營銷策劃方案民生金融大廈項目2015年09月08日1問題及目標界定項目詮釋1123456項目客戶思考項目總體運營策略市場環(huán)境及競爭目錄項目整體定位PART-1項目詮釋聚焦地塊項目屬性主要經濟技術指標建筑面積79053.29可售面積293296~18層面積27729地理位置：本項目地塊所處的位置絕佳，處于純CBD最后一塊寫字樓用地，項目極度優(yōu)越的地段使本項目有極大的利潤空間和升值潛力。本案九如路項目概況千璽廣場四十七中前寫字樓區(qū)域分布寫字樓漂移寫字樓升級引擎區(qū)商務圈現在：以大體量的商務樓群為核心的寫字樓區(qū)。文化路商務圈經三路商務圈裕達國貿紫荊山路商務圈未來路商務圈歷史：以路為基本要素的商務區(qū),以代表性寫字樓為核心的商務區(qū)。金水路商務圈1.2劣勢分析（W）

1.1優(yōu)勢分析（S）項目SWOT分析某省市主流價值地，CBD核心區(qū)位，升值潛力巨大；項某省市場稀缺，價值與時凸顯；項目緊臨地鐵1、4號線，快捷立體交通為項目價值提速；項目西觀如意湖，東眺東運河，南望熊耳河，處金三角純生態(tài)自然水領地，舒適怡人的外部空間環(huán)境；會展中心、藝術中心、商業(yè)中心等成熟奢華配套，尖端商務環(huán)境，提升項目價值；隨著CBD日益成熟，入駐企業(yè)的增加，區(qū)的價值和人氣都將大幅提升，帶動項目商務價值提升。項目套尚不成熟，現有商務氛圍不足；項目產品規(guī)劃不足以支撐項目高端商務價值；項目價值需要重新定義。1.4威脅分析（T）

1.3機會分析（O）項目SWOT分析CBD最后少數幾棟商務樓之一，極其稀缺；新政對住宅投資的抑制，為商業(yè)辦公帶來機會；市場出現空白點，為項目帶來發(fā)展空間；千璽廣場價格標桿極大的拉升了區(qū)某省市場價值。區(qū)域內的其他類型物業(yè)價值對項目客流的分流；政策的不某省市場帶來不確定因素；同類某省市場競爭。PART-2問題及目標界定項目面臨問題項目目標項目核心問題

從項目簡略掃描，我們不難發(fā)現，項目基礎素質較好，絕佳的地理位置，賦予了本項目未來巨大的升值潛力，如此一塊地，我們的問題不僅僅是如何保證高額的利潤

，而我們的目標是：實現項目最大的土地價值做出區(qū)域內頂端的產品取得最大化的開發(fā)回報那么，如何實現我們的差異化和最大價值化？我們的目標保證是差異化營銷新模式資源整合地段價值產品特色服務增值【地段】炒作絢爛本項目的地段價值，突顯本項目的稀缺性！提煉土地價值【產品】產品差異化合理規(guī)劃設計本項目的產品，做出自己的特色，突現差異化【服務】

服務？如何通過營銷模式和后期的服務，實現對客戶的增值感和信心！營銷模式的創(chuàng)新和后期的服務保證PART-某省市場環(huán)境及競爭某省市場分析競爭環(huán)境分析某省市場分析宏觀經濟環(huán)境掃描寫字樓市場分析GDP增速與房地產發(fā)展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4,000US$4000-8,000US$08000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產發(fā)展關系宏觀經濟環(huán)境掃描某省市場發(fā)展預警系統(tǒng)判斷--

地產處于快速發(fā)展期某省市場各發(fā)展階段特征分析：發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個產業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費者收入水平提高某省市場發(fā)展出現不平衡，地段價值開始某省市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。某省市場、某省市場規(guī)范操作；政府對房地產業(yè)的調控主要某省市規(guī)劃及土地供應等宏觀調控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。某省市場某省市場交市場為大地產商所主導某省市場與某省市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競爭條件有實力競爭者較少；需求某省市場結構單一。大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求某省市場細分顯現；某省市場份額的競爭為主。競爭者數量某省市場細分充分，占有新某省市場較難；開發(fā)商注重效益/低成本。競爭者數量進一步減少，消費者需求減少。需求特征滿足基本生活需求，客戶結構簡單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結構復雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應特征單純數量型，產品形式單一，基本無附加值。產品大量出現，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數量與質量并重；產品附加值出現并提高。產品注重質量，價值構成廣泛，產品附加值很好體現。產品形式極為豐富，高質量。于平穩(wěn)發(fā)展階段宏觀經濟環(huán)境掃描三產分布比例—

第三產業(yè)結構及增長比較穩(wěn)定，變化較小

第二產業(yè)占GDP比重逐漸上升，說明工業(yè)某省市的主導產業(yè)近年來第一產業(yè)和第三產業(yè)比例均小幅下降第一產業(yè)比重較低第三產業(yè)結構相對穩(wěn)定，近年變化較小自2000年以來，第一產業(yè)的比重有所下降，與此同時第二產業(yè)的比率波動上升宏觀經濟環(huán)境掃描數據來源某省市統(tǒng)計年鑒

第三產業(yè)總量反映字樓整體容量處于中等，經驗值反映省市場相對于整體某省市場處于較低水平三產GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(元/平米)R=R寫字樓相對發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低=60/4244=1.4%2008年第三產業(yè)GDP總值853.9億元，寫字樓整體容量處于中等宏觀經濟環(huán)境掃描宏觀經濟環(huán)境掃描寫字樓市場分析某省市場分析樓盤名稱建筑面積(平方米)發(fā)售時間銷售率(%)成交價格(元/平方)銷售速度國際企業(yè)中心10000004年10月95％45004280永和國際3000004年8月90％40001100藍碼地5600005年7月95％65002200綠地峰會天下5200006年10月85％61004900浦發(fā)國際5000006年10月99％60006200省匯中心7500006年10月95％以上58007900財富廣場2期10000005年11月95％以上53006300盛潤白宮14000008年初96%89005833楷林國際7800008年中旬95%10000[現銷售價]4333榮勛贏座5900008年中旬100%80004900千璽廣場2400002010年5月30000銷售速度某省市場的月均銷售速度：4795平方米[從開盤計算]字樓分布圖區(qū)中原區(qū)金水區(qū)管城區(qū)二七區(qū)按照物業(yè)檔次、目前售價/租金將板塊分級2.0—2.52.5—3.01.0—2.07000—90009000—250006000—8000金水區(qū)板塊——端寫字樓最為集中的的商務圈。行政導向某省市機關商業(yè)、交通配套成，商務氛圍濃第一層級核心驅動力未來發(fā)展趨勢租金：2.0-2.8元/m2/天，售價：7000-9000元/m2物業(yè)管理費：1-1.5元/m2/月租金/售價行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產、保險、文化傳播等；客戶：國際國內知名企業(yè)駐杭機構某省市某省市著名企業(yè)；以行業(yè)內的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質及配套、交通的成熟度：客戶特征未來5年內將繼續(xù)保持領先地位；土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限；租售狀況高品質的物業(yè)招租良好，出租率在85％以上；銷售客戶以自用客戶為主；金水路農業(yè)路北環(huán)花園路文化路經三路中州大道項目名稱貿中心信息大廈圖示某著名企業(yè)開發(fā)商某著名企業(yè)農業(yè)路與花園路交叉口位置花園路北環(huán)交叉口29層/3.5m，7萬平商業(yè)層數/層高28層/2.8m，群房4層70年產權產權年限40年產權中央空調空調中央空調6部電梯5部規(guī)模大型綜合體項目體量近50萬，2棟寫字樓約8萬㎡1棟，占地9112㎡，總建面4.16萬㎡,5～28層為純寫字樓售/租價格0.9-1.2元/㎡

天1.2元/㎡

天售/租率出售率90％出租率90％裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點超大型綜合體項目，配有7萬平方的商業(yè)面積,配套完善唯一專于商務用途的寫字樓花園路經典寫字樓掃描項目名稱廣匯國貿大廈財富廣場圖示某著名企業(yè)開發(fā)商鑫廣河南置業(yè)經三路緯五路交叉口位置經三路農業(yè)路22層/2.9m，群房3層層數/層高24層/2.8m，群房3層50年產權產權年限70年產權分戶空調空調中央空調7部電梯每棟2部愛登寶電梯規(guī)模主樓22層，西樓12層、北12層。建面約為6萬㎡，7棟，建面約為18萬㎡,售/租價格租金1.9元/㎡

天租金0.9-1.2元/㎡

天售/租率90%以上銷售率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點“經三路”、純寫字樓辦公寫字樓項目經三路大型純寫字樓經三路經典寫字樓掃描項目名稱浦發(fā)國際大廈未來大廈圖示名門地產開發(fā)商商品交金水路玨鳳路交叉口位置未來大道近緯四中路27層/2.8m層數/層高23層/2.5m40年產權產權年限40年產權分戶空調空調中央空調9部電梯7規(guī)模主樓27層，附樓11層，建筑面積6萬平方1棟，建面約為6萬㎡,售/租價格售價6000元/㎡[開盤時銷售價格]租金2.8元/㎡

天售/租率銷售率90%以上出租率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點金融總部級寫字樓租賃型辦公樓金水區(qū)其他經典寫字樓掃描區(qū)板塊——具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅杖Γ饕蓵箻I(yè)帶動區(qū)域發(fā)展，代表來寫字樓最高水平的CBD區(qū)政府導向，會展業(yè)帶動成熟公建配套高檔住宅區(qū)第二層級核心驅動力未來發(fā)展趨勢租金：2.5-3.0元/m2/天售價：9000-25000元/m2物業(yè)管理費：1.2-2元/m2/月租金/售價行業(yè)：區(qū)域內國際會展中心的帶動相關行業(yè)，如會展，貿；客戶：國際國內知名企業(yè)駐杭機構、以行業(yè)內的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質客戶特征未來5年內將繼續(xù)保持領先地位；土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限；租售狀況交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在50％左右；銷售狀況較好，以投資客戶為主；區(qū)—來最具活力商務板塊本案海逸名門千璽廣場世紀峰會藍碼地王大廈樂地金融中心CBD各發(fā)展階段客戶分布特征

高比例投資客——中型服務性企業(yè)——500強實業(yè)型企業(yè)雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2007年2012年市場投資價值認同低中高投資比例低高低產業(yè)類型第二產業(yè)：生產型某省市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司第三產業(yè)：服務于第二產業(yè)——咨詢、物流、貿業(yè)第三產業(yè)：金融相關的行業(yè)產業(yè)表現科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等咨詢顧問公司、設計單位、會計事務所、律師事務所、物業(yè)公司、進出口貿等銀行、證券、保險等公司企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司2002年區(qū)正處于發(fā)展中的CBD階段區(qū)CBD已形成規(guī)模效應某省市場信心CBD地區(qū)由內、外環(huán)兩條環(huán)路組成，建成60幢高檔商業(yè)樓宇；經過7年的大規(guī)模建設，CBD已經完成了寫字樓和公寓的建設并部分投入使用，某省市場對新區(qū)開發(fā)的信心。項目名稱綠地峰會天下藍瑪地圖示綠地集團開發(fā)商億房地產有線公司CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)30層/3.7m層數/層高30層/3.6m40年產權產權年限40年產權中央空調空調中央空調6部電梯6部規(guī)模2棟，約10萬㎡1棟，5.6萬㎡售/租價格6200元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天

]原售價6000-6500元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天

]售/租率已銷售完畢[以上價格為開盤價]銷售完畢裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點地理位置，規(guī)模，開發(fā)商品牌中原首座全鋼結構寫字樓，玻璃幕墻

區(qū)CBD代表樓盤項目名稱順馳第一國際新芒果大廈圖示某著名企業(yè)

開發(fā)商某著名企業(yè)

CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)27層/4.1米層數/層高30層/3.5米40年產權產權年限40年產權中央空調空調中央空調10部電梯5部規(guī)模1棟，5.8萬㎡建面約4.6萬㎡售/租價格6100[開盤銷售價格]售價6300元/㎡[開盤銷售價格]售/租率售完銷售完畢裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修核心賣點開發(fā)商品牌，地域前景區(qū)CBD代表樓盤西北區(qū)板塊——現存寫字樓陳舊且品質不高物業(yè)形態(tài)以商住的形式為主，客戶外溢。傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟市政府行政配套核心驅動力未來發(fā)展趨勢租金/售價潛在供應規(guī)模小，客戶外溢，出租率下降客戶將存在外遷區(qū)或金水區(qū)板塊現象租售狀況平均出租率在60％以上；在售樓盤較少租金：集中于0.5-1.2元/m2/天；售價：5000-6000元/m2；物業(yè)管理費：0.6-1元/m2/月行業(yè)：以貿易、信息科技、廣告及政府類相關企業(yè)為主，客戶：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主；辦公成本較低比相對金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一客戶特征第三層級項目名稱華林新時代廣場福華中心圖示著名企業(yè)

開發(fā)商某著名企業(yè)紫荊山路商城路位置紫荊山路東大街21層/5.2m層數/層高27層/3.2m70年產權產權年限70年產權分體空調空調分體空調7部電梯6部規(guī)模1棟21層,總面積5萬㎡1棟27層、總建面5.4萬㎡,售/租價格1.3元/㎡

天1.3元/㎡

天售/租率50%95％以上裝修狀況精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣點5．2米LOFT，可以分隔二層

全新復合新OFFICE經典寫字樓掃描項目名稱裕達國貿大廈金運大廈圖示河南裕達國貿置業(yè)開發(fā)商某著名企業(yè)中原路220號位置二七路49層/3.6米層數/層高32層50年產權產權年限50年產權中央空調空調21部電梯規(guī)模1棟，160000萬㎡1棟，5.8萬㎡售/租價格3元/㎡/天0.6元/㎡/天售/租率95%以上銷售完畢裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位簡裝修核心賣點高檔酒店作為成熟配套成功銷售爛尾樓經典寫字樓掃描PART-4項目客戶思考【核心賣點分析】CBD最后一塊寫字樓用地價值所在；三條河流圍繞的綠化生態(tài)及未來規(guī)劃發(fā)展；會展中心、文化中心、藝術中心、商務中心的旗艦級配套；宜的教育資源；高端5A級寫字樓，獨有的管理模式，稀缺就是生產力；一切與地段、資源有關！【核心價值提煉】

區(qū)域未來價值入核心輻射連綿發(fā)展的衛(wèi)星擴階段，項目區(qū)域是具潛力的核發(fā)展片區(qū)；未來發(fā)展空間巨大。

項目產品價值占據CBD商務核某省市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬級成熟配套之上，全球頂級智能生態(tài)商務聚合體；

項目配套價值會展中心、藝術中心、商業(yè)中心、文化中心、商務中心、歷史中心，六心璀璨之中。

項目環(huán)境價值如意湖，東運河，熊耳河，金三角純生態(tài)詩意辦公美景地。

項目投資價值項目優(yōu)質資產可持價值與未來可持續(xù)增長空間。區(qū)域、高端、稀缺、生態(tài)優(yōu)勢1:絕品地段、商務氛圍優(yōu)勢2：生態(tài)環(huán)境·投資回報率高與此相匹配的客戶在哪里？【客戶分析】項目最能打動客戶的核心優(yōu)勢：大規(guī)?？鐕究蛻糁械日彴雽涌蛻舴指钍綄懽珠g客戶某省市場有實力的企業(yè)，通常與政府或壟斷性資源關系密切，地方利稅大戶，談判議價能力較強行業(yè)中較具競爭力和影響力的企業(yè)，有一定知名度和實力，購買能力較強；機構或個人投資者中小型成長企業(yè)購買能力及企業(yè)實力企業(yè)需求及購買頻率寫字樓產品將面對三類客戶群的商務空間需求目標客群定位問題：誰是目前本項目的主力客戶群？目標客戶決策要素投資機構或個人投資者全部或部分出租，以期租金回報1、控制總價與回報期2、具有持有增值潛力3、具有較明顯的商業(yè)回報前景自用行業(yè)領先企業(yè)或實力競爭者擴遷需求1、企業(yè)獨特性充分體現2、物業(yè)可定制化程度較高3、購買投資與企業(yè)戰(zhàn)略的平衡成長型中等企業(yè)升級使用1、總價相對較低2、極高檔的物業(yè)外觀形象3、有良好的物管服務品質4、配套及公共交通便利5、企業(yè)獨立形象結論：從購買目的角度可將客戶分兩大類三小類：A投資客戶（機構或個人投資者）；B自用客戶（擴購買、升級導致購買）機構投資者增多，”大單”成交數量上升，寫字樓整售將逐步發(fā)展成為辦某省市某省市場增長點本區(qū)域人群CBD的公司，想搬遷成立大型辦公場所千璽廣場等買不到滿意房源的客戶臨近區(qū)域在金水區(qū)辦公的公司，想遷往，購買辦公場所

其他外來的大型公司入駐某省市某省市份的投資客項目目標人群來源項目客戶群分析問卷調查樣本：選取金水區(qū)、區(qū)內代表性寫字樓客戶調查內容：1、客戶購買需求分析2、客戶購買渠道分析3、客戶基礎背景調查調查目的：了解客戶需求，對本項目定位有很強指導意義。調查數量：本次問卷調查共200份，回收有效問卷178份。分析工具：Excel軟件附：問卷調查統(tǒng)計說明成長型公司占主流需求面積60-300平方米的成長型公司占主流；目前大部分客戶對金水區(qū)和區(qū)認可度高。客戶購買需求分析表1：購買面積(平方米)表2：購買區(qū)域客戶購買需求分析表3：購買單價表4：購買總價5000-8000元為主50-200萬元為主客戶購買需求分析表5：購買樓層選擇選擇中低區(qū)為主，注重性價比表6：寫字樓氣質喜好客戶喜歡的寫字樓氣質大氣尊貴型占34%，其次是現代簡約型?？蛻糍徺I需求分析表7：配套設施需求客戶對配套設施需求前三位的是：銀行、商場、商務中心客戶購買需求分析表8：項目本體條件客戶最關注的項目本體條件：電梯、停車位、物業(yè)管理客戶購買需求分析表9：項目外部條件客戶最關注的項目外部條件：商務氛圍、境、交通配套省市場的主流客戶細分其中排名前五位的分別是：1、貿司（批發(fā)零售業(yè)）是最多的公司；2、IT及通訊業(yè)3、廣告企劃4、金融及各種咨詢服務業(yè)5、建筑及裝飾某省市場需求特點——客戶細分客戶群客戶群特征描述影響置業(yè)的主要因素運營費低功能完善提升形象配套交通通暢投資回報片區(qū)前景景觀

貿易、咨詢、事務所、廣告等服務業(yè)成長型企業(yè)公司已經初具規(guī)某省市場站穩(wěn)腳跟后準備再上臺階。希望能夠改善辦公環(huán)境和企業(yè)形象，但又受限于現金流的約束承受高端寫字樓的支出比較困難。☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆成熟型IT企業(yè)公司業(yè)務增長很快，目前的辦公空間有限，境較差☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆☆異地公司單位駐事處因為工作長期往返兩地出差，一般會在業(yè)☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆投資客資金充裕尋找最佳的投資的對象☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆過渡家庭物業(yè)過渡使用將來用作出租☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆SOHO一族主要從事創(chuàng)作、設計一類的相對獨立的工作生活工作時間很隨意☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆公某省市場的中高端客戶——主要是智力密集型的事務所、IT、咨詢廣告以及大型企業(yè)的辦事處PART-5項目整體定位純CBD最后巨獻·全球頂級智能生態(tài)商務樓項目營銷主題提煉區(qū)域、稀缺，CBD唯一產品高端生態(tài)、人文配套高端產品項目產品定位本項目寫字樓檔次定位通過客戶需求強化設計要點硬件配置外立面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標準:電梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設計等候時間空調：系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式網絡地板：地板類型、離地面高度、實用性配套設施：會議室、商務中心、餐飲、必要辦公生活配套商店軟件配置物業(yè)服務：管理服務方式、物業(yè)管理公司、特色服務智能化系統(tǒng)：5A智能化發(fā)展商品牌：發(fā)展商曾經運作項目口碑大堂電梯間衛(wèi)生間甲級樓宇要素客戶“埋單”的原因，也是項目賣點的來源物業(yè)形象關鍵詞車行大堂：考慮因素：CBD甲級寫字樓大部分沒有車行大堂，該項目設置車行大堂，增加項目賣點，體現開發(fā)商注重品質，讓項目在同質產品中脫穎而出。建議要點：車行大堂的設計需要注意雨篷的設置；車行大堂的設計需要考慮明確的人車分流，使車行動線與人行動線互不干擾；硬件配置通過交通障礙物或圍欄的設置實現人車分流人行道車行道同質產品中脫穎而出

——體現尊貴的車行大堂廣州中泰國際廣場車行大堂設計項目地址廣州火車東站西側規(guī)模及類型45層超高層寫字樓結構類型框筒結構樓體高度210m容積率6.95建筑面積100000㎡標準層面積2800㎡標準層層高3.85m標準層凈高27車位600空調分戶式中央空調電梯20臺日立電梯廳分區(qū)?？靠蛻羟闆r寶潔、思科、某著名企業(yè)、迪斯尼、瑞士銀行、安永、中國質量認證中心、日立數據、夏普、京瓷租售情況：只租不售入駐率約90％管理費29元/月·㎡基本數據：車行大堂案例人行道車行道中泰國際進駐的優(yōu)質客戶數不勝數，這與大廈注重細節(jié)設計密不可分，車行大堂就是其中一個細節(jié)讓客戶充分感知到一種尊貴感簡約大氣的電梯間

——延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設計風格電梯間考慮因素：電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時與大堂整體效果融合；建議要點：設計風格簡約，大氣，避免細部的復雜處理，方便后期物業(yè)管理。電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協調的地面裝修，形成特有商務特質。硬件配置國際品牌標志、國內品牌價格

——選擇價格相對較低日本三菱品牌電梯考慮因素：電梯品牌是客戶感知寫字樓品質的關鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國產名牌電梯會在電梯銘牌上標注國內產地，影響客戶認知，通力電梯95%以上為進口部件，國內組裝，貼原裝銘牌）建議要點：品牌：選用三菱電梯內裝：電梯內可裝設小液晶屏，播放對外牌某省市行情、天氣預報等商務信息；內裝材質盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質，增加轎廂尺度空間，風格簡單，期管理和清潔；電梯內設置空調及音樂系統(tǒng)。指標設置：電梯設計等候時間小于45”；電梯最小速度不小于2.5m/s（甲級寫字樓的最低標準）?！蘓RV分戶計量空調系某省市場主流需求，建議部分樓層配置24小時獨立網絡機房空調為適應現代企業(yè)（尤其是跨國公司、全國性公司、信息科技類公司、咨詢服務類公司）的信息辦公需求，建議部分樓層設置24小時獨立網絡機房空調（企業(yè)的網絡機房通常需24小時運轉；因此必須配備24小時空調避免設備過熱受損），成為吸引大客戶的特色賣點；網絡機房空調設置在不適合員工辦公的位置，如空調室外機附近。根據客戶需求分而治之

——選擇按電費計量的變頻VRV空調空調選擇：考慮因素：

空調的運行模式和計量方式直接影響著企業(yè)運營成本，其設置往往是客戶進入購買決定階段最為關注的問題之一，變頻VRV空調以其合理的計費和顯著的變頻節(jié)能功某省市場青睞建議要點：

公共空間均安設新風系統(tǒng)和中央空調寫字樓部分按電量計費，計費點盡可能按產權單位劃分，公共空間通過物業(yè)管理費分時段收??；提供24小時全天候服務，無時差辦公，滿足不同類型公司需求；在條件允況下盡量選用進口設備。高性價比創(chuàng)新建材，降低雙方營運成本

——選擇價廉物美的網絡地板網格地板考慮因素：網絡地板有利于降低企業(yè)二次裝修成本，為客戶贏得最大的利益；作為一個衡量甲級寫字樓的重要指標，對于后期營銷推廣有一定的促進作用。網絡地板有工廠定制的專業(yè)地板，成本較高，也有現場施工制作的網絡地板，成本低但效果明顯，性價比高。網格地臺建議：建議在實現網絡地板作用的前提下，盡某省市建筑成本。建議本項目采用預留10公分的地臺設計，既實現了網絡地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右圖示）建議本項目根據走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網絡地臺。本項目在預留足夠的網絡走線空間前提下某省市凈高空間，建議只留10公分地臺空間。預留10公分高度，用鋼架搭成的網絡架空地臺硬件配置廣州發(fā)展中心網絡地臺圖廣州發(fā)展中心網絡地臺圖容的甲級寫字樓細節(jié)

——衛(wèi)生間細節(jié)之處體現品質高低衛(wèi)生間考慮因素：細節(jié)決定成敗，洗手間設計是最容的細節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方。建議要點：設施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設置玄關和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機，選用感應式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等；衛(wèi)生間的裝修色調、采光色調與公共部分要求協調統(tǒng)一。硬件配置細節(jié)決定甲級形象

——國際化的公共導視系統(tǒng)公共導視