物業(yè)管理前期介入的探討物業(yè)管理前期介入的操作物業(yè)管理前期介入主要是協(xié)助開發(fā)商把好質(zhì)量關，從“以人為本”的理念來考慮今后業(yè)主（購房者）在物業(yè)中生活感到舒適滿意。因此物業(yè)管理早期介入流程圖如下：與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談，初步達成協(xié)議 介入可行性研究 退出房地產(chǎn)開發(fā)簽訂合同，正式進入前期介入 介入規(guī)劃設計階段 介入物業(yè)銷售階段 介入施工建設階段 物業(yè)驗收、移交 結束前期介入物業(yè)管理的前期介入與房地產(chǎn)開發(fā)整個過程緊密相連。房地產(chǎn)開發(fā)全過程分為立項決策、規(guī)劃設計、施工建設、竣工驗收幾個階段。事實證明，物業(yè)管理工作開展的好壞與前面物業(yè)開發(fā)建設工程有密切的關系，應該早期主動介入。（一）、立項決策階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項以前進行市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，聽取物業(yè)管理人員對該項目的市場定位，潛在業(yè)主的構成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標準及成本、利潤測算等方面的參考建議是有必要的。這樣做，可減少決策中的風險性。規(guī)劃設計階段物業(yè)管理工作需要一定的地方和空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本公共設施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等小區(qū)建成以后，再考慮實行物業(yè)管理需要建立公共設施，已經(jīng)沒有地皮可建，對此業(yè)主意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具自行車車棚都未予以考慮，住戶進住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計非常重要。它可以全面細致了反映物業(yè)管理得以順利實施的各種需要，以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上存在的種種問題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報告的形式提交設計單位，責成設計單位在設計中予以糾正。因此，規(guī)劃設計時物業(yè)管理公司一般應注意配套設施的完善、水電氣供應容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理方式、綠化布置、消防設施、建筑材料的選用和其它等方面的問題?？傊?guī)劃設計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術人員參加工程規(guī)劃設計的目的，是從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進行參謀，提出建議。竣工驗收階段竣工驗收是全面考核建設工作、檢查所建工程是否符合設計要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)。所有房地產(chǎn)開發(fā)項目都要按照1990年9月11日國家建設部頒發(fā)的建設項目（工程）竣工驗收辦法進行竣工驗收。城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應按照1993年12月1日國家建設部頒發(fā)的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法進行。竣工驗收的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城市建設行政部門，其性質(zhì)是政府行為，是物業(yè)進入市場的憑證。1竣工驗收應提交的資料在工程項目竣工驗收前，承建單位應將有關技術資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在竣工驗收時交開發(fā)單位歸檔保管，以適應生產(chǎn)、維修的需要?？⒐を炇諘r，所應提交的資料主要有：竣工工程項目一覽表；設備清單；設備、材料證明；土建施工記錄；設備安裝調(diào)試記錄；圖紙會審記錄；設計變更通知和技術核定單；工程項目竣工圖；建（構）筑物的使用注意事項；其它重要技術決定和文件。2完善竣工驗收的必要措施（1）、反復驗收 現(xiàn)在的驗收程序，一般是這樣的：首先是開發(fā)、承建單位介紹情況，然后由專家們分專業(yè)下現(xiàn)場驗收，之后重新聚集，分專業(yè)講評、打分、定級，由開發(fā)、承建單位表態(tài)，最后在驗收報告上會簽，并對需要整改的項目提出處理意見。 我認為，講評時應詳細地做好記錄，并搞一個驗收紀要；對于存在的問題，應列出整改一覽表，并定出整改期限。期限結束后，應對存在問題的再次檢查，直至完全整改完畢為止，再發(fā)合格證。否則，很有可能把工程質(zhì)量不合格或配套不完善的物業(yè)流入市場，給物業(yè)管理公司和業(yè)主（或使用人）帶來管理或使用上的諸多麻煩。（2）、意見及時在講評之前，驗收部門應與物業(yè)管理公司合議一次，理由是物業(yè)管理公司通過較長時間的耳濡目染，或通過參加前期介入，對建設情況的內(nèi)幕和存在的問題還是比較了解的，他們的意見很有參考價值。物業(yè)管理公司在合議時，應及時提出意見。驗收時不把問題暴露全面，事后再提整改意見，那是白費心機的。“人家建設局都通過了，你們物業(yè)管理公司有什么資格在這邊糾纏不休”，包括承建單位在內(nèi)，沒有人會理你的。（3）、驗收全面目前的驗收，對室內(nèi)的裝修、水電設施看得比較多，而對室外的公共部分看的比較少。例如管道的走向、各種管道井的位置是否與圖紙一致，化糞池和排污井的規(guī)格是否規(guī)范，水電表的廠家、型號是否為推薦產(chǎn)品，停車場、道路是否符合要求；避雷系統(tǒng)是否可靠，等等。而這些是物業(yè)管理公司最關心的。因此，應引起重視，避免顧此失彼。（4）、科學驗收目前的驗收，一般是憑眼力和經(jīng)驗，應增加一些測試儀器、儀表。該試壓的就試壓，該試流量的就試流量，該測負荷能力的就測負荷能力。盡量用科學的檢測方法，對物業(yè)進行科學的驗收。（五）、接管驗收階段1接管驗收接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管理開發(fā)企業(yè)、建設單位的物業(yè)，以物業(yè)主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收，是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設備就應移交物業(yè)管理企業(yè)。接管驗收的原則接管驗收是一個比較復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且牽涉到許多法規(guī)，常常會出現(xiàn)一些實際結果與理論要求不一致之處。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需要掌握如下基本原則：原則性與靈活性相結合。所謂原則性，就是實事求是，鐵面無私。物業(yè)管理公司應把在驗收中查出的各種問題作非常詳細的記錄，該返工的就要責成承建單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不如人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，而應共同協(xié)商，力爭合理地、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。細致入微與整體把握相結合。工程質(zhì)量總是對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給自己日后的管理帶來無限的困難，也將嚴重損害業(yè)主的利益。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目決定該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標。寫字樓則要重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。（4）、接管驗收的內(nèi)容物業(yè)的接管驗收是件繁雜的工作，驗收時應按標準和程序進行。其工作程序如下圖：公司領導下達接管驗收指令 公司組建接管驗收小組 作好接管驗收準備 進行資料驗收移交 要求正確、真實補齊資料 （否）驗收是否合格 （是）進行硬件設施、設備驗收 要求開發(fā)商限時整改 （否） 是否合格 （是）記錄歸檔接管驗收的主要內(nèi)容包括驗收的準備工作、資料的接管驗收、硬件設施設備和驗收遺留問題的處理等。接管驗收的準備工作新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。在接到公司領導的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照領導要求抽調(diào)業(yè)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成：公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權、工程、設備資料的驗收移交工作；管理處公共事務部抽調(diào)業(yè)務骨干負責業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務骨干具體負責房屋主體、公共設施和機電設備的驗收移交工作。接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；派出先頭技術人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；準備好房屋主體接管驗收表、公共配套設施接管驗收表、機電設備接管驗收表、接管驗收問題整改表等接管驗收記錄表格。泉州市秋實物業(yè)管理公司在接管刺桐豪園時，與開發(fā)商泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確定好驗收日期后，立即從行政部、公共事務部、機電維修部、保安部等部門抽調(diào)出若干人員，組成接管驗收小組，進駐刺桐豪園并成立秋實物業(yè)管理公司刺桐豪園管理處，對小區(qū)內(nèi)的物業(yè)進行逐項驗收。資料的接管驗收開發(fā)商委托物業(yè)管理時需要向物業(yè)管理公司移交相關資料。相關資料包括物業(yè)產(chǎn)權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料、業(yè)主資料等。詳細內(nèi)容見文章后面的資料收集整理的內(nèi)容。硬件設施、設備的接管驗收a).樓宇主體硬件設施接管驗收的主要內(nèi)容有：主體結構、樓地面、內(nèi)墻面、門窗、樓梯、水電設施和其它方面等是否符合標準。秋實物業(yè)管理公司在對刺桐豪園樓宇主體硬件的接管驗收，主要是對主體結構、門窗、水電部份進行驗收。刺桐豪園占地7235平方米，總建筑面積27740平方米，綠化率33%。小區(qū)主體建筑集住宅、店鋪于一體的庭院圍合式小高層樓宇，地上十三層，地下一層，共有住宅159套，店鋪49間。小區(qū)配備6部電梯，建有中庭花園、空中花園、地下停車場等各種配套設施設備。秋實物業(yè)管理公司對主體結構的驗收主要是檢查屋面是否積水、滲漏；樓面有無空鼓，是否露筋；內(nèi)墻面面層有無剝落、裂縫，有無污漬；門窗是否開啟自如，有無晃動和裂縫，位置是否準確，有無翹曲變形；電器插座、開關安裝是否牢固；水表、電表安裝是否牢固，有無損傷，讀數(shù)是否正常；給水設施有無滲漏、銹跡，壓力是否足夠；地漏、排水管道接口是否密實，有無滲漏、堵塞現(xiàn)象，排水是否流暢。驗收時如發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，并要求開發(fā)商整改，直至合格。b). 公共配套設施接管驗收的主要內(nèi)容包括：天臺、避雷設施、路燈、綠化、道路、消防設施、垃圾中轉站、安保設施、停車場、信報箱等的驗收。秋實物業(yè)管理公司對刺桐豪園公共配套設施的接管驗收，主要驗收道路路面是否平整，有無水泥塊、斷裂；消防箱標識是否清楚，玻璃是否完好，消防設施配件是否齊全，消防管標識是否明顯，有無漏水，水壓是否充足；該小區(qū)的停車場為地下停車場，所以檢查照明是否充足，標識是否清楚，安全設施、排水設施是否良好；小區(qū)建有中庭花園、空中花園，綠化的樹種、綠化水管布局的合理性成了驗收的重點，綠化水管的閥門開關是否靈活、安裝穩(wěn)固。如發(fā)現(xiàn)問題，及時向開發(fā)商提出意見，要求整改。c).機電設備的接管驗收應檢查電梯、變配電設備、中央空調(diào)、發(fā)電機、消防監(jiān)控、保安監(jiān)控等設備的型號、數(shù)量與移交清單是否相符，配件是否齊全，工作狀態(tài)是否良好運轉等。秋實物業(yè)管理公司對刺桐豪園的變配電設備的驗收，以設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷為驗收標準。對電梯設備的接管驗收，以以設備型號、數(shù)量與移交清單相符，動行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范，有電梯運行準運證，機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮為驗收標準?？傊?，硬件設施、設備接管驗收的驗收標準應符合建設部房屋接管驗收標準及業(yè)主生活的合理要求。接管驗收遺留問題的處理a).遺留問題的登記確認：對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表（附件一）中并交開發(fā)商相關人員簽字確認；對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設備設施問題登記表（附件二）中并交開發(fā)商相關人員簽字確認。b).對資料遺留問題，接管驗收小組應當積極同開發(fā)商聯(lián)系補齊，必要時公司領導應當協(xié)助進行。c).對物業(yè)硬件設備、設施遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應當要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。必要時公司領導應當協(xié)助進行。d).對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備忘。.接管驗收遺留資料登記表和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。（5）接管驗收應注意的問題物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)，管理公司要高度重視，嚴格把關，物別要注意以下事項：接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收就沒有問題竣工驗收是從大方面把握質(zhì)量關，許多無關宏旨的小問題不在竣工驗收質(zhì)量的范圍內(nèi)。如墻壁污跡、劃痕、地磚缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間地漏排水不暢等等，這些問題一般不影響竣工驗收的通過。但物業(yè)管理公司準備接管時，卻要將類似這樣的細小問題逐一列明，要建設單位承諾在一定期限內(nèi)整改。這表明，在接管前物業(yè)有任何問題均應由開發(fā)商負責解決。現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)同時移交雖然規(guī)定物業(yè)要經(jīng)過綜合驗收后方可交付使用，但末等綜合驗收就急于交付的情況時有發(fā)生。特別在設備方面，調(diào)試驗收合格一項就移交一項，今天接管了電梯系統(tǒng)，幾個月后又接管空調(diào)系統(tǒng)，至于消防系統(tǒng)的移交可能更遲。因此，物業(yè)管理公司必須堅持合格一項接管一項。未經(jīng)調(diào)試合格驗收的不能簽字接管，不然就要背著責任走。接管驗收一定要定明接管日期，以便劃清責任界線物業(yè)管理公司只對接管后的物業(yè)所產(chǎn)生的問題負責，如在保質(zhì)其內(nèi)，非人為因素的問題仍由開發(fā)商或施工單位負責。若由于開發(fā)商在施工驗收合格后未能及時移交物業(yè)管理公司接管，使物業(yè)管理公司接管后的設備保持期縮短，物業(yè)管理公司應將開發(fā)商提出，爭取補回原來保質(zhì)期。驗收資料的收集整理（1）、資料收集整理的程序物業(yè)接管驗收需移交資料的數(shù)量是非常之龐大，如果沒有遵循一定的程序，會使資料收集整理的工作變的茫然無頭緒。為了有效地做好資料的收集整理工作，物業(yè)管理公司一般按以下程序進行：制訂收集整理計劃。資料收集整理最關鍵的一步就是制訂一個好的計劃。由于接管驗收應收集的資料數(shù)量大、涉及面廣，如果沒有制訂一個計劃，難免會有一些資料漏掉。走好這一步，具體工作就可以按這個框架來一步步完成。一個好的計劃應當是涉及到物業(yè)的每一方面。接管驗收小組制訂好計劃，應當反復檢查計劃應收集整理資料是否有遺漏。深入現(xiàn)場，實地收集。物業(yè)接管驗收小組在與開發(fā)商移交資料前，要下到物業(yè)現(xiàn)場，按計劃收集統(tǒng)計需收集資料的數(shù)量、型號等情況，并記錄在案，使物業(yè)管理公司做到自己心里有數(shù)，以便于在資料移交時，考察資料的準確性、真實性。資料的移交。接管驗收小組在與開發(fā)商進行資料移交時，應把開發(fā)商移交的資料與自己實地收集到的資料進行對照，必需是相符才可以簽字接管。如果不相符，出現(xiàn)資料不全、不準確或不真實等問題，應責返開發(fā)商，并要求開發(fā)商補全。資料的整理。資料移交接管完以后，應對資料進行整理。整理時應先搭建一個目錄框架，然后根據(jù)目錄內(nèi)容將資料分類整理，歸納到各個目錄下，并進行裝訂。對每一類的資料進行命名，并在每一類首頁注明簡要內(nèi)容，以便于隨時調(diào)用。資料的存檔。移交收集到的資料整后，應將資料復印兩份，一份送往公司行政部存檔，另一份留存該小區(qū)管理處存檔，以便于今后的小區(qū)管理。（2）、資料收集整理的形式資料的表現(xiàn)的形式有很多種，并不僅僅局限于文字，我們可以用圖表、照片等手段使得資料中原本抽象的數(shù)字或難以用文字表達的項目變的生動且美觀。如小區(qū)分布圖，可用彩色圖片加以美化；小區(qū)內(nèi)的戶型可用戶型結構圖加以表達；小區(qū)內(nèi)不同戶型的數(shù)量，可用柱狀圖、砌餅圖等圖表表示；機電設備的調(diào)試報告數(shù)據(jù)，可用柱狀圖、曲線圖等加以表現(xiàn)；還有一些設備設施無法用文字描述，可直接用照片進行描述。在竣工驗收中存檔下的報告、文件也可作為資料的存檔形式，這種形式的資料更顯的真實、有說服力。至于這些豐富的表現(xiàn)形式要怎樣去運用，則要視各公司的特點及具體情況而論。（3）、資料收集整理的內(nèi)容在接管驗收時，開發(fā)商應向物業(yè)管理公司移交以下相關的資料：物業(yè)產(chǎn)權資料：包括項目開發(fā)批準報告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑施工許可證；用地紅線圖。綜合竣工驗收資料：主要包括竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設工程竣工驗收證書；建設消防驗收合格證；公共配套設施綜合驗收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設施合格證；電梯準用證。施工設計資料：地質(zhì)報告書；全套設計圖紙；圖紙會審記錄；設計變更通知單；工程預決算報告書；重要的施工會議紀要；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響將來管理的原始記錄。機電設備資料：機電設備出廠合格證；機電設備使用說明書（要求中文）；機電設備安裝、調(diào)試報告；設備保修卡、保修協(xié)議。業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。（六）、入伙階段1交樓期間的準備工作業(yè)主收樓標志著物業(yè)買賣合同基本履行，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間服務與被服務的關系正式建立，管理工作全面展開。因此，作好物業(yè)的順利交接對于日后物業(yè)公司開展工作、與業(yè)主建立良好關系有著十分重要的意義。當物業(yè)管理公司代表所有業(yè)主接收物業(yè)后，就開始正式履行對物業(yè)的管理維護責任，這時首要任務就是配合開發(fā)商作好讓業(yè)主順利收樓的準備工作。因此，物業(yè)管理公司此時應分別做好以下幾方面的工作：（1）、與開發(fā)商聯(lián)合驗收物業(yè)。物業(yè)公司應將驗收中發(fā)現(xiàn)的問題作詳細記錄并交給開發(fā)商聯(lián)系原施工單位整改。為確保能完成整改，以使業(yè)主能得到最大程度的滿意，開發(fā)商必須為交樓前的驗收留出充分的時間。（2）、資料移交。開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交全套工程圖紙，包括工程從立項到開工的所有文件資料、全套竣工圖、設備清單、設備保修合同、驗收合格手續(xù)文件等。（3）、開發(fā)商向物業(yè)管理公司移交業(yè)主資料，含業(yè)主地址電話、購房面積、委托代理人資料等，以便郵寄通知書、計算收費額。（4）、與開發(fā)商就有關收費問題進行協(xié)調(diào)?，F(xiàn)在越來越多的開發(fā)商將交樓前的最后一期收費與物業(yè)管理公司的交樓工作同理進行，以方便業(yè)主。這樣，物業(yè)管理公司有必要就交樓時的財務問題同開發(fā)商協(xié)調(diào)好。由于多數(shù)收樓信函是由開發(fā)商或物業(yè)管理公司其中一方統(tǒng)一發(fā)出，因此必須準備好有關資料提前交另一方。（5）、向已符合條件的業(yè)主發(fā)出有關函件。這些函件主要包括： 入伙通知書。通知書是通知業(yè)主可以來辦理入伙手續(xù)的法律文件。在制定入伙通知書時應注意以下幾個問題：如業(yè)主尚有買樓款項未付，應向其說明物業(yè)已符合收樓條件，通知其盡快向開發(fā)商繳齊余款即可辦理入伙手續(xù)；為避免業(yè)主收樓時間過于集中，加重業(yè)主輪候時間及物業(yè)公司工作壓力，應妥善安排業(yè)主分期分批辦理，但不可將收樓時間拉得太長以免業(yè)主誤會不能按期交樓，必要時應增派人手辦理。另外，還要考慮到業(yè)主因故不能按期前來辦理手續(xù)的情況，可說明如業(yè)主因故不能按時收樓，在規(guī)定辦理時間以后，還可以在物業(yè)管理公司注明的機動時間予以補辦；如果部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內(nèi)前來辦理，則應在通知書內(nèi)注明處理辦法。同時，應提醒業(yè)主一般不要提前收樓，以免辦理不到手續(xù)，如業(yè)主確有特殊情況（如長期出國或出差等），應協(xié)助業(yè)主在收樓期間內(nèi)提前辦理，但應告知業(yè)主必須提前預約。收樓程序。為便于業(yè)主了解交樓的操作程序，應按步驟向業(yè)主詳細說明。收樓須知。所謂收樓須知，就是要告知業(yè)主要收樓時應注意的事項以及在辦理入伙手續(xù)時應攜帶的各種文件、證件、購房合同和收費項目、金額及繳費方式。2入伙的程序物業(yè)管理公司在交付物業(yè)一般遵循以下步驟為業(yè)主辦理入伙手續(xù)，下面以泉州秋實物業(yè)管理公司為例說明其程序：（1）、物業(yè)管理公司主動出示有關文件、證件及開發(fā)商同意交樓的書面文件。（2）、要求業(yè)主出示入伙通知書、身份證及有關文件、證件。（3）、業(yè)主驗收其所購物業(yè)，業(yè)主簽收房屋及設備驗收清單。業(yè)主有權根據(jù)售樓合同的標準對物業(yè)進行質(zhì)量驗收，以保證房屋質(zhì)量。秋實物業(yè)管理公司的做法是派管理人員陪同業(yè)主對房屋進行檢查驗收，回答業(yè)主提出的問題，如當場不能解答的話，必須記錄下來，待征詢后明確答復。如果確系物業(yè)管理公司在驗收時遺漏或疏忽的質(zhì)量問題，及時通知施工單位或開發(fā)商限期整修、解決。（4）、向業(yè)主收取各項管理服務費和維修基金等費用。秋實物業(yè)管理公司沒向業(yè)主收取維修基金，因為他們的維修基金是向泉州中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司即開發(fā)商收取的。（5）、物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂業(yè)主公約。（6）、秋實物業(yè)管理公司在給業(yè)主介紹入住的有關事項及接受業(yè)主的咨詢后，并發(fā)給業(yè)主泉州刺桐豪園業(yè)主手冊。（7）、物業(yè)管理公司正式把業(yè)主所購物業(yè)的鑰匙交給業(yè)主。以上程序可能因業(yè)主的不同要求而有所調(diào)整。例如，業(yè)主驗收時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，有的會堅持整改后再收樓，有的則會同意先行辦理手續(xù)后整改。物業(yè)管理公司應根據(jù)不同情況做出較為靈活的程序調(diào)整，告知辦理收樓手續(xù)的管理員，以免與業(yè)主發(fā)生矛盾。3入伙時費用的收取當物業(yè)竣工驗收合格、眾多業(yè)主收到開發(fā)商的入伙通知書準備入伙時，以廣州市及泉州秋實物業(yè)管理公司為例，業(yè)主應該交如下管理費用：（1）、管理費預收金預收的管理費最多不超過3個月，以后原則上每月支付當月管理費。（2）、入住時一次性繳交費用水電費周轉金。廣州市的標準是多層住宅200元/戶；高層住宅400元/戶；寫字樓、商場不超過15元/。管理公司向不可直接給供水供電部門繳費的業(yè)主收水電費周轉金。秋實物業(yè)管理公司收取的水電周轉金是200元/戶。裝修保證金。廣州市的標準是多層住宅最高不超過800元/戶；高層住宅最高不超過1500元/戶；多層寫字樓、商場最高不超過1500元/戶（50平方米以內(nèi)），超過部份加收30元/。由于刺桐豪園內(nèi)有標準和復式兩種戶型，所以秋實物業(yè)管理公司收取的費用是標準戶型1000元/戶；復式戶型為2000元/戶。裝修垃圾余泥清運費。廣州市的標準是按實際發(fā)生費向業(yè)主收取。若業(yè)主入住時以書面形式明確不進行室內(nèi)裝修的，物業(yè)公司不應向業(yè)主收裝修保證金和裝修垃圾余泥清運費。秋實物業(yè)管理公司并未向業(yè)主收取裝修垃圾余泥清運費。公共設施費用。廣州市的標準是在銷售商品房合同未有明確配套而新增加的設施，可收取下列費用（以明確的配套項目不得重復收?。喊磳嶋H支出分攤的公共防盜門費；每戶300元的有線電視初裝費。秋實物業(yè)管理公司并未收取此項費用。物業(yè)管理公司不能收取的費用包括：供水一戶一表設備費、信報箱（秋實物業(yè)管理公司有收取此項費用，其費用為80元/戶，可能是因為此項費用并不高，沒有業(yè)主提出疑問或拒交）、電話管線費、裝修管理費等等。4入伙時如何處理好業(yè)主提出的問題在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，業(yè)主一般會向物業(yè)管理公司詢問一些，而這些問題往往是跟物業(yè)管理公司有密切關系的問題，如何處理好業(yè)主提出的問題是非常重要的。下面就對一些常見問題提出一些個人意見。（1）、如何對待開發(fā)商售樓時對業(yè)主作出的有關管理的承諾？近年來，由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，商品房供應相對過剩，很多開發(fā)商在售樓時往往對業(yè)主有諸多承諾，如配套設施建設、配套物業(yè)管理服務、各種免費或優(yōu)惠服務等等。而物業(yè)售出后，一些開發(fā)商卻又“忘記”了他們曾經(jīng)對業(yè)主許下的承諾。本來，開發(fā)商對業(yè)主的承諾能否兌現(xiàn)是開發(fā)商與業(yè)主之間的事，從理論上講，物業(yè)管理公司可以不去沾邊。然而，我國的物業(yè)管理公司往往與開發(fā)商有著千絲萬縷的聯(lián)系。這種現(xiàn)象在泉州更為明顯，泉州大部分物業(yè)管理公司與開發(fā)商都同屬于一個集團公司。而物業(yè)管理公司今后要長期面對業(yè)主的監(jiān)管，又不得不努力為業(yè)主解難。因此，物業(yè)管理公司便成為業(yè)主和開發(fā)商之間的“中間人”，起著協(xié)調(diào)和潤滑作用。所以如果出現(xiàn)此類問題，物業(yè)管理公司應做到：了解情況，溝通雙方。開發(fā)商與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，往往是公說公有理，婆說婆有理。管理公司應深入了解情況，掌握雙方的訴求，講求證據(jù)分清責任，誠信處事。如果有足夠的證據(jù)，證明開發(fā)商曾有某項承諾，則物業(yè)管理公司應代表業(yè)主敦促開發(fā)商盡可能兌現(xiàn)；如果并無足夠的證據(jù)證明開發(fā)商有過某項承諾，當物業(yè)管理公司將業(yè)主的請求向開發(fā)商說明后，開發(fā)商不愿意作出犧牲時，物業(yè)管理公司應盡量向業(yè)主說明情況。兼顧雙方的利益。物業(yè)管理公司由于介于開發(fā)商和業(yè)主之間的特殊關系，要取得兩方面的配合才能把管理搞好，因而在處理有關爭議時應盡可能兼顧雙方面的利益，對業(yè)主主要盡力為其爭取合法權益，而對開發(fā)商則要從維護其良好商譽我角度出發(fā)，說服開發(fā)商不要為了小小的眼前利益而損害自己的社會形象，要對兌現(xiàn)自己的承諾表現(xiàn)出應有的誠意，取得業(yè)主們的信任和配合。靈活務實，互諒互讓，解決問題。很多時候，開發(fā)商并不是不愿意兌現(xiàn)其作過的承諾，而是因確實面對很大的困難而無法及時兌現(xiàn)。對這種情況，物業(yè)管理公司應協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商的關系，讓雙方相互理解和尊重，共同商議出變通解決問題的辦法。對不能馬上解決的問題要分步解決，不整改的問題作出經(jīng)濟補償，求大同，存小異，對一些非原則性問題，雙方均多做讓步，以緩解彼此的對立關系，建立友好合作的關系。物業(yè)管理公司因此也能樹立自己的威信，取得開發(fā)商和業(yè)主兩方面的支持和信任，為今后的管理工作奠定良好基礎。（2）、業(yè)主收樓驗收時發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應該怎么辦？物業(yè)管理公司與業(yè)主第一次真正交往發(fā)生在收樓時。開發(fā)商通常會委托物業(yè)管理公司代辦交樓手續(xù)。如果此時業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應如何處理呢？物業(yè)管理公司作為管理者，在處理房屋質(zhì)量問題時身份較為特殊，既要幫業(yè)主解決問題，減少業(yè)主的矛盾，又要幫助開發(fā)商順利完成交樓工作。一般說來，物業(yè)管理可以就質(zhì)量問題的大小做不同的處理。由于收樓對于業(yè)主來講是一件大事，業(yè)主的心態(tài)一般都比較慎重，因此，即使對于一些如墻面輕微開裂等較為細微的問題，物業(yè)管理公司也應該充分理解。如果這些問題的存在不會影響到業(yè)主的正常使用、裝修，物來管理公司就應代開發(fā)商作出一定的承諾，向業(yè)主保證解決問題，并承諾在一定的時間內(nèi)做出補救，之后及時將問題反映給開發(fā)商，跟進開發(fā)商做好維修補救工作。這樣才能避免因瑣碎問題延誤交樓。如果業(yè)主在收樓時發(fā)現(xiàn)較為重大的質(zhì)量問題如漏水、結構隱患、缺少重要配件等而拒絕收樓，此時物業(yè)管理公司應盡量避免激化矛盾（比如仍勸說業(yè)主收樓），以免使管理公司在業(yè)主心中留下不公正的印象。管理公司應將業(yè)主的意見如實記錄之后轉交給開發(fā)商處理。由于涉及問題性質(zhì)較嚴重，管理公司一般不宜代開發(fā)商作出應否整改時間的承諾，而應交由開發(fā)商派人直接處理此類問題。為妥善解決交樓時可能發(fā)生的質(zhì)量問題，管理公司應事先與開發(fā)商就不同類型問題的處理方式作好協(xié)商，明確哪些是管理公司可以直接答復業(yè)主的，哪些只能由開發(fā)商自行決定。另外，管理公司可以向開發(fā)商提供解決