2025年及未來5年中國哈爾濱商業(yè)地產行業(yè)全景評估及投資規(guī)劃建議報告目錄一、哈爾濱商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現狀與特征分析 41、市場供需格局與存量資產結構 4核心商圈與新興區(qū)域商業(yè)載體分布特征 4寫字樓、購物中心、社區(qū)商業(yè)等細分業(yè)態(tài)供需匹配度分析 52、運營模式與租戶結構演變趨勢 7傳統(tǒng)重資產運營向輕資產輸出轉型路徑 7主力店調整與中小商戶生態(tài)重構情況 8二、宏觀經濟與區(qū)域政策對商業(yè)地產的影響評估 111、國家及地方政策導向解析 11東北振興戰(zhàn)略與哈爾濱城市更新政策聯(lián)動效應 11商業(yè)地產相關稅收、土地、融資政策調整方向 122、區(qū)域經濟基本面與消費能力支撐 14哈爾濱GDP增長、人口流動與居民可支配收入變化 14冰雪經濟、文旅融合對商業(yè)流量的帶動作用 16三、未來五年（2025–2030）市場需求與競爭格局預測 181、消費行為變遷驅動的業(yè)態(tài)升級需求 18世代與銀發(fā)經濟對空間體驗的新要求 18線上線下融合（OMO）對實體商業(yè)功能重構 192、市場競爭主體與新增供應壓力 21本地國企、全國性開發(fā)商及外資機構布局策略對比 21未來五年重點在建及規(guī)劃項目供應量與區(qū)位分布 23四、典型項目案例與運營效能對標分析 251、成功項目運營模式深度剖析 25哈爾濱紅博會展中心商業(yè)板塊盈利模型 25融創(chuàng)茂等文旅商業(yè)綜合體客流轉化機制 272、低效資產盤活路徑與教訓總結 28老舊百貨改造為社區(qū)商業(yè)中心的實踐案例 28空置率高企項目的招商與運營調整策略 30五、投資價值評估與風險預警體系構建 321、細分業(yè)態(tài)投資回報率與周期測算 32社區(qū)型商業(yè)與區(qū)域型購物中心IRR對比分析 32倉儲式商業(yè)、體驗式零售等新興業(yè)態(tài)資本偏好度 332、主要風險因素識別與應對機制 35人口外流與消費外溢對長期收益的潛在沖擊 35極端氣候與季節(jié)性波動對運營成本的影響量化 37六、差異化投資策略與資產配置建議 391、核心區(qū)域與潛力板塊投資優(yōu)先級排序 39中央大街、群力新區(qū)、松北自貿區(qū)等板塊價值梯度 39導向下地鐵沿線商業(yè)節(jié)點布局機會 412、全周期資產管理與退出路徑設計 42持有型資產REITs化可行性與政策適配性 42并購、合作開發(fā)與輕資產輸出等多元退出模式選擇 44摘要2025年及未來五年，中國哈爾濱商業(yè)地產行業(yè)將步入結構性調整與高質量發(fā)展的關鍵階段，受宏觀經濟復蘇、城市更新提速、消費模式升級及政策導向等多重因素驅動，行業(yè)整體呈現穩(wěn)中有進、分化加劇的發(fā)展態(tài)勢。根據最新數據顯示，截至2024年底，哈爾濱市商業(yè)營業(yè)用房存量約為860萬平方米，其中核心商圈如中央大街、秋林商圈及哈西新區(qū)的空置率已從2022年的18.3%下降至12.7%，顯示出市場信心逐步修復。預計到2025年，全市商業(yè)地產交易額將突破220億元，年均復合增長率維持在4.5%左右；而未來五年內，隨著冰雪經濟、文旅融合及數字經濟的深入發(fā)展，哈爾濱商業(yè)地產的新增供應將更多聚焦于體驗式、復合型商業(yè)空間，傳統(tǒng)零售物業(yè)占比將持續(xù)下降，社區(qū)商業(yè)、TOD模式項目及智慧商業(yè)綜合體將成為投資熱點。政策層面，《哈爾濱市城市更新行動實施方案（2023—2027年）》明確提出支持老舊商業(yè)街區(qū)改造升級，鼓勵社會資本參與存量資產盤活，這為商業(yè)地產運營商提供了新的增長路徑。與此同時，哈爾濱作為東北亞區(qū)域合作的重要節(jié)點城市，其區(qū)位優(yōu)勢在“一帶一路”與“東北振興”戰(zhàn)略疊加下日益凸顯，預計未來五年將吸引超過50億元的外部資本流入商業(yè)地產領域，重點布局冰雪文旅商業(yè)、跨境電商配套商業(yè)及冷鏈物流倉儲型商業(yè)設施。從需求端看，本地居民人均可支配收入年均增長約5.8%，疊加年輕消費群體對沉浸式、社交化消費場景的偏好，推動商業(yè)項目向“內容+場景+科技”深度融合轉型。值得注意的是，盡管市場整體向好，但區(qū)域分化趨勢明顯，主城區(qū)優(yōu)質資產供不應求，而遠郊區(qū)域仍面臨去化壓力，預計2026—2030年間，哈爾濱商業(yè)地產投資將更趨理性，投資者將更加注重資產運營能力、現金流穩(wěn)定性及ESG表現。在此背景下，建議投資者優(yōu)先布局具備交通樞紐優(yōu)勢、產業(yè)協(xié)同效應強及政策支持力度大的區(qū)域，如松北新區(qū)、平房經開區(qū)及臨空經濟區(qū)，同時積極探索“商業(yè)+文旅+康養(yǎng)”等跨界融合模式，以提升資產長期價值?？傮w來看，哈爾濱商業(yè)地產行業(yè)正處于從規(guī)模擴張向質量效益轉型的關鍵窗口期，未來五年將是優(yōu)化資產結構、提升運營效率、構建差異化競爭力的戰(zhàn)略機遇期。年份新增商業(yè)建筑面積（萬平方米）竣工商業(yè)建筑面積（萬平方米）產能利用率（%）年商業(yè)空間需求量（萬平方米）占全球商業(yè)地產新增量比重（%）202518015083.31450.21202617016094.11550.20202716015596.91600.19202815014898.71620.18202914013898.61650.17一、哈爾濱商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現狀與特征分析1、市場供需格局與存量資產結構核心商圈與新興區(qū)域商業(yè)載體分布特征哈爾濱作為東北地區(qū)重要的省會城市和區(qū)域性中心城市，其商業(yè)地產格局在2025年呈現出傳統(tǒng)核心商圈持續(xù)優(yōu)化與新興區(qū)域加速崛起并存的雙重特征。中央大街—秋林商圈作為哈爾濱歷史最悠久、商業(yè)資源最密集的核心區(qū)域，依然占據全市高端零售與文旅消費的主導地位。根據哈爾濱市統(tǒng)計局2024年發(fā)布的《哈爾濱市商業(yè)網點發(fā)展年度報告》，該商圈2024年實現社會消費品零售總額達286.3億元，同比增長5.2%，占全市重點商圈總額的21.7%。區(qū)域內高端百貨如遠大購物中心、松雷商廈持續(xù)引入國際一線品牌，同時依托中央大街百年建筑群和冰雪大世界等文旅資源，形成“商業(yè)+文化+旅游”深度融合的消費生態(tài)。值得注意的是，該商圈近年來通過城市更新項目對老舊物業(yè)進行改造升級，例如2023年完成的馬迭爾賓館周邊商業(yè)體煥新工程，不僅提升了建筑風貌統(tǒng)一性，也顯著提高了單位面積租金水平，據仲量聯(lián)行（JLL）2024年第四季度哈爾濱商業(yè)地產市場報告顯示，中央大街沿線優(yōu)質零售物業(yè)平均租金已達每日每平方米12.8元，較2020年上漲18.5%，空置率維持在3.2%的低位，顯示出強勁的市場韌性。與此同時，哈爾濱南崗區(qū)哈西新區(qū)、松北區(qū)（哈爾濱新區(qū)）以及香坊區(qū)三大新興區(qū)域正成為商業(yè)地產發(fā)展的新引擎。哈西新區(qū)憑借高鐵哈爾濱西站的交通樞紐優(yōu)勢，已形成以西城紅場、金爵萬象、萬達廣場為核心的現代商業(yè)集群。據哈爾濱市商務局2024年數據顯示，哈西商圈2024年新增商業(yè)面積達28萬平方米，占全市新增商業(yè)體量的34.6%，其消費人群以年輕家庭、商務旅客和高校師生為主，客單價集中在150–300元區(qū)間，體現出較強的中產消費支撐力。松北區(qū)作為國家級新區(qū)，依托哈爾濱冰雪大世界、哈爾濱大劇院、融創(chuàng)文旅城等大型文旅項目，推動商業(yè)載體向體驗式、沉浸式轉型。2024年，融創(chuàng)茂商業(yè)綜合體全年客流量突破1200萬人次，其中非零售業(yè)態(tài)（餐飲、娛樂、親子）占比達58%，顯著高于傳統(tǒng)商圈的35%。高力國際（Colliers）在《2025年中國二線城市商業(yè)趨勢展望》中指出，松北區(qū)商業(yè)物業(yè)投資回報率已升至5.8%，成為東北地區(qū)最具潛力的新興商業(yè)板塊之一。香坊區(qū)則依托哈爾濱綜合保稅區(qū)和東部產業(yè)帶，發(fā)展出以會展經濟和社區(qū)商業(yè)為特色的混合型商業(yè)形態(tài)，2024年哈爾濱國際會展中心舉辦各類展會67場，帶動周邊酒店、餐飲及零售消費同比增長12.4%。從空間布局來看，哈爾濱商業(yè)地產正從“單中心集聚”向“多中心網絡化”演進。傳統(tǒng)商圈通過存量改造提升能級，新興區(qū)域則依托交通基建、產業(yè)導入和人口遷移實現增量擴張。根據哈爾濱市自然資源和規(guī)劃局2024年發(fā)布的《哈爾濱市商業(yè)設施空間布局專項規(guī)劃（2021–2035年）中期評估》，全市已形成“一核三極多節(jié)點”的商業(yè)空間結構，其中“一核”即中央大街—秋林商圈，“三極”為哈西、松北、香坊三大增長極，“多節(jié)點”則包括群力新區(qū)、平房哈南工業(yè)新城等次級商業(yè)中心。這種結構有效緩解了老城區(qū)商業(yè)過度集中帶來的交通與環(huán)境壓力，同時促進了區(qū)域消費均衡發(fā)展。值得注意的是，新興區(qū)域商業(yè)載體普遍采用TOD（以公共交通為導向的開發(fā)）模式，如哈西萬達廣場與地鐵3號線哈爾濱西站無縫銜接，松北融創(chuàng)茂緊鄰地鐵2號線冰雪大世界站，極大提升了客流轉化效率。戴德梁行（Cushman&Wakefield）2025年1月發(fā)布的《中國商業(yè)地產韌性指數》將哈爾濱列為“東北商業(yè)韌性提升最快城市”，其多中心協(xié)同發(fā)展的格局被視為二線城市商業(yè)空間優(yōu)化的典型案例。未來五年，隨著哈爾濱地鐵二期工程全面投運及新區(qū)人口持續(xù)導入，新興區(qū)域商業(yè)載體的規(guī)模效應與運營成熟度將進一步提升，與核心商圈共同構成更具韌性與活力的商業(yè)地產生態(tài)系統(tǒng)。寫字樓、購物中心、社區(qū)商業(yè)等細分業(yè)態(tài)供需匹配度分析哈爾濱商業(yè)地產市場在2025年及未來五年將面臨結構性調整與區(qū)域分化并存的復雜格局。寫字樓市場方面，根據中國指數研究院（CREIS）2024年第三季度發(fā)布的《中國重點城市寫字樓市場監(jiān)測報告》顯示，截至2024年6月底，哈爾濱甲級寫字樓存量約為112萬平方米，空置率高達32.7%，遠高于全國重點城市平均空置率21.4%的水平。這一高企的空置率反映出供給端在過去五年中過度擴張，而需求端受本地產業(yè)結構單一、高端服務業(yè)發(fā)展滯后等因素制約，未能同步增長。從需求結構來看，金融、專業(yè)服務及科技類企業(yè)租賃需求占比不足35%，遠低于一線城市60%以上的水平，本地企業(yè)仍以中小規(guī)模為主，對高品質辦公空間的支付意愿和能力有限。與此同時，新興商務區(qū)如松北新區(qū)雖有政策扶持和基礎設施配套提升，但短期內難以形成集聚效應，導致新增供應集中釋放后與實際需求嚴重錯配。預計到2027年，隨著哈爾濱新區(qū)“數字經濟產業(yè)園”等項目的逐步落地，科技類企業(yè)入駐率有望提升，但整體去化周期仍將維持在36個月以上，供需匹配度在短期內難以顯著改善。購物中心業(yè)態(tài)的供需關系呈現明顯的區(qū)域失衡與消費能力錯配。根據贏商網《2024年中國購物中心發(fā)展白皮書》數據，哈爾濱現有營業(yè)購物中心數量達68個，總商業(yè)面積超過520萬平方米，人均商業(yè)面積達0.58平方米，已超過國際公認的0.5平方米警戒線。核心商圈如中央大街、秋林商圈雖具備較強客流吸附能力，但同質化競爭嚴重，主力店重合度高，缺乏差異化定位。而新興區(qū)域如群力新區(qū)、哈西新區(qū)雖人口導入較快，但商業(yè)配套建設滯后，現有購物中心多以社區(qū)型為主，難以滿足中產家庭對體驗式、品質化消費的需求。值得注意的是，2023年哈爾濱社會消費品零售總額為2867億元，同比增長5.2%，但人均可支配收入僅為3.8萬元，低于全國平均水平，消費能力與商業(yè)供給規(guī)模之間存在結構性矛盾。未來五年，隨著冰雪經濟、文旅融合等政策紅利釋放，預計文旅型、主題型購物中心將獲得發(fā)展機遇，但傳統(tǒng)百貨轉型緩慢、數字化運營能力薄弱等問題仍將制約整體供需匹配效率。據哈爾濱市商務局預測，2025年全市購物中心空置率或將維持在18%左右，部分非核心區(qū)域項目面臨調改或退出風險。社區(qū)商業(yè)作為滿足居民“最后一公里”生活需求的重要載體，在哈爾濱展現出較強的韌性與增長潛力。根據哈爾濱市統(tǒng)計局2024年發(fā)布的《城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展監(jiān)測報告》，截至2023年底，全市已建成標準化社區(qū)商業(yè)網點約1.2萬個，覆蓋率達85%，但其中約40%仍以傳統(tǒng)夫妻店、小型便利店為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃與品牌化運營。近年來，隨著老舊小區(qū)改造和新建住宅項目配套要求提升，品牌連鎖便利店、生鮮超市、社區(qū)食堂等新型業(yè)態(tài)加速布局。以羅森、每一天、比優(yōu)特等為代表的連鎖品牌在2023年新增門店超200家，社區(qū)商業(yè)坪效同比提升12%。然而，供需匹配問題依然存在：一方面，部分新建社區(qū)商業(yè)設施因人口導入不足導致開業(yè)率偏低；另一方面，老城區(qū)雖人口密集，但空間受限、業(yè)態(tài)老化，難以引入高品質服務。未來五年，隨著“一刻鐘便民生活圈”國家試點政策在哈爾濱深入實施，社區(qū)商業(yè)將向功能復合化、服務精細化方向演進。預計到2027年，品牌化社區(qū)商業(yè)網點占比將提升至60%以上，社區(qū)商業(yè)整體供需匹配度有望顯著優(yōu)化，但需警惕部分區(qū)域因盲目復制模式而導致的同質化過剩風險。2、運營模式與租戶結構演變趨勢傳統(tǒng)重資產運營向輕資產輸出轉型路徑中國商業(yè)地產行業(yè)歷經多年高速擴張，已步入結構性調整與高質量發(fā)展的新階段。哈爾濱作為東北地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，其商業(yè)地產市場在人口結構變化、消費模式升級、政策導向調整及資本回報壓力等多重因素驅動下，正面臨從傳統(tǒng)重資產運營向輕資產輸出模式的戰(zhàn)略轉型。這一轉型并非簡單的業(yè)務結構調整，而是涵蓋資產配置邏輯、盈利模式重構、組織能力再造與風險控制體系升級的系統(tǒng)性變革。傳統(tǒng)重資產模式依賴自有資金購置土地、開發(fā)持有物業(yè)并通過租金及資產增值獲取收益，該模式在市場高速增長期具備顯著優(yōu)勢，但隨著哈爾濱商業(yè)地產空置率上升、租金回報率持續(xù)承壓，重資產模式的弊端日益凸顯。據中國指數研究院數據顯示，截至2024年底，哈爾濱核心商圈甲級寫字樓平均空置率已達28.6%，零售物業(yè)空置率亦攀升至19.3%，平均租金回報率不足3.5%，顯著低于全國重點城市平均水平。在此背景下，輕資產輸出模式憑借其低資本占用、高周轉效率與強品牌溢價能力，成為本地開發(fā)商及運營商破局的關鍵路徑。輕資產輸出的核心在于將企業(yè)積累的開發(fā)管理能力、招商運營經驗、品牌資源及數字化系統(tǒng)等無形資產產品化、標準化，并通過委托管理、品牌輸出、合資合作、基金化運作等方式實現價值變現。哈爾濱本地代表性企業(yè)如哈爾濱城市建設投資集團、龍商集團等已開始探索此類路徑。例如，哈城投集團于2023年與國內頭部商業(yè)管理公司合作，將其位于道里區(qū)的存量商業(yè)項目整體委托運營，收取固定管理費加績效分成，年化管理收益率達6.2%，顯著高于自持運營的凈回報水平。此外，輕資產模式亦可通過設立城市更新基金或REITs實現存量資產盤活。2024年，國家發(fā)改委進一步擴大基礎設施REITs試點范圍至商業(yè)地產，哈爾濱雖尚未有項目成功發(fā)行，但已有多個存量商業(yè)項目啟動REITs可行性研究。據中金公司測算，若哈爾濱核心區(qū)域優(yōu)質商業(yè)項目以REITs形式退出，資本回收周期可由傳統(tǒng)模式的12–15年縮短至5–7年，內部收益率（IRR）提升2–3個百分點。實現輕資產轉型的關鍵在于構建可復制、可輸出的標準化運營體系。哈爾濱商業(yè)地產運營商需在招商策略、租戶組合、客戶服務、智慧運維等方面建立統(tǒng)一標準，并依托數字化平臺實現遠程監(jiān)控與動態(tài)調優(yōu)。例如，通過部署IoT設備與AI算法，對客流、能耗、租戶銷售數據進行實時分析，提升運營效率并增強對委托方的數據說服力。同時，輕資產模式對人才結構提出更高要求，需從“工程+招商”型團隊轉向“資本+運營+品牌”復合型團隊。哈爾濱本地企業(yè)普遍面臨高端運營人才短缺問題，據黑龍江省住建廳2024年調研報告，省內具備全周期商業(yè)項目操盤經驗的高級管理人才不足200人，遠低于沈陽、大連等周邊城市。因此，通過與一線城市專業(yè)機構戰(zhàn)略合作、建立人才孵化機制，成為本地企業(yè)補齊能力短板的重要手段。政策環(huán)境亦為輕資產轉型提供有力支撐。2023年哈爾濱市政府出臺《關于推動城市商業(yè)設施高質量發(fā)展的實施意見》，明確提出鼓勵存量商業(yè)項目通過委托管理、品牌聯(lián)營等方式提升運營效率，并對成功引入全國性商業(yè)管理品牌的企業(yè)給予最高500萬元獎勵。同時，黑龍江省“十四五”現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃亦強調發(fā)展專業(yè)化的商業(yè)運營服務產業(yè)，推動本地企業(yè)由“開發(fā)商”向“服務商”轉變。在此政策紅利下，哈爾濱商業(yè)地產輕資產化進程有望加速。未來五年，隨著東北振興戰(zhàn)略深化與消費回流趨勢加強，哈爾濱商業(yè)市場雖難再現高速增長，但通過輕資產模式聚焦運營效率與客戶體驗，仍可在區(qū)域競爭中構建差異化優(yōu)勢。轉型成功的企業(yè)將不再依賴資產規(guī)模擴張，而是以品牌影響力與運營能力為核心競爭力，在更廣闊的東北亞商業(yè)服務市場中拓展邊界。主力店調整與中小商戶生態(tài)重構情況近年來，哈爾濱商業(yè)地產市場在消費結構升級、城市更新加速以及電商沖擊等多重因素交織影響下，主力店調整與中小商戶生態(tài)重構呈現出顯著的結構性變化。傳統(tǒng)主力店如大型百貨、綜合超市及家電連鎖等業(yè)態(tài)持續(xù)收縮，而體驗式、場景化、文化融合型主力店則加速布局，成為驅動商業(yè)體客流回升與消費轉化的核心引擎。據中國連鎖經營協(xié)會（CCFA）2024年發(fā)布的《中國購物中心主力店發(fā)展白皮書》顯示，2023年全國范圍內傳統(tǒng)主力店關店率高達18.7%，其中東北地區(qū)尤為突出，哈爾濱市核心商圈主力店調整比例超過22%，遠高于全國平均水平。這一趨勢在哈爾濱中央大街、秋林商圈及群力新區(qū)等重點商業(yè)板塊表現尤為明顯。例如，2023年哈爾濱某知名百貨在秋林商圈關閉其運營近20年的旗艦店，取而代之的是由本地文化IP與沉浸式零售結合打造的復合型主力店“冰城記憶館”，開業(yè)三個月內日均客流提升40%，客單價同比增長28%，充分印證了主力店功能從“商品銷售”向“體驗供給”轉型的必要性與有效性。主力店調整的背后，是商業(yè)地產運營邏輯的根本性轉變。過去依賴主力店“虹吸效應”帶動中小商戶生存的粗放模式已難以為繼，取而代之的是以消費者動線、停留時長與復購率為導向的精細化運營體系。哈爾濱本地代表性商業(yè)項目如紅博會展購物中心、萬達廣場（哈西店）及融創(chuàng)茂等，均在2023—2024年間完成主力店結構優(yōu)化，引入親子娛樂、藝術展覽、冰雪文化體驗、健康生活館等新型主力業(yè)態(tài)。據哈爾濱市商務局2024年一季度商業(yè)運行監(jiān)測數據顯示，上述項目在主力店調整后，整體坪效提升15.3%，中小商戶續(xù)約率由68%上升至82%，空置率下降至4.1%，顯著優(yōu)于全市商業(yè)綜合體平均7.8%的空置水平。這種變化不僅提升了商業(yè)項目的整體競爭力，也為中小商戶創(chuàng)造了更穩(wěn)定、更具協(xié)同效應的經營環(huán)境。主力店不再僅是流量入口，更成為內容策源地與社群運營節(jié)點，通過定期舉辦主題市集、文化沙龍、本地非遺展演等活動，有效激活場內中小商戶的聯(lián)動營銷潛力。中小商戶生態(tài)的重構則體現出高度的本地化、細分化與數字化特征。在主力店功能轉型的帶動下，哈爾濱商業(yè)地產中的中小商戶正從傳統(tǒng)零售向“小而美”“專而精”的方向演進。餐飲類商戶中，融合東北菜與俄式風味的“新派融合菜”門店數量在2023年增長37%，咖啡與茶飲品牌則呈現“社區(qū)化+文化符號”趨勢，如以“索菲亞教堂”“松花江”為設計元素的本土咖啡品牌在群力、南崗等區(qū)域快速擴張。根據贏商網《2024年哈爾濱商業(yè)品牌發(fā)展報告》統(tǒng)計，2023年哈爾濱新增中小商戶中，具備本地文化元素或差異化定位的品牌占比達61%，較2021年提升23個百分點。與此同時，數字化工具的深度應用成為中小商戶生存的關鍵支撐。哈爾濱多個商業(yè)項目已搭建統(tǒng)一的會員系統(tǒng)與小程序平臺，實現主力店與中小商戶之間的積分互通、優(yōu)惠聯(lián)動與數據共享。例如，融創(chuàng)茂通過“融e購”平臺整合場內300余家中小商戶，2023年線上訂單占比達29%，帶動整體銷售額增長12.5%。這種生態(tài)協(xié)同機制不僅降低了中小商戶的獲客成本，也增強了其抗風險能力。從投資視角看，主力店與中小商戶的協(xié)同重構為哈爾濱商業(yè)地產帶來新的價值增長點。投資者需關注具備內容運營能力、本地資源整合能力及數字化基礎設施的商業(yè)項目。據仲量聯(lián)行（JLL）2024年《中國商業(yè)地產投資展望》指出，具備“主力店+中小商戶共生生態(tài)”的項目在東北地區(qū)的資本化率（CapRate）較傳統(tǒng)項目低0.8—1.2個百分點，顯示出更強的資產穩(wěn)定性與增值潛力。未來五年，隨著哈爾濱“國際冰雪文化旅游名城”戰(zhàn)略的深入推進，商業(yè)地產將進一步向文化賦能、體驗驅動、社區(qū)融合的方向演進。主力店將更多承擔城市文化展示與社交功能，中小商戶則依托細分賽道與本地認同構建差異化壁壘。在此背景下，商業(yè)地產運營商需摒棄“大而全”的招商思維，轉向“精而準”的生態(tài)構建策略，通過空間設計、流量分配、數據賦能等手段，實現主力店與中小商戶的價值共振，從而在激烈競爭中構筑可持續(xù)的商業(yè)護城河。年份主要企業(yè)市場份額（%）行業(yè)年均復合增長率（CAGR，%）平均租金價格（元/㎡/月）銷售均價（元/㎡）202542.33.88512,500202643.14.18812,900202744.04.39113,400202844.74.59413,900202945.54.79714,500二、宏觀經濟與區(qū)域政策對商業(yè)地產的影響評估1、國家及地方政策導向解析東北振興戰(zhàn)略與哈爾濱城市更新政策聯(lián)動效應東北振興戰(zhàn)略作為國家區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，自2003年首次提出以來歷經多輪政策深化與機制優(yōu)化，尤其在“十四五”規(guī)劃及2023年《關于推動新時代東北全面振興取得新突破的若干政策措施》出臺后，其政策內涵已從傳統(tǒng)產業(yè)扶持轉向以創(chuàng)新驅動、城市功能重塑和營商環(huán)境優(yōu)化為核心的系統(tǒng)性振興路徑。哈爾濱作為黑龍江省省會及東北北部中心城市，在此輪戰(zhàn)略推進中被賦予“對俄合作橋頭堡”“國家重要先進制造業(yè)基地”以及“區(qū)域性綜合交通樞紐”等多重定位。與此同時，哈爾濱市近年來密集出臺城市更新相關政策，包括《哈爾濱市城市更新實施辦法（試行）》（2022年）、《哈爾濱市“十四五”城市更新專項規(guī)劃》以及2023年發(fā)布的《關于加快推進城市更新工作的實施意見》，明確提出以“留改拆”并舉、片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)、歷史文化保護與功能提升融合為原則，推動老城區(qū)空間重構與產業(yè)導入同步進行。兩項政策在目標導向、實施路徑與資源配置上形成高度協(xié)同，共同塑造了哈爾濱商業(yè)地產發(fā)展的新邏輯。從空間維度看，哈爾濱主城區(qū)內如道里區(qū)中央大街周邊、南崗區(qū)秋林商圈、道外區(qū)中華巴洛克歷史文化街區(qū)等重點更新片區(qū)，均被納入國家和省級城市更新試點項目庫，獲得中央財政補助與專項債支持。據哈爾濱市住建局數據顯示，2023年全市城市更新項目總投資達427億元，其中社會資本參與比例提升至58%，較2020年提高22個百分點，反映出政策引導下市場信心的實質性恢復。從產業(yè)維度看，東北振興戰(zhàn)略強調發(fā)展現代服務業(yè)、數字經濟與冰雪經濟，而城市更新則為這些新興產業(yè)提供了物理載體。例如，香坊區(qū)原哈爾濱鍋爐廠舊址通過“工業(yè)遺存+文創(chuàng)商業(yè)”模式改造為“哈鍋1954文創(chuàng)園”，引入數字內容創(chuàng)作、沉浸式體驗消費等業(yè)態(tài)，2023年園區(qū)商業(yè)出租率達92%，年客流量超300萬人次，成為東北老工業(yè)基地轉型的典型樣本。此類案例表明，政策聯(lián)動不僅激活了存量空間價值，更重構了商業(yè)地產的功能屬性與盈利模式。從金融支持角度看，國家開發(fā)銀行與黑龍江省政府于2022年簽署《支持城市更新與東北振興戰(zhàn)略合作協(xié)議》，設立總額200億元的城市更新專項貸款，重點支持哈爾濱軌道交通TOD開發(fā)、老舊小區(qū)商業(yè)配套升級及產業(yè)園區(qū)基礎設施建設。截至2024年一季度，哈爾濱已有17個城市更新項目獲得該專項貸款支持，累計放款63.5億元，有效緩解了開發(fā)企業(yè)資金壓力。此外，哈爾濱在土地政策上亦作出創(chuàng)新突破，允許更新項目在符合規(guī)劃前提下適當提高容積率、調整用地性質，并探索“帶方案出讓”“混合用地”等機制，顯著提升了商業(yè)地產項目的經濟可行性。值得注意的是，政策聯(lián)動效應在區(qū)域協(xié)同層面亦逐步顯現。依托哈長城市群發(fā)展規(guī)劃，哈爾濱與長春、沈陽等城市在商業(yè)功能互補、消費資源共享、物流通道共建等方面形成聯(lián)動，推動商業(yè)地產從單一城市競爭轉向區(qū)域生態(tài)共建。例如，哈爾濱西站片區(qū)依托高鐵樞紐優(yōu)勢，結合城市更新打造“站城一體”商業(yè)綜合體，引入區(qū)域首店、跨境免稅店等業(yè)態(tài)，2023年社會消費品零售總額同比增長12.7%，高于全市平均水平4.3個百分點。綜合來看，東北振興戰(zhàn)略與哈爾濱城市更新政策的深度融合，不僅重塑了城市空間結構與產業(yè)生態(tài)，更通過制度創(chuàng)新、金融賦能與區(qū)域協(xié)同，為商業(yè)地產行業(yè)注入了可持續(xù)發(fā)展的內生動力，為投資者提供了兼具政策紅利與市場潛力的戰(zhàn)略窗口期。商業(yè)地產相關稅收、土地、融資政策調整方向近年來，中國商業(yè)地產行業(yè)在宏觀經濟轉型、城市更新加速以及房地產市場結構性調整的多重背景下，政策環(huán)境持續(xù)演變。哈爾濱作為東北地區(qū)重要的省會城市，其商業(yè)地產發(fā)展亦深受國家及地方層面稅收、土地與融資政策調整的影響。2025年及未來五年，相關政策將圍繞“穩(wěn)增長、防風險、促轉型”的核心目標，進一步優(yōu)化制度設計，推動行業(yè)高質量發(fā)展。在稅收政策方面，國家層面持續(xù)推進房地產稅立法進程，盡管短期內全面開征房地產稅的可能性較低，但試點范圍存在擴大的可能。哈爾濱雖暫未列入首批試點城市，但需密切關注政策動態(tài)。當前商業(yè)地產持有環(huán)節(jié)稅負仍以房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為主，其中房產稅按租金收入的12%或房產原值的1.2%計征，稅負結構對持有型資產形成一定壓力。據黑龍江省財政廳2023年數據顯示，全省商業(yè)地產相關稅收占地方稅收比重約為8.7%，其中哈爾濱占比超過50%。未來政策調整方向或將通過差別化稅率、減免優(yōu)惠等方式，引導企業(yè)向長期持有、運營服務轉型。例如，對符合綠色建筑標準、參與城市更新或老舊廠房改造的項目，可能給予3–5年房產稅減免。此外，增值稅、土地增值稅等交易環(huán)節(jié)稅種亦存在優(yōu)化空間，國家稅務總局在《關于支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（2024年）中明確提出，將研究簡化土地增值稅清算流程，降低合規(guī)成本，這對哈爾濱存量商業(yè)項目盤活具有積極意義。土地政策方面，哈爾濱正從增量擴張向存量挖潛轉變。2023年哈爾濱市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關于推進低效用地再開發(fā)的實施意見》明確，鼓勵通過協(xié)議出讓、作價入股、存量補地價等方式盤活閑置商業(yè)用地。數據顯示，截至2024年底，哈爾濱主城區(qū)低效商業(yè)用地存量約達280公頃，占商業(yè)用地總量的19.3%（數據來源：哈爾濱市統(tǒng)計局《2024年城市土地利用年報》）。未來五年，土地供應將更強調“精準供地”與“用途兼容”，允許商業(yè)用地兼容文化、體育、養(yǎng)老等功能，提升土地復合利用效率。同時，集體經營性建設用地入市試點雖主要聚焦于工業(yè)與租賃住房，但不排除未來向商業(yè)用途適度延伸。值得注意的是，哈爾濱在2024年已啟動“商業(yè)用地彈性年期出讓”試點，將傳統(tǒng)40年出讓年限調整為20–30年，并設置續(xù)期評估機制，此舉可降低企業(yè)初期拿地成本，提升資金使用效率。此外，針對城市核心區(qū)商業(yè)地塊，政府可能通過設定產業(yè)準入門檻、運營績效指標等方式，強化土地全生命周期管理，避免“圈地不建”或“建成即空置”現象。融資政策層面，商業(yè)地產融資環(huán)境在“金融16條”延期及“三個不低于”監(jiān)管導向下逐步改善，但結構性分化依然顯著。2024年，哈爾濱商業(yè)地產開發(fā)貸款余額為186億元，同比下降5.2%，而經營性物業(yè)貸款余額同比增長12.7%，達93億元（數據來源：中國人民銀行哈爾濱中心支行《2024年第四季度金融運行報告》）。這一趨勢表明，金融機構更傾向于支持已產生穩(wěn)定現金流的成熟資產，而非新增開發(fā)項目。未來五年，REITs（不動產投資信托基金）將成為重要融資渠道。盡管目前基礎設施REITs為主流，但國家發(fā)改委與證監(jiān)會已在《關于進一步推進基礎設施領域REITs常態(tài)化發(fā)行的通知》（2024年）中釋放信號，將適時研究將消費基礎設施納入試點范圍。哈爾濱擁有中央大街、秋林商圈等優(yōu)質商業(yè)資產，具備發(fā)行消費類REITs的潛力。此外，地方政府正探索設立城市更新基金，哈爾濱市政府于2024年聯(lián)合黑龍江省金控集團發(fā)起設立50億元規(guī)模的城市更新母基金，重點支持老舊商業(yè)街區(qū)改造項目，采用“財政引導+社會資本+專業(yè)運營”模式，有效緩解企業(yè)資本金壓力。在綠色金融方面，符合綠色建筑二星級及以上標準的商業(yè)項目，可申請綠色信貸貼息或發(fā)行綠色債券，哈爾濱銀行已在2024年推出“綠色商辦貸”產品，利率較基準下浮20–30個基點?？傮w而言，稅收、土地與融資政策的協(xié)同調整，將推動哈爾濱商業(yè)地產從“開發(fā)驅動”向“運營驅動”轉型，提升資產質量與可持續(xù)發(fā)展能力。2、區(qū)域經濟基本面與消費能力支撐哈爾濱GDP增長、人口流動與居民可支配收入變化哈爾濱作為黑龍江省省會及東北地區(qū)重要的中心城市，其宏觀經濟基本面與居民消費能力對商業(yè)地產的發(fā)展具有決定性影響。近年來，哈爾濱市GDP總量呈現穩(wěn)中有進的發(fā)展態(tài)勢。根據黑龍江省統(tǒng)計局發(fā)布的《2024年黑龍江省國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2024年哈爾濱市實現地區(qū)生產總值（GDP）為5862.3億元，同比增長4.8%，略高于全國平均增速（5.2%）中的東北區(qū)域平均水平。從產業(yè)結構來看，第三產業(yè)占比持續(xù)提升，2024年服務業(yè)增加值占GDP比重達56.7%，較2020年提高4.2個百分點，反映出城市經濟結構正加速向服務型經濟轉型。這一趨勢對零售、辦公、酒店等商業(yè)地產細分領域構成實質性支撐。值得注意的是，哈爾濱在“十四五”規(guī)劃中明確提出打造“東北亞區(qū)域性中心城市”和“對俄合作中心城市”的戰(zhàn)略定位，疊加國家新一輪東北振興政策紅利，預計2025年至2030年期間，哈爾濱GDP年均復合增長率有望維持在5%左右。根據中國宏觀經濟研究院2024年發(fā)布的《東北地區(qū)中長期經濟增長預測報告》，若區(qū)域開放水平與營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，哈爾濱GDP有望在2030年突破8000億元大關。這一增長預期將直接帶動商業(yè)地產市場需求的擴容，尤其在中央大街、群力新區(qū)、松北自貿區(qū)等重點功能區(qū)，商業(yè)活力與資產價值具備較強增長潛力。人口流動格局深刻影響著商業(yè)地產的供需平衡與空間布局。哈爾濱近年來面臨人口凈流出壓力，根據第七次全國人口普查數據，截至2020年，哈爾濱常住人口為1000.99萬人，較2010年第六次人口普查減少62.62萬人。而根據哈爾濱市統(tǒng)計局2024年發(fā)布的年度人口變動抽樣調查結果，2023年末全市常住人口為982.7萬人，較2020年再減少約18萬人，年均凈流出約6萬人。人口外流主要流向京津冀、長三角、珠三角等經濟活躍區(qū)域，尤以青壯年勞動力和高學歷人才為主。不過，值得注意的是，自2022年起，哈爾濱通過實施“人才新政30條”“大學生留哈就業(yè)創(chuàng)業(yè)支持計劃”等政策，初步遏制了高端人才流失趨勢。2023年全市新增高校畢業(yè)生留哈就業(yè)人數達4.2萬人，同比增長18.6%（數據來源：哈爾濱市人力資源和社會保障局《2023年高校畢業(yè)生就業(yè)質量報告》）。此外，哈爾濱作為東北地區(qū)重要的交通樞紐和旅游目的地，年均接待游客量持續(xù)增長，2023年全市接待國內外游客1.32億人次，恢復至2019年同期的112%（數據來源：哈爾濱市文化廣電和旅游局）。這種“常住人口微降、流動人口顯著上升”的雙軌特征，對商業(yè)地產提出新要求：一方面，社區(qū)型商業(yè)需應對本地人口結構老齡化與家庭小型化趨勢；另一方面，文旅商業(yè)、交通樞紐商業(yè)、會展經濟配套商業(yè)等業(yè)態(tài)迎來發(fā)展機遇。未來五年，隨著哈爾濱冰雪經濟、對俄跨境旅游、亞冬會（2025年）等重大事件帶動，短期人口流入將顯著增強，為商業(yè)地產注入階段性高流量紅利。居民可支配收入水平是衡量商業(yè)地產消費支撐力的核心指標。2024年，哈爾濱城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為43,862元，同比增長5.1%；農村居民人均可支配收入為20,135元，同比增長6.3%（數據來源：國家統(tǒng)計局哈爾濱調查總隊《2024年城鄉(xiāng)居民收支情況分析》）。盡管收入增速略低于全國城鎮(zhèn)居民平均增速（5.4%），但考慮到哈爾濱物價水平相對較低，實際購買力仍具韌性。從消費結構看，2024年哈爾濱城鎮(zhèn)居民人均消費支出為28,745元，恩格爾系數降至28.6%，表明居民消費正從生存型向發(fā)展型、享受型升級。在細分消費領域，教育文化娛樂、醫(yī)療保健、交通通信等服務性支出占比持續(xù)提升，分別達12.3%、9.8%和13.1%。這一結構性變化直接推動體驗式商業(yè)、健康醫(yī)療商業(yè)、親子教育商業(yè)等新興業(yè)態(tài)的發(fā)展。此外，哈爾濱居民儲蓄率長期處于較高水平，2024年住戶存款余額達8765億元，同比增長9.2%（數據來源：中國人民銀行哈爾濱中心支行），顯示出較強的潛在消費釋放能力。隨著收入分配制度改革深化、社保體系完善以及房地產市場預期企穩(wěn)，預計2025—2030年哈爾濱居民可支配收入年均增速將穩(wěn)定在5%—6%區(qū)間。這一趨勢將為中高端零售、社區(qū)商業(yè)、長租公寓等業(yè)態(tài)提供持續(xù)的消費基礎。尤其在群力、哈西、松北等新興居住板塊，高收入群體集聚效應明顯，對品質化、個性化商業(yè)空間的需求日益旺盛，成為商業(yè)地產投資布局的重點方向。冰雪經濟、文旅融合對商業(yè)流量的帶動作用近年來，哈爾濱憑借其獨特的冰雪資源稟賦與深厚的歷史文化底蘊，逐步構建起以冰雪經濟為核心驅動力、文旅深度融合為支撐的新型商業(yè)生態(tài)體系。這一模式不僅重塑了城市消費空間格局，更顯著提升了區(qū)域商業(yè)流量的規(guī)模與質量。據黑龍江省文化和旅游廳2024年發(fā)布的《冰雪旅游發(fā)展白皮書》顯示，2023—2024年冰雪季期間，哈爾濱市接待游客總量達4280萬人次，同比增長58.3%，實現旅游總收入512億元，同比增長67.1%。其中，中央大街、冰雪大世界、太陽島雪博會等核心文旅節(jié)點日均人流量峰值突破30萬人次，直接帶動周邊商圈零售、餐飲、住宿等業(yè)態(tài)營收同比增長超過80%。這一數據充分印證了冰雪經濟與文旅融合對商業(yè)流量的強大牽引效應。冰雪資源不再僅作為季節(jié)性景觀存在，而是通過系統(tǒng)化運營轉化為可持續(xù)的消費場景。哈爾濱市政府自2022年起實施“冰雪+”戰(zhàn)略，推動冰雪旅游與商業(yè)街區(qū)、會展經濟、夜間經濟、數字體驗等多維度融合，形成“白+黑”“冷+熱”“靜+動”相結合的復合型消費模式。例如，2024年冬季推出的“冰雪光影秀+沉浸式市集”項目，在防洪紀念塔廣場區(qū)域引入AR互動裝置、冰雪主題快閃店及本地非遺手作體驗，單日最高吸引客流12萬人次，周邊商鋪平均客單價提升35%，復購率提高22%。這種以文化內容賦能商業(yè)空間的做法，有效延長了游客停留時間，提升了消費轉化效率。從商業(yè)地產運營視角看，文旅融合帶來的不僅是短期客流激增，更推動了商業(yè)載體的功能重構與價值重估。傳統(tǒng)購物中心正加速向“文旅商業(yè)綜合體”轉型，如哈爾濱紅博中央公園在2024年引入“冰雪文化長廊”與“東北民俗體驗館”，結合室內恒溫冰雪滑道與地域特色餐飲集群，全年客流量同比增長45%，租金溢價率達18%。仲量聯(lián)行（JLL）2025年一季度發(fā)布的《中國重點城市商業(yè)地產績效報告》指出，哈爾濱具備文旅屬性的商業(yè)項目平均出租率高達96.2%，顯著高于全國二線城市82.5%的平均水平，且租金年復合增長率連續(xù)三年保持在7%以上。這表明，文旅內容已成為商業(yè)地產差異化競爭的關鍵要素。同時，冰雪經濟的周期性特征正通過“四季運營”策略被有效弱化。哈爾濱冰雪大世界自2023年起試點夏季運營，轉型為“夢幻樂園+音樂節(jié)+文創(chuàng)市集”復合空間，2024年夏季接待游客超150萬人次，實現淡季營收占比達全年總收入的28%。此類實踐驗證了文旅IP的全年化運營潛力，為商業(yè)地產提供了穩(wěn)定的流量基礎與收入結構優(yōu)化路徑。更深層次地看，冰雪經濟與文旅融合正在重塑哈爾濱的城市品牌認知與消費心理預期。中國旅游研究院《2024年中國城市旅游吸引力指數》將哈爾濱列為“最具文化辨識度冰雪旅游目的地”第一名，其社交媒體聲量指數在2024年冬季同比增長320%，小紅書、抖音等平臺相關話題播放量超百億次。這種高曝光度不僅吸引全國游客，更促使本地居民消費意愿顯著提升。哈爾濱市統(tǒng)計局數據顯示，2024年全市社會消費品零售總額達2860億元，同比增長12.4%，其中文旅相關消費貢獻率達34.7%，較2022年提升11.2個百分點。消費者對“冰雪+文化+商業(yè)”一體化體驗的偏好日益明確，推動開發(fā)商在項目規(guī)劃階段即嵌入文旅基因。例如，2025年即將開業(yè)的哈爾濱松北文旅商業(yè)中心，規(guī)劃中即包含冰雪藝術館、俄式風情街區(qū)、數字沉浸劇場等多元業(yè)態(tài)，招商預簽約率達85%，主力店包括多家首次進入東北市場的國際品牌。這種前置化、系統(tǒng)化的文旅商業(yè)融合策略，標志著哈爾濱商業(yè)地產已從被動承接流量轉向主動創(chuàng)造流量的新階段。未來五年，隨著“后冬奧時代”冰雪產業(yè)政策紅利持續(xù)釋放、東北全面振興戰(zhàn)略深入推進，以及哈爾濱作為“中國—俄羅斯博覽會”永久舉辦地的區(qū)位優(yōu)勢強化，冰雪經濟與文旅融合對商業(yè)流量的帶動作用將進一步制度化、常態(tài)化，并成為驅動商業(yè)地產價值躍升的核心引擎。年份銷量（萬平方米）收入（億元人民幣）平均價格（元/平方米）毛利率（%）202585.6102.712,00028.5202688.3109.512,40029.2202791.0117.012,85030.0202893.5125.213,40030.8202995.8134.114,00031.5三、未來五年（2025–2030）市場需求與競爭格局預測1、消費行為變遷驅動的業(yè)態(tài)升級需求世代與銀發(fā)經濟對空間體驗的新要求隨著中國人口結構持續(xù)演變，代際消費行為與生活方式的差異正深刻重塑商業(yè)地產的空間邏輯與功能定位。哈爾濱作為東北地區(qū)重要的省會城市，近年來在人口老齡化加速與新生代消費崛起的雙重驅動下，商業(yè)地產項目面臨前所未有的結構性調整壓力。第七次全國人口普查數據顯示，截至2020年，哈爾濱60歲及以上人口占比已達23.4%，顯著高于全國平均水平（18.7%），而65歲及以上人口占比亦達16.1%，步入深度老齡化社會。與此同時，Z世代（1995—2009年出生）人口在哈爾濱常住人口中占比約18.3%，成為不可忽視的新興消費力量。這種“銀發(fā)”與“青春”并存的人口格局，對商業(yè)空間的體驗設計、功能配置與服務模式提出了高度分化又需有機融合的新要求。銀發(fā)群體對商業(yè)空間的核心訴求集中于安全性、便利性與社交歸屬感。中國老齡科學研究中心2023年發(fā)布的《城市老年人消費行為與空間需求白皮書》指出，超過76%的60歲以上老年人更傾向于選擇步行15分鐘可達的社區(qū)型商業(yè)設施，且對無障礙通道、休息座椅、清晰導視系統(tǒng)及醫(yī)療應急服務的配置敏感度極高。哈爾濱冬季漫長寒冷，老年人戶外活動時間受限，因此室內空間的恒溫控制、防滑地面材質、低照度照明適應性以及慢節(jié)奏的動線設計成為關鍵考量。例如，哈爾濱南崗區(qū)某社區(qū)商業(yè)中心在2024年改造中增設了“銀發(fā)友好服務站”，整合血壓檢測、助聽器試用、老年營養(yǎng)餐配送等功能，日均接待老年顧客提升42%。此外，老年群體對文化娛樂與精神陪伴的需求日益凸顯，具備戲曲展演、書法繪畫、健康講座等功能的復合型空間更易形成穩(wěn)定客流。商業(yè)地產運營商需摒棄“適老化即降級”的誤區(qū)，轉而構建兼具尊嚴感與參與感的全齡友好型商業(yè)生態(tài)。與之形成鮮明對比的是Z世代對沉浸式、社交化與個性化空間體驗的強烈偏好。艾媒咨詢《2024年中國Z世代消費行為研究報告》顯示，哈爾濱本地Z世代消費者中，71.5%將“空間是否適合拍照打卡”列為選擇商業(yè)場所的重要因素，68.2%傾向于在具備主題策展、互動裝置或IP聯(lián)名元素的商場消費。該群體對數字化體驗的依賴亦極為顯著，超85%習慣通過小程序完成導航、點餐、積分兌換等全流程服務。哈爾濱紅博中央公園、融創(chuàng)茂等新興商業(yè)體通過引入AR尋寶游戲、虛擬偶像快閃店、元宇宙試衣鏡等技術手段，有效提升年輕客群停留時長與復訪率。值得注意的是，Z世代并非排斥傳統(tǒng)元素，而是期待以創(chuàng)新方式重構文化記憶。例如，中央大街部分商業(yè)項目將俄式建筑風貌與潮流零售、精釀酒吧、獨立設計師品牌結合，形成“在地文化+青年審美”的獨特吸引力，2024年一季度年輕客群同比增長37%。更深層次的挑戰(zhàn)在于如何在同一物理空間內協(xié)調代際需求的潛在沖突。銀發(fā)群體偏好安靜、低刺激的環(huán)境，而Z世代則熱衷高互動、強感官的體驗場景。哈爾濱部分商業(yè)項目嘗試通過“時空分區(qū)”策略予以化解：白天時段強化適老服務與社區(qū)功能，晚間及周末則切換為青年社交與娛樂主場。例如，道里區(qū)某購物中心在工作日上午開設“銀發(fā)市集”與健康理療專區(qū)，下午四點后則啟動燈光秀、街舞表演與夜市經濟，實現空間資源的高效復用。此外，家庭型消費場景成為代際融合的重要紐帶。中國連鎖經營協(xié)會2024年調研指出，哈爾濱三口之家及以上家庭結構在周末商業(yè)消費中占比達58%，跨代共游需求催生“全齡段兼容型”業(yè)態(tài)組合，如親子游樂+老年茶歇、智能健身+中醫(yī)理療、文創(chuàng)市集+懷舊展覽等混合模式。商業(yè)地產開發(fā)商需在空間規(guī)劃初期即嵌入彈性設計思維，通過可變隔斷、模塊化家具、多模式照明系統(tǒng)等手段，實現功能場景的快速切換與動態(tài)適配。線上線下融合（OMO）對實體商業(yè)功能重構近年來，線上線下融合（OMO）模式在中國商業(yè)地產領域的深度滲透，正在系統(tǒng)性地重構實體商業(yè)的功能定位與運營邏輯。哈爾濱作為東北地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，其商業(yè)地產在OMO浪潮下的轉型路徑具有典型性和前瞻性。根據中國連鎖經營協(xié)會（CCFA）2024年發(fā)布的《中國零售業(yè)OMO發(fā)展白皮書》顯示，截至2024年底，全國已有超過68%的購物中心實現了基礎數字化能力部署，其中約42%的項目已構建起較為完整的線上線下一體化運營體系。哈爾濱本地商業(yè)地產雖起步略晚，但依托地方政府對數字經濟的政策扶持以及本地消費習慣的快速演變，OMO融合進程正加速推進。以哈爾濱紅博中央公園、萬達廣場（哈西店）等為代表的商業(yè)體，已通過小程序商城、會員數據中臺、智能導購系統(tǒng)與線下場景深度融合，實現客流轉化率提升15%以上（數據來源：哈爾濱市商務局《2024年哈爾濱市商業(yè)數字化發(fā)展評估報告》）。實體商業(yè)在OMO模式下的功能重構，核心體現為從“交易場所”向“體驗與服務集成平臺”的躍遷。傳統(tǒng)商業(yè)地產以租金收益為核心指標，空間布局圍繞品牌鋪位與坪效展開；而在OMO驅動下，空間價值被重新定義為“流量入口+內容載體+數據節(jié)點”的復合體。哈爾濱部分頭部商業(yè)項目已開始將物理空間劃分為“展示區(qū)”“互動區(qū)”“履約區(qū)”和“社交區(qū)”，例如在中央大街商圈的部分歷史建筑改造項目中，引入AR虛擬試衣、直播快閃店、本地非遺文化數字展陳等模塊，使單店日均停留時長由原來的28分鐘提升至52分鐘（數據來源：哈爾濱商業(yè)經濟研究所2025年一季度調研）。這種空間功能的再組織，不僅增強了消費者黏性，也為品牌方提供了更精準的用戶畫像與營銷觸點。更重要的是，通過LBS定位、WiFi探針、POS系統(tǒng)與線上訂單數據的打通，商業(yè)體可實時監(jiān)測消費者動線、偏好與轉化路徑，從而動態(tài)調整業(yè)態(tài)組合與促銷策略，實現“千人千面”的精細化運營。從供應鏈與履約體系角度看，OMO模式推動哈爾濱商業(yè)地產向“即時零售樞紐”演進。美團研究院2025年3月發(fā)布的《即時零售與城市商業(yè)空間重構》報告指出，哈爾濱2024年即時零售訂單量同比增長63.7%，其中超過40%的訂單來源于3公里范圍內的購物中心及社區(qū)商業(yè)體。這一趨勢促使實體商業(yè)不再僅依賴到店消費，而是通過前置倉、店倉一體、騎手駐點等方式，將門店轉化為區(qū)域履約中心。例如，哈爾濱萬象城與京東到家合作試點“1小時達”服務后，其超市業(yè)態(tài)線上GMV占比從不足5%躍升至27%，庫存周轉效率提升31%（數據來源：華潤萬象生活2024年年報）。這種“店即倉、人即騎”的新型運營邏輯，不僅優(yōu)化了商業(yè)體的資產利用率，也使其在城市生活服務網絡中占據關鍵節(jié)點位置，進而提升整體估值邏輯。在消費者行為層面，OMO融合深刻改變了哈爾濱本地居民的購物決策鏈路。艾媒咨詢2025年1月發(fā)布的《東北地區(qū)消費者全渠道購物行為研究報告》顯示，哈爾濱1845歲主力消費群體中，76.3%的用戶會在到店前通過線上平臺比價、查看評價或預約服務，而61.8%的用戶會在離店后通過小程序復購或參與會員活動。這意味著實體商業(yè)必須構建“線上種草—線下體驗—線上復購—社群裂變”的閉環(huán)生態(tài)。哈爾濱部分商業(yè)項目已嘗試通過企業(yè)微信社群、抖音本地生活團購、會員積分通兌等方式打通私域流量池。以哈爾濱凱德廣場為例，其通過“凱德星”會員體系整合線上線下權益，2024年私域用戶達28萬人，復購率較純線下模式高出2.3倍（數據來源：凱德集團中國區(qū)2024年度運營簡報）。這種以用戶生命周期價值（LTV）為核心的運營思維，正在取代傳統(tǒng)的坪效導向，成為商業(yè)地產價值評估的新基準。年份OMO滲透率（%）實體商業(yè)坪效提升率（%）線上引流至線下轉化率（%）消費者復購頻次（次/年）智能設備覆蓋率（%）2023328184.24520244112224.75820255217275.37020266121315.87820276825346.2852、市場競爭主體與新增供應壓力本地國企、全國性開發(fā)商及外資機構布局策略對比在哈爾濱商業(yè)地產市場中，本地國企、全國性開發(fā)商與外資機構三類主體呈現出顯著差異化的布局策略，其背后既受到各自資源稟賦、戰(zhàn)略定位和風險偏好的影響，也深刻反映了區(qū)域經濟結構、政策導向與市場成熟度的多重作用。本地國企如哈爾濱城市建設投資集團、哈爾濱工大高新技術產業(yè)開發(fā)股份有限公司等，普遍依托政府資源與區(qū)域深耕優(yōu)勢，在核心城區(qū)及重點功能區(qū)承擔城市更新、產業(yè)園區(qū)配套及保障性商業(yè)設施建設任務。其投資邏輯更強調社會效益與城市功能完善，而非短期財務回報。例如，2023年哈爾濱城投集團主導的“中央大街—防洪紀念塔”商圈升級改造項目，總投資約18億元，通過整合歷史建筑資源與現代商業(yè)業(yè)態(tài)，打造文旅融合型商業(yè)空間，項目建成后預計年客流量提升30%，但投資回收周期普遍超過10年（數據來源：哈爾濱市國資委《2023年市屬國企重點項目年報》）。此類項目往往享受土地劃撥、稅收減免等政策支持，使其在低毛利、長周期的開發(fā)模式下仍具備可持續(xù)性。此外，本地國企在冰雪經濟、對俄貿易等特色領域亦積極布局，如哈爾濱綜合保稅區(qū)內的跨境商品展示交易中心，由本地國企聯(lián)合商務部門共建，旨在服務“一帶一路”北向通道戰(zhàn)略，體現出強烈的政策導向型特征。全國性開發(fā)商如華潤置地、龍湖集團、萬達商管等，則采取更為市場化的策略，聚焦高能級商圈與新興城市副中心，強調品牌輸出、運營能力和資產證券化路徑。以華潤萬象城為例，其2022年落地哈爾濱松北新區(qū)，項目總建筑面積約45萬平方米，引入超200個國際國內品牌，首年銷售額突破15億元，客流量達1200萬人次（數據來源：華潤置地2023年中期業(yè)績公告）。此類企業(yè)憑借成熟的商業(yè)產品線、數字化運營系統(tǒng)及REITs退出機制，在哈爾濱布局時更注重區(qū)位選擇、人口密度與消費潛力的量化評估。值得注意的是，近年來全國性開發(fā)商在哈爾濱的投資趨于謹慎，2023年新增商業(yè)用地獲取面積同比下降22%，反映出其對東北地區(qū)人口外流、消費力疲軟等結構性挑戰(zhàn)的審慎態(tài)度（數據來源：中指研究院《2023年中國商業(yè)地產企業(yè)投資監(jiān)測報告》）。與此同時，部分頭部企業(yè)開始轉向輕資產運營模式，如萬達商管與本地國企合作輸出管理品牌，收取固定管理費加績效分成，降低資本開支的同時擴大市場覆蓋，這種策略在哈爾濱已有多個成功案例，顯示出全國性開發(fā)商在區(qū)域市場中的靈活調整能力。外資機構在哈爾濱商業(yè)地產領域的參與度相對有限，主要集中于高端寫字樓與物流倉儲細分賽道，典型代表如新加坡凱德集團、普洛斯等。凱德于2019年收購哈爾濱南崗區(qū)一座甲級寫字樓，后通過資產改造與綠色認證提升租金水平，2023年平均租金達每月每平方米120元，高于本地平均水平約35%（數據來源：世邦魏理仕《2023年哈爾濱寫字樓市場報告》）。外資機構普遍采取“核心城市+核心資產”策略，偏好現金流穩(wěn)定、租戶結構優(yōu)質的存量項目，極少參與住宅配套型商業(yè)或社區(qū)商業(yè)開發(fā)。其投資決策高度依賴全球資本配置邏輯與風險對沖機制，對地方政策穩(wěn)定性、法律環(huán)境及匯率波動極為敏感。受地緣政治與宏觀經濟不確定性影響，2020—2023年間外資在哈爾濱商業(yè)地產領域的新增投資額年均不足5億元，遠低于成都、西安等中西部同類城市（數據來源：商務部《外商投資統(tǒng)計公報2023》）。盡管如此，隨著中國（黑龍江）自由貿易試驗區(qū)哈爾濱片區(qū)建設推進，部分外資機構開始關注冷鏈物流、跨境電商倉儲等新興領域，普洛斯已在哈爾濱新區(qū)布局智能物流園區(qū)，總投資約8億元，服務于對俄跨境供應鏈，顯示出外資在特定政策紅利窗口下的精準卡位策略?？傮w而言，三類主體在哈爾濱商業(yè)地產市場的布局邏輯差異顯著，本地國企重功能、全國性開發(fā)商重效率、外資機構重資產質量，共同構成了多層次、多維度的市場生態(tài)格局。未來五年重點在建及規(guī)劃項目供應量與區(qū)位分布根據哈爾濱市自然資源和規(guī)劃局、哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設局以及中國指數研究院（CREIS）聯(lián)合發(fā)布的《2025年哈爾濱市房地產市場監(jiān)測年報》數據顯示，截至2025年第二季度末，哈爾濱市未來五年（2025—2030年）重點在建及規(guī)劃中的商業(yè)地產項目共計47個，總規(guī)劃建筑面積約862萬平方米，其中已開工項目29個，處于前期規(guī)劃或土地獲取階段的項目18個。從供應結構來看，購物中心類項目占比約51.3%，寫字樓類項目占比22.7%，商業(yè)街區(qū)及社區(qū)商業(yè)綜合體合計占比26.0%。這一供應格局反映出哈爾濱商業(yè)地產開發(fā)正從傳統(tǒng)單一大型購物中心向多元化、場景化、社區(qū)化方向演進，尤其在城市更新與TOD（以公共交通為導向的開發(fā)）理念驅動下，項目選址與功能配置更注重與城市交通網絡、人口密度及消費能力的匹配度。值得注意的是，上述供應量中約68.5%集中于主城區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、香坊區(qū)、道外區(qū)），其余31.5%分布于松北新區(qū)、平房區(qū)及呼蘭區(qū)等新興拓展區(qū)域，體現出“核心集聚、外圍延展”的空間布局特征。從區(qū)位分布維度觀察，道里區(qū)作為哈爾濱傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，未來五年新增供應量達217萬平方米，占全市總量的25.2%，主要集中在中央大街輻射帶、群力新區(qū)及機場高速沿線。其中，群力新區(qū)憑借高密度住宅配套與優(yōu)質教育資源，成為高端社區(qū)商業(yè)及體驗式購物中心的重點布局區(qū)域，代表性項目包括“群力萬象天地”（規(guī)劃面積32萬平方米）和“金河灣商業(yè)中心”（規(guī)劃面積28萬平方米）。南崗區(qū)則依托哈西站綜合交通樞紐優(yōu)勢，持續(xù)強化TOD模式下的商業(yè)開發(fā)，哈西萬達廣場二期、西城紅場擴建工程等項目合計新增供應約185萬平方米，占全市總量的21.5%。香坊區(qū)作為老工業(yè)基地轉型示范區(qū)，近年來通過“工業(yè)遺存+商業(yè)文旅”模式激活存量空間，如“1905文創(chuàng)園二期”“電機廠舊址商業(yè)綜合體”等項目，合計規(guī)劃面積96萬平方米，占全市11.1%。相比之下，松北新區(qū)作為國家級新區(qū)和哈爾濱新區(qū)核心區(qū)，未來五年規(guī)劃供應量達142萬平方米，占比16.5%，項目普遍體量大、業(yè)態(tài)新，強調智慧商業(yè)與綠色建筑標準，典型如“深哈產業(yè)園商業(yè)配套中心”“融創(chuàng)文旅城二期商業(yè)街”，其開發(fā)主體多為央企或頭部民企，具備較強的資金與運營能力。從開發(fā)節(jié)奏與去化壓力角度看，2025—2027年為供應高峰期，預計三年內將釋放約580萬平方米新增商業(yè)面積，占五年總供應量的67.3%。這一集中放量對區(qū)域商業(yè)生態(tài)構成顯著挑戰(zhàn)，尤其在南崗哈西、道里群力等已存在同質化競爭的板塊，空置率風險需高度警惕。據戴德梁行（Cushman&Wakefield）2025年一季度哈爾濱商業(yè)地產市場報告指出，截至2025年3月，哈爾濱核心商圈優(yōu)質購物中心平均空置率為8.7%，較2023年上升1.9個百分點，而新興區(qū)域如松北部分項目空置率已突破15%。在此背景下，開發(fā)商普遍調整產品策略，增加餐飲、親子、文化體驗、健康服務等高頻消費業(yè)態(tài)占比，降低傳統(tǒng)零售依賴。同時，政府層面亦加強規(guī)劃引導，《哈爾濱市商業(yè)網點布局專項規(guī)劃（2024—2035年）》明確提出“總量控制、結構優(yōu)化、功能復合”原則，對單個項目商業(yè)面積超過10萬平方米的新建項目實施嚴格審批，避免無序擴張。此外，軌道交通三期建設（含地鐵4號線、5號線）的推進，將進一步重塑商業(yè)區(qū)位價值，預計沿線1公里范圍內未來五年將新增商業(yè)供應約210萬平方米，占總量24.4%，形成新的商業(yè)增長極。綜合來看，哈爾濱未來五年商業(yè)地產供應呈現“總量可控、結構優(yōu)化、區(qū)位分化”的總體態(tài)勢。主城區(qū)憑借成熟消費基礎與人口密度仍具較強吸納能力，但需警惕同質化競爭；新興區(qū)域則依賴產業(yè)導入與人口導入進度，存在階段性去化壓力。投資方在布局時應重點關注項目與城市交通網絡的耦合度、周邊3公里常住人口結構及消費能力、開發(fā)商品牌運營實力等核心指標，并結合政府產業(yè)政策導向，優(yōu)先選擇具備產城融合潛力或城市更新背景的項目。同時，建議采用“輕資產運營+數字化賦能”模式，提升項目全周期運營效率，以應對未來市場波動與消費行為變遷帶來的不確定性。分析維度具體內容預估數據/指標（2025年）影響程度（1-5分）優(yōu)勢（Strengths）區(qū)位優(yōu)勢明顯，毗鄰俄羅斯，對俄貿易樞紐地位穩(wěn)固對俄貿易額占比黑龍江省約62%4.3劣勢（Weaknesses）商業(yè)地產空置率偏高，去化周期較長核心商圈平均空置率達18.7%3.8機會（Opportunities）“一帶一路”及東北振興政策持續(xù)加碼，基建投資增長2025年預計新增基建投資超320億元4.6威脅（Threats）電商沖擊加劇，傳統(tǒng)零售型商業(yè)地產需求下滑線上零售滲透率預計達38.5%4.1綜合評估行業(yè)整體處于轉型調整期，需優(yōu)化業(yè)態(tài)結構預計2025-2030年復合增長率約2.9%3.5四、典型項目案例與運營效能對標分析1、成功項目運營模式深度剖析哈爾濱紅博會展中心商業(yè)板塊盈利模型哈爾濱紅博會展中心商業(yè)板塊作為哈爾濱市會展經濟與城市商業(yè)融合發(fā)展的典型代表，其盈利模型具有顯著的復合型特征，涵蓋會展服務收入、商業(yè)租賃收益、廣告與品牌合作、配套消費分成以及政府補貼與政策紅利等多個維度。該板塊依托紅博會展中心這一東北地區(qū)重要的會展基礎設施，年均承接大型展會活動超過60場，據哈爾濱市會展業(yè)發(fā)展促進中心2024年發(fā)布的《哈爾濱市會展經濟發(fā)展年報》顯示，2023年紅博會展中心實現會展直接收入約2.3億元，帶動周邊商業(yè)消費超8.7億元，其中商業(yè)板塊貢獻率約為32%。商業(yè)板塊的盈利核心在于“會展流量轉化+空間價值運營”的雙重驅動機制。會展期間，日均人流量可達3萬至5萬人次，高峰日突破8萬人次，為商業(yè)體提供了高密度、高轉化的消費場景。商業(yè)租賃方面，紅博會展中心商業(yè)板塊總商業(yè)面積約為6.2萬平方米，其中主力店占比35%，餐飲占比28%，零售及服務類占比37%。據仲量聯(lián)行（JLL）2024年對哈爾濱核心商業(yè)體租金水平的調研數據顯示，紅博會展中心商業(yè)板塊平均租金水平為每日每平方米3.8元至5.2元，高于哈爾濱南崗商圈平均水平（2.9元/㎡/日），但低于中央大街核心段（6.5元/㎡/日），體現出其“會展驅動型商業(yè)”的租金溢價能力。租戶結構上，以連鎖餐飲、快消品牌、文創(chuàng)體驗及會展配套服務商為主，租約周期普遍為2至3年，續(xù)租率達76%，顯示出較強的商戶黏性。在收入結構方面，除基礎租金外，紅博會展中心商業(yè)板塊通過“保底租金+營業(yè)額抽成”模式實現收益彈性化。據哈爾濱紅博商業(yè)管理有限公司2023年財務披露，抽成比例普遍設定在8%至12%之間，適用于餐飲及高流量零售業(yè)態(tài)，該部分收入占商業(yè)總收入的21%。此外，廣告與品牌合作構成另一重要盈利來源。會展期間，商業(yè)外立面、室內導視系統(tǒng)、數字屏顯等廣告位資源供不應求，單場大型展會期間廣告合作收入可達150萬至300萬元。2023年全年廣告及品牌聯(lián)名活動總收入達2800萬元，同比增長19.6%。值得注意的是，該板塊還深度整合會展IP資源，與本地文旅部門合作推出“會展+冰雪”“會展+音樂”等主題消費活動，有效延長消費鏈條。例如，在2023年哈爾濱國際冰雪節(jié)期間，紅博聯(lián)動會展與商業(yè)板塊推出“冰雪消費券”計劃，帶動商業(yè)銷售額環(huán)比增長42%，客單價提升至186元，顯著高于平日的123元（數據來源：哈爾濱市商務局2024年一季度消費監(jiān)測報告）。成本控制方面，紅博會展中心商業(yè)板塊采用輕資產運營與智慧化管理相結合的策略。物業(yè)管理由紅博集團自有團隊負責，人力成本占比控制在總運營成本的18%以內，低于行業(yè)平均22%的水平。能源管理方面，自2021年起引入樓宇自控系統(tǒng)（BAS）與智能照明系統(tǒng)，年均節(jié)能率達15.3%，2023年能源支出占營收比重為6.7%，優(yōu)于哈爾濱同類商業(yè)體8.2%的平均水平（數據來源：中國建筑節(jié)能協(xié)會《2023年東北地區(qū)商業(yè)建筑能效白皮書》）。在資本結構上，該板塊未進行大規(guī)模外部融資，主要依靠自有資金滾動開發(fā)，資產負債率長期維持在35%以下，財務結構穩(wěn)健。未來五年，隨著哈爾濱“會展強市”戰(zhàn)略的深入推進及2025年亞冬會的舉辦，紅博會展中心商業(yè)板塊有望進一步提升其會展流量轉化效率。據哈爾濱市發(fā)改委《2025—2029年現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃》預測，到2027年，紅博區(qū)域會展經濟帶動的商業(yè)消費規(guī)模將突破15億元，商業(yè)板塊凈利潤率有望從當前的18.5%提升至22%以上。這一盈利模型的成功，不僅依賴于區(qū)位與流量優(yōu)勢，更在于其對會展周期性波動的精準應對機制、業(yè)態(tài)組合的動態(tài)調整能力以及政企協(xié)同的資源整合效率，為東北地區(qū)會展型商業(yè)體提供了可復制、可推廣的運營范式。融創(chuàng)茂等文旅商業(yè)綜合體客流轉化機制融創(chuàng)茂作為哈爾濱文旅商業(yè)綜合體的典型代表，其客流轉化機制體現了文旅資源與商業(yè)運營深度融合的創(chuàng)新路徑。該綜合體依托哈爾濱冰雪文化、歐陸風情與區(qū)域旅游流量，通過空間場景營造、業(yè)態(tài)組合優(yōu)化、節(jié)慶活動策劃及數字化運營手段，實現從觀光客流向消費客流的高效轉化。根據中國旅游研究院《2024年文旅消費趨勢報告》數據顯示，哈爾濱在2023—2024年冰雪季接待游客達5210萬人次，同比增長38.6%，其中中央大街、冰雪大世界及融創(chuàng)文旅城構成核心旅游動線，融創(chuàng)茂作為該動線的重要節(jié)點，日均客流量峰值突破12萬人次，其中約65%為外地游客。這一數據表明，文旅IP對商業(yè)體的引流效應顯著，但關鍵在于如何將“過境客流”轉化為“駐留消費”。融創(chuàng)茂通過構建“沉浸式體驗+零售+餐飲+娛樂”四位一體的復合業(yè)態(tài)體系，有效延長游客停留時間。例如，其室內滑雪場“雪世界”年接待量超150萬人次，配套餐飲與零售區(qū)域人均消費達280元，遠高于哈爾濱傳統(tǒng)購物中心150元的平均水平（數據來源：哈爾濱市商務局《2024年一季度商業(yè)運行分析》）。這種“強體驗驅動型消費”模式，打破了傳統(tǒng)商業(yè)依賴品牌招商的邏輯，轉而以內容運營為核心，形成“體驗—興趣—消費—復購”的閉環(huán)。在空間設計層面，融創(chuàng)茂采用“主題化動線+場景化節(jié)點”的布局策略，將哈爾濱地域文化元素如冰雪城堡、俄式穹頂、松花江意象等融入建筑與室內裝飾，營造高辨識度的打卡場景。據仲量聯(lián)行2024年發(fā)布的《中國文旅商業(yè)空間效能白皮書》指出，具備強文化符號識別度的商業(yè)空間，其顧客停留時長平均提升42%，二次到訪率提高28%。融創(chuàng)茂內部設置多個網紅拍照點與互動裝置，結合AR導覽與小程序打卡任務，引導游客在無意識中完成全場域動線覆蓋，從而提升各樓層商鋪的曝光率與進店率。尤其在節(jié)假日，通過“冰雪光影秀”“俄風市集”等主題快閃活動，單日帶動餐飲及零售銷售額增長300%以上（數據來源：融創(chuàng)文旅集團2024年運營年報）。這種“事件營銷+空間敘事”的組合拳，不僅強化了游客的情感連接，也顯著提升了單位面積坪效。據測算，融創(chuàng)茂主力店坪效達8500元/平方米/年，非主力店坪效亦達5200元/平方米/年，遠超哈爾濱傳統(tǒng)購物中心3500元/平方米/年的行業(yè)均值。數字化運營是客流轉化機制的技術支撐。融創(chuàng)茂依托“融創(chuàng)文旅”APP及微信小程序，構建會員積分、電子優(yōu)惠券、智能停車、線上預約等一體化數字生態(tài)。系統(tǒng)通過LBS定位與消費行為數據分析，實現精準營銷推送。例如，對進入雪世界區(qū)域的游客，系統(tǒng)自動推送餐飲折扣券與紀念品商店優(yōu)惠信息，轉化率達22%（數據來源：艾瑞咨詢《2024年中國智慧商業(yè)場景應用研究報告》）。此外，其與高德地圖、攜程、美團等平臺深度合作，在游客規(guī)劃行程階段即嵌入商業(yè)消費推薦，實現“行前—行中—行后”全鏈路觸達。2024年上半年，融創(chuàng)茂線上引流占比達37%，其中跨平臺合作渠道貢獻客流占比達28%，顯示出強大的數字協(xié)同能力。更值得注意的是，其會員復購率高達45%，遠高于行業(yè)30%的平均水平，說明其通過數據驅動的個性化服務有效提升了用戶粘性。從區(qū)域經濟角度看，融創(chuàng)茂的客流轉化機制對哈爾濱城市商業(yè)格局產生結構性影響。其成功驗證了“文旅賦能商業(yè)、商業(yè)反哺文旅”的良性循環(huán)模式，為東北老工業(yè)基地城市更新提供了可復制樣本。哈爾濱市政府在《2025年現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中明確提出，將支持建設3—5個國家級文旅商業(yè)融合示范區(qū)，融創(chuàng)茂的經驗已被納入政策參考案例。未來五年，隨著哈爾濱國際冰雪節(jié)品牌影響力持續(xù)擴大及亞冬會等國際賽事落地，文旅商業(yè)綜合體的客流基數將進一步擴大，但競爭也將加劇。融創(chuàng)茂需持續(xù)優(yōu)化內容供給、提升服務細節(jié)、深化數據應用，方能在高流量紅利期實現從“流量收割”向“價值深耕”的戰(zhàn)略躍遷。2、低效資產盤活路徑與教訓總結老舊百貨改造為社區(qū)商業(yè)中心的實踐案例哈爾濱市作為東北老工業(yè)基地的重要城市，其城市更新與商業(yè)空間重構近年來成為商業(yè)地產轉型的關鍵議題。在城市人口結構變化、消費習慣升級以及傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)持續(xù)承壓的多重背景下，將老舊百貨商場改造為社區(qū)商業(yè)中心，成為激活存量資產、提升區(qū)域商業(yè)活力的有效路徑。以哈爾濱南崗區(qū)原“秋林百貨”舊址改造項目為例，該項目于2022年啟動，2024年完成一期運營，是哈爾濱市首批由傳統(tǒng)百貨轉型為社區(qū)型商業(yè)綜合體的代表性案例。改造前，該百貨商場建筑面積約3.2萬平方米，日均客流量不足2000人次，年均出租率僅為58%，經營效益持續(xù)下滑。改造過程中，項目方引入“15分鐘生活圈”理念，結合周邊3公里范圍內常住人口約12.6萬人（數據來源：哈爾濱市統(tǒng)計局《2023年城市社區(qū)人口與消費結構白皮書》）的實際需求，重新規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，將原有單一零售功能調整為“零售+餐飲+便民服務+文化體驗+社區(qū)治理”五位一體的復合型空間。改造后，項目引入生鮮超市、社區(qū)藥房、兒童托管、老年活動中心、共享自習室、小型劇場等業(yè)態(tài)，其中社區(qū)服務類商戶占比達42%，顯著高于傳統(tǒng)購物中心10%–15%的平均水平（數據來源：中國連鎖經營協(xié)會《2024年中國社區(qū)商業(yè)發(fā)展報告》）。運營數據顯示，改造后首年日均客流量提升至8500人次，出租率穩(wěn)定在96%以上，商戶平均坪效由改造前的3800元/㎡/年提升至6200元/㎡/年，整體租金回報率從3.1%上升至5.7%，投資回收周期縮短至6.8年。在空間設計層面，該項目摒棄了傳統(tǒng)百貨封閉式動線結構，采用開放式街區(qū)與室內mall結合的混合形態(tài)，打通與周邊住宅小區(qū)、公交站點及地鐵出入口的物理連接，形成多入口、多節(jié)點的步行網絡。建筑外立面保留部分歷史元素，如俄式拱窗與紅磚肌理，同時植入現代玻璃幕墻與綠植立面，實現歷史文脈與現代功能的有機融合。內部空間則通過靈活隔斷與可變鋪位設計，支持小微商戶低成本入駐，并設置“社區(qū)共創(chuàng)空間”，定期舉辦鄰里市集、非遺手作課、健康義診等活動，增強用戶粘性。據第三方調研機構艾瑞咨詢2024年對該項目周邊居民的問卷調查顯示，87.3%的受訪者表示“改造后更愿意在附近消費”，76.5%的居民認為“社區(qū)商業(yè)中心提升了生活便利度”，用戶滿意度評分達4.6分（滿分5分）。值得注意的是，該項目在運營機制上創(chuàng)新采用“政府引導+國企主導+社會資本參與+社區(qū)共治”的多元合作模式。哈爾濱市南崗區(qū)政府提供規(guī)劃審批綠色通道與部分財政補貼，本地國企哈爾濱城投集團負責資產盤活與基礎改造，引入專業(yè)商業(yè)運營公司負責招商與日常管理，同時成立由社區(qū)居委會、商戶代表、居民代表組成的“社區(qū)商業(yè)議事會”，對業(yè)態(tài)調整、活動策劃、服務標準等事項進行民主協(xié)商。這種機制有效降低了政策風險與運營摩擦，也為后續(xù)同類項目提供了可復制的制度樣本。從行業(yè)趨勢看，老舊百貨改造為社區(qū)商業(yè)中心并非簡單的物理空間更新，而是城市功能重構與消費生態(tài)重塑的系統(tǒng)工程。哈爾濱作為典型的人口凈流出城市（2023年常住人口較2020年減少約9.2萬人，數據來源：黑龍江省統(tǒng)計局），其社區(qū)商業(yè)發(fā)展更需聚焦“剛需型、高頻次、強黏性”的服務供給。未來五年，隨著國家“城市更新行動”專項資金向東北地區(qū)傾斜（2024年中央財政安排城市更新補助資金中，東北三省占比提升至18%，數據來源：財政部《2024年城市更新專項資金分配方案》），哈爾濱預計將有超過20處老舊商業(yè)物業(yè)納入改造計劃。成功的關鍵在于精準把握社區(qū)人口結構特征（如老齡化率已達22.4%，高于全國平均水平）、消費能力（2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為42860元，同比增長4.1%）及空間承載力，避免盲目復制一線城市“網紅化”“高端化”路徑。實踐表明，以民生需求為導向、以功能復合為手段、以多方協(xié)同為保障的改造模式，不僅能有效盤活低效商業(yè)資產，更能成為提升城市韌性與居民幸福感的重要載體?？罩寐矢咂箜椖康恼猩膛c運營調整策略哈爾濱商業(yè)地產市場近年來面臨結構性供需失衡問題，尤其在核心商圈以外的區(qū)域，空置率持續(xù)高企。根據中國指數研究院2024年第三季度發(fā)布的《中國商業(yè)地產市場監(jiān)測報告》，哈爾濱市整體商業(yè)物業(yè)平均空置率已攀升至23.7%，其中非核心商圈項目空置率高達31.2%，顯著高于全國二線城市18.5%的平均水平。這一現象背后既有宏觀經濟增速放緩、消費外流、電商沖擊等共性因素，也與本地商業(yè)地產前期過度開發(fā)、業(yè)態(tài)同質化嚴重、運營能力薄弱等結構性問題密切相關。面對此類高庫存、低去化、高空置的存量資產，招商策略與運營模式的系統(tǒng)性調整成為項目能否實現價值重塑的關鍵路徑。在招商策略層面，項目方需摒棄傳統(tǒng)“重租金、輕匹配”的粗放招商邏輯，轉向以“商戶生態(tài)構建”為核心的精細化招商體系。具體而言，應基于區(qū)域人口結構、消費能力、交通可達性及競品分布等多維數據，重新定位項目客群畫像，并據此篩選具有協(xié)同效應的主力店與次主力店組合。例如，在哈爾濱南崗區(qū)部分老舊社區(qū)周邊的商業(yè)體，可引入社區(qū)生鮮超市、便民藥房、兒童托管教育、社區(qū)食堂等高頻剛需業(yè)態(tài)，形成“15分鐘生活圈”服務閉環(huán)。同時，