廣州中旗房地産顧問有限責任公司 四會市大沙鎮(zhèn)商貿(mào)城項目市場調(diào)研報告目錄目錄1前言4一、調(diào)研目的4二、調(diào)研時間4三、信息來源4四、調(diào)研區(qū)域5五、調(diào)研對象5六、調(diào)研內(nèi)容5七、問卷形式及樣本分布6八、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法7宏觀市場篇8一、大沙鎮(zhèn)概況8二、大沙鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展狀況11三、大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀簡述14四、緊鄰且同級別區(qū)域的比較與參照15五、大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展預判16住宅市場篇19一、前言19二、大沙鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)市場特點19三、大旺在售重點個案調(diào)查與分析21四、大旺已售和安居工程項目統(tǒng)計36五、大旺住宅商品房市場綜述38六、四會在售重點個案調(diào)查與分析46七、四會住宅房地產(chǎn)綜述61八、住宅需求調(diào)查與分析65九、住宅商品房市場綜述102十、對本項目的借鑒和指引108商業(yè)市場篇109一、大沙鎮(zhèn)商業(yè)調(diào)查與分析109二、大旺商業(yè)調(diào)查與分析124三、四會商業(yè)調(diào)查與分析149四、南江商業(yè)調(diào)查與分析156五、蓮花鎮(zhèn)(肇慶市鼎湖區(qū))商業(yè)調(diào)查與分析159六、水坑(肇慶鼎湖區(qū)桂城辦事處)商業(yè)調(diào)查與分析165七、左田(佛山市三水區(qū))商業(yè)調(diào)查與分析168八、商業(yè)市場綜述174消費群體篇175一、大沙消費群體抽樣調(diào)查175二、大旺消費群體抽樣調(diào)查189三、四會消費群體抽樣調(diào)查202四、南江消費群體抽樣調(diào)查204經(jīng)營群體篇207一、大沙經(jīng)營群體抽樣調(diào)查207二、大旺經(jīng)營群體抽樣調(diào)查219三、四會經(jīng)營群體抽樣調(diào)查231四、南江經(jīng)營群體抽樣調(diào)查237基于市調(diào)結(jié)果的戰(zhàn)略思考239一、從宏觀環(huán)境看239二、區(qū)域環(huán)境給本項目帶來哪些機會與風險242三、本項目開發(fā)直接面臨的機遇與挑戰(zhàn)245結(jié)束語249前言在對本項目地塊所處區(qū)域有了大致了解的基礎上，我司四會項目組因地制宜的選擇了市調(diào)方法并進行了周密部署，組織了本次市調(diào)?；诖?，市調(diào)最終獲取了較為全面、細致而客觀的資料數(shù)據(jù)，為本項目的開發(fā)經(jīng)營奠定了充分而科學的基礎。一、 調(diào)研目的1) 了解本項目地塊的價值屬性或者地產(chǎn)因子；2) 了解本項目地塊所處區(qū)域?qū)ψ≌禺a(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢；3) 了解本項目地塊所處區(qū)域?qū)ψ≌禺a(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的供應現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢；4) 了解本項目地塊所處區(qū)域房地產(chǎn)項目的競爭態(tài)勢；二、 調(diào)研時間2008年10月20日2008年11月5日，為期16天。三、 信息來源實地考察、問卷調(diào)查、深度訪談、政府咨詢、網(wǎng)絡收集四、 調(diào)研區(qū)域1) 大沙鎮(zhèn)2) 大旺3) 四會市4) 三水市河口5) 肇慶市鼎湖區(qū)蓮花鎮(zhèn)6) 肇慶市鼎湖區(qū)桂城街道(水坑)。五、 調(diào)研對象政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、當?shù)馗麟A層居民、本項目地塊、其他同類或非同類房地產(chǎn)項目以及終端消費者和商鋪經(jīng)營者等。六、 調(diào)研內(nèi)容1) 本項目地塊的基本屬性或者地產(chǎn)因子；2) 大沙鎮(zhèn)的概況：地理位置、人口結(jié)構(gòu)、交通條件、城市建設與規(guī)劃、（經(jīng)濟、社會、自然）環(huán)境以及歷史沿革和風俗習慣等；3) 大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)狀況和商業(yè)狀況及其發(fā)展趨勢；4) 調(diào)研區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)整體現(xiàn)狀及個體數(shù)據(jù)；5) 調(diào)研區(qū)域的住宅地產(chǎn)整體現(xiàn)狀及個體數(shù)據(jù)；6) 調(diào)研區(qū)域的經(jīng)營戶現(xiàn)狀、對市場的認識、潛在的需求；7) 調(diào)研區(qū)域的消費者對市場的認識、潛在的需求；8) 調(diào)研區(qū)域各類居民對大沙鎮(zhèn)的心理認知；七、 問卷形式及樣本分布1. 消費者被訪者問卷形式訪問時間(分鐘)總樣本量有效樣本分布有效無效大沙鎮(zhèn)大旺四會市南江消費者街頭攔截81019525764448272. 經(jīng)營者被訪者問卷形式訪問時間（分鐘）總樣本量有效樣本分布有效無效大沙鎮(zhèn)大旺四會市南江經(jīng)營者入戶訪問101516818725624163. 住房需求調(diào)查問卷被訪者問卷形式訪問時間（分鐘）總樣本量有效樣本分布有效無效大沙鎮(zhèn)大旺四會市南江經(jīng)營者入戶訪問101515912625621204. 深度訪談當?shù)毓珓諉T、公司職員、工廠老板和員工、商鋪經(jīng)營戶、農(nóng)民、學生、摩的司機等。5. 政府部門咨詢大沙鎮(zhèn)政府。八、 數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方法c 描述性統(tǒng)計分析法：以文字、統(tǒng)計圖、表格等形式對市調(diào)統(tǒng)計結(jié)果進行形象生動的描述和展示。c 推斷性統(tǒng)計分析法：主要是假設論證推斷法，即通過對市調(diào)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析來驗證市調(diào)前所作假設的正確與否。以上是關于本次市調(diào)的簡要介紹。項目組對市調(diào)所獲取資料進行了系統(tǒng)而細致的統(tǒng)計分析，現(xiàn)以報告的形式將整理分析結(jié)果呈由貴司和鎮(zhèn)政府審閱。宏觀市場篇一、 大沙鎮(zhèn)概況1. 基本情況大沙鎮(zhèn)位于四會市的最南端，隸屬于廣東省肇慶市的四會市，東面即為佛山市的三水區(qū)(市)，是“肇慶東大門，四會南大門”，西江、北江和綏江在此交匯。大沙鎮(zhèn)全鎮(zhèn)土地面積80平方公里，中心鎮(zhèn)總體規(guī)劃面積為30平方公里，下轄13個村委會，2個居委會，146個自然村。2007年，全鎮(zhèn)常駐人口3.2萬人，人口自然增長率為3.91%，外來人口5.4萬人。目前，大沙鎮(zhèn)人民正抓住機遇，充分發(fā)揮優(yōu)越的地理環(huán)境、豐富的人文資源、日益完善的配套設施的優(yōu)勢，并以廣（州）賀（州）高速和肇（慶）花（都）快速干線的規(guī)劃建設為契機，積極實施以空間換時間，以資源引資金兩大舉措，全力打造“肇慶第一鎮(zhèn)”。2. 城鎮(zhèn)建設近年來，政府共籌集70186多萬元用于城鎮(zhèn)建設，建成了大沙大道示范街，大沙文體廣場，321國道大沙路段人行道、下水道、綠化、美化工程，四連線大沙路段路燈，大沙鎮(zhèn)政府大道，鎮(zhèn)機關綠化美化工程，大沙鎮(zhèn)文化娛樂中心等。社會治安良好。采取各種切實可行的措施，加強社會治安綜合治理工作，成立了保安隊，加強了巡邏值班工作，徹底清理“三無”人員，嚴厲打擊各類違法犯罪活動，開展掃除“黃賭毒”專項斗爭，完善各項規(guī)章制度。目前，社會局勢穩(wěn)定，人民安居樂業(yè)。321國道大沙段被命名為大沙大道，延伸約800米 (估計值)，沿大沙大道兩側(cè)即為大沙鎮(zhèn)的中心鎮(zhèn)區(qū)。目前的中心鎮(zhèn)區(qū)主要由3條東西向、7條南北向的路網(wǎng)組成，包含了臨街商鋪、超市、肉菜市場、街中零散鋪位等商業(yè)形式。樓房老舊、道路窄擠、路面臟亂、人車混雜是中心鎮(zhèn)區(qū)的現(xiàn)狀。3. 交通情況321國道東西走向穿越了大沙鎮(zhèn)，并將佛山市三水區(qū)、大沙鎮(zhèn)、肇慶蓮花鎮(zhèn)肇慶桂城辦事處、肇慶市串聯(lián)起來。大沙鎮(zhèn)東距三水20分鐘車程，西距蓮花鎮(zhèn)10分鐘車程、桂城辦事處30分鐘車程、距離肇慶市約40公里。從大沙鎮(zhèn)沿四會大道約20分鐘車程可到四會市(相距15公里)。東北方向，大沙到大旺(肇慶高新開發(fā)區(qū))約7公里，10分鐘車程可到南江，15分鐘可到三水。三茂汕線鐵路同樣東西走向貫穿了大沙鎮(zhèn)，大沙火車站是這條鐵路線上的一個重要貨運站點。另外，廣（州）賀（州）高速和肇（慶）花（都）快速干線正在施工中，這將成為大沙鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的新的推動力量。二、 大沙鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展狀況1. 綜合全鎮(zhèn)實現(xiàn)社會總產(chǎn)值57.6億元，其中，工業(yè)總產(chǎn)值344929萬元、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值63346萬元、建筑產(chǎn)值33713萬元、運輸業(yè)產(chǎn)值28059萬元、商飲業(yè)產(chǎn)值56213萬元；人均儲蓄余額14329元，社會商品零售總額為16945萬元，全社會固定資產(chǎn)投資總額為70186萬元，農(nóng)民人均年收入為6421元。各項存款合計47137萬元，貸款合計15738萬元。2007年大沙交通運輸產(chǎn)值30863萬元，年末電話用戶合計15893戶。2. 教育據(jù)2007年統(tǒng)計，全鎮(zhèn)共有中小學15間，幼兒園2所；教職員工241人，在校學生5755人，其中中學1519人，小學4236人。學齡兒童入學率達到100%。近年來共籌集資金3000多萬元，完成了8間學校的改薄任務，大沙中學是肇慶市一級學校，崗美小學是四會市一級學校。3. 衛(wèi)生鎮(zhèn)村醫(yī)療網(wǎng)絡健全，形成了以大沙醫(yī)院為中心的鎮(zhèn)村醫(yī)療網(wǎng)絡。4. 三產(chǎn)情況2007年大沙的農(nóng)作物播種面積為32294畝，其中水田18294畝，漁業(yè)養(yǎng)殖面積23623畝，水產(chǎn)品總產(chǎn)量22738噸；三鳥全年飼養(yǎng)量2118724頭。2007年，全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達7億元，魚、豬兩大特色農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達5.8億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的83%。生豬出欄量25.4萬頭，存欄量16.1萬頭；魚塘面積2.4萬畝，水產(chǎn)品產(chǎn)量3.5萬噸。大發(fā)養(yǎng)豬場，鵬程冷凍廠等農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)正不斷發(fā)展壯大。值得注意的一點是，根據(jù)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值退回到了05年之前的水平。這其中水產(chǎn)、農(nóng)作物、水果種植等等若干指標在數(shù)字上反應出大幅的減少。也就是說，大沙鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)在萎縮。從這里我們能夠判斷，當?shù)鼐用耖_始把主要精力轉(zhuǎn)移到了其他產(chǎn)業(yè)上。工業(yè)經(jīng)濟迅猛發(fā)展。2007年，全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值達37.6億元，占社會總產(chǎn)值的65.3%。全鎮(zhèn)共有民營企業(yè)2600多家，從業(yè)人員1.8萬人。鎮(zhèn)村工業(yè)異軍突起。全鎮(zhèn)共有各類大小工業(yè)企業(yè)460家，有南江、富溪、馬房3個工業(yè)園，仁馬、崗美、大布三個工業(yè)小區(qū)，初步形成了以富溪工業(yè)園為中心的工業(yè)重鎮(zhèn)。南江、馬房、富溪三大工業(yè)園區(qū)內(nèi)有130多間大型企業(yè)。規(guī)模較大的企業(yè)有廣東同步化工股份有限公司、肇慶市飛特邁金制品有限公司等，“三園帶多區(qū)”的發(fā)展格局已初具形成。第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。利用國道、省道經(jīng)過本鎮(zhèn)，人流、物流大的特點，積極引導發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。2007年，全鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達13億元，占全鎮(zhèn)總產(chǎn)值的22.5%。全鎮(zhèn)共有400多間大小商鋪，300多輛運輸車，飲食業(yè)200多家。阿慶嫂海鮮舫、新慶嫂魚港等灑樓飲食肆每天共接待食客3000多名，是周邊地區(qū)規(guī)模最大的飲食行業(yè)之一。初步形成了以河鮮為特色的大沙飲食文化；“飼料一條街”已覆蓋到德慶、懷集等地。由此圖，我們可以看出，大沙目前的經(jīng)濟以工業(yè)為主，而農(nóng)業(yè)只占了一成多一點的比例。但是，值得一提的是，通過對大沙政府人員、經(jīng)營戶以及工業(yè)園區(qū)內(nèi)人群的調(diào)查與了解，市調(diào)組發(fā)現(xiàn)雖然工業(yè)園區(qū)的工廠企業(yè)為大沙鎮(zhèn)創(chuàng)造了經(jīng)濟產(chǎn)值，但是就個人收入而言、這些工廠企業(yè)內(nèi)相對較高收入的群體(例如中高層管理人員、企業(yè)主)中本地人沒有占有多大的比例。也就是說，這些工廠企業(yè)并未為大沙鎮(zhèn)培養(yǎng)多少“富人”。而大沙鎮(zhèn)的“富人”在哪里呢？在逐漸萎縮的、經(jīng)濟比例很低的農(nóng)業(yè)中！大沙鎮(zhèn)之前農(nóng)業(yè)相對比較發(fā)達，尤其在養(yǎng)殖和種植產(chǎn)業(yè)使不少的農(nóng)民都“先富了起來”。另外，在中心鎮(zhèn)區(qū)做生意的本地人也具有一定的經(jīng)濟實力。我們認為，這兩類人群將是大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的主要目標客戶群體之一。q:既然這兩類人群是大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展的主要目標客戶群，那么他們也是本項目的主要目標客戶嗎？如果是，那么如何如何使這樣的目標客戶最終成為本項目的客戶呢？如果不是，那么主要目標客戶群又在哪里？他們是誰？a:策劃報告中將予以探討三、 大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀簡述在自己的宅基地上建房、或者買一小塊宅基地然后建房是一直以來大沙鎮(zhèn)住宅供給的主流形式，另外還存在少量的單位福利分房(例如政府部門)。這部分住宅也存在私自轉(zhuǎn)讓(售買、租賃)的情況，但都沒有國家承認的產(chǎn)權(quán)證明，也沒有執(zhí)行正規(guī)的轉(zhuǎn)讓流程(如過戶、備案等)。而以房地產(chǎn)公司為主體來運營開發(fā)的樓盤或小區(qū)還未在大沙鎮(zhèn)出現(xiàn)，大沙還沒有真正意義的住宅房地產(chǎn)。自建房作臨街商鋪(大部分是首層)、街道中間劃出鋪位是目前大沙鎮(zhèn)商業(yè)供給的主流形式，另外還存在政府主導規(guī)劃的肉菜市場。這些商鋪或鋪位也有私自轉(zhuǎn)讓(售買、租賃)的情況，但同樣沒有國家承認的產(chǎn)權(quán)證明，也沒有執(zhí)行正規(guī)的轉(zhuǎn)讓流程。就商業(yè)地產(chǎn)而言，大沙鎮(zhèn)目前也是空白。整體而言，大沙鎮(zhèn)的房地產(chǎn)還是非常原始的、不正規(guī)的，并不是真正意義上的房地產(chǎn)。這與其時代環(huán)境、經(jīng)濟現(xiàn)狀、群眾日益增長的需求是不相符合的。大沙鎮(zhèn)的房地產(chǎn)有待、而且理應有所突破。四、 緊鄰且同級別區(qū)域的比較與參照地域大沙大旺蓮花桂城人口8.6萬12萬左右2.5萬2.1萬面積80平方公里96.7平方公里67平方公里23.3平方公里經(jīng)濟曾經(jīng)農(nóng)業(yè)發(fā)展強勁，特別是柑橘種植和水產(chǎn)養(yǎng)殖，如今農(nóng)業(yè)在萎縮，工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在發(fā)展高新開發(fā)區(qū)是肇慶市的重點發(fā)展區(qū)域，工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，農(nóng)業(yè)基本萎縮三大產(chǎn)業(yè)都薄弱，以奶牛場、大桐林業(yè)、永盛紡織印染為經(jīng)濟支撐點農(nóng)業(yè)薄弱，工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，個體私營經(jīng)濟成為重要組成部分城鎮(zhèn)建設街道相當窄擠、鎮(zhèn)容非常臟亂街道寬闊，相當整潔，商業(yè)點非常有序街道窄擠、雜亂街道寬闊、整潔，商業(yè)點井然有序房地產(chǎn)業(yè)還未起步蓬勃發(fā)展中已有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，但開發(fā)不成功房地產(chǎn)已起步，且有別墅以及步行街的開發(fā)備注：以上欄內(nèi)內(nèi)容為簡述，下面章節(jié)中將分別詳細闡述。由上表，與同級別的、緊鄰的地區(qū)比較來看，大沙鎮(zhèn)的現(xiàn)有人口是較多的，這是房地產(chǎn)發(fā)展的有利基礎之一。而經(jīng)濟方面，大沙農(nóng)業(yè)以往相對發(fā)達，目前雖然在逐漸萎縮，但仍然相對領先于相鄰區(qū)域；工業(yè)方面，作為肇慶市的重點發(fā)展區(qū)域，大旺的起點要高于大沙、發(fā)展態(tài)勢也要好于大沙，而相對于蓮花來說，大沙具有工業(yè)園區(qū)的數(shù)量、規(guī)模優(yōu)勢；桂城的商業(yè)明顯比大沙旺盛，可以推斷其第三產(chǎn)業(yè)也要比大沙發(fā)達許多。綜合來看，大沙鎮(zhèn)僅僅強于蓮花鎮(zhèn)，而落后于大旺、桂城等這些緊鄰的區(qū)域。而在房地產(chǎn)方面，大旺、桂城已經(jīng)把大沙遠遠拋在了后面，就連經(jīng)濟不如大沙的蓮花都有了現(xiàn)代意義的房地產(chǎn)開發(fā)。這充分說明了大沙鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)已嚴重落伍、并急需邁出第一步了。這意味著大沙鎮(zhèn)目前發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)具備了“天時”的條件。q:本項目要抓住這樣的“天時”嗎？若需要，那么如何去把握呢？這種原始的地產(chǎn)發(fā)展形態(tài)到底是機會還是風險？a:策劃報告中將予以探討五、 大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展預判由上面的陳述和分析我們可以知道，大沙鎮(zhèn)目前正處在農(nóng)業(yè)早期相對發(fā)達但已日漸萎縮、工業(yè)正在興起、第三產(chǎn)業(yè)影響擴大的經(jīng)濟發(fā)展階段，其地域交通條件好且還在進一步完善，在這樣的宏觀環(huán)境下，大沙鎮(zhèn)的房地產(chǎn)卻處于未起步的階段，這不應為正?，F(xiàn)象。以下幾方面將必然推動大沙房地產(chǎn)邁出第一步。a) 地域交通便利：國道、省道將大沙與廣佛、肇慶、四會暢通的串聯(lián)起來了，再加上三江在此匯合的便利水運，其整體交通優(yōu)勢是非常明顯的。交通的便利必將使得人口的流動與溝通、居住文化與理念的溝通十分順暢。外來人口和外來居住文化的進入，必將刺激大沙鎮(zhèn)居住需求的提升，進而產(chǎn)生對房地產(chǎn)的更高層次的需求。需求的產(chǎn)生和積累，將呼喚供應的到來。b) 大沙鎮(zhèn)已經(jīng)在大約3年前停止了農(nóng)村住宅建設用地的審批，也就是說不再批地讓村民或其他群眾自行建房了。人口在自然增長，家庭在分化為更多的家庭、這都必然帶來新的居住需求、并不斷積累。供應停止了，而需求在增加，那么這些需求如何得到滿足呢？只有通過正規(guī)房地產(chǎn)市場來尋求釋放了。這也是大沙鎮(zhèn)房地產(chǎn)邁出第一步的強勁推動力之一c) 廣東金屬商貿(mào)城即將落戶大沙，一方面，其將新增就業(yè)崗位約12萬人，另一方面將有約30億元的總投資規(guī)模。這兩個方面都無疑將拉動大沙經(jīng)濟的發(fā)展，同時直接(新增就業(yè)人口的居住需求)或間接(經(jīng)濟增長帶來的對居住的高層次需求)的衍生出對居住的需求。這一需求顯然是現(xiàn)有住房無法全部予以滿足的，就必然要有新的住房產(chǎn)生。無疑，這也是大沙房地產(chǎn)發(fā)展的一個契機。由此，我們可以這樣判斷，已積累的和即將產(chǎn)生的需求將促使大沙的房地產(chǎn)業(yè)邁出第一步。目前已到了“箭在弦上，不得不發(fā)”的態(tài)勢，而本項目將擔負起為大沙鎮(zhèn)實現(xiàn)房地產(chǎn)“零突破”的歷史使命。無論是居住還是商業(yè)，相鄰地域在理念、文化、習慣、傳統(tǒng)等等各方面都有一定的相似、相融性。因此，我們認為本項目要穩(wěn)妥的完成大沙房地產(chǎn)零的突破的歷史使命，借鑒周邊區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗是一條捷徑。在借鑒的基礎之上、用更為現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)理念予以一定程度的更新和提升、并盡力避免這些區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的缺陷和誤區(qū)。以上就是我們?yōu)楸卷椖块_發(fā)初步擬定的開發(fā)思路。接下來，我們就開始探討大沙周邊區(qū)域的房地產(chǎn)現(xiàn)狀住宅市場篇一、 前言調(diào)查住宅商品房市場，必先確定調(diào)查區(qū)域范圍，大多情況下，所要調(diào)查的區(qū)域基本上根據(jù)項目可能輻射的區(qū)域來確定，而項目規(guī)模和交通條件基本決定了項目可能輻射的區(qū)域范圍。本項目地塊雖然位于大沙鎮(zhèn)，但是占地300畝的規(guī)模和相對便利的交通使其存有較大的向四會市區(qū)、大旺、三水河口、肇慶鼎湖區(qū)蓮花鎮(zhèn)輻射的可能性。目前的大沙鎮(zhèn)住宅商品房市場還沒有起步，因此在住宅市場這一篇章里對大沙鎮(zhèn)僅有簡單的歸納，而對其他區(qū)域則有較為詳盡的陳述、分析。具體如下。二、 大沙鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)市場特點1. 以自建房為主、兼有少量單位福利分房大沙鎮(zhèn)目前的住宅基本上都是宅基地上的自建房，僅有少量為單位(如鎮(zhèn)政府)的福利分房。這些自建房的地皮要么是自己原有的宅基地、要么是從集體購得。也就是說，大沙鎮(zhèn)雖然沒有正規(guī)的住宅開發(fā)，但是存在私人買地建房的情況。而且，也存在建房之后出租或者出售獲取回報的情況，即存在不規(guī)范的私人開發(fā)行為。2. 已停止宅基地的供給、住宅新增供給極少大沙鎮(zhèn)在數(shù)年前已不再批出宅基地，從住宅供給的角度來說，除了以前拿了地而這兩年才建房的之外，基本沒有新增量的。而這種情況也是極少。大沙鎮(zhèn)的住宅供給基本處于停止狀態(tài)，而且這種狀態(tài)在本項目入市前將一直持續(xù)。3. 本地人口在自然增長、外來人口在不斷增多，住宅需求也在增加相對于住房供給的停止，需求仍在增長。這表現(xiàn)在兩個方面，一是鎮(zhèn)人口的自然增長、同時家庭數(shù)也在增長，這必然產(chǎn)生新的對住房的需求從無到有的需求和從有到好的需求；另一方面，工業(yè)園的不斷發(fā)展等因素將帶來越來越多外來人口，這也必然產(chǎn)生新的住房需求可能是買房、也可能是租房的需求。4. 現(xiàn)有自建房的建筑形式單一、觀感、配套、功能都無從談起現(xiàn)有自建房幾乎都是在地皮上以磚混的結(jié)構(gòu)起23層樓房，門的位置、窗的位置、陽臺形式等等幾乎都是一個模式。區(qū)別是不同的外墻面磚、或者干脆外露磚墻。人們對住宅是存在盡量住好一點的需求的，雖然這樣的需求可能潛藏得很深，但在條件充分時是能被誘發(fā)出來的。人們需要建筑形式更合理一點、建筑外觀更美感一點、空間布局更舒適方便一點的住房。而且，這樣的自建房在安全性、耐久性等方面也將遲早被淘汰。從這里我們判斷，大沙鎮(zhèn)居民有潛在的向往更好一點的居住空間。5. 大沙住宅開發(fā)整體正處于原始而落后的階段從供給模式、建筑形式等等各個方面來衡量，大沙的住宅都還是處于一個很低級的階段。雖然大沙只是一個鎮(zhèn)，但有以往的農(nóng)業(yè)、現(xiàn)有的工業(yè)，以及極具優(yōu)勢的交通地理位置，其房地產(chǎn)業(yè)不應該繼續(xù)維持這樣的現(xiàn)狀。大沙住宅開發(fā)需要邁出第一步。三、 大旺在售重點個案調(diào)查與分析大旺地域面積約97.6平方公里，2004年之前，該區(qū)域經(jīng)濟以農(nóng)業(yè)為主導，經(jīng)歷了從大規(guī)模的甘蔗種植到大規(guī)模的魚塘養(yǎng)殖的變遷。自2004年以來，肇慶市高新技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃的貫徹使得大規(guī)模的農(nóng)業(yè)用地（魚塘）被強制征收，取而代之的是到目前為止400多家工廠。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型直接促使了當?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的變化，時至2007年，三年內(nèi)在原有約2.5萬本地居民的基礎上暴增了約10萬外來人口，城區(qū)也逐漸分異為老城區(qū)和肇慶市高新技術開發(fā)區(qū)，分別位于大旺的西半部分和東半部分。其中老城區(qū)和開發(fā)區(qū)入口距離四會市區(qū)的公交車程分別為35分鐘、20分鐘，距離本項目的公交車程分別為15分鐘和3分鐘。大旺的房地產(chǎn)業(yè)正是在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的歷史契機下呈現(xiàn)出飛速發(fā)展的態(tài)勢，商品住宅的均價從2004年的約900元/平方米上升至2007年的約2700元/平方米，三年漲幅竟高達200%，形成了同類型商品住宅單價相比四會市區(qū)有過之而無不及的現(xiàn)狀。大旺現(xiàn)有重點住宅樓盤分述如下。1. 名仕豪庭項目名稱名仕豪庭銷售熱目地址肇慶市大旺高新區(qū)迎賓大道東側(cè)開發(fā)商香港宏通置業(yè)有限公司營銷代理自銷總體規(guī)劃占地100畝，建筑面積20萬平方米，分兩期。一期：多層240套，9層的小高層72套，頂層全為復式配套內(nèi)部五星級酒店、銀行、幼兒園、公寓、會所、游泳池、置地廣場、中央湖景、辦公區(qū)等。外部農(nóng)業(yè)銀行、肇慶市高新技術工業(yè)園建筑風格偏現(xiàn)代風格開盤時間2008年09月工程進度住宅已封頂10棟酒店接近封頂交樓時間2009年04月裝修標準毛坯帶裝修：800元/平方米物管收費多層:0.8元/(.月)小高層:1元/(.月)戶型結(jié)構(gòu)多層一梯兩戶、小高層一梯四戶兩房兩廳(74、83、87)三房兩廳（101-122）廣告訴求點蕩漾親情 綠意之居銷售價格多層2258元/平方米起，均價：2600元/平方米,小高層：2800元/平方米銷售狀況已售出兩棟，約30套，目前銷售非常緩慢促銷手段按揭付款：98折（團購5套以上96折）一次性付款：97折（團購5套以上95折）車位情況首層架空車位，價格目前未定。目標客戶群當?shù)刂懈呤杖胝撸咝聟^(qū)工廠管理層。點評1) 該項目毗鄰人心所向的肇慶高新技術工業(yè)園，西臨主干道迎賓大道，北靠區(qū)政府，東接未來行政中心，地段非常優(yōu)越；2) 近100畝的地塊規(guī)模，加上優(yōu)越的地段，高新工業(yè)園目前約300家的企業(yè)，足以體現(xiàn)本項目具備了開發(fā)中高檔次甚至高檔次產(chǎn)品的條件；3) 本項目核心廣告訴求點是“生態(tài)”和“綠意”，這對于缺少綠化、空氣污染比較嚴重的高新區(qū)工業(yè)園甚至整個大旺的居民而言是具有較強吸引力的，這是該項目營銷的一大亮點；4) 商業(yè)部分與住宅分區(qū)設置，利于提升住宅品質(zhì)，另外商業(yè)部分面向的是未來的行政中心，這顯示出本項目規(guī)劃上的綜合與長遠考慮；5) 本項目內(nèi)部配套規(guī)劃完善，卻并沒有強調(diào)與推廣主題對應的綠化和園林建設，營銷和產(chǎn)品之間出現(xiàn)了明顯的偏差；6) 作為大旺規(guī)模最大的樓盤，居然沒有戶外大型廣告牌，也沒有燈旗，而競爭樓盤御景臺花園卻相反，在推廣上落后于競爭對手了；7) 項目工地包裝明顯不足：圍墻高度不夠，廣告質(zhì)素太低；樓體基本上沒有包裝；售樓部設于內(nèi)部，位置偏、卻沒有指引牌；8) 荔園街與迎賓大道的交匯處同時面向肇慶工業(yè)園和老城區(qū)，假如售樓部設置此處具有很強的昭示性，但事實是設置于項目內(nèi)部，這通常是大型高檔樓盤的作法，而項目其他方面的包裝卻又沒有與之相協(xié)調(diào)，表面上是不倫不類，實際是定位不明確或者策劃執(zhí)行力很差的結(jié)果；9) 銷售人員在接待來訪人員過程中，熱情度不夠，反應速度慢，沒有強調(diào)項目賣點，且計價速度慢，反映出銷售團隊素質(zhì)的存有明顯缺陷；10) 自開工以來，本項目工程進度緩慢，更為甚者是目前已停工，極大的打擊了市場信心，導致項目滯銷；11) 工程進度一直緩慢，可見項目資金一直處于緊張狀態(tài)，工程上本應嚴格界定輕重緩急，但事實是項目同時啟動住宅與酒店工程，反映出管理層當初制定開發(fā)計劃時的盲目樂觀，指望住宅能夠盡快回籠資金，但自2007年“9.27”新政以來，全國樓市一度低迷，導致該項目步入賣一棟建一棟的窘境，最終惡性循環(huán)進入當前的滯銷境地；12) 三房單位戶型私密性差：客廳主通道直對臥室門。這是比較低級的戶型設計缺陷；13) 項目在大旺其他樓盤附近掛降價促銷條幅，反映出項目操作者面對困境并沒有對癥下藥重啟工程，也未見使用其他有效促銷手段；14) 總體而言，本項目作為大旺規(guī)模最大的項目，營銷上漏洞百出，這在一定程度上反映了該區(qū)域房地產(chǎn)項目操作技術的落后，另外從中也看到該區(qū)域也受到了全國樓市低迷的影響。戶型評鑒：左邊為88的兩房兩廳，右為120的三房兩廳，這兩個戶型都是方正實用、功能分區(qū)明顯、沒有過多面積的浪費，且雙陽臺的設置有一定特色，是值得借鑒的戶型。左邊為101的三房兩廳，餐廳和客廳之間的區(qū)域不好用，餐廳和洗手間門直接相鄰也是一個缺點。右邊為88的兩房兩廳，其餐廳與公共交通區(qū)域重合，造成餐廳的可用性不強。這兩個戶型的缺點都是我們應引以為戒的。2. 御景臺花園項目名稱御景臺花園銷售熱目地址肇慶市大旺高新區(qū)迎賓大道開發(fā)商肇慶市弘基房地產(chǎn)有限公司營銷代理自銷總體規(guī)劃多層336套，小高層（11層）264套，高層（15層）120套，其中小高層頂層為復式，首層為架空停車場，局部一至二層為商鋪配套內(nèi)部停車場、臨街商業(yè)街、中心水景庭院外部大旺中學、大旺公園、天城塔、建設銀行、大旺文化廣場、天城山，公園湖景建筑風格新古典歐陸風情+中式園林（偏江南水鄉(xiāng)風味）開盤時間2007年09月工程進度多層全為現(xiàn)樓，11層小高層接近封頂，高層未建交樓時間2009年04月（小高層交樓）裝修標準毛坯物管收費多層:0.5元/(.月)電梯房:0.8元/(.月)戶型結(jié)構(gòu)多層一梯兩戶，小高層一梯四戶兩房兩廳、兩房一廳：70-80三房兩廳：125、126四房兩廳：130-140（部分）頂層復式：180-200廣告訴求點風景這邊獨好 城央公園湖畔 大旺豪宅典范銷售價格均價：多層3350元/平方米,小高層3600元/平方米銷售狀況面向公園兩棟共84套已售罄，中間多層售出約40%，小高層（新推兩棟 ）售出約20%促銷手段按揭付款：98折，一次性付款更多優(yōu)惠首年停車費免繳買電梯房送摩托車位一個車位情況小車位售價：2700元/平方米,不租只售目標客戶群本地中高收入者（公務員、個體戶、老師等）點評1) 項目西臨大旺文化廣場，北依天成山，望西北可見天城塔，由南至北，地勢成漸高之勢，可謂大旺不可復制的上風上水之地；2) 步行十分鐘范圍內(nèi)有大旺中小學、中心市場、建設銀行、郵電局、主街道曙光街、天成路、政德大街，生活十分便利；3) 項目擁有如此優(yōu)越的地段，卻有著地塊面積偏?。s3萬平方米）的尷尬，這直接導致了本項目不可能開發(fā)高檔項目，也就注定了無法大量吸收高新區(qū)工業(yè)園的高層管理者，這可能是政府地塊劃分的失誤；4) 本項目定位為大旺豪宅典范，并未強調(diào)其檔次上的至尊地位，反映出項目并未與其他項目在檔次上形成懸殊的差距，充其量是個中高檔次樓盤；5) 無論從建筑體包裝、建筑體風格還是樓書的制作、戶外廣告的宣傳力度與宣傳形象，向市場傳達的是一個高檔的樓盤，形成高調(diào)的入市姿態(tài)；6) 項目過高的建筑密度與容積率以及較為簡單的內(nèi)部配套設施與其推廣過程中的形象存在一定的矛盾，這反映出項目操作者的矛盾心理；7) 戶型上側(cè)重于125以上的三房單位和130以上的四房單位，而價格又高過四會市區(qū)的碧海灣，造成總價過高，大大提升了購買門檻，能夠承受得起的本地人并不多，而具有較強經(jīng)濟實力的高新區(qū)工業(yè)園企業(yè)管理者卻并不青睞這個規(guī)模不大而且顯得過于擁擠的樓盤，給項目銷售帶來了較大的壓力。雖然采取了分隔的方法進行規(guī)避，但勢必會產(chǎn)生戶型布局上的弊端，而且可改裝的單位也有限，這是項目定位模糊、不堅定的結(jié)果；8) 三房單位戶型設計為餐廳與廚房隔開，顯得過于封閉，這與現(xiàn)代戶型追求開放的風格是相違背的，頂層復式單位的主臥設計弧形飄窗，并配有露臺，對部分購房者具有較強的吸引力；9) 項目樓書制作非常精致，完全是高檔樓盤的標準，不過其中對項目的規(guī)劃數(shù)據(jù)則只字不提，可能是對項目規(guī)模不大的有意隱諱；10) 本項目售樓部的最佳位置是朝向文化廣場的西面，而且項目西面有底商，完全可以考慮做一個足夠大的售樓部，而事實設置于南面，而且售樓部的空間比較小，這對項目的形象上會產(chǎn)生一定不良影響，與其精美的樓書、高調(diào)的入市姿態(tài)不一致；11) 總體而言，本項目一期的戶型結(jié)構(gòu)比較合理，兩房單位占了不少比重，開盤于樓市還未走衰的2007年9月，而且本項目的地段確實非常具有吸引力，因此銷售比較順利也是理所當然，但是目前樓市急轉(zhuǎn)直下，而二、三期又側(cè)重于大戶型，對本地居民和高新區(qū)企業(yè)管理層是均不討好，導致目前的銷售速度明顯放緩，新推小高層均價居然定于3600元/平方米，顯示出開發(fā)商的盲目樂觀。戶型評鑒：c戶型客廳家具擺放十分困難，d戶型廚房、餐廳完全無法使用，這兩個是此樓盤很失敗的戶型設計。我們判斷這兩個戶型是由一個大戶型后期分割而成此樓盤的大戶型銷售可能不理想。這點我們應極力避免，在設計方案時考慮周全，不要出現(xiàn)進入施工階段再修改戶型的情況。3. 尚林苑項目名稱尚林苑銷售熱目地址肇慶市大旺高新區(qū)汽車站東側(cè)開發(fā)商肇慶市展邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷代理自銷廣告代理肇慶星派東方總體規(guī)劃占地約12000，全為多層298套，首層為底商和停車場，排列式布局配套內(nèi)部架空停車場、中心園林、專業(yè)物管外部大旺汽車站、大旺中學、市政廣場、將軍崗建筑風格中式風格開盤時間2007年初工程進度現(xiàn)樓交樓時間現(xiàn)樓裝修標準毛坯物管收費0.8元/平方米月一年一收戶型結(jié)構(gòu)全為一梯兩戶兩房兩廳 (76、78)三房兩廳（121、138）四房兩廳（155、184）廣告訴求點將軍崗下 層林美筑銷售價格靠將軍崗2700-2900元/平方米其余均價：2300元/平方米銷售狀況一期兩棟40已售罄中間已售70%靠近將軍崗60套售出約15%促銷手段按揭付款：98折一次性97折車位情況小車位售價：2700元/平方米,不租只售目標客戶群本地中高收入者（公務員、個體戶、老師等）點評1) 本項目地段西鄰新車站和大旺中學、東接新行政中心、南臨政德街，未來升值空間比較大，不過目前的自然環(huán)境欠佳；2) 項目地塊僅1萬余平方米，在大旺是一個中等偏小的樓盤；3) 項目的銷售價格、內(nèi)部配套、建筑外立面、樓書的制作、售樓部的包裝、售樓人員素質(zhì)都體現(xiàn)了本項目定位為一個中低檔樓盤；4) 部分四房單位面積達184，三房單位面積達135，這與中低檔的項目定位相矛盾；5) 所有的戶型都為坐北朝南，雙陽臺設計，并設計有入戶花園，這是本項目戶型上的亮點，也是本項目本身最大的亮點，遺憾的是在推廣上并沒有得到強調(diào)；6) 本項目取名尚林苑，主要宣傳點是將軍崗的山水，但是事實上僅是一個小山丘的將軍崗的自然環(huán)境欠佳，旁邊的一條河被嚴重污染，顯示出項目營銷的盲目；7) 靠將軍崗產(chǎn)品售價為2700-2900元/平方米，其余均價為2300/，相差約500元/平方米，銷售結(jié)果是前者銷售進度緩慢，這也反映出了市場對將軍崗的接受度并不高；4. 翠景園項目名稱翠景園銷售熱目地址肇慶市大旺高新區(qū)環(huán)市西路開發(fā)商肇慶市永廣房地產(chǎn)有限公司營銷代理自銷總體規(guī)劃占地約2萬平方米，分兩期，全部為多層，共467套，規(guī)劃布局為排列式配套內(nèi)部中心園林、兒童娛樂場所、健身場所、首層架空停車場外部長旺市場、香江市場、賀華商場建筑風格偏歐陸風格開盤時間2007年05月工程進度現(xiàn)樓交樓時間現(xiàn)樓裝修標準毛坯物管收費0.4元/(.月)一年一收戶型結(jié)構(gòu)全部為一梯兩戶兩房兩廳（62.3、70.8）三房兩廳（83、8694-100、103-111）廣告訴求點創(chuàng)造和諧生態(tài)小區(qū)新典范銷售價格均價：2400元/平方米銷售狀況一期已售罄，二期售出約20%促銷手段按揭付款：98折一次性付款：97折車位情況只售不租：小車位6萬元/個，摩托車位1萬元/個目標客戶群當?shù)刂懈呤杖胝撸咝聟^(qū)工廠管理層點評1) 本項目地段周圍500米范圍內(nèi)有大旺最旺的賀華商場、香江市場、大旺市場、高新區(qū)醫(yī)院，生活配套設施比較完善；2) 項目周圍小區(qū)聯(lián)德榕園和嘉富華庭，具有較好的居住氛圍，加上生活配套設施比較完善，占地兩萬平方米左右，完全可以打造一個本地中檔次樓盤；3) 從建筑外立面看，觀感在大旺稱得上不錯；4) 沒有戶外廣告，樓體也未包裝、售樓部沒有指引牌，樓書的內(nèi)容僅有：交樓標準、規(guī)劃圖以及戶型介紹；5) 售樓部僅有兩個銷售人員，接待客戶缺乏熱情，并沒有主動推銷樓盤的賣點，當然事實上項目本身并沒有很重視賣點的提煉；6) 從售樓部裝修、銷售人員素質(zhì)、樓書、項目工地包裝等方面可以看出項目的包裝推廣沒有得到重視；7) 項目名稱為翠景苑，推廣主題為和諧生態(tài)小區(qū)，事實卻是項目周邊并沒有優(yōu)越的生態(tài)資源，內(nèi)部的綠化也很簡單，可見項目的營銷過程中并沒有建立自身的價值體系或者塑造自身的賣點；8) 部分三房一廳一衛(wèi)單位面積為83，三個臥室主次難分，客廳面積偏小，甚至一個臥室的門僅挨大門口，大大降低了臥室的私密性，這不能不說是一大敗筆；9) 所有單元都為一梯兩戶設計，部分產(chǎn)品的其中一戶的衛(wèi)生間的位置與另一戶的臥室位置發(fā)生了重疊，這是戶型設計上的又一大敗筆；10) 相當一部分三房單位的三個臥室并列設計，大大降低了臥室的私密性。這是戶型設計上的第三大敗筆；11) 部分產(chǎn)品的洗手間門設計于廚房的內(nèi)部，這是戶型設計上的第四大敗筆；12) 項目開盤于2007年5月，銷售至今僅售出不足40%，而且目前銷售進度非常緩慢，這主要是一方面2008年以來全國樓市一度低迷，另一方面則是面對樓盤同質(zhì)化比較嚴重的大旺市場，本項目沒有重視營銷推廣，沒有絲毫的排他性，再加上戶型設計上存在較多的缺陷；5. 聯(lián)德榕園項目名稱聯(lián)德榕園銷售熱目地址肇慶市大旺高新區(qū)環(huán)市西路龍王廟大街開發(fā)商聯(lián)德地產(chǎn)營銷代理肇宇置業(yè)總體規(guī)劃占地4萬平方米，建筑面積7萬平方米，全部為多層，共538套，分3期開發(fā)，沿街1-2層為底商配套內(nèi)部立體水景園林、架空停車場、專業(yè)物管外部長旺市場、香江市場、賀華商場建筑風格中西合璧開盤時間2007年工程進度現(xiàn)樓交樓時間現(xiàn)樓裝修標準毛坯+100精裝修單位物管收費0.45元/(.月)一年一收戶型結(jié)構(gòu)一梯兩戶 / 一梯四戶兩房兩廳（68、79.9）三房兩廳（99、124）廣告訴求點20000立體水景園林實景綻放銷售價格中央組團均價2700元/平方米,其余均價：2400元/平方米銷售狀況一期售罄，二期售出80%，三期售出30%促銷手段當前價格相當于2007年的9折，目前沒有折扣優(yōu)惠車位情況只租不售，小車位80元/（月.個），摩托車位免費目標客戶群當?shù)刂懈呤杖胝?，高新區(qū)工廠管理層。點評1) 本項目地段周圍500米范圍內(nèi)有大旺最旺的賀華商場、香江市場、長旺市場、高新區(qū)醫(yī)院，生活配套設施比較完善；2) 項目占地4萬平方米，在大旺算是一個大型樓盤；3) 本項目是大旺目前所有樓盤中唯一一家請了營銷代理公司的的樓盤，這在一定程度上反映了開發(fā)商對項目營銷策劃的重視；4) 20000平方米的內(nèi)部立體水景園林在綠化稀缺、空氣污染比較嚴重的大旺是本項目品質(zhì)上的一大賣點；5) 靠近中央立體水景園林的中央組團價格相對其他組團平均高出300元/平方米，顯示了一定的營銷思想；6) 項目沿街首兩層為商鋪，鋪前設置了走廊，并富有歐洲風情，一定程度上提升了項目整體的檔次；7) 戶型有兩房兩廳兩衛(wèi)、兩房一廳一衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)、額外帶書房的三房單位，能夠滿足不同客戶的需求；8) 79的兩房單位，廚房、兩廳、兩衛(wèi)布局錯落有致，動靜相宜，各部分開放而獨立，整個室內(nèi)渾然一體；9) 部分三房單位的三個臥室加上書房，要么被剪力墻相隔，要么被衛(wèi)生間相隔，要么分開設置，各房間私密性很強；10) 68的兩房單位幾乎成規(guī)則矩形狀，進去一覽無遺，不過通道口有玄關設置，顯示出開發(fā)商對戶型設計的重視；11) 售樓部裝修雅致，功能分區(qū)明顯，燈光柔和，模型精致，并輔有音樂，銷售人員素質(zhì)較高，顯示出項目的高檔次定位；12) 單張制作精美，賣點提煉精確，與項目整體定位相吻合；13) 2007年項目最高單價超過3000元/平方米，而且一、二期銷售順利，目前報價相當于2007年的9折，在目前其他樓盤都推出折扣的形勢下，該項目并沒有折扣優(yōu)惠，不過報價卻基本持平；14) 總體而言，本項目在建筑外立面、產(chǎn)品包裝、推廣訴求、銷售人員培訓等方面都相協(xié)調(diào)，顯示出定位的合理與產(chǎn)品實現(xiàn)的到位，是大旺非常成功的一個樓盤。四、 大旺已售和安居工程項目統(tǒng)計項目名稱位置產(chǎn)品數(shù)量產(chǎn)品類型戶型內(nèi)部配套樺漱泰花園景升北街168套多層一梯兩戶物業(yè)管理、停車位政德花園政德大街480套多層一梯兩戶一梯四戶物業(yè)管理、停車位、園林明珠花園政德大街450套多層一梯兩戶一梯四戶物業(yè)管理、停車位泰華花園迎賓大道400套多層一梯兩戶物業(yè)管理、停車位茂盛名都曙光街232套多層一梯兩戶一梯四戶物業(yè)管理、停車位香江豪苑政德大街300套多層一梯四戶物業(yè)管理、停車位雄志大廈曙光街108套多層一梯兩戶物業(yè)管理、停車位安居工程1期開發(fā)區(qū)約250套多層一梯兩戶一梯四戶物業(yè)管理、停車位 香江豪苑 政德花園 茂盛名都 雄志大 樺漱泰花園 泰華花園五、 大旺住宅商品房市場綜述1. 受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展利好刺激、房價漲速超過四會市區(qū)自2004年作為肇慶市高新技術開發(fā)區(qū)的規(guī)劃定位貫徹落實以來，政府在3年內(nèi)計劃財政撥款30億投入大旺的開發(fā)。這一定位的貫徹落實徹底的改變了當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大旺原有的大片魚塘被征收，取而代之的是接踵而至的工廠。時至2007年底，總共約400家工廠進駐，近200家已經(jīng)投產(chǎn)運營。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變致使大旺的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生翻天覆地的變化，在2004年僅約2.5萬本地居民的基礎上直接暴增了約10萬外來人口。同時大刀闊斧的城市建設使得大旺在形象上也一夜之間由農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘?。值得強調(diào)的是，雖然在征地過程中，政府與當?shù)孛癖姲l(fā)生了強烈的矛盾沖突，但是這4年來大旺的經(jīng)濟發(fā)展是有目共睹。現(xiàn)在無論是當?shù)卦芯用襁€是外來居民不僅對大旺過去幾年的發(fā)展表示充分的肯定，而且對大旺未來的發(fā)展前景充滿信心。經(jīng)濟的飛速發(fā)展、人口的驟增、城市建設的煥然一新、民眾的樂觀預期等一系列因素為大旺房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了千載難逢的機會。在這一歷史契機下，大旺的房價從2004年的約900元/平方米水平飆升至至2007年的約2700元/平方米水平，相比四會市區(qū)，其漲幅有過之而無不及。2. 市場供應基本上局限于多層洋房雖然2004年以來大旺房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，樓盤如雨后春筍般拔地而起，但是除了御景臺花園于2008年9月份推出的兩棟小高層以外，其余所有樓盤供應的產(chǎn)品都是多層。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要源自兩方面因素：第一，大旺房價上漲過快，致使本地購房者尤其是本地居民的購買力已經(jīng)承受了較大的壓力，倘若開發(fā)價格更高的小高層產(chǎn)品，勢必要面臨著較大的銷售壓力，致使開發(fā)商不敢輕舉妄動；第二，大旺房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)水平比較低，首先表現(xiàn)在對地塊的價值認識不足，難以做到針對地產(chǎn)因子開發(fā)相應的產(chǎn)品，最典型的御景臺花園地處大旺不可復制的上風上水、生活配套完善的地段，然而其所拿地塊面積卻不足3萬平方米，這本身是一大失誤。然而更重要的是在這基礎上，其定位于高端客戶，實際操作上卻是容積率和建筑密度分別超過4和50%，一、二期由于價格不高和小戶型產(chǎn)品所占比重較高，使得銷售較為順利，三期卻開發(fā)三房、四房、復式等大戶型產(chǎn)品，致使其高不成低不就，中低端市場與高端市場兩不討好而出現(xiàn)滯銷。簡而言之，需求主體對小高層產(chǎn)品的接受度和承受能力都比較低、以及供應主體開發(fā)水平也比較落后，于是產(chǎn)生了當前的市場供應格局3. 產(chǎn)品質(zhì)素普遍偏低、呈現(xiàn)嚴重的同質(zhì)化現(xiàn)象如前所述，大旺的住宅商品房市場的產(chǎn)品供應基本上局限于多層產(chǎn)品，這僅僅是產(chǎn)品同質(zhì)化的第一個方面。其次，產(chǎn)品同質(zhì)化還體現(xiàn)在大部分樓盤的外立面無論是線條還是色調(diào)都千篇一律，缺乏新意。第三，目前大旺的在售產(chǎn)品70%以上都是三房兩廳單位，而且戶型設計上除了御景臺花園和聯(lián)德榕園沒有出現(xiàn)明顯的缺陷以外，其余產(chǎn)品都出現(xiàn)了常識性的如私密性、功能分區(qū)等方面的弊端。最后小區(qū)的配套上，除了聯(lián)德榕園規(guī)劃有大型的立體園林設計以外，其余包括價格最高的御景臺花園的內(nèi)部配套也僅局限于停車場和簡單的園林設計。由此可見，大旺的大多數(shù)樓盤相互間除了地理位置以外幾乎沒有其他的排他性價值點，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。4. 小區(qū)配套普遍不足大旺大多數(shù)樓盤的眾多同質(zhì)化因素中，值得強調(diào)的是普遍內(nèi)部配套不足，基本上都局限于停車位和簡單的園林綠化，物業(yè)管理服務基本上都由開發(fā)商負責。甚至有些小區(qū)的物業(yè)管理幾乎是形同虛設，外人進出自如。在與小區(qū)物管人員交流過程中，了解到原來是本地居民對物業(yè)管理服務都不注重，多數(shù)都不愿意繳納物業(yè)管理費，即使是事先約定，也堅持不了多久。由此可見，在經(jīng)濟條件有限和本身具有傳統(tǒng)的小農(nóng)意識的雙重因素作用下，本地居民對現(xiàn)代商品房的熱衷度并不強，主要表現(xiàn)在內(nèi)部配套的追求意識比較弱。當然同時我們需要明白，沒有誰會拒絕條件更好的住房，關鍵是價格要在自身經(jīng)濟條件承受范圍內(nèi)。5. 營銷水平明顯偏低大旺所有樓盤中，除了聯(lián)德榕園的營銷上出現(xiàn)較多可圈點之處以外，其余樓盤的營銷水平都顯得比較落后。首先，體現(xiàn)在沒有項目定位或者定位不準確。大旺的樓盤大多數(shù)是沒有定位的，至少從其廣告推廣與銷售人員的推銷