城投·雙鳳村項目住宅市場調(diào)研報告中原地產(chǎn)昆明對昆明市目前低、中、高檔寫字樓市場供應情況及租售情況進行實地調(diào)查，對昆明寫字樓的租賃情況和客戶信息進行系統(tǒng)分析，為本項目寫字樓規(guī)劃提供建議。物業(yè)選取范圍：昆明主城區(qū)主要寫字樓，包括純寫字樓、商住型寫字樓、完成60余座。調(diào)查方式：實地調(diào)研、二手資料收集本次調(diào)研區(qū)域：北市區(qū)、中市區(qū)、南市區(qū)調(diào)研目的：

報告思路：一、昆明寫字樓市場概述二、寫字樓經(jīng)營狀況分析三、寫字樓客戶分析四、片區(qū)寫字樓市場機會分析五、昆明市發(fā)展現(xiàn)狀六、本項目市場機會及發(fā)展方向建議昆明市寫字樓市場綜述Part1昆明市寫字樓市場綜述：

——昆明寫字樓市場從停滯不前逐漸向蓬勃發(fā)展從昆明近20年市場來看，99年世博會之前寫字樓開發(fā)放量急速；此后幾年，昆明寫字樓市場則幾乎處于停滯狀態(tài)。不過由于昆明處于全國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域之一，承接著中國內(nèi)地與東盟的經(jīng)濟往來，歐亞大陸橋、9+2泛珠三角經(jīng)濟區(qū)、10+1東盟經(jīng)濟圈……隨著城市形象的提升，商務投資市場及環(huán)境的日臻完善，優(yōu)越的宏觀經(jīng)濟環(huán)境也進一步激發(fā)出昆明的商業(yè)活力，越來越多的跨國企業(yè)、國內(nèi)實力企業(yè)開始聚集昆明。私營企業(yè)比例的增大和服務性智力密集型企業(yè)的增多，加大了對中、高檔寫字樓的消費，成為市場需求的重要支撐。在昆明寫字樓市場歷經(jīng)數(shù)年舊有產(chǎn)品的消化后，目前市場已處于銷售斷檔期。2007年至今，頤高數(shù)碼中心、北辰財富中心、順城、星都國際總部、俊發(fā)中心等新型高端寫字樓的逐步面世，標志著昆明寫字樓市場已邁向蓬勃發(fā)展的第一步。昆明寫字樓發(fā)展歷程——昆明商務市場趨于成熟化1997年1999年2000年80年代2009年萌芽期啟動期成熟期2008年發(fā)展期寫字樓定向開發(fā)初步成雛，硬件配置逐步專業(yè)化配套日益成熟，硬件配置跨入新時代產(chǎn)品多元化發(fā)展，配套完善度；商務聚焦度幻想時代概念時代產(chǎn)品時代資源時代昆明市寫字樓區(qū)域供應：中心區(qū)聯(lián)盟商圈世紀城版塊滇池路、廣福路版塊北辰商圈區(qū)域供應分庭抗爭：中心區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)齊頭并進本次調(diào)研采集寫字樓數(shù)據(jù)共60份：其中中心區(qū)39份；南市區(qū)7份北市區(qū)14份其中在售或展示期寫字樓15個占25%，在用商住樓9個占15%。昆明市主要寫字樓分布：——老盤集中在中心區(qū)，北市區(qū)和南市區(qū)將成將來主要區(qū)域昆明寫字樓以中心區(qū)為主，其次為南北西東。寫字樓的核心區(qū)處在青年路、威遠街、正義路與金碧路所圍的商圈中。在這一區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)分布最為密集，其建筑都是地標性建筑和大型的辦公綜合體，其商務環(huán)境成熟，商務氛圍、交通狀況、產(chǎn)業(yè)鏈條完備，社會認知性強，人流集中；當然在此區(qū)域，地價高、租金高，同時還有交通擁擠、停車不便等缺點。昆明市寫字樓市場的發(fā)展趨勢：——寫字樓數(shù)量和高度逐年升級2000年的時候，昆明市區(qū)10層以上用于辦公的物業(yè)數(shù)量是45個（除酒店），目前已經(jīng)上升到100多個（除酒店），增加率為122％。寫字樓高度平均以每年21.8％的比率上升，平均層數(shù)為19.7層.昆明市寫字樓市場發(fā)展趨勢：——昆明寫字樓將伴隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展寫字樓市場發(fā)展很大程度上靠第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動，如商業(yè)、貿(mào)易、顧問服務、咨詢行業(yè)等。目前，我國第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟產(chǎn)值的比重較發(fā)達國家低，從趨勢上來說，寫字樓有市場空間。目前，第三產(chǎn)業(yè)在昆明市場已經(jīng)得到了長足的發(fā)展，昆明市中心寫字樓密集，而投資、顧問咨詢、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)公司在昆明寫字樓租賃市場上占據(jù)了相當大的比例。主題化——專門針對文化、教育產(chǎn)業(yè)的主題式辦公樓

個性化——在室內(nèi)空間設置、服務配套等方面強調(diào)個性特色

生態(tài)化——改善辦公室空間中陽光、空氣和生態(tài)環(huán)境，引入共享化平臺

人性化——充分考慮客戶辦公形態(tài)，商務形態(tài)和生活形態(tài)形成主題化、個性化、人性化、生態(tài)化、共享化極強的新型辦公形態(tài)和首家主題式辦公樓

昆明市寫字樓市場發(fā)展趨勢：——未來型寫字樓偏向主題化、個性化、生態(tài)化和人性化發(fā)展小結(jié)昆明寫字樓從停滯不前逐漸向蓬勃發(fā)展；昆明商務市場趨于成熟化；商圈多元化帶動寫字樓多元化發(fā)展趨勢，除中心區(qū)外，南市區(qū)和北市區(qū)是未來寫字樓主要聚集地；目前寫字樓市場舊盤集中在中心區(qū)，北市區(qū)和南市區(qū)將成將來主要區(qū)域；昆明寫字樓將伴隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展；未來型寫字樓偏向主題化、個性化、生態(tài)化和人性化發(fā)展寫字樓經(jīng)營狀況分析Part2寫字樓租賃狀況分析：——昆明寫字樓租金逐年上漲近年來寫字樓租金呈良性上漲趨勢從昆明純寫字樓的市場平均租金水平來看，2006年昆明市平均租金水平在35.36元/㎡/月，2007年昆明市平均租金水平為37.97元/㎡/月，上漲率為7.4%；2008年昆明市平均租金水平為39.76元/㎡/月，上漲率為8.3%。寫字樓租賃狀況分析：——寫字樓市場總體入住率較高，中端寫字樓市場基本達到飽和，高端和低端寫字樓入住率也達到90%以上。項目名稱檔次租金入住率華爾貝大廈低25-4090%世紀廣場低35-4090%金泰大廈低25-3090%滇黔桂石油大廈低20100%金太陽低3590%項目名稱檔次租金入住率移動大廈中50100%華爾頓大廈中45-60100%柏聯(lián)廣場中60-6595%建工大廈中30100%銀座office中35-4090%項目名稱檔次租金入住率環(huán)球金融大廈高75-8080%順城雙塔高90-11070%志遠大廈高55-6095%俊發(fā)中心高80-120僅三個企業(yè)入駐國際友聯(lián)大廈高55-6090%北辰財富中心高60-7090%紅塔大廈高80-9098%官房廣場高60100%由表可以看出，昆明市中端寫字樓的入住率要高于低端寫字樓和高端寫字樓，說明昆明市大部分企業(yè)還是比較能接受中端寫字樓的租金價格。寫字樓租賃狀況分析：——昆明寫字樓目前仍舊以中低端為主從調(diào)研結(jié)果來看，目前寫字樓仍舊以中低端為主，租金集中在20-40元/㎡之間，占51%，中高端寫字樓租金在41-60元/㎡，占35%。不過隨著客戶對寫字樓的要求越來越高和未來寫字樓供應來看，高端寫字樓將會占據(jù)市場主導地位。不同硬件配套下寫字樓租金分析——寫字樓電梯配比與租金呈反比，電梯比在5000/1以下最佳從圖表中可以看出，當電梯比小于5000：1時為高端寫字樓，其租金基本都高于50元/平米。當其電梯比超過5000：1時，寫字樓為中端以下，其租金低于50元/平米。電梯比與租金呈反比關系寫字樓車位比主要集中100/1-400/1，車位比低于100/1大多為新建高端寫字樓，其租金相對也較高，當車位比高于400/1時，舊寫字樓居多，租金也相對較低。車位比主要集中在100/1-400/1不同硬件配套下寫字樓租金分析——寫字樓車位比與租金呈反比，車位比在100/1以下最佳目前在用寫字樓中大部分為開發(fā)商自己的物管公司，僅少部分新建寫字樓為物業(yè)顧問+物管模式。寫字樓名稱租金(元/㎡)數(shù)量電梯品牌自身配套外立面智能化及內(nèi)部硬件配套環(huán)球金融大廈75-803+1富士通裙樓銀行，內(nèi)設休閑中心大理石、玻璃幕墻，簡潔大氣噴淋頭、感應器、消防廣播、火災檢測器；5A智能化辦公體系，閉路電視系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、三部車輛專用電梯等，電話、寬帶文貿(mào)大廈30-352三菱銀行、婚紗涂料——

順城雙塔90-1106通力王府井百貨、銀行、餐飲等配套齊全玻璃幕墻5A智能化世紀廣場35-406三菱會議廳、員工餐廳貼磚+玻璃幕墻——華域大廈/信托大廈A35，B40-456三菱品牌衣服專賣貼磚、玻璃幕墻——

志遠大廈55-604三菱7樓商務餐廳；裙樓設有電玩、品牌衣服專賣、眼鏡店貼磚+玻璃幕墻，簡潔現(xiàn)代5A智能化辦公體系，閉路電視系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、三部車輛專用電梯等，電話、寬帶美亞大廈30-402三菱票務中心、文具店貼磚+玻璃幕墻——

新華大廈504+1奧的斯書店、銀行雙層外墻自動報警系統(tǒng)，寬帶，電話網(wǎng)絡系統(tǒng)建工大廈306三菱會議中心、休閑中心；裙樓設有銀行石材、墻磚+局部涂料噴淋頭、感應器、消防廣播、火災檢測器不同硬件配套下寫字樓租金分析——除了車位比與電梯比，智能化、外立面、配套設施等是影響寫字樓租金重要因素寫字樓名稱租金(元/㎡)數(shù)量電梯品牌自身配套外立面智能化及內(nèi)部硬件配套俊發(fā)中心80-12011三菱，觸摸式商務會所、會議中心、健身休閑中心等low-e玻璃5A智能化，分戶式VRVⅢ型智能化中央空調(diào)系統(tǒng)頤高數(shù)碼中心35-453+2/2+1富士通休閑中心；裙樓設有銀行、數(shù)碼廣場、蘇寧電器石材5A智能化，裝有消防保安監(jiān)控自動化系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)，并設有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制。重要部位均設攝像機，周邊設置紅外探測監(jiān)視系統(tǒng)，大廈中控室集中控制。北辰財富中心60-704富士通裙樓商業(yè)玻璃幕墻5A智能化辦公體系，閉路電視系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、三部車輛專用電梯等，電話、寬帶；噴淋頭、感應器、消防廣播、火災檢測器；銀座office35-402富士通會議中心、商務中心、休閑中心貼磚+玻璃幕墻噴淋頭、感應器、消防廣播、火災檢測器；電話、寬帶紅塔大廈80-905奧的斯員工餐廳；裙樓設有銀行石材+玻璃幕墻5A智能化云南城投大廈

7三菱商務中心、休閑中心；裙樓為主力商場貼磚+玻璃幕墻噴淋頭、感應器、消防廣播、火災檢測器；電話、寬帶到戶高順銘都40-45

4F裙樓，定位為購物、娛樂、餐飲、休閑玻璃幕墻加外圍鋼架5A智能化星都國際總部28-32

西子奧的斯商務中心銀行、外圍大學城配套、酒店、餐飲娛樂玻璃幕墻5A智能化5、不同硬件配套下寫字樓租金分析——除了車位比與電梯比，智能化、外立面、配套設施等是影響寫字樓租金重要因素不同管理模式下寫字樓租金分析——兩種管理模式租金下并無明顯區(qū)別，主要由于目前客戶對物業(yè)管理敏感度不高，對顧問式物管缺乏認識目前市場上大部以直接管理為主，僅少量顧問模式：如俊發(fā)中心，星都國際總部基地；俊發(fā)中心與順城雙塔相比，在租金上并無特別優(yōu)勢。主要由于目前市場上客戶對物業(yè)管理敏感度不高。另外除了俊發(fā)之外，其它實現(xiàn)高租價寫字樓無一例外是直管模式。直接管理VS顧問模式租金無明顯區(qū)別租金：90-110元/平米物管費：5.8元/平米入駐率：約75%租金：80-120元/平米物管費：10元/平米入駐率：不到25%影響寫字樓租金關鍵因素分析——地段、交通條件、價位是首要因素，對開發(fā)商品牌及智能化關注度低從左表中可以看出，地段、交通條件、價格是客戶首要選擇因素，其次硬件設施、物業(yè)管理質(zhì)量及人氣占比較高相對而言，客戶對開發(fā)商品牌、智能化系統(tǒng)關注度較低。目前昆明市所有寫字樓的整體優(yōu)勢主要在于地段、交通條件、配套設施和物業(yè)管理。同時也可以看到，這些選擇入住寫字樓的因素仍處于對寫字樓最初級的層次，因此，我們可以看到，在昆明開發(fā)高檔寫字樓巨大的發(fā)展空間和需求空間。影響寫字樓關鍵因素分析項目名稱檔次評定屬性租金水平（元/㎡）入駐率入駐時間環(huán)球金融大廈高寫字樓75-8080%2006年文化大廈低商住樓34-移動大廈中寫字樓5095%-文貿(mào)大廈中寫字樓35-巨龍大廈中商住樓50-國防大廈中寫字樓451999年三合商利寫字樓中寫字樓55-601999年豐園大廈中寫字樓401994年華爾貝大廈低商住樓25-4085%-順城雙塔高寫字樓90-11070%2009年世紀廣場低商住樓35-4090%不同區(qū)域下寫字樓租金分析——中心區(qū)寫字樓租金穩(wěn)步上升中心區(qū)寫字樓租金分析不同區(qū)域下寫字樓租金分析——中心區(qū)寫字樓租金穩(wěn)定，集中在30-50元/平方米項目名稱檔次評定屬性租金水平（元/㎡）入駐率入駐時間華域大廈/國托大廈中寫字樓A35/B40-45志遠大廈高寫字樓55-6090%2000年柏聯(lián)廣場高寫字樓60-6595%福林廣場中商住樓32-3595%2003年鴻誠廣場中商住樓35-402001年新華大廈高寫字樓5085%-建設大廈低寫字樓28-351995年建工大廈中寫字樓30100%得勝大廈低寫字樓28-30金泰大廈低寫字樓3290%2002年中心區(qū)寫字樓租金分析中心區(qū)典型樓盤分析——順城雙塔，售價高達15000元，租金90-110元/平方米項目名稱順城雙塔開發(fā)商塞倫地產(chǎn)地理位置東風西路與三市街交匯建筑面積50000平方米單層面積約1240平方米入駐時間2009年8月層高3.6米，凈層高3米物管費5.8元/平米/月寫字樓棟數(shù)2棟停車位1860個，合用電梯品牌通力電梯數(shù)量6部電梯速度2.5米/秒租金價格90-110元/平米銷售率——售賣方式售為主，租為鋪售價1.3萬元/平米入駐率70%外立面玻璃幕墻核心筒中心筒內(nèi)部配套及分布樓層共26F，內(nèi)設會議中心、咖啡廳、餐廳，另有王府井百貨、銀行、商鋪等物管公司順城物業(yè)管理入駐公司一覽分眾傳媒、南磷集團、中國銀行財富管理中心等中心區(qū)典型樓盤分析——志遠大廈初步體現(xiàn)智能化，目前仍受市場追捧，入駐率超過90%項目名稱志遠大廈開發(fā)商志遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置青年路389號建筑面積約4.6萬平方米單層面積1635㎡入駐時間2000年層高凈層高3米物管費3.5元/平米/月寫字樓棟數(shù)停車位地上30，地下70電梯品牌三菱電梯數(shù)量4電梯速度2.5米/秒租金價格55-60元/平米銷售率——售賣方式只租不賣物管公司志遠物業(yè)入駐率90%外立面貼磚+玻璃幕墻核心筒單側(cè)筒內(nèi)部配套及分布樓層7-28樓為寫字樓，7樓商務餐廳，1-6樓裙樓電玩、品牌衣服專賣、眼鏡店智能化寬帶、電視、監(jiān)控器90多個知名公司進駐百威、松下、可口可樂、夏普、香港航空、中石油、平安保險中心區(qū)典型樓盤分析——華一廣場，租金40-45元/平米，入駐率高達95%項目名稱華一廣場開發(fā)商云南華一投資集團股份有限公司地理位置青年路387號建筑面積32364平方米單層面積900平米左右入駐時間1999年層高凈層高3.3米物管費3.1元/平方米/月寫字樓棟數(shù)1棟電梯數(shù)量3電梯品牌三菱租金價格40-45元/㎡/月電梯速度2.5元/平方米入駐率95%外立面玻璃幕墻核心筒——內(nèi)部配套及分布樓層1－5層為裙樓6－25層為塔樓物管公司華一物管知名客戶進駐搜房網(wǎng)昆明公司、深圳市粵鵬建筑設計有限公司云南分公司、杭州紙友科技有限公司、飾美家裝飾、云商日盛期貨經(jīng)紀有限公司、云南金璽達進出口有限公司、昆明正地商貿(mào)有限公司、昆明優(yōu)力威爾信息系統(tǒng)有限公司、昆明海創(chuàng)科技有限公司、昆明泰尊祥和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆明新海岸出國咨詢有限公司、昆明圣地豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、云南圣威商務股份有限公司、華脈物流公司、云南國豐商務有限公司、云南光越商貿(mào)有限公司等。不同區(qū)域下寫字樓租金分析——北市區(qū)寫字樓質(zhì)高量少，租金整體較高項目名稱檔次評定屬性租金水平（元/㎡）入駐率入住時間俊發(fā)中心高寫字樓80-12024%2009年頤高數(shù)碼中心高寫字樓35-4585%2007年國際友聯(lián)大廈高寫字樓55-6090%2007年北辰財富中心高寫字樓60-7095%2007年銀座office高寫字樓35-4095%2002年欣都龍城高寫字樓————2011年財智心景高寫字樓————2011年弛宇大廈低寫字樓35-381998年北市區(qū)寫字樓租金分析北市區(qū)典型樓盤分析——銀座office,由商住用地成功轉(zhuǎn)為寫字樓，并實現(xiàn)高租金高入駐率項目名稱銀座office開發(fā)商住佳房地產(chǎn)地理位置北京路延長線建筑面積約109500平方米單層面積——入駐時間2002層高凈層高2.8米物管費2元/平方米/月寫字樓棟數(shù)1棟電梯數(shù)量2電梯品牌富士通租金價格35-40電梯速度入駐率90%外立面貼磚智能化電話、寬帶及內(nèi)部局域網(wǎng)、24小時衛(wèi)星電視；噴淋頭、感應器、消防廣播、火災檢測器內(nèi)部配套及分布樓層11F，內(nèi)設會議中心、商務中心、休閑中心，裙樓配有銀行物管公司住佳物業(yè)知名客戶進駐四川省冶金地質(zhì)堪查院昆明分院、云南寧海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、云南騰邦投資有限公司等北市區(qū)典型樓盤分析——俊發(fā)中心為高端租務寫字樓，樹立北市區(qū)租金標桿，但目前入駐率并不理想率并不理想項目名稱俊發(fā)中心開發(fā)商俊發(fā)地產(chǎn)地理位置北京路延長線建筑面積42000平方米單層面積1600平米入駐時間2009年層高4米物管費10元/平方米/月寫字樓棟數(shù)1棟電梯數(shù)量11電梯品牌三菱，觸摸式租金價格80-120元/平方米電梯速度2.5-4米/秒停車位350個左右停車費550元/月入駐率僅三家企業(yè)入駐外立面Low-e玻璃智能化5A智能化設施，分戶式VRVⅢ型智能化中央空調(diào)系統(tǒng)內(nèi)部配套及分布樓層共25F，6-18F出租，18F以上俊發(fā)辦公用，內(nèi)設健身中心、商務中心、商務會所物管公司第一太平戴維斯物業(yè)顧問知名客戶進駐俊發(fā)地產(chǎn)、華廈地產(chǎn)、國藥控股云南分公司南市區(qū)寫字樓租金分析不同區(qū)域下寫字樓租金分析——南市區(qū)在用寫字樓量少項目名稱檔次評定屬性租金水平（元/㎡）入駐率入住時間紅塔大廈高寫字樓80-9096%2000年云南城投大廈高寫字樓100%2008年順新時代高寫字樓——2010年萬裕國際商務大廈高寫字樓552005年中央金座高寫字樓————星都國際總部基地高寫字樓28-322009年奧宸財富廣場高寫字樓————2011年高順銘都高寫字樓————2011年不同區(qū)域下寫字樓租金分析——南市區(qū)在售寫字樓分析項目名稱檔次評定屬性租金水平（元/㎡）入駐率入住時間紅塔大廈高寫字樓80-9096%2000年云南城投大廈高寫字樓100%2008年順新時代高寫字樓——2010年萬裕國際商務大廈高寫字樓552005年中央金座高寫字樓————星都國際總部基地高寫字樓28-322009年奧宸財富廣場高寫字樓————2011年高順銘都高寫字樓————2011年南市區(qū)在售寫字樓分析南市區(qū)典型樓盤分析——紅塔大廈依托成熟商圈及完善的配套實現(xiàn)高租金高入駐率項目名稱紅塔大廈開發(fā)商云南紅塔集團地理位置北京路155號建筑面積單層面積入駐時間2000年層高凈層高2.4米物管費含在租金內(nèi)寫字樓棟數(shù)1棟電梯數(shù)量5電梯品牌奧的斯租金價格80-90元/平方米電梯速度——停車位90個停車費400元/月入駐率95%左右外立面石材+玻璃幕墻智能化5A智能化內(nèi)部配套及分布樓層地上共25層，內(nèi)設員工餐廳，裙樓配套有銀行物管公司紅塔物管知名客戶進駐艾默生、日立中國、華為、TCL、摩托羅拉等知名企業(yè)不同區(qū)域下寫字樓租金分析——整體租金市場理性健康，但隨著未來兩年供應量集中釋放，將引發(fā)新一輪寫字樓革命小結(jié)中心區(qū)北市區(qū)南市區(qū)中心區(qū)寫字樓量多，大量早期寫字樓和商住樓拉低了中心區(qū)寫字樓租金價格，但從整體租金及入駐率看，中心區(qū)寫字樓市場呈健康理性增長態(tài)勢北市區(qū)寫字樓發(fā)展較晚，主要集中在北辰商圈和聯(lián)盟商圈，以俊發(fā)中心和北辰財富中心及欣都龍城等為代表，北市區(qū)寫字樓將成為片區(qū)高端寫字樓聚集地南市區(qū)寫字樓發(fā)展參差不齊，早期開發(fā)的寫字樓僅紅塔大廈達到5A智能化，并實現(xiàn)高租金及入駐率。隨著星都國際總部基地、南亞風情第一城等高端寫字樓入市，將迎來新一輪寫字樓變革不同行業(yè)下寫字樓租金分析：——IT、投資、商貿(mào)和房地產(chǎn)占據(jù)著寫字樓高端市場不同行業(yè)下寫字樓租金分析：

——IT、投資、商貿(mào)和房地產(chǎn)占據(jù)著寫字樓高端市場由上表可以看出，租金在60元/㎡的高端寫字樓主要被房地產(chǎn)、IT行業(yè)、實業(yè)集團公司及一些高級管理公司所占據(jù)。租金在30元/㎡以下的寫字樓主要被一些小私營公司占據(jù)，涉及了投資、商貿(mào)、建筑工程等領域。另外，一些低端寫字樓內(nèi)還有大量培訓公司存在。小結(jié)：>昆明寫字樓租金主要集中在30-50元/平方米，新興高端寫字樓的進入帶來租金兩極化發(fā)展趨勢；>近年來昆明寫字樓入駐率及租金均呈良性上漲趨勢；>中心區(qū)寫字樓市場租金較穩(wěn)定集中在30-50元/平米，北市區(qū)整體租金較高普遍高于50元/平米，南市區(qū)參差不齊。>寫字樓客戶對物業(yè)管理敏感度低；>地段、交通條件、價格及硬件配套是影響寫字樓租金的關系因素；硬件配套中車位比在100/1以下為最佳，電梯比在5000/1以下最佳；另外寫字樓外立面、智能化、配套設施是影響租金的重要因素；寫字樓客戶分析Part3昆明寫字樓租賃客戶分析：——目前昆明寫字樓市場以IT、投資等行業(yè)進駐最多行業(yè)占比行業(yè)占比保險5.48%設計3.42%證券2.05%投資13.70%聯(lián)通0.68%礦業(yè)1.37%郵電0.68%策劃管理1.37%IT23.97%房地產(chǎn)7.53%文化傳媒2.74%實業(yè)10.27%建筑/工程3.42%醫(yī)藥2.74%商貿(mào)5.48%培訓3.42%咨詢10.27%農(nóng)業(yè)1.37%

由表可以看出，調(diào)研范圍內(nèi)寫字樓客戶主要以IT、投資行業(yè)最多，其次是咨詢公司、實業(yè)公司和房地產(chǎn)公司,表明昆明受經(jīng)濟大環(huán)境的影響下各行業(yè)投資呈穩(wěn)步上升趨勢。昆明寫字樓租賃客戶分析：——目前昆明寫字樓市場以IT、投資、實業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)進駐最多備注：IT行業(yè)主要包括科技公司、電腦公司等相關企業(yè)寫字樓客戶購買目的寫字樓購買客戶分析——75%個人購買客戶用于投資，其次為自用客戶占23%此次調(diào)查被訪業(yè)主多數(shù)在幾年前購買置業(yè)用于自住，由于昆明市在2006年后出現(xiàn)眾多景觀品質(zhì)及居住環(huán)境較好的樓盤，多數(shù)業(yè)主選擇改善居住環(huán)境，將之前購置的房屋出售或出租以用來投資。另外我們發(fā)現(xiàn)個人投資者多以小戶型面積為主，這不僅是財力的原因，也是為了規(guī)避風險的原因。寫字樓購買客戶分析——企業(yè)購買客戶中國企占45%，其次為私企占40%從圖中可看出，購買寫字樓物業(yè)的客戶中，以國營企業(yè)居多，占到45％的比例，主要原因是國營企業(yè)本身實力強大且出于資產(chǎn)方面的謹慎考慮而做出的選擇。而且購買寫字樓物業(yè)的國營企業(yè)大多是大中型企業(yè)，并以大型知名企業(yè)為主，例如銀行、網(wǎng)通等企業(yè)；其次是私營企業(yè)，而私營企業(yè)則明顯以中小型規(guī)模的，主要原因是與中小型企業(yè)成長的速度和獲取的價值有關；企業(yè)客戶購買最為謹慎的是合資及外資企業(yè)，主要原因是由于其對中國政策多變的考慮有關；而企業(yè)購買的面積多為整層購買為主，越是實力強的企業(yè)購買面積越大，而越是中小型企業(yè)則購買的面積則偏小，也就是說企業(yè)購買的面積與企業(yè)規(guī)模大小成正比。同時，我們發(fā)現(xiàn)，多數(shù)入駐企業(yè)均以租用辦公物業(yè)為主，企業(yè)投資行為很少。企業(yè)客戶購買分析寫字樓客戶關鍵敏感點分析——價格、地段交通及硬件配套物業(yè)檔次是關鍵因素價格地段位置及交通便利度硬件配套、物業(yè)檔次及物管客戶選擇寫字樓關鍵因素通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)實力機構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)；中小機構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對低、但功能適用的辦公物業(yè)；除交通便捷程度、地段位置是否處于市中心之外，周邊配套設施和辦公配套的要求也是選擇辦公場所的主要參照因素。價格始終是選擇辦公物業(yè)的重要考慮因素。在地段因素不變的情況下，大型企業(yè)首選硬件配套、物業(yè)檔次；而中小企業(yè)則以價格為首要考慮因素寫字樓客戶關鍵敏感點分析——大部分客戶選擇以租為主，寫字樓售價與年租金最佳比例為7寫字樓客戶價格敏感點寫字樓售價與租金比超過7即考慮租超過90%客戶希望以租為主在未來的兩到三年，有超過90％的客戶還是希望以租為主，他們認為寫字樓的價格仍然過高，寫字樓的售價和年租金之間的比例在7左右可以接受；低于7，客戶傾向于以租為主；高于7，達到8或10，客戶傾向于投資自己的寫字樓。即可客觀說明昆明寫字樓未來的發(fā)展還是將從以銷售為主逐漸向以持有性物業(yè)為主。以位于昆明中心區(qū)域的新興寫字樓環(huán)球金融為例，其均價約為6800元／M。年租金約為900元／M，兩者比例在7．5左右，仍處于客戶希望以租為主的象限。由于環(huán)球金融從各種外部因素及內(nèi)部環(huán)境看，可以將其歸類到昆明的甲級寫字樓，因此以環(huán)球金融在昆明寫字樓市場的地位，其售價與年租金間的比例仍處于以租為主的象限。小結(jié)：>從客戶性質(zhì)看，大部分為中小型私企；租賃客戶以IT行業(yè)為主，其次為貿(mào)易投資類及地產(chǎn)類；>購買寫字樓個人客戶中75%為投資，企業(yè)客戶以國企和私企為主；>價格、地段、硬件設施檔次及物管是寫字樓客戶首選幾大關鍵因素；>本項目潛在租賃客戶以成長型和成熟型客戶為主，購買客戶以常規(guī)投資者需求面積在200平米左右。>從潛在客戶研究看，大部分客戶將以租賃為主。昆明市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀Part4區(qū)位變化：昆明是在中國與東南亞跨邊境約240萬平方公里區(qū)域上，唯一的、也是最具有中心都會特征的城市地區(qū)。隨著連接東南亞、南亞國際大通道的建設和中國——東盟自由貿(mào)易區(qū)的開辟，昆明與周邊國家和地區(qū)貿(mào)易交流日益增加，將逐漸改變昆明處于國內(nèi)交通的末端、經(jīng)濟輻射末端的狀況。昆明市發(fā)展現(xiàn)狀：

——大環(huán)境下，昆明迎來新的發(fā)展機遇昆明城市功能定位：按照昆明社會經(jīng)濟發(fā)展目標和《昆明城市總體規(guī)劃》，城市定位為：“歷史文化名城”、“春城”、“中國面向東南亞、南亞區(qū)域性國際性商貿(mào)旅游城市，中國最適于居住與創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化開放城市和山水園林生態(tài)城市”。昆明市功能定位：

——昆明城市商業(yè)需要更大的發(fā)展（一）商務體系——承擔區(qū)域性和國際性集會展、辦公、娛樂于一體的商務中心區(qū)；（二）貿(mào)易體系——具有面向省內(nèi)外和境外的貿(mào)易功能，包括展覽中心、展銷中心、商品交易中心；（三）物流體系——發(fā)展以倉儲、運輸、信息、服務于一體的綜合性物流中心；（四）購物體系——體現(xiàn)多層次購物功能，包括各級商業(yè)零售網(wǎng)點、特色商業(yè)區(qū)和農(nóng)貿(mào)市場。昆明市發(fā)展方向：

——第三產(chǎn)業(yè)為主的綜合性商業(yè)體系建立現(xiàn)代化的城市商業(yè)控制指標體系。2010年規(guī)劃基本指標：2010年規(guī)劃人口：223萬，其中戶籍人口180萬，非戶籍人口43萬。社會消費品零售總額計劃達到630億元，年平均增長10%；人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點面積達到1平方米。至2003年9月，昆明人均擁有商業(yè)營業(yè)面積約為0.9平方米，規(guī)劃結(jié)合昆明實際和發(fā)展，參考國內(nèi)其它城市的指標，確定規(guī)劃人均擁有零售商業(yè)面積為1平方米，零售商業(yè)總面積為223萬平方米。2010年昆明市規(guī)劃基本指標：

——商業(yè)面積達到1㎡/人片區(qū)寫字樓市場機會分析Part5片區(qū)經(jīng)濟狀況：

——片區(qū)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，商業(yè)功能區(qū)不斷完善隨著昆明一戶四片規(guī)劃的實施及呈貢新城的開發(fā)，作為新舊城之間的連接帶，南市區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展也邁上一個新的臺階。并且南市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資在西山、官渡2區(qū)中都占有很大一部分內(nèi)的比例，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢，廣福路沿線各類項目進展順利。在完成東聚建材、中林建材、東聚汽配大車配件城等市場建設的同時，南市區(qū)區(qū)域性商貿(mào)中心區(qū)功能將不斷完善。昆明國際會展中心擴建項目投入使用，關上中心區(qū)會展功能進一步拓展，南市區(qū)已成為昆明會展經(jīng)濟的主戰(zhàn)場。片區(qū)物流業(yè)快速發(fā)展，完成盛達物流昆明汽車樞紐東站一期工程、云南浩宏金屬配送中心一期工程建設。在整個南市區(qū)第二第三產(chǎn)業(yè)成為推動經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，呈現(xiàn)出農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，城鄉(xiāng)市場繁榮活躍，財稅保持較快增收的良好局面。片區(qū)人口現(xiàn)狀：目前整個南市區(qū)居住人口已達50萬人。整個區(qū)域人口較為復雜，既有度假區(qū)這樣的豪宅集中區(qū)域，巫家壩、金源古鎮(zhèn)、廣衛(wèi)半島、甚至臨滇板塊又存在相當數(shù)量的農(nóng)村人口。目前在南市區(qū)購買寫字樓的客戶主要為私企老板、礦老板、職業(yè)投資客和社會白領，主要以南市區(qū)居多，其它區(qū)域也有一定數(shù)量購買者，但是數(shù)量不多?？蛻綦S著交通瓶頸的舒緩，各片區(qū)客戶流動性將加強，配套成熟區(qū)及價格低洼區(qū)將會吸納其他片區(qū)客戶入駐；片區(qū)配套設施：昆明汽車客運南站、圣堡綠醫(yī)院、昆明市勞動力市場、昆明國貿(mào)中心、山姆會員商店、寶海公園、昆明國際會展中心、昆明中玉酒店、石油賓館、空軍醫(yī)院、昆明國際會展中心酒店、云南中醫(yī)院關上校區(qū)、青海省第一測繪院昆明分院、云南省林業(yè)調(diào)查院昆明分院、官渡區(qū)農(nóng)業(yè)局、昆明機場、云南官房木業(yè)制造有限公司、飛虎賓館、養(yǎng)豬場、時家灣玻璃廠、昆明百貨采購供應倉庫、昆三十一中、前衛(wèi)二中等會展中心五彩點金苑雙鳳小學官渡區(qū)交通局怡園小區(qū)官渡區(qū)體育館官渡人民法院官渡地稅昆明機場東方醫(yī)院航空小區(qū)物流、五金、建材批發(fā)市場區(qū)機場賓館關上公園官渡區(qū)政府中玉酒店國貿(mào)酒店玫瑰灣小區(qū)由上表可以看出，區(qū)域內(nèi)的建材市場、家具市場、五金機電市場、汽車配件市場、汽配物流市場、工程機械市場等市場的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，已經(jīng)建成或者營業(yè)的市場大約有20多個。從區(qū)域的商業(yè)布局情況來看，官渡園項目區(qū)域內(nèi)及周邊集中了大量的建材、家具、汽配及機電等材料市場，呈一橫一縱“十”字狀沿昌宏路和關雨路兩路分布。從商業(yè)環(huán)境來看，這個區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚。昌宏路關雨路本項目目前本項目周邊產(chǎn)業(yè)：——項目周邊共有建材五金、汽配市場20多個本項目周邊產(chǎn)業(yè)：——建材產(chǎn)業(yè)配套不完善序號批發(fā)市場內(nèi)部規(guī)劃辦公配套1中林建材城規(guī)劃為八個區(qū)、經(jīng)營八大類：陶瓷衛(wèi)浴、板材、門窗、吊頂材料、油漆材料、五金管材無2東聚建材城五金、機電、化工、管材、陶瓷衛(wèi)浴、板材、油漆人車混行辦公居住配套3國雅建材陶瓷專業(yè)市場建材陶瓷專業(yè)市場無人車混行4博富新建材市場綜合建材人車混行無5博美建材城板材、五金、油漆等無6華洋建材城裝飾建材無由表可以看出，片區(qū)內(nèi)分布有6座建材城，占地面積較大，人車混流，交通混亂，建材城本身配套不完善，只有東聚建材城有辦公居住配套，其余市場辦公區(qū)域稀缺。建材產(chǎn)業(yè)缺乏辦公配套序號批發(fā)市場內(nèi)部規(guī)劃辦公配套1眾天輪胎市場輪胎專業(yè)市場、人車混行無2東聚汽配城小車、大車配件、4S區(qū)人車混行辦公居住配套3東聚汽配城大車配件市場大車配件、酒店辦公居住配套人車混行4曉東萬鑫汽配城大車汽配、人車混行辦公居住配套5天下行汽車超市品牌汽車、車輛維修一期可容納商品車600輛、二期可容納商品車2000輛無6昆明車城經(jīng)貿(mào)有限公司大車汽配、人車混行無7十堰汽配物流城大車汽配、人車混行無本項目周邊產(chǎn)業(yè)：——汽配產(chǎn)業(yè)辦公配套較差由表可以看出，片區(qū)內(nèi)分布有7座汽配城，較近開發(fā)的東聚汽配城配套比較完善。其它較遠時間開發(fā)的汽配城則無辦公住宅配套。汽配產(chǎn)業(yè)辦公配套較差城市發(fā)展方向：城市中心區(qū)人口密度較高，城市面貌和居住環(huán)境急需改善，隨著機場的搬遷，城市中心區(qū)人口密度將得到疏解，今后城市居住用地發(fā)展的新區(qū)域為城市的北市區(qū)、南市區(qū)以及城市東南部。商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃：昆明城市商業(yè)設置等級規(guī)劃為：市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)（社區(qū)）級商業(yè)中心、街坊商業(yè)。結(jié)合今后城市發(fā)展方向，即規(guī)劃居住人口的遷移方向，重點推進區(qū)域商業(yè)中心建設，在北市區(qū)、南市區(qū)、城市東南部春城路延長線、官渡鎮(zhèn)以北的區(qū)域，規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心。未來片區(qū)發(fā)展趨勢：

——城市整體南移，商業(yè)中心向北市區(qū)、南市區(qū)和城市東南部推進北市區(qū)東市區(qū)南市區(qū)未來片區(qū)發(fā)展趨勢：

——片區(qū)內(nèi)批零貿(mào)易專業(yè)市場規(guī)模形成官渡區(qū)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)市場多為2003年至2005年間正值官渡區(qū)提出官渡區(qū)大商圈時期形成。各類市場區(qū)域內(nèi)分布狀況：專業(yè)市場分布在機場周邊，借助機場及昌宏路的交通優(yōu)勢。專業(yè)市場涉及五金機電、裝飾建材、防水化工、陶瓷潔具、汽車銷售、汽配維修等。入住經(jīng)營商戶人群變化：入住經(jīng)營商戶隨著市場的成熟，多選擇長期經(jīng)營。物流、五金、建材批發(fā)市場區(qū)未來片區(qū)發(fā)展趨勢：

——關上片區(qū)即將改造，本項目將有機會承接會展中心衍生產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移會展中心本項目關上關上片區(qū)的商貿(mào)物流業(yè)為主的高收入人群將在附近被轉(zhuǎn)移；會展相關的產(chǎn)業(yè)也即將被轉(zhuǎn)移。昆明巫家壩機場搬遷：——取消高度限制，片區(qū)成為主城邊主要發(fā)展區(qū)域，商機涌現(xiàn)昆明新機場建設成后，巫家壩現(xiàn)有的老機場將被關閉，這一片區(qū)將繼續(xù)推行航空經(jīng)濟圈規(guī)劃，進一步整合商業(yè)、旅游業(yè)、娛樂業(yè)。機場搬遷后，片區(qū)的凈空限制將不存在，故原規(guī)劃對片區(qū)的開發(fā)控制要求根據(jù)功能轉(zhuǎn)變作出相應調(diào)整，建筑高度相應放開，該區(qū)域也將成為昆明主城不可多得的發(fā)展區(qū)域。輕軌3號線、5號線即將投入建設，省一監(jiān)、昆明監(jiān)獄等將根據(jù)昆明監(jiān)獄用地規(guī)劃統(tǒng)一搬離片區(qū)。未來片區(qū)內(nèi)將規(guī)劃設置8所中學、16所小學，機場搬遷后，局部地標性建筑可規(guī)劃到120-150米。項目未來客戶潛在供應——家居/裝飾等主題性商業(yè)、以購物、休閑和娛樂為主的社區(qū)型/次級商業(yè)區(qū)，會展補充性商務周邊舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求，房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展直接帶動家居、裝飾市場的飛速發(fā)展；人口的增加，社區(qū)性商業(yè)將有極大的發(fā)展空間，本區(qū)域較有可能形成數(shù)個次商業(yè)中心；為人們提供購物、休閑和娛樂的商業(yè)。會展中心周邊區(qū)域的改造，將為本項目的相關補充性商務物業(yè)提供市場空間。2010年30多家企業(yè)在官渡區(qū)、空港區(qū)的百億投資項目建設，將帶動周邊商業(yè)的發(fā)展和吸引更多商業(yè)需求客戶。小結(jié)：>片區(qū)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展的主要動力，商業(yè)功能區(qū)不斷完善；>客戶隨著交通瓶頸的舒緩，各片區(qū)客戶流動性將加強，配套成熟區(qū)及價格低洼區(qū)將會吸納其他片區(qū)客戶入駐；>項目周邊商業(yè)氛圍濃厚，共有汽配建材市場20多個，但是本身配套不完善，辦公區(qū)缺乏；>昆明機場的搬遷將進一