房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一 房地產(chǎn)名詞 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 在物質(zhì)上有三種存在形態(tài) 1 單純的土地2 單純的房屋3 土地房屋的綜合體 土地使用權(quán) 使用國(guó)有土地所享有的權(quán)利 主要指建筑內(nèi)容 使用年限 住宅用地 70年工業(yè)用地及綜合用地 50年商業(yè)用地 40年 商業(yè)地產(chǎn) 通過商業(yè)運(yùn)營(yíng)來提升或?qū)崿F(xiàn)地產(chǎn)價(jià)值 占地面積 小區(qū)所占的所有土地面積 包括走廊 花園 基地線以內(nèi) 建筑面積 整個(gè)建筑每一層加起來的面積總和 綠化率 綠化面積在占地面積中所占的百分比 容積率 建筑面積與占地面積的比值 得房率 公攤 是指可供住戶支配的面積 也就是套內(nèi)建筑面積 與每戶建筑面積 也就是銷售面積 之比 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽臺(tái)建筑面積 銷售面積 套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e 得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo) 計(jì)算房屋面積時(shí) 計(jì)算的是建筑面積 所以得房率太低 不實(shí)惠 太高 不方便 因?yàn)榈梅柯试礁?公共部分的面積就越少 住戶也會(huì)感到壓抑 一般 得房率在70 左右比較合適 公共部分即寬敞氣派 分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多 比較實(shí)惠 二 房地產(chǎn)建筑形態(tài) 低層 1 3F的建筑稱為低層建筑 無電梯 多層 7F以下的建筑稱為多層建筑 無電梯 小高層 7 11F的建筑稱為小高層高層 12 30F的建筑稱為高層超高層 30F以上的建筑稱為超高層板樓 又稱排樓 即由多個(gè)單元拼組成 座向統(tǒng)一 并排興建而成建筑群體者 多為高層雙拼 即每單元層中有兩戶住宅 又稱一梯兩戶 商品房 商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn) 由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開發(fā)的 建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋 包括住宅 商業(yè)用房以及其他建筑物 而自建 參建 委托建造 又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍 經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃 由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造 以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)且政府干預(yù) 層高 本層地面至上一層地面的高度 標(biāo)準(zhǔn)層高為2 8米 凈高 本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高 樓板厚度 層高 承重墻 指支撐著上部樓層重量的墻體非承重墻 指不支撐著上部樓層重量的墻體 只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開的作用 在工程圖上為中空墻體對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響 三通一平 水 電 路 通 場(chǎng)地平整 客戶購(gòu)房所關(guān)注的十二大問題 1 地理2 位置3 交通4 配套5 價(jià)格6 戶型結(jié)構(gòu)7 升值潛力8 規(guī)模9 物業(yè)管理10 工程質(zhì)量11 人文環(huán)境12 銷售業(yè)績(jī) 三 房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì) 磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)住宅中的 磚 指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料 也有其他尺寸的異型粘土磚 如空心磚等 混 是指由鋼筋 水泥 砂石 水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料 包括樓板 過梁 樓梯 陽臺(tái) 排檐 這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合 可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅 由于抗震的要求 磚混住宅一般在5層 6層以下 鋼混結(jié)構(gòu)這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土 即鋼筋 水泥 粗細(xì)骨料 碎石 水等的混合體 這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好 整體性強(qiáng) 抗腐蝕能力強(qiáng) 經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn) 鋼筋混凝土梁 板 柱 墻共同承重 框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)住宅 是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱 再用預(yù)制的加氣混凝土 膨脹珍珠巖 浮石等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅 適合大規(guī)模工業(yè)化施工 效率較高 工程質(zhì)量較好 經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn) 并且房間的開間 進(jìn)深相對(duì)較大 空間分割較自由 用鋼筋混凝土梁 板 柱承重 而墻為填充材料 如空心砌塊等 不承重 起維護(hù)和隔音等作用 目前 多 高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu) 其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜 建筑造價(jià)較高 三 五證二書 國(guó)有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 商品房銷售 預(yù)售 許可證 商品房使用說明書 交付時(shí) 商品房質(zhì)量保證書 交付時(shí) 四 住宅基礎(chǔ)配置 供水 一次供水 即自來水公司的統(tǒng)一正常供水 二次供水 即除正常供水渠道外 另設(shè)一獨(dú)立蓄水裝置 以供使用 供電 220V和380V或以千瓦計(jì)算智能化系統(tǒng) 管理建筑物的軟件體設(shè)施 稱之為智能化 A 通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)B 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)C 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)D 安全防范系統(tǒng)E 能耗抄收系統(tǒng)F 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 貸款基礎(chǔ)知識(shí) 商業(yè)貸款 按揭貸款 抵押貸款 調(diào)檔貸款公積金貸款 省公積金 市公積金 首付款及貸款利率的計(jì)算 如果客戶選擇按揭貸款購(gòu)買商品房 根據(jù)其購(gòu)買的產(chǎn)品不同 首付款比例也不同 根據(jù)國(guó)家規(guī)定 居住性用房首付比例為30 以上 商業(yè)性用房首付比例必須達(dá)到50 以上 剩余房款可申請(qǐng)貸款 注 貸款金額以萬元為貸款單位 例如 客戶所購(gòu)商品房為住宅 總房款301856 若首付比例為30 則客戶首付款金額應(yīng)為91856 貸款金額應(yīng)為21萬元整 若該客戶選擇商業(yè)貸款 貸款年限為10年 則該客戶在貸款期限內(nèi)連本帶利每月應(yīng)還金額 可以參照一下 貸款利率表 進(jìn)行計(jì)算 參照基準(zhǔn)利率計(jì)算 貸款10年 貸款金額210000 每月連本帶息還款額為21 110 72 2325 12 還款方式 等額本金 等額本息 根據(jù)客戶個(gè)人情況選擇適合還款方式 申請(qǐng)購(gòu)房貸款應(yīng)具備的條件 一 具有中華人民共和國(guó)境內(nèi)常住戶口或有效居留身份證明 二 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入 信用良好 有按期還貸款本息的能力 三 已簽訂購(gòu)房合同或協(xié)議 四 有開發(fā)商開具的首付款證明或在我行存有購(gòu)房首付款 五 能夠提供我行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押 質(zhì)押或其他擔(dān)保 個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)流程 擔(dān)保公司咨詢手里 辦理公證及抵押手續(xù) 擔(dān)保手續(xù)提交銀行審核 銀行核實(shí)擔(dān)保手續(xù) 與置業(yè)擔(dān)保公司合作業(yè)務(wù) 我們的工作重點(diǎn) 貸款應(yīng)準(zhǔn)備的資料 1 身份證 申請(qǐng)人及配偶 4份 2 戶口本 公安頁 戶主頁 本人頁 配偶頁 復(fù)印件 4份 3 婚姻證明 結(jié)婚證或民政部門出具的單身證明 離異證明 4份 4 購(gòu)房合同原件 4份 5 首付款證明 4份 6 銀行認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入或資產(chǎn)證明 有共同還款人的需提供共同還款人的相關(guān)證明 注 各銀行對(duì)于提供收入證明的同時(shí) 是否需要提供工資單有不同的標(biāo)準(zhǔn) 7 借款人若以企業(yè)法人名義辦理貸款的 除需提供以上證明外 還需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照 副本 中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證 副本 國(guó) 地稅務(wù)登記證 財(cái)務(wù)報(bào)表 其他收入證明 納稅證明 租賃協(xié)議 經(jīng)營(yíng)銷售明細(xì)賬 貸款相關(guān)費(fèi)用 一 擔(dān)保費(fèi)1 公積金貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款金額 貸款年限 1 5 注 貸款10年以上 擔(dān)保費(fèi)用乘以系數(shù)0 8 2 商業(yè)貸款擔(dān)保費(fèi) 住宅 貸款金額 貸款年限 1 5 網(wǎng)點(diǎn) 車庫及別墅 貸款金額 貸款年限 2 5 二 代理費(fèi) 200元 筆三 公證費(fèi) 貸款額 2 四 辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)費(fèi)用1 契稅 1 總房款 1 90平以下且4320元 平以下住宅 2 總房款 1 5 144平 90平且4320元 平以下住宅 3 總房款 4 除上述情況以外的住宅 商用 車庫 收費(fèi)部門 鞍山市地方稅務(wù)局 2 印花稅 總房款 0 05 5元收費(fèi)部門 鞍山市地方稅務(wù)局3 物業(yè)維修基金 總房款 2 5 收費(fèi)部門 房產(chǎn)局物業(yè)處所有權(quán)登記費(fèi) 80元 本 住宅 面積 0 6 10元 商用 車庫