項目可行性研究同學(xué) # 2010-04-23 21:21:18 閱讀22 評論0 字號：大中小 訂閱 第一部分項目背景 . 3 第一章 可行性報告編制依據(jù)及說明 . 3 編制依據(jù) . 3 編制說明： . 3 第二章項目概況 . 4 基本情況 . 4 發(fā)展趨勢預(yù)測 . 6 第三章：市場調(diào)查與分析 . 6 第一節(jié)：宏觀市場分析 . 6 1 、經(jīng)濟綜合實力增強 . 7 2 、經(jīng)濟實力的增強帶動人們消費觀念的深層變革 . 7 3 、成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 . 8 4 、消費形態(tài)與觀念變化分析： . 9 5 、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析 . 10 第二節(jié) 微觀市場調(diào)研與分析 . 36 一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成 . 36 二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢呼喚 . 36 第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃 . 37 第四章項目建設(shè)方案 . 37 一、項目總體情況 . 37 二、項目管理情況： . 37 三、和平大廈規(guī)劃 情況： . 38 四和平大廈設(shè) 說明 . 39 、和平大廈項目 展情況及 劃 . 39 第 章項目 . 41 一、 依據(jù) . 41 二、 略 . 41 項目 . 42 概念 ： . 42 第 章 略 . 44 和平大廈 項目 目 . 44 、 安 . 44 略 . 45 . 47 安 . 48 可 安 . 49 安 . 50 第 章 本 . 50 一、 合方 . 50 二、 currency1方 . 51 第章項目“ 略 . 52 一、fifl市場規(guī) 實現(xiàn)方 . 52 二、強 合構(gòu)建行業(yè)“” . 53 三項目發(fā) currency1體 . 54 第三部分經(jīng)濟評 與 分析 . 55 第章項目經(jīng)濟評 . 55 第一節(jié)建設(shè) currency1方案和 . 55 第二節(jié) 項目 評 . 58 第章 項目 分析 . 63 1 . 63 2 市場 . 63 3 . 64 4 發(fā) 中的 . 65 第一章 論 . 65 第一部分項目背景第一章 可行性報告編制依據(jù)及說明編制依據(jù)一、 西安市 經(jīng)濟和 發(fā)展第 劃 編 二、 實 西部大發(fā)西安市商 業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2000 2010 三、 西安市 市總體規(guī)劃(1996 2010) 四、 西安市 建設(shè) 業(yè)發(fā)展 建設(shè)和平大廈項目建 的 、西安市人 的 編號xx字 xx 第xx號 、西安市 實 調(diào)查情況、2004 西經(jīng)濟 經(jīng)濟 、 業(yè)發(fā)展 編 的 業(yè)可行性研究 、 頒布的 建設(shè)項目 行可行性研究的試行管理辦 1983 2月2日 、西省現(xiàn)行相 額 準。編制說明：為指導(dǎo)本項目實 的綱領(lǐng)性文件，本可行性報告以數(shù)理的形詳細闡述了項目發(fā)、 、 中 可能遇到的各類問題。尤其對項目 本提 了項目方 本入的，涉及到自 currency1、 以及currency1融貸 方 ，在考慮到currency1融機構(gòu)通常融 放貸可能需要考量的幾類 設(shè) 了相對完善的 還貸 。由本報告編制的前提是項目前 劃已經(jīng)嚴謹?shù)氖袌鲵灢?相當(dāng)充裕的市場數(shù)據(jù)明其可行性，因此，本次報告的提交可以為本項目市場的指導(dǎo)性方案，為后 劃、推廣 劃的理論基礎(chǔ)。第二章項目概況基本情況和平大廈 建設(shè)項目 西安核心商圈一級輻射區(qū)域內(nèi)-和平中段。南接西安核心商業(yè)街東大街，北 和平門直達西安旅游重要 志大雁塔，扼守西安主力旅游、餐飲、娛樂黃currency1通道。南北長95米，東西縱深75米，現(xiàn) 準占 5648平方米 折合8.472畝,含代征1.25畝 。項目 性質(zhì)為商住 70 。現(xiàn)狀為三通一平。總 為5648方米 8.472畝 。項目總 為 萬元(含 currency1)。市建設(shè)配套及其它規(guī)費為730萬設(shè) 費：560萬其他前 費 ：130項目總 12003.84億元。項目總建筑 約32000平方米。劃建設(shè) 2 。項目建設(shè) 由 業(yè)發(fā)展 負責(zé)。2、項目概況 和平是西安市商業(yè)、辦、餐飲娛樂的主要大街之一。隨 經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)的 -西部大發(fā)，西安 成為西北 區(qū) 、經(jīng)濟、文化和對 交 的 。和平為西安市商業(yè)、currency1融形 口的 ，已展現(xiàn)在 人 前。在此 建 和平大廈 其商業(yè) ，它的 級 、 店、商場、 、 、學(xué) 設(shè) ，配之以 “的交通 件，項目建成入 和 商業(yè)文化中心交相 ，構(gòu)成的商業(yè)，成為 一道currency1的景。發(fā)展趨勢預(yù)測隨 西安 市 戰(zhàn)略的深 實 ， 市基礎(chǔ)設(shè) 建設(shè)布“ 發(fā)fi 的變化，在此基礎(chǔ)fl，隨 市 布“的 完善，交通狀況的善， 導(dǎo)人們 、消費觀念的本性變革。內(nèi)核心商圈 相當(dāng)平的經(jīng)濟”力和消費引力，據(jù)西安市 市建設(shè)總體規(guī)劃 ， 成為 后幾 重商 區(qū)。據(jù) 業(yè) 后三 的戰(zhàn)略規(guī)劃， 以業(yè)化的商業(yè) 為主要發(fā)展目 ，占核心商圈 是 了西安 市建設(shè)的需要， 合業(yè)長發(fā)展目 ，論在戰(zhàn)略fl還是在戰(zhàn)fl，是 和要的。第三章：市場調(diào)查與分析第一節(jié)：宏觀市場分析2004 ，西安人 在市 、市 的 領(lǐng)導(dǎo) ， 以 小平理論和 三 代 重要 為指導(dǎo)，深入 的 大、 三中和四中 ，以學(xué)的發(fā)展觀 領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展 “， 行中 的宏觀調(diào) ， 四化 理念， 經(jīng)濟在平 、的 道fl行，并 現(xiàn) 總量與構(gòu)、 與 調(diào)發(fā)展的“ ，各項 業(yè) 發(fā)展，人 平 提 ， 市 能 一增強， 實現(xiàn)了 制的發(fā)展目 ，一 主要經(jīng)濟指 新 。1、經(jīng)濟綜合實力增強據(jù)西安市 “ ，2004 西安市 總 GDP 109587億元， 可 格 ， fl 增長135。經(jīng)濟總量突破千億元大 ，增長 連續(xù) 在13以fl，經(jīng)濟發(fā)展邁fl了新臺階，并入一 新的增長 。其中第一 業(yè)增 6005億元，fl 增長67；第二 業(yè)增 49567億元，增長156；第三 業(yè)增 54015億元，增長123。成為西北 區(qū)首 突破千億元的 市。2、經(jīng)濟實力的增強帶動人們消費觀念的深層變革隨 經(jīng)濟總量與經(jīng)濟發(fā)展平的提 ，刺激了人們的消費需求，同時也 人們的消費觀念發(fā)了巨大的變化。在普通市 的消費構(gòu)中，食品類消費首次 現(xiàn)負增長，據(jù) ，2004 西安市 恩格爾 數(shù)為34.4，白領(lǐng)階層的恩格爾 數(shù)低26， 裝、電、通訊、交通、教育、娛樂 消費額均 fl 所增，說明市 的消費構(gòu)發(fā)了重大的變化，已經(jīng)從溫飽型消費心理滿足型消費 行了成 的 。西安老而 秘的文化、 深的 ，刺激 各 的旅游人士前。據(jù) 明：2004 西安旅游業(yè) 接待旅游、參觀、訪問及從 其他 動的海 游客65萬人次， fl 增長93；接待 內(nèi)旅游者2084萬人次，首次突破兩千萬人次，增長291。旅游總收入1544億元，其中 際旅游 收入33億美元，分別 fl 增長451和13倍。 市擁 接待游客10萬人以fl的景區(qū)20 ； 4A級景區(qū)9 ；為適新的經(jīng)濟形勢的需要， 末 市 級 72，其中 級 4，四 級 13。3、成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命據(jù) 西安市 經(jīng)濟和 發(fā)展第 劃綱要 的 ，西安市以旅游業(yè)為龍頭的市化 現(xiàn)前所未 的 發(fā)展。在此基礎(chǔ)fl，為適西安的 性 市布“，大 市市郊的 市化建設(shè)，大量的人口 遷， 環(huán) 商業(yè)布“密 大大提 ，從而帶動西安 市旅游業(yè)的 發(fā)展。傳 的商圈均設(shè)在人口密集、交通繁忙的 段，滿足傳 的消費模。但是，隨 人們 平的提 ，尤其是人們對大宗消費觀念的變，汽車已經(jīng)成為越越人們的普通交通 。據(jù)交通部門的 ，西安市現(xiàn) 汽車22萬輛，并且仍然以平均每 6萬輛的 遞增。范內(nèi)， 汽車擁 量已經(jīng)突破1500萬輛。西 總 已突破1300， 居西部第二。隨 交通的斷完善， 內(nèi) ，省內(nèi)省 ，區(qū)域、 域消費 在形成風(fēng)尚。可以預(yù)見，在久的 ， 市間的人口 動將 層次發(fā)展。4、消費形態(tài)與觀念變化分析：l 從消費構(gòu)fl分析：消費者已從低層次 層次消費 變。隨 收入平的逐提 ，數(shù)消費者已經(jīng)滿足了最基本的溫飽型消費，對消費質(zhì)量的要求在逐提 ，旅游消費 逐提升 ；l 從消費者區(qū)域的選擇fl分析： 由去的傳 消費區(qū)新 消費區(qū) 。在原住 已能滿足消費者的在最低消費成本心態(tài) 的節(jié)奏、 率的消費需求， 而刺激了近兩 方 未艾的省、區(qū) 自助游 的蓬勃發(fā)展。l 從消費形fl分析：消費者已經(jīng)由單一型消費綜合型消費 變。隨 、 、學(xué)習(xí)節(jié)奏的，人們在注重 率的同時也注重 率的提 ，合休閑、娛樂，購與一體的一站消費形態(tài)已成為人們 “ 時間、豐富業(yè)余 方的fl佳選擇。l 從消費層次fl分析：人們在追求 質(zhì)享受的同時，追求 fl的享受。隨 平的斷提 ，消費者斷調(diào)整自己對 質(zhì)享受與 享受的 ，以追求 素質(zhì)的提 ；l 從消費時性分析：隨 收入的逐提 和 障體 的逐完善，之各類庭常 品已基本 滿足。相當(dāng)數(shù)量消費者， 別是當(dāng)代 業(yè)者，已 節(jié) 為庭 劃的 一，而是 劃 時消費，在滿足傳 型消費的同時，需要滿足時尚消費的需求。以fl深層次的消費觀念的變化， 在逐 變成 范內(nèi)廣 的 消費的變遷。5、西安酒店業(yè)發(fā)展趨勢與前景分析西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 述西安酒店業(yè)尚 巨大 力西安市是 的 文化 和 際旅游 市， 豐富的旅游 。 的人文景觀和 美的自然 ， 西安的旅游 在 前 。西安的旅游 密 大、 、級別 的 ，以 、入 、樂 為代 的 旅游品引了海內(nèi) 大量游客前西安旅游觀。據(jù) ，西安每 自內(nèi) 的游客總數(shù)達到近16001700萬余人次，其中2001 西安接待 旅游者70萬人次，接待 內(nèi)旅游者1685萬人次，旅游總收入113億元，其中 收入2.9億美元，巨大的旅游 為西安的旅游業(yè)帶豐currency1“的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè) 行業(yè)帶了巨大的機遇。酒店業(yè)和飲食業(yè)為旅游 業(yè)的相 業(yè)，是深受其“，強大的旅游 為西安酒店業(yè)的發(fā)展提“了越的 件和廣的發(fā)展間，酒店業(yè)也因此 了豐currency1的“。對西安目前現(xiàn) 的酒店、 店的調(diào)查 ，目前西安 4 級酒店、6四 級酒店、15三 級酒店、20準三 級酒店和近100二 級及以 酒店。調(diào)查還 ，西安目前 級酒店客 總數(shù)為1700余套，四 級酒店客 總數(shù)為2600余套，三 級酒店客 總數(shù)為3500余套，準三 級酒店客 總數(shù)為3800余套，二 級酒店客 總數(shù)為11000余套，以fl所 酒店、 合 客 總數(shù)為22600余套。 調(diào)查數(shù)據(jù) 西安旅游“、西安黃fi、西安旅游 、西安各旅行 ，由以fl單 本fl對三 級及以 的酒店 時 在一 ，以fl數(shù)據(jù)尤其是三 級以 的酒店數(shù)量略 ， 率 15%；對酒店客 數(shù)的調(diào)查方與酒店的調(diào)查方相同，酒店客 數(shù)的調(diào)查數(shù)據(jù) 率可能略大， 20%。以fl所 調(diào)查數(shù)據(jù)準 率基本fl達到80%，調(diào)查數(shù)據(jù) 一的參考和研究 。 各酒店 店、 數(shù)和客 數(shù) 情況所 ： 從西安 級酒店 和西安酒店客 數(shù) ，目前西安 級、四 級、三 級、準三級和二 級及以 酒店分配 分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二 級及以 的酒店所占 占到大數(shù)，而準三 級以fl的酒店數(shù)合 31%， 明目前西安酒店業(yè)還是以中低”次酒店為主。從各級酒店的分布和經(jīng) 狀況 ，目前主要 在以 幾情況：、酒店的布“在各 區(qū)之間平， 現(xiàn)在 內(nèi)、 南和 東三 區(qū)的酒店數(shù)幾 占到西安市所 酒店數(shù)的75%80%；而 西、 北和西 新三 區(qū)酒店數(shù)合 到所 酒店數(shù)的20%25%，可見酒店在各 區(qū)之間的分布分平。 、酒店的入住率受旅游 節(jié)變動的 常明， 和 同一 酒店 現(xiàn)為， 現(xiàn)為 。、酒店所 的 對酒店的入住率 巨大， 的酒店論 能 相對的入住率，而 的酒店其入住率一直fl去。、準三 級以fl的酒店其經(jīng) 狀況整體fl要低”次的酒店，但在準三 級以fl的酒店之中仍然 在 所帶的 。據(jù)西安旅游“調(diào)查數(shù)據(jù) ，西安所 酒店的 平均入住率達到5665%，與本次 調(diào)查 的入住率 69.7% 基本 合，從 數(shù)據(jù) 明，西安酒店業(yè)整體經(jīng) 狀況 常的“平。調(diào)查中 部分酒店 近 酒店的客 入住率 ，經(jīng) “也逐 ， 低西安酒店業(yè)的平均“平，而市場 態(tài)勢 越越激 ，整 酒店市場 他們 慮；但 一方 ，一 酒店 一直 的入住率 酒店 新區(qū)新 元 其入住率常 在90% ，并 的“， 明管西安酒店業(yè)的 越越激 ，但仍 酒店在 激 的 態(tài)勢中從 “， 一在說明酒店業(yè)是 管理 能的行業(yè)，它經(jīng) 的 但與酒店提“的 件 ，而且它提“的 件 為重要，在酒店的管理fl為客 ，提“的 細、 到、 合客心，可能 大的市場。相 ， 自 ，新的酒店，自然 了 市場所 的命。因此，整 西安酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 ，市場尚未達到飽和，市場可發(fā)的間尚在，酒店業(yè)前景目前還 。西安目前酒店客 數(shù)以22600套 每入住率 為100% ， 365西安酒店所 客 可接待的 客數(shù)為820萬余人次，而2001 西安 接待游客達到1685萬人次，在 1685萬人次中 去需要在當(dāng) 酒店、 店、待所住 的游客 部分旅客 居在所在的學(xué) 和西安本市居 到西安及 旅游區(qū)游的人數(shù)，每 需要 西安酒店、店的人次 9001100萬人次 約占所 游客的55%65%， 一 分 為守數(shù)據(jù) ， 數(shù)字 去西安酒店所 客 可接待的 客數(shù)820萬余人次后尚 80280萬余人次需要住 西安的酒店，以每 酒店客 數(shù)300套 ，尚需725 酒店 待發(fā)。 以目前西安酒店的平均入住率60% ， 西安尚 1241 酒店的發(fā)間，由此 ，西安目前的酒店市場尚未達到飽和，可發(fā)間尚在，但對其業(yè)的經(jīng) 背景為 重。實fl，在以fl 中 的每 需要 西安酒店、 店的人次為9001100萬人次為守 ， ，在 8901100萬人次中還 每 自 內(nèi) 因 的群體，由此可見，西安的酒店業(yè) 實還 在 樂觀的發(fā) 力。西安酒店業(yè)目前經(jīng) 狀況分析酒店入住率70%， 現(xiàn)尚可對本次 中的20酒店的調(diào)查 ，20酒店平均客 入住率達到70%，其中客 入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合 占到58%；客 入住率最達到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%。 明，西安酒店整體入住率平均平基本維 在70% ，同酒店之間 由 理 和經(jīng) 方的 而 其入住率 現(xiàn)參齊的情況。酒店 準間 以20m2居1428m2均 分布本次調(diào)查 ，20酒店的主力客 均為 準間，其 平均為20m2 ，其中 從1428m2均 一 的分布。 為20m2的 準間居最占31.6%，15m2、18m2、19m2和22m2的 準間各占10.5%，14m2、24m2和28m2的 準間各占5.3%。 明，目前西安酒店的主力型為 準間，其 主要集中在20m2 。 ，西安酒店的 準間數(shù)量平均占酒店所 客 的 重為74%，而68.5%的酒店其 準間占所 客 數(shù)的 重70%， 明，目前西安的酒店大部分是以 準間為其主要客 。 客 以中”次居、中、低”次各 調(diào)查數(shù)據(jù) ，在所 調(diào)查的酒店中 、中、低”次客 平均分配 為18%：66%：16%，其中以中”次客 最， ”次和低”次客 數(shù)量相當(dāng)。 一分析發(fā)現(xiàn)，在所 調(diào)查的酒店中 一酒店其 ”客 占了40%，兩 10% 酒店其 ”客 占總客 數(shù)的30%，其他的酒店其 ”客 均20%。從調(diào)查 的酒店經(jīng) 狀況 ， ”客所占 重大的酒店在 時尚可 的入住率，但一旦到了 ，其客 入住率相對 低。此項分析 明， ”客 重太大，其市場 相對大，相對而言， ”客 重 的酒店其市場 性似 略小一 。酒店客以散客為主、旅行團體居其次調(diào)查 明，西安酒店接待的客主要是以散客為主 占35% ，其次是旅行游客26% ，兩者合 占61%， 明西安目前酒店的經(jīng) 對 主要是針對散客和內(nèi) 的旅行游客。以參 、商洽談、培訓(xùn)為目的入住的客占16%，機 單 以西省其它 區(qū)為主 占13%，其它消費形占10%。 注的是，近 ，以參 、商洽談、培訓(xùn) 為目的的消費 增長之勢， 提醒酒店經(jīng) 者，何為 準客提“的商 件從而在眾的酒店中占 的客 是酒店“增長與否的一 重要 略。從對酒店的客 齡的調(diào)查 ，客的 齡重要以中、青 人為主，同時也乏 和長的人。消費者 業(yè)fl 常明 的區(qū)分，從業(yè)老板、 體老板、 官、經(jīng)理、 業(yè)白領(lǐng)到學(xué)均 一 的 。而客的消費 征 主要是旅行消費、 消費、商消費和住 餐飲 ，其中又主要以旅游消費和商消費為主。旅游 現(xiàn)在3-5月和9-11月入住率最 的為中”客 調(diào)查 ，幾 所 的酒店其經(jīng) 峰 現(xiàn)在旅游 ， 客 入住率最 的月份通常在3月、4月、5月和9月、10月、11月， 基本fl 半 的 ；6月、7月、8月和12月、1月、2月為一 中的 ，在 間，數(shù)酒店的客 入住率低平均平， 部分酒店的入住率尚足30%40%，可見，酒店受 節(jié) 是常大的。西安酒店市場并未達到飽和酒店業(yè)尚 發(fā)“間調(diào)查 ， 80%的酒店經(jīng) 者為目前西安酒店市場已經(jīng)達到飽和，他們 觀的原因是因為近 酒店的客 入住率 ，經(jīng) “也逐 ，整 西安酒店業(yè)的平均“在 ，而市場 態(tài)勢 越越激 ， 整 西安酒店業(yè) 景氣狀態(tài)。 說 起道理，但要 每 內(nèi) 到西安旅游的人次 1500-1800萬人次 知道西安目前酒店之所以 景氣 者“率 以前 低了 的原因其實是西安酒店自fl對 巨大的旅游 充分的發(fā)“ ，造成相當(dāng)一部分旅客 的浪費。 者，一 酒店抱殘守、并新識，以一 動的方去 對此巨大的旅客 ， 的酒店別說賺取“，虧損 錯了。所以， 西安酒店業(yè)目前已經(jīng)達到飽和狀態(tài)的說是 的，西安的酒店尚 大的發(fā)間和商機。大部分酒店設(shè) 咖啡廳、茶 、餐店、棋室大型配套游泳池、 fl設(shè) 未能跟fl調(diào)查 ，所 酒店咖啡廳、茶 、餐店和棋室的配率分別為18%、24%、18%和16%，而對游泳池、 fl設(shè) 的配分別為3%和13%， 明西安酒店在相 配套 方明帶 避重 的傾， 對易的、成本低廉 “可設(shè) 咖啡廳、茶項目 重視，而對入成本大、收 相對 小但對客說常需求的 項目大型 fl 、游泳池 設(shè) 明入夠， 明西安酒店經(jīng) 者在酒店的發(fā)和經(jīng) fl目還是 短視，乏長的考慮。所謂 人慮、 近 ， 對目前 日 激的酒店市場， 、 跟fl的酒店已經(jīng) 力從心，深感 的殘酷，而市 fl 、 件 平一 的酒店，其業(yè)績 蒸蒸日fl， 說明，酒店的各 、 件 對一 酒店的發(fā)展起 常重要的 ，酒店經(jīng) 者 充分識到 一， 努力提 方 的 準方能 酒店敗之 。各酒店 格一，市場 一 準調(diào)查 ，西安目前各大酒店的門市報 一， 是同 段同級別的酒店其門市報 也各 同， 現(xiàn) 大的 。各大酒店 二 級以fl 的報 從100元以 最 2000元 報 ，而各大酒店的折扣 惠 也一 ， 的酒店為了占客， 相，最低折扣 低5折， 所謂的 格戰(zhàn) 整 酒店業(yè)的“平縮的同時，又 整 酒店業(yè)的管理混亂，因此，針對同級別、同 段、同 節(jié)制 相的 格制 準和折扣 準 一 的 準已是刻緩，它 到西安整 酒店業(yè)的發(fā)展。西安酒店業(yè)目前 在的問題目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展狀況太景氣 主要發(fā)在 的 ，酒店業(yè)平均“相 前兩 所 ， 現(xiàn) 情況的原因是方 的，歸納起主要 在 以 一 問題：1、整 酒店行業(yè)管理太規(guī)范， 格制 一的 準。整 酒店行業(yè) 一 一的 格制 準，在 格的制 fl各 酒店據(jù)自己的經(jīng) 狀況制 自己的客 格，由整 市場 格的制 混亂， 酒店之間往往通 格 一因素做文章以引客， 可避 各酒店間因占客而展激 的格戰(zhàn)，而 格戰(zhàn)的 往往 整 酒店業(yè)的平均“ 縮。2、 跟fl客 在設(shè) 和裝修布fl未能 體現(xiàn)人性化和 性化， 客 內(nèi)部設(shè) 已經(jīng)陳舊，設(shè)的配”次夠，也夠 。3、 跟fl酒店在客細入微的心理需求方 行細心的研究和發(fā)，所提“的 大眾化， 的項目也單一， 考慮同客之間的 化 ，而整 酒店的管理 也 體現(xiàn) 酒店經(jīng) 的 性化，相 ，酒店制 的一 倒客落入一 約束、自由的 。4、消費理念宣傳夠酒店經(jīng) 者在經(jīng) 方 維守， 新識， 抱殘守、新 的經(jīng) 之道 酒店在客深層次需求方 發(fā)夠，而在酒店的宣傳以及消費理念的引導(dǎo)方 做 ， 的 往往 它們逐 客所遺忘，經(jīng) “自然也 難 到。5、整 西安的酒店業(yè) 形成規(guī)模西安酒店 為止二 級以fl的酒店基本達到120，但論是二 級酒店、三 級酒店還是 級 的四 級、 級酒店，到目前為止尚未 一酒店客 數(shù)達到1000套以fl， 說哪酒店的客 數(shù)能達到2000套 者2000套以fl， 說明西安目前的酒店論級 何，尚未 一酒店 達到相當(dāng)?shù)慕?jīng) 規(guī)模，自然談fl所謂的規(guī)模。實fl，以西安此巨大的旅游 同時西安又是西部發(fā)的頭堡 市，商引 的 也引大量的商人士入駐西安， 西安的旅客 豐富 ，完 件依靠酒店的規(guī)模引旅客，以賺取豐currency1的“。6、酒店市場布“夠合理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在 內(nèi)、 南和 東， 三 區(qū)的酒店數(shù)占所 酒店數(shù)的75%，而 西、 北和西 新酒店數(shù)合 才25%。以西 新為 ， 西 新內(nèi)的酒店兩三， 新 元 三 級 、豪門新 大酒店和西航 ，而以西 新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)和消費力狀況，完 發(fā)酒店的市場 件，因此，從西安目前酒店的分布狀況 實 在合理情況， 為目前一 白區(qū)域發(fā)的酒店類 業(yè)提“了發(fā)的間。從以fl對酒店業(yè)目前 在的一 問題分析 ，西安整 酒店業(yè)的管理fl 混亂，也乏大管理的概念，各酒店在 格的制 fl 一 一的 準，而各酒店在各 、 fl也 所縮，對客深層次需求的發(fā)以及酒店的宣傳、消費理念的灌輸 方 是做的 之又 ，自 、新的 他們在市場 分 動的 ，因此，整西安酒店業(yè)的發(fā)展 ，一方 但要在整 酒店行業(yè)方 制 相 的行規(guī)和 準， 一方 為酒店業(yè)的構(gòu)成單元酒店自fl也要大膽新，斷提 、 的規(guī)格，充分挖掘客內(nèi)心深 所需要的東西，實 性化、人性化的管理 ，同時大酒店宣傳和消費理念引導(dǎo)的 。西安酒店寓市場分析西安酒店寓發(fā)展現(xiàn)狀 述西安目前酒店寓的發(fā)展 說尚 白市場，管最近兩 相繼 現(xiàn)了幾以酒店寓命 的樓盤湯姆寓、中 商酒店寓、西部電子 F座的 酒店、新 元 和 發(fā)的 晶島 ，但整 西安的酒店寓市場而言，酒店寓幾 還 起 者說剛剛才起 。酒店寓 歐洲，后引入中 。在 ，酒店寓一直倍受市場青睞，在我 幾 發(fā)達 市深圳、廣州、fl海、北京相繼 現(xiàn)了 酒店寓并成為新新一族的新寵，酒店寓落西安 是最近兩 的 ，管市場對此 業(yè)也 炒，而酒店寓也 其它 業(yè)所 擬的 引 級酒店的 能和管理模，既可居住又可辦， 格也普遍 一般酒店低，而且它還 常明的 能 ，但 為止西安的酒店寓尚未形成一 的規(guī)模。對目前已經(jīng) 現(xiàn)的幾 以酒店寓 者 酒店、酒店商寓 行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆寓、 晶島 和中 商酒店目前代 了三酒店類型，湯姆寓實際fl是 酒店， 晶島 是 酒店寓，而中 商酒店 為酒店商寓。以 三類酒店 業(yè) 行對 分析：湯姆寓 屬 酒店。 酒店，亦稱 酒店寓，它 歐洲，70 代 傳 美 。自美 二戰(zhàn) 間盛行而 。在 內(nèi)， 酒店首先 入深圳，其次而及fl海、北京、 市，近 在內(nèi) 一 發(fā)達 市成、西安、重 也 現(xiàn)。 酒店實質(zhì)是 時酒店 ， 在一 時 內(nèi) 酒店住 娛樂設(shè) 的“，“可以fl市 ，也可 交 。由一般酒店通常 ，而 酒店可以購 在一 時 內(nèi)的住 設(shè) 的“， “還 fl市 和交 的 能，因而它 居住 能的同時也可以為 之 ， 一，可說是與一般酒店的主要 之 。 酒店在發(fā)達旅游 市 區(qū)最為 行，它通常建一 市的旅游要道，以擁 充足的客和 的 率，因而， 酒店 說也是旅游的 。而湯姆寓可以說是是在西安 旅游 的背景 而的。 東 對 的 中 商酒店 ，是西安第一 酒店商寓。中 商酒店酒店、 字樓、居住 項 能，它與一般的酒店寓的主要區(qū)別在 酒店商寓在酒店寓的基礎(chǔ)fl還 SOHO的 能，一般的酒店寓管也可以居住和辦，但其辦環(huán)及酒店商寓，而SOHO 然 的是辦和居住的子，而且辦環(huán)越，但 乏酒店商寓酒店的 級 ，因而從 能fl ，酒店商寓與酒店寓和SOHO 在常明的區(qū)別， 區(qū)別 酒店商寓相 酒店寓和SOHO而言，其 能、 、”次 。中 商酒店也 是基其的居住、辦 件和細 到的 級酒店 而受到市場青睞，據(jù)調(diào)查，中 商酒店客 豐富，入住率 ，而且 大一部分為長 客，中 商酒店也因此 豐currency1“。由 新 擬建的 晶島 為酒店寓， 時它 建成集辦和居住一體的 業(yè)形，并 引 級酒店的 能和管理模， 其居住和辦環(huán) “和 適。由 晶島 為酒店寓， 居住和辦的 能，同時又享受酒店的 級，因而其 的客 主要是 級 業(yè)白領(lǐng)、單fl 族、 者、本市中小型、 商人士和一 知 辦 。由 酒店寓 酒店、寓和居住的 能，而 currency1又 一般酒店要低，所以它依靠 品質(zhì)的 、 大的市場 在 和內(nèi)一 發(fā)達 市， 酒店寓分受 ，其平均 率達到60%以fl，因而它相當(dāng)?shù)?，其的 能也 引大量 者的目。但由 晶島 的是 后 方 業(yè)主購 業(yè)后又 發(fā)商并其代為經(jīng)管，一 之后發(fā)商又 業(yè)的所 和 交還 業(yè)主 ， 方目前 成 的在西安為數(shù) ， 的 和參考對 ，而 酒店寓在管理和經(jīng) fl又 相當(dāng) 的 含量，因此， 晶島 方帶 相當(dāng)大的性，發(fā)商 充分的考慮到 一。從以fl對酒店寓 晶島 、 酒店湯姆寓和酒店商寓中 商酒店的分析發(fā)現(xiàn)，論是湯姆寓還是中 商酒店，其在市場的受 相當(dāng)，市場對此也青睞 ；而 晶島 由其座落的 段論是自然景觀環(huán)、人文素質(zhì)、交通狀況 currency1的勢，而西 新的發(fā)展勢頭為 酒店寓造了分的發(fā) 件和發(fā)展前景。管酒店寓 者 酒店、酒店商寓 目前在西安尚 白市場 基本 白市場 ， 大的發(fā)間，同時西安巨大的旅游 也為酒店寓的發(fā)和發(fā)展造了分越的環(huán)和 件，但是， 西安酒店業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段 現(xiàn)了 問題一 ， 酒店寓在發(fā)之未能做長的、通盤的考慮和相對 準的市場 ，西安酒店寓也 遇到與當(dāng)前酒店 的同 難題，因此，在酒店寓的發(fā)與經(jīng) 中 分 醒的識，在發(fā)之 做長之 ，尤其對 準的 。西安酒店寓前景預(yù)測西安是 發(fā)達的旅游 市，巨大的旅游 為西安酒店寓市場的發(fā)提“了常廣的發(fā)展間，同時，西安目前 酒店寓 酒店、酒店商寓 為數(shù) ，基本fl 形成 市場 ， 為酒店寓的發(fā)和發(fā)展提“了相當(dāng) “的發(fā)間， 明，目前西安酒店寓大 所為，其市場前景分 。本次調(diào)查也 ，市 對酒店寓的市場前景普遍 為 ，其中 60%的 訪者為 酒店寓發(fā)展前景錯，1/3的 訪者 酒店寓的發(fā)展前景一般，其最 的發(fā)展狀態(tài)要 整 酒店寓市場的行業(yè)規(guī)范 和 態(tài)勢以及酒店寓提“的 件和 件 的內(nèi)和成 ，因此，目前的形勢 ， 部分 訪者對此 業(yè) 謹 態(tài)。而為酒店寓前景 的 訪者人數(shù)所占 為7%， 明市 整體fl還是 酒店寓，當(dāng)然，在為酒店寓 前景的同時，他們也 現(xiàn) 慮，是對酒店寓能否挖掘和 提“客內(nèi)心深 所需求的 并 抱太大的心，由此可見，對酒店寓客相對 準的 和對他們心需求的挖掘和研究 是酒店寓發(fā)和經(jīng) 成敗的一 常重要的因素。酒店寓未發(fā)展的相 管巨大的旅游 西安還是西部大發(fā)的頭堡 市 為西安酒店寓的發(fā)和發(fā)展提“了分越的 件和廣的間，但由酒店寓 業(yè)在西安目前為數(shù)尚 還 形成一 的規(guī)模和大環(huán)，因此一 在的問題尚未 ，而 問題到后可能 到整 酒店寓市場的性發(fā)展，所以發(fā)商 未， 先長的、 盤的和相對 準的 劃和 。從西安酒店市場目前 的問題 ，大的方 是整 酒店行業(yè) 一 可以 行的 格制 準，以酒店在制 門市 格、折扣和惠 方 各自為 ， 混亂，從而為占客 行殘酷的 格戰(zhàn) ， 整 酒店行業(yè)“受損；而小的方 現(xiàn)在酒店本fl因fl守舊、新，在酒店業(yè) 日 激 的環(huán) 以一 動的經(jīng) 方去 對市場， 但能為酒店帶豐currency1的“， 而可能 市場所 ，因此，論是整 酒店業(yè)的大環(huán)還是酒店本fl經(jīng) 的 略和方 在 問題，而 問題嚴重 到酒店業(yè)的長發(fā)展。 西安休閑、娛樂、 fl市場現(xiàn)狀 述西安休閑、娛樂、 fl市場“間廣對西安部分 fl、娛樂、休閑、餐飲場所經(jīng) 狀況的調(diào)查 明，目前西安餐飲市場 現(xiàn) 常的態(tài)勢，從 行業(yè)的 體老板從中賺取了常豐currency1的“；而 fl、娛樂、休閑市場未達到飽和，尤其是融 fl、娛樂、休閑、餐飲 能一體的大型娛樂 fl 動中心為數(shù) ，市場可發(fā)的間 樂觀。時 休閑、娛樂、 fl 消費形 成為一消費時尚，而追求時尚和前的一族 是一 相當(dāng)可觀的群體，因此市場 相對 大的需求 力，消費形勢。西安休閑、娛樂、 fl場所經(jīng) 狀況 分析fl中心調(diào)查分析規(guī)模：目前市場 fl中心的經(jīng) 規(guī)模普遍在200 m2 4000 m2 ，可同時納人數(shù)在200人 。經(jīng) 時間：數(shù) fl中心 業(yè)時間從 fl8：00 8：30 ，到fl的21：00 2：00束。經(jīng) 峰 基本 現(xiàn)在fl10：00到12：00以后，一直續(xù)到 7：00到fl23：00 。消費者 齡和性別 征：消費者 齡和性別往往據(jù)所消費的項目同而 所 ，對力量、動型消費項目currency1、“機、訓(xùn)、力量訓(xùn) 主要為fi性， 齡以1840fl的居；而一般的動項目 fl車、 機、綜合訓(xùn)機 fi性別的 客均 一 的 ，但仍以fi性居，而 齡 在1850fl之間。消費者fl份 征：以休閑、 美、美體、 為目的的消費者主要以性居，fl份主要為 業(yè)白領(lǐng)和學(xué)；而以動、力量、發(fā) 為目的的消費者以fi性居，fl份主要為 業(yè)白領(lǐng)、部門經(jīng)理和 的業(yè)老板。消費的目的：fi性以動 fl、力量訓(xùn)、發(fā) 主要目的，也 部分是 放和 考慮。性 主要以 fl、 美、 體形、 和放為目的。消費類型：fi性主要以齡 、“機、力量訓(xùn)、綜合訓(xùn)機類為主要消費類型，其中“機、綜合訓(xùn)機最受 。性主要消費的類型 齡 、 美，也 部分 行“機 項目的消費。休閑、娛樂、 fl場所調(diào)查分析西安休閑、娛樂市場現(xiàn)狀 述西安休閑、娛樂場所經(jīng) 現(xiàn)狀 分析西安休閑、娛樂、 fl場所經(jīng) 狀況綜合分析項目收費：項目收費 兩類型， 每次 費和月、 費?！皺C、 機、 fl車 消費項目平均收費為5元/小時，月、 收費情況為： 月 每300元； 每2580元； 每3800元。茶 、咖啡廳、餐廳、飲 廳、酒”經(jīng) 狀況調(diào)查規(guī)模：茶 、咖啡廳、餐廳、飲 廳、酒” 經(jīng) 場所經(jīng) 規(guī)模普遍在30 m2 400 m2 最可同時納人數(shù)在100120人 。經(jīng) 時間：數(shù) 業(yè)時間從 fl9：00 ，到fl的22：302：00束。經(jīng) 峰 基本 現(xiàn)在fl11：3012：30，fl20：0022：30 。消費者 齡和性別 征：fi消費者基本 均態(tài)勢，消費者 齡90%集中1840fl，其中1825fl、2530fl和3040fl 齡段人群 基本fl各占1/3。消費者fl份 征：大部分 約占60% 為 業(yè)白領(lǐng)和學(xué)，也 一部分業(yè)老板，自由 業(yè)者。消費的目的：80%90% 休閑的目的，50%60% 商談業(yè)的需要，30%40% 品的目的，與交 的占到30%40%。經(jīng) 型及收費：主要以 型、小型和豪型居。其中 型 20元/小時，20 m2 ；小型 20元/小時 20 m2 ；豪型 30元/小時 30 m2 。品：fl島咖啡 20元 20-40人/ fl島咖啡口錯， 廉 美；大情品 18元 20-40人/ 子美觀、口感、經(jīng)濟實惠；大情格調(diào) 18元 20-40人 口感、實惠、環(huán)；品 78元 10-20人/ 選咖啡、口 ；咖啡 25/20元 5-10人/ 西咖啡 20元/ 30元/ 、口感、適合大眾口 堡 3.5元 100人 格合理、口感 3元 60人 格 、口感；茶 30-50元/ 20-30人 情 到、 歸的感 ；酒 15元/小 3-4人 7元 60人 方 茶 25-40元/ 格合適fl 、游泳、 場所調(diào)查規(guī)模：經(jīng) 規(guī)模普遍在1000 m2 3000 m2 。經(jīng) 時間：從 fl9：00 到fl的21：00 24：00束。消費者 齡和性別 征：fl龍 的 客 齡主要為25fl以 和30-40fl， 主要為 庭消費和學(xué)消費。fi 均。消費者fl份 征：重要為學(xué)和 小 的庭。消費的目的：帶小 、學(xué)游泳、 fl。消費場所：fl龍 放 最受 項目 造浪池 海 的感 、日消費人次： 造浪池 1000人 池 300人 環(huán) 300人 200人 池 50人 道 100人 道 200人 直道 200人 道 200人 龍道 200人 廳、 總 、KTV 樂廣場經(jīng) 調(diào)查規(guī)模：經(jīng) 規(guī)模普遍在200 m2 400 m2 ?？杉{100人 。經(jīng) 時間：fl19：00 到第二1：30 。消費者 齡和性別 征：廳、 總 主要為fi性；KTV 樂廣場fi 均。 客 齡主要為25-40fl ， 主要為中、青 fi。消費者fl份 征：業(yè)老板、 業(yè)白領(lǐng)。消費的目的：娛樂、商談業(yè)。消費類型： 廳 小型 50元 6 m2 中型 80元 9 m2 大型 100元 11 m2 KTV 小型 4080元 中型 50120元 大型 70160元 豪型 100200元西安休閑、娛樂、 fl場所經(jīng) 狀況綜合分析以fl對西安休閑、娛樂、 fl場所的調(diào)查及相 西安旅游 、行業(yè) 、報 的分析 明，目前西安建fl、娛樂、餐飲、休閑行業(yè)整體經(jīng) 態(tài)勢，尤其是餐飲和廳、 總 、KTV 娛樂性場所，從調(diào)查數(shù)據(jù)和相 還 ，西安人對 fl消費為青睞，論是目前西安最大的 fl 龍 ，還是 維“ 場、溫 堡場所 現(xiàn) 的經(jīng) 狀況。對西安的 fl樂部，目前主要 中體 樂部 幾、整體規(guī)模大，提“的內(nèi)部設(shè) 和環(huán)略 和單調(diào)，管此，還是 現(xiàn) 的經(jīng) 狀況。時 ，人們 fl、動為 的時尚，對 fl、娛樂、休閑的需要越越大，要求也越越 ，因此，針對廣大市 主要對 為大學(xué)、 白領(lǐng)、商人士、美人士 的集各 能一體的大型樂部， 受到市場的 。西安市 提 的目前 一”大對 放，強化區(qū)域性商 中心 ，推 旅游 業(yè)現(xiàn)代化 的要求，合目前 內(nèi)旅游市場發(fā)展狀況， 后西安市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢重發(fā)展連經(jīng) 、 管理 現(xiàn)代化 方，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)，經(jīng)濟 型酒店 成為實現(xiàn)新型旅游方的主 。從商業(yè) 本構(gòu) ， 本 旅游業(yè)和”大業(yè)規(guī)模和 力 ， 內(nèi)酒店巨頭及 際酒店大 亦 緊時機 入西安市場，參與西安市酒店市場的 ，本 商一股 大的狀況 發(fā)本 變。以2004 末 數(shù)據(jù) ，各項增長指 變， 后每 新增約78萬人次的旅游客 ， 一 在的數(shù)字還 大。但是，為大型省 市， 每 遞增旅游客 總額，已 的酒店設(shè) 已滿足人們的需求。因此，西安市酒店業(yè) 巨大的市場間和力，當(dāng) 住機遇，率先灘。第二節(jié) 微觀市場調(diào)研與分析一、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)人口構(gòu)成和平大廈 所在區(qū)域人文環(huán)， 單 經(jīng)濟環(huán)：項目 以 樓盤發(fā)亦為本項目建設(shè)實 起到了呼 ， 逐 形成西安市的休閑娛樂繁榮區(qū)。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢呼喚本項目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè) 目前以大中型餐飲、娛樂和中小 貨店 為主，與 區(qū)域的人口密 和經(jīng)濟發(fā)展平相 合。由 劃經(jīng)濟 件 的 ，西安市目前的大型旅游酒店設(shè) 集中中”fl平線fl，格以及學(xué)的經(jīng) 模成為制約發(fā)展的主要因素之一。隨 西安市 市化 的，旅游 業(yè)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻緩。 以fl，在旅游人群的消費需求呼喚 ，和平緣線以酒店住 、休閑餐飲、娛樂 體為主體的休閑消費街區(qū)呼之欲 。第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章項目建設(shè)方案一、項目總體情況項目 西安市雁塔區(qū)和平門內(nèi)， 和平南端 ，項目 8.472畝，總建筑 可達32000平方米， 總造 約1.22億元。建設(shè) 分為兩 。其中，基礎(chǔ) 為3500平方米，一層 三層為商業(yè) 10500平方米，四 層為商辦住 及 字間17500平方米。 和平大廈 總 為24米， 率為5.58， 停車場 133 車 。以fl項目均為業(yè)發(fā)展 代為建造。二、項目管理情況：1、 從項目醞釀階段 已 近兩 。因 項目屬掛 ，拆遷 難 大。為此門成了 和平大廈項目部 由總經(jīng)理及副總經(jīng)理分別擔(dān)任項目部 副項目經(jīng)理，項目部 設(shè)拆遷部、 部、合同預(yù)部、發(fā)部，經(jīng) 部、商部 力配合項目的實 。2、由 強 力的領(lǐng)導(dǎo)班子，之各部門緊密配合及業(yè)主的 ，本項目目前 、 、費 制均在 劃之 。受到業(yè)主和質(zhì)檢站的 評 。 為 一和平大廈的 及管理奠 了 的基礎(chǔ)。項目管理 架構(gòu)：業(yè)發(fā)展 副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理三、和平大廈規(guī)劃 情況：2002 經(jīng) 部門對號辦 舍 掛，我通 拍，2003 11月取 70 的 平方米，折合畝 。建設(shè) 規(guī)劃許可號為 2001 187號。項目四 ：東鄰和平，西與西抗震設(shè) 和 一分“建 管所銜接，南鄰西 道巷，北鄰西安市東羊市小學(xué)，南北長95米，東西縱深75米，現(xiàn) 準占 5648平方米 折合8.472畝,含代征1.25畝 。 項目的項 劃、 、建設(shè) 規(guī)劃許可、 合同、 續(xù)均已辦妥，已 了實 動遷、建設(shè)的件。四和平大廈設(shè) 說明建筑 征：設(shè) 總建筑 約平方米； 一層， fl二層；建筑 形為長方體，建筑 級為二級，建筑 久 為 。構(gòu) 征： 基 理方為大挖，然 基；基礎(chǔ) 鋼筋砼筏板基礎(chǔ)；抗震 級為抗震設(shè)防 8 ；構(gòu)為鋼筋砼框架構(gòu)。3裝修 準：一最 駐商的實際要求為依據(jù)，合相 部門的 規(guī) 行。4設(shè) 配：設(shè) 主要設(shè)在 室；、電、暖、消防、調(diào)通、弱電 需求各層也 布，并對平 劃分了防 分區(qū)；交通 設(shè) 觀電梯、客貨電梯部，各層設(shè)自動扶梯8部；“電為雙 10KV線 線，量滿足各需要。、和平大廈項目 展情況及 劃和平大廈 已經(jīng) 三通一平 報建 續(xù) 在完成，現(xiàn) 在準 辦理 及 許可 。我為了實現(xiàn) 設(shè) 、菜單發(fā)，滿足合伙商業(yè)經(jīng) 的實際需求， 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 強勢酒店經(jīng) 集團對經(jīng) 場所 的嚴格要求，對 行了要的調(diào)整。已完成 及 劃 ：1、完成拆遷 ，已達到 三通一平 準；2、報建 續(xù)完成；3、 驗線 完成；4、設(shè) 完成；5、 查；6、辦理監(jiān)理 、 ；7、辦理 許可領(lǐng)取 續(xù)；8、 劃2005 8月 ；9、2005 月份 0.000；10、2006 8月份主體 頂， 裝修 件的 商單 可先行 行裝修 ；11、2006 12月份內(nèi) 裝飾 基本完 ，設(shè) 安裝調(diào)試 ；12、2007 2月份竣 并 交 商單 行裝修及業(yè)準 。13、2007 7月 業(yè)。第 章項目 一、 依據(jù)宏觀市場調(diào)研分析成 市場的呼喚 宏觀調(diào)整 件 對 發(fā)業(yè)業(yè)化 的要求 時代業(yè)發(fā)展 商業(yè) 業(yè) 商景規(guī)劃業(yè)區(qū)域化戰(zhàn)略” 的 性西安 市化 腳緩 商圈的經(jīng) 壓力范內(nèi)的酒店業(yè)市場巨大的消費 力亟待挖掘完善區(qū)域旅游 業(yè)構(gòu)二、 略和平大廈 略項目 和平大廈 是建在發(fā)商、 人、經(jīng) 者、currency1融機構(gòu)、消費者同“ 主體“ 平基礎(chǔ)fl的，實現(xiàn)方的“ 是 和平大廈 最為成 的發(fā)之一。目前西安市的酒店業(yè)以中 ”為龍頭， 然各 所長，也擁 為先 的管理 ，但是，在布“fl受 件設(shè) 的制，能滿足消費者經(jīng)濟型消費的需求，連 導(dǎo)經(jīng)者和 人的 報 望受到酒店 能力的“，currency1融機構(gòu)的“ 最 的障。概念 ：際化西安 市 口經(jīng)濟型酒店消費 要素一：人性化設(shè) 準，酒店規(guī)劃先原 ，酒店設(shè) 的先 性；要素二：合理的客 型設(shè) ，滿足消費者對消費間的 適性要求。以實 型商間滿足入住酒店后的各要求，達到消費者與經(jīng) 者的互“互動；要素三：綠 酒店設(shè) 、障礙人性 懷。入項 currency1設(shè) “殘疾人 的 通道、 間 設(shè) 、入 費 游樂中心、小型 療機構(gòu)、大型享間 設(shè) 場 充分滿足各消費者的 殊需求。要素四：四 一體，平核心“ 。通各型的化合，在滿足旅客需求的同時 低酒店經(jīng) 成本，從而能夠 消費者大的 “間，同時由 性乃 連酒店業(yè)態(tài)的 入，但能 低消費者的消費成本，而且能夠滿足同消費者的需求，為消費者提“的惠間。旅游住 需求 報需求發(fā)“需求貸 收需求經(jīng)深入研究和充分論， 和平大廈 項目整體 ：酒店業(yè)態(tài) ：滿足 際化酒店發(fā)展需要，建設(shè) 中 的集住 、娛樂、文化、 fl、餐飲、旅游 為一體的經(jīng)濟型酒店 中心。要求引 酒店機構(gòu)目 為 雅 、美 經(jīng) 實力的強勢機構(gòu)。目 市場 ：NO：以 的酒店和智能化、學(xué)化的酒店管理， 市場對新型酒店業(yè)的呼喚，引領(lǐng)西安時尚消費潮 ，帶動、甘、寧乃 整 西部 區(qū)酒店格“的變革。成為 游客西安的一 觀購 旅游景和 志性消費場所。第 章 略和平大廈 項目 目 本項目總建筑 ：32000建設(shè) ：24 月：10 月 商：18000、 14000 合同總額：1.344億元 20 、 安 為 造區(qū)域商圈、刺激 ， 化 ，據(jù) 內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達 市旅游 市場成熟的模，本項目當(dāng) 取以 相為主的 略， 以發(fā)商為主 行建設(shè)發(fā)、整體 與 連實力的強勢酒店經(jīng) 機構(gòu)，原因 ：據(jù)成本核 ，本項目建設(shè)總 達到12003.84萬元 現(xiàn) 成本 附件 。本項目 部 且以 currency1為主要 渠道，總 12003.84萬元的 收 在8 以fl， 嚴重違背 本 原 ，因此建本項目的 略以收 成本為原 和基本底線，在負債率為零的情況 留 的自 化，以 長 的收 。 商對 為 雅 美 、以及時代納 線 強 和 連實力的強勢酒店、娛樂機構(gòu)，主要考慮其 續(xù)經(jīng) 能力和的商業(yè) 譽，以 取 的長 currency1 報。同時 助其品號召力 帶動商場其它部分的 ，并通它們的長 經(jīng) 聚集人氣，迅形成酒店，本項目其它經(jīng) 者的“ 。從而實現(xiàn) 本鏈的性fl環(huán)。據(jù)以fl分析，以及主要商對 一 經(jīng) 原 ，通對 額的預(yù)，建 低18000 含 車庫 ， 約為14000。主力商經(jīng) 能力調(diào)查數(shù)據(jù)詳見附件 略市場 格背景 ，截 月份為止，西安市寓酒店和酒店是 字樓 實際成交均 已突破40元，本項目 40元 實現(xiàn)成交的可行性。然而，本項目的整體，緊緊繞 四 “ 的平， ： 者的“ 經(jīng) 者的“ currency1融機構(gòu)的“ 發(fā)商的“ 然本項目經(jīng)前 成熟的 劃與，各項 件基本 件均能 實際 中 本 區(qū)酒店 項目現(xiàn)行市場 格 行，但是，我們在 發(fā)商 “的同時還 到虛 的“ 帶后 經(jīng) 的 ，對 者的 報 待、經(jīng) 者的成本 制和currency1融機構(gòu)貸 currency1的 收 失去障。因此，為規(guī)避fl述 可能 現(xiàn)的 ，本案 取滲透 原 ，先以低 推 市場，發(fā)揮 格勢引 ，項目知 ，然后隨 需求的增而逐提 ，最 實現(xiàn)發(fā)商的“需求。 也 “項目升 形 的。階段性 格遞增 略： 實際可 18000， 遞增5% 階段每 為一 均 元/月 收 萬元 第一 實際 均 ：元/月第1 25 540第2 26.25 567第3 27.56 595.35第4 28.94 625.12第5 30.39 656.38第6 31.9 689.2第7 33.50 723.66第8 35.18 759.84第9 36.94 797.84第10 38.79 837.73第一 合 總收 ： 6792.12 31.45據(jù)以fl安 ，第一 其實際成交均 當(dāng) 制在32元以內(nèi)， 20 合同 總額可以 制在1.344億元以內(nèi)。莊造勢坡 滾石時 勢戰(zhàn)決我們從本項目的項 ，志要做最的酒店 項目，但是， 了的構(gòu)還足以滿足 的需要，我們還 的 品 市場的可，何才能 的項目迅成為 盛的市場命力？ 合 心理、規(guī)避市場抗性、迅收 currency1、實現(xiàn)滾動發(fā)展莊造勢整合市場各方勢 ，形成 “我的市場態(tài)勢，為項目的 “ 造市場間。 鍵在以時間 取 。坡 滾石 助各類 動，引起 眾尤其是經(jīng)濟型酒店經(jīng) 者的 注，以強勢酒店合形 提升項目 ，突破 心理屏障。時 勢每 的夏之交，均為 的 ，在此 到之前，項目形 的力推導(dǎo)成為 的 鍵， 市場大勢，適時入市 。戰(zhàn)決 經(jīng) 發(fā)的 鍵在 決時間與 currency1 的矛盾，其中的成本 制 成為項目“能力的 準，尤為重要的是時間成本的 制。本項目經(jīng)前 劃與論，明 強大的市場命力，但是， 拖 勢造成時間成本的增大，“后 項目發(fā)的 currency1 ，因此，為 強勢酒店合的 和平大廈 ，“ 格杠桿取時間尤為重要，也 帶項目的大成 。模擬：本案坡 滾石時間一時間二35元低 入市安 據(jù)現(xiàn) ，建安 在2005 5月 入市場 據(jù) 尤其是本項目 的 殊規(guī) ，整盤 分為 階段 行：內(nèi)部商 三 月 2005 4月7月份 currency1融洽談 三 月 2005 4月7月份 市場教化 月 2005 7月 2007 7月份 入住裝修 月 2006 8月 2007 7月 業(yè) 劃2007 7月 業(yè)；可 安 安 據(jù)以fl安 ，本項目可 實際 在四 月，實際 額達到9000萬元，在需要銀行貸 的前提 已經(jīng)能夠滿足項目發(fā) 本的需要。第 章 本一、 合方本項目 劃建設(shè) 為24 月，項目 總額約為12000萬元，自 currency1實力已經(jīng)可以滿足項目的發(fā)。但是， 業(yè)發(fā)展 為業(yè)化的酒店 機構(gòu)，為 西部大發(fā)的發(fā)展趨勢，強 區(qū)酒店構(gòu)調(diào)整、滿足 市 戰(zhàn)略整體部署的需要，市場化的 本”是業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的前提。然 和平大廈 預(yù)留 部分已經(jīng)滿足了項目 的 currency1需要，但為業(yè) 本 戰(zhàn)略考慮，提案部門依然建 的合，一方 可任何情況 的 ， 預(yù)留 的 ，同時，為業(yè) 一 項目的發(fā)奠 本和市場基礎(chǔ)， 助 currency1鏈的行 。據(jù)以fl，合實際測 ，設(shè) 本項目發(fā) 的 currency1 渠道以及 ： 據(jù)以fl 安 currency1 ， 足夠的項目 能力。二、 currency1方在項目的前 ，以部分自 currency1 currency1和前 設(shè) 、 、發(fā) 續(xù)辦理及主體 部分的 費 ；當(dāng) 完成主體 負零 后可 入 ， 收入fl 其他方到的 currency1，可 整 項目建設(shè)達到 完成。但是為了滿足一 業(yè)的酒店 業(yè) 本”與規(guī)模”的雙重需要，建銀行貸 3000萬元，以 后續(xù)項目發(fā)的連續(xù)性。據(jù)對currency1融機構(gòu)“ 需求的調(diào)查了 ，要實現(xiàn)銀行融 一目 ， 洽談中的 強勢酒店機構(gòu) 時 駐本項目。第章項目“ 略為實現(xiàn)業(yè)和項目在 本的 中 的currency1融 ，從而實現(xiàn)業(yè)的品”與本”，完善的“ 略是其重要基礎(chǔ)。一、fifl市場規(guī) 實現(xiàn)方酒店 業(yè)化是近 迅 起的一新型 發(fā)模，它最大的 是 發(fā)與酒店經(jīng) 相合，通完善的酒店設(shè) 配套提升 區(qū)域消費的整體品質(zhì)和 格，又帶 的客 ， 酒店的繁榮。本項目的整體 fifl酒店 發(fā)的 一基本規(guī) 。酒店 的成 取決 發(fā)商、銀行、酒店 者 酒店經(jīng) 者四方“ 的 調(diào)， 達到的“ 。要 調(diào) 四方的“ 首先是酒店 者和酒店經(jīng) 者能否在以后的酒店經(jīng) 中 可觀的、 的收 ，而強勢酒店機構(gòu)的介入是維 酒店經(jīng) 并且長 “的強力的。因此，在項目建設(shè) ， 考慮其整體酒店規(guī)劃，尋求與 內(nèi) 知 、強勢的酒店機構(gòu) 行合， 行酒店項目的 發(fā)，為它們 量體裁衣 建設(shè)適合其經(jīng) 發(fā)展的平臺。二、強 合構(gòu)建行業(yè)“”在本項目中 從以 四方 展 。首先 決為建設(shè)的問題，經(jīng)長 的市場考察，建首選 連經(jīng) 和自 實力的 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 強勢酒店機構(gòu)，量體裁衣，筑巢引鳳， 它們的要求建設(shè)適合其經(jīng) 的酒店設(shè) 。為項目 低 currency1入 ，增強項目“能力，提案部門建 在完成同 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ”的經(jīng) 合同后 行本項目的 建設(shè)。酒店 為 業(yè)的主要 品，因此要 酒店的 者預(yù)留一 的“增長間。目前西安市場大型酒店 業(yè)的 格在45元50元/ ，建以 格杠桿為主要 段之一，以 本項目的 者能夠 “為主要心態(tài)。前文 的 格， 1.4萬平方米 可收 部 ，并還 所 銀行貸 ，同時預(yù)留1.8萬平方米以低廉 currency1 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 強勢酒店機構(gòu)，在 助強勢品帶動區(qū)域休閑娛樂消費氣的同時 長 的 收 ， 低currency1融機構(gòu) 本項目的貸 。在滿足了酒店經(jīng) 者、 者和currency1融機構(gòu)的“ 后，也了 在本項目 發(fā)fl的本“ 。三項目發(fā) currency1體 項目注入 currency1總量：1.2億元6432元1.4萬9000萬元。迅收 部成本，并償還銀行貸 。強大的還貸能力 銀行 放貸。強勢酒店機構(gòu)帶動商業(yè)氣 躍， 者“ 障， “實現(xiàn)1.4萬平米商業(yè) 酒店部分1.8萬，前三 每 平均 currency1567.4萬元，三 后略 提升，二 總 currency11.3億元。實現(xiàn)長 收 目 ，增強項目抗 能力和銀行融 心自 currency1：約3000萬元，完成 成本入銀行融 ：3000萬元，完成項目前 動 從fl分析可知，通 1.4萬平方米， 可收 部 ，償還銀行貸 。據(jù)提案部門了 到的 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ”的 習(xí) ，其 范內(nèi)的每 經(jīng) 的 低15 ，據(jù)本項目可 ， 每 收入 可 560萬元以fl的收 ，20 收 低13000萬元。 短 本、長 “ ，基酒店 的 一基本原理， 可以在本項目的發(fā)建設(shè)與市場 中 可觀的“ 報，能 強 的融 能力 豐富的 本” currency1融機構(gòu)的 任與扶 。對一 以業(yè)化 酒店 為己任的發(fā)商而言， 是最為可 的市場富 第三部分經(jīng)濟評 與 分析第章項目經(jīng)濟評 第一節(jié)建設(shè) currency1方案和 一、項目建設(shè) currency1的方案為了 項目 足夠的建設(shè) currency1障,擬通三 方 建設(shè) currency1。體 ： 自 currency13000萬元，為項目的 動 currency1。目前，項目已經(jīng)先 入3500萬元。 商業(yè)銀行 發(fā)項貸 3000萬元。 其余足部分5643萬元， 劃通項目1.4方米商 的 currency1 行。預(yù)項目可 currency1總額為9005萬元人 。 項目建設(shè) currency1的方案： 劃和 currency1 號 項 目 合 建 設(shè) 第1-6月 第7-12月 第13-18月 第19-24月一、 項目總 12157.4 3000 2352 3133 35711、 自 currency1 3000 3000 0 0 02、 銀行貸 3000 0 2423 577 03、 currency1 入 564384 0 0 24646 31793二、 項目總 12157.4 3000 2352 3133 357171、 前 費 793.86 3000 0 0 02、 建筑安裝 50274 0 3000 4000 48273、 費 360 0 60 100 2004、 貸 “ 540 0 180 180 180 二、項目 情況：和平大廈項目設(shè) 規(guī)劃總建筑 為32，000平方米， 其中：酒店部分18000平方米，商業(yè) 含 車庫 14000平方米，設(shè) 概總 劃為11553.84億元人 。 情況 ：和平大廈 項 目 單 指 合 萬元1、拆遷安費 2990.352、 費 3503、建筑 費 3840框架商業(yè) 1200元/ m2 28000 m2 3360車庫及人防 1200元/ m2 4000 m2 4804、設(shè) 安裝 費 1187.4電梯的設(shè) 安裝 45萬元/部 4部 180設(shè) 安裝 18元/ m2 28000 m2 50.4中 調(diào) 通 200元/ m2 10500 m2 210間拖調(diào) 100元/ m2 17500 m2 175 50元/ m2 28000 m2 140動力明及弱電 120元/ m2 32000 m2 384消防報 、 15元/ m2 32000 m2 485、 前 費 793.86查設(shè) 費 建安總造 1% 5027.4 50.27額編制管理費 建安總造 0.13% 5027.4 6.54質(zhì)量監(jiān) 費 建安總造 0.1% 5027.4 5.03建筑規(guī)劃費 建安總造 0.3% 5027.4 15.08 管理費 建安總造 0.1% 5027.4 5.03 費 建安總造 3.55% 5027.4 178.47消防設(shè) 配套費 5元/ m2 32000 16抗震設(shè) 查費 0.2元/ m2 32000 0.64然氣集 費 20元/ m2 32000 64自增費 8元/ m2 32000 25.6電增費 30元/ m2 32000 96費 6元/ m2 32000 19.2環(huán)費及 市建設(shè)占道費1.5元/ m2 32000 4.8市 設(shè) 配套費 90元/ m2 32000 288新型體 項費 6元/ m2 32000 19.26、室 費 120元/ m2 1500 187、建設(shè)監(jiān)理費 建安總造 1% 5027.4 50278、建設(shè)單 管理費 前 項之和2% 9229.88 18469、預(yù) 費 92310、費 劃 3000萬元， “率6%， 3 54011、 費 收入4% 9000萬 36012、 currency1及附 920.16項 目 單 指 合 萬元業(yè) 收入5% 9000萬 450市維 建設(shè) 業(yè) 7% 450 315教育費附 業(yè) 3% 450 13513、項目總 12157.4費 的依據(jù)：1、 對 建設(shè)項目的 文件規(guī) 。2、 西省 劃 西省 建設(shè)其他費 額 1999 。3、 發(fā)展 劃 建設(shè)部 察設(shè) 收費 準 2002 4、 建 行 西省建筑 綜合概 額 1999 及配套的費 額。5、 安裝 行 一安裝 預(yù) 額西省 目 2001 及配套的費 額。6、 宗 7、 本項目 經(jīng)濟指 。8、 西安市建設(shè)項目 建費 一征收辦 。第二節(jié) 項目 評 一、償還貸 本currency1及“ 情況： 本項目 劃貸 3000萬元，貸 為3 ，歸還貸 方為到 后一次性歸還貸 本currency1，貸 “ 。詳細情況見貸 還本 ： 貸 還本 單 ：萬元 項目 稱 建設(shè) 18 月 第1 第2 第3 第4 貸 currency1額 3000 “ 180 180 180 末還本 180 180 180 3180末貸 余額 3000 3000 3000 0說明： 貸 “率 人 銀行規(guī) 準 行，1-3 的貸 “率6%的 取。二、 業(yè)收入情況預(yù)測分析：1、 部分：據(jù)市場 格，6432方米 ，可 14000平方米，在100% 率的情況 ，可 收 currency1約9千萬元。2、 部分：據(jù)目前西安市的酒店 格環(huán)， 100%的 率和35元/平方米/月 格 ，1.8萬平方米、二 的酒店 收入為1.512億元。3、 折現(xiàn)率： 6.5% 。 三、項目“情況分析：“情況分析 單 萬元 項 目 折現(xiàn)currency1額項目 業(yè)總收入 24120酒店 收入 9000商業(yè) 收入 15120項目 成本費 964.8項目 收 11962.6currency1及附 業(yè)收入的5.5% 1273.5項目“總額 10689.11、據(jù)客與 談 ， 部分 20 的總收入 。2、已經(jīng)考慮 經(jīng) 的成本費 ，維修、管理費 評 指 ：1 . “率=“總額/總 額*100%=10689.1/12157.4=88%扣 33%的所 后， 后“為：后“=“總額 1-33% =10689.1萬元 1-33% =7161.97( 2 ). “ 率=“ 總額/總 額100%= 3527.4+1273.5 /12157.4100%=39.5%四、項目 性分析：1、 虧平分析：又稱為本分析， 分析“為零時項目的成本、 所 的狀態(tài)。率的平 BEP =總成本/ 業(yè)總收入- 業(yè) 及附 =12157.4/ 24120-1273.5 100%=12157.4/22846.5100%=53.21%從 項目的情況分析，當(dāng) 率為53.21%時，項目 低；當(dāng)項目的 率低53.21%時， 一 ?？梢酝?總成本和增 收入 避 。是說， 項目的 業(yè)收入占 業(yè)總收入 和 酒店、停車場收入為24120萬元 的53.21%時， 業(yè)收入的 為12834.252萬元。 此后，才能項目“。 項目 1.89萬平方米的酒店后，才能可以 業(yè)收入達到12157.4萬元，項目可以實現(xiàn)“。 2 、 感性分析：本項目的實際情況分析， 收入的變化對經(jīng)濟 分重要。所以，我們對 指行 感性分析：收入的變化情況：由 酒店的 收入的變化對項目 明，所以，我們 考慮。從酒店 格的變化對 收入的 ：收入的變化情況 號 收入 5% 格 時間成本變化 8% 第1 第2 1 24150 15 7445.84 37992元/平方米4103225元/平方米2 23100 10 7091.283 22050 5 6753.64 12157.4 0 64325 11548.66 -5 6110.46 10891.22 -10 5804.887 10433.67 -15 5514.64以fl分析 明： 越 ，相時間成本越 ； 之，戰(zhàn)線拖的越長，對 格 越大。2、 收入的變化對內(nèi)部收 率和 現(xiàn) 的 情況：格變化 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%內(nèi) 部 收 率IRR % 45.23% 47.89% 50.55% 5321% 5587% 5853% 6119%現(xiàn) 10909 11551 12192.7 12834.25 13475.8 14117.44 14759經(jīng)fl述分析可以 ，在項目 收入的 15%的情況 ， 項目的抗 能力 弱。所以，在 收入 15%時， 項目可以接受。在 收入時已經(jīng)考慮了 項目 的市場和 格環(huán)。要規(guī)避以fl 的最佳方是 發(fā) 第章 項目 分析綜合以fl分析，本項目的最大 是能否 強勢酒店機構(gòu)引 ，也是 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 強勢酒店機構(gòu)的入駐，直接 到本項目實 的可行性。能引 ，