東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 1 頁(yè) 共 14 頁(yè) 1 關(guān)于東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議報(bào)告 投資拓展總部 2008 年 6 月 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 2 頁(yè) 共 14 頁(yè) 2 目錄 一、 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況 . 3 1. 東莞市商品房供應(yīng)情況 . 3 2. 常平鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況 . 4 二、 東莞市商品房戶均面積走勢(shì)情況分析 . 4 1. 東莞市商品房戶均面積的走勢(shì) . 4 2. 東田麗園自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢(shì)情況分析 . 5 三、 常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況 . 8 四、 常平鎮(zhèn)一些在售樓盤(pán)的基本情況 . 8 五、 東田麗園客戶群體研究 . 9 1. 東田麗園來(lái)訪客戶情況的分析： . 9 2. 東田麗園來(lái)訪客戶面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析 . 10 六、 東田麗園五期三區(qū)可開(kāi)發(fā)面積情況： . 13 七、 東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議 . 13 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 3 頁(yè) 共 14 頁(yè) 3 關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶型配比建議 關(guān)于東田麗園 五期三區(qū)的戶型配比，我部 將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析，從而得出 東田 麗園五期三區(qū)初步的戶型配比建議。 一、 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng) 情況 1. 東莞市商 品房 供應(yīng) 情況 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 4 頁(yè) 共 14 頁(yè) 4 從以上數(shù)據(jù)可以看出 09 年 一般商品房的數(shù)量及面積將有所減少， 但 預(yù)計(jì) 08年鎮(zhèn)區(qū)的商品房供應(yīng)面積將 07 年鎮(zhèn)區(qū)商品房供應(yīng)面積多 300萬(wàn)，未來(lái)的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)以鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)作為主導(dǎo)地位，鎮(zhèn)區(qū)的銷售競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加大，銷售形勢(shì)將更加 嚴(yán)峻。 2. 常平鎮(zhèn) 商品房 市場(chǎng)供應(yīng)情況 根據(jù)網(wǎng)上 得到的 一些數(shù)據(jù) 以及常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積占東莞市總體開(kāi)發(fā)面積的比例 ， 預(yù)計(jì) 常平鎮(zhèn)未來(lái)兩年的商品房開(kāi)發(fā)面積分別為 56 萬(wàn)和 45萬(wàn)，近年來(lái)常平鎮(zhèn)的商住土地供給情況有所減少，故商品房的開(kāi)發(fā)面積也在減少。 二、 東莞市 商品房 戶均 面積走勢(shì)情況 分析 1. 東莞 市 商品房 戶均 面積的走勢(shì) 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 5 頁(yè) 共 14 頁(yè) 5 由東莞市新增商品房戶均面積可以發(fā)現(xiàn)，由于東莞市政府加大了對(duì)90/70 政策的執(zhí)行，戶均面積有所下降。 08、 09 年 90 -100 的商品住房將大量進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)兩年的商品房數(shù)量將會(huì)增加，市場(chǎng)的同質(zhì)化嚴(yán)重，對(duì)商品房的銷售將造成沖擊 ，大戶型的需求情況將有所減弱，未來(lái)商品房將主要以三房供應(yīng)為主。 2. 東田麗園自身 項(xiàng)目的 產(chǎn)品 面積走勢(shì)情況 分析 東田 麗園 三期一區(qū) 的戶型配比情況： 三 期 一 區(qū) 面積情況 套數(shù) 比例 70-80 92 13.26% 80-90 12 1.73% 90 100 125 18.01% 100 110 110 120 120 130 4 0.58% 130 140 125 16.86% 140 150 150-160 147 21.18% 160-170 128 18.44% 170-180 51 7.35% 240-280（復(fù)式） 18 2.59% 合計(jì) 694 100.00% 從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出東田麗園三期一區(qū)的主力戶型在 150-170， 戶型 產(chǎn)品的種類比較多， 但 100-130 的戶型出現(xiàn)了真空。 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 6 頁(yè) 共 14 頁(yè) 6 東田麗園三期一區(qū)成交情況（來(lái)源于銷售部） 樓閣名稱 總套數(shù) 累計(jì)銷售套數(shù) 本期銷售套數(shù) 剩余套數(shù) 銷售率 1 彩田居 10座 58 58 58 0 100.00% 彩田居 11座 51 51 51 0 100.00% 彩田居 12座 51 50 50 1 98.04% 彩田居 13座 47 24 24 23 51.06% 彩田居 15座 47 34 34 13 72.34% 彩田居 16座 36 34 34 2 94.44% 彩田居 17座 70 29 29 41 41.43% 彩田居 18座 70 15 15 55 21.43% 彩田居 1座 18 16 16 2 88.89% 彩田居 2座 18 17 17 1 94.44% 彩田居 3座 18 17 17 1 94.44% 彩田居 5座 18 17 17 1 94.44% 彩田居 6座 18 18 18 0 100.00% 彩田居 7座 58 58 58 0 100.00% 彩田居 8座 58 58 58 0 100.00% 彩田居 9座 58 58 58 0 100.00% 小計(jì)： 694 554 554 140 79.83% 從銷售部統(tǒng)計(jì)得到的東田麗園三期一區(qū)成交情況來(lái)看，目前彩田居 13座、 15 座、 17 座、 18 座銷售狀況不是很理想，這四棟的戶型產(chǎn)品面積 為150-170 （ 4 房 3衛(wèi)） ，正好是這一期的主力戶型，出現(xiàn)銷售 狀況不是很理想的原因可能有以下幾點(diǎn)： 1.受目前房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，消費(fèi)者觀望的氣氛比較濃厚。 2.需求該檔次戶型面積的客戶在減少，對(duì)小戶型面積需求的客戶在增加。 3.該部分 樓宇位于未來(lái)的新城大道邊上，位置可能對(duì)客戶存在著一定的影響。 東田 麗園五期一區(qū)的戶型配比情況： 五 期 一 區(qū) 面積情況 套數(shù) 比例 90 100 114 23.17% 100 110 110 120 114 23.17% 120 130 130 140 78 15.85% 140 150 186 37.80% 合計(jì) 492 100.00% 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 7 頁(yè) 共 14 頁(yè) 7 五期一區(qū)戶型配比情況114 1147818623.17% 23.17% 15.85% 37.80%0204060801001201401601802009 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0 1 1 0 1 2 0 1 2 0 1 3 0 1 3 0 1 4 0 1 4 0 1 5 0面積檔次戶數(shù)套數(shù)面積東田 麗園五期二區(qū)的戶型配比情況： 五 期 二 區(qū) 面積情況 套數(shù) 比例 90-100 144 25.00% 100 110 110 120 144 25.00% 120 130 130 140 216 37.50% 140 150 150 160 72 12.50% 合計(jì) 576 100.00% 五期二區(qū)戶型配比情況144 1442167225.00% 25.00% 37.50% 12.50%05010015020025090-100 100 110 110 120 120 130 130 140 140 150 150 160戶型面積套數(shù)套數(shù)面積從以上對(duì)東田麗園 戶型配比 數(shù)據(jù)可以看出， 三期一區(qū) 的產(chǎn)品主要是80-100 （比例占 33%） 以及 150-180 （比例占 46.97%） 的戶型為主；到了五期一區(qū)的產(chǎn)品主要是以 140 -150 的戶型為主；到了五期二區(qū)的東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 8 頁(yè) 共 14 頁(yè) 8 產(chǎn)品則主要是以 130 -140 的戶型為主。由此可以看出產(chǎn)品的 主力 戶型面積是在 減少，主要原因可能為一是客戶的需求建筑面積在減少，二是可能與 商品房的銷售價(jià)格有關(guān)，單價(jià)過(guò)高導(dǎo)致了單套商品房的總額過(guò)大， 居民的收入水平跟不上房?jī)r(jià)上漲的水平，導(dǎo)致在總額不變的情況下唯有降低對(duì)戶型的面積需求。 由此 建議東田麗園 五期三區(qū)的主力戶型 面積控制 在 110 -130左右。 三、 常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況 常平鎮(zhèn)近期推出項(xiàng)目 高層 戶型設(shè)計(jì)主要是二房（ 70-90 ），三房（ 90-120 ）、四房（ 130-160 ）為主。 未來(lái) 常平鎮(zhèn) 供應(yīng)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是卓越集團(tuán)的項(xiàng)目（卓越蔚藍(lán)城邦），該項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)占地面積 700 多畝，不過(guò) 該項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品是以別墅和多層為主，對(duì)公司項(xiàng)目影響不大；二期的開(kāi)發(fā)將以高層為主，高層共有 12 棟 18層的高層 ，預(yù)計(jì)高層 建筑 面積將達(dá)到 12 萬(wàn)左右。 四、 常平鎮(zhèn)一些在售樓盤(pán)的基本情況 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 9 頁(yè) 共 14 頁(yè) 9 由以上表格可以看出， 普遍的項(xiàng)目都設(shè)置有三房及四房，三房的面積區(qū)域在（ 106-135 ）、四房的面積區(qū)域在（ 145-160 ）。 五、 東田麗園 客戶 群體研究 1. 東田麗園 來(lái)訪 客戶 情況 的分析： 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 10 頁(yè) 共 14 頁(yè) 10 200 7年?yáng)|田麗園來(lái)訪客戶分析01000200030002007年批次常平鎮(zhèn) 其他鎮(zhèn)區(qū) 深、港、臺(tái)常平鎮(zhèn) 2832 79.73%其他鎮(zhèn)區(qū) 428 12.05%深、港、臺(tái) 292 8.22%1 2200 8年?yáng)|田麗園來(lái)訪客戶分析02004006008002008年批次常平鎮(zhèn) 其他鎮(zhèn)區(qū) 深、港、臺(tái)常平鎮(zhèn) 695 85.17%其他鎮(zhèn)區(qū) 86 10.54%深、港、臺(tái) 35 4.29%1 2從 2007-2008 年?yáng)|田麗園來(lái)客的情況來(lái)看，主要的客戶是以本鎮(zhèn)區(qū)為主，其中受 2007 年“ 9.27”政策影響深、港、臺(tái)的客戶有所減少， 本地客戶的比例隨著深、港、臺(tái)的客戶減少而有所上升。 因此在 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的 戶型配比上主要是考慮本地居民對(duì)房型的需 求為主 。 2. 東田麗園來(lái)訪客戶面積需求、房型和總 價(jià) 接 受 范圍情況分析 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 11 頁(yè) 共 14 頁(yè) 11 2007-2008年?yáng)|田 麗園來(lái)訪客戶面積需求情況3511584189231818205001000150020001需求面積人70-90 90-110 110-130 130-150 150-170從上述表格可以看出，未來(lái)客戶主要需求的商品房面積集中在 90-130，其中以 110-130 占最大比例，故建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的主力戶型設(shè)計(jì)在 110-130為宜。 來(lái)訪客戶對(duì)房型的需求情況4.20%13.70%71.10%8.70%2.30%0.00%50.00%100.00%房型百分比一房 二房 三房 四房 五房一房 4.20%二房 13.70%三房 71.10%四房 8.70%五房1從來(lái)訪客戶對(duì)房型的需求分析 可知，絕大部分客戶集中需求的是三房戶型，比例已經(jīng)達(dá)到了 71.1%，再結(jié)合來(lái)客對(duì)戶型面積的需求狀況，建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品主要是以 110-130 的三房為主?？紤]到部分客戶對(duì)兩房、四房的需求需要，建議設(shè)置少量 70-90的兩房及 130-150 的四房，比例建議控制在 10%左右。 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 12 頁(yè) 共 14 頁(yè) 12 產(chǎn)品總價(jià)接受范圍情況： 房型 總價(jià)接 受 范圍 1 房 18-23萬(wàn) 2 房 45-55萬(wàn) 3 房 60-80萬(wàn) 4 房 75-90萬(wàn) 5 房 80-110 萬(wàn) 從客戶對(duì)各房型的總價(jià)接受 范圍情況來(lái)看，客戶對(duì)目前的樓市價(jià)格是比較認(rèn)同的，從 客戶對(duì) 3 房 （ 110-130 ） 接受的總價(jià)范圍 可以看出單價(jià)應(yīng)該在 6000 元 / ， 與公司目前的產(chǎn)品價(jià)格十分接近。 以下是對(duì)東田麗園客戶 特征 的一些情況分析： 客戶年齡 30-45歲的客戶占 80% 客戶區(qū)域 80%來(lái)自本地客戶，有少量的港 、臺(tái)、深客戶 客戶職業(yè) 私營(yíng)企業(yè)主，當(dāng)?shù)鼐用瘛⒄賳T、外來(lái)的白領(lǐng)、有少部分港、臺(tái)、深客戶 客戶特征 有一定知識(shí)、有實(shí)力 客戶需求 以三房、四房為主，五房為輔；三房面積需求在100-135，四房面積需求在 140-160，五房面積需求在 180 左右 置業(yè)次數(shù) 大多數(shù)為一次置業(yè)，二次 或多次 置業(yè)的約占 25% 購(gòu)買(mǎi)排序 區(qū)域 景觀 企業(yè)品牌 居住品質(zhì) 購(gòu)買(mǎi)目的 自住為主占 75左右，投資比例為 25 承受價(jià)格 均價(jià)在 5500-6500元 / 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 13 頁(yè) 共 14 頁(yè) 13 根據(jù)本項(xiàng)目對(duì)面為常平鎮(zhèn)未來(lái)的行政中心以及東莞市政 府對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求，我部 認(rèn)為 五期三區(qū)目標(biāo)客戶 應(yīng) 鎖定 以下 范圍： 年齡構(gòu)成 客戶分類 職業(yè)特征 置業(yè)特征 25-30歲 10% 31-40歲 80% 41-50歲 10% 當(dāng)?shù)鼐用?75% 港、臺(tái)、深客戶： 10% 其他 鎮(zhèn)區(qū) 客戶 15 有知識(shí) ,有涵養(yǎng) ,有閱歷 ,有實(shí)力 置業(yè)次數(shù)： 一次約 80%：二次及多次置業(yè)約 20% 置業(yè)目的： 自用：投資 =約 80%：約 20% 置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和景觀 第二：項(xiàng)目體量和產(chǎn)品 六、 東田麗園五期三區(qū) 可 開(kāi)發(fā)面積情況 ： 目前東田麗園五期 可 開(kāi)發(fā)面積如下： 東田麗園五期分區(qū)開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)一覽表 分期 樓宇編 號(hào) 地上建筑面積（） 地下建筑面積（） 總建筑面積（） 五期一區(qū) U1U2 14424.74 3023 17447.74 S3-S5 38755.35 12580 51335.35 S13 8759.38 2557.34 11316.72 小計(jì) 61939.47 18160.34 80099.81 五期二區(qū) S6-S8 32928.83 27753.87 S9-S12 37346.4 小計(jì) 70275.23 27753.87 98029.1 五期三 區(qū) U3U4 23319.2 7863.5 31182.7 V2 R6R7 小計(jì) 23319.2 7863.5 31182.7 五期總建筑面積 總計(jì) 155533.9 53777.71 209311.61 五期三區(qū)的計(jì)容面積為 23300 左右，根據(jù) 90/70 政策由23300*0.7=16310 的戶型需要進(jìn)行拼戶。 七、 東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議 根據(jù)以上一些數(shù)據(jù)及 上述的市場(chǎng) 分析 ，以下是我部對(duì)東田麗園五期三區(qū)東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 14 頁(yè) 共 14 頁(yè) 14 的戶型比例及面積 作出以下初步 建議： 序號(hào) 戶型 戶型面積 (m2) 戶數(shù)比例 備注 1 兩房二廳二衛(wèi) 85 10% 滿足 90m2 以下規(guī)劃要求 ，不拼戶 2 小三房二廳一衛(wèi) 105 15% 滿足 90m2 以下規(guī)劃要求 ，不拼戶 3 三房二廳二衛(wèi) 115-130 40% 需合拼戶型 4 三房二廳三衛(wèi) 135 20% 需合拼戶型 5 四房二廳二衛(wèi) 145 15% 需合拼戶型 小計(jì) 100% 再結(jié)合 東田麗園 總體規(guī)劃平面圖的情況，我部對(duì)以上的戶型配比進(jìn)行了細(xì)分，具體如下： 標(biāo)準(zhǔn)層戶型 戶型類別 面積（ ） 層數(shù) 戶數(shù) 比例 備注 R6 3房 2廳 3衛(wèi) 135 9 9 50% 需拼戶 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 145 9 50% 小計(jì) 18 1 R7 3房 2廳 3衛(wèi) 135 11 11 50% 需拼戶 4房 2廳 2衛(wèi) 145 11 50% 小計(jì) 22 1 U3 3房 2廳 3衛(wèi) 135 18 18 33.3% 需拼戶 3房 2廳 2衛(wèi) 120 18 33.3% 2房 2廳 2衛(wèi) 85 18 33.4% “三 &七”比例 小計(jì) 54 U4 3房 2廳 2衛(wèi) 130 18 18 33.3% 需拼戶 3房 2廳 2衛(wèi) 115 18 33.3% “三 &七”比例 3房 2廳 2衛(wèi) 105 18 33.4% “三 &七”比例 小計(jì) 54 V2 3房 2廳 2衛(wèi) 125 14 14 33.3% 需拼戶 3房 2廳 2衛(wèi) 125 14 33.3% 3房 2廳 2衛(wèi) 105 14 33.4% “三 &七”比例 小計(jì) 42 五期三區(qū) 2 房 2 廳 2 衛(wèi) 80-90 18 9.5% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 100-110 32 16.8% 3房 2廳 2衛(wèi) 111-130 82 43.2% 3 房 2 廳 3 衛(wèi) 131-140 38 20% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 141-150 20 10.5% 小計(jì) 190 1 注明： 1、上表中建筑面積與銷售面積不同之處主要在于建筑面積只計(jì)算本層分?jǐn)偯娣e，沒(méi)有計(jì)算公建配套及屋面層等分?jǐn)偯娣e，會(huì)稍于偏小。 地產(chǎn)委托物業(yè) 前期管理 工作 相關(guān)業(yè)務(wù)指引 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 15 頁(yè) 共 14 頁(yè) 15 1、 目的 以內(nèi)部市場(chǎng)化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)關(guān)系。 2、 適用 范圍 適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工 、工程接管驗(yàn)收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo) 。 3、職責(zé) 3.1 物業(yè) 公司新項(xiàng)目 管理部 、地產(chǎn)項(xiàng)目部和地產(chǎn)客服委員會(huì)共同 編制、修訂 和履行 本 指引 。 3.2 物業(yè)公司新項(xiàng)目部在 新項(xiàng)目論證報(bào)告中對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。 3.3 地產(chǎn)公司和物業(yè)公司 須 參照本規(guī)范，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)關(guān)系。 4、原則 4.1 物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶 滿意、有利于提升 招商 品牌、有利于促進(jìn) 招商 地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來(lái)交叉環(huán)節(jié) 工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)方面的相互關(guān)系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。 4.2 在業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需 建立清晰的業(yè)務(wù)流程，按照內(nèi)部市場(chǎng)化原則，明確雙方責(zé)、權(quán)、利，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財(cái)、物關(guān)系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營(yíng)。作為兩個(gè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在 各項(xiàng) 具體業(yè)務(wù)上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。 4.3 地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司 應(yīng)按照已 確定 的 各項(xiàng)委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行結(jié)算 。 5、定義 5.1 前期物業(yè)管理 是指房屋集中交付使用之日起 ，至業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實(shí)施的 物業(yè)管理。 5.2 前期介入 是指項(xiàng)目立項(xiàng)后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，向地產(chǎn)公司提出 建設(shè)性意見(jiàn)，以減少產(chǎn)品缺陷的過(guò)程。 5.3 房屋 交付使用 是指業(yè)主收到書(shū)面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為房屋已交付使用。 5.4 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi) 是指在項(xiàng)目集中入伙前，物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)新項(xiàng)目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲(chǔ)備、辦 公設(shè)施購(gòu)置、工具材料采購(gòu)、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。 5.5 物業(yè)移交 是在竣工驗(yàn)收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對(duì)相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗(yàn)收。 5.6 保潔開(kāi)荒 是指項(xiàng)目接管驗(yàn)收合格后，物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 16 頁(yè) 共 14 頁(yè) 16 場(chǎng)所進(jìn)行全面清潔，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)。 6、方法和過(guò)程控制 6.1 項(xiàng)目前期介入 6.1.1 為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項(xiàng)目缺陷，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和營(yíng)銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提 前介入，物業(yè)公司應(yīng) 站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級(jí)）等方面，提出 建設(shè)性意見(jiàn)。 6.1.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開(kāi)設(shè)計(jì)說(shuō)明會(huì)，說(shuō)明相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出建議書(shū)供地產(chǎn)公司參考，地產(chǎn)公司決策部門(mén)最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會(huì)物業(yè)公司。 6.1.1.2 施工過(guò)程的控制。物業(yè)公司新項(xiàng)目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議或參加地產(chǎn)公司工程例會(huì)以了解和跟蹤工程進(jìn)展，熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時(shí)從管理需求角度對(duì)小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見(jiàn) 提交工程整改建議書(shū) 。 6.1.1.3 工程接管驗(yàn)收過(guò)程的控制。入伙之前 3-5 個(gè)月，物業(yè)公司、監(jiān)理公司對(duì)各類工程進(jìn)行全面的驗(yàn)收檢查 并提交物業(yè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ，所有專業(yè)工程項(xiàng)目保證在入伙前一個(gè)月通過(guò)竣工驗(yàn)收。建立工程遺留問(wèn)題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時(shí)限。地產(chǎn)客服委員會(huì)為物業(yè)公司的對(duì)接部門(mén)，由客服委員會(huì)協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門(mén)對(duì)物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題進(jìn)行 整改，確保入伙之前的工程質(zhì)量 。 6.1.1.4 營(yíng)銷配合過(guò)程的控制。 物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作：銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù)；客戶的接待咨詢服務(wù)；對(duì)地產(chǎn)公司開(kāi)展的業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)做好組織落實(shí)工作；加強(qiáng)樓盤(pán)宣傳，挖掘潛在客戶群；充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁，把業(yè)主在樓盤(pán)銷售過(guò)程中對(duì)小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。 6.1.1.4.1 在營(yíng)銷過(guò)程中，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對(duì)相關(guān)問(wèn)題統(tǒng)一口徑，規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。 6.1.1.4.2 對(duì)于 營(yíng)銷階段發(fā)生的費(fèi)用，地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)前期介入 委托合同（附件一）進(jìn)行。 6.1. 2 項(xiàng)目前期介入階段， 地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開(kāi)業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議，召集物業(yè)公司 相關(guān) 人員就物業(yè)公司提出的意見(jiàn)進(jìn)行溝通。 6.1.3 項(xiàng)目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金（總成本的 10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān)（參考標(biāo)準(zhǔn)：按前期介入項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，每平方米 2 4元）。 6.2 前期物業(yè)管理階段 6.2.1 前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ： 東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 17 頁(yè) 共 14 頁(yè) 17 6.2.1.1 由物業(yè)公司新項(xiàng)目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前，按照相關(guān)法規(guī)要求，起草前期物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約。 6.2.1.2 經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后，雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，明確委托管理事項(xiàng)、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時(shí)應(yīng)充分考慮其對(duì)后期的影響，為從前期物業(yè)管理過(guò)渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件，該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時(shí)與業(yè)主簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的（關(guān)于前期物業(yè)管理的約定）內(nèi)容一致。 6.2.2 物業(yè)管理方案策劃 ：在房屋竣工驗(yàn)收之前，物業(yè)公司新項(xiàng)目部應(yīng)擬定項(xiàng)目的物業(yè)管理方案，該方案是對(duì)管理服務(wù)工作的全面策劃，具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測(cè)算等內(nèi)容。 6.2.3 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 6.2.3.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算依據(jù)以及測(cè)算結(jié)果。 6.2.3.2 物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平，確保物業(yè)管理項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）收支平衡，原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價(jià)虧損的做法，如確有必要，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。 6.2.4 項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi) 6.2.4.1 物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)，將項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。 6.2.4.2 如果地 產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，物業(yè)公司也可將部分成本單獨(dú)與地產(chǎn)公司結(jié)算，通常應(yīng)在項(xiàng)目入伙前三個(gè)月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開(kāi)辦費(fèi)（參照標(biāo)準(zhǔn)：按接管面積計(jì)算，每平方米 2 3 元），以便物業(yè)公司正常開(kāi)展工作 。 6.2.5 管理用房提供： 6.2.5.1 地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會(huì)提供管理用房，用于管理處日常辦公、會(huì)議、接待、倉(cāng)庫(kù)等。 6.2.5.2 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒(méi)有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項(xiàng)目總建筑面積千分之二比例（不足 50平方米的按 50平方米計(jì) ）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算時(shí)統(tǒng)籌考慮。 6.2.5.3 地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮管理用房。辦公場(chǎng)所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項(xiàng)目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；如管理用房中涉及到員工生活用房的，具體位置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。規(guī)劃的面積，需要考慮管理處駐場(chǎng)人數(shù)和周邊活動(dòng)設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中，須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國(guó)家住宅房?jī)?nèi)標(biāo)準(zhǔn)。 6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提 出設(shè)計(jì)和施工方案，報(bào)地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照實(shí)際提供的建筑面積計(jì)算，不低于每平方米 500元。 6.2.6 保潔開(kāi)荒 6.2.6.1 保潔開(kāi)荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任，地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場(chǎng)及保潔東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品建議篇 第 18 頁(yè) 共 14 頁(yè) 18 工作。 6.2.6.2 地產(chǎn)公司如將保潔開(kāi)荒工作委托物業(yè)公司，期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金（總成本的 10-15%）由地產(chǎn)公司承擔(dān) . 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙） 6.2.7.1 房屋集中交付使用實(shí)行地產(chǎn)公司項(xiàng)目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由地產(chǎn)客服、營(yíng)銷、 工程、物業(yè)等各部門(mén)、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，策劃、組織入伙工作。 集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)，具體包括：現(xiàn)場(chǎng)布置、辦公設(shè)備消耗、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動(dòng)費(fèi)用等。 6.2.7.2 地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的，物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算（人工成本、物料消耗、現(xiàn)場(chǎng)布置、管理酬金等）報(bào)地產(chǎn)公司審核，費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān) . 6.2.8 售后服務(wù) 6.2.8.1 地產(chǎn)公司按照房屋質(zhì)量保證書(shū)規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任，此外對(duì)已 過(guò)保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問(wèn)題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作（具體參見(jiàn)地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方保修協(xié)議書(shū)） 6.2.8.2 地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實(shí)， 應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書(shū)，明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施，物業(yè)公司有權(quán)對(duì)施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和扣罰。 6.2.8.3 地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修