石家莊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告結(jié)論一改革開(kāi)放以來(lái)，省會(huì)居民的人均住房面積指標(biāo)上實(shí)現(xiàn)近3倍的增長(zhǎng)，且房屋質(zhì)量及配套設(shè)施也得到了根本性的改變?！緮?shù)據(jù)支持】黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，石家莊市城鎮(zhèn)住宅建設(shè)以前所未有的速度持續(xù)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。統(tǒng)計(jì)部門(mén)調(diào)查顯示，到2007年末，石家莊市市區(qū)居民人均建筑面積已經(jīng)達(dá)到2929平方米，比1980年增長(zhǎng)了29倍。改革開(kāi)放之初，城市市區(qū)居民不僅住房面積小，而且房屋結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，輔助設(shè)施不足。調(diào)查資料顯示，1980年，石家莊市居民人均建筑面積僅為753平方米。結(jié)論二年輕人的婚房及城市居民改善性需求是省會(huì)住宅市場(chǎng)需求的主體，而未來(lái)三年的需求總量最高可以達(dá)到1005萬(wàn)平方米、1117萬(wàn)套，平均每年335萬(wàn)平方米、372萬(wàn)套?！緮?shù)據(jù)支持】（1）剛性需求步入婚齡的本市戶口青年人、外來(lái)定居人口以及在本市居住一段時(shí)間的流動(dòng)性人口對(duì)住房的需要構(gòu)成剛性需求的主要來(lái)源。據(jù)省會(huì)統(tǒng)計(jì)局、民政局提供數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，省會(huì)未來(lái)五年內(nèi)的剛性需求將超過(guò)11164萬(wàn)平方米、1236萬(wàn)套。WWWHEBFDCCOM（2）改善型需求改善型需求主要從兩個(gè)方面考慮，一是家庭人口多，人均居住面積小，需要增加面積；二是由于房屋老化、結(jié)構(gòu)不合理、配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房。據(jù)房管信息中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，省會(huì)未來(lái)五年內(nèi)的改善型需求將超過(guò)55840萬(wàn)平方米、625萬(wàn)套。（3）被動(dòng)拆遷需求考慮到城市建設(shè)過(guò)程中，會(huì)涉及到大量被動(dòng)拆遷戶的安置需求，這里面大部分需求會(huì)原地、原項(xiàng)目消化，但也有部分因公建設(shè)施、市政建設(shè)的拆遷后而產(chǎn)生的安置問(wèn)題需要市場(chǎng)來(lái)消化，但考慮到數(shù)量比重不大，不做單獨(dú)討論。（4）市場(chǎng)需求總量評(píng)估未來(lái)五年內(nèi)需求總量為16748萬(wàn)平米、1861萬(wàn)套，考慮到和三年大變樣的周期相符，我們以此計(jì)算出未來(lái)三年市場(chǎng)的需求總量為1005萬(wàn)平方米、1117萬(wàn)套。結(jié)論三城中村改造所產(chǎn)生的供應(yīng)量，將是未來(lái)三年省會(huì)住宅供應(yīng)的重要組成部分。未來(lái)三年住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供求基本平衡態(tài)勢(shì)。【數(shù)據(jù)支持】（1）商品房供應(yīng)量據(jù)省會(huì)房管信息中心相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，據(jù)計(jì)算后得知省會(huì)20052008年6月已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)尚未售出的剩余商品房為16852萬(wàn)平方米，合207萬(wàn)套。據(jù)省會(huì)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)，截止2008年6月，已獲批準(zhǔn)但尚未取得開(kāi)工許可證的商品房為6755萬(wàn)平方米，按每套90平米計(jì)算，約7500套。前述兩項(xiàng)合計(jì)，則未來(lái)兩、三年商品房市場(chǎng)的供應(yīng)能力為23607萬(wàn)平方米、282萬(wàn)套。（2）城中村改造產(chǎn)生的市場(chǎng)供應(yīng)量根據(jù)三年大變樣辦公室提供的數(shù)據(jù)，未來(lái)城中村改造計(jì)劃拆除面積為103452萬(wàn)平方米（總占地1297萬(wàn)平方米）?？鄢凉M足村民住房需要外，將會(huì)產(chǎn)生新增市場(chǎng)供應(yīng)量811萬(wàn)平方米、901萬(wàn)套。（3）因危改所產(chǎn)生的新增供應(yīng)量據(jù)省會(huì)國(guó)土資源局、房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，兩、三年內(nèi)因危房改造所帶來(lái)的新增市場(chǎng)供應(yīng)量可以達(dá)到25萬(wàn)平米、2800余套住房。綜上所述我市未來(lái)三年商品房市場(chǎng)供應(yīng)、城中村改造、危房改造共產(chǎn)生新增市場(chǎng)供應(yīng)107207萬(wàn)平方米、1191萬(wàn)套。三年內(nèi)年均供應(yīng)量為35736萬(wàn)平方米、397萬(wàn)套。相比未來(lái)三年平均每年335萬(wàn)平方米、372萬(wàn)套的指標(biāo)預(yù)期，整個(gè)省會(huì)住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供略大于求，且兩者相差極小，僅為2236萬(wàn)平米每年，合2500套不到。結(jié)論四年輕人婚房需求受購(gòu)買(mǎi)力局限而呈現(xiàn)減弱趨勢(shì)，實(shí)際購(gòu)房能力評(píng)價(jià)中，改善居住環(huán)境群體要明顯強(qiáng)于婚房群體?！緮?shù)據(jù)支持】根據(jù)此次抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在接受調(diào)查的適齡年輕人情侶共2834組樣本中，表示目前具有購(gòu)房能力的比重僅為4026，即三年內(nèi)可產(chǎn)生44946萬(wàn)平方米、499萬(wàn)套住宅的需求。5201的樣本明確表示短期內(nèi)不具備購(gòu)房能力，只能租賃或者寄住解決婚房問(wèn)題，另有773樣本表達(dá)不夠明確，需要具體分析。本次調(diào)查結(jié)果顯示，目前石家莊住房需求仍然強(qiáng)勁，購(gòu)房者購(gòu)房的目的主要集中在改善居住環(huán)境以及結(jié)婚用房?jī)纱蟀鍓K，其中改善居住環(huán)境群體比例為5826，結(jié)婚用房所占比例為2155。結(jié)論五工薪階層是目前省會(huì)樓市最大的需求群體，其購(gòu)房潛能十分巨大?！緮?shù)據(jù)支持】在給出的9個(gè)職業(yè)類(lèi)別中，工人/公司職員所占的比例最大，占總體3228；其次，個(gè)體私營(yíng)者占2003、經(jīng)理管理層占1623，其他職業(yè)個(gè)體比重均不到10，比較分散。結(jié)論六城市東南的裕華區(qū)仍是省會(huì)購(gòu)房者最愿意置業(yè)的區(qū)域，城市西北方向作為市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域而被廣泛關(guān)注，而橋西區(qū)具有較大的改造潛力。【數(shù)據(jù)支持】在置業(yè)區(qū)域的選擇上，石家莊市裕華區(qū)域因具有較為充分的土地儲(chǔ)備、完善的市政配套及不斷形成的城市高檔住宅聚集區(qū)而成為首選區(qū)域，占總體的3702；其次為橋東、橋西、長(zhǎng)安、新華等區(qū)域，分別占總體1756、1574及1233；而開(kāi)發(fā)區(qū)作為新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不如意，究其原因主要是生活配套還是欠缺，而且區(qū)域內(nèi)供應(yīng)強(qiáng)度過(guò)大，這些都是致使開(kāi)發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展不好的主要原因。結(jié)論七幼兒園及小學(xué)等初級(jí)教育配套成為廣大置業(yè)者的首選參考因素，而社區(qū)商業(yè)及健身場(chǎng)館配套也有足夠的關(guān)注。WWWHEBFDCCOM【數(shù)據(jù)支持】調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，被訪者認(rèn)為應(yīng)該具備的前三項(xiàng)設(shè)施依次表現(xiàn)為幼兒園、小學(xué)等教育設(shè)施、社區(qū)商業(yè)、健身設(shè)施及場(chǎng)所，分別占總體的4160、1692、1321。在小區(qū)配套設(shè)施的問(wèn)題上，購(gòu)房者對(duì)車(chē)庫(kù)、廣場(chǎng)及智能化的條件也較為重視。結(jié)論八80100平米套型產(chǎn)品成為主流需求，其次是100120平米套型產(chǎn)品，這基本反映出工薪階層購(gòu)房的客觀需要?！緮?shù)據(jù)支持】WWWHEBFDCCOM本次調(diào)查受訪群體對(duì)住宅面積的需求主要集中在80120之間，占總體的69之重；其中對(duì)80100的需求較高，占總體的4374。以往市場(chǎng)供應(yīng)主流是120140的舒適型大套型產(chǎn)品，購(gòu)房者被迫進(jìn)行“過(guò)大需求”行為。而當(dāng)市場(chǎng)去化不如以往順暢的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者的需求表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)型小套型的需求為主。在“90、70”政策下，如何將中小套型產(chǎn)品的功能多元化、延展化，將成為當(dāng)前產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重點(diǎn)所在。結(jié)論九絕大多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)水平應(yīng)該在4000元每平米以下，這與目前省會(huì)商品房銷(xiāo)售均價(jià)十分接近。【數(shù)據(jù)支持】調(diào)查結(jié)果顯示，潛在購(gòu)房群體對(duì)商品房?jī)r(jià)格的接受程度較低，5584的被訪者能夠接受的商品房?jī)r(jià)格在3000元/以下，有3567的購(gòu)房者認(rèn)為30004000元每平米比較合理。僅有不到10的被訪者接受的價(jià)格能夠達(dá)4000元/以上。而據(jù)省會(huì)有關(guān)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，2008年底省會(huì)產(chǎn)住宅市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)不足4000元每平米。結(jié)論十全面盤(pán)活存量房市場(chǎng)，將是省會(huì)住宅市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇的重要手段和措施?！緮?shù)據(jù)支持】經(jīng)調(diào)研得知，目前并入統(tǒng)計(jì)樣本的購(gòu)房需求者，有56的群體需要將原有住房進(jìn)入流通變現(xiàn)后，才能具備新房的購(gòu)買(mǎi)能力，因此，盤(pán)活存量房市場(chǎng)是促進(jìn)新房市場(chǎng)交易的重要手段。WWWHEBFDCCOM盤(pán)活存量房市場(chǎng)有助于迅速提高購(gòu)房需求群體的購(gòu)買(mǎi)能力，而購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)意愿正是制約樓市復(fù)蘇的兩個(gè)重要因素。結(jié)論十一相對(duì)穩(wěn)定的政策環(huán)境，是房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇的前提條件?！緮?shù)據(jù)支持】市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)廣大置業(yè)者最為重要，其次才是房?jī)r(jià)的高低問(wèn)題。經(jīng)調(diào)查得知，有42以上的被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高是其暫不考慮購(gòu)房的原因，而超過(guò)66的被調(diào)查者則表達(dá)出對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的擔(dān)憂，致使其無(wú)法放心購(gòu)房。結(jié)論十二對(duì)省會(huì)2009年住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析1、市場(chǎng)政策面趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，成交量將先于價(jià)格出現(xiàn)回暖跡象。2、目前省會(huì)樓市的價(jià)格調(diào)整已經(jīng)基本見(jiàn)底，2009年的住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，進(jìn)一步下調(diào)的可能性很小。3、考慮到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，部分城中村改造項(xiàng)目的進(jìn)度將可能主動(dòng)延緩，以適應(yīng)市場(chǎng)的形勢(shì)及變化。結(jié)論十三對(duì)各方合理化建議開(kāi)發(fā)商適當(dāng)加大對(duì)平價(jià)房、限價(jià)房開(kāi)發(fā)力度，既支持了政府工程，可以讓開(kāi)發(fā)企業(yè)平穩(wěn)過(guò)冬，樹(shù)立企業(yè)品牌。WWWHEBFDCCOM以近郊婚房社區(qū)為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方向。注重小套型面積產(chǎn)品比重，靈活的付款方式，以爭(zhēng)取市場(chǎng)的剛性需求。政府部門(mén)減免交易稅費(fèi)，促進(jìn)刺激存量房流通，盤(pán)活和帶動(dòng)新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商群體加大對(duì)“平價(jià)房、限價(jià)房”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資、并適時(shí)征