廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)香港恒昌測(cè)量行可行性研究贏商網(wǎng)10月福利用戶成功上傳資料后除可獲得既定的贏商幣回饋外，還可贏取額外贏商幣大禮包：1、上傳滿5份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣100個(gè)2、上傳滿10份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣200個(gè)3、上傳滿15份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣300個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)的贏商幣幣值以成功上傳資料數(shù)量的20倍依次累加，上不封頂！Chapter2：市場(chǎng)研究目錄Chapter1:背景

寫字樓

酒店Chapter3：成本財(cái)務(wù)

商場(chǎng)背景Chapter1

宏觀

中觀

.

微觀.

廣州市

天河區(qū)項(xiàng)目周邊區(qū)域研究次序華南地區(qū)中心城市珠江三角洲核心城市沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶重要城市

廣州大連上海廣州廣西廣東海南廣州珠海香港深圳廣州的地位統(tǒng)計(jì)時(shí)間：1999年人口:廣州—685萬人上海—1311萬人深圳—395萬人資料來源：《廣州統(tǒng)計(jì)信息》2000年城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：萬元/人）社會(huì)商品零售總額（單位：億元）人均社會(huì)商品零售總額（單位：萬元/人）城鎮(zhèn)居民銀行存款余額（單位：億元）城鎮(zhèn)居民人均銀行存款余額（單位：萬元/人）資料來源：《廣州統(tǒng)計(jì)信息》2000年統(tǒng)計(jì)時(shí)間：1999年城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況對(duì)比分析贏商網(wǎng)10月福利用戶成功上傳資料后除可獲得既定的贏商幣回饋外，還可贏取額外贏商幣大禮包：1、上傳滿5份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣100個(gè)2、上傳滿10份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣200個(gè)3、上傳滿15份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣300個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)的贏商幣幣值以成功上傳資料數(shù)量的20倍依次累加，上不封頂！舊城區(qū)②②③③①①東組團(tuán)南組團(tuán)44①

地鐵1號(hào)線②地鐵2號(hào)線③地鐵3號(hào)線

輕軌4廣州城市空間結(jié)構(gòu)廣州東站體育中心珠江新城舊城市中心越秀、荔灣區(qū)越秀公園海珠廣場(chǎng)天河區(qū)新城市中心市政府城市中心東移新城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）全國(guó)三個(gè)特許外匯金融區(qū)之一廣州市交通運(yùn)輸中心天河區(qū)地位統(tǒng)計(jì)時(shí)間：1999年資料來源：《廣州統(tǒng)計(jì)信息》2000年天河區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況體育中心購書中心天河城廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)中信廣場(chǎng)大都會(huì)廣場(chǎng)天河娛樂廣場(chǎng)廣州東站134珠江新城至舊城區(qū)至新機(jī)場(chǎng)至黃埔至番禺市場(chǎng)研究Chapter2贏商網(wǎng)10月福利用戶成功上傳資料后除可獲得既定的贏商幣回饋外，還可贏取額外贏商幣大禮包：1、上傳滿5份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣100個(gè)2、上傳滿10份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣200個(gè)3、上傳滿15份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣300個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)的贏商幣幣值以成功上傳資料數(shù)量的20倍依次累加，上不封頂！定位：高檔區(qū)位：商業(yè)中心區(qū)規(guī)模：大于2萬平方米研究對(duì)象選擇綜合商場(chǎng)百貨大樓寫字樓五星級(jí)酒店新商務(wù)中心區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)舊商業(yè)中心區(qū)

綜合商場(chǎng)天河城廣場(chǎng)天河娛樂廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)中天購物城世界貿(mào)易大廈荔灣廣場(chǎng)

百貨大樓友誼商店廣州百貨大廈新大新東山廣場(chǎng)

寫字樓中信廣場(chǎng)大都會(huì)廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)金利來中心廣東國(guó)際大廈（63層）高盛大廈世界貿(mào)易大廈好世界廣場(chǎng)健力寶大廈

酒店白天鵝賓館、中國(guó)大酒店、花園酒店、廣東國(guó)際大廈(63層)研究對(duì)象商場(chǎng)Chapter2-A商場(chǎng)供應(yīng)

92年至今有效供應(yīng)50萬m2總供應(yīng)574萬m2市區(qū)綜合商場(chǎng)租賃走勢(shì)元/月.M2元/月.M2資料來源：廣州珠江恒昌策劃部天河區(qū)綜合商場(chǎng)租賃走勢(shì)元/月.M2元/月.M2資料來源：廣州珠江恒昌策劃部go高空置率原因市場(chǎng)推廣不力經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng).

交通不便綜合商場(chǎng)行業(yè)組合按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部行業(yè)面積按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部行業(yè)分布按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部鋪位平均面積(包含百貨超市)按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部鋪位平均面積（除百貨超市)按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部消費(fèi)力規(guī)模交通消費(fèi)群體輻射范圍數(shù)量檔次區(qū)域購買力區(qū)域形象綜合商場(chǎng)商戶組合消費(fèi)行為一站式消費(fèi)百貨業(yè)在商場(chǎng)中具存在價(jià)值行業(yè)多樣化一次購足信任名優(yōu)百貨購物→娛樂/休閑/團(tuán)聚發(fā)展商區(qū)位擴(kuò)大輻射范圍交通規(guī)避直接競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目與周邊物業(yè)互補(bǔ)檔次功能內(nèi)涵經(jīng)營(yíng)特色項(xiàng)目定位商圈輻射范圍擴(kuò)至珠三角商業(yè)“聚核”區(qū)區(qū)位發(fā)展商品牌、實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)綜合性高檔次珠江三角洲商旅中心天河中心區(qū)區(qū)域購買力強(qiáng)高尚社區(qū)商圈范圍核心商圈

——軌道輻射范圍人口538-615萬人邊緣商圈

——珠江三角洲人口2524萬人

預(yù)測(cè)時(shí)間：2005年②②①①③③44資料來源：《廣州城市規(guī)劃》《珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃研究》商場(chǎng)規(guī)模測(cè)算模型1999年地鐵一號(hào)線輻射區(qū)

商場(chǎng)吸引人口商場(chǎng)規(guī)模系數(shù)計(jì)算可支持商場(chǎng)規(guī)模

10(天河城)+6×62%(時(shí)代廣場(chǎng))+

3.3×80%(中天購物城)=16.36（萬m2)T=11.3（萬人/萬

m2）

核心商圈人口185.3（萬人）2005年地鐵二、三號(hào)線及輕軌開通商場(chǎng)規(guī)模測(cè)算模型可支持商場(chǎng)規(guī)模47.5~54.5(萬m2)項(xiàng)目可支持規(guī)模

8.7~15.1(萬m2

)T=11.3(萬人/萬m2)核心商圈人口538~615(萬人)－項(xiàng)目所在區(qū)域已有商場(chǎng)10(天河城)+6(時(shí)代廣場(chǎng))+3.3

(中天購物城)=19.3(萬m2)可能競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

20

(萬m2)－go商場(chǎng)規(guī)模--其他影響因素項(xiàng)目輻射力增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

消費(fèi)潮流商場(chǎng)規(guī)模規(guī)模

設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)、管理

等方面的制約商場(chǎng)建議規(guī)模10/12萬m2零售餐飲休閑娛樂服務(wù)商場(chǎng)功能設(shè)置建議百貨25%服飾20%其他零售24.5%按建筑面積14%69.5%

13.5%

3%酒店Chapter2-B五星級(jí)酒店

開房率98年平均--61%99年平均--65%資料來源：廣州市旅游局單位：元/房.日五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)-99年99年平均--697元/房.日資料來源：廣州市旅游局寫字樓面積(萬m2)五星級(jí)酒店

寫字樓-99年83569126國(guó)際大廈花園酒店白天鵝賓館中國(guó)大酒店

東方賓館資料來源：廣州市旅游局具國(guó)際品牌的商務(wù)酒店現(xiàn)狀定位整體經(jīng)營(yíng)狀況一般天河區(qū)無五星級(jí)酒店缺乏高級(jí)商務(wù)酒店面積*：40,000m2

客房數(shù)：400間酒店規(guī)模建議*面積包括車庫、設(shè)備用房分?jǐn)倢懽謽荂hapter2-C贏商網(wǎng)10月福利用戶成功上傳資料后除可獲得既定的贏商幣回饋外，還可贏取額外贏商幣大禮包：1、上傳滿5份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣100個(gè)2、上傳滿10份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣200個(gè)3、上傳滿15份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣300個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)的贏商幣幣值以成功上傳資料數(shù)量的20倍依次累加，上不封頂！寫字樓供應(yīng)

92年至今有效供應(yīng)59萬m2總供應(yīng)322萬m2市區(qū)

寫字樓租賃走勢(shì)資料來源：廣州珠江恒昌策劃部天河區(qū)

寫字樓租賃走勢(shì)資料來源：廣州珠江恒昌策劃部Detail行業(yè)組合按企業(yè)個(gè)數(shù)制造業(yè)辦公27%IT行業(yè)27%其他3%銀行.金融保險(xiǎn)6%房地產(chǎn)3%法律2%信息咨詢專業(yè)服務(wù)15%行政公共事業(yè)2%貿(mào)易15%文化教育1%資料來源：廣州珠江恒昌策劃部行業(yè)面積

按建筑面積單位：平方米/公司資料來源：廣州珠江恒昌策劃部國(guó)際水平的

智能化寫字樓定位信息技術(shù)革命↓新經(jīng)濟(jì)信息技術(shù)寫字樓行業(yè)組合外向經(jīng)濟(jì)WTO外向型信息型行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)廣州↓區(qū)域中心城市寫字樓項(xiàng)目定位整體功能面積分配贏商網(wǎng)10月福利用戶成功上傳資料后除可獲得既定的贏商幣回饋外，還可贏取額外贏商幣大禮包：1、上傳滿5份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣100個(gè)2、上傳滿10份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣200個(gè)3、上傳滿15份，額外獎(jiǎng)勵(lì)贏商幣300個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)的贏商幣幣值以成功上傳資料數(shù)量的20倍依次累加，上不封頂！方案2方案

3方案

1商場(chǎng)

12萬寫字樓7萬商場(chǎng)

12萬寫字樓3萬酒店4萬商場(chǎng)

10萬寫字樓5萬酒店4萬單位：平方米備注:以上面積均包括地下車庫、設(shè)備用房分?jǐn)偝杀矩?cái)務(wù)分析Chapter3物業(yè)分成總表物業(yè)功能分類比例方案一方案二方案三開發(fā)成本方案二方案一方案三項(xiàng)目收益及資產(chǎn)價(jià)值方案一與方案二資產(chǎn)價(jià)值相近方案二成本最低方案三資產(chǎn)價(jià)值最低而成本最高財(cái)務(wù)分析小結(jié)Go×方案I方案II資產(chǎn)價(jià)值成本功能設(shè)置其他考慮因素相近商場(chǎng)、酒店、寫字樓廣州日?qǐng)?bào)社自有寫字樓面積3萬m23萬m2政府物業(yè)可能遷出酒店的設(shè)置有利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展商場(chǎng)、寫字樓相近方案比較

方案一建議(平方米)發(fā)展商政府廣州日?qǐng)?bào)Thanks贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/添加Q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送休閑娛樂10001000其他高樓層8600A：3600B：50002游樂場(chǎng)17000總計(jì)高樓層5200A-C各1000D-J各4408電影院首層220022001溜冰場(chǎng)樓層分布建議合計(jì)（M2）建筑面積（M2）個(gè)數(shù)Back餐飲高樓層400040001高檔中餐酒樓500500其他中樓層1000各約5002咖啡座酒吧地下層、中樓層1000各約5002快餐16500總計(jì)中、高樓層3000各約15002異城風(fēng)情餐廳首層高樓層7000A：2000B：50002美食廣場(chǎng)樓層分布建議合計(jì)

(M2)建筑面積（M2

）個(gè)數(shù)Back服務(wù)業(yè)中、高樓層500其它個(gè)人服務(wù)高樓層2000美發(fā)美容3500總計(jì)