1、精品文檔你我共享 2012年杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展報告 2012年國際經(jīng)濟仍然處于衰退之中，歐債危機、美國財政懸崖等問題不斷沖擊 著國際社會，中國外貿(mào)也受到嚴重影響。在不利的國際環(huán)境下，國家宏觀調(diào)控政策堅 持 穩(wěn)增長”導向，通過預(yù)調(diào)微調(diào)放松貨幣政策，通過稅制改革減輕企業(yè)負擔，通過金 融服務(wù)支持小微企業(yè)發(fā)展，國民經(jīng)濟運行總體呈現(xiàn)出探底走穩(wěn)”的發(fā)展態(tài)勢。 在打造東方品質(zhì)之城、建設(shè)幸福和諧杭州”的總體戰(zhàn)略引導下，2012年杭州市 社會經(jīng)濟發(fā)展走勢平穩(wěn)，投資和消費增速回穩(wěn)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級迅速，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展加 快，保障體系建設(shè)力度加大，地鐵開通為大都市注入新活力。 2012年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊，杭州

2、市區(qū)延續(xù)了限購、限貸”等遏制投 資和投機購房的嚴厲政策措施，商品房價格水平有所回落。隨著房價回落和開發(fā)商促 銷力度加大，二季度開始，以中小戶型為主的購房需求開始釋放，商品房成交規(guī)?？?速增加，但供求關(guān)系基本穩(wěn)定。展望2013年，杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟基 礎(chǔ)穩(wěn)定，但政策環(huán)境存在不確定性，市場預(yù)期可能出現(xiàn)波動，全年商品房成交規(guī)模和 價格總體有望保持平穩(wěn)。 一、新建商品房市場 1 供應(yīng)規(guī)模 根據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，2012年杭州市區(qū)新建商品房的批準預(yù)售套數(shù)為90745套, 建筑面積1031萬平方米，新建商品房新增供應(yīng)套數(shù)和面積均為近5年內(nèi)最高。其中新 建商品住宅72948套，建筑面積844萬平方

3、米，占新建商品房的面積比例為81.8% , 可見住宅仍是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)商的主力產(chǎn)品。從城區(qū)供應(yīng)情況看，蕭山、余杭的新 建商品房供應(yīng)量與主城區(qū)的供應(yīng)量各占50% ,近年來，蕭山、余杭逐漸成為杭州市主 要的商品房供應(yīng)區(qū)域。 2 存量規(guī)模 根據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，截至 2012年12月31日，杭州市區(qū)新建商品房可售面積達 1079.7萬平方米，共83859套，其中住宅760.7萬平方米，57830套。無論是新建商 品房還是住宅，可售面積和套數(shù)均達到2008年以來的新高，給2013年房地產(chǎn)市場帶 來較大的銷售壓力。 AAAAAA 3 成交規(guī)模 牙平方米 杪抄材初於於芒朋 新建商品房成交面積 其中住宅 f

4、fi2CH2年杭州市區(qū)新建商品馬和住宅成交面積月度蒙據(jù) 根據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，2012年市區(qū)新建商品房成交 85436套，共906萬平方米, 比2010、2011年有所增長，但仍然沒有超過 2009年的最高值。2012年3月份以后市 場逐漸回暖，成交面積逐步上升，6月份成交量達到最高值，下半年各月成交面積起 伏不大。 4 .區(qū)域分布 圖較口年航州市各城區(qū)新建商品房成交春數(shù)貶占比 根據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，上城、下城、江干、拱墅和西湖這5個老城區(qū)2012年新建 商品房的成交套數(shù)有限， 占總體的36% ；濱江和下沙也已成為重要的居住區(qū)域， 蕭山 和余杭更是分擔了相當大的商品房需求， 余杭新建商品房成交套數(shù)

5、占到整個市區(qū) 32% 的比例，而若按新建住宅計算，則達到 37%的份額。 5 .戶型結(jié)構(gòu) 圖近6年來杭州市區(qū)新建商品住宅不同面稅類型咸交套數(shù)占比 根據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，2012年新建商品住宅各面積類型中，80-90平方米成交套 數(shù)占比54%，剛性需求成為市場成交的主導力量；改善型需求主要集中在120-144 平方米面積范圍，占比 18% ； 180平方米以上的豪華戶型僅占成交比例的6%。統(tǒng)計 2007年至2012年各面積類型住宅成交套數(shù)占比，其中90平方米以下中小戶型所占比 例在2008年明顯增加，在限購政策開始實施的2011年又有較大增長，而144平方米 以上的成交套數(shù)占比呈逐步下降趨勢?？梢?/p>

6、隨著調(diào)控政策的逐漸深入和完善，中小戶 型剛性需求逐漸得到更大的支持和滿足。 二、二手房市場 1 .成交規(guī)模 簽約面積 一一簽約套數(shù) 圖 2007012年杭州市主城五區(qū)二手房市場成交量 根據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，2012年全年杭州市主城五區(qū)二手房共成交18648套，成 交量與2011年相比有所增加，但相較于2010年的25143套，成交量又低26個百分 點。2007年至今的6年內(nèi)，2012年成交量只高于金融危機時期的2008年以及開始限 購的2011年，整體成交量雖有反彈， 但仍低于6年平均成交量水平23649套。從2012 年主城區(qū)二手房各月成交量走勢來看，除1月份以外，2012年各月成交量均超過2

7、011 年同期水平，在年底成交量出現(xiàn)翹尾，12月份成交量達2638套。年底的二手房成交 量的反彈，一方面是由于全年二手房市場價格較為平穩(wěn)，整體波動??；另一方面由于 房價上漲預(yù)期，使得部分剛需于年底積極入市，從一定程度而言，2012年底的成交 量透支了部分2013年的需求。 2 .區(qū)域分布 0%20%40%旳需80%10094 上城區(qū)下城區(qū)江干區(qū)拱墅區(qū) 西湖匱心江開發(fā)區(qū)珂込江開笈區(qū)下沙開岌氐 圖近3年杭州主城區(qū)二手房交易面積的區(qū)域分布比例 根據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，西湖區(qū)依舊是二手房交易最為活躍的城區(qū)，2012年二手 房簽約面積為239387平方米，同比2011年上漲61%。之江區(qū)開發(fā)區(qū)的二手房交易量

8、 保持一貫的較小值，2012年簽約面積為20726平方米，僅占西湖區(qū)的 5%。二手房市 場的交易熱點仍然在主城五區(qū)，但濱江區(qū)的份額已經(jīng)趕上了上城區(qū)。 3 .戶型結(jié)構(gòu) 21 2012年杭州二手房交易面稅分布 從二手住宅交易面積分布來看，90平方米以下的中小戶型占據(jù)著二手住宅市場的 絕對主力，比重達56%。主要原因是剛需購房者的比重大，尤以年輕的剛性購房者占 據(jù)主導地位，他們購房時由于資金限制，更偏重小戶型。同時，小戶型的熱銷也從側(cè) 面反映了現(xiàn)在的購房者愈加理性，從小起步”的階梯型購房理念現(xiàn)在已經(jīng)被大部分年 輕購房者所認同。 4 購房人群 圖 201R 20H年杭州二手房購買人群分布 根據(jù)透明售房

9、網(wǎng)統(tǒng)計，2012年杭州主城區(qū)二手住宅購房人群中，本地購房人群 （指擁有杭州本地戶籍）占比達76%，與2011年相比大幅增長20%。隨著限購限貸 政策的深入，外地購房人群比例進一步萎縮。 三、市場展望 1 供給充足 從可售房源來看，2012年末杭州市區(qū)新建商品房可售套數(shù)83859套，其中住宅 57830套，位于主城區(qū)的住宅存量為 25675套，占市區(qū)住宅存量的 44%，位于蕭山、 余杭區(qū)的住宅存量為32155套，占比56%，主城區(qū)和蕭山、余杭的新建商品住宅存量 均為歷史新高。 從新增供應(yīng)量來看，雖然 2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅明顯回落，房屋新開 工面積同比出現(xiàn)較大幅度下降，但商品房潛在供應(yīng)

10、量仍然十分可觀。根據(jù)2009 2012 年杭州市區(qū)土地出讓資料測算，過去4年年均出讓土地可建筑面積達1450萬平方米， 相對這4年的市區(qū)年均商品房銷售 828萬平方米而言，這些已出讓土地逐步形成的潛 在供應(yīng)量仍然充足。 2 .需求波動 雖然受到限購限貸政策壓制，2012年杭州市區(qū)商品房銷售規(guī)模仍然先抑后揚， 中小戶型房源暢銷，青年人群充當購房主力軍，表明商品房市場消費需求旺盛。但是, 2013年的市場需求不可能持續(xù)放大，因為消費需求的積累和釋放有一定周期性，經(jīng) 過一段時間集中釋放后，往往進入回穩(wěn)和重新積累的過程。 另外，商品房需求還受到市場預(yù)期和情緒的影響，有明顯波動性特點。如果2013 年房地產(chǎn)相關(guān)政策出現(xiàn)新的變化，政策出臺前后市場需求必然出現(xiàn)波動?？傮w來看， 2013年的市場銷售規(guī)模有望接近 2012年的水平。 3 價格平穩(wěn) 在加強調(diào)控和完善保障雙管齊下的政策作用下，2012年杭州市區(qū)商品房價格總 體水平下降明顯。2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策基調(diào)不變，在供給充足和需求波動的 背景下，商品房價格總體水平不會出現(xiàn)大幅上漲。 另一方面，盡管從房價收入比指標觀察，杭州市商品房價格仍然偏高，但受制于 高企的地價房價比，以及建安成本、稅費支出等剛性約束，商品房價格總體水平很難 進一