估價(jià)師考試題及答案

單項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.以下哪種方法常用于房地產(chǎn)估價(jià)？A.成本法B.觀察法C.統(tǒng)計(jì)法D.類比法2.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是？A.確定價(jià)值B.評(píng)估面積C.分析位置D.計(jì)算成本3.影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素不包括？A.顏色B.地段C.配套D.市場(chǎng)供需4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指？A.評(píng)估開(kāi)始時(shí)間B.價(jià)值確定的時(shí)間C.交易時(shí)間D.調(diào)查時(shí)間5.市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵是？A.選擇可比實(shí)例B.計(jì)算面積C.確定成本D.分析戶型6.收益法中收益是指？A.租金收入B.銷售收入C.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)D.資產(chǎn)增值7.成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不包含？A.土地成本B.銷售利潤(rùn)C(jī).建設(shè)成本D.管理費(fèi)用8.房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序第一步是？A.受理委托B.實(shí)地查勘C.收集資料D.擬定作業(yè)方案9.以下屬于房地產(chǎn)特性的是？A.可移動(dòng)性B.獨(dú)一無(wú)二性C.易復(fù)制性D.短期性10.比較法評(píng)估時(shí)，可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)在哪些方面相似？A.外觀B.用途C.建筑風(fēng)格D.裝修材料答案：1.A2.A3.A4.B5.A6.A7.B8.A9.B10.B多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價(jià)的方法有？A.成本法B.收益法C.市場(chǎng)比較法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素有？A.人口密度B.社會(huì)治安C.城市化進(jìn)程D.居民收入水平3.房地產(chǎn)估價(jià)的原則包括？A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則4.收益法適用的房地產(chǎn)有？A.出租的寫字樓B.酒店C.自用住宅D.空置的商鋪5.成本法中的成本包含？A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.投資利息6.市場(chǎng)比較法選取可比實(shí)例的要求有？A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相似B.交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近C.交易類型與估價(jià)目的吻合D.成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格7.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含？A.封面B.目錄C.致委托人函D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告8.房地產(chǎn)的權(quán)益包括？A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.租賃權(quán)D.抵押權(quán)9.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的因素有？A.人口數(shù)量B.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rC.政策法規(guī)D.消費(fèi)者偏好10.估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)遵守的職業(yè)道德有？A.獨(dú)立客觀公正B.保守秘密C.誠(chéng)信執(zhí)業(yè)D.回避利害關(guān)系答案：1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ABCD6.ABCD7.ABCD8.ABCD9.ABCD10.ABCD判斷題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價(jià)就是評(píng)估房地產(chǎn)的面積。（）2.市場(chǎng)比較法只能用于住宅估價(jià)。（）3.收益法中凈收益是指潛在毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（）4.成本法評(píng)估時(shí)不需要考慮折舊。（）5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以隨意確定。（）6.房地產(chǎn)的位置對(duì)其價(jià)值沒(méi)有影響。（）7.可比實(shí)例的成交價(jià)格必須是實(shí)際成交價(jià)。（）8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告可以不加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。（）9.收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。（）10.成本法中的土地成本不包括土地取得稅費(fèi)。（）答案：1.×2.×3.√4.×5.×6.×7.×8.×9.√10.×簡(jiǎn)答題（總4題，每題5分）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的操作步驟。答：收集交易實(shí)例，選取可比實(shí)例，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（統(tǒng)一付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵、面積單位等），進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正，計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。2.收益法運(yùn)用的關(guān)鍵要點(diǎn)是什么？答：準(zhǔn)確確定收益期限、凈收益、報(bào)酬率。凈收益要考慮實(shí)際收益與客觀收益，報(bào)酬率要結(jié)合市場(chǎng)情況選取合適方法確定。3.成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基本思路是什么？答：先求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。4.房地產(chǎn)估價(jià)的作用有哪些？答：為房地產(chǎn)交易提供參考價(jià)格，為房地產(chǎn)投資決策提供依據(jù)，為房地產(chǎn)抵押、征收等活動(dòng)確定價(jià)值，保障相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益等。討論題（總4題，每題5分）1.如何看待房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響？答：市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，交易實(shí)例價(jià)格、收益水平等會(huì)變化。估價(jià)時(shí)要密切關(guān)注，合理調(diào)整參數(shù)，如修正交易日期、調(diào)整收益預(yù)期等，確保估價(jià)結(jié)果能反映市場(chǎng)實(shí)際情況。2.不同估價(jià)目的下，估價(jià)方法的選擇應(yīng)如何考慮？答：抵押目的側(cè)重考慮安全性，多結(jié)合成本法；交易目的需反映市場(chǎng)價(jià)值，優(yōu)先市場(chǎng)比較法；投資目的關(guān)注收益，常用收益法。同時(shí)要根據(jù)具體情況綜合運(yùn)用多種方法。3.怎樣提高房地產(chǎn)估價(jià)的準(zhǔn)確性？答：準(zhǔn)確收集資料，合理選取參數(shù)，規(guī)范估價(jià)程序，提高估價(jià)師專業(yè)素養(yǎng)和經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，