本地新舊房改造施工方案（2025版）一、工程概況1.1項(xiàng)目背景與改造范圍本項(xiàng)目針對(duì)本地建成時(shí)間超過(guò)25年的老舊住宅小區(qū)及單棟住宅樓實(shí)施綜合改造，重點(diǎn)解決基礎(chǔ)設(shè)施老化、功能配套不足、安全隱患突出等問(wèn)題。改造范圍涵蓋2000年底前建成的失養(yǎng)失修失管小區(qū)，涉及建筑主體結(jié)構(gòu)加固、管線更新、公共空間優(yōu)化、適老化改造等內(nèi)容。根據(jù)住建部新規(guī)要求，本項(xiàng)目嚴(yán)格遵循"留改拆"的改造原則，優(yōu)先采用維修加固、功能提升等改造方式，對(duì)鑒定為C級(jí)或D級(jí)危房、建筑使用年限超過(guò)40年且無(wú)加固價(jià)值的建筑，按程序?qū)嵤┰鹪ā?.2改造目標(biāo)通過(guò)系統(tǒng)性改造實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：安全保障：消除結(jié)構(gòu)安全隱患，建筑主體結(jié)構(gòu)安全等級(jí)達(dá)到B級(jí)以上，滿足抗震設(shè)防要求功能提升：完善水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施，解決管網(wǎng)老化、停車(chē)難、電梯缺失等問(wèn)題品質(zhì)改善：提升建筑隔音、保溫性能，臥室分戶墻隔聲量不小于50分貝，外窗采用三玻兩腔節(jié)能玻璃環(huán)境優(yōu)化：合理規(guī)劃公共空間，增設(shè)社區(qū)服務(wù)設(shè)施，滿足"一老一小"使用需求綠色低碳：推廣應(yīng)用節(jié)能建材與可再生能源，綠色建材使用率不低于40%1.3主要改造內(nèi)容（1）基礎(chǔ)類(lèi)改造建筑結(jié)構(gòu)：對(duì)承重墻體、梁柱進(jìn)行檢測(cè)加固，修復(fù)墻體裂縫，更換老化構(gòu)件管線更新：將供水管更換為耐腐蝕PE管（設(shè)計(jì)壽命50年），燃?xì)夤芨聻椴讳P鋼波紋管，電力線路進(jìn)行穿管保護(hù)屋面改造：重做防水保溫層，采用SBS改性瀝青防水卷材（厚度≥4mm），增設(shè)屋面光伏基座公共區(qū)域：樓梯間墻面翻新、地面防滑處理，加裝電梯（每單元至少1臺(tái)），無(wú)障礙坡道改造（2）完善類(lèi)改造適老化設(shè)施：設(shè)置扶手、呼叫系統(tǒng)、防滑地面，80歲以上老人家庭優(yōu)先配置智能監(jiān)測(cè)設(shè)備環(huán)境整治：整理架空線路，增設(shè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位（按0.3個(gè)/戶標(biāo)準(zhǔn)），非機(jī)動(dòng)車(chē)充電樁全覆蓋公共服務(wù)：建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)站（≥50㎡/百戶）、兒童活動(dòng)場(chǎng)地、快遞柜等便民設(shè)施（3）提升類(lèi)改造建筑節(jié)能：外墻粘貼100mm厚EPS保溫板，外窗更換為斷橋鋁三玻兩腔窗（傳熱系數(shù)≤1.8W/(㎡·K)）智能改造：安裝智能門(mén)禁、視頻監(jiān)控系統(tǒng)，建立小區(qū)智慧管理平臺(tái)景觀優(yōu)化：增加綠化面積（≥25%），設(shè)置雨水花園，采用透水鋪裝材料二、施工總體流程2.1前期準(zhǔn)備階段（45天）（1）現(xiàn)狀調(diào)查與評(píng)估（15天）組織專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行建筑結(jié)構(gòu)檢測(cè)，出具《房屋安全鑒定報(bào)告》開(kāi)展管線探測(cè)，繪制水電氣暖等管線分布圖，標(biāo)注管線走向、埋深及材質(zhì)入戶調(diào)查居民改造需求，形成《居民需求清單》，改造方案需經(jīng)2/3以上業(yè)主同意（2）方案設(shè)計(jì)與審批（20天）編制詳細(xì)改造方案，明確各分項(xiàng)工程技術(shù)參數(shù)與實(shí)施范圍原拆原建項(xiàng)目需提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、四鄰簽字同意書(shū)、BIM模型圖，經(jīng)村級(jí)公示7天辦理施工許可證、夜間施工許可等相關(guān)手續(xù)，特殊作業(yè)（如動(dòng)火、高空作業(yè)）單獨(dú)報(bào)批（3）施工準(zhǔn)備（10天）組建項(xiàng)目經(jīng)理部，配備結(jié)構(gòu)工程師、安全員、質(zhì)量員等專(zhuān)業(yè)人員編制施工組織設(shè)計(jì)與專(zhuān)項(xiàng)施工方案，進(jìn)行圖紙會(huì)審與技術(shù)交底落實(shí)材料采購(gòu)，主要建材（如鋼筋、防水材料）需提供出廠合格證與復(fù)檢報(bào)告2.2施工實(shí)施階段（180天）（1）施工部署采用"分區(qū)施工、分段流水"方式組織施工，每個(gè)施工段配置3個(gè)專(zhuān)業(yè)班組（結(jié)構(gòu)組、管線組、裝修組），按以下順序?qū)嵤涸鹪▍^(qū)域（如有）→2.主體結(jié)構(gòu)加固→3.管線更新→4.屋面改造→5.公共區(qū)域→6.室內(nèi)改造→7.室外環(huán)境（2）關(guān)鍵工序流程以典型單元改造為例，主要工序流程如下：施工圍擋搭設(shè)→安全防護(hù)設(shè)置→門(mén)窗拆除→管線遷移保護(hù)→結(jié)構(gòu)加固→管線安裝→墻面保溫施工→屋面防水→室內(nèi)裝修→設(shè)備安裝→公共區(qū)域施工→室外工程→清理驗(yàn)收2.3驗(yàn)收交付階段（30天）分部分項(xiàng)驗(yàn)收：按檢驗(yàn)批→分項(xiàng)工程→分部工程順序組織驗(yàn)收，隱蔽工程留存影像資料功能測(cè)試：進(jìn)行管道壓力試驗(yàn)、電氣絕緣測(cè)試、電梯試運(yùn)行等功能性檢測(cè)竣工結(jié)算：編制竣工圖與結(jié)算文件，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收資料移交：整理工程技術(shù)資料、質(zhì)量證明文件、使用說(shuō)明書(shū)等，建立電子檔案三、主要施工技術(shù)要求3.1結(jié)構(gòu)加固工程（1）墻體加固對(duì)C級(jí)危房墻體采用鋼筋網(wǎng)水泥砂漿面層加固，鋼筋網(wǎng)規(guī)格為Φ6@200×200mm，砂漿強(qiáng)度等級(jí)M10墻體裂縫寬度≥0.3mm時(shí)，采用壓力注漿處理，注漿材料選用環(huán)氧樹(shù)脂漿液（抗壓強(qiáng)度≥50MPa）增設(shè)構(gòu)造柱與圈梁，構(gòu)造柱截面不小于240×240mm，配4Φ12縱筋，箍筋Φ6@200mm（2）樓板加固采用聚氨酯浮筑樓板隔聲墊（厚度≥5mm），鋪設(shè)于地面墊層下方，接縫處重疊≥100mm并密封對(duì)承載力不足的樓板，采用碳纖維布加固，碳纖維布抗拉強(qiáng)度≥3000MPa，彈性模量≥2.1×10?MPa原拆原建項(xiàng)目嚴(yán)格控制"三不變"：占地面積、建筑高度、房屋用途與原建筑一致3.2管線更新工程（1）給排水改造給水管采用PE100級(jí)管材，熱熔連接，管道坡度0.003，試驗(yàn)壓力1.0MPa（保壓30分鐘壓降≤0.05MPa）排水立管采用UPVC螺旋消音管（De110mm），每層設(shè)置伸縮節(jié)，檢查口間距≤10m雨水管接入小區(qū)雨水收集系統(tǒng)，管徑根據(jù)匯水面積計(jì)算確定（重現(xiàn)期按3年設(shè)計(jì)）（2）電氣改造進(jìn)戶線截面不小于10mm2，分支回路導(dǎo)線截面不小于2.5mm2，采用BV-750型銅芯導(dǎo)線配電箱安裝高度1.8m，配置剩余電流保護(hù)器（動(dòng)作電流≤30mA）公共區(qū)域照明采用LED燈具，聲控+光控雙控開(kāi)關(guān)，功率密度≤5W/㎡3.3建筑節(jié)能工程（1）外墻保溫基層處理：清除墻面浮灰、空鼓，修補(bǔ)裂縫，涂刷界面劑保溫層施工：采用粘錨結(jié)合方式固定EPS保溫板，粘結(jié)面積≥50%，錨栓間距≤500mm（每㎡不少于6個(gè)）抗裂防護(hù)：抹3mm厚抹面膠漿（內(nèi)含耐堿玻纖網(wǎng)格布），表面涂刷彈性涂料（2）門(mén)窗工程外窗采用65系列斷橋鋁合金窗，型材壁厚≥1.4mm，玻璃配置5+12A+5+12A+5mm三玻兩腔安裝前檢查洞口尺寸，偏差超過(guò)5mm時(shí)進(jìn)行修整，窗框與墻體間隙采用聚氨酯發(fā)泡填充五金件選用不銹鋼材質(zhì)，執(zhí)手、鉸鏈等配件滿足5萬(wàn)次啟閉要求3.4原拆原建專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)（1）施工控制要點(diǎn)拆除階段：采用機(jī)械+人工拆除，設(shè)置防塵降塵設(shè)施，拆除垃圾回收率≥90%基礎(chǔ)施工：原位置重建基礎(chǔ)，地基承載力特征值≥180kPa，采用鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)：采用裝配式混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)制構(gòu)件接縫處設(shè)置后澆段（寬度≥200mm）（2）關(guān)鍵限值要求占地面積：與原建筑一致，誤差≤3%建筑高度：檐口高度≤10m，層數(shù)不超過(guò)3層功能布局：套內(nèi)使用面積不低于原建筑面積的90%，必須設(shè)置獨(dú)立廚衛(wèi)四、質(zhì)量控制體系4.1質(zhì)量目標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)單位工程一次交驗(yàn)合格率100%，優(yōu)良率≥85%分項(xiàng)工程主控項(xiàng)目合格率100%，一般項(xiàng)目合格率≥90%質(zhì)量通病治理率100%，杜絕滲漏、開(kāi)裂、隔聲不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題4.2質(zhì)量管理組織成立以項(xiàng)目經(jīng)理為組長(zhǎng)的質(zhì)量管理小組，建立"三檢制"質(zhì)量管控體系：班組自檢：施工人員對(duì)本工序質(zhì)量進(jìn)行自檢，填寫(xiě)自檢記錄互檢：工序交接時(shí)進(jìn)行相互檢查，上道工序不合格不得進(jìn)入下道工序?qū)z：質(zhì)量員對(duì)關(guān)鍵工序進(jìn)行旁站監(jiān)督和抽樣檢查，留存檢查記錄4.3關(guān)鍵工序質(zhì)量控制（1）材料質(zhì)量控制建立材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收制度，主要材料（鋼筋、防水材料、保溫板等）需提供出廠合格證、檢測(cè)報(bào)告，并按規(guī)定進(jìn)行抽樣復(fù)試綠色建材選用《本地建材集采目錄》內(nèi)產(chǎn)品，節(jié)能性能指標(biāo)需滿足設(shè)計(jì)要求材料儲(chǔ)存分類(lèi)掛牌堆放，防水卷材、涂料等易燃材料單獨(dú)存放，并設(shè)置消防設(shè)施（2）結(jié)構(gòu)工程控制鋼筋工程：受力鋼筋保護(hù)層厚度偏差控制在±5mm內(nèi)，綁扎搭接長(zhǎng)度滿足設(shè)計(jì)要求（≥30d）模板工程：安裝偏差控制在：軸線位置±5mm，截面尺寸±5mm，垂直度≤3mm/2m混凝土工程：坍落度控制在180±20mm，試塊留置數(shù)量每100m3不少于1組，同條件養(yǎng)護(hù)試塊強(qiáng)度達(dá)到100%時(shí)方可拆模（3）防水工程控制基層處理：平整度偏差≤5mm/2m，陰陽(yáng)角做成圓?。ò霃健?0mm），干燥度滿足施工要求（含水率≤9%）防水層施工：屋面防水做兩層（厚度≥4mm+3mm），管根、陰陽(yáng)角等部位增設(shè)附加層（寬度≥500mm）驗(yàn)收要求：防水層完成后進(jìn)行閉水試驗(yàn)（屋面蓄水24小時(shí)，墻面淋水30分鐘），無(wú)滲漏為合格4.4質(zhì)量驗(yàn)收程序檢驗(yàn)批驗(yàn)收：由專(zhuān)業(yè)質(zhì)量員填寫(xiě)驗(yàn)收記錄，監(jiān)理工程師組織驗(yàn)收，主控項(xiàng)目全部合格，一般項(xiàng)目合格率≥90%分項(xiàng)工程驗(yàn)收：所含檢驗(yàn)批全部合格，質(zhì)量記錄完整，由監(jiān)理工程師組織驗(yàn)收分部工程驗(yàn)收：地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)等分部工程由總監(jiān)理工程師組織勘察、設(shè)計(jì)、施工單位共同驗(yàn)收竣工驗(yàn)收：工程完工后由建設(shè)單位組織五方責(zé)任主體進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后辦理備案手續(xù)五、安全生產(chǎn)與文明施工5.1安全管理體系建立項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人的安全生產(chǎn)責(zé)任制，配備專(zhuān)職安全員（每50人不少于1名）編制專(zhuān)項(xiàng)施工方案（含危大工程專(zhuān)項(xiàng)方案），超過(guò)一定規(guī)模的危大工程組織專(zhuān)家論證實(shí)行安全技術(shù)交底制度，班前開(kāi)展"三交三查"（交任務(wù)、交安全、交技術(shù)，查衣著、查三寶、查精神狀態(tài)）5.2專(zhuān)項(xiàng)安全措施（1）高處作業(yè)安全搭設(shè)落地式腳手架，立桿間距≤1.5m，步距≤1.8m，腳手板滿鋪并固定，作業(yè)層設(shè)置1.2m高防護(hù)欄桿吊籃使用前進(jìn)行荷載試驗(yàn)（1.25倍額定荷載），作業(yè)人員佩戴雙鉤安全帶，嚴(yán)禁超載使用臨邊洞口設(shè)置防護(hù)設(shè)施，電梯井口采用定型化防護(hù)門(mén)（高度≥1.8m），樓梯踏步設(shè)擋腳板（2）臨時(shí)用電安全采用TN-S接零保護(hù)系統(tǒng)，配電系統(tǒng)實(shí)行"三級(jí)配電兩級(jí)保護(hù)"，配電箱設(shè)置防雨、防砸措施施工機(jī)具實(shí)行"一機(jī)一閘一漏一箱"，漏電保護(hù)器動(dòng)作電流≤30mA，動(dòng)作時(shí)間≤0.1s夜間施工照明亮度滿足作業(yè)要求，危險(xiǎn)區(qū)域設(shè)置警示燈（紅色閃爍）（3）消防安全管理施工現(xiàn)場(chǎng)每層設(shè)置消防水桶（≥10L）、滅火器（每50㎡配置2具4kg干粉滅火器）動(dòng)火作業(yè)辦理許可證，清理作業(yè)點(diǎn)周?chē)扇嘉铮鋫淇椿鹑思皽缁鹌鞑囊兹疾牧蟼}(cāng)庫(kù)設(shè)置嚴(yán)禁煙火標(biāo)志，與明火作業(yè)區(qū)保持≥30m安全距離5.3文明施工措施（1）環(huán)境保護(hù)施工圍擋采用2.5m高彩鋼板（底部設(shè)置20cm高擋水墻），圍擋外側(cè)設(shè)置公益廣告（面積≥30%）出入口設(shè)置洗車(chē)平臺(tái)（含三級(jí)沉淀池），車(chē)輛沖洗干凈后方可出場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)裸土覆蓋率100%，易揚(yáng)塵材料密閉存放，作業(yè)面采取霧炮降塵（PM10濃度≤0.5mg/m3）（2）噪聲控制合理安排施工時(shí)間，夜間（22:00-6:00）禁止進(jìn)行產(chǎn)生噪聲的作業(yè)，確需施工時(shí)辦理夜間施工許可破碎機(jī)、切割機(jī)等設(shè)備設(shè)置隔音罩，噪聲源遠(yuǎn)離居民區(qū)（距離≥50m）晝間噪聲控制在≤70dB，夜間≤55dB，定期進(jìn)行噪聲監(jiān)測(cè)并公示結(jié)果（3）社區(qū)協(xié)調(diào)施工前召開(kāi)居民協(xié)調(diào)會(huì)，公布施工計(jì)劃及便民措施，設(shè)置24小時(shí)投訴電話合理規(guī)劃材料運(yùn)輸路線和時(shí)間，減少對(duì)居民出行影響，提供臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)地每月組織"工地開(kāi)放日"，邀請(qǐng)居民代表監(jiān)督施工質(zhì)量與安全管理六、施工進(jìn)度計(jì)劃與保障措施6.1進(jìn)度計(jì)劃安排本項(xiàng)目總工期255天，各階段控制工期如下：前期準(zhǔn)備階段：45天（含設(shè)計(jì)、審批、材料采購(gòu)）主體施工階段：180天（結(jié)構(gòu)加固60天，管線更新45天，裝修工程75天）驗(yàn)收交付階段：30天（分部分項(xiàng)驗(yàn)收15天，竣工清理15天）6.2進(jìn)度保障措施組織保障：實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，配備專(zhuān)職計(jì)劃員，每周召開(kāi)進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)資源保障：高峰期投入施工人員不少于120人，主要材料提前15天進(jìn)場(chǎng)儲(chǔ)備技術(shù)保障：采用BIM技術(shù)進(jìn)行施工模擬，提前發(fā)現(xiàn)并解決施工沖突，推廣應(yīng)用裝配式施工等快速建造技術(shù)制度保障：建立進(jìn)度考核機(jī)制，實(shí)行周計(jì)劃考核、月進(jìn)度獎(jiǎng)懲，延誤超過(guò)3天及時(shí)采取趕工措施七、應(yīng)急預(yù)案與風(fēng)險(xiǎn)管控7.1主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)識(shí)別以下重大風(fēng)險(xiǎn)：結(jié)構(gòu)施工風(fēng)險(xiǎn)：墻體拆除導(dǎo)致坍塌、腳手架失穩(wěn)、高處墜落管線施工風(fēng)險(xiǎn)：地下管線損壞引發(fā)泄漏、觸電事故環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：揚(yáng)塵超標(biāo)、噪聲擾民、施工廢水排放社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：居民投訴、阻工事件、群體性糾紛7.2應(yīng)急準(zhǔn)備成立應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組，編制專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案（含坍塌、觸電、火災(zāi)等），每季度組織應(yīng)急演練配備應(yīng)急物資：急救箱、擔(dān)架、滅火器、應(yīng)急照明、抽水設(shè)備等，設(shè)置應(yīng)急通道（寬度≥2m）與周邊醫(yī)院、消防部門(mén)建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，明確應(yīng)急聯(lián)絡(luò)人及聯(lián)系方式7.3典型應(yīng)急預(yù)案（1）坍塌事故應(yīng)急處置立即啟動(dòng)應(yīng)急響應(yīng)，組織人員疏散，設(shè)置警戒區(qū)域（半徑≥20m）評(píng)估險(xiǎn)情，判斷是否有二次坍塌風(fēng)險(xiǎn)，禁止盲目救援若有人員被困，采用生命探測(cè)儀確定位置，實(shí)施加固支護(hù)后進(jìn)行救援救援結(jié)束后，對(duì)未坍塌結(jié)構(gòu)進(jìn)行臨時(shí)加固，組織專(zhuān)家評(píng)估后續(xù)施工方案（2）管線泄漏應(yīng)急處置立即停止作業(yè)，關(guān)閉上下游閥門(mén)，切斷泄漏源燃?xì)庑孤r(shí)嚴(yán)禁動(dòng)用明火，疏散下風(fēng)向人員，使用防爆工具進(jìn)行搶修水管破裂時(shí)采取臨時(shí)封堵措施，減少水資源浪費(fèi)，修復(fù)后進(jìn)行壓力試驗(yàn)及時(shí)通知管線權(quán)屬單位，配合專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行處置八、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與移交程序8.1驗(yàn)收依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292-2015《住宅項(xiàng)目規(guī)范》GB55036-2022《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》CJJ/T557-2023項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件及施工合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)8.2分階段驗(yàn)收內(nèi)容（1）中間驗(yàn)收結(jié)構(gòu)加固驗(yàn)收：檢查加固部位尺寸、鋼筋配置、混凝土強(qiáng)度等指標(biāo)管線驗(yàn)收：管道壓力試驗(yàn)、電氣絕緣測(cè)試、管線位置復(fù)核節(jié)能驗(yàn)收：保溫層厚度、門(mén)窗氣密性、熱橋部位處理（2）竣工驗(yàn)收資料審查：施工技術(shù)資料、質(zhì)量控制資料、檢測(cè)報(bào)告等完整性審查實(shí)體檢測(cè)：隨機(jī)抽取10%的房間