商品房銷售合同范本及法律風險提示在房地產(chǎn)交易中，商品房銷售合同是確立買賣雙方權(quán)利義務、保障交易順利完成的核心法律文件。一份條款完備、權(quán)責清晰的合同，不僅能有效減少日后的糾紛，更能在發(fā)生爭議時為當事人提供明確的法律依據(jù)。本文將提供一個商品房銷售合同的簡要框架與核心條款說明，并針對簽訂過程中的主要法律風險進行提示，以期為購房者提供實用參考。一、商品房銷售合同范本（簡要框架與核心條款說明）說明：以下范本為通用框架性內(nèi)容，具體條款需根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《城市房地產(chǎn)管理法》及各地房地產(chǎn)交易相關(guān)法規(guī)，并結(jié)合項目實際情況進行調(diào)整和細化。實踐中，各地住建部門通常會推行標準合同文本（如《商品房買賣合同（預售）示范文本》、《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》），建議優(yōu)先采用并仔細研讀。本范本旨在提示核心要素，具體簽約時務必結(jié)合開發(fā)商提供的合同文本及專業(yè)法律意見進行核對與補充。（一）合同當事人信息*出賣人（甲方）：應明確填寫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全稱，與營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書一致，并注明法定代表人、統(tǒng)一社會信用代碼、注冊地址、聯(lián)系方式等。*買受人（乙方）：自然人應填寫姓名、身份證號碼、住址、聯(lián)系方式；法人或其他組織應填寫全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、住所地、法定代表人或負責人等。*風險提示：務必核實出賣人身份及開發(fā)資質(zhì)，確保其為合法的項目開發(fā)主體，具備預售或現(xiàn)售資格（查看《商品房預售許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》/《不動產(chǎn)權(quán)證》）。避免與非開發(fā)商的第三方簽訂合同，除非有開發(fā)商明確授權(quán)。（二）項目建設依據(jù)與商品房基本情況*項目批準文件：包括出賣人開發(fā)建設的項目名稱、建設工程規(guī)劃許可證號、施工許可證號等。*商品房位置：詳細填寫商品房所在的具體樓棟、單元、樓層、房號。*房屋基本情況：*結(jié)構(gòu)類型、建筑面積（需分別注明預測建筑面積、套內(nèi)建筑面積及分攤的共有建筑面積，如為現(xiàn)房則為實測面積）。*房屋用途（住宅、商業(yè)、辦公等），土地使用年限。*房屋平面圖（作為附件）。*風險提示：建筑面積與套內(nèi)面積差異處理是常見爭議點，合同中必須明確約定面積確認及面積差異處理辦法，特別是誤差比例、處理方式（多退少補、解除合同等）及相應的違約責任。（三）計價方式與價款*計價方式：通常有按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價或按套（單元）計價等方式，應明確約定。*總價款：大小寫金額必須一致。*單價：對應所選計價方式的單位價格。*風險提示：注意“價外費用”，明確合同價款是否包含了契稅、維修基金、物業(yè)費、燃氣初裝費等，避免后續(xù)產(chǎn)生額外收費爭議。（四）付款方式及期限*付款方式：一次性付款、分期付款或按揭貸款付款。如為按揭貸款，應明確首付款金額及支付時間，貸款金額、貸款銀行、辦理貸款的期限及責任方。*各期付款金額及支付時間：需具體、明確，建議精確到日。*風險提示：如約定按揭貸款，需明確如因買受人原因?qū)е裸y行未能批準貸款或批準金額不足時的處理方式（如補足差額、變更付款方式或解除合同）。同時，對逾期付款的違約責任（如違約金計算標準、逾期多久出賣人有權(quán)解除合同等）也應有清晰約定。（五）交付期限與條件*交付期限：具體到年、月、日。*交付條件：這是核心條款之一，通常應包括：1.該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件；2.該商品房已取得房屋測繪報告。（部分地方可能要求滿足其他條件，需根據(jù)當?shù)匾?guī)定）*交付手續(xù)：出賣人應書面通知買受人辦理交付手續(xù)，明確交接的程序。*風險提示：警惕開發(fā)商以“已通過單體驗收”、“已達到入住條件”等模糊表述替代法定的“竣工驗收備案”作為交付條件。未達到法定交付條件的房屋，買受人有權(quán)拒收，并追究出賣人逾期交房的違約責任。同時，約定逾期交房的違約責任，包括違約金計算標準、逾期交房達到一定期限后買受人解除合同的權(quán)利。（六）產(chǎn)權(quán)登記*辦理期限：約定出賣人協(xié)助買受人辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的期限，通常自交付之日或合同簽訂之日起一定期限內(nèi)（如X日內(nèi)）。*出賣人責任：提供辦理產(chǎn)權(quán)所需資料并配合。*違約責任：如因出賣人原因?qū)е沦I受人不能在約定期限內(nèi)取得不動產(chǎn)權(quán)證書的，應承擔的違約責任（如支付違約金、解除合同等）。*風險提示：明確約定辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限及逾期辦理的違約責任，這是保障買受人最終獲得房屋所有權(quán)的關(guān)鍵。（七）質(zhì)量標準與保修*質(zhì)量標準：符合國家及地方相關(guān)工程建設強制性標準，并符合《住宅質(zhì)量保證書》的約定。*保修范圍與期限：按照《住宅質(zhì)量保證書》執(zhí)行，明確基礎設施、公共配套建筑、房屋主體結(jié)構(gòu)、墻面、地面、門窗、防水、管線等的保修期限和保修責任。*風險提示：仔細閱讀《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，明確房屋質(zhì)量問題的保修責任。對于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的情況，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。（八）物業(yè)管理*前期物業(yè)服務企業(yè)：如已確定，應寫明其名稱。*物業(yè)服務合同簽訂：提示買受人應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議》。*物業(yè)收費標準：可作為參考，但具體以物業(yè)服務合同為準。（九）違約責任*除上述各條款中已提及的違約責任外，還應就其他可能出現(xiàn)的違約情形（如出賣人擅自變更規(guī)劃設計、一房多賣、房屋被查封等）約定明確的違約責任。*違約金的計算方式應具體、可操作，避免使用“賠償損失”等模糊表述而無具體計算依據(jù)。（十）補充協(xié)議與附件*合同未盡事宜，可由雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。*附件通常包括：房屋平面圖、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、前期物業(yè)服務協(xié)議、補充協(xié)議等。*風險提示：補充協(xié)議是開發(fā)商常用的“補充”或“變更”主合同條款的方式，買受人務必仔細審查，警惕開發(fā)商利用補充協(xié)議減輕自身責任、加重買受人義務。對于主合同中已有明確約定的內(nèi)容，補充協(xié)議若要變更，需雙方協(xié)商一致，買受人切勿輕易簽署。（十一）爭議解決方式*協(xié)商、調(diào)解；*協(xié)商不成的，選擇仲裁或訴訟。如選擇仲裁，應明確仲裁委員會名稱；如選擇訴訟，應明確有管轄權(quán)的人民法院（通常為房屋所在地法院）。（十二）合同生效及其他*合同生效時間、份數(shù)、附件效力等。二、商品房銷售合同法律風險提示與防范除上述合同條款本身應注意的問題外，購房者在整個簽約過程中還需警惕以下法律風險：1.“五證”不全的風險：購買期房時，務必核實開發(fā)商是否取得《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》?！拔遄C”不全，特別是未取得《商品房預售許可證》的項目，買賣合同可能無效，購房者權(quán)益難以保障。2.廣告宣傳與實際不符的風險：開發(fā)商的沙盤、樓書、廣告等宣傳資料通常不被視為合同內(nèi)容，但如果其中有明確的承諾（如綠化率、容積率、配套設施、學區(qū)等），建議將其寫入合同附件或補充協(xié)議，以獲得法律約束。3.“陰陽合同”的風險：為逃避稅費而簽訂的“陰陽合同”（即備案合同與實際履行合同不一致）存在極大法律風險，可能導致合同無效、稅費追繳甚至行政處罰，且在發(fā)生糾紛時難以依據(jù)真實意思表示的合同主張權(quán)利。4.房屋權(quán)利瑕疵風險：購買前需查詢房屋是否存在抵押、查封、產(chǎn)權(quán)爭議等權(quán)利瑕疵?？梢箝_發(fā)商出具相關(guān)證明或自行到不動產(chǎn)登記部門查詢。5.面積“縮水”或“漲水”風險：除合同中明確面積差異處理條款外，收房時應自行或委托專業(yè)機構(gòu)對房屋實際面積進行測量，核實與合同約定及測繪報告是否一致。6.延期交房與延期辦證風險：這是商品房買賣中最常見的糾紛類型。務必在合同中明確約定延期交房和延期辦證的違約責任，包括違約金計算方式和解除合同的條件。7.物業(yè)交接與費用風險：收房時要仔細查驗房屋狀況，確認無質(zhì)量問題及達到交付條件后再簽字接收。同時，明確物業(yè)費的起算時間、收費標準及服務內(nèi)容。8.訴訟時效風險：注意保存好所有合同、付款憑證、通知、溝通記錄等文件，以便在發(fā)生爭議時作為證據(jù)。若需通過訴訟或仲裁解決，應注意