第一章房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的涵義、特點及分類一）房地產(chǎn)的涵義二）房地產(chǎn)的特點三）房地產(chǎn)分類一）房地產(chǎn)的涵義房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。1、土地、建筑物和其他土地定著物的含義

1）土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。2）建筑物的含義是指人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。3）其他土地定著物的含義也稱其他地上定著物，是建筑物以外的土地定著物，是指固定在土地或建筑物上。例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。而在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等則不屬于房地產(chǎn)。說明：由于其他地上定著物往往可以視為土地或建筑物的構(gòu)成或附屬部分，因此，通常把房地產(chǎn)簡化為包括土地和建筑物兩大部分。

3、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)、物業(yè)等概念的區(qū)別

“不動產(chǎn)”、“房地產(chǎn)”、“物業(yè)”在英語中都可表達為RealEstate和RealProperty。前者主要是實體財產(chǎn)，后者具體指實體財產(chǎn)及其附帶的各種權(quán)益。這三個概念又有區(qū)別：不動產(chǎn)是相對于動產(chǎn)而言，是指包括房屋在內(nèi)的一切與土地相聯(lián)結(jié)的財產(chǎn)，其外延要廣于我們所用的房地產(chǎn)，如林木、魚池等。物業(yè)一般是指單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)可以根據(jù)區(qū)域空間作相對分割，某住宅單元可作為一個物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、廠房倉庫或整個住宅小區(qū)亦可稱為物業(yè)。

說明：1）中國內(nèi)地、法國、日本、意大利以及中國臺灣地區(qū)將房地產(chǎn)稱為不動產(chǎn)；2）中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”來代替房地產(chǎn)。二）房地產(chǎn)的特點從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)的特點主要有以下十個：1、不可移動性（又稱位置固定性）2、獨一無二性

3、壽命長久性4、供給有限性

5、價值量大

6、用途多樣性

7、相互影響性

8、易受限制性9、流動性差（也稱難以變現(xiàn)）10、保值增值性說明：房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。1、不可移動性（又稱位置固定性）房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般是以一個城市為一個市場)，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動是反方向的。房地產(chǎn)的不可移動性，派生出了其獨一無二性，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置、朝向、地形、地勢、周圍環(huán)境和景觀的不同，這兩宗房地產(chǎn)實質(zhì)上也是不相同的。

值得指出的是，房地產(chǎn)盡管有獨一無二特性，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的替代性。2、獨一無二性

房地產(chǎn)壽命長久性但從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。

對此點的認(rèn)識在房地產(chǎn)估價上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價值很低。

3、壽命長久性房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和不能增加，相對于人類的需要來說，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的不可移動性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處。說明：要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，例如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如增加建筑物的高度或密度。但這些又要受到基礎(chǔ)設(shè)施條件、城鄉(xiāng)規(guī)劃、資金、建筑技術(shù)等的制約。4、供給有限性

房地產(chǎn)的價值不僅高，而且大。其價值高即單位價值高（單價高），其價值大即總體價值大（總價大）。5、價值量大

用途多樣性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因為改變的費用可能很高或受原有建筑結(jié)構(gòu)的限制。多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途。在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式。說明：從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。6、用途多樣性

7、相互影響性

相互影響性也就是經(jīng)濟學(xué)上所講的外部性或外部影響。房地產(chǎn)由于具有相互影響性，外部性問題非常突出。說明：外部影響有正有負。如果某個人的一項經(jīng)濟活動會給社會上其他成員帶來好處，但他自己卻不能由此而得到補償，此時這個人從其經(jīng)濟活動中所得到的私人利益就小于該項經(jīng)濟活動所帶來的社會利益。這種性質(zhì)的外部影響被稱為外部經(jīng)濟。相反，如果某個人的一項經(jīng)濟活動會給社會上其他成員帶來危害，但他自己卻并不為此而支付足夠抵償這種危害的成本，此時這個人從其經(jīng)濟活動中所付出的私人成本就小于該項經(jīng)濟活動所造成的社會成本。這種性質(zhì)的外部影響被稱為外部不經(jīng)濟。政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的：1）管制權(quán)。政府為增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地產(chǎn)的使用，如通過城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。2）征收權(quán)。政府為了社會公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強制取得單位和個人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補償。3）征稅權(quán)。政府為提高財政收入，可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。4）充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下，無償收回房地產(chǎn)。說明：房地產(chǎn)易受限制性還表現(xiàn)在逃避不了未來制度、政策變化的影響。8、易受限制性

9、流動性差（也稱難以變現(xiàn)）房地產(chǎn)由于價值量大，加上不可移動性和獨一無二性，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要買賣，要花費相當(dāng)長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。所以，當(dāng)急需資金或有其他急需時，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的降價。10、保值增值性房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，在某些情況下，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)長時期的連續(xù)下降也是可能的。說明：中國大陸的土地價格由于是有期限的土地使用權(quán)價格，對于一宗使用年限較長的土地來說，在其使用年限的前若干年價格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢，但由于總有一天土地使用年限會降為零，所以，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格，從長遠來看是趨于下降的；但如果預(yù)計可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者完成了續(xù)期，該房地產(chǎn)的價格又會高起來。三）房地產(chǎn)分類

1、按用途劃分

2、按開發(fā)程度劃分

3、按實物形態(tài)劃分

4、按是否產(chǎn)生收益劃分5、按經(jīng)營使用方式劃分1、按用途劃分

1）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。

2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。

3）辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)、政府辦公樓等。

4）旅館房地產(chǎn)：包括飯店、酒店、賓館、旅店、招待所、度假村等。

5）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。

6）娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。

7）工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：包括工業(yè)廠房、倉庫等。

8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園等。

9）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。

10）綜合用途房地產(chǎn)：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。如商住樓。2、按開發(fā)程度劃分

1）生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。

2）毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待拆遷房屋的土地，尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。

3）熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

4）在建工程：是指地上建筑物已開始建造但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)之中，也可能停工了多年。

5）現(xiàn)房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。3、按實物形態(tài)劃分1）土地。又可分為空地和有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地。2）建筑物。又可分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。3)土地與建筑物的合成體。又可分為土地與已建成的建筑物的合成體即現(xiàn)房和土地與尚未建成的建筑物的合成體即在建工程或房地產(chǎn)開發(fā)項目；4)房地產(chǎn)的局部。例如某幢公寓中的某套房。5)未來狀況下的房地產(chǎn)。例如期房。6)已經(jīng)消失的房地產(chǎn)。例如已被拆除的房屋。7)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分。例如后來增加的裝修。8)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。例如正在運營的賓館。9)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。例如一個企業(yè)中的土地或房屋。4、按是否產(chǎn)生收益劃分1）收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、影劇院、游樂場、加油站、廠房、農(nóng)地等。2）非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。說明：收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。

5、按經(jīng)營使用方式劃分1）出售型房地產(chǎn)。2）出租型房地產(chǎn)。3）營業(yè)型房地產(chǎn)。4）自用型房地產(chǎn)。

說明：這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價。生產(chǎn)流通分配消費二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行房地產(chǎn)商品的再生產(chǎn)過程，即生產(chǎn)、流通、分配和消費四個環(huán)節(jié)連續(xù)不斷、周而復(fù)始的循環(huán)過程。土地取得：出讓和轉(zhuǎn)讓土地改造：初次改造和再改造生地毛地熟地施工及其監(jiān)理勘察設(shè)計竣工驗收市場宣傳推廣營銷方案營銷實施：售租及其他正常使用初始使用退化使用修繕養(yǎng)護配套服務(wù)裝飾和改進自然退廢或非自然退廢地產(chǎn)開發(fā)房屋建造房地產(chǎn)營銷房地產(chǎn)使用維修服務(wù)房地產(chǎn)退廢取得土地改造土地交工驗收委托施工及監(jiān)理委托勘察設(shè)計制定銷售方案廣告宣傳實施銷售中間商消費者尾期使用正常使用初期使用更換使用者養(yǎng)護維修裝修改造服務(wù)被征用房屋正常退廢房屋非正常退廢土地使用到期土地使用未到期政府收回辦理續(xù)用轉(zhuǎn)讓續(xù)用說明：總體上，房地產(chǎn)商品呈現(xiàn)周期運行的態(tài)勢，具有階段性和連續(xù)性（瞻前顧后的銜接性和不可中斷性）。三、房地產(chǎn)市場

一）房地產(chǎn)市場的含義與特征二）房地產(chǎn)市場分類三）房地產(chǎn)市場供求一）房地產(chǎn)市場的含義與特征1、房地產(chǎn)市場的含義

房地產(chǎn)交換或流通全過程的總和，包括從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒訄鏊约耙磺薪灰钻P(guān)系，將房地產(chǎn)行業(yè)中的投資、開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)移與消費等各個環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起。2、房地產(chǎn)市場的特征1）顯著的區(qū)域性；2）較強的壟斷性；3）供給的稀缺性；4）價格的個體性和向上波動性；5）交易的復(fù)雜性和嚴(yán)密性。說明：房地產(chǎn)市場的參與者包括：土地所有者和當(dāng)前的使用者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、需求者、建筑商、物業(yè)管理企業(yè)、中介服務(wù)者、金融機構(gòu)、政府及其相關(guān)行政管理部門。二）房地產(chǎn)市場分類1、按照實物形態(tài)分類2、按照市場交易層次分類3、按照房地產(chǎn)屬性分類1、按照實物形態(tài)分類1）房產(chǎn)市場（買賣、租賃和互換）2）地產(chǎn)市場（一級市場或城市土地使用權(quán)出讓市場、二級市場或轉(zhuǎn)讓市場；集體土地征收市場。）3）房地產(chǎn)金融市場4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場5）房地產(chǎn)信息市場2、按照市場交易層次分類1）一級市場：城市土地使用權(quán)出讓、國家租賃和作價出資（入股）市場2）二級市場：城市土地轉(zhuǎn)讓市場和新建商品房交易市場說明：新建商品房的交易形式可分為銷售（含預(yù)售)、租賃（含預(yù)租）和抵押等。3）三級市場：存量房地產(chǎn)交易市場說明：存量房地產(chǎn)交易市場包括租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險、典當(dāng)、物業(yè)管理等交易形式。3、按照房地產(chǎn)屬性分類1）房地產(chǎn)空間市場（或消費市場）指房地產(chǎn)作為生活和生產(chǎn)的空間而被居民和企業(yè)使用。2）房地產(chǎn)資產(chǎn)市場（或投資市場）指房地產(chǎn)作為資產(chǎn)被居民和企業(yè)所擁有。三）房地產(chǎn)市場供求1、房地產(chǎn)市場需求2、房地產(chǎn)市場供給1、房地產(chǎn)市場需求D：房地產(chǎn)市場的需求量；I：需求者的財力，如資產(chǎn)、收益或收入等；P：房地產(chǎn)價格；P0：相關(guān)商品或服務(wù)的價格；T：房地產(chǎn)需求者的偏好；R：利率水平；Ed：房地產(chǎn)需求者對未來的預(yù)期；N：房地產(chǎn)潛在需求者的數(shù)量。S：房地產(chǎn)市場的供給量；P：房地產(chǎn)價格；C：房地產(chǎn)的開發(fā)成本；K：房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)技術(shù)水平；ES：房地產(chǎn)供給者對未來的預(yù)期。2、房地產(chǎn)市場供給四、房地產(chǎn)價格一）房地產(chǎn)價格的概念二）房地產(chǎn)價格的特點三）房地產(chǎn)價格的種類一）房地產(chǎn)價格的概念

房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價。

說明：1、在現(xiàn)今社會，價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。2、房地產(chǎn)價格是地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)。

3、房地產(chǎn)之所以有價格，與其他任何商品為什么有價格一樣，需要具備3個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。

二）房地產(chǎn)價格的特點

1、房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。

2、房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。在估價中也不可忽視房地產(chǎn)的實物完好狀況對其價值的影響。

3、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。

4、房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。

5、房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。三）房地產(chǎn)價格的種類

1、按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)劃分為土地價格、建筑物價格和房地價格。

1)土地價格土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格，不含建筑物的價格。

說明：有時根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。

2)建筑物價格

建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。

3)房地價格

房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。

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