...wd......wd......wd...一、單項選擇題1.【題干】每宗房地產(chǎn)的市場價值不同，是因為房地產(chǎn)具有()。【選項】A.用途廣泛性B.異質(zhì)性C.弱流動性D.長壽命性【答案】B【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致。【考點】2.【題干】與購置股票相比，局部投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是()?！具x項】A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資具有保值增值的特性?！究键c】3.【題干】能承受較大投資風(fēng)險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇()。【選項】A.進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資B.尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資C.時機型房地產(chǎn)投資D.剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資【答案】C【解析】此題考察的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風(fēng)險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，那么選擇時機型房地產(chǎn)投資?！究键c】4.【題干】假設(shè)房地產(chǎn)市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險系數(shù)為1.4，那么商業(yè)房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益率為()?！具x項】A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B【解析】此題考察的是投資組合理論。資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險系數(shù)×(平均收益率-無風(fēng)險資產(chǎn)收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%【考點】5.【題干】以下市場監(jiān)測與預(yù)警指標中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)開展總體狀況的是()?！具x項】A.開發(fā)強度系數(shù)B.土地轉(zhuǎn)化率C.住房可支付性指數(shù)D.住房市場指數(shù)【答案】A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場指標。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)開展的總體狀況?！究键c】6.【題干】房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期()?！具x項】A.平均空置率B.平均吸納率C.平均交易量D.平均租售價格【答案】A【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)。從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率(又稱合理空置率或構(gòu)造空置率)，就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。【考點】7.【題干】房地產(chǎn)市場上新建商品房過度開發(fā)的誘因不包括()?！具x項】A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)測的偏差B.購房者對市場預(yù)測的偏差C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的博弈和非理性行為D.房地產(chǎn)開發(fā)資金的易得性【答案】B【解析】此題考察的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開放商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性?！究键c】16.【題干】張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長1倍，假設(shè)每半年復(fù)利計息一次，那么年名義存款利率為()?！具x項】A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】A【解析】此題考察的是名義利率與實際利率。有題意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，那么(1+r/2)20=2，得r=7.05%?！究键c】17.【題干】某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年年初回收額分別為100萬元、150萬元和80萬元。假設(shè)改為按年等額回收，那么每年年末回收金額為()萬元?！具x項】A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C【解析】此題考察的是復(fù)利計算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。【考點】18.【題干】某倉庫出租期為15年，年租金于每年年初收取。假設(shè)租金收入的現(xiàn)值和為30萬元，年租金增長率為2%，年折現(xiàn)率為5%，那么第1年的租金收入是()元?！具x項】A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64【答案】B【解析】此題考察的是復(fù)利計算。因為年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的結(jié)果?！究键c】19.【題干】李某向銀行貸款30萬元購置了一套的住宅，該筆貸款的期限為20年，貸款年利潤為6%，按月等額還本付息。如果李某于11年年初一次性提前歸還本金10萬元，那么從第11年開場的月還款額為()元?！具x項】A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29【答案】B【解析】此題考察的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240個月，P=30萬元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前歸還本金10萬元，折算為第11年年初至第20年每月的額度為A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，那么從第11年開場的月還款額為A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元?！究键c】20.【題干】某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、那年等額還本付息的貸款，假設(shè)年還款額為36000元，那么該筆貸款第10年的投資回報是()元。【選項】A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】A【解析】此題考察的是投資回收與投資回報。投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投資回報=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。【考點】21.【題干】某房地產(chǎn)投資工程總投資5000萬元，其中資金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務(wù)費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，那么工程全部投資收益率為()?！具x項】A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C【解析】此題考察的是全部投資和資本金評價指標的差異。借貸金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，那么3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財務(wù)費用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%?！究键c】22.【題干】在計算房地產(chǎn)投資工程靜態(tài)開發(fā)本錢時，不計算利息的費用是()?！具x項】A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業(yè)人員費用【答案】B【解析】此題考察的是本錢利潤率與銷售利潤率。在計算房地產(chǎn)投資工程靜態(tài)開發(fā)本錢時，融資費用不需要計算利息?！究键c】二、多項選擇題1.【題干】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的時機本錢加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值，以下收益率或利率中可視作時機本錢的有()?！具x項】A.國債收益率B.銀行存款利率C.市場平均投資收益率D.銀行貸款利率E.銀行同業(yè)拆借利率【答案】AB【解析】此題考察的是資產(chǎn)定價模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的時機本錢加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。所謂資金的時機本錢，是資金在某一段時間內(nèi)最安全和最高的投資時機的收益率。這個收益率差不多=上述無風(fēng)險的收益率，例如國債的收益率或銀行存款利率等?！究键c】2.【題干】以下房地產(chǎn)本錢費用中，應(yīng)計入竣工房屋價值的有()?！具x項】A.房屋基礎(chǔ)和構(gòu)造的投資B.土地購置費用C.城市公共配套設(shè)施建設(shè)費D.房屋水、電、衛(wèi)等附屬工程的投資E.廠房內(nèi)的工藝設(shè)備購置和安裝費用【答案】AD【解析】此題考察的是房地產(chǎn)市場指標?？⒐し课莸膬r值一般按房屋設(shè)計和預(yù)算規(guī)定的內(nèi)容計算。包括竣工房屋本身的基礎(chǔ)、構(gòu)造、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成局部而列入房屋建筑工程預(yù)算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風(fēng)設(shè)備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內(nèi)的工藝設(shè)備、工藝管線的購置和安裝、工藝設(shè)備基礎(chǔ)的建造、辦公和生活家具的購置等費用，購置土地的費用，征收補償費和場地平整的費用及城市建設(shè)配套投資?！究键c】3.【題干】關(guān)于房地產(chǎn)空間市場的說法，正確的有()?！具x項】A.存在的目的是為獲取房地產(chǎn)投資收益B.需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)C.需求者可以通過租賃來滿足其需求D.供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場E.供求關(guān)系不會影響房地產(chǎn)市場中的需求【答案】BCD【解析】此題考察的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。選項A錯誤，在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲得投資收益;選項E錯誤，空間市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求?！究键c】4.【題干】關(guān)于工程建設(shè)工程招標的說法，正確的有()?！具x項】A.法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標B.招標工程必須編制標底C.采用工程量清單招標的，工程量清單必須作為招標文件的組成局部D.采用工程量清單招標的，應(yīng)編制招標控制價E.招標控制價必須保密【答案】ACD【解析】此題考察的是工程建設(shè)招標。選相關(guān)A正確，法律、法規(guī)規(guī)定不宜公開招標的，可采取邀請招標;選項B錯誤，招標人可根據(jù)工程特點決定是否編制標底。編制標底的額，標底編制過程和標底必須保密。且一個工程只能編制一個標底;選項C正確，根據(jù)?建設(shè)工程量清單計價標準?(GB50500——2008)規(guī)定：全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設(shè)工程，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成局部，其準確性和完整性由招標人負責(zé);選項D正確，采用工程量清單招標的，應(yīng)編制招標控制價;選項E錯誤，招標控制價相當(dāng)于招標人的采購預(yù)算，同時要求其不能超過批準的概算。從招標控制價的作用，我們看出其不同于標底，無需保密?！究键c】5.【題干】根據(jù)消費者對產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場細分為()?！具x項】A.同質(zhì)偏好市場B.異質(zhì)偏好市場C.分散偏好市場D.集群偏好市場E.個體偏好市場【答案】ACD【解析】此題考察的是市場細分。產(chǎn)品屬性是影響消費者購置行為的重要因素，根據(jù)消費者對不同屬性的重視程度，可以分為三種偏好模式，即同質(zhì)偏好、分散偏好和集群偏好，相應(yīng)的就會形成不同偏好的細分市場?！究键c】6.【題干】作為一種競爭戰(zhàn)略，市場定位的主要方式有()?！具x項】A.產(chǎn)品定位B.避強定位C.競爭性定位D.對抗性定位E.重新定位【答案】BDE【解析】此題考察的是市場定位。市場定位作為一種競爭戰(zhàn)略，現(xiàn)實了一種產(chǎn)品或一家企業(yè)同類似的產(chǎn)品或企業(yè)之間的競爭關(guān)系。定位方式不同，競爭態(tài)勢不同。主要定位方式有三種：避強定位，指避開強有力的競爭對手的定位方式;對抗性定位，指與最強的競爭對手“對著干〞的定位方式;重新定位，指對銷路少、市場反響差的產(chǎn)品進展二次定位?！究键c】7.【題干】關(guān)于名義利率和實際利率關(guān)系的說法，正確的有()。【選項】A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B.當(dāng)每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率等于實際利率C.當(dāng)每年計息周期數(shù)m>1時，名義利率小于實際利率D.當(dāng)每年計息周期數(shù)趨向于無窮時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為：i=er-1E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值【答案】BCD【解析】此題考察的是名義利率與實際利率。選項A錯誤，名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;選項E錯誤，實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值?！究键c】8.【題干】房地產(chǎn)置業(yè)投資工程經(jīng)濟效果的主要表現(xiàn)形式有()?！具x項】A.銷售收入B.租金收益C.開發(fā)利潤D.物業(yè)增值E.股權(quán)增加【答案】BDE【解析】此題考察的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果那么既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時實現(xiàn)，也可以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)?！究键c】9.【題干】關(guān)于現(xiàn)金回報率的說法，正確的有()。【選項】A.現(xiàn)金回報率是年凈收入與初始權(quán)益資本的比率B.現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率C.現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響D.現(xiàn)金回報率中的現(xiàn)金報酬包含了物業(yè)升值帶來的收益E.現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資工程的盈利能力【答案】BCE【解析】此題考察的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。選項A錯誤，投資回報率是每年所獲得的凈收益與初始投入的收益資本的比率;選項B正確，現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率與稅后現(xiàn)金回報率;選項C正確，現(xiàn)金回報率考慮了還本付息的影響;選項D錯誤，投資回報率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報率的現(xiàn)金報酬不包含物業(yè)升值帶來的收益;選項E正確，現(xiàn)金回報率能反映置業(yè)投資工程的盈利能力【考點】10.【題干】以下不確定性因素中，影響房地產(chǎn)置業(yè)投資工程財務(wù)評價的結(jié)果的有()?！具x項】A.權(quán)益投資比率B.空置率C.土地費用D.容積率E.運營費用【答案】ABE【解析】此題考察的是房地產(chǎn)置業(yè)投資工程的主要不確定因素。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資工程，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定因素包括：購置價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。【考點】12.【題干】假設(shè)房地產(chǎn)投資工程的財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率，以財務(wù)凈現(xiàn)值判斷風(fēng)險正確的有()?！具x項】A.標準差系數(shù)越大，風(fēng)險越小B.累積概率值越大，風(fēng)險越小C.標準差越小，風(fēng)險越小D.標準差越大，風(fēng)險越小E.標準差系數(shù)越小，風(fēng)險越小【答案】BE【解析】此題考察的是概率分析中的期望值法。選項B正確，計算凈現(xiàn)值大于或者等于零時的累積概率，累積概率值越大，工程所承擔(dān)的風(fēng)險就越小;選項E正確，標準差系數(shù)越小，風(fēng)險越小。凈現(xiàn)值標準差所反映每年各種情況下凈現(xiàn)值的離散程度和整個工程壽命周期各年凈現(xiàn)值的離散程度，在一定的程度上，能夠說明工程風(fēng)險的大小。但由于凈現(xiàn)值標準差的大