房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：*￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制時(shí)間： 二O一O年二月十六日“目 錄1、項(xiàng)目概況042、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置043、市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位054、規(guī)劃發(fā)展建議225、資源供給246、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究247、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃258、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析269、結(jié)論及建議27一、項(xiàng)目概況： 二、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置：1、土地調(diào)查：本項(xiàng)目用地由兩宗土地構(gòu)成，其土地證面積總和為7813.21平方米（約11.72畝），均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為*￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2、拆遷調(diào)查：本項(xiàng)目土地使用權(quán)屬*￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其地塊上臨時(shí)出租門面及出租倉(cāng)房產(chǎn)權(quán)均屬￥公司，不存在大的拆遷難的問(wèn)題。3、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：本項(xiàng)目地塊上有倉(cāng)房（租賃站），其施工水電問(wèn)題可在此基礎(chǔ)上解決，同時(shí)項(xiàng)目?jī)擅媾R市政道路，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。4、地塊交通條件調(diào)查：本項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個(gè)大房產(chǎn)公司在本項(xiàng)目周邊進(jìn)行開發(fā)帶動(dòng)，將極大地促進(jìn)政府對(duì)該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。36路公交車從項(xiàng)目前躍進(jìn)北路經(jīng)過(guò)，6路、27路、39路公交線路從旁經(jīng)停，平政長(zhǎng)途汽車站相距咫尺，出行非常方便。三、市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位： 一）、市場(chǎng)分析：1、2009年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析：1）、由于國(guó)家宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。2009年*市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為人民幣229122萬(wàn)元，同比2008年減少人民幣93408.16萬(wàn)元，負(fù)增長(zhǎng)率為28.96。2）、2009年商品房施工面積2026744平方米（其中：本年新開工面積1219914平方米），施工面積比2003年減少565874平方米，負(fù)增長(zhǎng)率22。從施工面積構(gòu)成看，其中住宅仍占主導(dǎo)地位，為1686960平方米，12270套，但比2008年所占比重下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，為83。2009年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，占住宅施工面積總量65，同比2008年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2008年減少143458平方米，846套。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積54934平方米，610套，同比2008年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2008年減少106773平方米，402套（幢）。 從表四圖例中看出，因國(guó)家宏觀調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢(shì)減緩，但投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。2008年*市住宅投資所占比重為89%，2009年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由2008年7.8%上升至2009年15%對(duì)我市投資結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長(zhǎng)22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負(fù)增長(zhǎng)5%；商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長(zhǎng)495%；寫字間竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面積20673平方米，比上年負(fù)增35%。4）、商品房進(jìn)入市場(chǎng)情況：2009年，*市商品房市場(chǎng)進(jìn)入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負(fù)增長(zhǎng)為28%。其中：商品住宅進(jìn)入市場(chǎng)980813平方米，7746套，占商品房進(jìn)入市場(chǎng)總量82%左右，比上年投入總量減少93%；商業(yè)用房投入市場(chǎng)信息69893平方米，占商品房投入市場(chǎng)總量度4%左右，比上年投入總量減少93%；商業(yè)用房投入市場(chǎng)169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場(chǎng)信息投入38369平方米，占商品房投入市場(chǎng)總量4%左右。從2009年商品房市場(chǎng)投入走勢(shì)看，2008年商品房市場(chǎng)投入系高峰期，該峰值一直延續(xù)到2009年一季度。從2009年二季度開始，我市房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控影響，市場(chǎng)投入量逐漸減少，至12月底為最低端。2、2009年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析：2009年，*市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量大于2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受銀行信貸規(guī)模收縮影響，2009年下半年商品房銷售有所下降，2009年上半年商品房銷售面積為974545平方米，占全年商品房銷售總面積66%；下半年銷售商品房為507094平方米。占全年銷售總面積34%。1）、2009年，*市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬(wàn)元，分別比上年增加113464平方米，49133萬(wàn)元。增長(zhǎng)率分別為7.6%、20%。2009年，商品住宅銷售1375390平方米，10150套，銷售金額189865萬(wàn)元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬(wàn)元。增漲率為7.7%、5%、21%。2）、2009年住房二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，截止12月，累計(jì)完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬(wàn)平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長(zhǎng)62.1%、88.1%、42.8%；其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一級(jí)市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。3）、消費(fèi)者購(gòu)成情況隨著*市城市化進(jìn)程加快，*城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，*市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來(lái)越成為我市住房消費(fèi)的主力軍，外地人與本地人購(gòu)房數(shù)比例差距逐漸縮小，2009年，外地人購(gòu)買商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。4）、商品房銷售價(jià)格情況2009年，*市商品房銷售平均價(jià)格為每平方米1794元，（按套內(nèi)面積計(jì)算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業(yè)用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。從上列表中反映出，*市房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢(shì)，2009年普通商品房平均價(jià)格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。5）、不同戶型商品房銷售情況分析：從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出，2009年每套90-130平方米范圍內(nèi)仍然是人們購(gòu)買的主要對(duì)象，每套90平方米以下從2008年的25%上升到達(dá)29.27%，比上的上漲4.27個(gè)百分點(diǎn)，而每套130平方米以上面積下降2.19%。說(shuō)明小戶型購(gòu)買者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2008年的27%下降為2009年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2009年的50.4%，呈現(xiàn)出戶型變小，單價(jià)上升的勢(shì)態(tài)，但總套價(jià)2009年同上年相比卻變化不大。3、2009年*市商品房空置情況：2009年*市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負(fù)增長(zhǎng)率為13%。其中，一年以內(nèi)商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。2009年*市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2009年下半年增加68114平方米，增長(zhǎng)比率為18%。4、2009年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)：1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩：*市2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長(zhǎng)。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投入量進(jìn)一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年上半年商品房市場(chǎng)投入面積707228平方米，下半年商品房市場(chǎng)投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3% 、40.7% 。2）、房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)：幾年來(lái)，*的商品房?jī)r(jià)格一直沒(méi)有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動(dòng)。每年上升比例不超過(guò)10%，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2008年下半年至2009年上半年，*市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢(shì)。僅2004年上半年商品房銷售面積已達(dá)到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。4）、商業(yè)用房投資勢(shì)頭強(qiáng)勁2009年，*商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢(shì)頭，萬(wàn)向裝飾建材城、花園市場(chǎng)三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽(yáng)商業(yè)城等一批項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)，天晨愛(ài)喜嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車配件市場(chǎng)等一批項(xiàng)目也已開始或即將開始動(dòng)工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá)308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。5）、二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，連動(dòng)商品房市場(chǎng)銷售快速增長(zhǎng)。衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場(chǎng)是否火爆是一個(gè)重要標(biāo)志。2009年，*二手房市場(chǎng)已開始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長(zhǎng)88.1%，快速上漲極大地拉動(dòng)了商品房市場(chǎng)。6）、外來(lái)人口購(gòu)房成為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。外來(lái)人口購(gòu)買我市商品房，近三年來(lái)增長(zhǎng)速度不斷加快，2006年外來(lái)人口購(gòu)商品房123880平方米，2007年購(gòu)商品房262745平方米，2008年購(gòu)商品房267965平方米，2009年達(dá)到474836平方米，同本地人購(gòu)房比例為32%、68%。外來(lái)人口購(gòu)買商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場(chǎng)的發(fā)展。為城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。7）、小戶型商品房開始受到市場(chǎng)青睞，受到開發(fā)商、消費(fèi)者追捧。 5、2009年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題：1）、土地價(jià)格的快速增漲與商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的矛盾。近幾年來(lái)，我市土地市場(chǎng)價(jià)格上升幅度極大，尤其是實(shí)行土地供給體制改變后，競(jìng)拍價(jià)格一路走高，對(duì)商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來(lái)了極大的銷售風(fēng)險(xiǎn)。而商品房?jī)r(jià)格由于市場(chǎng)供求關(guān)系比較寬裕，商品房?jī)r(jià)格一直處于平緩的上升趨勢(shì)，為了消化土地價(jià)格上升所占用成本的比重，開發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營(yíng)業(yè)用房售價(jià)來(lái)賺錢，長(zhǎng)持下去，將會(huì)對(duì)*商業(yè)房產(chǎn)帶來(lái)極為不利的影響。2）、原材料價(jià)格波動(dòng)的不確定性加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價(jià)格上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚大。如2009年下半年頁(yè)巖磚由0.14元/匹漲至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。3）、受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，*市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售在2009年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢(shì)。尤其是銀行實(shí)行緊縮政策，提高存款準(zhǔn)備金利率，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金提高15個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到限制。4）、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。2009年我市商品房開發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量造成了一定的壓力。6、2010年*市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：1）、*市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是，由于近年*國(guó)民經(jīng)濟(jì)GPP增漲速度放慢，將會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。從目前市場(chǎng)調(diào)查情況看，2010年可能投入市場(chǎng)項(xiàng)目30多個(gè)，投入市場(chǎng)面積140多萬(wàn)平方米。但我市商品房銷售市場(chǎng)卻在2009年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。2）、政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣土地競(jìng)投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)將得到進(jìn)一下控制，政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)互補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。經(jīng)過(guò)政府對(duì)閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運(yùn)營(yíng)效益不斷提高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開始下降，市場(chǎng)上的需求已開始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣土地競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開發(fā)企業(yè)之間竟價(jià)。3）、2010年商品房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平衡，但應(yīng)有一定升幅。*市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，市場(chǎng)化程度較高，開發(fā)商的開發(fā)行為和購(gòu)房者的消費(fèi)行為都趨天理智與成熟。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升應(yīng)該是2010年總趨勢(shì)。2010年總體上供給大于需求，仍屬買方市場(chǎng)。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤，市場(chǎng)價(jià)格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，推盤周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。4）、二手房屋市場(chǎng)交易將繼續(xù)保持暢旺：98年以來(lái)，*市實(shí)施住房私有化后，又出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房改革制度的政策，使二手房市場(chǎng)日趨活躍，尤其是2007年開始實(shí)施的住房貨幣化補(bǔ)帖制度，更加促使二手房市場(chǎng)的發(fā)展。從2008年開始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì)2010年二手房市場(chǎng)將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動(dòng)商品房市場(chǎng)的發(fā)展。5）、外來(lái)人口購(gòu)房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐*市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。但隨著*市城市幅射力的減弱，周邊城市競(jìng)爭(zhēng)力的加強(qiáng)。需要采取更有力的措施推廣*城市品牌，吸引外來(lái)人口購(gòu)買商品房。二）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位：1、項(xiàng)目周邊類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)研：為了進(jìn)一步了解圣水片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體情況，為“￥花園”項(xiàng)目開發(fā)提供數(shù)據(jù)、信息支持，而對(duì)該區(qū)域樓盤進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取“花園星河灣二期（星河圣景）”、“金達(dá)小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤作為樣本進(jìn)行對(duì)比分析，情況如下：項(xiàng)目周邊類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料：1）、商業(yè)部分、花園“星河灣”一期（臨街或小區(qū)內(nèi)底層門面）：該項(xiàng)目?jī)H一期有門面，項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路末段。門面進(jìn)深約為9m16m，開間約為3.6m6.9m，建筑面積銷售單價(jià)為3500元/，銷售情況比較好，尤其內(nèi)街門面銷售基本告罄。、金達(dá)小區(qū)（臨長(zhǎng)虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：該項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路，在本項(xiàng)目及“星河灣”之間。臨躍進(jìn)北路底層門面進(jìn)深約11m左右），開間約為3.3m、3.9m，門面建筑面積銷售單價(jià)為4500元/左右，該部分門面已銷售完。臨長(zhǎng)虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會(huì)公開發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對(duì)外銷售。、青清怡苑（兩層門面）：該項(xiàng)目位于躍進(jìn)北路，在本項(xiàng)目斜對(duì)面。該項(xiàng)目門面進(jìn)深約為10.2m，開間為2.6m 、3.6m、4.5m等?，F(xiàn)余兩套面積大于50的門面未售，其門面建筑面積銷售單價(jià)為5000元/（優(yōu)惠后銷售價(jià)）。二樓門面以建筑面積2800元/被個(gè)人全端。、山水姻緣（兩層門面）：該項(xiàng)目位于高水南路與躍進(jìn)北路的交叉口，在青清怡苑項(xiàng)目正對(duì)面。該項(xiàng)目臨街一、二層為進(jìn)深17和19米的大門面，每個(gè)門面面寬大概在6米左右，其一層門面建筑面積銷售均價(jià)在6000元/，二樓門面建筑面積銷售均價(jià)在2600元/。本項(xiàng)目才取得預(yù)售資格，具體銷售情況需進(jìn)一步調(diào)查。由此可見，該區(qū)域門面單價(jià)總體來(lái)說(shuō)不是太高，根據(jù)*市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來(lái)說(shuō)，該區(qū)域在幾個(gè)高檔樓盤的帶動(dòng)下，以及市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，只要項(xiàng)目門面面積適中，其門面銷售單價(jià)有很大的提升潛力。2）、住宅、花園“星河灣”二期（2F7F）：花園“星河灣”小區(qū)全部完成后，小區(qū)共有住宅2000余套，一期總體銷售情況比較好，二期于1月15日正式預(yù)售。二期單套建筑面積最小約為89（兩室兩廳單衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)），僅兩幢樓共96套，銷售情況較好，一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項(xiàng)目中最小的小三室戶型面積約為110。躍層最小建筑面積為156、二期住宅正式預(yù)售前建筑面積銷售價(jià)格如下：1F：1406元/；2F、5F：1477元/；3F、4F：1548元/；6-7F（躍層）：1450元/。小區(qū)配套費(fèi)僅燃?xì)馊霊糍M(fèi)3610元/戶，物管費(fèi)為0.45元/。、金達(dá)小區(qū)（1F7F）：該項(xiàng)目住宅建筑面積分布為：項(xiàng)目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)有89、91、96；兩室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)：119；三室兩廳雙衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)：112、127；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)：122；三室兩廳雙衛(wèi)四陽(yáng)臺(tái)：140，沒(méi)有兩室兩廳等小戶型。根據(jù)該項(xiàng)目售樓部樓盤銷售進(jìn)度表分布來(lái)看，住宅僅建筑面積91左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢(shì)不是很好。項(xiàng)目住宅建筑面積銷售價(jià)格如下：1F：1200元/；2F、5F：1270元/；3F、4F：1350元/；6-7F（躍層）：1200元/。小區(qū)配套費(fèi)僅燃?xì)馊霊糍M(fèi)3610元/戶，物管費(fèi)為0.25元/。、隨園新村二期（1F7F）：該項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房，其戶型均以小兩室、一室為主，套內(nèi)面積在5575之間，套內(nèi)面積銷售價(jià)格為：1F：1100元/；2F、5F：1150元/；3F、4F：1210元/；6F：1090元/；7F：1030元/。小區(qū)配套費(fèi)：燃?xì)馊霊糍M(fèi)3300元/戶，電1280元/戶、電視380元/戶。物管費(fèi)為0.15元/。、青清怡苑（1F7F）：本項(xiàng)目至今未取得預(yù)售許可證，項(xiàng)目共80套住房，其中一室一廳（建筑面積為52）12套；兩室兩廳單衛(wèi)（建筑面積為77、91）分別為24套和12套；三室兩廳雙衛(wèi)單陽(yáng)臺(tái)（建筑面積為121）12套；三室兩廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)（建筑面積為133）20套?，F(xiàn)宣傳銷售價(jià)位按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)(優(yōu)惠2%后)：1F：1160元/；2F、5F：1265元/；3F、4F：1310元/；6-7F：1080元/。小區(qū)配套費(fèi)：燃?xì)馊霊糍M(fèi)3300元/戶，水3060元/戶。物管費(fèi)為0.25元/。由于該項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，其預(yù)定情況不好。、山水姻緣：（1F7F）:本項(xiàng)目住宅約100套，其主要以85左右的兩室及115左右的三室戶型為主打戶型。其住宅銷售均價(jià)按建筑面積計(jì)算1400元/。其六七樓為躍層形式，由于屋頂花園面積較大，其銷售情況比較好。項(xiàng)目才開始銷售，具體銷售情況需進(jìn)一步調(diào)查。由此可見，該區(qū)域除“花園星河灣”外，其他一般商住樓項(xiàng)目的住宅銷售單價(jià)總體偏低，其原因于其各自項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及區(qū)域內(nèi)城市配套設(shè)施有關(guān)系，“花園星河灣”因其項(xiàng)目大、規(guī)劃理念先進(jìn)、公司品牌效應(yīng)使得其本身銷售單價(jià)及銷售走勢(shì)都非常樂(lè)觀。因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，只要我們?cè)陧?xiàng)目前期規(guī)劃做細(xì)，設(shè)計(jì)盡可能的人性化，以及隨著政府對(duì)土地控制力度加大，其本項(xiàng)目住宅銷售單價(jià)應(yīng)該比較樂(lè)觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢(shì)也是可以樂(lè)觀預(yù)計(jì)的。 2、項(xiàng)目定位：1）、市場(chǎng)定位：本項(xiàng)目擬建設(shè)成為*市少有的精品小樓盤。2）、區(qū)域定位：在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，要建設(shè)成為在規(guī)劃設(shè)計(jì)上與“花園星河灣”、“小島春天花園”等高品質(zhì)商住小區(qū)媲美或有些甚至超越，在銷售價(jià)位方面能讓市民更容易接受的精品商住小區(qū)。3）、主力客戶群定位：中、低收入市民（包括臨時(shí)居民），白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者以及外地來(lái)綿人員。4）、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業(yè)，二層為娛樂(lè)休閑、辦公用途。其臨街三層（含三層）以上及小區(qū)內(nèi)不臨街的均為住宅，其總層數(shù)最高為七層。5）、建筑風(fēng)格定位：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。四、項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議：一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、小區(qū)整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。兩宗地地勢(shì)平坦，可考慮為單圍合布局，圍合內(nèi)為小區(qū)中心景觀區(qū)。項(xiàng)目?jī)擅媾R街，根據(jù)項(xiàng)目周邊物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，臨街可考慮兩層門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途，二樓可用于辦公或休閑娛樂(lè)用途。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)中心景觀區(qū)，住宅層數(shù)最高為七層。2、小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以簡(jiǎn)單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。二）、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、底層門面開間宜控制在3.3-4.2米之間，進(jìn)深宜控制在11.1米左右。2、住宅部分面積宜以建筑面積80平方米左右的兩室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)單衛(wèi)和110平方米左右的三室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)雙衛(wèi)為主，設(shè)計(jì)少量一室一廳住宅，面積控制在4050左右。住宅設(shè)計(jì)必須盡可能人性化。3、為解決小區(qū)小車停車位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車場(chǎng)以滿足小區(qū)停車。三）、建筑風(fēng)格及外立面建議：1、本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡(jiǎn)潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)。2、門面部分考慮為外墻石材飾面，住宅部分的外立面盡量采用簡(jiǎn)單、清爽、高雅的外墻漆色彩。四）、小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)：園林設(shè)計(jì)時(shí)以中心景觀為主，需作地勢(shì)設(shè)計(jì)，植物配搭方面需結(jié)合*氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長(zhǎng)綠，植物顆數(shù)計(jì)劃合理，小區(qū)另兩面不臨街圍墻邊宜考慮高達(dá)長(zhǎng)綠植物。五）、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)：社區(qū)服務(wù)方面配置了自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會(huì)公開招標(biāo)聘請(qǐng)社會(huì)信譽(yù)度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)公司。六）、裝修標(biāo)準(zhǔn)：本項(xiàng)目所有的住房和門面交房標(biāo)準(zhǔn)均為清水房標(biāo)準(zhǔn)，但也可以根據(jù)客戶需要提供個(gè)性化的裝修房。五、資源供給： 1、建筑材料的需要量、采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃： 建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過(guò)的施工圖進(jìn)行定額計(jì)算而得，材料部分除部分設(shè)備或?qū)I(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目外，其余材料均由總包方自行負(fù)責(zé)采購(gòu)，甲方負(fù)責(zé)對(duì)其指定廠家或品牌，其主要材料價(jià)格以甲乙雙方均認(rèn)可的材料價(jià)格執(zhí)行。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。2、施工力量的組織計(jì)劃：本項(xiàng)目施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。3、項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)：本項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水均在項(xiàng)目原租賃站的動(dòng)力、水接入基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)改造而成。4、項(xiàng)目建成投入使用后水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉染诰徒姓缆飞辖尤?，其?xiàng)目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。六、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究：1、開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置：本開發(fā)項(xiàng)目將實(shí)行項(xiàng)目管理機(jī)制對(duì)其項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程實(shí)施全程管理，即由建設(shè)方組建成立一個(gè)“￥花園”項(xiàng)目開發(fā)部。下設(shè)工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處、銷售處。2、管理人員的配備方案：項(xiàng)目開發(fā)部設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)管理，并對(duì)公司負(fù)責(zé)。工程技術(shù)處下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)問(wèn)題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各方面工作。財(cái)務(wù)處設(shè)置財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目一切財(cái)務(wù)工作，配置會(huì)計(jì)、出納各一名，其職責(zé)按公司財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。外聯(lián)處一人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理項(xiàng)目預(yù)售、銀行按揭等工作。銷售處設(shè)銷售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售策劃、項(xiàng)目定價(jià)以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員兩名，協(xié)助銷售負(fù)責(zé)人開展工作。3、擬定人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況：工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處的培訓(xùn)計(jì)劃均按有關(guān)部門每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓(xùn)由項(xiàng)目經(jīng)理及銷售負(fù)責(zé)人組織，其他處配合對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性學(xué)習(xí)和加強(qiáng)。七、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃:1、前期開發(fā)計(jì)劃及資金計(jì)劃：（括號(hào)內(nèi)為資金計(jì)劃情況）項(xiàng)目可研分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 方案、總圖設(shè)計(jì)2005.02-2005.04 2005.05 （0.5萬(wàn)元）2005.05-2005.06總圖報(bào)批 地 勘 方案報(bào)批 地勘審查 施工圖設(shè)計(jì) 施工圖審查 （20萬(wàn)元）2005.06 （3萬(wàn)元） 2005.07 2005.08-2005.09（1.7萬(wàn)元）施工圖報(bào)批 監(jiān)理、測(cè)繪 建設(shè)工程許可證 施工招投標(biāo) 開工 白蟻 工程質(zhì)量監(jiān)督 施工許可證 （8.6萬(wàn)元） （約150萬(wàn)元） 2005.10 2005.11 2005.12 2005.122、工程建設(shè)計(jì)劃及資金計(jì)劃：（括號(hào)內(nèi)為資金計(jì)劃情況）開 工 基礎(chǔ)工程 主體工程 預(yù)售 裝飾工程 初驗(yàn) （110萬(wàn)元） （二層：150萬(wàn)元） （封頂：250萬(wàn)元）2005.12 05.12-06.01 06.01-06.06 06.06 06.06-06.10 06.11室外工程 竣工驗(yàn)收 交付住戶 銷售期、項(xiàng)目后期維護(hù)及維修工作06.08-06.11 06.12 06.12.31在本計(jì)劃中，僅表示某項(xiàng)工作開展的大致時(shí)間，該時(shí)間在后期項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃策劃中將進(jìn)一步明確細(xì)化或根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際工作進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3、建設(shè)場(chǎng)地的布置：以后期項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)為主。4、施工隊(duì)伍選擇：由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。八、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析：1、項(xiàng)目投資來(lái)源、籌措方式的確定：根據(jù)公司實(shí)際情況，本項(xiàng)目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過(guò)兩種方式獲得：、自籌資金：約700萬(wàn)元，由本項(xiàng)目投資商先籌取200萬(wàn)元用于本項(xiàng)目前期報(bào)建，項(xiàng)目開始動(dòng)工建設(shè)時(shí)，由本項(xiàng)目投資商在“*”項(xiàng)目銷售款中抽取500萬(wàn)元用于本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。（備注：本項(xiàng)目投資商投資開發(fā)的“*”前期報(bào)建手續(xù)已完，將于2010年3月動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2010年7月底開始預(yù)售，于2005年12月交付住戶使用。即到本項(xiàng)目開工時(shí)間2010年12月時(shí)，“*”銷售已有5個(gè)月，由于地理優(yōu)勢(shì)及周邊物業(yè)環(huán)境配套情況好，預(yù)計(jì)銷售可達(dá)70，即截止2010年12月，“*”銷售資金回籠約1100萬(wàn)元，完全可以從該項(xiàng)目抽取500萬(wàn)銷售資金用于“￥花園”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。）、本項(xiàng)目銷售資金：在本項(xiàng)目預(yù)售開始后（具體時(shí)間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)），部分銷售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸（具體銷售款還款比例詳見銷售狀況及資金還貸情況表），其余銷售資金再回投入本項(xiàng)目開發(fā)之中，以填充開發(fā)資金缺口，解決資金不足等問(wèn)題。2、開發(fā)成本估算及利潤(rùn)估算表詳見附表：3、銀行還貸評(píng)價(jià)：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本及利潤(rùn)估算表可知，本項(xiàng)目開發(fā)后完全有能力還清該土地在銀行抵押貸款和因此產(chǎn)生的利息（即土地原始成本和銀行利息）?，F(xiàn)項(xiàng)目擬定銷售周期12個(gè)月，預(yù)計(jì)銷售狀況及資金還貸情況如下表分析：項(xiàng)目銷售情況情況及資金還貸情況表06.0606.0706.0806.0906.1006.1106.1207.0107.0207.0307.0407.05銷售比例15%10%5%5%10%10%10%10%10%5%5%5%銷售資金483.9322.6161.3161.3322.6322.6322.6322.6322.6161.3161.3161.3還貸比例20%20%30%40%40%50%50%60%12.6%還貸累計(jì)96.78161.3209.7274.2403.3564.6725.9919.4960由于本項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資資金屬全部自籌，其需還貸的銀行貸款