1 廈市場建設項目 可行性研究報告 2 前言 第一章 項目背景分析 一、經(jīng)濟背景 二、立地 環(huán)境 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析 一、 03 年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析 三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析 四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 六、小結(jié) 第三章 蘇州市寫字樓市場調(diào)查 一、寫字樓地理分布特征 二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 三、蘇州市租售行情調(diào)查 四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計分析 五、主要寫字樓配套情況 六、小結(jié) 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析 1、房型供應量分析 2、戶型面積配比分析 3、價格分析 4、相關配套比較表 5、客源客層分析 6、小結(jié) 三、 精裝修酒店式公寓市場分析 1、現(xiàn)有個案情況 2、潛在競爭性個案 3、市場分析 4、小結(jié) 3 第五章：市場存在的問題點和機會點 第六章：“華亭大廈”項目 析 第七章：項目重新定位及規(guī)劃改造建議 一、產(chǎn)品定位 二、市場定位 三、目標客戶群定位 四、 規(guī)劃改造建議 附件一：寫字樓個案調(diào)查表 附件二：高層個案調(diào)查表 前言 宏觀審視，微觀洞查建立市場平臺，了解市場狀況尊重市場，以市場為導向 確立市場可行性，鎖定目標客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚長避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余 第一章：項目背景分析 一、經(jīng)濟背景 蘇州經(jīng)濟建設實現(xiàn)持續(xù)快速增長。 2002 年全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 2080 億元，比上年增長 財政收入 元，比上年增長 完成進出口總額 億美元，比上年增長 全 年新增合同外資 美元，實際利用外資 別比上年增長 144. 6%和 全社會固定資產(chǎn)投資為 810 億元，比上年增長 1、 行狀況（億元） G D P 增 長 走 勢 圖0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 0單位： 億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %G D P 指標值 5 2 6 . 0 0 7 2 0 . 9 0 9 0 3 . 1 1 1 0 0 2 . 1 4 1 1 3 2 . 6 0 1 2 5 0 . 0 1 1 3 5 8 . 4 3 1 5 4 0 . 6 8 1 7 6 0 . 2 8 2 0 8 2 . 0 0 年增長率 4 6 . 2 3 % 3 7 . 0 6 % 2 5 . 2 8 % 1 0 . 9 6 % 1 3 . 0 2 % 1 0 . 3 7 % 8 . 6 7 % 1 3 . 4 2 % 1 4 . 2 5 % 1 8 . 0 2 %1993 年 1994 年 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年從 長走勢折線圖上我們可以看出，從 1997 年至 2002 年，蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長，年平均增長率在 13%左右，尤其是從 2000 年開始，增長更是強勁，年平均增長率達到 主要原因是隨著蘇州城建力度的加強、投資環(huán)境的不斷改善，吸引 了大量的外資進入。 2、財政收入運行狀況（億元） 財政收入走勢圖0501001502002503003504000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %財政收入 7 6 . 5 4 8 7 . 6 3 1 0 9 . 3 8 1 5 8 . 2 7 2 0 8 . 9 5 2 9 0 . 8 2增長率 1 9 . 4 4 % 1 4 . 4 9 % 2 4 . 8 2 % 4 4 . 7 0 % 3 2 . 0 2 % 3 8 . 5 2 %1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年從走勢圖上可以看出，財政收入絕對值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，絕對值增長呈逐步加快的趨勢。從 2000 年起，年增長率都在 30%以上。 5 3、全社會固定資產(chǎn)投資 (億元 ) 全社會固定資產(chǎn)投資走勢圖020040060080010000 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %投資額 4 0 5 . 1 8 4 5 0 . 1 1 4 7 5 . 1 4 5 1 6 . 4 3 5 6 4 . 8 5 810增長率 6 . 4 6 % 1 1 . 0 9 % 5 . 5 6 % 8 . 6 9 % 9 . 3 8 % 4 3 . 4 0 %1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，絕對值增長幅度不斷加快。固定資產(chǎn)投資增長率從 2000 年起，呈現(xiàn)強勢增長，增幅不斷擴大，距預算今年的投資額將達到 1000 億元。 4、實際外資利用（億美元） 實際利用外資走勢圖0204060- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %實際利用外資 2 8 . 8 3 3 0 . 2 1 4 8 . 1 3年增長 - 0 . 1 4 % 5 4 . 6 0 % 5 9 . 3 0 %2000 年 2001 年 2002 年從外資利用絕對增長和年增長走勢都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實際利用外資增勢強勁，隨著城建力度的加強、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴和新區(qū)西擴，外資利用走勢會更強勁。 5、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6 隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明 顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。總體來說，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預計，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會有一定的下降趨勢，第二產(chǎn)業(yè)還會有較大的增長趨勢。 6、人民生活 指標 單位 02 年 01 年 00 年 02 年比 01 年增減 % 在崗職工平均工資 元 15819 13670 11778 區(qū)居民人均可支配收入 元 10617 10515 9274 區(qū)居民人均消費支出 元 7686 7270 7027 鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元 反映市區(qū)人民生活水平的幾個指標來看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，平均漲幅在 人均可支配收入呈逐步上升趨勢，但 02 年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對值增長來看，還是比較大的。隨著 可 支配收入的增加，人均消費支出也呈現(xiàn)較大的增長， 02 年比 01 年增長 值得注意的是，居民儲蓄余額也呈現(xiàn)較快增長， 02 年比 01 年增長 增幅遠遠高于收入的增幅，說明 02 年雖然一再降息，但拉動內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育支出較大，居民消費管理比較理性。 二、立地環(huán)境 1、華亭大廈位置簡圖： 石路商圈 7 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市 E 站 地鐵 1 號線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街 華亭大廈 工行大廈 施樂花園 勞 動 路 商業(yè)銀行 萬年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行 泰讓橋 胥 江 河 2、地理位置： 華亭大廈位于閶胥路和勞動路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。 3、交通狀況： 三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴容，改善了由來已久的糟糕路況。 閶胥路是南北走向的一條主干道，機動四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過泰讓橋為盤門路，連接城南。即將竣工的 三香路閶胥路立交 ，將大大改善華亭大廈周邊地區(qū)的交 通狀況。 蘇州城市規(guī)劃展示館 寫意空間 菜場 8 華亭大廈南側(cè)的勞動路機動車道路寬不過 8 米，據(jù)了解，勞動路將會拓寬；勞動路南面的老式平房經(jīng)營有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開始拆遷，預計今年 7月底開展全面的拆遷工作。如果勞動路拓寬工程如期進行，那么華亭大廈的交通狀況將進一步改善。 華亭大廈距離規(guī)劃中的 地鐵 1 號線 有 600 米左右的距離，是一個步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢之一。地鐵 1 號線東起園區(qū)管委會，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線。 4、公共建設及配套： 華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。工行南面是施樂家 園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營飲食和醫(yī)藥。 華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設發(fā)展有限公司建設，由蘇州市建筑設計研究院設計，由蘇州二建承建，預計 2004 年底竣工。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，建筑面積 方米，地下車庫面積 4000 平方米，投資總額已達 1 億元以上。附近有華聯(lián)超市、菜市場、皇家貴賓俱樂部等。 華亭大廈周邊配套情況一覽表 配套類別 名稱 娛樂設施 佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部 賓館酒店 雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店 醫(yī)療衛(wèi)生 婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院 學校 蘇州市第十六中學 超市 華聯(lián)超市 銀行 工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處 公園 本案北側(cè)擬建綠化廣場 農(nóng)貿(mào)市場 胥門農(nóng)貿(mào)市場 9 第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析 一、 03 年 1 季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況 （一）、綜合景氣指數(shù)運行狀況 1 2 8 . 0 11 1 6 . 5 11 1 2 . 1 81 0 8 . 8 31 0 5 . 5 11 0 0 . 9 21 0 2 . 1 61 0 1 . 2 71 0 0 . 6 99 9 . 5 99 8 . 6 99 8 . 7 99 7 . 7 11 0 0 . 0 01 6 . 5 11 2 . 1 88 . 8 35 . 5 10 . 9 22 . 1 61 . 2 70 . 6 9- 0 . 4 1- 1 . 3 1- 1 . 2 1- 2 . 2 92 8 . 0 10 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 099年4季度00年1季度00年2季度00年3季度00年4季度01年1季度01年2季度01年3季度01年4季度02年1季度02年2季度02年3季度02年4季度03年1季度 1、從整個走勢上來看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢，說明蘇州房地產(chǎn)市場總體走勢良好 . 2、 2003 年 1 季度房地產(chǎn)景氣狀況上升 最快，景氣值達 上季度增長 去年同期提高 ，說明 1 季度房地產(chǎn)市場發(fā)展強勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚趨勢。 3、從 02 年 4 季度開始，由于受到有關部門出臺的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵購房消費信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢強勁，走勢呈近似直線攀升。 4、受央行最近出臺的消費信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風險與房地產(chǎn)市場過熱，但在一定程度上也可能挫敗市場信心。 （二）、綜合指數(shù)成因分析 指數(shù)名稱 指數(shù)值（ %） 與上年同期相比 增減（ 點） 與上季度相比 增減（點） 綜合景氣指數(shù) 發(fā)投資指數(shù) 金來源指數(shù) 地購置指數(shù) 地開發(fā)指數(shù) 置面積指數(shù) 開工面積指數(shù) 工面積指數(shù) 10 銷售價格指數(shù) 析： 從綜合指數(shù)的 8 個分類指數(shù)來看，與去年同期相比景氣水平 7 升 1 降、與上季度（ 2002 年 4 季度）相比景氣水平 6 升 2 降，綜合景氣運行狀況明顯好于去年。 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)： 截至 3 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 元，比上年同期增長 繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢，這一指標也是拉動綜合指數(shù)上升的主要力量。 2、土地購置指數(shù)： 截至 3 月份，該分類指數(shù)值為 ，比上年同期、上季度均有明顯下降，說明土地購置指數(shù)有回落趨勢，主要原因是受到國土資源局下發(fā)的 “清理園區(qū)用地、加強供應調(diào)控 ”這一 政策的影響。 3、空置面積分類指數(shù)： 截至 3 月份，該分類指數(shù)為 現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢，但相對于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。 1 季度，全市商品房空置面積為 平方米，比上年同期減少 這正是由于目前蘇州房市相當火爆，消化了大量的空置面積。 4、新開工面積分類指數(shù)： 截至 3 月份，全市新開工各類商品房面積 平方米，同比增長 該分類指數(shù)為 上季度回落 ，比去年同期略有提高，這也說明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強的發(fā)展后勁。 5、竣工面積分類指數(shù)： 自從 2002 年第 2 季度以來，該分類指數(shù)一直運行在高位，目前為 去年同期提高 、比上季度提高 ，說明隨著房地產(chǎn)投資進度的加快，商品房的供給呈快速增長趨勢，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。 6、商品房銷售價格分類指數(shù)： 1 季度，全市商品房實際銷售均價為 2412 元 /平方米，其中住宅均價為 2245 元 /平方米，分別比上年同期增長 該分類指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進了綜合景氣指數(shù)的上升。但我們也應該看到，價格的大幅上揚，必然會縮小市場需求面，給樓 市帶來一定的風險，不利于房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展。 11 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析 （一）、蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應形勢分析 1、住宅市場供應總形勢 2002 年，全市住宅施工面積為 平方米，比上年增長 新開工面積為 平方米，比上年增長 竣工面積 平方米，比上年增長 施工面積和新開工面積都有非常大的增長，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，僅為 隨著工程進度的進展和投資力度的加強， 2003 年現(xiàn)房供應量將大大增加，購房難 的供求矛盾有望得到進一步的緩解。 其中古城區(qū)住宅開發(fā)的施工面積為 上年增長 ；新開工面積為 平方米，比上年增長 竣工面積為 平方米，比上年增長 可以看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長，漲幅都在 60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為 2、蘇州房地產(chǎn)市場住宅供應特點 2002 年的蘇州樓市在有關部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費信貸政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增 長幅度，全年房地產(chǎn)投資首次突破百億元大關，達 元，元，比上年增長 古城區(qū)共完成投資 元，占全市住宅總投資的 比上年增長 對推動蘇州地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極的作用。 2002 年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅）共完成投資 元，比上年增長 施工面積為 331109 平方米，比上年增長 新開工面積為 185785 平方米，比上年增長 竣工面積為 139245 平方米，比上年增長 空置面積為 18578 平方米，比上年下降 但我們可看出，相對于施工面積和新開工面積的增長速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應結(jié)構(gòu)的失調(diào)，必會給蘇州房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。 12 2002 年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進入大盤時代，樓盤大規(guī)模開發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽光城；新區(qū)的新港名城花園等。大盤時代是市場競爭與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展導入更多的成熟和 理性。 主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進蘇，在蘇州的幾次土地拍賣中可見端倪，如浙江嘉業(yè)國際以 元拿下了新莊約 29 萬平方米的地塊、 元拿下新區(qū)近 25 萬平方米的地塊；浙江南都集團與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以 元拿下位于園區(qū)二期內(nèi)的玲瓏灣地塊。浙江開發(fā)商對蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場地位和競爭水平。 （二）、蘇州房地產(chǎn)市場寫字樓（辦公樓）供應形勢分析 2002 年市區(qū)共完成寫字樓投資 7892 萬元，比上年增長 其中古城區(qū)共完 成寫字樓投資 3596 萬元，比上年增長 增長迅速。 全年市區(qū)寫字樓施工面積 112626 平方米，比上年下降 新開工面積 26809 平方米，比上年增長 竣工面積 16086 平方米， 其中，古城區(qū)寫字樓施工面積 68991 平方米，比上年增長 新開工面積 13220 平方米，比上年增長 竣工面積 11960 平方米，可以看出，施工面積和新開工面積增長強勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說明大量的寫字樓面積將在 2003 年上市營 銷，寫字樓市場的競爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。 三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析 2002 年蘇州市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，與房地產(chǎn)開發(fā)相呼應，商品房的銷售也保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，銷售單價一路飆升，預售形勢更是火爆，其中市區(qū)預售面積是上年的一倍多，至 2002 年底全市空置房面積為 平方米，比上年減少 其中市區(qū)為 平方米，比上年減少 從對 604名參加 22 屆的群眾就購房計劃作的 調(diào)查分析： 2003 年上半年占 下半年占 合計達 市 場需求強勁； 2004 年內(nèi)占 2005 年內(nèi)占 合計 未來市場需求也比較強勁。 （一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅銷售狀況分析 1、住宅銷售形勢火爆，個人購買力不斷增強 隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解， 13 加上住房消費信貸政策的支持，個人購買力不斷增強，擴大了住宅的有效客源。2002 年，全市住宅銷售面積為 平方米，比上年增加 其中預售面積為 平方米，比上年增長 銷售額為 元，比上年增長 銷售 狀況良好。 2、需求高漲、銷售價格一路飆升 從 2001 年下半年開始，蘇州住宅市場需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價格也不斷上揚， 2002 年蘇州市區(qū)住宅銷售平均單價為 2460 元 /平方米，住宅預售平均單價已經(jīng)超過 3200 元 /平方米。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓銷售狀況分析 隨著蘇州城市建設步伐的加快，各種配套設施的不斷完善，招商引資力度的加強， 2002 年，全市寫字樓銷售面積為 平方米，比上年增加 其中預售面積為 平方米，比上年增長 預售面積的增幅是銷售面積增幅的 ，可以預測： 2003 年的寫字樓市場形勢不容樂觀。 2002 年，全市寫字樓銷售額為 元，比上年增長 相對于銷售面積的增長幅度（ ，可以看出，銷售額增長主要原因就是由價格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。 四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析 （一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅空置狀況分析 至 2002 年底，全市住宅空置面積為 平方米，比上年下降了 主要是市場需求強勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓空置狀況分析 至 2002 年底， 市區(qū)寫字樓空置面積為 72702 平方米，比上年下降 其中古城區(qū)的寫字樓空置面積為 32017 平方米，比上年下降 雖然下降幅度明顯，但相對于施工面積、新開工面積以及竣工面積的增長幅度（ ，尤其是施工面積的大幅度增長，根據(jù)商品房開發(fā)周期一般為一年，今年 結(jié)轉(zhuǎn) 的施工面積將很大，供求矛盾將進一步激化。 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 （一）、供應結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào) 目前，大部分的開發(fā)商受利益的驅(qū)使，把銷售目標客源緊緊鎖定在高收入 14 人群身上，開發(fā)項目 的套型面積越做越大，設施越來越奢華，越來越遠離工薪階層的總價承受力，從而造成高價房屋層出不窮，而小套型住房的市場供應越來越小。從對 604 名參加 22 屆的群眾就所需房型面積作的 調(diào)查分析： 60 平方以下占 6080 平方米占 81100 平方米占 101120 平方米占 121150 平方米占 151 平方米以上占 可以得出：60方米的面積需求合計為 小戶型市場需求旺盛。 （二）、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā) 的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開發(fā)嚴重不足。樓盤均價基本上都在 3500 元 /些區(qū)域更高，達到 4300元 /價的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠，高不可攀的房價使得需求市場大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢嚴重。從 23 屆房產(chǎn)展示會成交的房子來看，單價在每平方米 3000 元以下的僅為 2 套， 3000 元到 4500 元的占了大頭、為 139套， 5000 元以上的別墅有 12 套，據(jù)我們觀察 3000 元以下的固然寥寥無幾，實際上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在 3800 元以上，這從此次房交會成交商品房平均單價 達到 3993 元便可看出。 （三）、空置問題不容忽視 雖然 2002 年旺盛的消費需求是空置房源進一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積（住宅建設周期通常為一年）來看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會由于供應結(jié)構(gòu)矛盾和房價過高，而形成住宅“相對過?！?，從而使空置面積大幅上升。 （四）、樓市中投資客過多 人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購房者總數(shù)的 1/3左右，尤以臺灣、上海、浙江等地外來投資者出手大方，園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上海客戶買走的 ,一下子買了 50 多套。 （五）、消費信貸政策的變化可能給樓 市帶來不良影響 中國人民銀行網(wǎng)站 13 日公布了關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知，這是在不到一個月的時間里央行第二次要求適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目的貸款。 我市某銀行的房貸專家認為，央行新規(guī)定的 主要目的可能在于促進投資者理性購房，降低高價房和投資性購房的熱度，扶持一般用房和中低價房 ，進而推動房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展?！巴ㄖ睂τ谝宰宰槟康牡馁彿空邅碚f，不會造成太大的影響；“通知”增大了那些原來靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導致本市高價房價格的下滑。 而對中低檔樓盤而言，這 反而是一個 15 發(fā)展的良機 。 六、小結(jié) 1、寫字樓的市場不容樂觀，供應量大，需求較小，去化慢，投資風險較大 2、住宅市場總體運行良好，只是結(jié)構(gòu)存在較大矛盾，大戶型房源供給量過大、銷售去化速度較慢 3、小戶型需求強勁，銷售去化較快 16 第四章 蘇州市寫字樓市場調(diào)查 1、寫字樓地理分布特征 蘇州的寫字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個性兩個方面： 共性 （ 1）在 ，周邊商業(yè)氛圍濃郁。 （ 2）周邊交通條件好。 （ 3）周邊有較多空地供人員集散和停車。 （ 4）周邊有休閑娛樂設施。 個性 蘇州寫字樓 典型區(qū)域主要分布于園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。 （ 1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因為園區(qū)的地價較高。入住企業(yè)占第一位的是電子、機械等高科技企業(yè)，因為園區(qū)在定位時就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。主要分布在蘇華路沿線，如國際大廈、世紀金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實大廈。 （ 2）新區(qū)的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。入住企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運作，依靠快速引進原料，產(chǎn) 出成品，送抵市場，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。 （ 3）市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近 1 公里的范圍內(nèi)，主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。 2、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 寫字樓俗稱辦公樓，最初的寫字樓，是因商務活動的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨立又相互緊密聯(lián)系。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的樓宇集中在一起 向高層發(fā)展，把銀行、律師行、會計師行、商業(yè)客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務功能等問題，又開始在寫字樓中增加相應的功能設施。經(jīng)過長時期的發(fā)展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念。 計劃經(jīng)濟時期，中國大陸地區(qū)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內(nèi)進行行政管理的封閉式辦公方式。 寫字樓在蘇州如同在整個中國大陸地區(qū)一樣，是近二十年來的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引 人群的目光。寫字樓在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。從其相應的配套上 17 講，從簡單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。物業(yè)服務形式越來越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務中心、訂票服務、銀行、寬帶網(wǎng)絡、開放式大廳、公共會議大廳等。 3、蘇州市寫字樓租售行情調(diào)查 蘇州部分寫字樓租售情況一覽表 案名 售價 出售率 租金（元/） 物業(yè)管理費 （元 /） 出租率 備注 高檔 園區(qū)國際大廈 99 租金已含（ 22） 90% 世紀金融大廈 8300 40% 104 租 金已含（ 15） 85% 現(xiàn)有 5 層在售 金獅大廈 85 租金已含 96% 只租不售 中檔 國際經(jīng)貿(mào)大廈 4500 70 租金已含 90% 加城大廈 80 租金已含（ 16） 91% 物業(yè)費含空 調(diào)費 綜藝開元 4750 100% 50 售后代租 華福大廈 45 租金已含（ 93% 協(xié)和大廈 5100 45% 40 0% 售后代租 商住兩用 東環(huán)大廈 4000 20% 40 0% 整層出售 萬盛大廈 36 租金已含 55% 低檔 金洲大廈 22 租金已含 60% 開發(fā)大廈 28 租金已含 100% 華孚大廈 24 租金已含 98% 嘉登大廈 25 租金已含 97% 商住兩用 從上表得出： （ 1）總體上講，蘇州市寫字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。 （ 2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈 1986 年就已經(jīng)開始出租， 18 華孚寫字樓 1997 年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對較高。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低?？梢娫搮^(qū)域中、低檔寫字樓供應量仍較大，有過?，F(xiàn)象。 蘇州市寫字樓市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 行政辦公 金融業(yè) 貿(mào)易 物流 制造業(yè) 建筑業(yè) 教育科研 咨詢服務業(yè) 房地產(chǎn) 能源化工 生物醫(yī)藥 電子電工 總計 高檔 國際大廈 13 0 0 0 0 0 0 4 3 0 0 2 22 金獅大廈 0 0 12 12 5 0 5 18 2 8 1 7 70 中檔 加城大廈 0 3 3 4 6 5 2 12 7 1 2 4 49 國際經(jīng)貿(mào)大廈 1 2 16 7 5 2 6 18 1 3 0 8 69 東環(huán)大廈 1 2 7 0 2 2 3 3 1 1 1 2 25 低檔 華孚大廈 0 0 3 2 1 3 0 8 4 0 0 2 23 開發(fā)大廈 0 0 6 1 3 3 4 12 2 4 0 7 42 金洲大廈 0 0 2 0 6 0 0 6 0 0 0 2 16 19 總計 15 7 49 26 28 15 20 81 20 17 4 34 316 從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分 布上看，目標客層主要集中在咨詢服務類、貿(mào)易、電子電工、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務、貿(mào)易等相關企業(yè)！ 5、蘇州市寫字樓配套情況： 寫字樓相關配套一覽表 配套 案名 停車位 電梯數(shù) 餐廳 吸煙區(qū) 通訊 系統(tǒng) 保安 系統(tǒng) 消防 系統(tǒng) 中央 空調(diào) 通信增強系統(tǒng) 增強系統(tǒng) 衛(wèi)星電視 系統(tǒng) 20 園區(qū)國際 大廈 150 個 6 有 有 有 有 有 有 有 有 世紀金融 大廈 150 個 7 有 有 有 有 有 有 有 有 金獅大廈 120 個 5 有 有 有 有 有 有 有 有 國際經(jīng)貿(mào) 大廈 90 個 5 有 有 有 有 有 有 無 無 加城大廈 116 個 3 無 有 有 有 有 有 無 無 綜藝開元 50 個 4 無 有 有 有 有 有 無 無 萬盛大廈 50 個 4 無 無 無 有 有 有 無 無 金洲大廈 30 個 3 無 無 無 無 有 無 無 無 華福大廈 60 個 2 無 無 無 無 有 無 無 無 開發(fā)大廈 30 個 2 無 無 無 無 有 有 無 無 協(xié)和大廈 25 個 5 有 無 無 有 有 有 無 無 東環(huán)大廈 約 40個 2 無 有 無 無 有 有 無 無 華孚大廈 無 2 無 無 無 無 有 無 無 無 嘉登大廈 約 30個 2 無 無 無 無 有 無 無 無 中高檔寫字樓配套設施齊全，尤其在停車位、電梯數(shù)量與質(zhì)量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)考慮周 備 。 6、小結(jié) （ 1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫字樓租售情況較好。 （ 2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀。 （ 3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉儲和物流，預計將興建倉 庫 21 和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。 （ 4） 蘇州寫字樓市場的供應量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫字樓還是很多，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風險 22 第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析 一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場供應的主體。 小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直 接關系，地價翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達到了每畝 250 萬元。如果建普通住宅要達到每平方米 7000 元才能保本，這樣的價格對一般購房戶是難以接受的。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè)和高層已成為如今購房者消費的新時尚，因而十分地走俏。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場中，小高層和高層的整體出售價不僅沒有打折，反而還提高了 5%，但我們也要看到， 由于目前蘇州小高層和高層的供應結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強勁、去化速度相對較慢的怪現(xiàn)象 。 目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的 確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、通風均十分理想。但多層住宅窖率相對比較低，無疑會增加成本，拉高房價，稍微便宜一點的大多位于偏遠的郊區(qū)，一般家庭難以承受。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。為節(jié)約用地，多層住宅在設計時要考慮面寬，造成小開間、大進深，忽略了人的需要。更由于地價問題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。 相對多層而言，小高層和高層物業(yè)都配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實用率高，物管費相應較低，安 逸清靜。此類物業(yè)一般所在的位置都屬于黃金地段，周圍有：學校、醫(yī)院、市場、銀行等配套設施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大。 23 當然高層住宅也存在通風、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。另外，高層還存在開發(fā)周期長、造價高等缺點。 24 二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析 1、房型供應量分析 案名 房型 湖畔花園 加城湖濱公寓 天翔花園 湖左岸 萬楊香樟 星海人家 總計 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一房一廳一衛(wèi) 19 19 二房二廳一衛(wèi) 19 40 59 二房二廳二衛(wèi) 41 30 71 三房二廳二衛(wèi) 663 211 240 280 40% 34 460 1888 四房二廳二衛(wèi) 216 23 112 420 60% 32 30 833 四房三廳三衛(wèi) 8 8 五房二廳二衛(wèi) 56 56 五房三廳二衛(wèi) 9 9 五房三廳三衛(wèi) 6 6 六房二廳二衛(wèi) 4 4 六房三廳二衛(wèi) 2 2 六房三廳三衛(wèi) 60 60 七房二廳三衛(wèi) 2 2 合計 966 313 392 700 70 576 3017 分析： 目前市場上供應量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應量的 主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應量過大，市場空間逐漸變小。 市場供應量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場空間不錯，但由于總價過高，使得該房型的去化速度較慢。 二房二廳二衛(wèi)（包括二 房二廳二衛(wèi)）以下的房型供應量僅占總供應量的 且這些房型的面積一般在 115 平方米以下，因為總價低，為工薪階層所接受，市場需求空間大，去化速度很快，往往一開盤即被搶購一空，這些房型也是目前市場供應的空隙點。 25 2、戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 累計比率 608 10 101 0 11109 1216 13105 14137 15125 16197 1716 18161 19126 201257 100% 合 計 3017 100% 從上面的面積分組統(tǒng)計 資料可以看出： 市場上供應最多的面積在 131場占有率為 總套數(shù)在 1867 套，市場供應趨于飽和，未來需求較小，目標客源面已經(jīng)非常窄。 市場上供應的結(jié)構(gòu)嚴重失調(diào)，房型面積過大， 121上的房源市場占有率為 相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。 161供應比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來看，銷售完或者預定的房型面積 90%都在 160 平方米以下， 160 平米以上的套型剩余供應量非常龐大，市場風險不容忽 視。 120但由于面積小，所以總價相對較小，市場承接面寬。而且從對 604名參加 22屆的群眾就所需面積作的調(diào)查分析： 60平方以下占 6080 平方米占 81100 平方米占 101120 平方米占 121150 平方米占 151 平方米以上占 可以很簡單的計算出，需要住房面積在 120 平方米以下的購房者占總數(shù)的 據(jù)此我們也可以得出結(jié)論：中 小套型房源的市場需求非常強勁。 3、價格分析 案 名 價格范圍 （元 / 均 價 （元 / 主力面積 （ 主力總價 (萬元 ) 樓層差價 （元 / 物業(yè)收費 （元 /） 湖畔花園 3300100 180 026 加城湖濱公寓 / 5000 130 翔花園 3750000 150 0 之交響 3800600 0 領公寓 5950000 220 00 析： 各樓盤均價都在 4000 元 / 樓層差價在 50 / 主力總價在 60元 /套，市場承接能力差，銷售去化慢。 同時也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在 130應結(jié)構(gòu)明顯脫離市場需求，樓市風險過大。 從 23 屆房交會上成交的 160 套房子來看，也可以很明顯的反映出房價的結(jié)構(gòu)，這次房交會成交商品房平均單價達到 3993 元，其中，單價在每平方米 3000 元以下的僅為 2 套； 3000 元到4500 元的占了大頭、為 139 套； 5000 元 以上的別墅有 12 套。 3000 元以下的固然寥寥無幾，實際上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價位要在 3800 元以上。 4、相關配套比較表 案名 配套 湖畔 花園 加城 湖濱 天翔 花園 春之 交響 白領 公寓 星海 人家 湖左岸 配套占有率 中庭 100% 停車場 地上 停車場 地下 水景 會 所 游泳池 視聽室 網(wǎng)球場 便利店 健身房 27 咖啡廳 從比較表上可以看出：