算公式：*370000/=元）。工程竣工時間為2002年8月20日。8月23日，收到李大榮報來的結(jié)算書，結(jié)算申報總價Y元，超出合同價Y元。當 時正是總包工程結(jié)算壓力很大，時間極為緊張的時期，但此事因關系到朗園項目的合 作方，公司某位副總督促我們盡快完成，于是部門經(jīng)理安排預算人員在周末加班審核 此項結(jié)算，一周

27、內(nèi)完成了初審和復核。由于結(jié)算資料中沒有竣工圖作為工程量計算依 據(jù)，僅有7份經(jīng)項目部簽署的增加工程現(xiàn)場簽證單，結(jié)算只能以合同加簽證的方式 進行。鑒于造價增加較大，且簽證內(nèi)容只有增加，沒有減少，為確保施工內(nèi)容的真實性和工程量的準確性，我們辦理了會簽表，請項目部確認是否簽證內(nèi)容全是新增項 目，與原承包合同內(nèi)容有無重復；是否簽證中有對原承包內(nèi)容做更改，需扣減原合 同造價的情況。十多天后，項目部將會簽表反饋回來，對我們的提問沒有做任何正面 答復。此時，預算部一再被要求盡快完成結(jié)算，我們只好先做出審核結(jié)果（萬元），并特別就其中問題做了情況說明。隨后，主管工程的副總專門召集預算部、項目部和原 設計部的有關人

28、員共同核實其施工內(nèi)容和數(shù)量，發(fā)現(xiàn)簽證單中確實包含較多原合同內(nèi) 的施工內(nèi)容，存在應扣減的部分未扣減的問題。但是，由于時間關系，這時已經(jīng)無法 詳細核對每條簽證并實地測量具體數(shù)量了；而且，李大榮認為甲方已經(jīng)簽證，說明甲 方已經(jīng)認可施工內(nèi)容和工程量，不能出耳反爾，加上他已經(jīng)在與我部核對過程中知道 了萬元的初審結(jié)果，所以不同意再作調(diào)整。于是部門經(jīng)理親自與李大榮洽談，商定結(jié) 算價為49萬元。另一方面，我部審核的單價在會簽過程中被某同事看后認為有些價格偏高，并直 接向公司領導匯報。對此，我們在結(jié)算辦理完成后，重新復查了原審核結(jié)果，嚴格按 合同價、定額價和經(jīng)確認的市場價計算。復查結(jié)果表明，合理的總價應為萬元，

29、略低 于原審核的萬元，但高于結(jié)算審定的 49萬元（詳見下表）。原審核單價中存在未嚴格 執(zhí)行合同價和定額價的現(xiàn)象，有的偏高，有的偏低，總體來說，土建施工內(nèi)容單價高于定額，裝飾施工內(nèi)容單價低于定額內(nèi)容報價審核價復核價簽證內(nèi)容說明增 加 簽 證 造 價簽證14#樓電梯大堂簽證2185914#樓電梯大堂設計變更增加工程量簽證31392011330消防中心天花簽證4595472-3#樓之間增加5樘玻璃門簽證5甲供材改乙供簽證64#樓A B電梯廳外部裝飾簽證7臨時入伙，物業(yè)辦公室裝飾合計增加簽證含稅價原合同造價156000156000156000含稅總價應扣材料超額量0最終造價512000（結(jié)算審定價：4

30、9萬兀）經(jīng)過這件事，我們得到以下幾點經(jīng)驗和教訓 結(jié)算必須堅持原則，不受干擾，不論是來自公司內(nèi)部還是外部的干擾，不論是 時間關系還是結(jié)算對方的特殊關系，都不應成為影響結(jié)算質(zhì)量的因素；在任何情況下， 都必須嚴格要求、嚴格把關。 不能太相信施工單位，要提高警覺，施工單位往往是不夠誠實，總想鉆空子的, 比如這次簽證中包含了合同范圍內(nèi)施工內(nèi)容，且只報增加，對改掉的項目不扣減；特別過分的是施工單位竟然在已簽好的簽證單上擅自加入一些內(nèi)容，若我部對原件沒有 直接留底，則無法查出； 成本控制絕不僅僅是預算部的責任，各相關部門必須加強成本意識，以高度的 責任心保證工作的質(zhì)量，這樣才能杜絕浪費，反之則必然加大成本，

31、增加結(jié)算的難度。 例如此項結(jié)算中，設計變化大，且在現(xiàn)場的臨時增加和變化的內(nèi)容較多，事后又未做 好書面記錄或督促施工單位完成竣工圖，僅以簽證方式體現(xiàn)。但是簽證的審查也不夠 嚴格，出現(xiàn)了內(nèi)容重復和只增不減的問題；簽證的表述含糊，對施工方法、用料不說 明，對簽證發(fā)生的原因不說明，影響計價的準確性；還存在簽證工日較多，有實物量 還簽工日的現(xiàn)象。 簽證單的管理和保存是十分重要的，應有嚴密的簽署流程和發(fā)放使用制度，此 次結(jié)算中部分簽證單預算部始終沒有看到原件，還有簽證單被篡改的跡象； 從為了工作的角度出發(fā)，該弄清楚的問題一定要追究到底，不能輕易放松要求。 雖然這樣容易產(chǎn)生誤會，得罪一些人。如這次項目部對會

32、簽中提出的問題避而不談，我們也不好再強求，后來主管領導出面核實情況，才了解到確實存在我們所擔心的簽 證與合同內(nèi)容重復的問題。另一方面，我們自己也要注意加強溝通，爭取相關部門的 配合。我們認為，部門或個人相互之間有工作上的意見和建議應直接溝通、當面提出， 不應背后搞小動作，影響工作氛圍和工作效率，使簡單問題復雜化，甚至造成鷸蚌相 爭漁翁得利的后果，使公司蒙受損失。只要出發(fā)點是一致的，即把工作搞好，就沒有 無法解決的矛盾。 我們在今后的結(jié)算審核中要注意：1）結(jié)算復核人發(fā)現(xiàn)審核中的問題時要不礙情 面，提出修改意見，原則性的東西一定要堅持。2）結(jié)算價格的依據(jù)需堅持合同價第一、 定額及信息價第二、市場詢

33、價第三的順序，一定要有切實可靠的價格依據(jù)，不要受施工單位報高價的影響。3）在結(jié)算數(shù)量上，也同樣不能受施工單位上報方式的影響，有 實物量一定按實物量測算一下。4）對有疑問的、不合理的簽證，結(jié)算人員有責任和權 利要求相關部門和人員配合核查，必要時共赴現(xiàn)場了解實情。5）結(jié)算結(jié)果未完全成立 之前，盡量不要讓乙方知道，避免造成我方被動局面。3, 鋼筋的審核工程成本中鋼筋的成本是一個較為重要的組成部分。首先，鋼筋工程的造價占土 建工程造價的15鳩上，若去掉分包和甲供材，其造價占總包工程造價的比例更高， 達到25鳩上。其次，鋼筋的用量是反映工程設計的經(jīng)濟合理性的一個重要指標，不同的設計相差較大。此外，鋼筋的

34、抽量計算繁瑣，始終是預結(jié)算中的難點問題之一。為 了保證結(jié)算進度和質(zhì)量，某項目的鋼筋審核委托給某咨詢公司進行，但審核效果并不 理想，指標不完全合理（詳見下表）。部位棟號數(shù)量（T）面積（M2）指標（T/M2）對比情況地下車庫1-3# 樓接近4-5# 樓地下室1-3# 樓差異較大4-5# 樓地下室及車庫1-3# 樓差異較大4-5# 樓裙樓1-3# 樓4-5# 樓無架空層1-3# 樓無4-5# 樓塔樓1-3# 樓差異大4-5# 樓鋼筋合計1-3# 樓差異較大4-5# 樓電渣壓力焊1-3# 樓3642058968差異大4-5# 樓11600064265說明：1, 4-5#樓架空層梁板鋼筋并入塔樓匯總。2

35、，1-3#樓鋼筋不包括最后附表中。3，電渣壓力焊1-3#樓按每兩層搭接，4-5#樓按每層搭接。審核的詳細過程和問題如下： 為了方便咨詢公司計算，我們提供了施工單位的鋼筋下料單，但這反而使咨詢公司有可能不按圖紙計算； 從咨詢公司在施工單位下料單上所做標注推測，有可能僅核對部分下料單而其 他采用相同核減率指標推算，事實證明了我們的推測； 咨詢公司提交初步結(jié)果時，我們的分析不到位，只抽查了局部的計算結(jié)果，沒 有從總體指標的分析和對比上發(fā)現(xiàn)問題，延誤了時間。后來發(fā)現(xiàn)指標上存在明顯不合 理時，又內(nèi)部組織人力計算兩個標準層，將結(jié)果反饋給咨詢公司，促使對方復查其結(jié) 果; 目前，對方已復查并堅持其審核結(jié)果，我

36、們雖從指標上感到不合理，但又未能 自行計算或另外委托以證明我們的懷疑，就此不了了之，在總包的結(jié)算中仍采用其數(shù) 據(jù)； 該咨詢公司負責某項目鋼筋審核的人員于審核之后就離開了該公司，具體原因不明，可見對咨詢公司的一些個人行為我們是無法把握的；總之，通過這次鋼筋審核，我們認為委托咨詢公司開展造價業(yè)務，必須解決對其 質(zhì)量的把握和控制問題。可以采用以下一些方法： 通過考察和合作，找到有信譽和質(zhì)量保證的咨詢公司作為合作伙伴； 通過研究和經(jīng)驗積累，建立一套有效的檢查辦法和控制指標，對咨詢公司的造 價成果作到心中有數(shù)； 通過合同的約束，對咨詢公司的造價成果文件提出嚴格要求，如詳細的指標分 析、計算底稿和電子文檔

37、的提供，監(jiān)督其計算過程和方法，同時也為今后的變更和調(diào) 整提供方便； 采用有效的獎懲辦法，約束咨詢公司的行為； 如有條件可同時委托兩家以上咨詢公司背靠背同時進行，預算部對其結(jié)果橫向?qū)Ρ?，萬科常采用此方法。4, 水電費的扣除一般看來，某項目這么大的建設項目中，水電費只是很小的一部分，其實不然， 自2002年4月以來，某項目電費我司共代交199萬元，11月7日抄表到戶后停止代交； 代交水費44萬元，且目前還在代交，水電費合計約 243萬元（詳見下表）。計費周期費用金額（元）2002年5月5月水費 8,6月水費 20,7月水費 33,8月水費 41,9月水費 45,10月水費 45,11月水費 44,

38、12月水費 51,1月水費 53,2月水費 47,3月水費 50,水費合計 442,電費 711,電費 839,2002年10月電費 439,電費合計 1,991,我司代交水電費合計 2,433,自水電費從總包交轉(zhuǎn)由我方代交后，其扣除問題沒有很好地解決。由于沒有明確 的計量，缺乏詳細的記錄，水電用量的分攤上存在隨意性，在結(jié)算中施工單位往往不 接受，難以扣除；尤其電費方面，數(shù)額大，問題卻更多，幾次抄表的數(shù)據(jù)意義不明， 分攤后總數(shù)對應不上，電費單價難以計算。為保證我司不吃虧，預算部采用了多種計 算方法對比，對電的單價計算出幾種不同標準，針對不同施工單位采用，使我方最終 在結(jié)算中的水電費方面收入大于

39、支出。（詳見下表）單位水費電費水電費合計備注扣 回 部 分用戶華潤公司12209851220985已扣中國銀行46301電費已扣金地物業(yè)307253電費已扣小業(yè)主220168220168電費已扣本公司（售樓 處，樣板房， 室外照明燈， 現(xiàn)場管理等）總包 單位中建二局239652乙方已認可南京二建已扣分包單位華泰已扣資中1014已扣裝典1500已扣設計裝飾3000已扣雅博1500已扣拓步2450已扣旭日泰已扣車安公司500已扣扣回合計 2,649,支付部分 442, 1,991, 2,433,收入-支出 215,通過水電費的結(jié)算，我們總結(jié)出以下幾點 水電費我方盡量不代交，施工期間由總包交納，驗收

40、后及時移交到物業(yè)公司； 并盡早辦理抄表到戶，這就需要事先計劃和協(xié)調(diào)內(nèi)部管理與外部關系； 分包合同上要明確造價是否包水電費，如何繳納，是否含在配合費中交給總包 單位；結(jié)算時則需要相應的單據(jù)，以保證扣除； 對沒有投入使用的變壓器及時報停， 防止浪費；如2#變壓器閑置未用，但2002 年8月13日至2002年10月1日期間我司交付該變壓器電費95495元。 現(xiàn)場管理人員應準確記錄各分包單位的進退場時間，并與水電費分攤掛鉤；特 別注意處理好費用上的交叉和時間上的跨越情況，如地面園林施工用水電費既有總包 代交時期的，也有我方代交時期的，還有抄表到戶之后的。 水電用量分攤總量與供電局、水務局收費總量必須一

41、致，不留缺口，有條件最 好計量，沒有辦法計量而需分攤時盡可能準確估算，防止結(jié)算中扯皮；如能在進度款 中扣除則盡早扣除，以免積累過多，乙方難以接受； 采用靈活的單價，抓住大戶，以彌補小的遺漏和不足；這里主要是針對電費單價，按每月實際度數(shù)與交納金額計算，電費單價應為元/度；但中建二局收取我方元/度，因此我方對該單位也收取元/度；對華潤和金地這樣的大戶，水電費是結(jié)算內(nèi)容之 一，我們在結(jié)算洽談中盡可能抬高，最終以元/度和元/度結(jié)算； 不僅注意從其他單位扣回的水電費，也要注意我方應支付的水電費的計量，如 中建二局扣我司的泛光燈、樣板房、售樓處的費用。5, 與華潤萬方的結(jié)算6，與金地物業(yè)公司的結(jié)算與物業(yè)公

42、司結(jié)算是每個樓盤都不可缺少的一項結(jié)算內(nèi)容。在配合計財部與金地物 業(yè)公司結(jié)算過程中，我們感到最被動的是未及時移交造成的水電費我方代付、整改費 用不斷增加。水電費的問題前面已提到，主要是計量不到位，不易扣款；而入伙后發(fā) 生的很多整改和維修內(nèi)容責任方不明，例如垃圾的清運往往很難分清責任方；或即使 明確了責任方，但已經(jīng)結(jié)算，只能在付款時考慮，若已完成付款則我方蒙受損失，例 如水池防護工程施工較早，施工驗收時清洗過水池，但入伙后因水質(zhì)問題需要再次清 洗，水池移交給物業(yè)公司前這項費用只能由我司負責。因此及早移交意味著及早交付 責任，至少我方比較主動了。為保證盡早和順利地移交，我方應提前準備詳細清單目 錄，

43、辦好相關手續(xù)，這是項目管理后期的一項十分重要內(nèi)容。因維修整改工作涉及小 業(yè)主、營銷中心、工程中心、物業(yè)管理公司、施工單位、維修單位等，應有一個明確 的流程規(guī)范整改事件的處理過程、保證既能盡快解決問題、又能正確地處理發(fā)生的費 用，如反索賠或扣除保固金，使甲方不承擔額外的費用。7, 45#樓安裝工程的結(jié)算去年以來，預算部一直在招聘安裝專業(yè)的預算工程師，但沒能實現(xiàn)。經(jīng)驗豐富、 業(yè)務全面的安裝專業(yè)人員難招聘的現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)是普遍存在的。結(jié)算期間，我部始終 只有一名安裝預算工程師，其他人員對安裝雖略知一二，但不夠精通，對總包單位的 安裝工程結(jié)算無法復核，控制上出現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)。而這名安裝預算工程師業(yè)務上雖然全

44、面，但是由于性格內(nèi)向，不擅口頭表達，加 上專業(yè)上的獨立性，平時交流就不多；去年職務上做了調(diào)整之后，工作態(tài)度有所變化， 雖然部門經(jīng)理多次強調(diào)和提醒，但效果還是不理想。在45#樓安裝結(jié)算審核過程中，沒有按部門要求把審定造價和分歧造價界定清楚，經(jīng)過反反復復的幾次才勉強確定， 并且總體造價指標與13#樓相比偏高。另外，考慮到承包單位的性質(zhì)實質(zhì)上是個人承 包，我們更擔心出現(xiàn)問題。對此，本著對公司、對預算部和對個人負責的原則，去年 我們曾建議公司盡快成立審計部，但因人員招聘問題未能實現(xiàn)。我們又請外面的專業(yè) 人員看了我方的結(jié)算審核結(jié)果，認為確實存在一定問題，至少沒有作到100%勺嚴格,沒有堅持“抓住一條理由

45、”的原則。我們將情況向公司領導做了匯報，但由于時間關 系，南京三建的結(jié)算還是在此基礎上拍板了，安裝結(jié)算敲定1066萬元。春節(jié)前后，我們配合計財部委托咨詢公司重新嚴格審核 45#樓安裝工程結(jié)算，審 核結(jié)果為萬元，低于我方最初審核結(jié)果萬元，低于雙方拍板結(jié)果萬元。這是某項 目結(jié)算中的一個敗筆（詳見下表）。序號內(nèi)容審計數(shù)值（元）甲方審核數(shù) 值（元）施工方報 送值（元）審計一甲方（元）審計一乙方（元）-一-地下室部分強電工程給排水安裝工程-二二地上部分4#樓地上強電工程5#樓地上強電工程4#樓弱電預埋5#樓弱電預埋4#樓地上給排水工程37227745#樓地上給排水工程三簽證4-5#樓電氣安裝工程簽證4-

46、5#樓給排水安裝工程簽證四按協(xié)議甲供材料6%利潤補償8118081180900000-8820五乙供材料價格爭議0-52000005200000合計.59.7通過這件事情我們認識到以下幾點:1, 若工程結(jié)算在公司內(nèi)部審核，則專業(yè)人員必須配備齊全，一項結(jié)算至少兩人 經(jīng)手，否則必然形成控制上的薄弱環(huán)節(jié)。 去年以來，預算部一直在招聘安裝專 業(yè)的預算工程師，但行業(yè)內(nèi)普遍存在業(yè)務全面的安裝專業(yè)人員難招聘的現(xiàn)象， 目前招聘工作還在進行中，預計四月份能招聘到位；2，必須通過公司審計部門或外審制度形成一種監(jiān)督機制，一方面通過具體的審計業(yè)務檢查和監(jiān)督結(jié)算質(zhì)量，另一方面對所有有關人員形成思想上和行為上的 顧忌和約

47、束，這才是對公司、對個人負責。3，要加強廉政建設，全公司上下都要樹立廉潔的風尚，特別是預算部這樣的部 門，應把品德放在第一位。4，部門內(nèi)要加強人才的儲備和培養(yǎng)，注意掌握員工的思想動態(tài)，防患于未燃。第四部分 存在問題和相關建議通過結(jié)算發(fā)現(xiàn)問題與不足，促使我們思考和改進，走向更加成熟化和專業(yè)化，這 是某項目結(jié)算最重要的收獲。在某項目結(jié)算過程中，我們遇到許許多多建設過程中遺留下來的問題，在此主要 針對結(jié)算前的幾個階段分為五個方面，進行具體的分析和探討。1，開發(fā)前期 項目定位關系到項目的成敗，其重要性不言而喻。從成本控制的角度來看，在項目定位的同時，其造價水平也基本確定了，項目的成本控制工作也相應開始

48、了。項目的建設成本目標首先是在項目的可行性分析時所做經(jīng)濟評價中，以投資估算的 形式出現(xiàn)，并隨著項目的深入開展而具體和細化；在項目的實施過程中針對目標進 行實時監(jiān)控和動態(tài)調(diào)整，保證后期目標控制在前期的總目標之下，最終從成本方面 保證公司的預期利潤得以實現(xiàn)。有了成本目標和動態(tài)監(jiān)控，即使當市場營銷或其他 方面要求項目做較大調(diào)整時，公司也能心中有數(shù)。但某項目項目前期缺乏控制，預 算部（原合約預算部）這個擔負造價控制的職能部門在2001年4月才成立，而工程在1999年底就已動工，因此成本控制工作沒有從頭開始，沒能在前期制定成本目標， 因此也無法給公司提供整個項目的開發(fā)成本及工程用款計劃，這樣一方面公司安

49、排 資金缺乏計劃，另一方面對成本及利潤的預測缺少科學的計算，而公司領導只能通 過前期可行性研究報告粗略得知，對變化情況無法及時掌握。另外，某項目項目由于前期缺少市場調(diào)查，對項目立項不準，導致樁基開始施工后又修改設計，一方面造成了工期拖延（如我公司支付湛聯(lián)停工窩工費萬元） ，另 一方面造成了廢樁，明顯為廢樁的人工挖孔樁有 71條，鉆孔樁有9條，估計造價約 為人民幣160萬元以上?？傊?，我們應在項目前期既開展成本管理工作，預算部應參與前期經(jīng)濟評價和投 資估算，結(jié)合市場水平和項目定位要求，確立成本目標和控制計劃，以便在項目建設 各個階段圍繞成本目標，執(zhí)行控制計劃。2, 規(guī)劃設計方面規(guī)劃設計的質(zhì)量和深

50、度直接影響到成本控制工作，提高規(guī)劃設計的經(jīng)濟合理性是 節(jié)約成本的根本途徑。具體有以下幾方面的問題值得注意。 在方案設計方面，首先要盡量提高可銷售面積與總建筑面積的比率，某項目的指標是78%不夠分經(jīng)濟；在高度上也要注意經(jīng)濟性，若某項目層高從 3米降到米，則 平均每套住宅綜合造價可下降4%-5%總高方面要考慮腳手架、垂直運輸和超高增加費 的影響，如4#樓的高度為米，結(jié)算中必須套用米的步距，若此高度降低40公分，則可套用米的低一級步距，每平米可降低造價 5元。 要實行限額設計，控制鋼筋和砼用量。某項目4、5#樓鋼筋含量kg/m2，比造價站發(fā)布的同類工程的鋼筋含量 85 kg/m2高出m2,即多出噸鋼筋，增加造價萬元。砼 含量m3/ m2，比造價站發(fā)布的同類工程平均砼含量 m2高出m2即多出7474m3砼。增 加造價萬元。以上兩項即多出萬元，這是本工程設計浪費的最大因素。因此，在給設 計院下達設計任務書時，應給出限額設計指標，特別是鋼筋含量、砼含量等重要指標 限額。按投資估算控制初步設計，按初步設計和總概算控制施工圖設計，