房屋租賃合同法律風險控制指南用途符合房屋的規(guī)劃性質和使用條件。例如，將住宅用房用于開設餐飲場所，可能因違反規(guī)劃用途及環(huán)保、消防等規(guī)定而無法實現，甚至面臨行政處罰。因此，承租方在簽約前應向出租方確認房屋的規(guī)劃用途，并可向相關部門進行咨詢核實。（三）房屋實際狀況與租賃條件確認租賃雙方均應對房屋的實際狀況進行仔細查驗。承租方應親自實地查看房屋結構、朝向、采光、通風、水電暖燃氣等設施設備的完好程度、周邊環(huán)境、交通便利性等是否符合自身需求。對于房屋存在的瑕疵，如墻面滲水、設施損壞等，應要求出租方在交房前進行維修，或在合同中明確約定維修責任及對租金的影響。雙方應就房屋的交付標準達成一致，例如，房屋交付時的裝修狀況、設施設備清單等，最好形成書面文件，并可附照片或視頻作為佐證，以避免后續(xù)返還房屋時就物品損壞或缺失產生爭議。二、合同條款的精細化設計與風險規(guī)避合同條款是租賃雙方權利義務的直接體現，其設計的精細化程度直接關系到風險控制的效果。一份完善的房屋租賃合同應包含以下核心條款，并對可能產生爭議的環(huán)節(jié)進行明確約定。（一）合同當事人基本信息的準確性合同首部應清晰列明出租方與承租方的完整信息。自然人應包括姓名、身份證號碼、聯系電話及通訊地址；法人或其他組織應包括全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人或負責人姓名、聯系電話及注冊地址。準確的信息有助于在發(fā)生爭議時有效送達法律文書，保障權利的行使。（二）租賃物基本情況的清晰界定合同中應對租賃房屋的具體位置、門牌號碼、建筑面積（若有）、房屋結構、戶型等作出明確描述，必要時可附上房屋平面圖作為合同附件。對于租賃房屋的范圍，例如是否包含陽臺、地下室、停車位、附屬設施等，均應一一列明，避免模糊不清導致后續(xù)使用中的爭議。（三）租賃期限的明確約定與法律風險租賃期限是合同的重要條款，應明確約定租賃的起止日期。根據相關法律規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，超過部分無效。租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式，當事人未采用書面形式，視為不定期租賃，雙方均有權隨時解除合同，但應在合理期限前通知對方。對于租賃期滿后的續(xù)租問題，可約定承租方在同等條件下享有優(yōu)先承租權。若雙方有意長期合作，可約定自動續(xù)展條款，但需注意每次續(xù)展后的總期限仍不得超過法定上限。同時，應明確租賃期限內，出租方如需出售房屋，應提前通知承租方，承租方在同等條件下享有優(yōu)先購買權。（四）租金、押金及支付方式的清晰約定租金標準、支付周期（如月付、季付、年付）、支付日期及支付方式（如銀行轉賬、現金）等均需明確約定。建議采用銀行轉賬方式，并注明收款賬戶信息（戶名、開戶行、賬號），同時要求出租方出具收款憑證。對于租金是否含稅、稅費承擔方等問題，也應在合同中明確。押金（或稱保證金）的數額、支付時間、返還條件及返還方式是實踐中極易產生糾紛的環(huán)節(jié)。合同中應明確押金的性質是作為承租方履行合同義務（如支付租金、水電費、違約金等）的擔保。租賃期滿或合同解除后，如承租方無違約行為且已結清所有應付款項、辦妥房屋交接手續(xù)，出租方應在約定期限內將押金無息退還。對于押金的扣除情形，如承租方損壞房屋設施且未修復、拖欠租金或費用等，應具體列明。（五）房屋的交付與返還標準房屋交付時，雙方應共同對房屋及附屬設施設備的狀況進行清點、驗收，并簽署《房屋交接確認書》，詳細記錄房屋的裝修情況、設施設備清單（品牌、型號、數量、狀況）、水電氣暖等表底數。此確認書將作為租賃期滿或合同解除時房屋返還驗收的依據。關于房屋返還，合同應約定返還的時間、標準（如保持房屋及設施設備完好，自然損耗除外）、承租方添置物品的處理方式（如可移動物品自行搬走，不可移動或約定歸出租方所有的附合物如何處理）等。若承租方未經出租方同意擅自裝修或改變房屋結構，出租方有權要求承租方恢復原狀或賠償損失。（六）租賃期間相關費用的承擔租賃期內產生的各項費用，如水電費、燃氣費、暖氣費、物業(yè)管理費、電視收視費、網絡費、電話費等，應由哪一方承擔，需在合同中明確劃分。建議列出費用清單，逐項約定承擔方。對于因房屋租賃產生的稅費，也應明確承擔主體。（七）房屋的修繕與使用責任劃分房屋及其附屬設施設備的維修責任，原則上應由出租方承擔，但雙方可在合同中另行約定。對于因承租方使用不當或過錯造成房屋及設施設備損壞的，應由承租方負責維修或賠償。合同中應明確維修的通知方式、出租方的維修義務履行期限，以及若出租方未及時履行維修義務，承租方是否有權自行維修并要求出租方承擔費用或從租金中抵扣。承租方應按照合同約定的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋結構和用途，不得利用房屋從事違法活動。如需對房屋進行裝修、改建、增設他物，應事先征得出租方的書面同意，并遵守國家有關消防、安全、環(huán)保等規(guī)定，裝修方案可能還需報相關部門審批的，由承租方負責辦理。對于裝修物的所有權歸屬、租賃期滿后的處理（如無償歸出租方、承租方拆除并恢復原狀、折價補償等），應在合同中提前約定。（八）轉租、轉讓與交換的限制與許可未經出租方書面同意，承租方不得擅自將房屋部分或全部轉租給第三方，或以任何形式進行轉讓、轉借、分租、聯營、承包等。若允許轉租，合同應明確轉租的條件、程序（如需出租方書面同意）、轉租期限（不得超過原租賃合同剩余期限）、轉租合同的主要條款（如租金、押金）是否需經出租方確認，以及承租方對次承租人行為的連帶責任等。（九）違約責任的具體設定違約責任條款是保障合同履行的重要手段，應具有可操作性。對于出租方的違約情形，如未能按時交付房屋、交付的房屋不符合約定條件、擅自提前收回房屋、干擾承租方正常使用等，應約定相應的違約責任，如支付違約金、賠償損失、承租方有權解除合同等。對于承租方的違約情形，如逾期支付租金、擅自轉租、擅自改變房屋結構或用途、損壞房屋設施拒不賠償、利用房屋從事違法活動等，出租方有權采取相應措施，如要求支付逾期付款違約金、解除合同、收回房屋、扣除押金等。違約金的數額或計算方式應合理約定，避免過高或過低。若約定的違約金低于造成的損失，當事人可以請求增加；若過分高于造成的損失，當事人可以請求適當減少。（十）不可抗力與情勢變更的應對合同中應約定不可抗力條款，明確因不可抗力（如地震、水災、戰(zhàn)爭等不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況）導致合同無法履行或不能完全履行時，遭遇不可抗力一方應及時通知對方，并在合理期限內提供證明，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，或延遲履行。雖然情勢變更原則在法律中有一定體現，但在合同中對此作出明確約定，有助于在發(fā)生非不可抗力但導致合同基礎動搖或喪失的客觀情況（如政府規(guī)劃調整、重大政策變化等）時，雙方能夠依據合同約定進行協商變更或解除合同，避免損失擴大。（十一）爭議解決方式的選擇合同中應明確約定爭議解決方式。當事人可以選擇協商解決；協商不成的，可約定提交某一仲裁委員會仲裁，或向有管轄權的人民法院提起訴訟。若選擇仲裁，需明確仲裁機構的名稱；若選擇訴訟，應注意管轄法院的約定不得違反級別管轄和專屬管轄的規(guī)定（因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄）。（十二）其他重要約定根據租賃房屋的具體情況和雙方的特殊需求，還可增加其他約定條款。例如，關于房屋租賃期間的保險責任承擔；關于通知與送達的方式和地址（明確雙方的聯系地址和聯系方式，以及變更時的通知義務）；關于合同的變更、解除條件；關于保密義務等。三、履約過程中的動態(tài)管理與證據留存合同的簽署并不意味著風險控制的結束，在整個租賃期間，雙方當事人均應秉持誠實信用原則履行合同義務，并注重對履約過程的動態(tài)管理和相關證據的收集與留存。（一）租金支付與憑證保管承租方應嚴格按照合同約定的時間和方式支付租金，并妥善保管好銀行轉賬憑證、收款收據、發(fā)票等一切付款憑證。建議在支付附言中注明款項性質（如“XX房屋X年X月租金”）。（二）房屋使用與維修的及時溝通與記錄承租方在使用房屋過程中，如發(fā)現房屋及設施設備出現損壞或故障，應及時通知出租方，并保留好通知的證據（如書面函件、郵件、微信或短信記錄等）。出租方應在收到通知后及時履行維修義務，雙方就維修事宜的溝通、維修過程、維修結果等也應做好記錄。若涉及較大金額的維修，建議簽訂書面補充協議。（三）租賃相關費用的結清與憑證租賃期間產生的水電氣暖、物業(yè)等費用，承租方應按時繳納，并保留好繳費憑證。租賃期滿或合同解除時，雙方應共同核對并結清所有費用，避免因費用不清導致押金返還糾紛。（四）合同變更、解除的書面形式在租賃期內，若雙方需對合同條款進行變更（如調整租金、延長租期）或協商解除合同，均應采用書面形式，并由雙方簽字蓋章確認，作為原合同的補充或終止依據。避免口頭約定，以防日后無據可查。（五）對方違約行為的證據固定若一方發(fā)生違約行為，另一方應注意及時固定證據，例如對方逾期付款的催款通知及送達記錄、對方擅自轉租的現場照片或視頻、房屋損壞的影像資料及維修報價單等。這些證據在協商不成、需要通過法律途徑解決糾紛時至關重要。（六）轉租、裝修等特殊情形的書面確認如承租方確需轉租，必須事先獲得出租方的書面同意，并對轉租合同的主要條款進行審核。涉及房屋裝修的，無論是出租方同意的裝修還是承租方自行裝修，均應保留好裝修合同、付款憑證、施工圖紙等，明確裝修物的歸屬和處理方式。四、爭議發(fā)生后的理性應對與權益維護盡管雙方都盡力防范風險，但租賃糾紛仍有可能發(fā)生。一旦爭議出現，當事人應保持理性，積極尋求合法途徑解決，維護自身權益。（一）優(yōu)先協商與調解爭議發(fā)生后，雙方應首先嘗試友好協商，在互諒互讓的基礎上尋求解決方案。協商不成的，可考慮請求第三方（如社區(qū)、行業(yè)協會、調解機構）進行調解，爭取通過非訴訟方式化解矛盾，降低時間和經濟成本。（二）依據合同約定與法律規(guī)定維權在協商或調解無果的情況下，當事人應根據合同中約定的爭議解決方式（仲裁或訴訟），及時啟動相應的法律程序。在維權過程中，應充分運用合同條款和相關法律規(guī)定，提交充分、有效的證據，以支持自己的主張。（三）注意訴訟時效向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年，從當事人知道或者應當知道權利被侵害時起計算。承租方如遇出租方違約（如拒退押金、擅自漲租等），出租方如遇