GemdaleCorporation,科學(xué)筑家,TheScienceofLiving,區(qū)域化工程管理模式探討,深圳地產(chǎn)公司,GemdaleCorporation,引言,隨著集團(tuán)的快速擴(kuò)張發(fā)展，各區(qū)域公司同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目個(gè)數(shù)也越來越多。如何在原有工程口人力資源被大幅攤薄的情況下，確保各項(xiàng)目工程質(zhì)量輸出標(biāo)準(zhǔn)的穩(wěn)定性和相對(duì)一致性，并加速工程管理人才的培養(yǎng)，已成為各區(qū)域公司工程管理需要面對(duì)的重大課題。,深圳公司自2005年實(shí)行項(xiàng)目制運(yùn)作以來，一直在努力探索區(qū)域化工程管理的合理模式，現(xiàn)就該課題與各兄弟公司交流一下經(jīng)驗(yàn)得失，也歡迎各兄弟公司同事提供寶貴的意見建議。,引言,一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系,提綱,二、對(duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程,三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè),四、工程未動(dòng)，策劃先行,五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控,六、工程資源整合及平臺(tái)建設(shè),七、關(guān)于提高工程客戶滿意度的思考,一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系,GemdaleCorporation,一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系,營(yíng)運(yùn)中心在工程總監(jiān)的指導(dǎo)下，協(xié)調(diào)各項(xiàng)目工程口資源，進(jìn)行工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度建設(shè)，組織各類評(píng)審及工程巡檢等。,入伙項(xiàng)目工程維修的職能開始也設(shè)置在營(yíng)運(yùn)中心，后為提高客服效率改歸入品牌客服部。,GemdaleCorporation,一、深圳公司區(qū)域化工程管理體系,營(yíng)運(yùn)中心自成立以來，在區(qū)域化工程管理中發(fā)揮了積極的作用修改完善了ISO9000工程類的程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書；組織編制了工程管理策劃制度、深圳公司項(xiàng)目巡檢制度等制度。多次組織對(duì)各項(xiàng)目工程管理策劃書及防水專項(xiàng)施工方案進(jìn)行評(píng)審。多次組織對(duì)區(qū)域公司各項(xiàng)目進(jìn)行巡檢。組織各項(xiàng)目工程口進(jìn)行內(nèi)部交流或?qū)ν饨涣鳌?二、對(duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程,二、對(duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程,二、對(duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程,1.策劃評(píng)審05、06年深圳公司組織評(píng)審了漁農(nóng)村項(xiàng)目、梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目一期、荔湖城項(xiàng)目、梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目二期的工程管理策劃書及若干項(xiàng)目的防水施工專項(xiàng)方案；,圖：梅隴鎮(zhèn)工程管理策劃書評(píng)審,二、對(duì)各項(xiàng)目工程管理的宏觀監(jiān)控流程,2.操作指引及標(biāo)準(zhǔn)編制完善了二十余個(gè)ISO9000程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書；參與編制金地集團(tuán)防水標(biāo)準(zhǔn)做法,3.過程檢查組織對(duì)深圳區(qū)域公司所有在建項(xiàng)目進(jìn)行了十余次工程巡檢；4.總結(jié)與提高總結(jié)形成了客服案例及漁農(nóng)村樁基爆破等若干案例分析。,圖項(xiàng)目巡檢,三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè),三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè),三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè),三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè),標(biāo)準(zhǔn)化工作的關(guān)鍵在于其對(duì)實(shí)際工作的指導(dǎo)性及貫徹執(zhí)行,截屏圖：深圳公司工程口流程考試,戰(zhàn)前培訓(xùn),鋼筋工程樣板驗(yàn)收,三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè),貫徹執(zhí)行各項(xiàng)工程制度,現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢制度,現(xiàn)場(chǎng)檔案管理制度,工程組現(xiàn)場(chǎng)資料歸檔,安全文明定期檢查制度,監(jiān)理工作績(jī)效考核制度,三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè),貫徹執(zhí)行各項(xiàng)工程制度,三、不斷完善工程標(biāo)準(zhǔn)化及制度化建設(shè),下一階段標(biāo)準(zhǔn)化工作設(shè)想,重要節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)做法,金地工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),四、工程未動(dòng)，策劃先行,四、工程未動(dòng)，策劃先行,工程管理策劃的宗旨工程管理策劃的要求采用統(tǒng)一模板充分體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目工程組全員參與土方開工前完成深圳區(qū)域公司評(píng)審編以致用,漁農(nóng)村工程管理策劃書研討,四、工程未動(dòng)，策劃先行,工程管理策劃書內(nèi)容框架,GemdaleCorporation,思路在策劃中逐漸明晰經(jīng)驗(yàn)在策劃中得到分享,四、工程未動(dòng)，策劃先行,各項(xiàng)目編制策劃書的感受,全員參與很有必要策劃在于指導(dǎo)實(shí)踐,五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控,五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控,深圳公司項(xiàng)目巡檢幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一、成員要求成立項(xiàng)目巡檢小組成員庫，成員來自深圳區(qū)域公司各項(xiàng)目工程口，原則上每次巡檢各項(xiàng)目均有一至兩名工程師參與；二、頻率要求在各項(xiàng)目的土方基坑、地下室、轉(zhuǎn)換層、首層標(biāo)準(zhǔn)層、裝飾裝修、入伙前等重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行巡檢，同時(shí)保證各項(xiàng)目每季度至少接受巡檢一次；三、內(nèi)容要求巡檢內(nèi)容包括項(xiàng)目工程管理制度建設(shè)及工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明。四、形式要求巡檢結(jié)果不打分、不評(píng)比，但巡檢報(bào)告將在每月的深圳公司項(xiàng)目輪值會(huì)議上進(jìn)行匯報(bào)；,五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控,項(xiàng)目巡檢動(dòng)員會(huì),巡檢工作重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容除了較重大的，或相對(duì)共性的工程質(zhì)量問題之外，更強(qiáng)調(diào)的是各項(xiàng)目工程口的制度建設(shè)情況。,五、組織項(xiàng)目巡檢，加強(qiáng)過程把控,簡(jiǎn)而言之，質(zhì)量是標(biāo)，制度是本。,項(xiàng)目巡檢總結(jié)交流,項(xiàng)目巡檢工地視察,六、工程資源整合及平臺(tái)建設(shè),六、工程資源整合及平臺(tái)建設(shè),組織各公司、各項(xiàng)目對(duì)工程流程、程序文件重新進(jìn)行了梳理。制訂了作業(yè)指導(dǎo)書優(yōu)化和培訓(xùn)計(jì)劃，逐步補(bǔ)充完善ISO9000程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書、節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)做法及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。成立了項(xiàng)目巡檢成員庫，成員來自深圳區(qū)域公司每個(gè)項(xiàng)目。原則上每次工程巡檢各個(gè)項(xiàng)目都有工程師參與，從而使各項(xiàng)目成員在工程巡檢中取長(zhǎng)補(bǔ)短，互相學(xué)習(xí)。同時(shí)建立項(xiàng)目巡檢網(wǎng)頁，巡檢信息共享。在組織工程管理策劃書及各種專業(yè)施工方案評(píng)審時(shí)，召集各項(xiàng)目工程口資源合力出謀劃策。建立承包商及供應(yīng)商名庫，制定了合作單位評(píng)價(jià)體系，為各項(xiàng)目?jī)?yōu)選合作單位提供有利平臺(tái)。同時(shí)將投標(biāo)入圍單位由三家增加為五家，擴(kuò)大了招標(biāo)開放度、增強(qiáng)了投標(biāo)單位間的競(jìng)爭(zhēng)。,六、工程資源整合及平臺(tái)建設(shè),開始對(duì)部分部品實(shí)施區(qū)域化戰(zhàn)略采購(gòu)，以提高采購(gòu)效率并保證產(chǎn)品優(yōu)良性，同時(shí)降低了招標(biāo)成本。建立和貫徹了工程口新老員工的導(dǎo)師制，形成傳、幫、帶和自我加壓的學(xué)習(xí)氛圍，為骨干員工和基層員工提供了各種培訓(xùn)交流機(jī)會(huì)。擬制定區(qū)域公司統(tǒng)一的工程檢查表格，以避免檢查疏漏。擬于近期在區(qū)域公司工程系統(tǒng)建立技術(shù)專家組，為各項(xiàng)目研究和解決技術(shù)難題。,l精品資料網(wǎng)精品資料網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。,七、關(guān)于提高工程客戶滿意度的思考,七、關(guān)于提高工程客戶滿意度的思考,工程質(zhì)量是提高工程客戶滿意度的根本保證客戶價(jià)值決定資源配置關(guān)注客戶所關(guān)注減少設(shè)計(jì)硬傷及不合理的銷售承諾重視入伙驗(yàn)樓，提供專業(yè)支持優(yōu)化客服流程，降低返修